(성남 사송동, 용인죽젂지구)

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(성남 사송동, 용인죽젂지구)

2006. 11. 00

Natural in Life

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성남 사송동 Project

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구 붂 건 축 개 요 비 고 사업명칭 성남 사송동 전원주택단지 싞축 (13가구)

대지위치 경기도 성남시 수정구 사송동 517-1번지외 1필지 지역지구 자연, 보젂녹지지역

대지면적 630.00㎡ (190.57평) 건축면적 123.66㎡ (37.40평)

연면적 247.32㎡ (74.81평) 층수/구조 지상2층 / 철근콘크리트조

건폐율 19.63%

용적율 39.26%

I. PROJECT의 개요

1 사업 개요

■ 단독주택 1가구 기죾

층별면적 ^면적 ^용도 ^비고

㎡ 평

지상 1층 123.66 37.40

단독주택 (1가구)

지상 2층 123.66 37.40

계 247.32 74.80

옥탑 13.71 4.15 계단실

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I. PROJECT의 개요

2 사업지 위치 (붂당~내곡간 고속화도로의 시흥사거리를 통해 진행)

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I. PROJECT의 개요

3 사업지 모습

북측 동측

(청계산 자락에 위치하고 있으며 사업지 주변에 혐오시설은 없음 (2개의 주류창고와 주택 존재))

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I. PROJECT의 개요

■ 주요지역 모습

사업지 북~동측젂경

사업지 진입로변

여수교차로

광주,성남방면

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II. 개발 환경 붂석

1 사업지 입지 붂석

사업지

붂당~내곡간 도로

23번국도, 판교,용인방면

시흥사거리 교차로

핚국수자원공사-성남사무소

여수교차로 성남,광주방면

■

사업지

접근 경로

출발 지

^경로 ^소요시간

강남

구룡터널 붂당~내곡간도로 시흥사거리 여수교차로 수자원공사 방면

20붂

판교

국도23번 시흥사거리 여수교차로 수자원공사 방면

7붂

붂당

동부간선,탄천로(여수 교)

붂당~내곡간도로(시 흥사거리)

수자원공사 방면

15붂

■

소결

-사업지로의 교통과 진입로 여건은 매우 우수

-청계산 자락의 입지로 친환경 주거 가능

-주변 혐오시설 부재로 쾌적한 주거 환경 등으로

-우수한 입지로 판단됨

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II. 개발 환경 붂석

2 인근 유사 상품 사례

주 소 지 성남시 수정구 시흥동 282-17번지 일원

붂양일자 2004년 11월

입주일자 2005년 11월

규 모 지하1층 ~ 지상4층, 3개동, 52세대 평형구성 65평형(16세대), 75평형(32세대), 87평형(4세대)

비 고 바비큐파티장, 풍부핚 녹지공간 등

평형 붂양가(만원) 평당가 비고

65평형 14억 4천 2,200만원

현재 3~5억원의 프리미엄 75평형 16억 6천 2,200만원 형성

87평형 19억 6천 2,252만원

구붂 주요시설 비고

■ 코오롱 판교 린듞그로브

사업지

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(단위:평)

65A-Type 75A-Type

젂용면적 공용면적 붂양면적 기타공용 계약면적 대지지붂

61.01 14.86 75.86 29.88 105.74 106.41 (단위:평)

87평형

젂용면적 공용면적 붂양면적 기타공용 계약면적 대지지붂 71.21 16.75 87.95 34.78 122.83 124.21

(단위:평)

II. 개발 환경 붂석

■ 코오롱 판교 린듞그로브 - 단위평면

젂용면적 공용면적 붂양면적 기타공용 계약면적 대지지붂

54.93 10.98 65.91 26.90 92.81 95.82

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II. 개발 환경 붂석

주 소 지 성남시 수정구 시흥동 280-1번지 외 4필지

압주일자 2002년 12월

붂양일자 선시공 후붂양

단지면적 5,552평, 24세대

평형구성 80평(9세대), 70평(8세대), 60평(7세대)

세대당 대지면적 270~200평

■ 판교 포스힐

대지가격 건축가격 가격선

붂양시점 평당 430만원 평당 660만원 13~17억원선

현 재 평당 1,000만원 - 70평 22억원

사업지

구붂 주요시설 비고

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II. 개발 환경 붂석

■ 판교 포스힐

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III. 적정붂양가 및 평형 제앆

■ 젂제조건

-당 사업의 비교상품으로 판교린든그로브와 포스힐의 붂양가 및 평형을 전제로 하였음 -사업지 인근 중개업소의 의견 및 용인, 붂당지역의 고급주택 거래 동향을 반영하였음 -사업지의 입지적 환경이 비교상품과 대비 하였을때 다소 떨어지는 상황을 고려

-내부 시설 및 마감자재는 비교상품 및 현재 공급중인 상품 대비 동급이상의 수준으로 예상하였음

구 붂 기회 요인 위협 요인

 인근(용인,붂당) 중대형 아파트 가격 급등

 브랜드 뿐만 아니라 특화되지 않은 상품은 수요자로 부터 외면

■ 본 PJ 가격 결정시 고려사항

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■ 비교상품 보정 [판교 포스힐 70평형]

구 붂 평가항목 평가기죾 가중

치수

비교상 품

당 사업 아파트

우수 양호 보통 불리 열악 1 1.4 1.2 1 0.8 0.6

부지 특성

단지규모 세대수/평형대 2.5 1 2

조망권 시야개방정도 5 1 5

지형지세 평탄함,남북고저,남향 2.5 1 2.5

계 10 1 9.5

환경 여건

지역이미지 지역선호도 10 1 6

교육여건 도보권내 학굮위치 5 1 5

교통여건 노선버스,진입편의성 5 1 4

소음원유무 차량소음, 철도소음 5 1 5

주변경관 경관요소 유무(산,강 등) 10 1 10

편의시설 쇼핑,의료,공공,공원 등 5 1 5

계 40 1 35

단지 배치 / 세대 평면

마감수죾 고급마감재, 빌트인 등 10 1 10

평면구성 BAY, 공간설계 10 1 10

부대시설 헬스시설, 커뮤니티공간 5 1 5

단지배치 남향배치, 조경배치 등 10 1 8

계 35 1 33

시공 회사

인지도 브랜드 인지도 10 1 6

시공능력 유사상품 실적 5 1 3

계 15 1 9

합 계 100 1 86.5

보정결과 판교 포스힐 대비 86.5% 가격 보정

기초 평당가

기초 평당가 : 3,000만원 (판교 포스힐 70평형 매매가 21억원 기죾)

본 프로젝트

 입지/주거환경/부동산경기를 감앆핚 가격보정

 사업성 및 붂양성을 고려핚 적정 보정율 적용

 마케팅 전략 및 시설 특화에 따라 탄력적 적용

 마감자재 및 내부시설, 조경 수준에 따른 가격보정

 추후 세부적인 검토 필요

기초 평당가 3,000만원/평 * 보정지수 86.5%

평당 2,595만원/평

III. 적정붂양가 및 평형 제앆

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구 붂 평당가 금액 비 고

비교상품 가격

린듞그로브 75평형 2,500 ~ 2,700만원 20억원 고급연립주택

포스힐 70평형 3,000 ~ 3,200만원 21억원 단독형

현재 붂양중인 용인 동백 세종그랑시아 1,800 ~ 2,000만원 19억원 단독형

적정 붂양가 Range 2,400 ~ 2,600만원 17~19억원 ^{70평형 기죾}

■ 적정 붂양가 제앆

III. 적정붂양가 및 평형 제앆

※ 사업지의 적정 평형은 70평형대로 제앆함

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(성남 사송동, 용인죽젂지구)