,
.
.
. ,
. .
. ,
. .
15 15 40 .
,
.
, 2 , , ,
,
.
목 차
Ⅵ. 결론 및 정책건의 ···71
1. 주택정책의 보완방향 ···71
2. 주거지관리의 보완방향 ···72
참고문헌 ···75
부 록 ···79
영문요약 ···83
I 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
1) 연구배경
, .
, ,
. ,
.
.
첫째, 주거지관리에 대한 정책목표가 불분명한 가운데 주택공급위주의 정책전개로 도시관리상 혼란과 부작용을 초래하고 있다.
.
둘째, 정책결정자인 대통령과 시장이 재임 중에 가시적인 성과를 내기 위해 단기적인 접근과 대응을 선호하고 있어 주거지관리상 부작용이 크다.
.
.
셋째, 주택가격 안정화를 위한 주택공급정책이 오히려 부동산가격의 상승 원인이 되고 있다.
.
, .
넷째, 도시차원에서 정비사업 후 시가지변화에 대한 영향 검토와 대응이 미흡하다.
, .
다섯째, 주거지관리를 지속가능한 도시발전차원보다는 현세대의 관점에서 접근하고 있다.
. ,
, .
2) 연구 목적
“ (sustainable
development)”
.
4 “ ” .
첫째, 장래 인구구조의 변화에 대한 적절한 대응 여부이다. ,
, ,
.
둘째, 서민의 주거안정화에 역점을 둔 정책추진과 실효성 여부이다.
, .
.
셋째, 쾌적한 주거환경 ․ 도시환경 확보를 위한 정책추진과 대응 여부이다.
.
넷째, 도시공간관리 차원에서의 합리적인 정책제시와 사업추진 여부이다.
.
2. 연구체계 1) 연구방법
. ,
.
, ,
. ,
.
2) 연구 주요내용
제1장 서론 , , , .
제2장 서울시 주거지관리와 관련된 정책과 정비 실태 .
.
, (1980 1990 ),
제5장 도시공간관리 관점에서 본 주거지관리 , .
,
, .
, ,
, .
, ,
, .
제6장 결론 및 정책건의 .
, , , 1
, , .
, , ,
, , , ,
.
3. 용어정의
1) 도시 및 주거환경정비법
(1) 목적
.
(2) 정비사업 유형
◦주택재개발사업
.
◦주택재건축사업
.
◦도시환경정비사업
.
◦주거환경개선사업
.
2) 서울특별시 지역균형발전 지원에 관한 조례(2003년 3월 15일 제정)
(1) 목적
.
(2) 뉴타운사업 정의
(3) 뉴타운사업 구역유형 정의
◦계획관리구역
,
( ).
◦계획정비구역
,
, , ,
( ).
◦자율정비구역
( ).
3) 도시재정비 촉진을 위한 특별법(2006년 7월 1일 시행)
(1) 목적
.
(2) 재정비촉진지구 정의
.
(3) 재정비촉진지구 유형정의
◦주거지형
.
◦중심지형
.
◦고밀복합형 ,
, .
4) 서울시 추진 사업
.
(1) 시프트(장기전세주택)사업
20 .
(2) 보금자리주택사업(2009년 4월 21일 시행)
, ,
.
(3) 준주택사업
, .
(4) 해피하우스사업(2009년 3월 시행)
, ,
.
(5) 도시형 생활주택사업(2009년 5월 4일 시행)
2009 2 3 1~2
.
(6) 유스하우징사업
.
(7) 휴먼뉴타운사업
,
.
.
II 서울시 주거지관리와 관련된 정책 및 정비실태
1. 기성주택지의 정비실적
< 1>
15.9%( 5,763.5ha) (1911.1ha) (1130.4ha) (2398.0ha)
(324.0ha) . (29,074.7ha)
19.8% .
재개발* 재건축** 뉴타운*** 재정비촉진*** 합 계
면적(ha) 1911.1 1130.4 2398.0 324.0 5,763.5
시가화면적 대비(%)
(36,171.01ha) 5.3 3.1 6.6 0.9 15.9
일반주거지역 대비(%)
(29,074.7ha) 6.6 3.9 8.2 1.1 19.8
*** 자료：서울시 주택국 2010년 3월 31일 기준
1,911.1ha ,
1,185.5ha(62.0%), 454.8ha(23.8%), 270.8ha (14.2%) (< 2> ).
(1998 ) .
구 분 구역수 시행면적(ha) 정비건물(동) 건립가구(가구)
합계 분양주택 임대주택
계 451 1,911.1 152,568 356,757 293,417 63,340
미시행 63 270.8 17,173 44,695 36,742 7,953
26 ( 2,398.0ha) ,
2. 기성주택지의 본격적인 정비시대 도래
.
.
( ) .
1997 IMF
.
, .
6 10 1
. .
4) 부동산 폭등기(2003년~2008년)
.
.
.
.
.
. 40km
3 .
.
.
.
. .
. 15 .
.
5) 기성주택지의 제2변혁기(2008년~2010 현재)
, .
100 .
.
. 150%, 200%, 250% 20%
.
4 .
500% .
2 .
1990 1
.
3. 소 결
15% .
. 1990
.
.
.
, .
주거지관리와 관련된 주택정책
1. 주택수요 추정방법
첫째, 광역교통망의 확충과 대규모 주택지개발로 생활권은 광역적으로 확대되고 있지만 주택 수요추정은 서울시만을 대상으로 하고 있다.
.
둘째, 생활권별 ․ 계층별 주택수요의 파악이 미흡하다.
, , ,
, .
셋째, 서울시 총가구수의 40% 이상을 차지하는 1 ․ 2인 가구에 대한 실태파악이 미흡하다.
구 분 2000년 2010년 2020년 2030년
가구수(만가구) 312 357 388 391
1인ㆍ2인가구(만가구) 104 150 180 201
1인ㆍ2인가구 비중(%) 33.3 42.1 46.2 51.4
* 1인ㆍ2인가구 비중은 전망치
* 자료：서울시(가구추계), 통계청(가구원수별 가구추계)
<표 4> 1인ㆍ2인 가구 비중 변화추이
< 4> , , ,
1 2 .
.
1 , , ,
. < 1> LQ .
20 30 1 .
. 1
2 .
<그림 1> 수도권 LQ지수
넷째, 주택수요 산정방법에 차이가 있어 주택공급정책에 혼선을 주고 있다. IMF
. IMF .
. 1
, 2005 6 10
. 60%
90% .
30% (< 5> ).
❚ 기존 주택보급률 산정방식
❚ 신 주택보급률 산정방식
* 자료：통계청(주택보급률)
<표 5> 기존 주택보급률 및 신 주택보급률 산정방식
다섯째, 주택유형별로 보면 아파트에 대한 선호도가 매우 높아 실제 주택수요 파악에 있어 어 려움이 있다.
.
. (< 6>)
90
40% ,
. , 5
, 69.0% .
63.2% .
총 계 단독주택
2,451,082 229,207 206,861 1,381,252 143,565 460,142 30,055 1,039,775 (100.0%) (100.0%) (100.0%) (100.0%) (100.0%) (100.0%) (100.0%)
100.0% 9.4% 8.4% 56.4% 5.9% 18.8% 1.2% 42.4%
도 심 권
133,424 27,980 12,964 52,348 9,921 27,512 2,699 78,377 (12.2%) (6.3%) (3.8%) (7.0%) (6.0%) (9.0%) (7.5%) 100.0% 21.0% 9.7% 39.2% 7.4% 20.6% 2.0% 58.7%
동 북 권
786,868 86,623 76,872 459,868 43,671 110,246 9,588 317,412 (37.7%) (37.2%) (33.3%) (30.4%) (24.0%) (31.9%) (30.5%) 100.0% 11.0% 9.8% 58.4% 5.5% 14.0% 1.2% 40.3%
서 북 권
296,511 41,838 25,610 105,110 20,966 98,909 4,078 187,323 (18.3%) (12.4%) (7.6%) (14.5%) (21.4%) (13.6%) (18.0%) 100.0% 14.1% 8.6% 35.4% 7.1% 33.4% 1.4% 63.2%
서 남 권
712,002 52,858 66,844 403,309 47,332 134,114 7,545 301,148 (23.1%) (32.3%) (29.2%) (33.0%) (29.2%) (25.1%) (29.0%)
100.0% 7.4% 9.4% 56.6% 6.6% 18.8% 1.1% 42.3%
동 남 권
522,277 19,908 24,571 360,617 21,675 89,361 6,145 223,201 (8.7%) (11.8%) (26.1%) (15.1%) (19.4%) (20.4%) (21.5%)
,
. ,
.
<그림 2> 2009학년 수능 3개영역 1등급자 비율
2. 주택공급방법
첫째, 주택공급목표를 단기간에 달성하려고 정책을 무리하게 추진한 경우가 많다.
.
, ,
.
.
둘째, 서울시는 서울시내에서 주택공급목표를 달성하기 위해 기성주택지의 고밀도개발(용적률
. 70%
.
구 분 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 합 계 433,488 529,854 666,541 585,382 463,800 463,641 469,503 555,792 371,285 381,787 60㎡ 이하 131,936 220,686 236,414 169,622 138,986 135,443 121,059 145,419 131,010 94,999
(30.4) (41.7) (35.5) (29.0) (30.0) (29.2) (25.8) (26.2) (35.3) (24.9) 60~85㎡ 207,570 224,522 303,876 278,006 212,308 200,910 177,957 201,968 126,630 157,997
(47.9) (42.4) (45.6) (47.5) (45.8) (43.3) (37.9) (36.3) (34.1) (41.4) 85㎡초과 93,982 84,646 126,251 137,754 112,506 127,288 170,487 208,405 113,645 128,791
(21.7) (16.0) (18.9) (23.5) (24.3) (27.5) (36.3 ) (37.5) (30.6) (33.7)
멸실 13,525 24,973 18,098 31,061 48,689 136,346
공급 9,707 12,145 11,669 11,074 22,539 67,134
<표 8> 2006년 이후 단독 다세대주택 멸실ㆍ공급 전망
일곱째, 정권이 바뀔 때마다 이전 정권과 차별화된 새로운 주택정책을 선호하기 때문에 정부 정책의 일관성이 부족하며 이미 추진 중인 주택공급사업에 부정적인 영향을 주고 있다(<부록 2>).
. .
.
.
3. 부동산 정책대응
첫째, 정부는 부동산 상승에 따른 문제해결책의 일환으로 신규 주택공급에 최역점을 둔 정책 을 추진하여 왔지만 실제로 수급상 시차와 입지상 차이가 있어 실효성을 거두기에는 한계가 있었
다. .
. 3 5
10 .
,
.
. .
30km , , (< 3>, <
9> ).
. 10 20km
2 , 3 .
<그림 3> 수도권 도시정비사업 현황
거 리 위 치
보금자리주택 10km~20km 서울외곽
<표 9> 수도권 도시정비사업 지정범위
둘째, 정부가 실물경기와 연관시켜 부동산정책을 추진하다 보니 주택공급정책과 정비정책의
3 (250% ) .
넷째, 정부가 그동안 추진해온 부동산정책 및 주택정책을 보면, 강남지역의 부동산 가격상승 에 대해 본질적인 문제해결을 위한 특수해법보다는 일반주택지에 적용하는 일반 해법을 적용 함으로써 타 지역의 실수요자에 심각한 피해를 입혔다.
.
. 70 100%
250%
2
. (1,2,3,4, ) (2,3 )
.
.
.
. .
다섯째, DTI규제에 의한 주택거래 부진은 주택시장의 침체로 이어져 실수요자에게 피해를 주
고 있다. DTI .
DTI . < 4> DTI
. 2006 3 DTI
. 2006 11 12.5
DTI .
<그림 4> 서울시 아파트거래량(2006.01~2009.08)
.
. DTI
,
.
주거지관리와 관련된 주거지정비
1. 주거지정비의 목표와 기준설정
1) 주거지정비에 대한 정비목표와 지정기준의 적정성 파악
, .
. . .
.
, < 10> ,
, ,
. .
, ,
,
.
.
목 적 구역지정 요건
계 단독주택 아파트 연립주택 다세대주택 비거주용주택 주택수(호) 2,321,949 455,857 1,258,658 146,877 430,502 30,055
비율(%) 100.0 19.6 54.2 6.3 18.5 1.3
1911.1ha .
1 .
170% , 190% , 210%
,
. 70 80%
. 2
.
2. 서민주거 안정화
1) 원거주민의 생활수준에 적합한 주택공급 미흡
첫째, 정부는 양질의 중대형 주택공급에 초점을 두고 정비사업을 추진해 왔다.
.
.
.
60
40% , 60 85 40% , 85 20%
. 50
.
.
. .
둘째, 정부는 저소득층 거주지에 대해 민간개발에 의존한 정비사업을 선호하였다.
.
.
.
.
셋째, 정부와 서울시는 주택재개발사업 시 세입자를 위한 임대주택건립을 의무화하였다.
1988
17%
. 6 3
(p.12, < 2>).
.
. .
, ,
.
넷째, 재건축사업에서는 세입자를 배제하고 사업을 추진하고 있다.
.
. 40%
20% .
. .
1
사업기간 개발규모(ha) 계획인구(명) 계획가구수 원거주자실태
아현뉴타운 2005 ~ 2013 108.8 45,000 18,500
-흑석뉴타운 2006 ~ 2015 89.6 29,026 10,635
-자료：서울시 균형발전본부 뉴타운사업1담당관 내부자료(2008.09)
<표 13> 아현뉴타운ㆍ흑석뉴타운의 개요
여섯째, 정착률의 제고는 현실적으로 어려움과 한계가 있다.
.
.
. 10
.
, .
2) 사회구조의 급격한 변화초래와 기존 커뮤니티의 붕괴
첫째, 공공이 대규모 개발을 선호하고 있어 지역사회에 큰 피해를 주고 있다.
, .
.
.
. . < 13>
, , .
5 .
. 1,2,3,4 . 2
5 ,
.
둘째, 대규모 개발에 따른 부작용을 해소하기 위해 시차개발을 유도하고 있다.
, , .
6 6).
.
. . .
. 1,2,3,4
2007 .
. 2
.
7).
.
. .
둘째, 저층주택지에 대한 재건축사업 추진으로 인해 서민주거의 안정이 위협받고 있다.
, (1ha )
. 10 20 (40 )
( 85 )
. 10
.
( p.29 < 9>).
.
3. 쾌적한 주거환경
1) 일정수준의 주거환경확보를 위한 적정밀도 개발
첫째, 정부와 서울시는 주택공급목표를 달성하기 위해 기정 재개발․ 재건축 대상지에 대해 용 적률 완화를 남용하고 있어 도시환경 및 주거환경의 악화가 우려된다.
( , )
20% , 250%
300% . 1 (
250m ) 500% .
2 200% ,
250% .
. .
.
.
둘째, 쾌적한 도시환경과 양호한 주거환경 유지에 대한 적정밀도의 개념이 부족하다.
. .
.
(sustainable development)
. ,
.
.
.
.
.
7 .
2003 7 2
(15 )
.
40 50 .
.
.
.
일곱째, 양호한 주거환경 유지를 위해 용적률 못지않게 중요한 “세대밀도”를 적용한 사례는 찾아볼 수 없다.
.
.
,
. .
. ,
2 .
.
. 1.5 .
<그림 5> 금호동 일대 재개발구역
2) 쾌적한 환경을 위한 공공시설 확보
첫째, 재개발 ․ 재건축사업을 통해 지구 내에 필요한 공공시설을 충분히 확보하지 못하고 있다.
. .
. .
. ,
.
둘째, 재개발 대상지의 상당수는 기존 인프라시설이 취약한 곳에 입지하고 있다. < 5>
,
.
.
. .
.
.
.
셋째, 개발 전ㆍ후로 세대수 변화가 없어도 주택이 중대형 아파트로 바뀌면 교통량이 증가한
다. .
30% . 1 1
1
100% 3
10).
.
넷째, 정비사업지구 내에서 학교와 같은 대규모 시설확보는 현실적으로 어렵다.
50% .
500m ,
.
. ( , 1998)
.
.
.
. (1,2,3,4,
) (2,3 ) .
도시공간 관리 관점에서 본 주거지관리
(p.29 < 3>) , 10km 40km
(2010.4.19 ).
.
2) 대도시차원의 광역철도망 미발달에 의한 택지난
,
. .
.
첫째, 서울시는 대도시권 철도망이 도시규모에 비해 발달하지 못해 주택공급을 위한 택지 확
보에 있어 어려움이 많았다. 1.5 2
× 7 12 .
, .
,
. 20 40km
. 30 40km 2
30 1
.
둘째, 서울시는 1990년대 이후 대규모 개발가능지가 고갈된 상태여서 기성주택지를 대상으로
. 90%
.
,
.
둘째, 재개발ㆍ재건축ㆍ뉴타운사업지구에서는 전면철거개발을 통한 중고층아파트 건설을 선 호하고 있어 도시관리상 부작용이 크다.
54.2% 70 80% .
.
, .
.
셋째, 대규모로 고층고밀 개발허용에 따른 도시경관과 자연환경의 훼손이 우려된다.
. 1990
. 2003 7
4 . (
; 2006 )
7 .
1990 .
넷째, 서민주거 안정화정책과 지역균형 발전정책 간에 가치철학이 충돌하고 있다. 1980
100 (330 ) . .
둘째, 강남지역의 발전은 배후지의 성장과 도시기반시설의 집중투자에 의한 영향이 크다.
, , ,
. ,
.
. .
.
.
셋째, 강남지역은 타 지역에 비해 월등히 좋은 교육환경과 생활환경을 갖고 있다.
.
8 .
330 40
. .
40 50% .
25 35% ,
, ,
.
.
, , ,
85 9 .
5 8 .
.
둘째, 고소득층의 거주지를 대표하는 강남지역의 생활권은 내적ㆍ외적으로 확대 중이다.
. .
, . 1,2,3,4
9
.
. .
.
셋째, 다세대 ․ 다가구주택이 재건축사업의 대상이 되면서 저소득층은 설 자리가 없어지고 있 다.
. 85
.
.
.
셋째, 도시 ․ 주거환경정비기본계획 도입 시 계획범위와 사업범위에 대한 차등 적용방법이 실 제 운용상에서 문제가 되고 있다.
“ ” .
.
.
.
(65 /ha)
(60 /ha) .
. 65 /ha
.
넷째, 서울시 도시관리를 위한 종합계획이 부재하고 관련계획과의 연계성도 부족하여 원래 추 구하였던 종합계획의 역할을 다하지 못하고 있다.
.
, .
.
.
.
, .
.
.
. 2000
.
2) 급증하는 재건축 검토대상지
첫째, 주택공급촉진을 위한 정부의 재건축연한 완화로 서울시에는 재건축 검토대상지가 기하 급수적으로 증가하고 있다.
연도 ’60년 이전 ’60~’69년 ’70~’79년 ’80~’89년 ’90~’99년 ’00~’09년 총합계 건물 수 25,063 62,724 121,189 144,064 209,037 80,911 700,411
구성비(%) 3.6 12.5 29.8 50.4 80.2 91.8 －
자료：서울시 주택국(2009)
<표 15> 재건축 검토 대상 건물 수
20 50.4%
(< 15>).
.
, 20 15
.
1,000
, 2,000 .
,
20 40 .
< 16>
15 .
둘째, 재건축대상인 다세대ㆍ다가구주택은 기존 거주세대를 전부 수용하기에는 이미 과밀개발
둘째, 재건축대상인 다세대ㆍ다가구주택은 기존 거주세대를 전부 수용하기에는 이미 과밀개발