서울시정개발연구원 SEOUL DEVELOPMENT INSTITUTE

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(2) Working Paper. 2009-WP-05. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향. 서울시정개발연구원 SEOUL DEVELOPMENT INSTITUTE.

(3) ❙연 구 진❙ 연구책임 권 영 덕 • 도시기반연구본부 선임연구위원 연 구 원 이 지 혜 • 도시기반연구본부 연구원. 이 보고서의 내용은 연구진의 견해로서 서울특별시의 정책과는 다를 수도 있습니다..

(4) 요약. 1. 연구의 개요 , . ,. , . “. ” . “. , (2). ”. (1). , (3). , (4). .. 2. 서울 주거지관리와 관련된 주택정책의 문제점 1) 주택수요 추정방법의 문제 , . . ,. 40%. 1 2 .. ,. , ..

(5) 2) 주택공급방법의 문제 , . , . ,. (mismatching) . .. ,. .. . ,. . , , .. 3) 주거지정비의 문제 , , ,. . , . ,. , .. ,.

(6) .. 50 80% . . , .. , .. ,. .. 4) 도시공간관리상의 문제 , . , . ,. 50% .. ,. . , .. . , .. ..

(7) 3. 정책건의 및 보완방향 1) 주택정책의 보완방향 ,. 5 .. ,. ,. ,. ,. . ,. ( .. 15%). 1 2 .. , .. . . ,. .. (3 4. ). .. 2) 주거지관리의 보완방향 ,. (sustainable development) . (1,2,3. .. (250%. ) ). .. ,. . ,. . ..

(8) , . .. . , .. . .. , . . 15. 15 40. . , . ,2 , .. ,. ,. ,.

(9) 목차. I. 서 론 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·1 1. 연구의 배경 및 목적 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·1 2. 연구체계 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·3 3. 용어정의 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·5 II. 서울시 주거지관리와 관련된 정책 및 정비실태 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·11 1. 기성주택지의 정비실적 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·11 2. 기성주택지의 본격적인 정비시대 도래 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·14 3. 소결 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·19 III. 주거지관리와 관련된 주택정책 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·21 1. 주택수요 추정방법 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·21 2. 주택공급방법 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·25 3. 부동산 정책대응 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·28 IV. 주거지관리와 관련된 주거지정비 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·33 1. 주거지정비의 목표와 기준설정 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·33 2. 서민주거 안정화 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·39 3. 쾌적한 주거환경 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·45 V. 도시공간 관리 관점에서 본 주거지관리 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·53 1. 서울시 대도시권차원의 관점 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·53 2. 서울시 내부정비의 관점 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·56 3. 도시계획 및 제도의 관점 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·62.

(10) Ⅵ. 결론 및 정책건의 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·71 1. 주택정책의 보완방향 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·71 2. 주거지관리의 보완방향 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·72 참고문헌 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·75 부. 록· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·79. 영문요약 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·83.

(11) I. 서론. 1. 연구의 배경 및 목적 1) 연구배경 , . ,. , .. , . . 첫째, 주거지관리에 대한 정책목표가 불분명한 가운데 주택공급위주의 정책전개로 도시관리상 혼란과 부작용을 초래하고 있다.. . 둘째, 정책결정자인 대통령과 시장이 재임 중에 가시적인 성과를 내기 위해 단기적인 접근과 대응을 선호하고 있어 주거지관리상 부작용이 크다. . .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(12) 셋째, 주택가격 안정화를 위한 주택공급정책이 오히려 부동산가격의 상승 원인이 되고 있다.. . ,. .. 넷째, 도시차원에서 정비사업 후 시가지변화에 대한 영향 검토와 대응이 미흡하다.. ,. .. 다섯째, 주거지관리를 지속가능한 도시발전차원보다는 현세대의 관점에서 접근하고 있다.. . , ,. .. 2) 연구 목적 “. (sustainable. development)” . 4. “. ”. . ,. 첫째, 장래 인구구조의 변화에 대한 적절한 대응 여부이다. ,. ,. . 둘째, 서민의 주거안정화에 역점을 둔 정책추진과 실효성 여부이다. ,. . ,. Working Paper. ,.

(13) . 셋째, 쾌적한 주거환경 ․ 도시환경 확보를 위한 정책추진과 대응 여부이다.. . 넷째, 도시공간관리 차원에서의 합리적인 정책제시와 사업추진 여부이다.. .. 2. 연구체계 1) 연구방법. . , . ,. , .. , .. 2) 연구 주요내용 ,. 제1장 서론. ,. ,. 제2장 서울시 주거지관리와 관련된 정책과 정비 실태 . .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향. ..

(14) , 1. (1990. (1980. 1997 ),. 2008 ),. 1990 ),. (1998 2003 ),. 2. (2008 2010. (2003. ). . ,. 제3장 주거지관리와 관련된 주택정책 . ,. , ,. ,. ,. ,. . ,. , ,. ,. ,. , .. ,. , ,. DTI. , . ,. 제4장 주거지관리와 관련된 주거지정비 ,. .. ,. , , .. ,. , , .. ,. ,. .. Working Paper.

(15) ,. 제5장 도시공간관리 관점에서 본 주거지관리 . , ,. . ,. , ,. .. ,. , ,. .. 제6장 결론 및 정책건의 . ,. , ,. ,1. ,. ,. . ,. ,. ,. , ,. ,. .. 3. 용어정의 1) 도시 및 주거환경정비법 (1) 목적. .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(16) (2) 정비사업 유형 ◦주택재개발사업. .. ◦주택재건축사업. .. ◦도시환경정비사업. .. ◦주거환경개선사업. .. 2) 서울특별시 지역균형발전 지원에 관한 조례(2003년 3월 15일 제정) (1) 목적. .. (2) 뉴타운사업 정의. ,. ,. Working Paper. ,. ..

(17) (3) 뉴타운사업 구역유형 정의 ◦계획관리구역. ,. ( ).. ◦계획정비구역 , ,. ,. , (. ).. ◦자율정비구역. (. ).. 3) 도시재정비 촉진을 위한 특별법(2006년 7월 1일 시행) (1) 목적. .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(18) (2) 재정비촉진지구 정의. .. (3) 재정비촉진지구 유형정의 ◦주거지형. .. ◦중심지형. .. ◦고밀복합형 , , .. 4) 서울시 추진 사업. .. (1) 시프트(장기전세주택)사업 20 .. Working Paper.

(19) (2) 보금자리주택사업(2009년 4월 21일 시행) , ,. .. (3) 준주택사업 ,. .. (4) 해피하우스사업(2009년 3월 시행). ,. , .. (5) 도시형 생활주택사업(2009년 5월 4일 시행) 2009. 2. 3. 1~2. .. (6) 유스하우징사업. .. (7) 휴먼뉴타운사업. ,. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(20) .. .. Working Paper.

(21) 서울시 주거지관리와 관련된 정책 및 정비실태. II. 1. 기성주택지의 정비실적 < 15.9%(. 5,763.5ha). (1911.1ha). (324.0ha). 1>. (1130.4ha). (2398.0ha). .. 19.8%. (29,074.7ha) .. <표 1> 시가지 정비사업 면적 및 비율 재개발* 면적(ha). 재건축**. 뉴타운***. 재정비촉진***. 합 계. 1911.1. 1130.4. 2398.0. 324.0. 5,763.5. 시가화면적 대비(%) (36,171.01ha). 5.3. 3.1. 6.6. 0.9. 15.9. 일반주거지역 대비(%) (29,074.7ha). 6.6. 3.9. 8.2. 1.1. 19.8. *** 자료：서울시 주택국 2010년 3월 31일 기준 *** 자료：도시 및 주거환경 기본게획 2006 *** 자료：서울시 균형발전본부 2006기준. .. 1) 주택재개발사업 ,. ,. .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(22) 1,911.1ha , 1,185.5ha(62.0%), (14.2%). (<. 2>. 454.8ha(23.8%),. 270.8ha. ). (1998 ). . <표 2> 주택재개발사업 추진실적. 구 분. 구역수. 시행면적(ha). 계. 451. 1,911.1. 미시행. 63. 시행 중 준 완. 건립가구(가구). 정비건물(동). 합계. 분양주택. 임대주택. 152,568. 356,757. 293,417. 63,340. 270.8. 17,173. 44,695. 36,742. 7,953. 71. 261.9. 17,341. 45,563. 38,371. 7,192. 공. 42. 192.9. 18,216. 39,986. 32,770. 7,216. 료. 275. 1,185.5. 99,838. 226,513. 185,534. 40,979. ❚분류 기준 미시행：구역지정 이후 사업시행인가를 받지 못한 구역 시행중：사업시행인가를 받은 구역 준 공：준공인가를 받은 구역 완 료：소유권 이전이 완료된 구역 ※ 구역지정 후 뉴타운사업으로 전환된 구역은 제외함. * 자료：서울시 주거정비과 통계자료. < 37,200 ) , ). 46 .. 3>. ,. 107. (16,000 ),. (. 59. (21,000. 1990 .. .. <표 3> 주거환경개선사업 지정현황. 구 분 서 울. 지구지정. 사업시행. 사업완료. 지구수. 주택수. 지구수. 주택수. 지구수. 주택수. 107. 37,200. 59. 21,000. 46. 16,000. 자료：국토해양부 주거정비과. Working Paper.

(23) 26 3. ,. 12. (. 2,398.0ha) ,. ,. 11. .. , . 324.0ha. 1). .. , (<. 1>. ).. 2) 주택재건축사업 1960 ~1970. 1990 31.3%(11,321.5ha). . . 1976. 2,706.9ha. 23.9%. .. 1980. “. ”. .. (1,2,3,4,. ).. (1,2,3. ). .. , .. 1990. 58% .. ,. ,. ,. . .. 1990. 1995. . ,. ,. ,. ,. .. 30 1993. .. 1). 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(24) 2. 기성주택지의 본격적인 정비시대 도래 1) 합동개발방식의 도입기(1980년∼1990년) 1973 . 1976. . 1980. . 1988 . ,. ,. , .. 2) 기성시가지의 제1변혁기(1990년~1997년) 1990. 200. . 250%. 400%. . , .. 5. ,. 100% .. . (40 .. Working Paper. ). 5.

(25) .. . . 2 2).. 20% 1990. 1970 ,. (1998 ) , . . .. 1988 . . .. . , .. .. .. 10. 40 ). 30. (. ( 85 ). .. 2). , 2008(p56, p76. ). 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(26) .. 3) 제도정비기(1998년~2003년) 1990. IMF. , . . . , 2000 .. 2003. 7. . 400%. 300% 150%,. 200%,. 250%. . 1990 . .. 1999 .. 2003. 7. ,. . (5. ). ,. . .. Working Paper.

(27) (. ). . 1997. IMF. . ,. . 6 10. 1. .. .. 4) 부동산 폭등기(2003년~2008년). . . .. . . . 40km 3. .. . .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(28) . . . . 15 . .. 5) 기성주택지의 제2변혁기(2008년~2010 현재). ,. .. 100 . .. .. 150%, 200%, 250%. 20%. . 4 . 500%. . 2. 1990. 1 .. Working Paper. ..

(29) 3. 소 결 15%. . 1990. .. . .. , .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향. ..

(30) 주거지관리와 관련된 주택정책. 1. 주택수요 추정방법 첫째, 광역교통망의 확충과 대규모 주택지개발로 생활권은 광역적으로 확대되고 있지만 주택 수요추정은 서울시만을 대상으로 하고 있다.. . 둘째, 생활권별 ․ 계층별 주택수요의 파악이 미흡하다. ,. ,. ,. ,. .. 셋째, 서울시 총가구수의 40% 이상을 차지하는 1 ․ 2인 가구에 대한 실태파악이 미흡하다. <표 4> 1인ㆍ2인 가구 비중 변화추이 구 분. 2000년. 2010년. 2020년. 2030년. 가구수(만가구). 312. 357. 388. 391. 1인ㆍ2인가구(만가구). 104. 150. 180. 201. 1인ㆍ2인가구 비중(%). 33.3. 42.1. 46.2. 51.4. * 1인ㆍ2인가구 비중은 전망치 * 자료：서울시(가구추계), 통계청(가구원수별 가구추계). 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(31) <. 4>. ,. ,. ,. 1 2. . .. 1. ,. . < 20 30. 1>. ,. LQ. 1. .. .. . 2. ,. 1 .. <그림 1> 수도권 LQ지수. 넷째, 주택수요 산정방법에 차이가 있어 주택공급정책에 혼선을 주고 있다. IMF. . IMF .. Working Paper.

(32) . , 2005. 1. 6 10. .. 60% 90%. 30%. (<. 5>. . ).. <표 5> 기존 주택보급률 및 신 주택보급률 산정방식. ❚ 기존 주택보급률 산정방식. ❚ 신 주택보급률 산정방식. * 자료：통계청(주택보급률). 다섯째, 주택유형별로 보면 아파트에 대한 선호도가 매우 높아 실제 주택수요 파악에 있어 어 려움이 있다. . . (<. 6>) 90. 40%. , .. ,. , 69.0%. 5 . 63.2%. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향. ..

(33) <표 6> 권역별 주택유형에 따른 주택재고. . 단독주택. 총 계. 합 2,451,082 계 100.0% 도 심 권. 133,424 100.0%. 동 북 권. 786,868 100.0%. 서 북 권. 296,511 100.0%. 서 남 권. 712,002. 522,277. 연립주택. 다세대 주택. 비 거주용. 다가구/다세대/ 단독/연립. 단독. 다가구. 229,207. 206,861. 1,381,252. 143,565. 460,142. 30,055. 1,039,775. (100.0%). (100.0%). (100.0%). (100.0%). (100.0%). (100.0%). (100.0%). 9.4%. 8.4%. 56.4%. 5.9%. 18.8%. 1.2%. 42.4%. 27,980. 12,964. 52,348. 9,921. 27,512. 2,699. 78,377. (12.2%). (6.3%). (3.8%). (7.0%). (6.0%). (9.0%). (7.5%). 21.0%. 9.7%. 39.2%. 7.4%. 20.6%. 2.0%. 58.7%. 86,623. 76,872. 459,868. 43,671. 110,246. 9,588. 317,412. (37.7%). (37.2%). (33.3%). (30.4%). (24.0%). (31.9%). (30.5%). 11.0%. 9.8%. 58.4%. 5.5%. 14.0%. 1.2%. 40.3%. 41,838. 25,610. 105,110. 20,966. 98,909. 4,078. 187,323. (18.3%). (12.4%). (7.6%). (14.5%). (21.4%). (13.6%). (18.0%). 14.1%. 8.6%. 35.4%. 7.1%. 33.4%. 1.4%. 63.2%. 52,858. 66,844. 403,309. 47,332. 134,114. 7,545. 301,148. (23.1%). (32.3%). (29.2%). (33.0%). (29.2%). (25.1%). (29.0%). 7.4%. 9.4%. 56.6%. 6.6%. 18.8%. 1.1%. 42.3%. 19,908. 24,571. 360,617. 21,675. 89,361. 6,145. 223,201. (8.7%). (11.8%). (26.1%). (15.1%). (19.4%). (20.4%). (21.5%). 3.8%. 4.7%. 69.0%. 4.2%. 17.1%. 1.2%. 42.7%. 100.0%. 동 남 권. 아파트. 100.0%. * 자료：서울시 통계(2008). 여섯째, 주택이 거주지에서 투자재로 바뀌면서 주택수요의 추정에 어려움을 주고 있다. ,. (. ). ,. . 1. 1. (life-cycle) 1. ,. 2. .. . 일곱째, 특정지역을 선호하고 있는 경향이 매우 강해 주택수요추정을 더욱 어렵게 만들고 있 2009. 다. 1. Working Paper. 1. < .. 2>. ,.

(34) , .. ,. .. <그림 2> 2009학년 수능 3개영역 1등급자 비율. 2. 주택공급방법 첫째, 주택공급목표를 단기간에 달성하려고 정책을 무리하게 추진한 경우가 많다.. . ,. , .. .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(35) 둘째, 서울시는 서울시내에서 주택공급목표를 달성하기 위해 기성주택지의 고밀도개발(용적률 300%∼500%)을 통한 신규주택공급에만 의존하는 경향이 있다.. . (. ) . .. 셋째, 부정확한 통계에 의거한 수요의 과다 추정과 주택공급목표의 과다 설정문제가 있다. 1 2 . .. 200. . .. 2005. 334. 982. , 47. 1,029. ,. 53. ,. , 387. .. 넷째, 주택공급에 있어 실제로 공급된 주택과 실수요자와의 미스메칭(mismatching) 문제도 .. 크다.. .. <. 1. (60. 24.9%. ,. ). (85. 33.7%. .. ) ,. . 다섯째, 주택공급목표 설정 시 기존주택의 스톡활용이 미흡하다.. ,. ’01. 41.7%. ’09. ’00. 21.7%. ’09. 1 2 3 4. Working Paper. 7>.

(36) . 70% .. <표 7> 소형주택 공급현황 구 분 합 계 60㎡ 이하 60~85㎡ 85㎡초과. 2000. 2001. 2002. 2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009. 433,488 529,854 666,541 585,382 463,800 463,641 469,503 555,792 371,285 381,787 131,936 220,686 236,414 169,622 138,986 135,443 121,059 145,419 131,010 94,999 (30.4). (41.7). (35.5). (29.0). (30.0). (29.2). (25.8). (26.2). (35.3). (24.9). 207,570 224,522 303,876 278,006 212,308 200,910 177,957 201,968 126,630 157,997 (47.9). (42.4). (45.6). (47.5). (45.8). (43.3). (37.9). (36.3). (34.1). (41.4). 93,982 84,646 126,251 137,754 112,506 127,288 170,487 208,405 113,645 128,791 (21.7). (16.0). (18.9). (23.5). (24.3). (27.5). (36.3 ). (37.5). (30.6). (33.7). * 자료：국토해양부, 보도자료(2010. 1.26 보도). 여섯째, 주택공급추계 시 증가한 용적률만큼 주택공급수가 늘어날 것이라고 쉽게 예측하고 있 다. .<. 8>. , . . 13 6. ,. 6 7 .. ,. . <표 8> 2006년 이후 단독 다세대주택 멸실ㆍ공급 전망 구분. 2006. 2007. 2008. 2009. 2010. 계. 멸실. 13,525. 24,973. 18,098. 31,061. 48,689. 136,346. 공급. 9,707. 12,145. 11,669. 11,074. 22,539. 67,134. 자료：서울시 주택국. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(37) 일곱째, 정권이 바뀔 때마다 이전 정권과 차별화된 새로운 주택정책을 선호하기 때문에 정부 정책의 일관성이 부족하며 이미 추진 중인 주택공급사업에 부정적인 영향을 주고 있다(<부록 2>). . .. .. .. 3. 부동산 정책대응 첫째, 정부는 부동산 상승에 따른 문제해결책의 일환으로 신규 주택공급에 최역점을 둔 정책 을 추진하여 왔지만 실제로 수급상 시차와 입지상 차이가 있어 실효성을 거두기에는 한계가 있었 .. 다.. .. 3 5 10. .. , .. . 30km 9>. . ,. ,. (<. 3>, <. ). .. 10 20km 2 , 3. Working Paper. ..

(38) <그림 3> 수도권 도시정비사업 현황. <표 9> 수도권 도시정비사업 지정범위 거 리. 위 치. 보금자리주택. 10km~20km. 서울외곽. 신도시. 20km~30km. 서울주변도시. 택지개발사업. 20km~40km. 서울주변도시. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(39) 둘째, 정부가 실물경기와 연관시켜 부동산정책을 추진하다 보니 주택공급정책과 정비정책의 완화와 규제를 쉽게 반복하여 왔다.. , . DTI. (<. 3>).. . ,. (. ,. ). .. 2009 DTI. .. 셋째, 정부가 주택가격 상승의 진원지인 강남 저밀도아파트 재건축단지에 대해 부동산규제를 완화함으로써 재건축단지는 투기의 대상지로 변질되었다. .. . . . , .. .. (. ) . 400%. ( 150% 250% .. Working Paper. ) 1,2,3,4,. 270 275%.

(40) 3. (250%. ). .. 넷째, 정부가 그동안 추진해온 부동산정책 및 주택정책을 보면, 강남지역의 부동산 가격상승 에 대해 본질적인 문제해결을 위한 특수해법보다는 일반주택지에 적용하는 일반 해법을 적용 함으로써 타 지역의 실수요자에 심각한 피해를 입혔다.. .. .. 70 100% 250% 2. .. (1,2,3,4,. ). (2,3. ). .. . . . . 다섯째, DTI규제에 의한 주택거래 부진은 주택시장의 침체로 이어져 실수요자에게 피해를 주 고 있다. DTI. . DTI . . 2006 . 2006. < 3. 4>. DTI DTI. 11. 12.5 .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(41) DTI .. <그림 4> 서울시 아파트거래량(2006.01~2009.08). . . DTI. , .. Working Paper.

(42) 주거지관리와 관련된 주거지정비. 1. 주거지정비의 목표와 기준설정 1) 주거지정비에 대한 정비목표와 지정기준의 적정성 파악 , . . . . . ,< ,. 10>. ,. , . . ,. , , . .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(43) <표 10> 구역지정 요건 및 기준 목. 적. 구역지정 요건. 주택재개발. ∙ 주택재개발구역은 면적이 1만㎡ 이상으로써 (다음 2 이상 해당지역) 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 ∙ 노후ㆍ불량건축물의 수가 60% 이상 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 ∙ 과소ㆍ부정형ㆍ세장형 필지 50% 이상 ∙ 재해발생이 우려지역 시행하는 사업 ∙ 주택 접도율이 40% 이하 ∙ 호수밀도가 60호 이상. 주택재건축. ∙ 노후ㆍ불량 건축물 60% 이상 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 ∙ 주택 접도율 40% 이하 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 ∙ 과소ㆍ부정ㆍ세장형 필지 50% 이상 시행하는 사업 ∙ 상습침수 재해 위험지역. 뉴타운. ∙ 노후ㆍ불량 건축물 60% 이상 서울특별시의 지역 간 균형있는 개발을 도모하 ∙ 호수밀도 60호 이상 기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시의 ∙ 접도율 30% 이하 건정한 발전과 시민의 삶의 질 향상 ∙ 자투리 토지비율 50% 이상. 재정비촉진. 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기 반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사 업을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적 으로 추진하기 위하여 필요한 사항을 정함으로 써 도시의 균형발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여. ∙ 노후ㆍ불량 건축물 60% 이상 ∙ 호수밀도 48호 이상 ∙ 접도율 36% 이하 ∙ 자투리 토지비율 40% 이상. 주거환경개선. 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으 로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불 량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환 경을 개선하기 위하여 시행하는 사업. ∙ 노후ㆍ불량 건축물 60% 이상 ∙ 접도율 20% 이하 ∙ 과소ㆍ부정형ㆍ세장형 필지 50% 이상 ∙ 상습침수 재해 위험지역. 2) 서울시는 각종 정비사업을 통해 아파트 중심의 도시로 빠르게 변모 중. ( (<. 11>). .. Working Paper. 54.2%).

(44) <표 11> 주택유형 현황 . 계. 단독주택. 아파트. 연립주택. 다세대주택. 비거주용주택. 주택수(호). 2,321,949. 455,857. 1,258,658. 146,877. 430,502. 30,055. 비율(%). 100.0. 19.6. 54.2. 6.3. 18.5. 1.3. 자료：통계청 주택총조사(2005). 첫째, 각종 정비사업에서는 전면철거에 의한 중ㆍ대형 아파트 건설을 선호하였다.. .. 1980. . 2000. , . .. 1. (. 70% 80%. ) .. .. (250% 300%) .. 둘째, 아파트는 주차장 확보와 방범유지, 주택유지관리 등에 있어 타 주택유형에 비해 유리하 여 선호하는 계층이 증가하고 있다. 1988 .. .. .. 2003. 7 (1ha. ) .. 1130.4ha. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(45) 1911.1ha. .. 셋째, 사업성 확보가 유리한 중대형규모의 아파트 건설을 선호하고 있다. 60. , 85. (. 85. , 85. 3. . 2008. ). .. .. 15 ( 30. (. 40 ). 85 ). .. 3). 3 .. 4 .. 넷째, 정부와 개발자, 주민은 모두 대규모 정비사업를 선호하고 있다.. .. . 106.1ha, (1.8ha). 36.2ha (2.4ha). 34. , .. 4). .. .. .. 5 .. 3). 60 ~85. 4). (60%. ), 85. (30%. ), 85 10. .. Working Paper. (10%. ).

(46) 1. . 46ha. ,. 5,930. 9,000 . .. 다섯째, 새로운 주택수요에 대응한 초고층 도시형아파트 건설이 활발하다. ,. ,. ,. ,. , . , 5).. . 2.57. . (. ,. ,. ). .. . . (. 1,2,3,4. ,. 2,3. ) , .. 3) 주택정비사업은 주택정책 및 부동산정책과 상호관계를 갖고 있지만 별개로 대응 첫째, 정비사업에서 적용되는 개발밀도는 주택공급정책의 영향이 매우 크다.. .. 5). (1998). (2007), p.25~30. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(47) 170% 20%. ,. 190%. .. 250% 250m. ). 210%. 3. 300%. (. ,. . 500%. ,2. .. 1 (. 500m. ). 300%. , (250%) .. 둘째, 정비사업은 부동산정책에 상당히 영향을 미치고 있다. , .. .. . ( (. ),. ),. (. ). .. 셋째, 부동산 정책과 주택정책은 서로 긴밀한 상관성을 갖고 있다. 5%. ,. 1% . . , . ,. , , .. Working Paper.

(48) , . 70 80% .. 2. .. 2. 서민주거 안정화 1) 원거주민의 생활수준에 적합한 주택공급 미흡 첫째, 정부는 양질의 중대형 주택공급에 초점을 두고 정비사업을 추진해 왔다. .. .. . 60 40%. , 60. 85. 40%. .. , 85. 20%. 50 .. . . . 둘째, 정부는 저소득층 거주지에 대해 민간개발에 의존한 정비사업을 선호하였다.. .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(49) .. .. .. . 셋째, 정부와 서울시는 주택재개발사업 시 세입자를 위한 임대주택건립을 의무화하였다. 1988 17% .. 6 3 (p.12, <. 2>).. .. . . ,. ,. . 넷째, 재건축사업에서는 세입자를 배제하고 사업을 추진하고 있다. .. . 20%. 40% . . .. Working Paper.

(50) 1 .. . . (200 250%) . 다섯째, 원거주민에 대한 개념정의와 정착률 산정방법이 불충분하다. .. ,. . . ‘. (. 2007)’. , 17.1%. . 42.1%. (<. 12>).. <표 12> 원주민 재정착률 산정방식 일반적 산정방법 ‘. ’( (. ,. ,. 2007). ). 20% . 10%. . .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(51) 여섯째, 정착률의 제고는 현실적으로 어려움과 한계가 있다.. .. .. .. 10 .. ,. .. 2) 사회구조의 급격한 변화초래와 기존 커뮤니티의 붕괴 첫째, 공공이 대규모 개발을 선호하고 있어 지역사회에 큰 피해를 주고 있다. ,. .. .. .. . .. <. 13>. <표 13> 아현뉴타운ㆍ흑석뉴타운의 개요 사업기간. 개발규모(ha). 계획인구(명). 계획가구수. 원거주자실태. 아현뉴타운. 2005 ~ 2013. 108.8. 45,000. 18,500. -. 흑석뉴타운. 2006 ~ 2015. 89.6. 29,026. 10,635. -. 자료：서울시 균형발전본부 뉴타운사업1담당관 내부자료(2008.09). Working Paper.

(52) ,. ,. . 5. .. .. 1,2,3,4. .. 2. 5 , . 둘째, 대규모 개발에 따른 부작용을 해소하기 위해 시차개발을 유도하고 있다.. ,. , . 6).. 6. .. . . . .. 1,2,3,4. 2007. .. .. 6) ‘. 2. ’(2008). p.67-68. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(53) .. ,. .. 셋째, 동일 생활권내에서 집단 개발에 따른 부작용을 막기 위해 단계별계획을 사용하고 있다.. . , . .. .. 1,2,3 .. 1 2,3. .. 2,3 .. 1. .. 3) 신규주택공급정책으로 인한 소형주택의 멸실로 서민주거난 심화 첫째, 대규모 저밀도 아파트지구의 재건축으로 인해 소형아파트가 다량 멸실되었다.. (. 40. ). . 85. 60. 100%. 80% .. , 4 2. . 5 9. Working Paper. ,.

(54) 7).. . . . 둘째, 저층주택지에 대한 재건축사업 추진으로 인해 서민주거의 안정이 위협받고 있다. , (1ha. ). .. 10 (. .. 20. (40. 85. ). ). 10. .. ( p.29 <. 9>).. .. 3. 쾌적한 주거환경 1) 일정수준의 주거환경확보를 위한 적정밀도 개발 첫째, 정부와 서울시는 주택공급목표를 달성하기 위해 기정 재개발․ 재건축 대상지에 대해 용 적률 완화를 남용하고 있어 도시환경 및 주거환경의 악화가 우려된다. (. 7) ‘. ,. ). ’(2008), p.85. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(55) 20%. , 300%. 250m. ). 250% .. 1. 500%. (. . 2 200%. ,. 250%. .. . .. .. . 둘째, 쾌적한 도시환경과 양호한 주거환경 유지에 대한 적정밀도의 개념이 부족하다.. . .. . (sustainable development). .. , .. . .. Working Paper.

(56) . 셋째, 계획수립 시 동일한 밀도일지라도 개발규모에 따라 실제 체감밀도는 달라진다. 1ha. 100ha. , 100ha. .. . ,. . 1,2,3,4 269 282%. . 8).. 350 400%. 30% .. . . 30%. .. 넷째, 용적률은 주변의 오픈스페이스와 주택유형에 따라 실제로 느껴지는 체감밀도가 달라진 다. 600%. ,. 40. . .. . (. 1. 913%)9).. 8) ‘. ’(2008), p.63. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향. 66.

(57) . . . , . 다섯째, 각종정비사업에서 용적률 완화를 전제로 한 인센티브제도의 남용은 주거환경의 악화 ,. 를 초래하고 있다.. . ,. 30% .. 190%. 10%. ,. 209%. . 30%. .. .. . . 여섯째, 정비사업 단위로 높이의 상한치도 제시하지 않은 채 “평균층수 도입”으로 인해 도시경 관관리상 혼란을 가중시키고 있다. . . 2003. 9) ‘. ’(2007), p.93. Working Paper. 7.

(58) 7. . 2003. 7. 2 (15. ). . 40 50. .. .. . . 일곱째, 양호한 주거환경 유지를 위해 용적률 못지않게 중요한 “세대밀도”를 적용한 사례는 찾아볼 수 없다. . . , . .. .. , 2. .. .. .. 1.5. .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향. ..

(59) 2) 쾌적한 환경을 위한 공공시설 확보 첫째, 재개발 ․ 재건축사업을 통해 지구 내에 필요한 공공시설을 충분히 확보하지 못하고 있다.. . .. . .. . , . 둘째, 재개발 대상지의 상당수는 기존 인프라시설이 취약한 곳에 입지하고 있다. < ,. <그림 5> 금호동 일대 재개발구역. Working Paper. 5>.

(60) .. .. .. .. . .. . 셋째, 개발 전ㆍ후로 세대수 변화가 없어도 주택이 중대형 아파트로 바뀌면 교통량이 증가한 .. 다.. 30%. .. 1. 1. 1 100%. 3. 10).. . 넷째, 정비사업지구 내에서 학교와 같은 대규모 시설확보는 현실적으로 어렵다. 50% 500m. 10) ‘. . ,. ’(1998), p.35. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(61) .. .. (. , 1998) .. . .. . ). (2,3. Working Paper. ). (1,2,3,4, ..

(62) 도시공간 관리 관점에서 본 주거지관리 대도시권/내부/관련계획/공간변화/교통관련성. 1. 서울시 대도시권차원의 관점 1) 대규모 주택지건설사업의 양태 첫째, 각 정부는 서민주거 안정화를 위해 주택공급사업을 중점사업으로 추진하였지만 차별화 를 강조한 나머지 연계성이 부족하고 오히려 부작용이 우려된다. , , . .. <. 14>. 141,200. <표 14> 보금자리주택 및 신도시 공급현황 사 업. 주택 수 (호) 시범지구. 서울시 외곽. 서울 주변도시. 주택호수 / (보금자리). 신도시 택지개발사업. 위례신도시. 53,950 / (39,400) 46,000 / (22,000) 당초계획안. 2차. 55,000 / (39,000). 3차. 121,300 / (40,800). 1기. 292,000. 2기. 623,000 634,405. 자료：LH공사. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향. ..

(63) (p.29 <. 3>). ,. 10km 40km. .. 2012~2014 , .. .. . 둘째, 현 정부는 반값 아파트건설을 목표로 개발제한구역 내 저렴한 토지를 활용하여 보금자 100. 리주택을 건립하고 있다. 2012. 11 ~2014. 12. .. . . . (2,086. ). (1 4,377. (4,470. ). ). (2010.4.12. ).. , .. .. ( 30%. (2010.4.19. , 8. ). 1. 40%. ). 47%, 46%,. 31%,. Working Paper. 32%,. 41% 34%,. . 34%,. 38%. ..

(64) (2010.4.19 ).. .. 2) 대도시차원의 광역철도망 미발달에 의한 택지난 , .. . .. 첫째, 서울시는 대도시권 철도망이 도시규모에 비해 발달하지 못해 주택공급을 위한 택지 확 1.5 2. 보에 있어 어려움이 많았다.   ×. 7 12. .. ,. .. , . 20 40km. .. 30 40km. 2 30 1. .. .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(65) 둘째, 서울시는 1990년대 이후 대규모 개발가능지가 고갈된 상태여서 기성주택지를 대상으로 한 주택공급, 즉 재개발․ 재건축사업을 통한 신규주택공급에 역점을 두고 있다. ,. 60%. 5%. . . 60%. 500m 3. .. (. 250%. ). .. 1. (0 250m). 500%, 2. 300%. (250 500m). .. . ,. , .. 2. 서울시 내부정비의 관점 1) 재건축 ․ 재개발 ․ 뉴타운사업의 한계 첫째, 서울시내에 지정된 재개발ㆍ재개발ㆍ뉴타운사업지구의 총면적은 5,439.5ha로 일반주 거지역의 18.7%에 이르고 있지만 각기 다른 사업법과 기준을 가지고 운용하여 왔다(p.11 <표 1> 참조). .. , ,. ,. , .. Working Paper.

(66) .. 90%. . ,. . 둘째, 재개발ㆍ재건축ㆍ뉴타운사업지구에서는 전면철거개발을 통한 중고층아파트 건설을 선 호하고 있어 도시관리상 부작용이 크다. 54.2%. 70 80%. .. . ,. .. . 셋째, 대규모로 고층고밀 개발허용에 따른 도시경관과 자연환경의 훼손이 우려된다. . 1990 .. 2003 4. 7 .. ; 2006 ) 7. . 1990 .. .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향. (.

(67) 넷째, 서민주거 안정화정책과 지역균형 발전정책 간에 가치철학이 충돌하고 있다. 1980 , .. 1990 , . . .. .. ,. . (2. 2007 ). . 16. .. .. 2) 강남지역 성장에 특혜제공 첫째, 강남지역이 서울의 중심지로 급성장한 배경에는 정부의 개발정책과 개발방법에 의한 영 향이 크다. ‘. ’(1973.1). , .. 1960. ‘. .. ’. 1970 1980. (1976 1982 ) . ,. Working Paper. 2.

(68) 100 (330 ). . .. 둘째, 강남지역의 발전은 배후지의 성장과 도시기반시설의 집중투자에 의한 영향이 크다. ,. ,. ,. .. , .. . .. . . 셋째, 강남지역은 타 지역에 비해 월등히 좋은 교육환경과 생활환경을 갖고 있다.. .. 8 . 330. 40. .. .. 40 50%. .. 25 35%. ,. .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(69) ,. ,. . 넷째, 강남지역은 개발가능지가 많고 기존 인프라시설의 정비가 잘 되어 있어 타 지역에 비해 ,. 투자처로 인기가 높다. (. 8. ). .. 70 100%. 250% .. . 10 ,. 85. . (2,3. (. 40 ) 9. (1,2,3,4. ).. ), .. 다섯째, 강남지역의 업무면적 증가와 업무면적스톡이 도심지역을 능가하였다. 1995. .. .. . . .. 3) 저소득층이 살기 어려운 도시로 변모 첫째, 서민입장에서 보면 서울과 강남의 진입장벽은 계속 높아지고 있다. .. Working Paper.

(70) . .. , 85. ,. ,. 9. . 5 8. .. . 둘째, 고소득층의 거주지를 대표하는 강남지역의 생활권은 내적ㆍ외적으로 확대 중이다.. . . ,. .. 1,2,3,4. 9 . . .. . 셋째, 다세대 ․ 다가구주택이 재건축사업의 대상이 되면서 저소득층은 설 자리가 없어지고 있 다.. .. 85. . .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(71) . , .. 3. 도시계획 및 제도의 관점 1) 도시 ․ 주거환경정비기본계획의 역할과 기능의 한계 첫째, 도시 ․ 주거환경정비기본계획에서는 정비예정구역의 설정기준과 정비구역별 토지이용계 획 및 공공시설확보계획을 제시하고 있는 정도이다. , ,. ,. ,. .. ,. ,. ,. . ,. . 둘째, 누구를 위한 기본계획인지에 대한 정책목표가 불분명한 채 기성주택지를 대상으로 양질 의 신규주택공급과 주거환경개선에 역점을 두고 있다. . , . . , .. Working Paper.

(72) . 셋째, 도시 ․ 주거환경정비기본계획 도입 시 계획범위와 사업범위에 대한 차등 적용방법이 실 제 운용상에서 문제가 되고 있다. “. ”. . .. .. . (65 /ha) (60 /ha). .. . 65 /ha . 넷째, 서울시 도시관리를 위한 종합계획이 부재하고 관련계획과의 연계성도 부족하여 원래 추 구하였던 종합계획의 역할을 다하지 못하고 있다.. .. , . .. .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(73) . , . . .. .. 2000. .. 2) 급증하는 재건축 검토대상지 첫째, 주택공급촉진을 위한 정부의 재건축연한 완화로 서울시에는 재건축 검토대상지가 기하 급수적으로 증가하고 있다. <표 15> 재건축 검토 대상 건물 수 연도. ’60년 이전. ’60~’69년. ’70~’79년. ’80~’89년. ’90~’99년. ’00~’09년. 총합계. 건물 수. 25,063. 62,724. 121,189. 144,064. 209,037. 80,911. 700,411. 구성비(%). 3.6. 12.5. 29.8. 50.4. 80.2. 91.8. －. 자료：서울시 주택국(2009). 20. 50.4% (<. .. ,. Working Paper. 20. 15. 15>)..

(74) . 1,000 ,. 2,000. . ,. 20. 40 <. .. 16>. 15. .. 둘째, 재건축대상인 다세대ㆍ다가구주택은 기존 거주세대를 전부 수용하기에는 이미 과밀개발 200 250%. 이 되어 있어 어려움이 있다. 3 4. ,. 4 5. ,. .. . ( 60. (40%. ), 60. 85. (40%. ), 85. (20%. )). . ,. .. .. 4. ‘. ’11). .. 11) ‘. ’ , .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(75) <표 16> 재건축 연한 재건축 요건 [근거법：도시 및 주거환경정비법]. 서울시 재건축연한 [근거법：서울특별시 도시 및 주거환경정비조례] 1. 철근ㆍ철골콘크리트, 강구조 공동주택 가. 1992년 1월 1일 이후 준공 - 5층 이상 건축물：40년 - 4층 이하 건축물：30년 나. 1982년 1월 1일~ 1991년 12월 31일 준공 - 5층 이상 건축물：22＋(준공연도－1982)×2년 - 4층 이하 건축물：21＋(준공연도－1982)년 다. 1981년 12월 31일 이전에 준공：20년 2. 공동주택 및 기존무허가건축물 이외의 건축물 중 다음에서 정하는 내구연한의 3분의 2 이상 경과 된 건축물 가. 철근ㆍ철골콘크리트 또는 강구조 건축물： 60년(｢건축법 시행령｣ 단독주택 제외) 나. “가”목 이외의 건축물：30년(개정 2009.07.30). 다음의 1에 해당하는 지역 (1) 건축물의 일부 멸실로 붕괴, 안전사고의 우려가 있는 지역 (2) 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있는 지역 (3) 노후ㆍ불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축 사업후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 공동 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역 주택 (4) 3 이상의 ｢건축법 시행령｣ 따른 아파트 또는 같 철근 ․ 철골콘크리트, 강구조 공동주택의 노후 ․ 불량 은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지 건축물 기준(제3조제1항제1호관련) 역으로서 안전진단 실시결과 3분의 2 이상의 주 구분 5층 이상 건축물 4층 이하 건축물 준공연도 택 및 주택단지가 재건축 판정을 받고 시ㆍ도조 1981.12.31이전 20년 이상 20년 이상 례로 정하는 면적 이상인 지역 1982 22년 이상 21년 이상 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992.1.1 이후. 단독주택 200호 이상 또는 그 부지면적이 1만㎡ 이 상인 지역 (1) 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어 져 있어 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설 치할 필요가 없을 것 단독 (2) 노후ㆍ불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축 주택 물수의 3분의 2 이상, 노후ㆍ불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대 주택 및 다 가구 주택이 당해 지역 안에 있는 건축물 수의 10분의 3 이상일 것. Working Paper. 24년 26년 28년 30년 32년 34년 36년 38년 40년 40년. －. 이상 이상 이상 이상 이상 이상 이상 이상 이상 이상. 22년 23년 24년 25년 26년 27년 28년 29년 30년 30년. 이상 이상 이상 이상 이상 이상 이상 이상 이상 이상.

(76) 15 . 300 500%. .. . . 셋째, 기존 아파트의 상당수는 이미 개발용적률이 250%를 넘어서고 있어 향후 재건축사업이 30%. 어려워 건물의 노후화가 우려된다.. . 30% . 40 .. 20. .. .. 3) 과도한 고층고밀 개발로 장래도시발전 위협 1. (1990. 1996 ) .. 2. (2003. ) .. 첫째, 정부와 서울시는 기성시가지 내 기존 인프라시설을 활용하여 주택을 공급하는 것이 효 과적이라는 취지로 역세권지역에 대해 용적률을 대폭 완화했다. 3. (. 250%). 1. (. 250m. ). 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(77) 500% .. (. ). 500% 30 40 .. . 415%, 58. .. . ,. .. 둘째, 2005년을 전후로 해서 한강변에 랜드마크형 초고층아파트가 건립되면서 개발방식과 도 .. 시스카이라인에 있어 큰 변화를 가져왔다.. 296% 1/2. .. .. 6.4%. ,. 46. . .. .. .. . 셋째, 서울시는 한강변 대규모 아파트단지의 재건축사업과 관련해 미래 도시의 스카이라인 형 성을 위해 “한강 공공구조 재편” 계획을12) 수립하여 도시경관의 체계적인 관리를 도모하고 있다.. 12) ‘. ’2. ,. , .. ‘. Working Paper. ’, ‘. ’, ‘. ’.

(78) 50 . 3. ,. 40. 12 15. . . . (. 500m. ). , . 50 . (1,2,. ). .. (2,3. ). 30 ,. ,. 5 (. 70 90%). 30. (. 270 275%). . , . 넷째, 서울시의 과도한 고층고밀개발은 지속가능한 도시발전에 위협을 주고 있다. . . .. .. .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(79) . 200%. 3. .. 250%. .. 1990. 200. 250%,. 250 300%. . 250%. .. , . 2003. 7. . .. 3. 250% . (. 1 500m). .. (. 250m). 500%, 2. 300% ,. .. Working Paper.

(80) 결론 및 정책건의. 1. 주택정책의 보완방향 첫째, 주택수급의 대상을 서울시에서 서울대도시권으로 확대하고 광역생활권단위로 주택수요 를 추정하여 주택공급방법을 함께 강구한다.. ,. 5 .. ,. ,. ,. ,. .. 둘째, 고령인구 증가와 베이비붐세대(전 인구의 15%)의 은퇴에 따른 복지주택의 수요증가에 1 2. 대비한다.. . . 60. 1 2. 40. .. 셋째, 서울시의 인구구조특성을 보면 20~30대의 1인 가구가 많으며 앞으로도 증가할 전망이 므로 주택공급도 이에 적극 대응한다. ,. ,. ,. . .. “. 13)(’10.4.13)”. .. 13). ,. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(81) 넷째, 기성시가지를 대상으로 한 신규주택 공급방법에서 기성주택을 재활용한 주택정책으로 전환한다. .. .. . 다섯째, 주택정책은 서민주택가격의 안정화에 역점을 두고 주택수급책을 강구한다. .. (3 4. ). .. 2. 주거지관리의 보완방향 첫째, 지속가능한 도시발전(sustainable development)을 구현하기 위해서는 적정밀도개발이 기본이다. . 1,2,3. (250%. ). . .. ,. . 둘째, 서울시 주택지 전역을 대상으로 한 관리종합계획을 수립한다. ,. ,. . . .. Working Paper.

(82) ,. , .. . (’10.4.16). (’10.4.6) .. 셋째, 소유자와 개발자위주의 정비사업에서 세입자까지 포함한 실거주자 중심으로 정비사업의 전환이 필요한 시점이다. .. . ,. , .. 넷째, 기존커뮤니티를 보호하기 위해 대규모 개발사업은 지양하고 점진적인 수복형 정비사업 .. 을 시행한다.. . .. . . 다섯째, 서민이 많이 거주하는 다세대ㆍ다가구 등의 저층주택을 대상으로 한 재건축사업은 지 양한다. . 15. 15 40. .. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(83) . 여섯째, 서울시와 수도권에서 추진 중인 대규모 주택지개발과 관련한 주택수급에 대한 영향 파악과 종합대응이 필요하다. ,2. .. ,. ,. ,. ,. (’10.4.16). ,. . 일곱째, 개발위주의 정비정책에서 벗어나 보전과 보호가 필요한 곳은 정비대상지에서 제외한 (. 다.. ). . (. ),. .. 여덟째, 서울시 도처에서 40층 이상의 초고층주택 건립이 가능해져 정주성 확보와 도시경관 관리에 대한 강화가 필요하다. .. ,. . . 아홉째, 정부와 서울시는 주택관련정책의 적용에 있어 강남지역에 특수해를 적용해 타 지역의 실수요자가 피해를 보지 않도록 한다. , . ( (. Working Paper. , ). ). (. ), ..

(84) 참고문헌. , 2009,. ,. , 2007, , , 2007,. ,. , 2008,. ,. , 2007, 1. ,. , 2008,. ,. , 2008, “. ”,. , 2009,. 4. 50. ,. , 2008,. ,. , 2008,. ,. , 2001, 2000. ,. 2 , 2007, , 2002, “. , ”,. (. ). , 2008, ,. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(85) , 2004, “. ”,. 23. 2 (. ) 2 , 2008,. 1. ,. , 2007,. ,. , 2007,. , SH , 2007,. , 2009, “. ,. 1. , 2003, “. ”,. ”,. ,. , 2009, “. ,. , 2009, “. ”,. ”,. , 2008,. ,. , 2000, “. ”,. (. ) , 2007, ,. , , 2008, “ ) , 2009,. ,. Working Paper. ”,. (.

(86) , 2006, 8.31. ,. , 2007,. ,. 2 , 2007, , 2004,. , ,. , 2005, , , 2007, ,. <참고자료> , 1998, , 2006, , 2006, , 2007, , 2007, , 2007,. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(87) 부록 1. 서울시 뉴타운사업과 재촉지구의 지정 현황. 구 분 시범뉴타운 (2002년 10월 23일). 뉴타운 지구. 면적(ha). 재촉지구. 은평구 은평지구 성북구 길음지구 성동구 왕십리지구 종로구 교남지구 용산구 한남지구 동대문구 전농ㆍ답십리지구. 349.2 125.0 33.7 20.0 111.0 90.6. ○ ○. 중랑구 중화지구. 51.1. 강북구 미아지구 서대문구 가좌지구 마포구 아현지구 양천구 신정지구 강서구 방화지구 영등포구 영등포지구 동작구 노량진지구 강동구 천호지구 동대문구 이문휘경지구 성북구 장위지구 노원구 상계지구 은평구 수색증산지구 3차 뉴타운 서대문구 북아현지구 (2005년 12월 16일, 9일, 금천구 시흥지구 2006년 1월 26일, 영등포구 신길지구 2007년 4월 30) 동작구 흑석지구 관악구 신림지구 송파구 거여마천지구 창신ㆍ숭인지구 동대문구 청량리촉진지구 강북, 성북구 미아촉진지구 시범촉진지구 서대문구 홍제촉진지구 (2003년11월18일) 마포구 합정촉진지구 구로구 가리봉촉진지구 광진구 구의자양촉진지구 2차 촉진지구 (2005년12월16일) 중랑구 망우촉진지구 재정비촉진 세운지구 (2006년10월26일) 2차 뉴타운 (2003년 11월 18일). 98.0 107.3 108.8 70.0 50.8 22.6 76.2 41.2 101.3 186.8 64.8 89.7 82.1 72.1 147.0 89.5 53.0 73.8 84.6 35.8 47.9 20.1 29.8 27.9 38.5 50.6. 재개발 재건축. 도시환경 정비사업. ○ ○. ○. ○ ○ ○. 추가지정 2006.12.20. ○. 추가지정 추가지정. ○ ○ ○ ○. ○ ○. ○ ○. ○ ○. 추가지정 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○. ○. ○. ○ ○. ○. ○ ○. ○ ○. ○ ○ ○ ○ ○ ○. 27.7. ** 서울시 주택국 통계자료 2008년 12월 31일 기준 ** 서울시 균형발전본부. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(88) 부록 2. 주택정책 및 부동산 정책의 변화. 노무현 정부와 이명박 정부의 비교 (완화：A 규제：B 신규：C) 정 책. 발표일 2008.3.20. 6.11. 8.21. 주 요 내 용. 정책변화. 장기보유 1주택자 양도세 특별공제 확대. A. 지방 미분양 해소대책. 담보인정비율(LTV) 상향 및 모기지 보험 확대 취 ․ 등록세 50% 감면 일시적 1세대 2주택자 인정기간 1년에서 2년으로 확대 매입임대주택 세제 혜택 확대. A. 주택공급 기반강화 및 건설경기 보완 방안. 재건축 규제 완화, 분양가 상한제 완화 아파트 후분양제 완화 검단ㆍ오산 신도시 규모 확대(5만호 추가) 수도권 전매제한 기간 완화 건설업체 주택용 토지와 미분양 주택 종부세 완화 지방 광역시 2주택 양도세 중과 완화 비수도권 임대주택 세제 지원확대 중소건설업체 애로 완화. A. 양도세 완화 종부세 과표 동결 및 상한선 하향 조정 상속세 감세. A. 9.1. 2008 세제개편안. 9.19. 도심공급 활성화 및 보금자리주택 건설방안. 10년간 500만 채 건설 40%를 중대형으로 공공임대주택 80만 채(영구임대 10만 채). 9.23. 종합부동산세 제도 개편. 9억원 이하 종부세 면제 9억원 초과 세율 인하 사업용 부동산 감세, 나대지 등 감세. A. 10.21. 건설부문 유동성 지원방안. 9조원 투입 건설사 미분양 아파트 매입 등 지원 일시적 2주택 중복 허용 2년으로. A. 10.29. 국토이용의 효율화 방안. 제주도 1.2배 면적 도시를 산업용지로 공급. C. Working Paper.

(89) 발표일. 11.03. 정 책. 경제난국 극복 종합대책. 주 요 내 용 재건축 규제 완화(소형의무비율, 용적률) 투기(과열)지역 해제(대출규제 완화) 수도권 전매제한 완화 수도권 공장 신설 규제 완화. 미분양주택 매입 시 5년간 양도세 면제 세제 개편안 및 민간택지 재건축 규제 완화(소형 의무비율, 용적률) 2009. 2. 12 투기지역 및 투기과열지구 해제(대출규제 완화) 분양가 상한제 폐지 수도권 전매제한 완화(기존 분양주택 소급 적용) 추진방안 민간택지 내 분양원가 공개 폐지. 3.16. 8.27. 9.14. A. A. 경제 활성화 지원 세제개편안. 개인 및 법인의 비사업용 토지에 대한 양도세(및 법인 세) 중과 폐지 다주택자 양도세 중과 폐지. A. 보금자리주택 확대정책. 개발제한구역 내 보금자리주택 조기 공급(2012년까지 수도권 중소형 아파트 공급) 주변시세의 50~70%선에서 공급 시세차익 환수를 위한 5년 거주기간 의무화 전매제한 강화 근로자 생애최초 주택청약제도 도입. C. 재개발사업 용적률 20% 상향 재건축 종 상향 임대주택 1,000호 긴급공급 - 다가구임대주택 200호 공급 - 공공임대주택 200호 공급 - 재개발임대주택 600호 공급. A. 분양가 상한제 폐지. A. LTV, DTI의 수도권 확대와 제2금융권 적용 강력한 주택금융규제 조치 단, 미분양주택, 신규분양주택 제외. B. 전세가격 안정대책. 9.21. 10. 정책변화. 주택금융규제 조치. 자료：손낙구(2008). 그 후 발표된 정부정책으로 수정 보완함.. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(90) 부록 3. DTI 규제의 변화. 시 기. 정책내용. 2006.03.30. ∙ DTI 도입：6억원 초과 40% 이내. 2006.11.15. ∙ 수도권 공급물량 확대：12.5만가구 증가 ∙ 분양가 인하：분양가 25% 인하 ∙ DTI 40% 적용지역 확대. 2007.01.11. ∙ 분양가상한제 민간 확대 ∙ 분양가원가 공개 범위 확대. 2008.06.11. ∙ LTV 상향. 2008.08.21. ∙ 재건축 규제 완화 ∙ 분양가 상한제 완화. 2008.11.03. ∙ 재건축규제 완화 ∙ 투기(과열)지구 해제 ∙ 대출규제 완화 ∙ 수도권 전매제한 완화. 2009. 2. 12. ∙ 미분양주택 매입 시 5년간 양도세 면제 ∙ 재건축 규제 완화(소형 의무비율, 용적률) ∙ 투기지역 및 투기과열지구 해제(대출규제 완화) ∙ 수도권 전매제한 완화(기존 분양주택 소급 적용) ∙ 민간택지 내 분양원가 공개 폐지. 2009.03.16. ∙ 개인 및 법인의 비사업용 토지에 대한 양도세(및 법인세) 중과 폐지 ∙ 다주택자 양도세 중과 폐지. 2009.08.27. ∙ 개발제한구역 내 보금자리주택 조기 공급(2012년까지 수도권 중소형 아파트 공급) ∙ 주변시세의 50~70%선에서 공급 ∙ 시세차익 환수를 위한 5년 거주기간 의무화 ∙ 전매제한 강화 ∙ 근로자 생애최초 주택청약제도 도입. Working Paper. 정 권. 참여정부. 이명박 정부.

(91) Policy Guidelines of the Management of Residential Areas in Seoul Youngduk Kwon ․ Jihye Lee. . Introduction . Method of Demand and Supply of Housing . Improve of Residential Areas . Urban Spatial Management . Proposal Complement of Directions on the Management of Residential Areas. This paper proposes policy guidelines of the management of residential areas in view of sustainable urban development. Sustainable urban development includes (1) devices toward future changes in population structure, (2) plans to housing stabilization for common people, (3) secure of comfortable residential environment, (4) rational confrontation toward urban spatial management. Major result is an existence of big mismatches in demand estimation and supply method of housing in Seoul. And thus, the Seoul Metropolitan Government tends to establish an excessive goal of housing supply and prefers to clear and construct high-rise and high-density apartment complexes to attain this goal. As a result, Seoul faces new types of urban problems such as damages on urban landscape and natural environment, aggravation of residential environment, deepening of unbalance in demand and supply of housing and rise of real estate price, and so on. In order to solve the problems mentioned above, this paper proposes the follows (1) estimate housing demand of the citywide living zone and 5 regions and devise the methods of housing supply, especially transfer to the policy of demand and supply of housing utilizing existing stocks such as multi-unit housing and multi-unit households. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향.

(92) from housing supply through clearance, (2) secure of pleasant residential environment through the development of adequate density for sustainable urban development and promotion of original residents including existing tenants to resettle after the development, and establishment of a comprehensive management plan of residential areas including conservation and rehabilitation and rational rearrangement of remodeling years.. Working Paper.

(93) Working Paper 2009-WP-05. 주거지관리의 방향재설정과 보완방향 발 행 인. 정 문 건. 발 행 일. 2010년 4월 30일. 발 행 처. 서울시정개발연구원 137-071 서울시 서초구 서초동 391번지 전화 (02)2149-1234 팩스 (02)2149-1025. 본 출판물의 판권은 서울시정개발연구원에 속합니다..

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