제478호 2021 August
사회적 부동산을 위한
사회적 금융 생태계 조성 방안
김선영 재단법인 밴드 사무국장 (zest0917@gmail.com)
2018년 2월 정부가 발표한 ‘사회적 금융 활성화 방안’에서는 사회적 금융을 사회적 가치실 현과 재무적 이익을 동시에 추구하는 금융으로 정의하고, 태동 단계인 국내 사회적 금융에 마중물 역할과 공급량의 일시해소를 위해 정부 · 공공부문의 선도적 역할을 강화하기로 하 였다. 발표 이후 정부는 정책 금융기관을 중심으로 한 사회적 금융협의회를 구성하고 정책 금융기관별로 매년 공급량을 확대해 나가고 있다.
사회적 금융협의회
금융위원회 사무처장(주재), 사회적 금융협의회 참여기관
금융위원회, 기획재정부, 행정안전부, 중소벤처기업부 / 금융감독원, 은행연합회, 한국신용정보원, 사회적기업진흥원 / 서민금융진흥원, 중소벤처기업진흥공단, 소상공인시장진흥공단 / 신용보증기금, 기술보증기금, 지역신용보증재단 / 한국성장금융투자운용, 한국벤처투자 / 신협, 새마을금고, 농협, 수협
정책 금융기관의 자금은 전국의 전달체계망을 타고 공급량을 늘리며 빠른 속도로 사 회적 경제기업 현장에 공급되었다. 빠르고 효능감 있게 정책 자금이 현장에 도달할 수 있었던 이유는, 기 구축되어 가동되고 있는 중소기업과 소상공인 정책 자금지원 인프라 와 그 전달체계를 그대로 활용할 수 있었기 때문이다. 정부는 또한, 사회적 경제기업 평 가를 위해 사회적 가치평가체계를 개발하여 기존의 여신평가 기준을 보완하였다. 보완 된 기준을 정책 금융기관과 민간 사회적 금융기관이 사회적 가치평가 기준으로 활용하 고 데이터가 한데 모일 수 있도록 시스템화하여 2020년부터 적용해 나가기 시작하였다.
정부의 사회적 금융위원회에 참여하는 정책 금융기관의 자금 이외로는, 지방자치단체와 기초자치단체에서 사회적 경제 전용기금을 설치하여 지자체가 직접 집행하거나, 민간의 비영리 사회적 금융기관 및 신협 등 상호금융기관을 수행기관으로 하여 금융을 공급하 는 사례도 늘어나고 있다.
머리말
사회적 부동산은 다수의 공동체 구성원들이 부동산을 공동으로 소유하고 운영한다는 의미 로, 구성원 개인 또는 개별 기관이 자산 일부를 분할소유하거나 임의로 처분할 권리를 가 지지 않는다. 투자 또는 투기적 관점에서의 접근을 원칙적으로 차단함은 물론, 구성원 각 각이 소유와 운영의 권한과 책임을 양도하고자 할 경우에도 양도에 따른 수익(차익)이 개 별 구성원에 배분되지 않는 것을 의미한다.
자료: 금융위원회 2021.
<표 1> 정책 금융 관련 기관의 사회적 금융공급 현황
구분 공공기관 2018년 실적 2019년 목표 2020년 목표 2021년 목표 2021년 3월 공급실적(기업수)
대출
서민금융진흥원 41.4 50 60 100 1(3)
중소벤처기업진흥공단 385 500 600 800 202(109)
소상공인시장진흥공단 35 100 150 350 25(25)
신협 95 300 300 300 66(64)
새마을금고 10 100 150 13(8)
556.4 960 1,210 1,700 294(209)
보증
신용보증기금 1,032 1,000 1,000 1,000 302(185)
지역신용보증재단 135 150 150 150 32(70)
기술보증기금 700 1,150 1,350 301(70)
1,167 1,850 2,300 2,500 635(325)
투자
한국성장금융투자운용 141 200 225 300 20(4)
한국벤처투자 63 220 540 662 61(9)
204 420 765 962 81(13)
합계 1,937 3,230 4,275
실적: 5,700 5,162 1,010(547) (단위: 억 원)
(단위: 억 원)
설치연도 조성액
자료: 사회가치연대기금, 사회적기업진흥원 2021.
<표 2> 광역자치단체 사회적 경제 전용기금 현황(2021년 전입금 기준)
광역 2021년 계획 등 명칭
서울 •융자 175억 원(우수기업, 주택, 자산화, 노동 등)
•이차보전 / 중개기관지원 등 12억 원, 출자 6억 원 사회투자기금 2012 907 경기 •융자 39억 5천만 원(혁신형 기업, 자조기금)
•이차보전 7억 원(신협 협력) 사회적 경제기금 2016 296
세종 •2019~2020년 농협 통해 융자
•2021년 이차보전 2천만 원 사회투자기금 2018 10
충남 •2020년 신협 통해 융자(이차보전 등) 사회적 경제기금 2019 10 전북 •융자 4억 5천만 원
•중개기관 육성 / 이차보전 등 5천만 원 사회적 경제기금 2020 5
경남 •융자 21억 원 사회적 경제기금 2020 30
사회적 부동산의
자금구성과
자금조달의 특징
제478호 2021 August
이렇듯 일반적 시장논리와 다른 개념을 가지고 있기에 사회적 부동산은 자산취득을 위 한 자금의 구성이나 자금 조성방법 등이 자본시장적, 영리적 방식과는 다를 수밖에 없다.
소수의 개인이나 몇몇 기관이 자금을 책임지는 방식이 아니라 많은 참여자와 다양한 이해 관계자들이 여러 방식으로 자금의 조달에 참여하는 것이 사회적 부동산의 가장 큰 특징이 다. 이러한 이유로 얼마나 더 다양하고 많은 구성원이 자산의 취득과 운영에 참여하는지가 사회적 부동산의 건강성을 가늠하는 중요한 척도가 되기도 한다. 많은 수의 다양한 참여자 들은 곧 자산운용에 대한 리스크도 함께 분담하고 책임지겠다는 것을 의미하기 때문이며, 일부 소수가 아닌 다수 공동체의 이해를 반영할 것을 반증하기 때문이다.
사회적 부동산의 또 다른 특징은 자산의 취득과 운영만을 위해 일종의 특수목적법인 (Special Purpose Company: SPC) 설립이 필요한 경우가 많다는 것이다. 이는 별도의 법 인이 필요하거나 다수의 지역 기반 단체와 조직 및 주민 등의 민주적 참여를 보장하기 위 한 방법이기도 하다. 특수목적법인의 형태는 정해진 것이 없지만 자금조달에 가장 용이하 고 보편적인 주식회사를 선택하기도 하고, 사회적 부동산의 취지를 담아내기에 더 적합한 형태로 이윤배당을 금지하고 1인 1표의 의사결정권이 있는 사회적 협동조합이나 비영리법 인을 설립하기도 한다.
취득한 자산은 지역공동체의 필요를 충족하기 위한 활동에 사용되는데, 공간 일부는 취 득법인인 특수목적법인이 직접 운영을 하기도 하지만 돌봄 서비스, 교육, 창업육성 등 분 야별 전문성이 있는 지역 단체나 사회적 경제기업들이 저렴하게 임대하여 활동과 사업을 전개해 나간다.
사회적 자본을 형성 · 축적하거나 사회적 영향 창출을 목적으로 재무적 지속가능성을 동 시 추구함에 따라, 원금상환 기간이 영리법인 대비 장기간이라는 점도 사회적 부동산의 특 징이라고 볼 수 있다. 20~30년 이상 장기적인 관점에서 지역공동체 거점공간으로 지속 운영의 취지를 가진 경우가 대부분으로, 취득 자산을 수년 이내에 매각함으로써 원금을 상 환해야 한다면 그 취지가 무색할 것이다.
주요 정책 금융기관이 사회적 경제조직을 포함하여 중소기업과 소상공인을 대상으로 시중 금융에 비해서 우호적인 조건의 시설자금상품을 취급하고 있다. 이러한 정책 금융의 시설 자금상품을 사회적 부동산에 활용할 수 있을지, 부적합한 측면이 있다면 구체적으로 무엇 인지 살펴보자.
중소벤처기업진흥공단 시설자금
중소벤처기업진흥공단(이하 중진공) 시설자금의 경우, 취득한 부동산을 제3자에 임대할 수 없고 중소벤처기업이 본 자금으로 취득한 자산을 전부 자가사용해야 하는 조건이 있다.
사회적 금융과
정책 금융의
시설자금 활용 검토
여러 개의 중소벤처기업이 하나의 시설에 모여 협력과 협동을 목적으로 자산을 취득할 수 있도록 하는 ‘협동화 사업’ 융자상품도 존재하나, 이 경우에는 하나의 건물이라도 참여하는 각 기업이 층별 등으로 각각 구분소유하는 조건이다. 융자상환 기간은 최대 10년 이내이 며, 상환 기간의 연장은 불가하다.
주택도시보증공사(이하 HUG)의 도시재생기금
도시재생기금은 도시재생지역으로 지정된 지역에 소재한 부동산에 한한다. 공동협업시설, 생활 SOC, 창업시설, 임대시설 등 세부상품 종류에 따라 공간 일부를 지역 주민에게 무 상 제공하거나, 임대료 인상률 한도 등 제한을 두는 방식으로 취득한 자산의 사회적 기능 을 명목화하고 있다. 융자 한도는 담보대출과 운영자금(신용대출)을 합쳐 총사업비의 최 대 80%까지 가능하며, 2018년 시행 초기에는 최대 100억 원의 한도를 두었으나 2020년부 터 최대 50억 원 한도로 하향 조정되었다. 담보대출에 대해서는 연 1.5%의 낮은 금리를 적 용하고 운영자금(신용대출)에 대해서는 평가에 따라 차등적용하는데, 합산금리는 통상 연 2.0~2.5% 안팎이며 상환 기간은 1회 연장 가능하여 최대 14년이다.
중진공이나 HUG의 시설자금이 시중 금융상품 대비 이자율과 융자 한도 등이 좋은 조건
<표 3> 시설자금 용도의 정책 금융 및 사회적 금융과 지원사업
구분 중소기업진흥공단 주택도시보증공사(HUG) 행정안전부 – 신용보증기금
지역 자산화 지원사업 서울시 사회투자기금 클러스터 조성사업 용도 자가 사업장 100%
시설(담보)자금 + 운영자금
도새재생기금 시설자금, 운전자금
시설자금, 운전자금 시설자금(담보), 운전자금
대상 중소기업 기준 부합 개인 X, 일반 중소기업 △ 사회적 경제조직 2개 이상의 사회적 경제조직
총예산 계정 총액 약 1조 중 일부 1,000억 원 2020년부터 3년간 375억 원 약 30억 원(사투 20억 원 + 수행기관 매칭) 한도 최대 60억 원 이내
(지방 70억 원 이내)
최대 50억 원 이내 총사업비의 70~80%
최대 10억 원 한도 100% 보증(보증료율 0.5%)
약 30억 원 내외에서 수행기관이 자율로 정함
이자율
정책 자금 기준금리 -0.3%(7년 미만 기업), +0.5%(7년 이상 기 업), 청년기업 2% 등
1.5%(변동금리) 3.5% 내외 (지자체 이차보전 1%)
2% 이내
기타 조건 4년 거치 6년 분할상환 신용(운전)은 3년 이내 상환
7년(연장 가능)
(최대 민간 12년, 공공 17년)
15년 분할상환(거치 최대 3년) 자기자금 10% 이상 준비
10년 이내
분할 또는 일시 등 조건은 상이
비고
협동화 및 협업사업 예산 별도 (구분등기)
•시설 총면적 1만 ㎡ 미만
•사회적 경제 주체 운영관리 또는 주민 프로그램 정기운영 또는 사회적 약자 고용 중 1개 이상
•공동협업시설: 20% 이상 무상
•생활 SOC 50% 이상 면적
•창업시설: 제3자 임대 불가
•임대시설: 면적 50%↑, 인상률 2.5%↓
•서류심사 → 현장심사 → 보증심사
•제안서 제출 시 대상 물건이 있어야 하고, 이후 변경 가능
•이미 매입 완료된 것은 불가 ‘가치 & 상환 가능성’ 충족
•사회적경제 50% 이상 입주
•임대료 인상률 연 5% 이내
•융자 기간 동안 클러스터 용도 의무 운영 지속
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임은 분명하다. 하지만 각각의 상품은 각각의 목적에 부합하도록 설계된 상품이다. 중소기 업 사업운영을 위한 용도의 공장, 사무실 등을 취득함으로써 생산효율을 증대시키고 그에 따라 10년 이내 원금상환이 가능한 기업이 해당 상품을 활용하는 의도와 목적이 상품 설계 에 고스란히 반영되어 있다. 그러므로 사회적 부동산을 위해 해당 자금을 활용하자면 침대 크기에 맞추기 위해 다리를 늘리거나 잘라야 한다. 즉, 사회적 부동산 고유의 특성과 취지 일부를 포기하여야 하는 것이다. 마찬가지로 도시재생기금 역시 지역의 소상공인 임대료 안정화나 낙후도시 활성화 맞춤형으로 설계된 것이지 사회적 부동산의 취지를 반영한 상 품은 아니다. 경우에 따라 이와 같은 자금이 우연히 잘 맞아서 활용한 사례도 있으나, 자칫 성격이 맞지 않는 금융을 통해 자산을 취득할 경우 사회적 부동산의 목적과 의도를 실현하 는 데 있어 금융이 발목을 잡을 수 있으므로 신중할 필요가 있다.
예컨대, 사회적 부동산이 통상의 정책 금융상품을 활용하는 데 가장 대표적인 어려움 중 하나는 특수목적법인 설립에 대한 금융기관의 이해가 없다는 점이다. 통상의 여신평가 기 준 중 차주평가 부분에서 신설법인은 과거 실적이 존재하지 않아 좋은 평가를 받기 어렵 다. 많은 수의 다양한 이해관계자가 어떤 구조로 출자를 하는가에 대해서도 기존의 금융은 고려할 필요가 없다. 자부담 비율만 채우면 그만이다. 매각 등 자산의 처분에 대한 지역공 동체의 민주적 의사결정 여부도 평가의 대상이 아니다. 오히려 다수 의사결정자의 참여를 경계하며, 단일한 주주 또는 한두 명의 명확한 소유자를 선호한다. 일반적인 금융기관 심 사자들은 차주가 단순하지 않고 소유 및 의사결정구조가 복잡할수록 책임이 명확하지 않 거나, 부실 채권이 되었을 때 추심과 회수에 복잡하고 비용이 많이 들 것을 떠올리기 때문 이다.
10년 또는 14년의 원금상환 일정은 사회적 부동산의 특성에 비추어 적잖이 비현실적이 고, 정책 자금의 상환 기간은 유연성이 없으니, 원치 않더라도 결국 자산을 매각하여 상환 하는 결과도 염두에 두어야 할 것이다.
행정안전부 지역 자산화 지원사업
사회적 부동산의 특성을 반영하여 설계된 행정안전부의 지역 자산화 지원사업이 2019년 시범사업을 거쳐 2020년부터 3년 계획으로 운영 중이다. 농협이 신용보증기금에 325억 원을 출자하여 신용보증기금이 보증하고 농협을 통해 융자하는 사업이다. 선순위 담보대 출자금은 기존의 정책 자금 등 다른 상품으로 조달하고도 운영자금 등 일부 부족한 자금을 보완할 수 있어, 사회적 부동산을 준비하는 단위에서는 환영할 만한 사업이다. 상환 기간 10년, 최대 보증금액 5억 원으로 설계되었던 2020년 1차 사업 대비 2021년 2차 사업은 상 환 기간 15년, 최대 보증금액 10억 원으로 조건이 개선되었다.
지역 자산화의 특징에 대한 이해를 바탕으로 기획되었기에 제출하는 사업계획서 양식에
는 누가, 왜, 어떻게 자금의 조달과 운영에 참여하는지, 자산의 처분규정은 어떠한지 등 사 회적 부동산이 갖춰야 할 사항들을 요구하고 확인한다. 즉, 통상적인 여신심사 시 고려하 지 않는 항목들이 주요한 심사평가 항목이 되는 것이다. 물론, 이렇게 사회적 부동산의 특 징과 자질을 갖추었음을 확인하는 심사를 통과한 후에는 다시 신용보증기금의 보증심사와 농협의 융자심사를 거쳐 보증 한도와 이자율 등이 결정된다. 중소기업평가 기준만이 아니 라 사회적 가치평가 기준도 적용하는데, 신용보증기금과 농협 각 지점 담당자의 사회적 부 동산과 사회적 경제에 대한 이해도에 따라 일부 편차가 존재하기도 한다.
이자율은 연 3.5% 내외로, 다른 사회적 금융상품에 비하여 다소 높고 이차보전이 지자 체 자율에 맡겨져 있다. 그러므로 경우에 따라서는 이차보전 적용이 없거나, 2~3년의 짧 은 기간만 적용되기도 한다. 지자체의 적극적 호응과 지원이 뒤따라야 할 이유이다.
서울시 사회투자기금 ‘클러스터 조성’ 계정
서울 등 사회적 경제 전용 자치단체기금 중 일부는 시설자금을 별도의 계정으로 구분하여 공급하기도 한다. 서울시 사회투자기금의 ‘클러스터 조성자금’이 대표적인데, 4개 이상의 사회적 경제조직이 공동으로 추진하고 취득한 자산의 80% 이상을 사회적 경제조직이 사용 해야 한다는 조건이다. 이 점에서 HUG의 도시재생자금처럼 자산의 용도와 취득 주체 등 에 허들을 두어서 자산을 통한 사회적 가치 지향을 명목화하고 있다. 다만, 지역적 기반이 나 공동체 환원 필수항목은 아니어서 사회적 부동산만을 고려한 사업은 아니다. 예컨대 동 일 업종 가치사슬 집합체를 구성하거나 동일 고객군에 대한 이종 간 제품 서비스의 협력을 꾀하는 등, 사회적 경제기업들의 비즈니스적 협력을 위한 목적만으로도 활용이 가능하다.
2020년에 1차 사업을 개시하여 2021년 올해 2차 사업이 진행 중이다. 연간 예산이 30억 원으로, 지대가 높은 서울의 특성상 선순위 담보대출 방식으로 지원한다면 많아야 2건을 지원할 수 있는 예산 규모이다. 따라서 적은 예산으로 서울의 사회적 부동산 수요에 효과 적으로 대응하기 위해서는 일반적인 담보대출 방식과는 다른 영리한 전략을 구사할 필요 가 있다. 그러나 아쉽게도 작년에 이어 올해에도 서울시 클러스터 조성기금은 선순위 담보 대출상품으로 공급하고 있다. 서울시가 사업수행기관을 신협으로 선정함으로써 후순위나 브리지(bridge) 자금의 여신을 취급하기 어려웠을 것으로 짐작된다.
지원의 설계로만 보면, 이자율이 0.5%p 내외로 조금 더 낮다는 것 외에는 여타의 정책 자금이나 민간은행에서 수천억 원 규모로 공급되는 선순위 담보대출상품과 큰 차이를 찾 기는 어렵다. 서울시 사회투자기금의 30억 원은 다른 평범한 시설자금과는 다른, 의미 있 는 자금기능을 해 주어야 한다. 가령 브리지나 후순위 자금의 자금조달 일정에서 짧은 구 간의 공백을 채워주는 역할이 그러하다. 담보대출이 실행되기 이전인 설계-시공단계에 필요한 자금이거나, 자산을 선취득한 후에 소액의 시민출자 모금을 하거나, 완공 후 지역
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단체가 입주하면서 기존 임차보증금을 출자하는 등 일시의 자금 공백을 메우는 역할도 필 요하다.
혹은 규모 있는 정책 자금이나 시중의 시설자금들을 사회적 경제조직들의 자산화로 대 량 인입(引入)할 수 있는 마중물 기능을 함으로써 30억 원이 300억 원, 천억 원 이상의 레 버리지(leverage) 효과를 만드는 등, 영향력과 파급력 있는 영리한 자금으로 재설계되기를 기대해 본다.
금융은 실물경제나 실제 활동의 의도와 목적을 구현하기 위한 도구라고 볼 수 있다. 적절 한 도구는 일을 수월하게 돕지만, 적합하지 않은 도구를 잘못 사용하게 되면 그 도구에 휘 둘려 본디 목적했던 지점과 더 멀어지거나 한참 돌아갈 수 있다.
사회적 부동산의 특성을 제대로 반영한 금융이 아닌, 기존의 다른 목적을 위한 금융상 품이나 지원사업들을 활용하여도 당초 사회적 부동산의 취지가 흔들리지 않을 수 있다. 하 지만 자칫 오랜 시간 먼길로 돌아서 나침반을 다시 맞춰야 하는 악수가 될 수도 있다. 그런 의미에서 사회적 부동산의 목적과 특징에 맞춘 지원기금을 별도로 개발할 수도 있고, 혹은 완전히 새로운 사업과 예산을 만들기보다는 기존의 상품과 자원들을 연결하고 엮어 새로 운 복합금융을 기획하는 상상력이 필요하다.
사회적 부동산을 곰곰이 다시 조명해보자면, 개별 기업이나 개인의 이익만이 아닌 공동 체의 사회적 자본인 사회적 부동산을 사회적 경제 생태계 사회간접자본(Social Overhead Capital: SOC)이라고 부를 수 있다.
소셜 PF, 사회적 복합금융 등 사회적 금융의 능동적 기능 필요
자료: 김진수 2010.
<표 4> PF와 CF의 비교
분류 Project Financing Corporate Financing
차주 특수목적회사(SPC) 사업주 자산
신용분석 대상 예상 현금흐름/프로젝트 자산가치 사업주의 과거 및 미래의 통합 재무제표
현금흐름/자산 분리 통합
사업주에 대한 소구권 비소구 또는 제한적 소구 완전 소구
담보 프로젝트 자산, 주요 계약, 자금관리 계정 차주의 신용도, 물적담보 또는 보증
회계처리 사업주의 재무제표와는 분리 사업주의 재무제표에 반영
현금흐름에 대한 재량권 약정에 의한 통제 원칙적으로 차주가 재량권 보유
부채비율 높음 상대적으로 낮음
대주의 통제 엄격함 상대적으로 엄격하지 않음
Structuring 과정 장기적, 높은 비용, 복잡함 단기적, 낮은 비용, 단순함
파산처리 단순함 다소 복잡함
그렇다면 도로, 철도, 항만 등 자본시장의 사회간접자본 시설 투자에는 어떻게 자금이 조달되는가. 통상 PF(Project Financing) 방식으로 자금이 투입되는데, PF란 기업의 신용 과 담보에 기초하여 자금을 조달하는 기존의 기업금융과 달리, 기업과 법적으로 독립된 부 동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융 기법이다. 개별 기업에 공급되는 자금과 달리, 다양한 금융의 이해관계자가 리스크를 분담 하며 사업기획부터 자금의 회수단계에 걸쳐 공동으로 참여하고 진행하는 공동 금융 프로 젝트로, 단순 시설자금 융자와는 차이가 크다.
<그림 1> 사회적 부동산에 투입되는 사회적 금융의 관점 전환
현재(As Is..)
현재 As Is..
통상의 시설자금 융자 관점
방향(To Be..)
현재 As Is..
소규모 소셜 PF
“구조설계” 분석진단, 방향 컨설팅
“자금믹싱/복합금융” 기능 수행
이제 사회적 부동산에 투입되는 금융도 일종의 PF와 같은 새로운 접근을 상상해볼 수 있다. 사회적 부동산의 구축과정을 살펴보면 자본시장의 PF와 공통점이 많다.
지역과 공동체 다수가 일종의 특수목적법인을 설립하여 참여한다는 점, 사업의 개념 및 운영 전반에 대한 기획, 자금조달 전략수립 및 자금연계, 20년 이상의 장기적인 재무구조 설계와 면밀한 미래 현금흐름 추정에 근거한 금융자금 투입에 대한 의사결정 등이 그러하다.
사회적 부동산을 기획, 추진하자면 자산을 취득할 법 인격의 검토, 건축과 설계, 조세문제 등 다양한 전문 분 야에 대한 이해를 바탕으로 지역공동체의 현황에 맞는 최선의 의사결정이 필요하다. 즉, 자본시장의 PF 구조에 시중 은행, 자산운용사, 신용보증기구, 금융자문기관 등 다양한 플레이어가 다양한 금융의 방식으로 참여하는 것 처럼, 사회적 부동산의 영역도 자금 기획 · 자문, 금융 주선 · 연계, 사후관리의 복합적 기능 이 작동되었을 때 사업이 원활하게 진행된다. 이를 통칭하여 소셜 PF 또는 복합금융이라 고 칭해보자. 가령 신협을 통한 선순위 담보대출자금은 매년 1%씩만 상환하면서 20~30년 이상의 장기융자로 참여하고, 지자체 사회적 경제기금이나 민간의 사회적 금융기관으로부
<그림 2> 사회적 부동산과 복합금융
A. 정책 금융 선순위 담보
B. 사회적 금융 후순위/브리지
C. 기부금, 공공출자
D. 자기 자본 총
사 업 비
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터는 브리지 자금이나 후순위 융자로 참여하며, 행정안전부 자산화 지원사업인 보증대출 까지 다중 금융기관 간 복합금융 협력구조를 구상해 볼 수 있다.
열차를 원활하게 운행하는 일과 사회간접자본 시설인 철도를 건설하는 일은 매우 다른 영 역의 일인 것처럼, 사회적 부동산의 성장을 위해서는 현장과 중간지원기관 그리고 사회 적 금융이 관련 생태계를 함께 조성해 나가야 한다. 공동체의 자산을 기반으로 지역에 필요한 다양한 콘텐츠를 만들고 프로그램을 운영하는 활동은 지역공동체 고유의 영역이 다. 하지만 지역공동체가 자금구조 설계, 자문, 현금흐름 추정, 자금주선, 사후 재무관리
맺음말
<그림 3> 국내 사회적 금융 생태계의 도매금융과 중개기관
주: 노란색- 중개기관(공제·자조기금, 비영리 민간 사회적 금융, 시중 은행, 상호금융기관, 임팩트 투자기관, 비플러스, 오마이컴퍼니 등) 파란색- 도매금융기능 수행(서민금융진흥원, 한국성장금융투자운용, 한국벤처투자, 사회복지공동모금회, CSR기금, 사회가치 연대기금 등) 빗금표시- 정책 금융기관(신용보증기금, 지역신용보증재단, 기술보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 소상공인진흥공단, 주택도시보증공사, 서민금융진흥원 등) 자료: 한국사회적기업진흥원, 한국사회혁신금융 2019.
<표 5> 사회적 부동산 추진에 필요한 지원 영역
보조금, 기부금 등 지원 영역 사회적 금융기관 PF 영역
취득형태 검토
•구분소유
•지분소유
•특수목적법인(SPC) 소유
금융자문 (Financial Advisor)
•프로젝트의 타당성/위험 분석 및 대안 제시
•실행 가능한 자금조달방안 제시
조세 검토 •과밀억제권역 소재 설립 5년 미만 법인 취득세 중과세(4.6%>9.2%)
금융주선 (Arranger)
•소요자금 구성을 위한 타 금융조달 주선
•마중물 기능 또는 완료기능 등으로 자금조달에 참여
자금조달 상환계획 수립
•미래 현금흐름 분석
•상환 구조 고려
•정책 자금 활용방안 검토
•복합금융, 자금 믹싱 전략 도출
사후관리 (Agent)
•프로젝트 진행상황 점검
•대출약정에 대한 사후관리
공공
시중 은행
임팩트 투자기관 상호금융기관
(신한, 농협)
SK행복 나눔재단
P2P(비플러스) 증권/후원형 (오마이컴퍼니)
공제자조기금-재단법인 밴드, 자활주민연합회, 화성, 대구동구, 울산, 노협 신나는 조합, 사회연대은행, 한국사회투자, PPL
지자체기금
•서울시
•경기도
•화성시 등
사회복지공동모금회, CSR기금 사회가치 연대기금 민간
금융기관
비영리민간 사회적 금융
보증 융자 투자 크라우드 펀딩
신용보증기금
중소벤처기업 진흥공단 소상공인진흥공단 주택도시보증공사
(HUG) 지역신용
보증재단
기술보증기금 서민금융진흥원
한국성장금융 한국벤처투자
금융위원회. 2021. ’21년 제1차 사회적금융협의회 개최. 4월 21일, 보도자료. https://www.fsc.go.kr/no010101/75785 (2021년 7월 19일 검색).
김진수. 2010. Project Finance 개요. https://www.kiep.go.kr/board.es?mid=a10509043800&bid=0034&list_
no=6070&act=view (2021년 7월 19일 검색).
사회가치연대기금, 한국사회적기업진흥원. 2021. 2021년 사회적경제 온라인 자금조달 설명회 자료. 성남: 한국사회적기 업진흥원.
한국사회적기업진흥원, 한국사회혁신금융. 2019. 사회적금융 이해: 지역별 설명회 자료. 성남: 한국사회적기업진흥원, 서 울: 한국사회혁신금융.
참고문헌
등 전문화된 금융의 역량을 모두 갖출 수는 없으니 이를 사회적 금융 중개기관의 몫으로 남기도록 하자.
이제 사회적 경제조직에 단지 저리의 자금을 공급하는 그 자체만을 사회적 금융 중개기 관이라고 부르는 단계는 지났다. 현장의 수요를 반영한 적합한 상품을 개발하고 사회적 가 치를 창출하는 프로젝트를 적극 발굴하고 직접 기획하는 일이 곧 중개기관의 역할이다. 이 와 동시에 자금투입을 위해 기부금, 정부지원금, 개인 출자 등의 이해관계자를 설득함으로 써 자금공급재원을 개발하고 확충하는 일도 중개기관의 기능이다. 이러한 관점으로 사회 적 부동산 지원 생태계에서 사회적 금융 중개기관이 복합금융, 일종의 소셜 PF의 능동적 인 추진자로 변모한다면 사회적 부동산이 좀 더 빠르게 확산될 수 있다.
