S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y
요 약
최근 들어 저금리로 인한 시중자금의 투자행태 변화 과잉유동성으로 금융, ․ 부동산의 연계성이 강해졌으며 시장개방과 선진금융기법 도입으로 금융시장이, 부동산시장에 미치는 영향은 더욱 확대될 전망이다 미국의 서브프라임 모기지. 사태에서 보듯 부동산시장의 급격한 변동은 금융시장의 혼란을 초래할 뿐 아니 라 국민경제 전반에 막대한 영향을 미치는 요인으로 작용할 가능성을 제기한다.
특히 우리나라가 조속한 시일 내에 선진사회로 발돋움하기 위해서는 상대적으 로 낙후된 부동산 특히 부동산금융시장의 건전한 발전과 선진화를 위한 각별한, 노력이 필요하다 이에 금융시장과 부동산시장의 관계를 명확하게 파악하고 이. , 를 바탕으로 부동산시장 선진화와 국민주거안정을 뒷받침하는 방향으로 부동산 관련 금융시장의 건전한 발전방안을 모색할 필요성이 강하게 제기되고 있다.
제 장 서 론1
이 연구의 목적은 부동산 및 금융 시장과 국민경제 간 상호 메커니즘의 규명 하에서 부동산금융시장의 선진화 체계구축에 필요한 제도적 기반을 제시하고 금 융시스템 안정을 위한 대책을 수립함으로써 궁극적으로 부동산시장의 선진화와 국민 주거복지 향상 및 국민경제 안정 성장을 효과적으로 지원하는 방안을 제시 하기 위한 것이다.
년 이후의 주택을 비롯한 부동산 및 금융 시장 동향과 관련 정책 제도
2000 ․
등을 대상으로 하였으며 주요연구방법으로는 문헌 및 법제조사와 스트레스 테, 스트․VaR 기법 및 거시계량모형에 의한 계량분석 등을 활용함과 동시에 국내 외 실태 및 사례 분석과 깊이 있는 개선방향의 도출을 위하여 협동연구와 연구협 의 및 자문을 효과적으로 병행하였다.
제 장 부동산금융시스템과 제도연혁 및 선행연구 검토2
여기서는 우선 이론적 배경으로서 부동산금융 및 금융시스템의 의의를 고찰하 고 우리나라 부동산금융시장 및 관련제도 정책의 변화추이를 개관하였다 이와․ . 함께 주택을 비롯한 부동산 금융시장에 대한 선행연구를 검토함으로써 이 연구 의 차별성을 제시하였으며 현안인식을 다지는 측면에서 최근 부동산금융시장과, 관련한 동향 및 과제로서 서브프라임 금융위기 사태에 따른 미국 등 주요국의 개혁내용과 대응상황을 일별하였다.
먼저 부동산금융이란 부동산과 금융이 융합된 사업 분야의 총칭으로서 이는 일, 정한 자금을 확보하여 부동산 수요자 및 공급자에게 대출해줌으로써 부동산 구 입을 용이하게 하고 공급을 확대시키는 일종의 특수한 형태의 금융의 역할을 지 니고 있다 금융시스템. (financial system)은 일반적으로 금융기관 금융시장 금․ ․ 융 인프라를 포괄하는 개념이며 부동산금융시스템이란 이러한 개념 하에서 부, 동산에 관한 자금이 조달되고 운용되는 방식으로 정의할 수 있다.
부동산금융은 크게 Dept & Equity, Project & Corporate금융으로 나눌 수 있다. 이 연구에서는 이러한 부동산금융 구조상에서 우리나라에서 비중이 큰 모기지 부문과 MBS, 부동산PF(프로젝트 파이낸싱 등을 중심으로 살펴보고자 하였다) . 우리나라의 부동산금융시스템 및 시장체계는 행위주체에 따라 소비자금융과 공 급 및 개발자금융의 관점에서 접근할 수 있다.
부동산금융시장과 관련한 현행 제도로는 부동산금융관련 법률 주택담보대출, 관련 규제 및 지원 부동산금융관련 공공기관 설립 등이 있다 우리나라의 부동, .
산금융시장은 오랜 발전의 시간을 겪으며 주택은행의 민영화와 한국주택금융공 사의 설립 부동산투자회사법 제정, , LTV DTI․ 규제 등 다양한 제도적 변화를 통 해 현재 모습에 이르렀다.
한편 주택을 비롯한 부동산 금융에 관한 그동안의 선행연구는 주로 다음 가, 2 지 측면에서 수행되어왔다 하나는 국민 주거안정과 같은 주택정책을 뒷받침하. 기 위한 제도개선 등에 관한 영역이며 다른 하나는 부동산금융의 양적 확대에, 필요한 모기지 도입 등을 다룬 내용들이었다.
지금까지의 선행연구들은 대부분 주택시장의 소비자금융을 대상으로 한 가계 대출 모기지와 관련된 유동화 차 저당시장 육성방안 등에 치중하고 있으며, , 2 , PF 등 공급자금융에 관한 연구도 일부 수행하였다 이에 비해 부동산에 관련된 금융. 시장의 질적 발전이나 금융시스템의 선진화를 위한 연구는 거의 없는 실정이다.
또한 부동산시장에 관한 연구 역시 부동산을 중점적으로 다루면서도 금융부문은 부동산을 설명하기 위한 보조적 역할에 그치고 있어 부동산시장과 연계한 심도, 있는 금융의 역할이나 발전방안 등은 제시하지 못하고 있다.
따라서 이 연구는 ⅰ) 금융시장과 부동산시장 간의 상호메커니즘을 규명하는 한편 다양한 계량경제 기법을 사용하여 부동산과 금융의 연계성 확대가 국민경, 제 등에 미치는 영향을 살펴보고, ⅱ) 금융시스템의 안정성을 진단한 결과를 바 탕으로 부동산금융시장의 선진화체계를 구축하기 위한 제도정비 및 정책방향을 제시코자 하는 점에서 기존연구와 차별화된다.
끝으로 부동산금융시장과 관련한 최근의 동향 및 과제에서는 종전 서브프라임 의 발생원인과 문제점을 정리하고 금융행정 개혁 및 금융안정성 차원에서 미국 내의 계획과 국제적 차원의 합의를 고찰하였으며 미국을 비롯한 캐나다 일본, ․ 등 주요국의 대응상황을 개관하였다.
제 장 부동산금융시장의 현황과 특성3
이 장에서는 부동산금융시장의 유형별 현황과 관련 주체의 특성 및 제도를 살 펴보았다 부동산금융시장의 유형별 현황은 주택담보대출 유동화 등을 포함하. , 는 수요자금융과 부동산PF와 관련된 개발 금융 부동산 펀드와 리츠 등을 포함, 하는 투자 금융으로 구분하여 살펴보았다 그리고 부동산금융시장 관련 주체의. 특성에서는 고정금리와 변동금리 선택 등 수요자의 자금수요 특성과 자금조달 및 운용구조 등 금융기관의 자금운용 특성에 대해서 분석하였다 마지막으로 부. 동 산금융시장에 대한 관리감독 신용평가체계 등 관련제도에 대해서 살펴보았다, .
부동산금융시장의 유형별 현황
□
주택담보대출은2000년 이후 부동산가격의 급등과 저금리 기조 등으로 주택담 보대출의 규모는 빠른 속도로 증가하는 모습을 보이고 있다 주택담보대출 금리. 는 CD(양도성예금증서 금리에 연동되어 책정되면서 회사채수익률은 각각 다른) 움직임을 나타내는 것으로 나타났다 특히 여기서. CD금리와 연동된 변동금리형 주택담보대출방식은 CD금리의 잦은 변화로 인해 대출금리의 변동폭이 심하여, 금리가 인상되면 그만큼의 이자부담을 가계 등 자금수요자가 고스란히 부담해야 하는 문제가 있는 것으로 나타났다.
시장은 유동화여건의 성숙도가 낮고 금융기관의 유동화요인이 크지 않아 MBS
발행 규모가 미미한 실적이다. 2007년 말 기준으로 우리나라 유동화상품의 발행 잔액은 동년GDP의 11% 해당하는 109조 원으로, 2000년대 들어 급격히 성장한 미국 유동화 시장의2007년 말 발행 잔액9.7조 달러, GDP 대비 70%와 비교해보 면 상당히 미미한 수준임을 알 수 있다 이러한 이유로 우리나라는 주택담보대출. 재원의 대부분을 여전히 예수금을 통해 충당하고 있는 실정이다.
부동산 PF대출 잔액은 2008년 말 기준으로 전년 말(41.8조 원 에 비해) 25.5%
증가한52.5조 원으로 나타났다 우리나라의. PF 체계는 교과서적인 형태를 가지 고 있지 않고 시행사의 낮은 자금능력과 신용도로 인한 시공사의 연대보증제도, 와 단기 담보 및 보증대출 형태로 인하여 리스크가 시공사에만 집중되는 문제가
내재돼 있다 그리고 부동산시장의 여건변화 등으로 분양에 차질이 생길 경우에. 부실이 발생할 가능성이 높은 실정이다 특히 상대적으로 사업성이나 보증조건. 이 열악한 PF대출의 경우 은행권에서 대출을 회피하는 경향이 있어 이 부분을, 주로 담당하는 중소형 시공사와 저축은행의 리스크가 높은 것으로 분석되었다.
부동산 펀드는 2004년 간접투자자산운용업법 제정으로 최초로 도입되었다‘ ’ . 도입 이후 부동산펀드의 규모는 빠르게 성장하고 있다 부동산간접투자의 전형. 인 리츠(REITs)제도는 2001년 월 일 리츠법 이 제정되면서 국내에 도입되었4 7 「 」 다. 2008년에는2002년에 비해 규모가10배 가까이 성장하였으나 이러한 성장세, 에도 불구하고 2008년 10월 말 현재 리츠펀드는 자본시장의 0.7%에 불과한 등 절대적인 규모는 작은 수준이다.
□ 부동산금융시장 관련 주체의 특성
가계의 주택자금대출 선택 행태를 살펴보면 주택자금을 대출받은 가구들에서, 는 소득계층에 관계없이LTV 비율이 비슷하게 나타나는 것으로 분석되었다 소. 득계층별 PIR에서는 중 고소득층에 비해 저소득층의ㆍ PIR이 높게 나타났으며, 향후 년간 이사목적으로 주택구매계획이 있는 가구에서 주택구매시 예상2 LTV 에서도 저소득층의LTV가 높게 나타나 과도한 가계채무부담에 노출될 가능성이 높은 것으로 분석되었다 지역별. PIR은 지방에 비해 수도권이 높게 나타났다 특. 히 PIR의 연도별 변화를 살펴보면 광역시와 도지역은 낮아진데 반해 수도권은, 크게 높아진 것으로 나타났다.
향후 년간 이사목적으로 주택구매계획이 있는 가구의 이사목적 주택자금 마2 련 시 대출액 선택과 관련하여 소득 주택가격 금융자산 부동산 자산 등 관련, , , 변수를 중회귀로 분석하였다 분석 결과 이사목적 주택자금 대출 규모는 주택가. 격과의 상관성이 큰 것으로 나타났으나 소득 금융자산 등 다른 변수와는 상관성, 이 미미한 것으로 분석되었다 이는 미래 주택관련 대출에서 소득 등 상환능력에. 관련된 변수에 대한 고려가 수요자 측면에서도 크게 이루어지지 않고 있음을 보 여준다 고정금리 및 변동금리 선택과 관련한 수요자의 행태를 살펴보며 변동금. ,
리와 고정금리의 차이를 최대 어느 정도까지 수용하면서 고정금리를 선택할 수 있는지에 대해서 응답한 비율을 살펴보면, 0.5%라고 응답한 비율이61%로 매우 높게 나타났다 우리나라의 변동금리와 고정금리는. CD(91 )일 수익률과 산업금융 채권 년 수익률에 각각 연동되어 책정되는 것이 일반적인데 대부분의 시점에(3 ) , 서 둘 간의 차이가0.5%를 넘어가는 것으로 나타났다 따라서 이러한 금리차이는. 대부분의 주택금융수요자들이 변동금리를 선택하도록 유도하는 주요한 원인이 되는 것으로 판단된다.
금융기관의 자금운용 특성을 살펴보면, 은행금융그룹의 주요 자금조달 구조는 예수금이 큰 비중을 차지하고 있었다 약정만기별 주택담보대출에서는. 10년 초 과의 비중이 지속적으로 증가하는 등 만기가 점차 장기화되는 추세이나 빈번한, 주택매매 등으로 인해 중도 상환되는 비율 또한 매우 높은 실정이다 그리고 분. 할상환방식의 대출 비중은 증가하고 일시상환방식 비중은 감소하는 추세를 보이 고 있다 금리조건별로 살펴보면 변동금리대출의 비중이 줄어드는 추세를 보이. 고 있으나 변동금리비중이 여전히, 90%이상으로 매우 높은 비중을 차지하고 있 어 시급한 개선이 필요한 것으로 판단된다.
발행실적은 주택담보대출 규모의 내외로 그 비중이 낮은 것으로 조사
MBS 2%
되었다 예수금 등에 의존하고. MBS 발행실적이 저조한 이와 같은 자금조달방식 은 금리의 변동 등에 취약성을 내포하고 있어 주택자금 조달 및 운용의 안정성을 저해하고 있는 것으로 평가된다.
부동산금융시장 관련 제도
□
부동산금융시장에 대한 관리 감독은 금융위원회와 금융감독원 한국은행 등ㆍ , 이 각각 수행하고 있다 금융위원회와 금융감독원은 금융산업의 선진화와 시장. 안정 공정한 금융거래관행 확립 등과 관련하여 관리 및 감독업무를 담당하고 있, 으며 한국은행은 직접적으로 관리 감독을 수행하지는 않지만 건전성 규제 등, ㆍ 에 대한 협력 수행 긴급자금 지원 등 관련성 있는 업무를 수행하고 있다 이러한, . 감독체계는 미국의 서브프라임 모기지로 인한 경제위기가 발생할 당시 사전적,
인DTI 및LTV 규제로 부동산가격의 하락으로 인한 금융부문의 부실화를 최소 화 한 예에서 볼 수 있듯 관리감독이 비교적 정확하고 시기적절하게 이루어진, 점은 긍정적으로 평가된다 그러나 부동산금융시장과 관련하여 정확한 관리감독. 이 상시적으로 체계적으로 갖추어지지는 못하였다 또한 부동산금융이 부동산시. 장과는 매우 밀접한 관계를 맺고 있지만 부동산금융시장의 관리에서 부동산시, 장을 담당하는 국토해양부 등과 상시적인 논의기구 등은 부재한 실정이다.
부동산금융시장과 관련한 통계와 정보는 한국은행 금융감독원 주택금융공사, , , 국민은행 국토해양부 등에서 각각 제공되고 있으나 중요성이 높은 일부 자료는, , 비정기적으로 보도자료 형태로 제시되고 있으며 각 기관의 통계수치가 일치하, 지 않는 등의 문제가 있다 특히 금융감독원에서 제공되는 부동산. PF대출 관련사 항 및 주택담보대출의 약정만기별 상환방식별 금리조건별 비중과 연체율 등ㆍ ㆍ 은 매우 중요한 통계임에도 보도자료 형식으로 부정기적으로 제공되고 있으며, 및 등의 자료는 각 기관마다 작성기준이 다르게 되어있어 여러 수치가 LTV DTI
혼란스럽게 사용되고 있는 실정이다. 모기지 보증보험은 도입 이후 꾸준한 증가 추세를 나타내었으나, 2008년 11월부터 경기침체 등 부동산경기의 급격한 악화 로 인해 일시적으로 감소하는 모습을 보인 것으로 나타났다.
신용평가제도는1980년대 중반에 도입된 이후 현재 곳의 신용평가기관이 신4 용평가활동을 하고 있으나 그 규모는 세계수준과 비교해볼 때 작은 것으로 평가, 되고 있다 부동산금융시장과 관련하여 살펴보면 현재 우리나라 신용평가시장. , 은 채권, ABS 등 금융투자상품과 관련한 신용평가가 거의 대부분을 차지하고 있 다 시중은행의 개인신용평가시스템은. 2000년을 전후하여 도입되기 시작하였다. 이를 통해 업무효율 향상 및 부실대출채권 감소 등 긍정적인 효과가 있었으나, 종합적이고 체계적인 신용평가가 이루어지지 못하고 단순한 여신등급 평가 수준 에 머무르고 있는 실정이다.
제 장 부동산금융시장의 안정성 분석 및 정책효과4
이 장에서는 부동산금융시장의 안정성과 정책효과에 대해 분석하였다 부동산. 금융시장의 안정성은 스트레스 테스트와VaR(Value at Risk) 등을 이용하여 분석 하였다 부동산금융시장의 정책효과를 분석하기 위해 총수요부문 금융부문 부. , , 동산부문으로 구성된 소규모 부동산금융시장 구조방정식을 추정하였다.
부동산금융시장 스트레스 테스트는 수요자금융시장과 개발금융시장으로 구분 하여 분석하였다 분석결과 소비자금융시장의 부실이 개발금융시장으로 전이되. , 는 양상을 보이고 있다 개발금융시장 부도율에 영향을 미치는 변수 선정결과. , 수요자금융시장에서의 부도율과 유사한 가계대출연체율이 매우 중요한 변수로 선정되었다 수요자금융시장에서 부실이 발생할 경우 이는 개발금융시장에 악영. 향을 준다는 것을 시사한다 개발금융시장 스트레스 테스트 모형에서 금리 소득. , 은 독립변수로 선정되지 못했지만 이러한 변수들은 소비자금융시장을 통해 개, 발금융시장에 간접적인 영향을 주는 것으로 판단된다 부동산금융시장의 안정을. 위해서 주택담보대출금리 소득 실업률 등 소비자의 주택구매력에 영향을 주는, , 변수를 적극적으로 관리할 필요가 있다.
그림 부동산금융시장 거시경제 스트레스 영향 경로
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소비자금융시장은 실업률 상승 주택가격 변화 개발금융시장은 가계대출연체, , 율 주택가격 변화 스트레스에 취약하다 주택가격의 변동은 소비자금융시장 개, . , 발금융시장 모두에 영향을 미치며 급격한 가격하락은 부동산금융시장의 부실을,
증가시킨다 그리고 가계의 신용과 밀접한 실업률은 소비자금융시장의 부도율에. 상대적으로 큰 영향을 준다.
개발금융시장은 소비자금융시장에 비해 거시경제변수에 크게 취약한 편이다.
스트레스 테스트 결과 개발금융시장은 모든 시나리오 결과값 중위값 이 정상상( ) 황에서의 제 십분위 부도율을 상회하고 있다 반면 소비자금융시장은 단일 변수9 . , 조정 시나리오에서 주택가격변동률20%p 하락 시나리오 경우에만 정상상황 제9 십분위 부도율을 상회하였다 개발금융시장은 시장 환경변화에 민감하게 움직이. 는 경향이 있어 이를 제어할 수 있는 장치 마련이 필요하다, .
를 이용하여 분석한 주택자금대출의 건전성을 유지하기 위 VaR(Value at Risk)
한 적정 LTV는 전국 67.3%, 서울 62.1%, 강남 60.6%로 나타났다 이는 그 동안. 정부에서LTV한도를60%로 규제하는 정책이 시장리스크 관리 차원에서 적정하 였다는 것을 시사한다.
이상 이상 가구를 대출리스크에 노출된 가구라고 볼 때
LTV 60% , DTI 40% ,
주택가격 하락 이자율 상승 시 전체 대출에서 대출리스크에 노출되는 비중이,
주택가격 하락 이자율 상승 주택가격 하락
2.63% 5.14%(→ 10% , 4% ) 8.25%(→ 20% , 이자율 6% 상승 로 크게 증가하였다 스트레스 테스트 분석과 연계하여 생각해) . 보면 실업률 소득 등의 충격이 함께 주어진다면 대출리스크 노출 비율은 더욱, , 크게 늘어날 수 있다 대출심사에서부터 상환까지 가계의 신용 상환능력 등을. , 면밀히 검토하여 부동산금융시장의 건전성을 지속적으로 유지할 필요가 있다.
부동산금융시장의 정책효과를 분석하기 위해 소규모 부동산금융시장 구조방 정식을 추정하였다 부동산금융 정책변화 실물충격 등이 부동산시장에 미치는. , 파급효과가 분석될 수 있도록 모형을 설계하였으며 주택의 가치저장 성격이 강, 화되어 주택이 투자의 대상이 되고 있음을 감안하여 경제주체의 심리가 반영되 도록 모형을 설계하였다.
기준금리 인상, LTV 및DTI 규제는 주택가격의 하락을 유도한다 기준금리 인. 상은 주택담보대출 금리의 상승을 유발하고 이는 주택의 구매력을 약화시키는 요인으로 작용한다. LTV, DTI 규제는 주택담보대출을 감소시키고 이는 주택가,
격을 하락시키는 요인으로 작용한다 주택가격 하락효과는 금리. 2% 인상과DTI 추가 규제 거의 비슷한 것으로 나타났다 하지만
10% . DTI 규제는 금리인상에 비
해GDP를 크게 감소시키지 않는 것으로 나타났다 이는 경제성장을 저해하지 않. 으면서 부동산시장을 안정시킬 수 있는 대책으로DTI규제가 효과적이라는 것을 시사한다.
한편 통화량을 증가시키는 정책은 주택가격을 상승시키는 요인으로 작용한다, . 부동산시장 관리를 위해 통화정책이 중요하다는 것을 시사한다.
정부는2.12대책으로 대변할 수 있는 다양한 미분양주택 해소대책을 시행하였 다 이러한 미분양해소대책은. PF의 부실화를 막고 부동산시장을 회복시키기 위
그림 부동산금융시장 모형의 흐름도
< >
주 : 네모는 내생변수 마름모와 육각형은 외생변수이며 외생변수 중 육각형은 정책변수를 의미, ,
한 일환으로 진행되었다 미분양주택 해소는 주택가격과 전세가격을 상승하는. 효과를 발생하였다 미분양주택 해소가. 2008년 하반기부터 본격화되기 시작한 부동산시장 침체기를 회복시키는 기회로 작용하였음을 시사하는 것이라고 할 수 있다 또한 미분양주택 해소로 부동산. PF의 부실위험이 크게 줄어들면서 소비와
가 상승하는 효과가 나타났다
GDP .
제 장 주요국의 부동산금융시장 사례분석5
여기서는 미국발 서브프라임 모기지 사태에서 비롯된 글로벌 금융위기 전후의 북미 미국 캐나다 와 서구 영국 독일 의 부동산금융시장을 사례로 하여 각국( ․ ) ( ․ ) 의 제도 정책의 추이를 파악하되 가급적 대상국의 특성 예 시장형․ , ( : vs. 보수형, 영미계vs. 대륙계 이 대비되도록 분석함으로써 정책적 시사점을 도출하고자 하) 였다 현재 미국은 또 다른 부동산금융위기의 재발을 막기 위한 논의가 한창이지. 만 아직까지 뚜렷하게 실행된 것은 거의 없는 상태라고 할 수 있다 그러나 미국, . 에서의 그간의 상황전개가 우리나라의 현 상황에 주는 시사점은 적지 않다고 본 다 우선 미국사례의 정책적 시사점을 제시하면 다음과 같다. , .
첫째 금융위기 시 단기에 위기상황을 해소할 수 있도록 신속하고 단호하게 개, 입하는 것이 필요하다 서브프라임 모기지 사태에서는 미국정부가 직접 개입하. 여 막대한 공적자금이 유입되기는 하였으나 초기에 위기를 수습하여 상황의 추, 가적인 악화를 방지하였다. FRB는 큰 폭의 금리인하 및 대규모 유동성 공급을 단행하여 금융시장의 혼란이 악화되는 것을 방지함과 동시에 문제의 시발점이 된 모기지 대출시장의 안정을 위한 각종 제도적 보완책을 시행하는 등 시장의 실패를 방지하기 위한 신속한 조치를 실시했다.
둘째 경제상황 변화에 대한 지속적 감시와 정확한 경기판단에 기초한 올바른, 경제정책의 실시가 필요하다 잘못된 경기판단에 근거한 부적절한 경제정책의. 실행은 경제 및 금융시장 내부에 불안요인을 누적시키는 주요인으로 작용한다.
미국은 경기가 완전히 회복세로 전환될 때까지 투자증대 고용창출 등을 위한 저,
금리 재정지출 확대대책을 유지할 것으로 보고 있다, . FRB도 앞으로 계속 제로금 리를 유지할 것으로 발표했다 한국도 경기가 완전히 회복세를 보이기 전까지는. 재정지출 확대정책을 유지해야 한다 경제상황 변화에 대한 지속적이고 면밀한. 모니터링을 통해 정확한 상황 판단에 근거한 적절한 경제정책을 입안하고 시행 함으로써 시장 내부에 누적된 불안요인을 제거하고 금융위기 발생 가능성을 사, 전에 차단하는 것이 중요하다.
셋째 금융시장의 변화에 발맞춘 적절한 수준의 금융 감독의 시행이 필요하다, . 금융기관의 무리한 서브프라임 모기지 대출영업 확대 및 자산유동화 증권시장의 고속 성장 등에도 불구하고 이에 대한 적절한 수준의 규제가 없었던 것이 서브, 프라임 모기지 사태를 초래한 하나의 요인으로 작용하고 있다 과거의 금융위기. 사례 역시 공통적으로 부적절한 금융 감독이 위기발생의 한 원인이 되었다 따라. 서 금융의 변화 및 발달 상황에 대한 심층적인 분석과 함께 이에 바탕을 둔 적절 한 수준의 금융 감독 시행은 금융시장 안정과 금융위기 발생 가능성의 선제적인, 차단을 위하여 매우 중요하다 불필요한 규제를 과감히 완화하고 금융의 자율성. 을 최대한 보장하는 것은 금융시장의 발전에 필수적인 요인이나 과도한 규제완 화는 금융 불안을 유발하는 요인이 될 수 있으며 금융 감독정책의 입안 시행에, ․ 있어서는 우선 금융 산업이 처한 상황과 발전단계를 올바르게 인식하고 이를 바, 탕으로 금융 감독 수준을 적절히 조절하는 것이 필요하다.
끝으로 보다 근본적인 처방으로서 금융위기 후 각국의 회복속도를 감안하여, 수출 전략을 수립하고 충분한 외환보유고를 확보해 나가야 할 것이다 특히 향후. 국제금융시장의 불안에 대비하여 외환보유고의 적정 규모에 대한 기준을 국내실 물 자본거래 규모증대에 맞추어 새롭게 설정해야 할 것이다 세계금융시장 변동, . 에 대비한 위험경고시스템을 지속적으로 가동하고 다양한 금융리스크 관리기법 을 개발해야 할 것이다 그밖에도 글로벌 금융시장에서 중국과 일본의 역할이 증. 대되고 있는 만큼 동북아 금융협력을 강화하고 최근 전 세계적으로 녹색산업에, 대한 중요성이 부각되고 있으므로 녹색산업 투자유치를 위한 창의적인 녹색 금 융상품도 개발해야 할 것이다.
한편 서브프라임 사태가 부동산시장의 침체와 금융위기로 확산되면서 구미국, 가들은 대규모의 공적자금을 투입해서 금융시장의 붕괴를 막고자 하였고 많은, 은행들이 부도가 나면서 정부가 부동산금융시장에 직접적으로 개입하였다 그러. 나 캐나다는 이들과는 달리 서브프라임의 영향을 거의 받지 않았으며, G7국가 중 유일하게 국내은행에 구제금융을 투입하지 않은 나라이다 이러한 관점에서. 캐나다 금융시장의 건전성 유지요인을 시사점으로 정리하면 다음과 같다.
첫째 전체 모기지에서 차지하는 서브프라임의 비중이 매우 작았다 미국에서, . 년에서 년 기간 동안의 신규 모기지에서 서브프라임이 차지하는 비율이 2004 2006
인 반면 캐나다의 서브프라임 시장은 전체 모기지의 약 정도로 매
20~25% 5~6%
우 작았는바 이에 비춰볼 때 캐나다는 미국에서 주택가격의 폭락과 금융위기를, 불러온 서브프라임의 영향을 매우 적게 받았다고 볼 수 있다 또한 캐나다의 서. 브프라임은 미국의 기준으로 프라임에 가깝다 미국의 서브프라임은 저신용자. ․ 저소득층에게 대출을 해준 반면 캐나다에서는 엄격한 기준을 적용해서 보수적, 으로 운영해 왔다.
둘째 주요은행들의 평균 자기자본비율이 높은 수준이다 캐나다 주요 개 은, . 6 행들의 평균 자기자본비율(Tire 1 ratio)은 9.8% ,로 캐나다 정부가 요구하고 있는 보다 높다 미국 투자은행들이 평균 유럽 상업은행들이 평균 를 유지
7% . 4%, 3.3%
하고 있는데 비하면 매우 건전한 재무 상태를 가지고 있다고 할 수 있다.
셋째 전국에 걸친 지점망 운영과 엄격한 감독규제를 들 수 있다 캐나다의 대, . 5 대형은행은 전국에 걸쳐 수천 개의 지점을 운영하며 은행산업에서 중심적인 역 할을 수행하고 있다 캐나다 은행들은 전국에 넓게 분포된 지점을 통해 소매금융. 업무에 역량을 집중하고 있는데다 금융당국의 규제수준이 높아 위험자산에 대한 투자 및 자산배분 등이 용이하지 않은데 이는 미국에 비해 위험의 노출이 적은, 이유라고 볼 수 있다 보험산업의 경우 국내 개사만 존재하며 증권업은 모두. 3 , 은행을 통하는 등 금융 산업구조가 매우 단순하게 이루어져 있다. 1980년대 말 처음 등장한 전문 투자은행은 기존 은행으로부터 독립된 것으로 캐나다의 경우, 미국과는 달리 상업은행과 투자은행에 대한 감독권한이 단일 감독당국으로 집중
되어 있어 투자은행에 대한 감독수준이 높다.
넷째 주택담보대출 이자에 대한 세금혜택이 없다 캐나다정부는 주택대출이, . 자에 대한 소득세혜택을 전혀 주지 않고 있으나 미국정부는 매년, 1000억 달러를 주택대출에 대한 세금혜택으로 지출하고 있다 이러한 미국정부의 세금혜택으로. 금융기관들이 실적을 높이기 위해 주택담보대출을 과당하게 부추기는 현상을 유 발하였던 반면 모기지에 대해 전혀 세금혜택이 없는 캐나다에서는 주택대출은, 정말 필요한 사람들만 받고 가능한 빨리 갚는 것으로 인식하고 있다 또한 미국. 금융기관들은 주택담보대출을 부추기면서 부동산 가격상승의 원인을 제공하였 고 이러한 현상은 미국경기가 최고점에 달했을 때 과다한 주택건설로 인해 주택, 이 과잉 공급되는 이유로 크게 작용하였다.
끝으로 주택담보대출에 엄격한 보험기준의 적용이다 캐나다의 주택담보대출, . 은 미국보다 더 엄격한 규제를 적용함으로써 금융기관은 더 보수적으로 주택담 보대출을 운영하였다 캐나다 금융당국은 모기지 대출의 경우 총 대출규모가 담. 보자산가치의 75%가 넘을 경우에 반드시 준정부조직인 CMHC(캐나다모기지주 택공사 를 통한 보험에 가입토록 의무화하고 있는데 이러한 엄격한 보험규정 때) , 문에 캐나다 전체 주택담보대출의 분의3 2 이상이 보험에 가입되어 있다.
이상 관심을 북미에서 유럽 쪽으로 돌려보면 영국은 유럽 최대의 부동산금융, 시장을 갖고 있으며 이어 독일이 큰 규모를 가지고 있는데 국제금융의 본거지인, 영국 특히 런던 의 경우에는 미국발 서브프라임 모기지의 영향을 가장 많이 받은( ) 반면 독일은 영국에 비해 다소 낮은 영향을 받았으며 현재 주택시장의 회복세도, 빠르게 나타나고 있다 이러한 관점에서 영국 독일사례의 정책적 시사점을 부. ․ 동산시장 및 금융 측면과 부동산금융 및 관리감독 시스템의 변화측면으로 구분 하여 제시하면 다음과 같다.
먼저 부동산시장 및 금융 측면에서의 시사점은 주택시장과 상업용부동산시장, 으로 나눠서 제시할 수 있다 첫째 주택시장 및 금융 면에서 독일 주택시장은. , 유럽국가 중에서 가장 안정된 형태를 유지하고 있으며 금융위기 기간에도 영, 국 프랑스에 비해 안정된 양상을 보였다 그 요인으로는 민간 공공에 의한 지․ . ․
속적인 주택공급 주택공급에 대비한 인구감소 추세 고정이자율에 기초한 낮은, , 이자변동률이 부동산시장의 안정화에 준 영향 세계에서 가장 높은 임대주택 선, 호특성 등을 들 수 있다 특히 독일 모기지 시장의 일반적 형태인 고정이자율은. 금융위기 기간에도 주택시장의 안정화에 큰 역할을 수행하였다.
반면 영국은 독일, ․프랑스에 비해 부동산시장의 변동이 매우 컸던바 특히 금, 융위기 이전인 2004~2007년 사이의 초저금리 민간투자자로부터의 많은 투자자, 본 유입에 기초한 부동산금융의 성장을 특징으로 한다 더구나 영국은 세계금융. 의 중심지로서 다른 나라 특히 미국과 유럽 의 금융상황과 긴밀한 역학관계를 가( ) 지고 있어 금융위기로 인한 미국의 신용경색과 투기성 부동산자본의 유입은 영, 국 부동산시장의 가격폭락에 큰 영향을 미쳤다 이에 따라 금융위기 하에 영국은. 주택가격 변동 면에서 독일(1.21%), 프랑스(-1.06%)에 비해 가격폭락이 가장 높은 피해(-16.53%)를 입었다.
영국 독일 프랑스의 금융위기 전후의 주택시장 및 금융사례가 보여주는 시․ ․ 사점은 바로 독일 프랑스가 금융위기 전후에 보여준 주택시장의 안정화의 배, ․ 경이다 여기에는 정부의 지속적인 민간 임대 주택공급 및 보조와 안정된 고정. ․ 이자율의 모기지를 바탕으로 한 주택금융에 있었다고 볼 수 있다 독일사례가 보. 여주듯이 정부의 주택시장에 대한 관여와 안정화된 모기지 금융시장을 위한 정 책을 동시에 고려하는 것이 필요하다.
둘째 상업용부동산시장 및 금융 면에서 유럽의, 상업용부동산시장은 금융위기 이후 주택가격의 급락에 비해 피해가 적었지만 영국 특히 런던 은 많은 피해를, ( ) 입었고 독일의 경우에는 안정적인 경향을 보여주었다 영국의 상업용부동산시장. 은 2000년대부터 신용위기 전까지 유례없는 붐을 맞았지만 금융위기로 인해 현, 재CMBS 시장이 붕괴되었다 현재 상업용부동산개발의 침체와 함께. CMBS로 인 한 금융위기 우려도 잠재해 있다고 할 수 있는바 이에 대한 시사점으로는 주택저, 당증권(MBS)과 같은 맥락에서 금융 감독당국에 의한 규제와 감시 감독 체계가․ 필요하다는 점을 들 수 있다.
다음에는 부동산금융 및 관리감독 시스템의 변화측면에서의 시사점을 몇 가지
제시하기로 한다 첫째 부동산금융시스템의 개혁 및 안정화의 필요성이다 은행. , . 과 투자은행 간의 거래와 현재 금융위기를 가져다 준 은행의 모기지 남발과 투자 은행의 주택모기지를 기반으로 한 복잡한MBS(CDO)의 생산은 현재 금융위기의 시작점이 되었다 이런 측면에서 은행과 투자은행 간 그리고 상호역할에 대한. , 재정립과 관리감독 및 금융시스템을 안정화시킬 수 있는 역할에 대한 재정립이 필요하다.
둘째 투기성, CDO 등의 한계와 규제에 대한 검토가 필요하다 미국발 금융위. 기는 부동산모기지를 기반으로 한 증권화와 이를 바탕으로 더 많은 투기성 이익 을 남기기 위한 과도한CDO의 남용이었다고 볼 수 있으며 모기지시장이 불안정, 할 때 이것이 금융기관과 투자자들에게 준 영향이 현 금융위기에 결정적인 영향 을 미쳤다고 할 수 있다 따라서 현재의 투기성 이익에 기반을 둔 금융공학을 통. 해 만들어진 금융상품의 한계와 위험에 대한 규제 및 검토가 필요하다.
셋째 투자대상에 대한 정보의 투명화가 요구된다 미국발 금융위기의 과정과, . 주체들의 관계가 보여주듯이 모기지 풀을 기반으로 한 자산담보부증권의 원천, 이 무엇인지에 대해서 많은 투자자들이 알지 못했고 현대의 복잡한 금융공학은, 이 분야의 전문가 외에는 이해하기 힘든 복잡한 구조를 가지고 있어 투자자가, 투자대상에 대한 상세한 정보와 믿을 만한 투자대상인지에 대해 알 수 있는 통로 가 부족했다 따라서 현재의 금융위기를 바탕으로 복잡한 현대의 금융상품들에. 대해 투자대상과 투자자 사이에 명확한 투자대상에 대한 정보의 투명화가 요구 된다.
끝으로 증권화 과정에 대한 규제 표준의 정립이 요구된다, ․ . MBS의 복잡한 증 권화 과정과 표준화되지 못한 상황은 현 금융위기의 또 하나의 원인인바, MBS의 규제와 표준의 부족으로 인해 판매자와 구입자 간 협상이 직접 이루어져 거래가 되는 특징을 가진다 따라서 이에 대한 규제와 표준의 정립은 앞으로 금융시장이. 취해야 할 주요과제이다.
제 장 부동산금융시장의 발전방안6
이 장에서는 부동산금융시장의 당면과제와 발전방안을 도출하였다 부동산금. 융의 목적인 경제의 지속적 성장 금융시장 성숙을 뒷받침을 달성하기 위해서는, 우리나라의 경제 사회적 여건과 부동산정책의 목표에 부합하면서 시장규모의․ , 양적 확대와 질적인 건전성 유지를 함께 추진할 수 있는 부동산금융정책의 전환 이 요구된다.
현재 우리의 부동산금융은 여러 가지 문제점을 안고 있다 첫째 부동산금융을. , 취급하는 금융기관의 자금수급조절능력이 취약하여 안정성이 부족하다 부족한. 자금마련을 위한CD발행은CD금리에 연동된 수요자의 금리부담을 높여 주택담 보대출의 부실화 가능성을 높인다 둘째 대출운용의 리스크 관리가 미흡하다 합. , . 리적인 대출평가시스템이 활용되지 못하여 거시경제상황 변화에 따라 담보대출 이 부실화될 가능성이 높다 부동산금융의 위험을 체계적으로 분산하는 시스템. 이 부재하고 이는 방만한 대출행태로 이어져 부동산금융시장의 부실화로 이어, 질 수도 있다 셋째 시장의 관리 감독대책이 미비하고 부동산금융과 관련된 정. , ․ , 책적 대응여부를 종합적으로 판단할 수 있는 상시적인 관련기관 협의체가 부재 한다 넷째 관련 통계 및 정보가 부족하다 한국은행 금융감독원 주택금융공사. , . , , , 국민은행 국토해양부 등에서 다양한 자료를 생산하고 있으나 시장상황판단이나, 정책발굴에 필요한 통계정보는 매우 빈약하다 마지막으로 부동산금융이 제 역. 할을 하지 못하고 있다 부동산금융시장의 참여주체인 수요자나 개발업체들은. 위험선호적인 성향을 보이는 가운데 금융기관은 대출수요에 편승해서 부동산관 련대출을 증가시키고 이는 부동산시장의 과열로 이어지는 패턴을 반복하여왔다, . 또한 대출보증이나 보험기능의 부재로 자금이 필요한 저소득가구 등 실수요자에 대한 지원이 불충분하다.
부동산금융의 정책적 목적인 국민 주거생활 향상과 부동산시장 안정 거시경, 제의 지속적인 성장의 뒷받침을 달성하기 위해서는 부동산금융시장의 양적인 성 장과 함께 질적인 발전이 이루어져야 한다.
첫째 장기안정자금 확보를 위한 차 저당시장의 육성이 필요하다 우리의 경, 2 . 우 외국에 비해 유동화시장의 규모가 작아 주택담보대출은 예수금을 비롯한 단, 기성자금에 대한 의존도를 줄이고 장기성 자금의 조성 비중을 제고해야 한다 이. 를 위해서는 부동산저당채권을 자본시장에서 유동화 시키는 비중을 크게 높여야 한다 향후 예상되는 주택담보대출 소요규모를 금융기관의 예수금. , CD나 금융채 발행 등의 재원으로 충족하기는 어렵기 때문에 주택저당채권의 유동화를 통한, 자금조성이 필수적이다 이를 위해서는 연. 10조 원 이상의MBS 같은 채권의 발 행이 필요하며 다양한 대책이 모색되어야 할 것이다 주택금융공사의 역할을 강, . 화하는 한편 고정금리부 모기지의 확대 상당규모로 축적된 금융회사의 모기지, , 를 유동화하는 방안 등을 검토할 수 있다 더불어. Covered Bond 발행을 추진하는 방안도 필요하다.
둘째 부동산대출의 건전성 제고 및 실수요자 중심의 시장형성이 필요하다 대, . 출 신청자의 금융거래내역 신용상태 같은 정보와 함께 가구의 대출상환 의지를, 바탕으로 수요자의 대출적격 여부를 판단하여 대출상환능력을 감안한 종합적인 대출기준을 마련하여 규제가 시행되어야 한다 외국의 경우 대출자의 신용상태. 를 중요한 판단기준으로 활용하고 있다 또한. LTV 규제는 실수요자의 주택구입 기회를 제한하는 부작용 또한 내포하고 있다 앞의 실증분석 결과에서 보는 것과. 같이LTV 규제보다DTI 규제가 시장을 안정시키는 데 더욱 효과적이며 금리인, 상에 비해 경제성장에 미치는 부작용도 상대적으로 작은 편이다 따라서 상환능. 력중심의DTI 규제가 중점적으로 시행되어야 한다 또한 고정금리상품의 비중을. 증가시켜야 한다 이를 위해서 고정금리의 변동금리의 적정 스프레드 설정하고. 이를 유도하고 장기주택자금 대출자에 대한, LTV, DTI 규제 혜택이나 상환금에 대한 소득공제의 폭을 확대시키는 등의 인센티브를 부여하는 방법을 이용한다.
또한 변동금리대출의 대출한도를 고정금리대출보다 낮게 책정하거나 변동금리, 대출 한도를 제한하고 일정 비율 이상의 대출에는 고정금리 적용 의무화를 권유 하는 방법도 있다.
셋째 부동산금융시스템 정비와 관리 감독기능의 강화가 이루어져야 한다, ․ .
주택자금대출채권의 용이한 유동화를 위해서 복잡한 주택자금대출 상품의 정형 화 장기대출상품의 비중 확대를 유도하여야 한다 공공 및 민간신용보완기관의, . 기능 강화가 필요하고 자본시장의 성숙이 전제되어야 한다 또한 개인신용평가, . 시스템과 같은 보다 발전된 시스템이 형성되어야 한다 금융위기 이후 금융시장. 에 대한 관리 감독체계를 재편 및 강화하고 있는 것이 세계적인 추세이다.․
마지막으로 투명하고 합리적 시장에 필요한 통계생산과 정보제공 등이 필요하 다 특히. LTV 및 DTI에 관한 다양한 세부적인 통계가 필요하다 주택담보대출. 관련 데이터는 신규발행실적 만기연도별 연체율 조기상환율 등의 기본적인 데( ), , 이터 생성조차 이루어지고 있지 않다 추가적으로 개발금융과 관련된. PF실적 연, 체율 등도 사업유형별로 주기적으로 발표할 필요가 있다.
제 장 결론 및 정책건의7
장에서는 이 연구가 지닌 정책적 의의와 한계를 설명하였다 이 연구는 부동
7 .
산금융의 현황을 정리하고 부동산금융시장의 성장을 도모하기 위한 정책의 추, 진방향과 제도적 개선방안을 모색하고 있다.
특히 글로벌 경제위기 이후 금융 선진국들이 겪은 충격이나 금융시스템에 대 한 개선노력 등을 반영하고 과거 양적 성장에 치중하였던 정책방향을 질적 성장, 으로 전환하기 위한 방안을 제시하는데 노력을 기울였다 이 연구에서는 첫째. , 부동산금융시장모형을 포함한 다양한 계량적 분석방법을 바탕으로 정책방안을 도출하여 연구결과의 효용성을 높였으며 둘째 글로벌 경제위기 하에서 주요 국, , 가들이 겪은 다양한 사례와 우리나라의 경험 등을 종합적으로 고려하면서 부동 산금융시장의 발전에 필요한 제도들을 체계적으로 제시하고 정책의 추진방향과 함께 구체적인 제도개선방안을 제시하는데서 중요한 의의를 가진다.
그렇지만 관련자료의 부족과 부동산금융의 상대적인 낙후로 인하여 실증분석 에서 미흡한 부분이 남아 있으며 주로 주택금융시장을 대상으로 연구를 수행하, 였다는 한계는 남아있다 또한 글로벌 경제위기가 여전히 진행 중이라는 점은 연.
구의 성과를 제약하는 요인이 될 수밖에 없었다 그럼에도 불구하고 이 연구를. 통하여 우리나라의 부동산금융이 한 단계 발전하면서 선진사회로 나아가려는 국 가적 목표에 기여하는 계기가 마련될 것으로 기대한다.
￭ 색인어 부동산금융 부동산금융시장 선진화 금융시스템 안정 금융 관리감독_ , , ,
