분석모형 구축

1차년도 연구에서 멸실 및 공급 주택수 추정모형의 공간적 범위는 주거지재생사업 관련 현황 파악이 용이한 서울시로 한정하였으며 시간적 범위는 2013년부터 2022년 까지 10년간으로 설정하였다. 주거지재생사업에 포함되는 사업범위는 재개발, 재건 축, 도시환경정비사업 3가지 사업을 대상으로 하였다.

분석에 사용된 자료는 서울시에서 발표하는 정비사업 현황 통계자료로 서울시는 2012년 3월말부터 1년에 3차례에 걸쳐 관련 자료를 공시하고 있다. 이 중 이 연구에서 사용된 자료는 가장 최근에 공시된 2013년 6월말 기준 정비사업 현황 통계자료를 사용하였다. 정비사업 현황 통계자료는 1973년부터 2013년까지 주거지재생사업에 관한 정보를 제공하고 있다. 이 자료에는 사업 대상지와 대상지별 사업관련 정보, 사업의 추진 사항 등이 포함되어 있으며, 사업 방식별 정비사업 정보를 종합적으로 담고 있다는 점에서 주거지재생사업의 주택 멸실 및 공급 시기를 추정하는데 가장 적절한 자료라 판단하였다. 주거지재생사업 관련 정보이외에도 모형 구축을 위해 국민은행의 주택가격동향조사를 통해 수집한 서울시 주택가격 증감률 자료와 한국은

행 GDP성장률 자료를 추가적으로 이용하였다.

분석모형에 사용된 자료를 살펴보면 1973년부터 2013년까지 자료가 구축되어 있으나 1983년 합동재개발사업 방식 도입을 전후하여 사업완료까지 걸리는 시간에 큰 차이가 존재하고 주택가격증감률과 GDP 성장률 등 외부변수의 시계열을 고려하여 1987년 이후부터 2013년까지의 자료만을 사용하였다. 2013년 6월말 현재 서울의 주거지재생사업 구역은 사업이 완료된 구역을 포함하여 총 945개 구역이 있다.

이 중 1987년 이후에 구역지정 된 재개발, 재건축, 도시환경 정비사업 구역은 672개이 며, 주택공급량 정보가 없는 11개 구역과 도시환경정비사업 92개 구역 중 1996년에 지정된 1개 구역을 제외한 총 660개 구역을 대상으로 분석을 진행하였다.

생존분석의 종속변수는 생존기간을 나타내는 변수인 구역지정부터 준공까지의 기간과 구역지정 후 준공이 이루어 졌는지 이루어지지 않았는지를 구분하는 중도절단 여부 변수로 구성하였다. 여기서 준공여부를 나타내는 중도절단자료는 일반적으로 3가지 형태로 구분되는데 이 연구의 자료는 시험종료 기간이 정해진 상태에서 얻어지 는 자료³¹⁾인 타입 Ⅰ형태의 자료에 해당한다.

사업기간 결정에 영향을 미치는 요인으로는 총 6개의 설명변수를 이용하였으며 각각 사업대상지역, 사업규모(대상지 면적), 사업방식, 공급예정 물량 중 임대주택 비율, 사업 당시 경제성장률 및 주택가격변화율을 포함하였다. 각 설명변수의 내용은 다음과 같다.

먼저, 사업대상지역 변수는 서울시 자치구별 인구이동 데이터를 이용하여 인트라맥 스기법을 통해 분석된 하위시장 구분결과를 이용하여 분류하였으며, 인트라맥스 분석 결과 서울시 주택 하위시장은 총 7개 권역으로 구분되었다.

31) 강미・이재우. 2009. “Cox 비레위험모형을 이용한 중소건설기업의 생존요인 분석”. 부동산학 연구 제15집 제2호 pp 41-57.

권역구분 해당지역

권역 1 용산구, 은평구, 마포구, 서대문구

권역 2 중랑구, 중구, 성동구, 동대문구, 광진구 권역 3 노원구, 도봉구, 성북구, 종로구, 강북구

권역 4 양천구, 강서구

권역 5 관악구, 영등포구, 구로구, 금천구, 동작구

권역 6 서초구, 강남구

권역 7 강동구, 송파구

<표 4-2> 서울시 권역구분 결과

사업규모는 분석대상 자료에서 사업지구 규모를 4분위로 구분하여 사용하였으며 사업방식은 위에 언급한 바와 같이 재개발, 재건축, 도시환경정비사업으로 구분하였 다. 공급예정 물량 중 임대주택비율은 임대주택이 없이 분양물량으로만 구성된 사업과 임대주택이 포함된 사업으로 구분하고 임대주택이 포함된 경우 분양물량대비 임대주 택의 비율을 4분위로 구분하여 모형에 포함하였다. 경제성장률의 경우 최근 5년간 물가상승률의 평균인 3.34%를 기준으로 경제성장률이 이보다 높은 경우와 낮은 경우로 구분하여 사용하였으며, 주택가격 변화율의 경우 주택가격이 전년대비 상승한 경우와 하락한 경우로 구분하였다.

Kaplan-Meier 생존분석을 통해 설명변수별 평균 사업기간(생존기간)을 추정한 결과는 다음과 같다. 먼저 사업대상지역별 분석결과에 대한 로그순위검정결과 권역별 평균 사업기간의 차이는 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 권역별 평균 사업기간은 6.5년~8.5년 사이로 추정되었으며, 권역5(관악구, 영등포구, 구로구, 금천구, 동작구) 가 8.49년으로 가장 길었고 권역6(서초구, 강남구)이 6.46년으로 가장 짧았다.

권역구분 평균 사업기간(년) Log-rank검정 유의도

주거지재생사업의 사업방식별 평균 사업기간 추정결과 역시 통계적으로 유의한

경제성장률 구분 평균 사업기간(년) Log-rank검정 유의도

3.34% 이하 9.26

3.34% 초과 6.75 0.00

<표 4-7> 경제성장률별 평균 사업기간 추정결과

매매가격 변화율 구분 평균 사업기간(년) Log-rank검정 유의도

가격하락 9.06

가격상승 6.84 0.00

<표 4-8> 매매가격 변화율별 평균 사업기간 추정결과

이상의 생존분석결과와 개별 사업의 진행단계, 단계별 경과기간을 이용하여 현재 사업이 진행 중인 443개 구역의 총 사업기간을 추정하였다.

총 사업기간 추정을 위해 먼저 각각의 개별 사업이 가진 정보를 토대로 6개 설명변수 의 특성을 대입하여 도출된 사업기간을 평균하여 각 지역의 예상 총 사업기간을 추정하였다. 다음으로 예상 총 사업기간에 현재까지 각 사업별 사업진행단계를 고려하 여 아래의 산식에 의해 잔여 사업기간을 추정하였다.

잔여사업기간  예상 총 사업기간  min _× _ _× _ 현재생존기간 

여기서 _은 사업시행인가 여부, _는 관리처분계획인가 여부를 나타내는 더미변 수 이며 _은 구역지정 이후 사업시행인가까지 평균 기간(2.33년), _는 사업시행인가 이후 관리처분계획 인가까지 평균 기간(1.38년)을 의미한다. 위에서 추정된 각 구역별 예상 총 사업기간에서 각 단계별진행까지 평균기간과 구역지정부터 현재까지 생존한 시간을 비교하여 더 짧은 기간을 뺀 값을 현재부터 준공까지 남은 잔여사업기간으로 정의하여 사용하였다.

끝으로 이상의 산식에 따라 추정된 잔여사업기간과 사업별 공급예정 주택수를 토대로 멸실 및 공급 주택수를 추정하였다. 분석에 사용된 서울시 정비사업 현황자료 는 사업완료 후 공급예정인 주택수에 대한 정보는 포함되어 있으나 멸실되는 주택수가 얼마나 되는 지에 대한 정보는 포함하고 있지 않다. 따라서 멸실주택수는 공급주택수

를 토대로 추정한 값을 사용하였다. 이를 위해 먼저 재개발 및 도시환경정비사업의 멸실주택수를 서울시 재개발 현황자료를 이용하여 추정하였다. 서울시에서는 2010년 말까지 재개발 사업지에 대한 현황자료를 별도로 제공하고 있으며 이 자료는 멸실 주택수와 공급 주택수에 대한 정보를 모두 포함하고 있다. 재개발 현황자료를 이용하 여 준공이 완료된 사업을 기준으로 공급량 대비 멸실량 비율을 추정하였으며 최근 5년간 공급대비 멸실비율은 50.3%로 나타났다. 재건축 사업의 경우 국토교통부의 연도별 재건축 추진 현황 자료를 이용하여 멸실비율을 추정하였으며 추정결과, 최근 5년간 공급대비 멸실비율은 77.8%로 나타났다. 이 두 값을 적용하여 각 사업방식별 멸실량을 추산하였으며 공급량은 자료에 있는 값을 그대로 적용하여 연도별 멸실 및 공급 주택수를 추정하였다.