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KrIHS 보고서
제4차 산업혁명 시대의 도래와 상업용지 활용 방향
정재원 국토교통부 사무관 ([email protected])
제4차 산업혁명의 도래로 공유공간의 증가, 고령화 및 가구구조의 변화가 가속화되고 있고, 코로나19의 대 유행은 인류의 일상을 송두리째 바꿔 놓았다. 학생들 은 온라인 등교를 하고 직장인들은 집에서 일한다. 직 접 만나 회의를 하는 대신 웨비나(webinar) 등이 자리 잡았고, 연말연시를 맞아 가족이나 친구가 삼삼오오 모이는 일도 자유롭지 않게 되었다.
본 연구는 이러한 사회적 · 경제적 여건변화가 도시 내 상업용부동산의 수요와 이용행태에 미치는 영향을 분석하고 있다. 우선 제4차 산업혁명의 핵심 키워드 인 초연결성 및 융 · 복합화는 공유공간과 공간의 집적 화 수요증대와 함께, 도시의 공간구조를 크게 바꿀 것 으로 예상하고 있다. 도시와 도시 내의 물리적 경계가 모호해지고 용지 이용행태가 다양해지면서 토지의 용 도 구분은 그 의미가 크게 약화되며, 주거 · 업무 · 상 업 등 도시공간 기능을 압축하는 입체 복합공간이 늘 어날 것이다.
또한, 전자상거래와 원격서비스가 활성화됨에 따 라 도시의 유통 · 상업공간 입지와 그 형태도 달라질 수밖에 없다고 보고 있다. 리테일 시장의 총량적 수
요는 감소하고, 대규모 지역상권에 특화된 소형 리테 일로 양분되면서 진화할 것으로 예상된다. 이러한 여 건은 소비행태에도 큰 변화를 가져올 것으로 전망하 고 있다. 온라인상 쇼핑 플랫폼의 편리성으로 소비방 식이 크게 달라지고 있으며, 코로나19 사태가 장기화 되어 사회적 거리두기와 생활 속 거리두기가 진행되 면서 언택트(Untact)가 새로운 쇼핑 트렌드로 자리 매김하고 있기 때문이다. 온라인시장의 확대로 백업 (backup) 시설인 물류센터 등 상업용부동산시장의 급 성장 및 대규모화는 지속될 전망이며, 전통적 대형쇼 핑몰인 백화점과 아웃렛 등은 점차 줄어들거나 지역 에 따른 차별화가 발생할 것으로 예측된다.
이러한 변화로 인해 제과점, 이용원, 미용원, 목욕 장 등 1종 근린생활시설은 서울을 제외한 대부분의 지 역에서 점차 감소할 것으로 예상하며, 2종 근린생활 시설도 비슷한 경향을 보일 것으로 보고 있다. 판매시 설의 경우 백화점, 대형마트 등 도시 내 대형상가는 판매 형태, 내용의 다변화와 타운화를 통해 생존할 수 있기 때문에 서울과 같은 대도시 내에서 유지되고, 복 합쇼핑몰 형태의 대형상가는 서울과 근접한 경기도와
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제472호 2021 February
같은 대도시 외곽에서 형성될 것으로 예측하고 있다.
오히려 업무시설의 경우는 1 · 2종 근린생활시설과 달 리 대전, 세종, 울산 부근을 중심으로 상당 부분 증가 할 것으로 보이는데, 서울 · 경기를 제외한 지방도시를 중심으로 전반적인 증가를 예상하고 있다.
마지막으로 본 연구에서는 도시 내 상업용부동산 을 적절한 비율로 배치하고 공급하기 위해 기존 상업 용부동산 현황을 정확히 파악하고, 수요가 따라올 수 있을 정도의 적절한 양을 신규 공급하여 비율을 유 지 · 관리하며, 지역의 특색에 따라 차별화된 공급 및 관리전략이 필요함을 강조하고 있다. 또한, 기존 상 업지역에 복합용도지구를 설정하여 공실을 줄임과 동 시에, 또 다른 가치창출을 위한 공간계획을 수립할 수 있도록 도시기본계획 지침을 변경해야 한다고 말한 다. 더불어 대도시권을 중심으로 상업용부동산 공실 률 증가에 따른 가치하락으로 용도변경, 공간재구성 을 통해 공실률을 해소하려는 움직임이 나타나고 있 으며, 이를 법 · 제도적으로 지원할 수 있는 제도개선 이 필요함을 제언하고 있다.
상업용부동산의 변화를 예측하기에 앞서 향후 주택 공급 전망을 살펴보면, 정부는 실수요자의 주거안정 이라는 일관된 목표 아래 공공택지를 통한 대규모 공 급을 준비 중이다. “오는 2028년까지 수도권에 총 127 만 호의 주택을 공급하며, 그중 37만 호를 2022년까 지 공공택지에 집중적으로 공급한다”를 핵심으로 신 도시급 택지 다섯 곳을 포함한 ‘수도권 30만 호 주택 공급 계획’을 세 차례에 걸쳐 발표하였고, 2020년 8월 4일 발표한 ‘서울권역 등 주택공급 확대방안’에서는 1 기 신도시를 다시 짓고도 분당 신도시를 하나 더 만 들 수 있는 큰 규모의 공급계획을 발표하였다. 숫자로 만 접할 수 있었던 대규모 주택공급계획은 내년부터 본격적으로 시작되는 청약을 통해 체감할 수 있을 것 이다. 특히, 올해 하반기부터는 서울과 맞닿아 있거나
인근 3기 신도시, 용산정비창 등지에서 사전청약이 시 작된다. 이처럼 주택을 많이 공급하는 것도 중요하지 만 도시기능이 효율적으로 작동할 수 있도록 계획하 는 것도 이에 못지않게 중요할 것이다. 본 연구는 신 도시를 비롯한 대규모 주택공급을 앞두고 정부, 전문 가, 지자체 등이 도시계획을 수립할 때 큰 도움이 될 것으로 기대한다.
다만, 도시지원시설용지 등 도시 내 자족용지(업무 시설)에 대한 수요분석과 전망은 후속연구를 통해 지 속적으로 진행되기를 바란다. 제4차 산업혁명은 본 연 구결과처럼 공유공간, 복합적 활용의 수요증가를 수 반하기도 하지만, 첨단 · 지식기반산업의 발전으로 전 체 수요의 증가를 가져올 수 있다. 아울러, 정책적 여 건도 고려할 필요가 있다. 정부가 지난해부터 창업지 원에 약 1조 4천억 원의 재원을 투입하고, DNa+Big3 분야(데이터, 네트워크, 인공지능, 시스템반도체, 바 이오헬스, 미래차) 투자 확대, 한국판 뉴딜 사업 등을 역점적으로 추진하고 있음을 고려할 때, 민관의 과감 한 투자와 신산업의 확장성을 수용할 수 있는 신규입 지 수요에 대한 고민도 필요할 것이다.
4차 산업혁명 시대의 상업용부동산 수요 및 이용행태 변화 연구
A Study of Changes in Demand and User’s Behaviors of Commercial Properties in the Era of the Fourth Industrial Revolution
이태리, 조정희, 장요한, 최진도, 유승동, 주승민 지음
