부동산시장 여건 변화에 대응한 주거지재생 효과분석 시스템 구축(Ⅰ)
A Study on the Development of Residential Neighborhood Regeneration Effect Analysis System(Ⅰ)
전성제, 이수욱, 변세일, 박천규 김재환, 김태환, 이준호, 최 진 외
▪ 연구진
연구책임 전성제 책임연구원 이수욱 연구위원 변세일 책임연구원 박천규 책임연구원 김재환 연구원 김태환 연구원 이준호 연구원 최 진 연구원 문지희 연구원 배순석 선임연구위원 지대식 연구위원 최 수 연구위원 유현지 연구원 허경희 연구원 신재용 연구원
▪ 외부연구진
㈜선진GNI
▪ 연구심의위원
<내부> 박재길 국토연구원 부원장 김근용 선임연구위원 유재윤 선임연구위원 김혜승 연구위원 안홍기 연구위원 <외부> 박환용 가천대학교 교수
김기용 국토교통부 주택정책과 서기관
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주요 결론 및 정책제안
❶ 주거지재생사업에 따른 부작용을 최소화하고, 사업 추진에 따른 득과 실을 명확히 파악 할 수 있도록 주거지재생사업의 파급효과를 사전에 분석․제시 할 수 있는 시스템의 필요성이 매우 높음
❷ 이에 주거지재생사업의 파급효과를 사전적으로 분석할 수 있는 시스템을 3차년도에 걸쳐 구축하는 것을 목표로 1차년도 연구를 수행
❸ 이번 1차년도 연구에서는 주거지재생사업의 부동산시장 파급효과 분석 모형, 재정착률 시뮬레이션 모형의 기본 틀을 제시하여 재생사업의 주요 파급효과를 분석할 수 있는 기초를 구축
- 시스템다이내믹스(SD) 방법론을 이용하여 부동산시장 파급효과 분석모형의 기본 틀을 구축하였으며, 행위자기반모형(ABM) 방법론을 이용하여 재정착률 시뮬레이션 모형의 기본 틀을 구축
❹ 또한 DB, 모델분석, UI 등을 포함한 전체 주거지재생 파급효과 분석 시스템의 기술적 구현을 위한 기본 틀도 구축
❺ 이를 통해 도시․주거환경정비 기본계획, 정비계획 등을 수립할 때 공공의 의사결정이 보다 바람직한 방향으로 이루어질 수 있는, 필요하지만 기존에는 제공되지 못했던 정보를 제공할 수 있는 시스템의 기본 틀을 마련 - 단, 향후 실제 정책수립과정에 적용되기 위해서는 관련 변수를 고려한
모형 확장 및 정교화, 사업단위 시뮬레이션 분석 틀 구축 등이 2 ․ 3차년도 연구에서 추가적으로 이루어져야 할 것임
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발간사
최근 주택을 포함한 부동산 시장여건이 근본적으로 변화하고 있으며, 이러한 여건변화에 따라 기존 주택재고 관리의 중요성이 커지고 있다. 기존 주택공급정책은 양적 공급확대에 중점을 두고 도시외곽에 대규모 신규택지개발을 통해 주택을 공급하거나 주거지 정비사업을 통해 대규모로 노후 주거지를 철거하고 신규주택을 공급하는 등 물량 확보 위주로 이루어졌다. 그러나 최근에는 주택보급률 100%
초과, 저출산 고령화에 따른 인구 및 가구구조변화, 경제성장률의 지속적 감소 등 주택수급여건이 크게 변화함에 따라 양적 공급확대 위주의 패러다임에서 기존 주거지를 정비하고 개선하는 주거지재생의 중요성이 크게 높아졌다.
이러한 패러다임 변화에도 불구하고 현재 주거지재생사업은 원주민과 세입자의 낮은 재정착률로 주거 불안정이 야기되거나 주민 간 갈등이 표출되는 등 여러 문제점을 안고 있으며, 이러한 문제는 쉽게 해소되지 못하고 있는 실정이다. 이에 주거지재생 사업 시행 시 발생할 수 있는 문제를 최소화하고 긍정적인 효과를 높이고자 하는 취지에서 이 연구가 출발하였다.
이 연구는 주거지재생사업이 부동산시장과 재정착률 등에 미치는 파급효과를 미리 파악하고 실무자에게 정보를 제공함으로써 성공적인 주거지재생사업을 유도할 수 있는 시스템을 구축하는 것을 목표로 수행하였다. 수행과정에서는 주거지재생사업에 따른 파급효과 분석을 위해 다양한 문헌고찰과 주거지재생사업과 관련된 실무자들과 협의를 거쳤으며, 이러한 노력을 통해 부동산시장 파급효과 모형과 재정착률 시뮬레이션 모형을 개발하여 주거지재생사업에 따른 주요 파급효과를 사전적으로 분석할 수 있는 기본 틀을 구축하였다.
이번 1차년도 연구성과를 바탕으로 앞으로 남은 2년 간 연구를 통해 연구목적에 부합하는 시스템을 구축한다면 이는 미래 주거지재생사업을 성공적으로 이끌 수 있는 기초가 될 것이라 기대한다.
끝으로 본 연구를 성실하게 수행해준 연구책임자 이하 참여연구진과 시스템 구축에 매진해준 선진GNI 관계자의 노고에 감사드리며, 연구 수행에 있어 좋은 의견을 개진하여 주신 자문위원과 심위위원의 노고에도 깊은 감사를 드린다.
2013년 12월 국토연구원장 김경환
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요약
1. 서론
1) 연구 배경과 목적
2000년대에 들어서면서 우리나라는 주택보급률 100% 초과, 인구와 가구의 증가폭 둔화 등 주택수급여건이 급격하게 바뀌었다. 이러한 주택수급 여건변화에 따라 기존 주택재고 관리의 중요성이 점증하면서 주거지재생사업의 중요성도 점차 커질 것으로 판단된다.
그러나 현재 주거지재생사업은 진행과정에서 여러 가지 문제를 양산하고 있다.
여기에는 다양한 원인이 있는데, 주요한 원인으로 지목되는 것이 사업진행 과정에서 관련주체들에게 제공되는 정보가 ‘물리적 측면의 현상’과 ‘사업성’ 측면에 국한되어 있다는 사실이다.
실제 주거지재생사업은 사회‧경제적 측면에서 다양한 영향을 미친다. 그렇기 때문 에 사업 파급효과에 대한 사전적 검토 및 사업방식과 내용 결정에 따른 시나리오별 검토 등이 충분히 이루어질 필요가 있다. 그러나 현실에서는 물리적 측면과 사업성 위주로 정보가 제공되고, 또 관련 주체들은 제한된 측면의 정보만으로 사업 방식, 내용 등을 결정하고 있는 실정이다. 이러한 방식의 의사결정은 사업 후 나타날 수 있는 파급효과에 대한 고려가 거의 이루어지지 못하기 때문에 향후 여러 가지 문제점을 양산할 가능성이 높을 수밖에 없다.
이에 이 연구는 주거지재생사업과 관련한 의사결정에 필요한 보다 다양한 정보(사 업 파급효과와 시나리오별 효과)를 제공하여 향후 주거지재생사업이 주거환경을 개선하고 국민 주거수준을 향상시키는 데 기여할 수 있도록 만들고자 하는 목적에서 출발하였다.
2) 연구 범위와 방법
연구의 범위는 공간적으로 광역적 지역단위인 시도단위 이하의 지역차원으로 한정지어 살펴보도록 한다. 구체적으로 파급효과 분석모형과 시뮬레이션 모형은 시도 단위로 구축하되, 1차년도 연구는 주거지재생사업이 가장 활발하게 추진되고 있으며 관련 연구 및 통계자료가 충분히 축적된 서울시를 대상으로 모형을 구축한다.
1차년도에 개발된 모형은 향후 시군구 단위에서도 활용될 수 있도록 개선하여 2차년도 연구부터는 시군구 단위 분석이 가능하도록 한다.
연구의 시간적 범위는 모형을 통한 파급효과 분석의 경우 재생사업이 완료된 후 파급효과가 나타나는 시기까지를 대상으로 한다. 그리고 자료 DB의 경우 1980년 이후 취합 가능한 자료를 대상으로 구축하도록 한다.
연구방법으로는 문헌연구, 전문가 자문, 계량분석 및 모형구축 등을 활용하였다.
우선 이 연구와 관련하여 사전적으로 정립되어야 할 개념, 이론, 실태, 방법론 등에 대해서 폭넓은 문헌연구를 수행하였으며, 전문가자문, 계량분석 및 모형구축 방법론 을 활용하여 파급효과 모형을 구축하였다.
3) 연구의 틀
주거지재생 효과분석 시스템은 3차년도에 걸친 연차별 연구를 통해 단계적으로 구축하고자 한다.
1차년도 연구에서는 지역 단위 및 사업단위 파급효과 분석의 기초가 되는 부동산시 장 파급효과모형과 재정착률 시뮬레이션 모형 등을 개발하고 이를 시스템화하며, 모형구 축을 위한 방법론으로는 System Dynamics, Agent-Based Model 등을 사용하였다.
이를 통해 주거지재생사업에 따른 부동산시장 파급효과와 재정착률 변화 등을 분석할 수 있는 기초모형을 구축하였다.
2차년도 연구에서는 사업장 단위 시나리오 분석이 가능하도록 분석 툴 및 모형을 추가로 구축하여 탑재하고, 1차년도에 구성한 모형을 실제 현장에 적용할 수 있도록
개선하는 작업을 수행한다. 3차년도 연구에서는 모든 유형의 지역․사업장 단위 파급효 과 분석이 가능하도록 모형을 세분화․확대하고 지방 대도시 지역에도 적용할 수 있도록 대상지역을 확대하며 지역별 연구와 연계하여 소요지역에 대한 탐색 연계가 가능하도록 구축한다.
<연차별 연구수행 계획>
1차년도 연구는 크게 현황 및 문제점과 시스템 구축 필요성, 주거지재생 효과분석 시스템 기본구상, 모형 및 시스템 구축의 순서로 추진하였다.
먼저 현황 및 문제점과 시스템 구축 필요성에서는 여건변화 및 제도 현황 등을 검토한 후 이를 바탕으로 시스템의 필요성을 도출하였다. 구체적으로는 최근 부동산시 장 여건변화와 주택재고 여건변화를 검토하여 주거지재생사업의 중요성이 증가하고 있으며, 앞으로도 지속될 것임을 파악하였다. 그리고 법 ․ 제도를 검토하여 현재 주거 지재생사업이 어떤 과정을 거쳐 시행되고 있는지를 검토하였다. 그리고 앞서 검토한 두 가지 사항을 바탕으로 해결되어야 할 과제를 제시하였다.
두 번째로 주거지재생 효과분석 시스템 기본구상에서는 앞서 도출된 과제를 해소하 기 위한 시스템 구축 기본방향과 틀을 제시하고, 연차별 구축계획을 도출하였다.
시스템 구축 기본방향은 앞서 도출된 필요성에 부응하여 문제를 완화․해소할 수 있는 시스템이 구축될 수 있도록 설정하였다. 그리고 구체적인 사업의사결정과정 검토를 통해 시스템을 통해 제시되어야 하는 파급효과가 무엇인지를 도출하였다. 이를 바탕으로 시스템의 기본 틀과 시스템 구축을 위한 연차별 구축 방안을 제시하였다.
마지막으로 모형 및 시스템 구축에서는 연차별 구축계획에 따라 1차년도 연구에서 필요한 모형을 구축하고 사례분석을 실시하여 시스템의 기본 분석 틀을 정립하였다.
System Dynamics, Agent-Based Model 등을 사용하여 부동산시장 파급효과 분석모 형, 재정착률 시뮬레이션 모형을 도출하고, 이들 모형을 탑재한 시스템을 구축하였다.
<1차년도 연구흐름도>
2. 주거지재생의 개념 및 현황과 문제점
이 장에서는 주거지재생사업과 관련한 다양한 배경 및 여건, 문제점을 검토하였 다. 먼저 ‘주거지재생’의 명확한 개념을 정리하여 주거지재생사업의 성격과 목표가 무엇인지를 뚜렷하게 하였다. 그리고 주거지재생사업과 관련된 여건변화를 포괄적으 로 검토하여 주거지재생사업의 중요성이 매우 크며 이러한 중요성이 지속될 것이라는 점과, 관련제도를 검토․분석하여 지속적인 개선으로 제도적으로는 좋은 틀을 가지고 있음에도 불구하고 사업시행과정에서 여러 문제점이 나타나고 있다는 점을 제시하였다.
1) 주거지재생의 개념 및 여건변화
주거지재생은 기존 주거지 쇠퇴문제 해결을 위해 시행되어온 물리적인 환경개선 위주의 정비방식에서 나타난 다양한 부작용들에 대한 반성에서 시작된 개념으로, 대규모 전면철거 방식을 통한 주택공급 확대 위주의 기존 정비방식에서 탈피하여 사회․경제․문화적 환경개선을 통해 주거공간의 총체적․종합적 개선을 도모하는 활동으 로 정의 할 수 있다.
주거지재생과 관련한 여건변화를 살펴보면 인구․가구구조 변화, 관리가 필요한 주택재고 증가 등으로 재고관리 차원에서 주거지재생의 중요성은 점차 커질 것이며, 특히 특정지역․시기에 건설된 주택이 밀집되어 있어 미시지역단위에서 주거지재생사 업의 중요성과 파급효과는 더욱 커질 것으로 나타났다.
구체적으로는 주택의 총량적 공급 부족 문제는 완화되어 대량공급의 필요성이 크게 줄어들었으며, 중장기 인구․가구 구조변화와 경제성장률 둔화에 따른 주택수요 감소가 예상되면서 공급자 중심에서 수요자 중심의 시장이 형성될 것으로 전망된다.
신규주택 공급은 감소하고 있으며, 관리가 필요한 주택재고는 증가하고 있는 여건 변화와 공급위주의 정책에서 기존 주택의 정비․보전․관리위주의 정책으로 전환하는 주택 정책의 패러다임 변화를 고려할 때 주거지재생의 중요성은 향후 크게 높아질 것으로 전망된다.
특히, 서울시와 경기도를 대상으로 미시지역 단위의 주택재고 현황을 분석한 결과 인접한 지역이나 같은 시의 자치구 간에도 관리가 필요한 주택의 유형이 다르게 나타나고 있으며, 지역별로 관리가 필요한 특정 주택 유형의 편중 현상이 매우 심각한 것으로 나타났다. 만약 이들 지역이 노후화가 심화됨에 따라 동시에 정비구역으로 지정되어 주거지재생사업이 추진될 경우 지역 내 주택수급 불균형 현상이 발생하는 등 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 따라서 주거지재생사업이 지역차원에서 부동산시 장 및 주거환경에 미치는 영향은 광역적인 지역 단위로 보았을 때 보다 상대적으로 크며, 지역 주민의 삶과 주택시장 등에 미치는 파급효과도 더 클 것으로 판단된다.
2) 주거지재생사업의 유형 및 관련 법․제도
주거지재생사업의 유형은 크게 전면개발형과 수복형으로 구분할 수 있으며, 수복개 발은 정비대상의 규모에 따라 소가구단위 정비, 점진적 정비, 정비기반시설중심 정비 등 다양한 형태로 적용이 가능하다
주거지재생 관련 여건변화를 검토한 결과 재고관리 차원에서 주거지재생의 중요성 은 점차 커질 것이며, 특히 특정지역․시기에 건설된 주택이 밀집되어 있어 미시지역단 위에서 주거지재생사업의 중요성과 파급효과는 더욱 크게 나타날 것이라는 점을 알 수 있었다. 그리고 관련 법․제도 검토한 결과 제도적으로는 주민의견 및 다양한 위원회를 통해 주민과 전문가의 의견을 다양한 방식으로 수렴하는 등 사업진행과정에 서 많은 의견을 수렴하여 합리적인 의사결정이 이루어질 수 있도록 구축되었다는 점을 알 수 있었다.
이와 같이 현재 우리나라의 주거지재생 관련 제도가 비교적 잘 구축되어 있음에도 불구하고 실제 주거지재생사업 진행과정에서는 주민 간 갈등 표출, 사업의 장기 표류, 낮은 재정착률에 따른 주거 불안 야기 등 많은 문제점을 양산하고 있다.
이와 관련하여 일반적으로는 제도적인 절차가 시행되는 과정에서 정확하고 다양한 정보가 주민들에게 주어지지 않거나 주민의견 수렴이 형식적으로 이루어지고 제한된 정보만 제공되는 등 제도의 시행과정에서 한계가 나타나기 때문에 주거지재생과 관련한 여러 문제가 발생하는 것으로 해석한다.
이런 관점에서 본다면 주거지재생사업 과정에서 발생하는 문제점을 해소하기 위해서는 제도 자체의 개선보다 기 구축된 제도가 원래 목적에 맞게 작동할 수 있도록 다양한 정보를 제공하고, 이를 바탕으로 실질적인 주민의견수렴이 이루어질 수 있도록 하는 것이 중요하다는 사실을 알 수 있다. 또한 이를 위해서는 실제 사업진행 과정에서 어떤 문제가 있는지를 구체적으로 파악하고, 이에 대응하여 해결책을 제시하 는 과정이 뒤따라야 한다는 점도 알 수 있었다.
3. 주거지재생사업 효과분석 시스템 기본구상
2장에서 살펴본 바와 같이 주거지재생사업의 중요성이 높아지고 있음에도 관련 문제점은 해소되지 못하고 있으며, 이러한 문제 발생의 주요한 원인 중 하나가 사업진 행 과정상에서 정보 부족에 따른 실질적 의견수렴의 어려움과 같은 문제가 상존해 있기 때문임을 알 수 있었다. 따라서 이 장에서는 2장에서 검토한 제도현황을 바탕으로 도시․주거환경정비기본계획과 도시․주거환경정비계획 수립과 관련한 의사결정과정 을 더 면밀하게 검토하여 어떤 부분에서 어떤 파급효과를 고려하지 못하여 문제점이 파생되는지 구체적으로 검토하였다. 그리고 검토결과와 함께 여건변화와 문제점 등을 통합적으로 고려하여 구축하고자 하는 시스템의 필요성과 기본방향을 제시하였 다. 마지막으로 앞서 정리된 의사결정 관련 사항을 바탕으로 새롭게 구축되는 시스템에 서 분석 ․ 제공되어야 하는 정보와 그 정보를 제공하기 위해 필요한 시스템의 기본 틀을 제시하였다.
1) 주거지재생과 관련한 공공의 의사결정과정
주거지재생사업 추진 과정을 살펴보면 공공의 의사결정은 도시․주거환경정비기본 계획과 도시․주거환경정비계획 단계에 집중되어 있으며, 주거환경개선사업을 제외한 다른 정비사업의 경우에는 행정절차에 따른 인허가 업무수행이 주를 이루고 있다.
주거지재생사업결정과정을 분석한 결과 정비예정구역 선정 시 밀도, 노후․불량주택 비율, 과소필지율, 접도율 등 물리적 기준과 예외적 정비구역 선정기준에 따라 사업 대상지를 판단하며, 이후 자치구의 요청구역에 대해 항공사진, 수치지적도, 수치지형 도, 건축물 대장 등을 활용한 현황분석과 주변지역에 대한 현장조사 결과를 종합하여 정비예정구역을 선정하는 것으로 나타났다.
검토결과 기본계획을 통해 정비예정구역을 선정하고 정비계획을 통해 구체적인 계획내용을 확정할 때 공공의 의사결정에 가장 큰 영향을 미치는 것은 사업시행 지역의 물리적 요소와 사업성인 것으로 나타났다. 기본계획 이후 시․군 단위로 수립되
는 각 지역별 상세 정비계획이 결정되는 과정에서는 주민과 지방의회 등의 의견을 반영하여 기본계획의 틀 안에서 사업내용을 변경․결정한다. 이러한 과정에서 지역 특성에 맞춰 사업내용을 결정할 때에도 지역의 물리적 환경과 사업성 등 물리적 여건과 사업성을 주로 고려하는 것으로 나타났다.
이와 같이 사업결정과정에서 절차상으로는 주민의견청취 및 전반적 환경개선 등 다방면을 고려하고 있지만, 실질적으로는 대상지역의 물리적 기준과 사업내용에 따른 사업성 등 한정된 부분만을 주로 고려하여 사업의 방법과 시기를 결정하고 있었다. 때문에 사업성 저하에 따른 개발 지연, 주민 재정착률 저하, 주거 불안정 등 2장에서 언급하였던 문제들에 대한 사전적 검토와 대응이 거의 이루어지지 못하고 있었다.
2) 주거지재생 효과분석 시스템 구축의 기본방향
앞서 살펴본 바와 같이 주거지재생사업과 관련하여 사업시행이 지역에 미치는 영향이나 효과에 대한 정보는 거의 제공되지 못하고 있다. 현실에서는 물리적 상태와 사업성 위주로 정보가 제공되고, 또 관련 주체들은 제한된 측면의 정보만으로 사업 방식, 내용 등을 결정하고 있는 실정이다. 이러한 방식의 의사결정은 다양한 측면에서 나타날 수 있는 파급효과에 대한 고려가 거의 이루어지지 못하기 때문에 향후 여러 가지 문제점을 양산할 가능성이 높을 수밖에 없다.
따라서 주거지재생사업으로 인한 구체적인 파급효과나 사업유형별․개발방식별 사 업 시행에 따른 시나리오별 효과분석이 가능한 주거지재생 효과분석 시스템이 구축된 다면 주거지재생사업으로 나타나는 문제를 해소하는 데 크게 기여 할 수 있을 것으로 판단된다.
이러한 필요성 하에서 앞서 제시한 연구목적을 달성하기 위해서는 실제 사업관련 주요 의사결정과정에 사용될 수 있는 정보가 제공되어야 하고, 주거지재생사업의 공공성과 사회적 효용을 사전에 파악 ․ 향상시킬 수 있도록 해야 하며, 궁극적으로는 해당지역 주민들의 삶의 질 향상에 기여할 수 있어야 한다.
이에 따라 시스템 구축의 기본방향은 첫째, 주거지재생사업과 관련한 의사결정에 필요한 다양한 파급효과 및 시나리오 분석 정보를 제공함으로써 사업의 공공성과 사회적 효용을 사전적으로 파악하여 이를 향상시키는데 기여할 수 있도록 개발하고, 둘째, 주거지재생사업에 따른 주민 재정착률 저하 및 세입자 주거 불안정 문제 등을 해소할 수 있도록 물리적 환경뿐만 아니라 사회적․경제적 환경을 고려하여 주민 삶의 질 향상에 도움이 되는 방향으로 의사결정이 이루어질 수 있도록 개발하며, 셋째, 실제 주거지재생사업 의사결정과정에 반영될 수 있도록 실질적인 파급효과 분석이 가능한 시스템을 개발하는 것으로 설정하였다.
3) 주거지재생 효과분석 시스템 구축의 기본 틀
주거지재생 효과분석 시스템은 기본적으로 사업 진행과정과 내용에서 발생할 수 있는 주거지재생의 파급 효과와 사업 시행 후 부동산시장에 미치는 영향 등을 예측하고 이에 대한 정보를 공공에 제공하기 위해 구상되었다.
이를 구체적으로 반영하기 위해서 첫 번째로 시스템을 지역단위 파급효과 분석과 사업단위 시나리오 분석 부분으로 나누었다. 공공의 의사결정은 도시 ․ 주거환경정비 기본계획과 사업단위 도시 ․ 주거환경정비계획을 수립할 때 대부분이 이루어지므로, 두 가지 종류의 계획 수립에 모두 이용할 수 있도록 하기 위해 지역단위 파급효과 분석과 사업 단위 파급효과 분석이 모두 가능하도록 구축할 필요가 있기 때문이다.
두 번째로 지역단위 파급효과 분석에서는 앞서 다양한 선행연구 등에 대한 검토에서 나타난 바와 같이 주거지재생사업이 지역단위에서 부동산시장에 미치는 파급효과와 지역주민의 예상 재정착률 등 주거안정에 미치는 파급효과 등에 대한 분석이 중요한 위치를 차지하므로, 이러한 분석이 가능하도록 구축한다.
세 번째로 사업단위 파급효과 분석에서는 정비계획상에서 토지이용계획, 용적률 등이 어떻게 결정되는가에 따라 사업성과 시장파급효과, 시장재정착률 및 공공재원소요 등이 달라지므로, 이러한 변화양상을 모두 파악할 수 있는 시나리오 시뮬레이션이 가능하도록 구축한다.
네 번째로 다양한 모형을 통한 지역단위 사업파급효과와 사업단위 시나리오별
시뮬레이션 결과가 일목요연하게 제시되어 질 수 있도록 정보조회 시스템을 구성하여 각각의 결과치가 재정비 기본계획 및 사업 정비계획 결정과정에 실제 제공되어 바람직한 의사결정을 이끌어 낼 수 있도록 구축한다.
따라서 주거지재생 정책정보시스템은 위에서 제시한 네 가지 사항을 반영하여 아래 그림과 같은 기본형태로 구성하고 활용할 수 있도록 구축한다.
<시스템 기본 구조>
4. 주거지재생사업의 부동산시장 파급효과 분석모형 구축
이 장에서는 주거지재생사업 파급효과 분석의 필요성과 방법론을 검토하고 파급 효과 분석 모형을 구축하였다. 먼저 주거지재생사업이 부동산시장에 미치는 파급효과 를 분석하기 위해 서울시를 대상으로 사업에 따른 주택 멸실량과 공급량을 연차별로 추정할 수 있는 모형을 구축하였다. 다음으로 부동산시장의 시스템적 특성을 감안하여 주거지재생사업이 부동산시장에 미치는 영향을 분석할 수 있는 모형을 구축하고 주택가격, 전세가격 등 시장파급효과를 분석하고 시사점을 도출하였다.
1) 주거지재생사업의 부동산시장 파급효과 분석의 필요성 및 방법론 검토
주거지재생사업의 부동산시장 파급효과 분석을 목적으로 하는 모형을 구축하되, 개별사업의 일시적인 효과가 아닌 지역 내 모든 사업의 장기적인 영향을 종합적으로 고려해야 한다는 점 등에서 선행연구와 차별화된 접근이 필요하다.
따라서 먼저 주택 멸실량 및 공급량 통계가 재생사업이 완료된 자료와 현재 사업이 진행 중인(중도절단된) 자료로 구성되어 있음을 감안하여, 중도절단된 자료 분석에 적합하고 장래예측이 용이한 생존분석모형을 이용하여 사업시기와 시기별 공급량과 멸실량을 추정하였다. 그리고 부동산시장 파급효과 분석모형으로는 부동산시장을 구성하고 있는 다양한 요인들의 상호작용과 구조적 특성을 반영할 수 있고 연차별 효과를 종합적으로 분석할 수 있는 시스템다이내믹스모형을 이용하였다.
2) 주거지재생사업의 멸실 및 공급 주택수 추정모형 구축
파급효과 분석에 앞서 생존분석을 이용하여 현재 진행 중인 주거지재생사업의 수요 및 공급변화의 시기와 물량을 추정하였다. 생존분석은 기본적으로 의학분야에서 널리 사용되는 분석모형으로 중도절단(censored data)된 자료를 이용하여 어떤 시점 부터 사전에 정의된 특정 사건의 발생시점까지의 생존확률을 추정하는 통계적 기법으 로 사건이 발생하지 않은 자료도 포함하여 분석할 수 있다는 장점을 지니고 있다.
생존분석 결과 주거지재생사업으로 인한 멸실은 2013년 이후 점차 증가하여 2018 년 16.9만호로 정점에 이를 것으로 예상되며, 주택공급의 경우 2년여의 시차를 두고 2020년 31.3만호로 최대치를 기록할 것으로 전망되었고 향후 10년간 주거지재생사업 에 따른 멸실과 공급 주택수를 추정하였다.
3) 주거지재생사업의 부동산시장 파급효과 분석모형 구축
추정된 주거지재생사업의 멸실량과 공급량을 토대로 주거지재생사업에 따른 주택 수요 및 공급변화가 부동산시장에 미치는 영향을 시스템다이내믹스(System Dynamics, 이하 SD모형)모형을 이용하여 분석하였다. SD모형을 구축하기 위해 아래와 같이 시장구조와 요인 간 인과관계를 반영한 모형의 기본 틀을 구성하였다.
<부동산시장 파급효과 분석모형의 기본틀>
부동산시장은 크게 수요와 공급에 의해 가격이 결정되는 구조를 가지며, 수요에 영향을 미치는 요인으로는 소득과 사용자비용을 고려할 수 있다. 사용자비용의 경우 주택가격과 임대료 변화에 영향을 받으며, 공급 역시 가격변화에 영향을 받는 순환적 구조를 가지고 있다. 또한 주거지재생사업은 주택멸실과 신규공급을 통한 공급에 영향을 미치며, 철거로 인한 이주와 사업완료 후 재입주가 수요에 영향을 미치는 구조를 가진다. 따라서 SD모형은 이러한 순환적 인과관계를 고려하여 작성되었으며 기본적으로 소득, 사용자비용, 수요, 주택가격, 주택공급 등의 주요 요인에 변화가 없는 상황을 가정하여 기본모형을 설계하였다.
앞서 추정된 주거지재생사업의 멸실 및 공급 주택수 추정결과를 이용하여 부동산시 장 파급효과를 분석한 결과, 사업시행 후 전세시장이 더 빠르게, 더 큰 폭으로 영향을 받는 것으로 나타났으며, 매매가격은 전세가격보다는 영향이 적은 것으로 나타났다.
추가적으로 2013년 1만호의 주택이 주거지재생사업에 의해 멸실되고 2016년 1.5만호의 주택이 신규로 공급되는 상황을 가정하여 시뮬레이션을 수행한 결과, 멸실이 이루어진 이후 전세가격은 큰 폭으로 상승하고, 매매가격은 그보다 늦게 소폭 상승하는 것으로 나타났으며, 입주 후에도 마찬가지로 전세가격은 바로 다음해에 큰 폭으로 하락하였으나, 매매가격은 한해 후 전세가격 보다는 소폭으로 하락하는 것으로 분석되었다.
4) 시사점
이 장에서는 주거지재생사업이 시행됨에 따라 나타나는 부동산시장 파급효과를 사전적으로 분석하기위한 시뮬레이션 모형을 구축하고 실제 효과분석 결과를 도출해 보았다. 시뮬레이션 결과 주거지재생사업 시행에 따라 멸실이 이루어지는 시기와 입주가 이루어지는 시기에 단기적으로 큰 영향을 미쳤으며, 특히 부동산시장 파급효과 는 멸실과 입주시점에, 전세와 매매가격에 각각 영향을 주는 것으로 분석되었다.
그리고 이러한 분석결과는 일부 한계는 있지만 대체적으로 현실에 부합하는 것으로 나타났다. 이를 통해 연구목적에서 제시하였던 바와 같이 주거지재생사업이 실제 미치는 파급효과를 사전적으로 분석하여 제시할 수 있도록 한다는 측면에서 의미 있는 결과를 제시한 것으로 판단된다.
5. 주거지재생사업 주민 재정착률 시뮬레이션 모형 구축
이 장에서는 3장에서 제시된 기본 틀을 바탕으로 1차년도 연구에서 수행하고자 하는 ‘주거지재생사업 주민 재정착률 시뮬레이션 모형’을 구축하였다. 먼저 주거지재생사업 주민 재정착률 시뮬레이션 모형을 구축하기 위해 선행연구검토 등을 통하여 방법론을 정립하였다. 그리고 정립된 방법론에 기반하여 주거지재생사업에 따른 재정착률 시뮬레이션이 가능한 모형을 구축하고 현실적합성과 시나리오 유의성 등을 검증하 였다. 이후 구축된 시뮬레이션 모형을 이용하여 사업방식과 사업 내 계획조정 등 시나리오별 시뮬레이션 분석을 실시하여 결과 등을 제시하였다.
1) 재정착률 관련 시뮬레이션 모형 구축의 필요성과 기본방향
기존의 주거지재생사업에 따른 재정착률에 관한 연구들은 재정착률에 영향을 미치는 요인 분석 위주로 이루어 졌으며 사업시행에 따른 미래 재정착률을 측정을 위한 시뮬레이션 구축 연구는 거의 이루어지지 못하였다.
실제 사업이 추진된 후 미래의 재정착률에 대한 문제는 커뮤니티와 사회적 자본유지
에 연관된 중요한 문제이다. 따라서 주거지재생사업을 시행하기에 앞서 재정착률 변화를 미리 시뮬레이션 해 보는 것은 사업의 파급효과를 파악하는 데 있어 매우 중요한 부분으로 볼 수 있다.
2) 모형 구축을 위한 방법론 검토
재정착률과 같은 도시 및 주거지에 대한 동태적 변화를 분석하기위해 최근에 많이 사용되고 있는 방법론으로는 시스템다이내믹스(System Dynamics;SD), 행위자 기반 모형(Agent Based Model:ABM) 등이 있다. 그 중 ABM은 행위자와 환경을 기본적 구성요소로 하여 대상 시스템을 구체화하고, 개별적인 동적 행위자와 개별 정적 행위자간 상호작용을 동태적으로 시뮬레이션 하는 모형 구축이 가능한 방법론이다.
재정착률은 주거지재생사업 대상지에 거주하는 가구들이 하나의 행위자로서 각각 의사결정기준을 가지고 그에 따라 의사결정을 진행하여 나타난 결과가 집합적으로 제시된 것으로 볼 수 있다. 이를 고려하여 실제 재정착률이 결정되는 과정을 가장 현실에 가깝게 시뮬레이션을 구현할 수 있는 방법론으로 ABM이 더 적합한 것으로 판단하였다. 따라서 ABM 방법론을 사용하여 시뮬레이션 모형을 구축하였으며 ABM 을 구축하는 툴로는 Net-Logo를 사용하였다.
3) 변수검토 및 모형구축
ABM모형의 기본요소는 행위자와 공간 환경으로 나뉘며 기본요소는 다음과 같이 설정된다.
행위자는 이주 및 거주를 하는 단위이자 재정착률 산정의 핵심 행위주체인 가구로 설정하였으며 관련 속성변수로 각 행위자의 주거비 부담가능 여부와 자산, 그리고 거주기간을 속성으로 설정하였다.
공간 환경은 행위자가 움직이는 공간단위인 주택으로 설정하였으며 관련 속성변수 로 주거비와 주택연수 그리고 주거지재생사업대상 여부를 속성으로 설정하였다.
또한 주거지재생사업에 따라 재건축, 재개발 등 멸실형 사업방식과 개별 신축 및
개보수 사업 등 수복형 사업방식에 따른 변화를 모형으로 구축하기 위해 공간 환경의 특정 부분을 주거지재생사업 대상지역으로 선정하여 해당 지역 주택은 주거지재생사 업 대상지의 속성을 갖도록 하였다.
이렇게 설정된 기본요소들의 행동규칙은 기존 주거이동 및 주거지재생사업 관련 연구 등에서 검토된 사항들을 구현할 수 있도록 설정하였다.
주거지재생사업 주민 재정착률 시뮬레이션 모형은 이러한 기본요소들과 정해진 규칙 하에 시간의 흐름에 따라 주거이동에 따른 재정착률을 측정하도록 구성하였다.
모형에 사용된 변수의 값은 국토교통부의 2012년 주거실태조사 자료와 통계청의 국내인구이동통계 자료를 이용 실제에 가까운 값을 사용하여 재정착률 모형이 현실을 잘 반영할 수 있도록 하였다.
4) 사업에 따른 재정착률 변화 시뮬레이션
이렇게 구축된 재정착률 시뮬레이션 모형을 통해 사업방식에 따른 재정착률과 사업 내 계획조정에 따른 재정착률을 시뮬레이션 하였다. 사업방식은 전면개발형과 수복형으로 구분하여 사업방식별 재정착률을 측정하였고 측정값이 통계적으로 유의 한 차이가 있는지를 T검정을 통해 확인하였다. 또한 시뮬레이션 결과가 현실을 잘 설명하는지 확인하기 위해 실제 주거지재생지역의 재정착률과 비교하였다. 시뮬레 이션을 통해 측정한 사업방식별 재정착률의 검정결과 사업방식별 재정착률의 차이가 통계적으로 유의함을 보였으며 측정된 값을 현실의 재정착률과 비교했을 때 실제 현상을 적절히 설명한다고 판단하였다.
사업 내 계획의 변화에 따른 재정착률의 차이를 확인하기 위해 임대주택비율별 재정착률의 변화를 측정하였다. 임대주택을 건설하지 않는 경우와 15%, 30%를 건설할 경우의 재정착률을 시뮬레이션 모형을 통해 측정한 결과 임대주택비율이 높아질수록 재정착률이 상승하며 T검정을 통해 측정된 재정착률이 통계적으로 유의 한 차이를 보이는 것 또한 확인할 수 있었다.
5) 시사점
이 장에서는 주거지재생사업이 시행됨에 따라 나타나는 주민의 재정착률을 미리 측정하기위해 시뮬레이션 모형을 구축하고 사업방식별, 사업 내 계획조정에 따라 나타나는 재정착률의 차이를 살펴보았다. 시뮬레이션 결과 사업방식별로는 전면개발 형보다 수복형으로 사업을 진행 할 경우 재정착률이 높게 나타나며, 사업 내 계획조정 에 따른 재정착률은 임대주택비율이 높아질수록 재정착률이 개선됨을 보였다. 또한 시뮬레이션을 통해 추정한 결과 값이 현실과 유사한 값을 보임을 확인할 수 있었다.
이를 통해 연구목적에서 제시하였던 바와 같이 주거지재생사업이 실제 미치는 다양한 파급효과를 사전적으로 분석하여 제시할 수 있도록 한다는 측면에서 의미 있는 결과를 제시한 것으로 판단된다.
6. 주거지재생 정책정보지원시스템(H&R-ISS) 구축 방안
이 장에서는 주거지재생 효과분석 시스템을 기술적으로 구현한 주거지재생 정책정 보지원시스템(H&R-ISS)에 대한 내용을 담고 있다. 구체적으로 시스템을 기술적으 로 어떻게 구현하는지를 설명하기 위해 주거지재생 정책정보지원시스템(H&R-ISS) 운영환경과 구성 및 아키텍처, 데이터베이스, 시스템 연계 그리고 응용 프로그램의 실행을 위해 개발된 메인 메뉴 및 주요 기능의 역할을 제시하였다. 이를 통해 본 연구가 지향하고자 하는 모형개발과 확장성 및 안정성을 고려한 시스템 구축에 대한 이해를 높이고자 하였다.
1) 주거지재생 정책정보지원시스템
주거지재생 정책정보지원시스템(H&R-ISS)은 자료관리, 모델분석, 공통기능을 결합하여 다양한 모델의 시나리오를 기반으로 정책결정자가 주거지재생 도입여부에 따른 변화를 참고하고, 다양한 변수를 이용한 시뮬레이션을 통해 재생파급효과를 사전에 도출하여 주거지재생사업 상황이 유동적일 때 재생사업 시행에 따라 나타나게 될 파급효과 정보를 사용자에게 제공하는 시스템이다.
<주거지재생 정책정보지원시스템(H&R-ISS) 목표시스템>
주거지재생 정책정보지원시스템(H&R-ISS)은 시스템다이내믹스(SD) 기법을 활용 하여 다양한 변수에 따른 인과지도를 통해 모형을 개발하고 시뮬레이션하며, 정보제공 및 분석을 위해 외부분석도구(Vensim)와 MS SQL서버를 사용한다. 이러한 운영환경을 바탕으로 의사결정에 따른 데이터의 변화와 패턴을 파악하여 인과 관계를 밝히고 추후 발생할 수 있는 현상에 대한 정보를 지원하도록 구성 하였다.
응용프로그램 서버에는 MS Windows 2003 Server운영환경 기반으로 프로그램 생산성, 구축의 용이성 및 분석프로그램의 실행 안정성을 고려하여 .NET Framework 을 활용하였다.
분석자는 Windows XP 환경 이상의 운영체제를 기반으로 주거지재생 정책정보지 원시스템(H&R-ISS)과 시스템다이내믹스(SD)분석을 위한 Vensim , 데이터 입출력 을 위한 Microsoft Exclel 프로그램, AMB분석을 위한 NetLogo를 설치 후 모델분석을 이용할 수 있게 구성하였다.
2) 주거지재생 정책정보지원 DB 구축
주거지재생 정책정보지원시스템(H&R-ISS)은 주거지재생의 체계적 점검 및 잠재
력 평가를 바탕으로 계획지원 및 사후 관리 등을 지원함으로써 전체 주거지재생 사업 개선에 기여할 수 있도록 하기 위해 체계적인 데이터베이스 구축이 요구된다.
따라서 신규 데이터베이스와 더불어 기 구축 정보화 시스템과의 연계 ‧ 활용을 통하여 주거지재생 업무처리의 전반적인 과정에서 활용할 수 있도록 데이터베이스를 구축하였다.
<주거지재생 정책정보 데이터베이스 구축 방향>
주거지재생 정책정보지원시스템(H&R-ISS)은 정책 및 의사결정자가 주거지재생 사업의 효과를 진단하고 모델을 유형화 할 수 있는 정보를 제공할 수 있도록 구축방향 을 수립하여 주거지재생 정책정보 데이터베이스를 구축하였다.
구체적으로는 주거지재생사업 및 부동산시장의 인과관계를 설명할 수 있는 인구․가 구(가구수, 미분양주택수, 세대수 등), 토지(지가변동률, 도시개발사업, 택지공급실적 등), 주택시장(미분양실적수, 신규공급가구수탄력치, 주택건설투자 등), 거시경제(경 제성장률, 가계대출실적, 국내총생산, 기업경기실사지수 등), 정비사업 등의 관련 데이터를 구축하였다.
7. 결론
주택재고의 지속적인 증가, 토지이용 패턴의 변화 등으로 도심지역 주거지재생사업 의 중요성은 지속적으로 높아질 전망이다. 이런 여건변화에도 불구하고 재생사업과 관련한 문제점은 계속적으로 나타나고 있다. 물론 이를 해소하기 위한 많은 노력들이 이루어지고 있지만, 의사결정과정상에서 나타나는 관련 정보제공 미비와 관련해서는 이렇다 할 진전이 없는 실정이다.
이에 이 연구에서는 주거지재생사업에 따른 다양한 파급효과를 사전적으로 분석
‧제시할 수 있는 시스템을 구축하고자 하는 목적으로 시작하여 1차년도 연구에서
부동산시장 파급효과 분석과 재정착률 시뮬레이션이 가능한 기초 모형을 구축하는 성과를 내었다. 물론 1차년도 연구는 현실 적용가능성에서 일부 한계가 노정되는 등의 문제는 있지만, 관련 파급효과를 분석할 수 있는 기본 틀을 정립하였다는 점에서 기존 연구와 차별화되는 의미 있는 결과를 낸 것으로 판단된다.
향후 추가적으로 진행될 2 ‧ 3차년도 연구를 통해 이러한 한계를 극복하고 실제 주거지재생사업 추진 시 활용될 수 있는 구체적이고 실제 적용 가능한 모형 개발 및 시스템 구축이 이루어진다면 더욱 의미 있는 결과를 도출할 수 있을 것으로 기대한다.
｜ C ｜ O ｜ N ｜ T ｜ E ｜ N ｜ T ｜ S ｜
차례
주요 결론 및 정책제안 i
발 간 사 iii
요 약 v
Ⅰ. 서 론 3
1. 연구의 배경 및 목적 4
2. 연구의 범위 및 방법 5
1) 연구 범위 5
2) 연구 방법 6
3. 연구의 틀 7
1) 전체 연구수행체계 7
2) 1차년도 연구 흐름 8
4. 선행연구와의 차별성 10
1) 선행연구 검토 10
2) 선행연구와 본 연구와의 차별성 10
Ⅱ. 주거지재생의 현황과 문제점 15
1. 주거지재생의 개념 15
1) 도시재생의 개념 16
2) 주거지재생의 개념 19
2. 관련 여건변화 21
1) 양적 부족문제 완화 21
2) 핵심주택소비계층 감소 22
3) 경제성장률 둔화 23
4) 관리 필요성이 높은 주택재고 증가 24 3. 주거지재생사업의 유형 및 관련 법․제도 33
1) 주거지재생사업의 유형 33
2) 주거지재생 관련 법․제도 35
4. 소결 52 1) 여건변화 및 법․제도 검토의 시사점 52
2) 제기되는 과제 53
Ⅲ. 주거지재생 효과분석 시스템 기본구상 57 1. 주거지재생과 관련한 공공의 의사결정과정 검토 57
1) 주거지재생사업결정과정 58
2) 의사결정과정에서 고려되어야 할 파급효과 64 2. 주거지재생 효과분석 시스템 구축의 기본방향 69 1) 주거지재생 효과분석 시스템 구축 필요성 69 2) 주거지재생 효과분석 시스템 구축의 기본방향 70 3. 주거지재생 효과분석 시스템 구축의 기본 틀 71 1) 주거지재생 효과분석 시스템 기본 구조 71 2) 시스템 하위 부분별 구축 틀 73
3) 단계별 구축 방안 74
Ⅳ. 주거지재생사업의 부동산시장 파급효과 분석모형 구축 77 1. 주거지재생사업 부동산시장 파급효과 분석모형의 필요성과
구축 방향 77
2. 주거지재생사업의 멸실 및 공급 주택수 추정모형 구축 81
1) 모형의 개요 81
2) 분석모형 구축 83
3) 분석결과 89
3. 주거지재생사업의 부동산시장 파급효과 분석모형 구축 90
1) 모형의 개요 90
2) 분석모형 구축 91
3) 분석결과 100
4) 하위시장별 파급효과 분석 모형 구축 방안 검토 102
4. 시사점 105
Ⅴ. 주거지재생사업 주민 재정착률 시뮬레이션 모형 구축 109 1. 재정착률 관련 시뮬레이션 모형 구축의 필요성과 기본방향 109 2. 모형 구축을 위한 방법론 검토 113 1) 재정착률 관련 선행연구 방법론 검토 113 2) 재정착률 시뮬레이션을 위한 방법론 정립 114
3. 변수검토 및 모형 구축 117
1) 모형 기본구조 117
2) 관련변수 검토 및 모형 구축 125
4. 사업에 따른 재정착률 변화 시뮬레이션 130 1) 사업방식 변화에 따른 재정착률 변화 130 2) 사업 내 계획 변화에 따른 재정착률 변화 : 임대주택 비율
변화를 중심으로 134
5. 시사점 137
Ⅵ. 주거지재생 정책정보지원시스템(H&R-ISS) 구축 방안 141
1. 주거지재생 정책정보지원시스템 141
1) 시스템 개요 141
2) 시스템 구성도 144
3) 시스템 아키텍쳐 145
4) 사용자 인터페이스 147
5) 주요기능 149
2. 주거지재생 정책정보지원 DB 구축 156 1) 주거지재생 정책정보지원 DB 개요 156 2) 주거지재생 정책정보지원 DB 구축 프로세스 156 3) 주거지재생 정책정보지원 DB 구축 방안 158
3. 시스템 연계방안 161
1) 외부분석도구 연계 161
2) 시스템 연계 163
Ⅶ. 결 론 167
1. 연구의 결론 167
2. 연구의 기대효과와 한계, 향후계획 168
3. 맺음말 170
참고문헌 171
SUMMARY 187
｜ 표 ｜ 차 ｜ 례 ｜
<표 1-1> 선행연구와의 차별성 12
<표 2-1> 연령대별 인구변화 추계 23
<표 2-2> 전국 주택유형 및 경과연수별 주택재고 현황(2010년 기준) 25
<표 2-3> 서울시 주택유형 및 경과연수별 주택재고 현황(2010년 기준) 27
<표 2-4> 경기도 주택유형 및 경과연수별 주택재고 현황(2010년 기준) 30
<표 2-5> 도시․주거환경정비기본계획의 내용 37
<표 2-6> 정비계획 내용 38
<표 2-7> 사업시행계획서 내용 40
<표 2-8> 관리처분계획 내용 40
<표 2-9> 정비사업 유형 42
<표 2-10> 정비사업별 정비계획 수립대상 구역지정 요건 42
<표 2-11> 주거환경개선사업 사업시행방식 45
<표 2-12> 재정비촉진지구 지정신청서의 내용 49
<표 2-13> 재정비촉진계획의 내용 50
<표 2-14> 재정비촉진지구의 유형 및 지정요건 52
<표 4-1> 주요 선행연구 요약 79
<표 4-2> 서울시 권역구분 결과 85
<표 4-3> 권역별 평균 사업기간 추정결과 86
<표 4-4> 사업규모별 평균 사업기간 추정결과 86
<표 4-5> 사업방식별 평균 사업기간 추정결과 87
<표 4-6> 임대주택 비율별 평균 사업기간 추정결과 87
<표 4-7> 경제성장률별 평균 사업기간 추정결과 88
<표 4-8> 매매가격 변화율별 평균 사업기간 추정결과 88
<표 4-9> 주거지재생사업에 따른 연차별 멸실 및 공급 주택수 추정 결과 89
<표 4-10> 기준금리와 수신금리 및 대출금리 추이 95
<표 4-11> 자가가구의 수요함수 추정결과 97
<표 4-12> 임차가구의 수요함수 추정결과 98
<표 4-13> 주거지재생사업의 멸실 및 공급 주택수에 대한 시뮬레이션 결과 100
<표 4-14> 임의 시나리오에 대한 시뮬레이션 결과 101
<표 5-1> 재정착률 관련 선행연구요약 111
<표 5-2> ABM 기법의 적용 사례 116
<표 5-3> 모형 내 행위자와 공간환경의 속성과 행동규칙 123
<표 5-4> ABM모형에 사용된 변수와 변수 값 128
<표 5-5> 사업방식별 재정착률 시뮬레이션 결과 130
<표 5-6> 주거환경개선사업 시행 이후 재정착률 현황(2007~2009년) 132
<표 5-7> 주거환경개선사업 시행 이후 재정착률 현황(2010~2011년) 133
<표 5-8> 사업방식별 재정착률 T검정 결과 134
<표 5-9> 임대주택비율별 재정착률 시뮬레이션 결과 136
<표 5-10> 사업방식별 재정착률 T검정 결과 137
<표 6-1> 주거지재생 정책정보지원시스템 주요기능 144
｜ 그 ｜ 림 ｜ 차 ｜ 례 ｜
<그림 1-1> 연차별 연구수행 계획 8
<그림 1-2> 1차년도 연구흐름도 9
<그림 2-1> 전국 및 수도권 주택보급률 변화 추이 22
<그림 2-2> 연령대별 인구변화 추계 23
<그림 2-3> GDP성장률, 1인당 GNI 변화 추이 24
<그림 2-4> 경과연수별 주택재고 현황 26
<그림 2-5> 서울시 자치구별 16년 이상 경과주택 및 주택 유형별 비율 28
<그림 2-6> 서울시 16년 이상 경과 단독주택 밀집지역 29
<그림 2-7> 서울시 16년 이상 경과 아파트 밀집지역 29
<그림 2-8> 경기도 시․군․구별 16년 이상 경과주택 및 주택 유형별 비율 31
<그림 2-9> 경기도 16년 이상 경과 단독주택 밀집지역 32
<그림 2-10> 경기도 16년 이상 경과 아파트 밀집지역 33
<그림 2-11> 도시및주거환경정비사업 추진 절차도 36
<그림 2-12> 도시․주거환경정비 기본계획 수립 절차 37
<그림 2-13> 도시․주거환경정비 정비계획 수립 절차 39
<그림 2-14> 정비사업별 추진절차 46
<그림 2-15> 정비사업별 추진절차 47
<그림 2-16> 재정비촉진사업 절차도 49
<그림 2-17> 재정비촉진지구 지정절차 51
<그림 2-18> 재정비촉진계획 결정절차 51
<그림 3-1> 정비예정구역 선정절차 60
<그림 3-2> 정비예정구역 선정과정 61
<그림 3-3> 정비계획단계 사업내용 결정 62
<그림 3-4> 정비계획 후 사업시행과정 62
<그림 3-5> 주거지재생 효과분석 시스템 정보 제공 개념도 71
<그림 3-6> 시스템 기본 구조 72
<그림 3-7> 시스템 하위부분별 구축 틀 73
<그림 3-8> 단계별 시스템 구축 방안 74
<그림 4-1> 주거지재생사업에 따른 연차별 멸실 및 공급 주택수 추정 결과 90
<그림 4-2> 부동산시장 파급효과 분석모형의 기본틀 92
<그림 4-3> 부동산시장 파급효과 분석 SD모형의 유량-저량 흐름도 93
<그림 4-4> 주거지재생사업의 멸실 및 공급 주택수에 대한 시뮬레이션 결과 101
<그림 4-5> 임의 시나리오에 대한 시뮬레이션 결과 102
<그림 4-6> 국지적 파급효과 분석 개념도 103
<그림 5-1> ABM 모형의 기본구성 114
<그림 5-2> 주거지재생사업으로 인한 원주민 이주 경로 119
<그림 5-3> 모형 시뮬레이션 기본과정 123
<그림 5-4> 전면개발형 주거지재생사업에 따른 이주 및 재정착 과정 124
<그림 5-5> 주거지재생사업 주민 재정착률 시뮬레이션 모형 구성 125
<그림 5-6> Netlogo 코딩 화면 128
<그림 5-7> Setup 화면 129
<그림 6-1> 주거지재생 정책정보지원시스템(H&R-ISS) 목표시스템 142
<그림 6-2> 주거지재생 정책정보지원시스템(H&R-ISS) 흐름도 143
<그림 6-3> 주거지재생 정책정보지원시스템(H&R-ISS) 구성도 145
<그림 6-4> 주거지재생 정책정보지원시스템(H&R-ISS) 아키텍처 146
<그림 6-5> 주거지재생 정책정보지원시스템(H&R-ISS) 메인 화면 구성 148
<그림 6-6> 로그인 화면 149
<그림 6-7> 주거지재생 정책정보지원시스템(H&R-ISS) 메뉴 구조도 150
<그림 6-8> 권역조회/관리 화면 151
<그림 6-9> 분석자료관리 화면 151
<그림 6-10> 분석실행 화면 152
<그림 6-11> 분석결과조회 화면 153
<그림 6-12> 부동산정보조회 화면 154
<그림 6-13> 시스템 화면 154
<그림 6-14> 관리자 로그관리 화면 155
<그림 6-15> 주거지재생 데이터베이스 구축 전략 156
<그림 6-16> 주거지재생 정책정보 데이터베이스 구축 프로세스 157
<그림 6-17> 주거지재생 정책정보 데이터베이스 구축 방향 158
<그림 6-18> 주거지재생 정책정보 데이터베이스 구성도 159
<그림 6-19> 주거지재생 정책정보 데이터마트 구축 프로세스 160
<그림 6-20> 주거지재생 정책정보 데이터마트 구축 161
<그림 6-21> 외부분석도구를 이용한 연계 162
<그림 6-22> 주거지재생 정책정보지원시스템(H&R-ISS)과 SD 연계 163
chapter 1
서 론
C ｜ H ｜ A ｜ P ｜ T ｜ E ｜ R ｜ 0 1
서 론
주택수급 여건 변화로 주거지재생사업의 중요성은 지속적으로 증가 할 것으로 전망된다. 그럼에도 불구하고 주거지재생사업은 여러 가지 문제를 양산하고 있으며, 이의 해소는 쉽지 않은 실정이다. 이러한 문제가 발생하는 것에는 다양한 원인이 있겠지만, 주요한 원인 중 하나로 들 수 있는 것이 사업진행과정에서 다양한 관련주체 에 제공되는 정보가 ‘물리적 측면의 현상’과 ‘사업성’ 측면에 국한되어 있다는 점이다.
실제 주거지재생사업은 사회․경제적 측면에서 다양한 영향을 미친다. 그렇기 때문 에 사업 파급효과에 대한 사전적 검토 및 사업방식과 내용 결정에 따른 시나리오별 검토 등이 충분히 이루어질 필요가 있다. 그러나 현실에서는 물리적 측면과 사업성 위주로 정보가 제공되고, 또 관련 주체들은 제한된 측면의 정보만으로 사업 방식, 내용 등을 결정하고 있는 실정이다. 이러한 방식의 의사결정은 다양한 측면에서 나타날 수 있는 파급효과에 대한 고려가 거의 이루어지지 못하기 때문에 향후 여러 가지 문제점을 양산할 가능성이 높다.
이에 이 연구는 주거지재생사업과 관련한 의사결정에 필요한 보다 다양한 정보(사 업 파급효과와 시나리오별 효과)를 제공하여 향후 중요성이 더해질 주거지재생사업이 도시경쟁력을 높이고 국민 주거수준을 향상시키는 데 기여할 수 있도록 만들고자 하는 목적에서 출발하였다
서론에서는 주거지재생 정책정보지원시스템을 개발하고자 하는 배경과 목적, 그리 고 목적을 이루기 위해 연구 및 시스템 구축에서 사용하고자 하는 방법, 관련 선행연구 검토 및 기존 연구와의 차별성 등을 제시하였다.
1. 연구의 배경 및 목적
최근 우리나라의 주택수급 여건은 급격하게, 또 근본적으로 변화하고 있다. 구체적 으로 살펴보면, 新주택보급률이 100%를 초과한 반면 인구 및 가구 증가, 경제성장 속도는 지속적으로 감소하고 있으며, 15년 이상 경과한 주택비중이 빠르게 증가하는 등 주택수급여건이 급격하게 변화하고 있다. 이러한 주택수급여건 변화에 따라 주택공 급체계도 큰 변화요구에 직면하면서, 주택재고를 관리하고 신규주택을 공급하는 방식도 과거와는 다른 양상을 보일 것으로 판단된다.
미래 신규주택공급은 도시외곽의 대규모 신규택지 개발방식 위주로 진행되던 과거와 달리 도심지역의 재생사업 중심으로 이루어질 것으로 판단되며, 이런 변화에 따라 도심지에 분포한 노후주택 밀집지역 재생사업은 전면개발형과 수복형을 포함해 다양한 형태로 활발하게 진행될 것으로 예상된다.
이와 같이 주택수급여건의 거시적 변화로 향후 주택수급 및 재고관리 측면에서 주거지재생사업의 중요성은 더 커질 것으로 보임에도 불구하고, 과거부터 현재까지 지속적으로 발생하고 있는 주거지재생사업과 관련한 문제점들은 여전히 해소되지 못하고 있다. 물리적 여건과 사업성 위주로 사업대상지와 방식을 결정함에 따라 나타나는 낮은 재정착률과 원주민 주거불안, 특정 시기에 집중된 지구지정에 따른 시장불안, 시장여건변화에 따른 사업지연 및 취소 등 사업추진과정에서 많은 문제들이 나타나고 있는 것이다.
이러한 문제가 나타나는 것에는 다양한 원인이 있지만, 주요한 원인으로 들 수 있는 것이 ‘물리적 측면의 현상’과 ‘사업성’ 측면에 국한된 관련 정보제공이다. 실제 주거지 재생사업은 사회․경제적 측면에서 다양한 영향을 미치기 때문에 사업 파급효과에 대한 사전적 검토 및 사업방식과 내용 결정에 따른 시나리오별 검토 등이 충분히 이루어질 필요가 있다. 그러나 현실에서는 물리적 상태와 사업성 위주로 정보가 제공되고, 또 관련 주체들은 제한된 측면의 정보만으로 사업 방식, 내용 등을 결정하고 있는 실정이다.
이러한 방식의 의사결정은 다양한 측면에서 나타날 수 있는 파급효과에 대한
고려가 거의 이루어지지 못하기 때문에 향후 여러 가지 문제점을 양산할 가능성이 높을 수밖에 없다.
이에 이 연구는 주거지재생사업과 관련한 의사결정에 필요한 보다 다양한 정보(사 업 파급효과와 시나리오별 효과)를 제공하여 도시경쟁력을 높이고 국민 주거수준을 향상시키는 방향으로 주거지재생사업이 추진될 수 있도록 지원하고자 하는 취지에서 출발하였다
만약 주거지재생사업으로 인해 나타나는 파급효과를 미리 파악 ․ 검토할 수 있다면 주거지재생사업의 부작용을 줄이고 긍정적 효과를 높이는 데 큰 기여를 할 수 있을 것으로 판단된다. 왜냐하면 주거지재생사업에 따른 파급효과를 사전적으로 분석․제시 할 수 있는 체계가 갖추어진다면 사업결정과 관련된 중요한 의사결정이 다양한 시나리오에 따른 파급효과를 고려하여 사업의 부작용을 줄이고 성과를 높일 수 있는 방향으로 이루어질 수 있기 때문이다.
따라서 이 연구에서는 일차적으로 주거지재생사업에 따른 부작용을 최소화하고, 사업 추진에 따른 득과 실을 명확히 파악 할 수 있도록 사업의 파급효과를 여러 측면에서 사전에 분석․제시할 수 있는 다양한 모형과 툴을 개발하는 것을 목적으로 하였다. 그리고 최종적으로는 개발된 모형과 툴을 통합하여 종합적인 파급효과를 사전적으로 분석할 수 있는 시스템을 구축하도록 한다.
2. 연구의 범위 및 방법
1) 연구 범위
주거지재생사업의 효과는 기본적으로 지역차원에서 발생하며, 광역단위의 지역을 벗어나면 파급효과가 거의 없다고 볼 수 있다. 따라서 연구의 공간적 범위는 광역적 지역단위인 시도단위 이하의 지역차원으로 한정지어 살펴보도록 한다. 구체적으로 파급효과 분석모형과 시뮬레이션 모형은 시도 단위로 구축하되, 1차년도 연구는 주거지재생사업이 가장 활발하게 추진되고 있으며 관련 연구 및 통계자료가 충분히
축적된 서울을 대상으로 모형을 구축한다. 1차년도에 개발된 모형은 향후 시군구 단위에서도 활용될 수 있도록 개선하여 2차년도 연구부터는 시군구 단위 분석이 가능하도록 한다.
연구의 시간적 범위는 모형을 통한 파급효과 분석은 재생사업이 완료된 후 파급효과 가 나타나는 시기까지를 대상으로 한다. 그리고 자료 DB의 경우 1980년 이후 취합 가능한 자료를 대상으로 구축하도록 한다.
내용적인 범위는 주거지재생 정책 파급효과 분석모형을 구축, 이와 관련된 DB 등 모형을 탑재․구현할 수 있는 주거지재생 정책정보지원시스템(H&R-ISS) 개발 등을 포함한다.
연구의 기능적 범위는 데이터 마트 구축 및 자료 관리시스템 연계하도록 하며, 시스템 아키텍처 설계 및 시스템 구현을 위한 원형을 개발하는 것을 포함한다.
2) 연구 방법
(1) 관련 문헌연구
주거지재생의 다양한 파급효과 분석 연구, 주거이동에 대한 이론검토, 효과분석과 관련된 다양한 방법론 적용 등 이 연구와 관련하여 사전적으로 정립되어야 할 개념, 이론, 실태, 방법론 등에 대해서 폭넓은 문헌연구를 진행하여 연구와 관련된 기초를 세웠으며, 실제 분석모형 구축 등에 필요한 기초적인 룰과 방법론 등을 정립하였다.
(2) 모형 구축을 위한 다양한 분석 및 모형구축 방법 적용
파급효과 분석 및 시뮬레이션 모형구축을 위해 각각의 파급효과를 가장 적합하게 분석할 수 있는 분석 및 모형구축 방법론을 검토 ․ 적용하였다. 구체적으로 이 연구에서 사용된 분석 및 모형구축 방법론은 System Dynamics, Agent-Based Model 등이 있다. 이와 같이 각각의 파급효과 분석에 적합한 방법론을 검토 ․ 적용하여 주거지재생 사업에 따른 부동산시장 파급효과와 재정착률 변화를 분석할 수 있는 기초모형을 구축하였다.
(3) 전문가 및 관계자 자문
파급효과 분석 시스템이 현실을 더 잘 반영할 수 있도록 개선하고, 더 적합한 방법론과 자료 등을 파악할 수 있도록 관련 전문가 자문을 구하였으며, 시스템의 실제 이용가능성을 높이기 위해 주거지재생사업 관계 공무원 등의 의견을 수렴 반영하였다.
(4) 재생사업지역 설문조사 실시(2차년도 수행예정)
2차년도에는 1차년도에서 사용한 방법론 외에 설문조사 및 조사결과에 대한 계량분석기법을 사용하여 시나리오별 시뮬레이션이 가능하도록 구현할 예정이다.
재생사업과 관련한 다양한 효과에 대한 인식과 가구현황 등을 세밀하게 파악하여 선택모형 도출 등 시나리오 시뮬레이션 구축에 필요한 자료를 확보하고, 이를 활용할 예정이다.
3. 연구의 틀
1) 전체 연구수행체계
주거지재생 효과분석 시스템은 3차년도에 걸친 연차별 연구를 통해 단계적으로 구축하고자 한다.
1차년도 연구에서는 지역단위 및 사업단위 파급효과 분석의 기초가 되는 부동산시 장 파급효과모형과 재정착률 모형 등을 개발하고 이를 시스템화하며, 모형구축을 위한 방법론으로는 System Dynamics, Agent-Based Model 등을 사용한다. 이를 통해 주거지재생사업에 따른 부동산시장 파급효과와 재정착률 변화를 분석할 수 있는 기초모형을 구축하도록 한다.
2차년도 연구에서는 사업장 단위 시나리오 분석이 가능하도록 분석 툴 및 모형을 추가로 구축하여 탑재하고, 1차년도에 구성한 모형을 개선하는 작업을 수행한다.
방법론은 1차년도 사용 방법론과 함께 추가적으로 설문조사 및 이를 활용한 계량분석
을 통해 시나리오 시뮬레이션 분석이 가능하도록 구현한다. 그리고 사업 단위 시나리 오 분석은 기본계획 및 정비계획 수립단계에서 유용하게 활용될 수 있도록 용적률
․임대주택비율 등에 따라 달라지는 재정착률, 시장파급효과, 사업성 및 공공재원소요 등을 파악할 수 있게 구축한다.
3차년도 연구에서는 모든 유형의 지역․사업장 단위 파급효과 분석이 가능하도록 모형을 세분화 ․ 확대하고 지방 대도시지역에도 적용할 수 있도록 대상지역을 확대하 며, 지역별 연구와 연계하여 소요지역에 대한 탐색 연계가 가능하도록 구축한다.
이를 위한 방법론은 1․2차년도 사용 방법론을 사용하여 모형을 확대․세분화 하도록 한다.
<그림 1-1> 연차별 연구수행 계획
2) 1차년도 연구 흐름
올해 수행한 1차년도 연구는 크게 현황 및 문제점과 시스템 구축 필요성, 주거지재생 효과분석 시스템 기본구상, 모형 및 시스템 구축의 순서로 추진하였다.
먼저 현황 및 문제점과 시스템 구축 필요성에서는 여건변화 및 제도 현황 등을 검토한 후 이를 바탕으로 시스템 구축 필요성을 도출하였다. 구체적으로는 최근 부동산시장 여건변화와 주택재고 여건변화를 검토하여 주거지재생사업의 중요성이 증가하고 있으며, 앞으로도 지속될 것임을 파악하였다. 그리고 법 ․ 제도를 검토하여 현재 주거지재생사업이 어떤 과정을 거쳐 시행되고 있는지를 검토하였다. 그리고
앞서 검토한 두 가지 사항을 바탕으로 해결되어야 할 과제를 제시하였다.
두 번째로 주거지재생 효과분석 시스템 기본구상에서는 앞서 도출된 과제를 해소하 기 위한 시스템 구축 기본방향과 틀을 제시하고, 연차별 구축계획을 도출하였다.
시스템 구축 기본방향은 앞서 도출된 필요성에 부응하여 문제를 완화․해소할 수 있는 시스템이 구축될 수 있도록 설정하였다. 그리고 구체적인 사업의사결정과정 검토를 통해 시스템을 통해 제시되어야 하는 파급효과가 무엇인지를 도출하였다. 이를 바탕으로 시스템의 기본 틀과 시스템 구축을 위한 연차별 구축 방안을 제시하였다.
<그림 1-2> 1차년도 연구흐름도
마지막으로 모형 및 시스템 구축에서는 연차별 구축계획에 따라 1차년도 연구에서 필요한 모형을 구축하고 사례분석을 실시하여 시스템의 기본 분석 틀을 정립하였다.
System Dynamics, Agent-Based Model 등을 사용하여 부동산시장 파급효과 분석모 형, 재정착률 시뮬레이션 모형을 도출하고, 이들 모형을 탑재한 시스템을 구축하였다.
