주거지재생 효과분석 시스템 기본구상
2) 주거지재생 효과분석 시스템 구축의 기본방향
이 연구에서는 앞서 살펴본 주거지재생사업의 필요성에 부응하여 주거지재생 효과분석 시스템을 주거지재생사업에 대한 파급효과를 사전에 도출하고 유형별․시기 별 사업 추진에 따른 득과 실을 명확히 파악 할 수 있도록 구축하고자 한다.
이를 달성하기 위해서는 실제 사업관련 주요 의사결정과정에 사용될 수 있는 정보가 제공되어야 하고, 주거지재생사업의 공공성과 사회적 효용을 사전에 파악
․ 향상시킬 수 있도록 해야 하며, 궁극적으로는 해당지역 주민들의 삶의 질 향상에 기여할 수 있어야 한다. 따라서 이러한 목적을 달성하기 위해 주거지재생 효과분석 시스템 개발을 위한 기본방향을 다음과 같이 설정하였다.
첫째, 주거지재생사업과 관련한 의사결정에 필요한 다양한 파급효과 및 시나리오 분석 정보를 제공함으로써 사업의 공공성과 사회적 효용을 사전적으로 파악하여 이를 향상시키는데 기여할 수 있도록 개발한다.
둘째, 주거지재생사업에 따른 주민 재정착률 저하 및 세입자 주거 불안정 문제 등을 해소할 수 있도록 물리적 환경뿐만 아니라 사회적․경제적 환경을 고려하여 주민 삶의 질 향상에 도움이 되는 방향으로 의사결정이 이루어질 수 있도록 개발한다.
셋째, 앞서 살펴본 바와 같이 주거지재생사업에서 정보 부재로 발생하는 문제를 해소하기 위해서는 실제 사업관련 의사결정과정에 사용할 수 있는 정보가 제공되어야 하기 때문에, 실제 주거지재생사업 의사결정과정에 반영될 수 있도록 실질적인 파급효 과 분석이 가능한 시스템을 개발한다.
<그림 3-5> 주거지재생 효과분석 시스템 정보 제공 개념도
3. 주거지재생 효과분석 시스템 구축의 기본 틀 1) 주거지재생 효과분석 시스템 기본 구조
주거지재생 효과분석 시스템은 기본적으로 주거지재생사업으로 발생할 수 있는 다양한 파급 효과를 정비기본계획 및 정비계획 수립과정에 사전적으로 제공하기 위해 구상되었다.
이를 구체적으로 반영하여 시스템을 구축하기 위해 다음과 같이 시스템의 틀을 구축하였다.
첫 번째로 시스템을 지역단위 파급효과 분석과 사업단위 시나리오 분석 부분으로 나누었다. 공공의 의사결정은 도시․주거환경정비기본계획과 도시․주거환경정비계획 을 수립할 때 대부분이 이루어지므로, 두 가지 종류의 계획 수립에 모두 이용할 수 있도록 하기 위해 지역단위 파급효과 분석과 사업 단위 파급효과 분석이 모두 가능하도록 구축할 필요가 있기 때문이다.
두 번째로 지역단위 파급효과 분석에서는 앞서 다양한 선행연구 등에 대한 검토에서 나타난 바와 같이 주거지재생사업이 지역단위에서 부동산시장에 미치는 파급효과와 지역주민의 예상 재정착률 등 주거안정에 미치는 파급효과 등에 대한 분석이 중요한 위치를 차지하므로, 이러한 분석이 가능하도록 구축한다.
세 번째로 사업단위 파급효과 분석에서는 정비계획상에서 토지이용계획, 용적률 등이 어떻게 결정되는가에 따라 사업성과 시장파급효과, 시장재정착률 및 공공재원소 요 등이 달라짐으로, 이러한 변화양상을 모두 파악할 수 있는 시나리오 시뮬레이션이 가능하도록 구축한다.
네 번째로 다양한 모형을 통한 지역단위 사업파급효과와 사업단위 시나리오별 시뮬레이션 결과가 일목요연하게 제시되어 질 수 있도록 정보조회 시스템을 구성하여 각각의 결과치가 재정비 기본계획 및 사업 정비계획 결정과정에 실제 제공되어 바람직한 의사결정을 이끌어 낼 수 있도록 구축한다.
따라서 주거지재생 정책정보시스템은 위에서 제시한 네 가지 사항을 반영하여 아래 그림과 같은 기본형태로 구성하고 활용할 수 있도록 구축한다.
<그림 3-6> 시스템 기본 구조
<그림 3-7> 시스템 하위부분별 구축 틀 2) 시스템 하위 부분별 구축 틀
시스템 구성 하위부분은 지역단위 파급효과 분석과 사업단위 시나리오 분석이 있다. 이들 각 부분은 분석단위가 시군구 단위의 지역인지, 아니면 사업장 단위인지에 따라 차이가 나지만, 분석내용 자체는 부동산시장 파급효과와 재정착률 변화를 공통적 으로 포함하고 있다. 여기에 추가적으로 사업 단위 분석파트에서는 사업성과 공공재원 소요 등이 추가적으로 분석 ․ 제시되는 것으로 구성되었다.
따라서 우선적으로 지역과 사업 단위에서 모두 활용될 수 있는 부동산시장 파급효과 분석모형과 재정착률 변화 시뮬레이션 모형이 구축되어야 하며, 추가적으로 사업장 단위에서는 사업성 및 공공재원 소요 등 정비계획에서 결정되는 사항에 따라 달라지는 여러 가지 주요 변수들을 시뮬레이션 할 수 있도록 구성할 필요가 있다.
이에 따라 지역단위 분석에서는 부동산시장 파급효과 분석모형, 재정착률 변화 시뮬레이션 분석 모형이 각각 구축되어 포함되며, 사업단위 분석에서는 부동산시장 파급효과 분석모형, 재정착률 변화 시뮬레이션 분석 모형, 사업성 계산 및 공공재원소 요 분석 툴과 기타 다양한 시나리오 분석 툴이 포함된다.
<그림 3-8> 단계별 시스템 구축 방안 3) 단계별 구축 방안
3차년도 연구를 통해 구축할 전체 시스템의 기본 구조에 맞추어 단계별로 구축한다.
먼저 1차년도에는 지역 단위 및 사업단위 파급효과 분석에 모두 쓰이는 부동산시장 파급효과모형과 재정착률 시뮬레이션모형을 개발하고 이를 시스템화 하도록 한다.
이를 통해 주거지재생사업에 따른 부동산시장 파급효과와 재정착률 변화를 분석할 수 있는 기초를 다진다.
2차년도에는 사업장 단위 시나리오 분석이 가능하도록 확대 구축하고 1차년도에 구성한 모형을 개선하는 작업을 수행한다. 특히 사업장 단위 시나리오 분석은 정비기 본계획 뿐 아니라 구체적인 정비계획 수립단계에서도 유용하게 활용될 수 있도록 용적률 ․ 임대주택비율 등에 따라 달라지는 사업성 및 공공재원소요 등을 파악할 수 있게 구축하는 것을 목표로 한다.
3차년도에는 모든 유형의 지역․사업장 단위 파급효과 분석이 가능하도록 세분화․확 대하고, 서울 외 지방 대도시지역에도 적용할 수 있도록 대상지역을 확대 ․ 구축 하도록 한다. 그리고 지역별 연구와 연계하여 탐색된 소요지역에 대한 사전시뮬레이션 이 가능하도록 구축하여 최종 시스템을 완성한다.