리츠제도의 활성화 방안과 한국의 부동산시장

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K R I H S 보 고 서

부동산시장 선진화를 위한 리츠제도 활성화 방안 연구

Policy Directions to Vitalizing K-REITs

정희남・최수・권태정・강승일・송현부・이현석

리츠제도의 활성화 방안과 한국의 부동산시장

김영곤｜강남대학교 부동산학과 교수(서평)

부동산투자 시장에서 대표적인 간접투자 방식인 리츠가 국내에 도입되어 운영된 지도 어언 8년여 의 세월이 흘렀다. 리츠의 기본구조는 자본시장과 수익용 부동산시장의 연결이고 기본 취지는 부동 산시장의 투명성 확보, 부동산투자 장벽 제거를 통 한 부의 재분배, 부동산 소유 구조의 다변화 등을 들 수 있겠다. 이러한 구조와 취지를 가지고 출발 한 리츠는 당시 시중의 풍부한 부동자금(정부추산 100조 원, 민간추산 200조 원)을 바탕으로 빠른 시 간 내에 시장이 형성될 것으로 기대되었다.

그러나 당초 기대와 달리 현재 상황까지를 보면 초기의 기대에 못 미치는 시장규모를 보이고 있다.

그동안 정부는 시장 활성화를 위하여 리츠제도의 근간인「부동산투자회사법」을 여러 차례 개정해 왔지만 그 성과는 미미했던 것으로 판명되었다. 공 모시장을 기준으로 보았을 때, 상대적으로 개발사 업에 주로 투자하는 부동산펀드는 급속히 늘어나

는 현상을 보였다. 물론 개발을 투자목적으로 하는 상품과, 운영을 투자목적으로 하는 상품이라는 차 이는 있지만 간접투자상품으로서 대표성을 가질만 한 리츠가 부동산펀드처럼 시장이 확대되지 못한 이유는 무엇인가, 과거에는 일부 계층만이 향유하 던 부동산 수익을 일반 국민들도 쉽게 부동산에 투 자하여 수익을 나눌 수 있도록 하는 제도의 기본취 지에도 불구하고 왜 시장형성이 느린가 등의 의문 점들이 대두되면서 현재의 제도를 전체적으로 점 검하고 활성화를 위한 방안을 찾아볼 필요가 있다.

본 보고서는 이러한 현재의 상황에서「부동산투자 회사법」을 보완하며 리츠제도를 활성화시킬 수 있 는 간접투자시장 체계를 어떻게 정비할 수 있을지 에 대한 방향을 제시하고 있다.

이를 위하여 본 보고서는 부동산정책과 부동산 시장의 변화, 그리고 지난 7년 동안의 리츠운영 성 과를 평가하고, 기대만큼 활성화되지 못한 원인을

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밝혀서 향후 부동산시장과 정책변화를 감안하여 리츠제도를 활성화할 수 있는 방안을 제시하였다.

우리나라뿐만 아니라 우리보다 앞서 리츠시장을 구축한 국가들과 우리보다 늦게 시장을 구축한 국 가들의 상황도 함께 연구함으로써 우리의 문제점 들을 시장 중심으로 연구했다고 볼 수 있다. 특히 시장전문가들을 중심으로 문제점을 파악한 것은 시장의 중요성이 점점 더 부각되고 있는 흐름과 맥 을 같이 해 현실성 있는 연구의 가치가 있다고 하 겠다. 관련법들과의 관계를 비롯한 법제 분석은 리 츠의 본산이라고 할 수 있는 미국과 같이 불문법을 바탕으로 세제상의 기준으로 리츠제도를 운영하는 국가들과는 달리 우리처럼 성문법을 바탕으로 리 츠제도를 운영하는 국가에서의 문제점들을 잘 파 악할 수 있도록 했다.

부동산간접투자방식이 대부분 미국에서 시작된 상품들로, 가장 개방된 시장 환경하에서 발전되어 온 것에 반해 우리의 경우는 정부정책에 의해 시장 이 좌지우지되는 환경하에서 주식시장과 연계한 리츠제도를 도입하다보니 초기의 시행착오는 겪을 수밖에 없다. 더욱이 공동투자에 대한 체계나 법률 이 미진하고, 자본시장의 미성숙으로 투자상품을 다양하게 개발하기 어려운 시장여건은 리츠제도의 활성화가 이루어지기 어려운 여건을 가지고 시작 되었던 것이다.

또한 우리의 경제구조가 대기업을 중심으로 하 고 있는 상황에서 리츠의 투자상품이 될 만한, 즉 규모의 경제를 시현할 수 있는 부동산들도 주로 대 기업 등이 소유하고 있는 여건도 활성화를 더디게 할 수 있다. 이러한 소유구조에 대한 부분들이 본 보고서에서 상세하게 다루어질 필요가 있지 않았 나 하는 다소의 아쉬움이 있다.

근본적으로 부동산시장의 변화는 급격하게 이 루어지기가 어렵다. 부동산시장은 사회의 전반적 인 부분들의 변화가 선행된 이후에 변화가 나타남 에 따라 그 변화의 실상을 느낄 수가 있다고도 볼 수 있다. 그러므로 법 체계가 소유권을 중시하는 구도에서 이용권을 중시하는 구도로 변화되어야 일반 투자자들도 리츠에 대한 인식을 달리할 수 있 다. 따라서 부동산시장에서 다양하면서도 고착화 된 인식의 변화까지 조사, 연구되어야 하며 역사 적, 사회적인 요소까지 포함되는 연구가 필요하다.

본 보고서가 한정된 예산과 시간을 가지고 연구되 었기 때문에 부동산시장에 미치는 다양한 요인들 을 분석하기에는 한계가 있었을 것으로 판단된다.

투자처를 찾지 못하고 있는 시중의 부동자금은 점 점 더 늘어나고 있고, 경제위기로 인한 부실채권의 처리문제 등이 대두되고 있는 현 시점이 리츠제도 가 활성화될 수 있는 기회라고도 볼 수 있다. 이런 점에서 본 보고서가 관계자들의 이해를 도와 리츠 제도의 활성화에 도움이 될 것을 기대한다.