주거지재생사업결정과정

주거지재생사업 추진 과정을 살펴보면 공공의 주요한 의사결정은 도시․주거환경정 비기본계획과 도시․주거환경정비계획 단계에 집중되어 있으며, 앞에서 언급한 바와 같이 주거환경개선사업을 제외한 다른 정비사업의 경우에는 행정절차에 따른 인허가 업무수행이 주를 이루고 있다.

도시․주거환경정비기본계획 수립 지침에 따르면 기본계획은 정비계획의 상위계획 으로 유형별 정비구역 지정 대상과 정비방향을 설정하고, 정비기반시설 기준, 개발밀 도 기준, 정비방법 등 정비사업의 기본원칙 및 개발 지침을 제시하고 있으며, 지자체별 로 적정한 기준치를 설정하도록 하고 있다.

기본계획수립이후 도시․주거환경정비계획 단계에서는 기본계획에서 정해진 기본 원칙과 개발지침하에 보다 계획적이고 합리적인 정비계획을 수립하기위해 각 지정지 구별 환경을 고려하여 세부정비계획을 결정하고 있다.

(1) 도시․주거환경정비기본계획 수립과정

먼저 도시․주거환경정비기본계획에서는 정비예정구역선정의 기본방향제시와 함 께 선정기준을 설정한 뒤 다양한 요소를 고려하여 정비예정구역을 지정하고 있다.

정비구역을 선정하기 전 적정 대상지를 선정하기 위해 제시되는 기본방향은 정비예 정구역의 적정수준을 유지하고 적정한 정비예정구역 선정기준 설정과 함께 객관적 자료와 현장조사를 통해 구역의 실제상황을 반영하도록 되어있다. 또한 효율적 주거지 관리를 위해 정비예정구역의 광역적 정비가 이루어질 수 있도록 정비구역을 선정하게 되어있다. 이를 통해 적정수준의 정비구역을 지정함으로서 상대적으로 사업성이 높은 곳만 사업이 집중되는 것을 방지하고 적절한 선정기준의 설정과 예정지역의 현황파악을 통해 각 지구의 주거지 특성에 맞춰 사업의 방향을 결정하도록 하고 있다. 실제 정비예정구역 선정은 구역으로 지정될 수 있는 물리적 기준과 재해위험관 리지정 구역 등 예외적 적용기준을 고려하며, 정비예정구역 선정절차에 따라 물리적 현황조사와 실제 조사를 통한 현장조사결과를 종합하여 최종적으로 정비예정구역을

선정하게 된다.

<그림 3-1> 정비예정구역 선정절차

자료 : 서울특별시. 2004. 2010 서울특별시 도시․주거환경정비기본계획

정비예정구역은 위와 같은 물리적 기준과 예외적 적용기준을 통해 마련된 선정기준 을 바탕으로 4단계 선정 절차를 통해 결정되며, 부문별 계획에서 제시하는 가이드라인 을 바탕으로 각 구역별 사업내용이 수립된다.

<그림 3-2> 정비예정구역 선정과정

부문별 계획에서는 주거지 관리계획, 토지이용계획, 건축물 밀도계획, 정비기반시 설계획 등을 고려하여 각 구역에서 진행될 주거지재생사업의 내용이 정해지며 결정되 는 내용은 시행면적, 생활권유형, 용적률, 층수, 건폐율, 사업시행방식, 정비유형 등이 결정된다.

(2) 도시․주거환경정비계획 수립과정

기본계획에서 정비사업구역이 수립되면 위 내용을 기반으로 하여 시․군 단위에서 도시․주거환경정비계획을 수립한다. 정비계획단계에서 시장․군수는 기본계획에 적합 한 범위 안에서 정비계획을 수립하며 14일 이상 주민 공람과 지방의회의 의견을 수렴하여 사업 시행을 위한 정비구역지정을 신청하게 된다. 각 지역의 특성을 고려하 여 정비계획의 변경이 필요한 경우 같은 절차를 거쳐 사업내용을 변경할 수 있기 때문에 실질적 세부 사업내용의 결정은 정비계획단계에서 이루어진다.

정비계획단계에서 확정되는 정비사업의 내용은 크게 지구단위계획과 도시관리계 획으로 구분할 수 있다.

지구단위계획에서는 정비사업의 위치와 면적, 건축물의 주용도․건폐율․용적률 높이 에 관한 계획과 용도지역과 환지, 자력, 거점 개발방식 등을 결정하며 기본계획을 바탕으로 하되 변경계획이 있을 경우 이를 반영한다.

도시관리계획에서는 도로, 주차장, 광장, 녹지 및 공원, 공공공지와 사회복지시설 등 기반시설 배치와 규모를 결정하며 변경계획이 있을 경우 이를 반영한다.

정비계획단계에서 결정되는 내용을 살펴보면 기본계획을 통해 정해진 틀 안에서 지구 주민과 지방의회의 의견을 반영하여 사업내용을 확정한다. 정비계획단계에서 수립되는 사업내용들은 재개발되는 건축단위특성부터 지역의 각종 기반시설까지 사업전반에 관한 사항이 결정되나 대부분의 내용들은 사업성과 연관이 있으며 이를 고려하여 물리적 기준 변경 및 확정이 이루어지게 된다.

<그림 3-3> 정비계획단계 사업내용 결정

이러한 정비계획이 결정되면 이후 주거환경개선사업의 추진 절차에 따라 사업이 진행된다.

<그림 3-4> 정비계획 후 사업시행과정

자료 : 영주시. 2010, 정비계획 제안설명서

(3) 검토결과