주거지재생의 현황과 문제점
2) 주거지재생 관련 법․제도
(1) 도시 및 주거환경정비법
「도시 및 주거환경정비법」은 「도시재개발법」에 의한 주택재개발사업과 도시 환경정비사업, 「주택건설촉진법」에 의한 주택재건축사업 「도시저소득주민의 주 거환경 개선을 위한 임시조치법」에 의한 주거환경개선사업 등 각각의 목적이 다른 사업들이 각각의 개별법으로 규정되어 있어 이를 체계적이고 종합적으로 관리할 수 있는 제도 마련에 대한 요구가 제기되면서 2002년 12월 제정되었다.
「도시 및 주거환경정비법」은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후․불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로서 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 한다17).
□ 계획 체계
「도시 및 주거환경정비법」에서는 도시․주거환경정비 기본계획, 정비계획, 사업
16) 서울특별시(2004), 2010 서울특별시 도시․주거환경정비 기본계획, p.235 17) 「도시 및 주거환경정비법」 제1조
시행계획, 관리처분계획의 4가지 물리적 계획을 다루고 있으며, 사업준비단계, 사업시 행단계, 관리처분단계, 완료단계의 4가지 단계의 절차를 통해 사업이 추진된다.
<그림 2-11> 도시및주거환경정비사업 추진 절차도
정비구역 지정 및 계획단계는 도시․주거환경정비기본계획 수립과 도시․주거환경 정비계획 수립으로 구성되어 있다. 도시․주거환경정비기본계획은 도시기본계획의 하위계획으로 도시기본계획상의 토지이용계획과 부문별 계획 중 도시․주거환경의 정비에 관한 내용을 반영하며, 기본계획의 내용은 도시정비계획 등 하위계획 및 관련 토지이용계획에 반영되어야 한다18). 도시․주거환경정비기본계획의 경우 도시 및 주거환경을 개선하기 위하여 특별시장․광역시장 또는 시장이 10년 단위로 수립하는 계획으로, 5년 단위로 타당성을 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영해야 한다.
18) 국토교통부, 2013, 도시․주거환경정비기본계획 수립 지침, 국토교통부 훈령 제2013-223호, p.1
정비사업의 기본방향 및 계획기간
인구․건축물․토지이용․정비기반시설․지형 및 환경 등의 현황
주거지 관리계획, 토지이용계획․정비기반시설계획․공동이용시설설치계획 및 교통계획
녹지․조경․에너지공급․폐기물처리 등에 관한 환경계획
사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획
도시의 광역적 재정비를 위한 기본방향 및 정비예정구역의 개략적 범위
단계별 정비사업추진계획(정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 포함)
건폐율․용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획 및 세입자에 대한 주거안정대책
그 밖에 주거환경 등을 개선하기 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항19)
<표 2-5> 도시․주거환경정비기본계획의 내용
기본계획은 다음과 같은 절차에 따라 수립 또는 변경되며, 서울특별시․광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시가 아닌 경우 도지사가 기본계획의 수립이 필요하다고 인정하는 시를 제외하고는 기본계획을 수립하지 않을 수 있다.
<그림 2-12> 도시․주거환경정비 기본계획 수립 절차
19) ① 도시관리ㆍ주택ㆍ교통정책 등 도시ㆍ군계획과 연계된 도시정비의 기본방향, ② 도시정비의 목표,
③ 도심기능의 활성화 및 도심공동화 방지 방안, ④ 역사적 유물 및 전통건축물의 보존계획,
⑤ 정비사업의 유형별 공공 및 민간부문의 역할, ⑥ 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항
정비계획은 도시기본계획 및 도시․주거환경정비기본계획 등 상위계획의 범위 안에
<그림 2-13> 도시․주거환경정비 정비계획 수립 절차
정비계획이 수립된 후 정비구역 지정 및 고시가 이루어지면 사업시행단계로 넘어간 다. 사업시행단계에서는 우선 조합을 설립해야 한다. 조합을 설립하고자 하는 자는 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 정비구역 내 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립 추진 위원회를 구성하고 시장․군수의 승인을 받아야 한다. 조합설립추진 위원회에서는 조합의 설립인가를 위한 준비 업무(재건축사업의 경우 노후건축물에 대한 안전진단신청 포함)를 하게 되며, 정비사업 전문관리업자의 선정, 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성, 그 밖에 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무를 수행하 게 된다. 이후 조합설립추진위원회가 일정요건의 정관을 작성하여 토지등소유자의 동의를 거쳐 시장․군수의 인가를 받고 법인을 등기하면 조합이 설립되며 이때 정비사업 의 유형별로 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다.
다음으로 조합은 사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가를 신청해야 한다. 사업 시행계획의 경우 사업시행자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우 수립하는 계획이다.
사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원 동의를 얻어야 하며 사업시행계획서에 정관 등과 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장․군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다.
토지이용계획(건축물배치계획을 포함)
사업완료단계에서 사업시행자가 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 일정요건 을 갖춘 준공인가신청서를 작성하여 시장․군수의 준공인가를 받아야 한다. 정비사업의 준공인가 후에 사업시행자는 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분 계획에서 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 한다. 이후 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 소유권이전 이후 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부 터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하는 청산등기의 단계를 거치게 된다. 그리고 소유권 이전 및 청산등기 후 당해 조합은 조합의 대의원회 결의를 거쳐 청산인(당해 조합의 조합장)을 선임하고 구청장에게 조합해산을 신고하면 해산등기(조합)가 되어 사업이 완료 된다.
□ 정비사업 내용
「도시 및 주거환경정비법」에는 6개의 정비사업 유형이 있으며, 주거지재생사업 의 대상은 도시환경정비사업을 제외한 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건 축사업과 2012년 2월에 공포하여 8월에 시행된 개정 법안에 따른 주거환경관리사업, 가로주택정비사업을 포함하고 있다. 정비사업 유형별로 정비계획 수립대상 구역지정 요건을 달리하고 있다.
23) ① 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법, ② 정비사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비기반시설의 명세, ③ 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법,
④ 대지 및 건축물의 분양계획과 그 비용부담의 한도ㆍ방법 및 시기, ⑤ 기존 건축물의 철거 예정시기
구분 정비계획 수립대상구역
정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나
주거환경관리사업
사업시행방식 주요내용
<주거환경개선사업> <주택재개발사업> <주택재건축사업>
<그림 2-14> 정비사업별 추진절차
도시환경정비사업은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법 또는 환지로 공급하는 방법에 의해 시행된다. 도시환경정비사업은 조합 또는 토지등소유자 가 시행하거나, 조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장․군수, 주택공사 등, 건설업자, 등록사업자 또는 신탁업자, 한국감정원 등과 공동으로 시행할 수 있다.
주거환경관리사업은 주거환경관리사업의 사업시행자가 정비구역에서 정비기반 시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전․정비하거나 개량하는 방법에 의해 시행된다. 주거환경관리사업은 시장․군수가 직접 시행하되, 공람공고일 현재 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행할 수 있다. 주거환경관리사업의 경우 사업시행자나 정비방식에서 시장․군수가 직접 시행하는 주거환경개선사업과 유사하며, 토지등소유
자나 사업시행방식에서는 주택재개발사업과 유사한 부분이 있다.
가로주택정비사업은 사업시행자가 가로구역에서 관리처분계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 또는 개량하는 방법에 의해 시행된다. 가로주택정비사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 받아 시장․군수, 주택공사등 또는 신탁업자, 한국감정원 등과 공동으로 시행할 수 있다.
<도시환경정비사업> <주거환경관리사업> <가로주택정비사업>
<그림 2-15> 정비사업별 추진절차
(2) 도시재정비 촉진을 위한 특별법
「도시재정비 촉진을 위한 특별법」은 광역적 차원의 도시기반시설 정비 및 확충과
「도시재정비 촉진을 위한 특별법」은 광역적 차원의 도시기반시설 정비 및 확충과