15% .
. 1990
.
.
.
, .
주거지관리와 관련된 주택정책
1. 주택수요 추정방법
첫째, 광역교통망의 확충과 대규모 주택지개발로 생활권은 광역적으로 확대되고 있지만 주택 수요추정은 서울시만을 대상으로 하고 있다.
.
둘째, 생활권별 ․ 계층별 주택수요의 파악이 미흡하다.
, , ,
, .
셋째, 서울시 총가구수의 40% 이상을 차지하는 1 ․ 2인 가구에 대한 실태파악이 미흡하다.
구 분 2000년 2010년 2020년 2030년
가구수(만가구) 312 357 388 391
1인ㆍ2인가구(만가구) 104 150 180 201
1인ㆍ2인가구 비중(%) 33.3 42.1 46.2 51.4
* 1인ㆍ2인가구 비중은 전망치
* 자료：서울시(가구추계), 통계청(가구원수별 가구추계)
<표 4> 1인ㆍ2인 가구 비중 변화추이
< 4> , , ,
1 2 .
.
1 , , ,
. < 1> LQ .
20 30 1 .
. 1
2 .
<그림 1> 수도권 LQ지수
넷째, 주택수요 산정방법에 차이가 있어 주택공급정책에 혼선을 주고 있다. IMF
. IMF .
. 1
, 2005 6 10
. 60%
90% .
30% (< 5> ).
❚ 기존 주택보급률 산정방식
❚ 신 주택보급률 산정방식
* 자료：통계청(주택보급률)
<표 5> 기존 주택보급률 및 신 주택보급률 산정방식
다섯째, 주택유형별로 보면 아파트에 대한 선호도가 매우 높아 실제 주택수요 파악에 있어 어 려움이 있다.
.
. (< 6>)
90
40% ,
. , 5
, 69.0% .
63.2% .
총 계 단독주택
2,451,082 229,207 206,861 1,381,252 143,565 460,142 30,055 1,039,775 (100.0%) (100.0%) (100.0%) (100.0%) (100.0%) (100.0%) (100.0%)
100.0% 9.4% 8.4% 56.4% 5.9% 18.8% 1.2% 42.4%
도 심 권
133,424 27,980 12,964 52,348 9,921 27,512 2,699 78,377 (12.2%) (6.3%) (3.8%) (7.0%) (6.0%) (9.0%) (7.5%) 100.0% 21.0% 9.7% 39.2% 7.4% 20.6% 2.0% 58.7%
동 북 권
786,868 86,623 76,872 459,868 43,671 110,246 9,588 317,412 (37.7%) (37.2%) (33.3%) (30.4%) (24.0%) (31.9%) (30.5%) 100.0% 11.0% 9.8% 58.4% 5.5% 14.0% 1.2% 40.3%
서 북 권
296,511 41,838 25,610 105,110 20,966 98,909 4,078 187,323 (18.3%) (12.4%) (7.6%) (14.5%) (21.4%) (13.6%) (18.0%) 100.0% 14.1% 8.6% 35.4% 7.1% 33.4% 1.4% 63.2%
서 남 권
712,002 52,858 66,844 403,309 47,332 134,114 7,545 301,148 (23.1%) (32.3%) (29.2%) (33.0%) (29.2%) (25.1%) (29.0%)
100.0% 7.4% 9.4% 56.6% 6.6% 18.8% 1.1% 42.3%
동 남 권
522,277 19,908 24,571 360,617 21,675 89,361 6,145 223,201 (8.7%) (11.8%) (26.1%) (15.1%) (19.4%) (20.4%) (21.5%)
,
. ,
.
<그림 2> 2009학년 수능 3개영역 1등급자 비율
2. 주택공급방법
첫째, 주택공급목표를 단기간에 달성하려고 정책을 무리하게 추진한 경우가 많다.
.
, ,
.
.
둘째, 서울시는 서울시내에서 주택공급목표를 달성하기 위해 기성주택지의 고밀도개발(용적률
. 70%
.
구 분 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 합 계 433,488 529,854 666,541 585,382 463,800 463,641 469,503 555,792 371,285 381,787 60㎡ 이하 131,936 220,686 236,414 169,622 138,986 135,443 121,059 145,419 131,010 94,999
(30.4) (41.7) (35.5) (29.0) (30.0) (29.2) (25.8) (26.2) (35.3) (24.9) 60~85㎡ 207,570 224,522 303,876 278,006 212,308 200,910 177,957 201,968 126,630 157,997
(47.9) (42.4) (45.6) (47.5) (45.8) (43.3) (37.9) (36.3) (34.1) (41.4) 85㎡초과 93,982 84,646 126,251 137,754 112,506 127,288 170,487 208,405 113,645 128,791
(21.7) (16.0) (18.9) (23.5) (24.3) (27.5) (36.3 ) (37.5) (30.6) (33.7)
멸실 13,525 24,973 18,098 31,061 48,689 136,346
공급 9,707 12,145 11,669 11,074 22,539 67,134
<표 8> 2006년 이후 단독 다세대주택 멸실ㆍ공급 전망
일곱째, 정권이 바뀔 때마다 이전 정권과 차별화된 새로운 주택정책을 선호하기 때문에 정부 정책의 일관성이 부족하며 이미 추진 중인 주택공급사업에 부정적인 영향을 주고 있다(<부록 2>).
. .
.
.
3. 부동산 정책대응
첫째, 정부는 부동산 상승에 따른 문제해결책의 일환으로 신규 주택공급에 최역점을 둔 정책 을 추진하여 왔지만 실제로 수급상 시차와 입지상 차이가 있어 실효성을 거두기에는 한계가 있었
다. .
. 3 5
10 .
,
.
. .
30km , , (< 3>, <
9> ).
. 10 20km
2 , 3 .
<그림 3> 수도권 도시정비사업 현황
거 리 위 치
보금자리주택 10km~20km 서울외곽
<표 9> 수도권 도시정비사업 지정범위
둘째, 정부가 실물경기와 연관시켜 부동산정책을 추진하다 보니 주택공급정책과 정비정책의
3 (250% ) .
넷째, 정부가 그동안 추진해온 부동산정책 및 주택정책을 보면, 강남지역의 부동산 가격상승 에 대해 본질적인 문제해결을 위한 특수해법보다는 일반주택지에 적용하는 일반 해법을 적용 함으로써 타 지역의 실수요자에 심각한 피해를 입혔다.
.
. 70 100%
250%
2
. (1,2,3,4, ) (2,3 )
.
.
.
. .
다섯째, DTI규제에 의한 주택거래 부진은 주택시장의 침체로 이어져 실수요자에게 피해를 주
고 있다. DTI .
DTI . < 4> DTI
. 2006 3 DTI
. 2006 11 12.5
DTI .
<그림 4> 서울시 아파트거래량(2006.01~2009.08)
.
. DTI
,
.
주거지관리와 관련된 주거지정비
1. 주거지정비의 목표와 기준설정
1) 주거지정비에 대한 정비목표와 지정기준의 적정성 파악
, .
. . .
.
, < 10> ,
, ,
. .
, ,
,
.
.
목 적 구역지정 요건
계 단독주택 아파트 연립주택 다세대주택 비거주용주택 주택수(호) 2,321,949 455,857 1,258,658 146,877 430,502 30,055
비율(%) 100.0 19.6 54.2 6.3 18.5 1.3
1911.1ha .
1 .
170% , 190% , 210%
,
. 70 80%
. 2
.
2. 서민주거 안정화
1) 원거주민의 생활수준에 적합한 주택공급 미흡
첫째, 정부는 양질의 중대형 주택공급에 초점을 두고 정비사업을 추진해 왔다.
.
.
.
60
40% , 60 85 40% , 85 20%
. 50
.
.
. .
둘째, 정부는 저소득층 거주지에 대해 민간개발에 의존한 정비사업을 선호하였다.
.
.
.
.
셋째, 정부와 서울시는 주택재개발사업 시 세입자를 위한 임대주택건립을 의무화하였다.
1988
17%
. 6 3
(p.12, < 2>).
.
. .
, ,
.
넷째, 재건축사업에서는 세입자를 배제하고 사업을 추진하고 있다.
.
. 40%
20% .
. .
1
사업기간 개발규모(ha) 계획인구(명) 계획가구수 원거주자실태
아현뉴타운 2005 ~ 2013 108.8 45,000 18,500
-흑석뉴타운 2006 ~ 2015 89.6 29,026 10,635
-자료：서울시 균형발전본부 뉴타운사업1담당관 내부자료(2008.09)
<표 13> 아현뉴타운ㆍ흑석뉴타운의 개요
여섯째, 정착률의 제고는 현실적으로 어려움과 한계가 있다.
.
.
. 10
.
, .
2) 사회구조의 급격한 변화초래와 기존 커뮤니티의 붕괴
첫째, 공공이 대규모 개발을 선호하고 있어 지역사회에 큰 피해를 주고 있다.
, .
.
.
. . < 13>
, , .
5 .
. 1,2,3,4 . 2
5 ,
.
둘째, 대규모 개발에 따른 부작용을 해소하기 위해 시차개발을 유도하고 있다.
, , .
6 6).
.
. . .
. 1,2,3,4
2007 .
. 2
.
7).
.
. .
둘째, 저층주택지에 대한 재건축사업 추진으로 인해 서민주거의 안정이 위협받고 있다.
, (1ha )
. 10 20 (40 )
( 85 )
. 10
.
( p.29 < 9>).
.
3. 쾌적한 주거환경
1) 일정수준의 주거환경확보를 위한 적정밀도 개발
첫째, 정부와 서울시는 주택공급목표를 달성하기 위해 기정 재개발․ 재건축 대상지에 대해 용 적률 완화를 남용하고 있어 도시환경 및 주거환경의 악화가 우려된다.
( , )
20% , 250%
300% . 1 (
250m ) 500% .
2 200% ,
250% .
. .
.
.
둘째, 쾌적한 도시환경과 양호한 주거환경 유지에 대한 적정밀도의 개념이 부족하다.
. .
.
(sustainable development)
. ,
.
.
.
.
.
7 .
2003 7 2
(15 )
.
40 50 .
.
.
.
일곱째, 양호한 주거환경 유지를 위해 용적률 못지않게 중요한 “세대밀도”를 적용한 사례는 찾아볼 수 없다.
.
.
,
. .
. ,
2 .
.
. 1.5 .
<그림 5> 금호동 일대 재개발구역
2) 쾌적한 환경을 위한 공공시설 확보
첫째, 재개발 ․ 재건축사업을 통해 지구 내에 필요한 공공시설을 충분히 확보하지 못하고 있다.
. .
. .
. ,
.
둘째, 재개발 대상지의 상당수는 기존 인프라시설이 취약한 곳에 입지하고 있다. < 5>
,
.
.
. .
.
.
.
셋째, 개발 전ㆍ후로 세대수 변화가 없어도 주택이 중대형 아파트로 바뀌면 교통량이 증가한
다. .
30% . 1 1
1
100% 3
10).
.
넷째, 정비사업지구 내에서 학교와 같은 대규모 시설확보는 현실적으로 어렵다.
50% .
500m ,
.
. ( , 1998)
.
.
.
. (1,2,3,4,
) (2,3 ) .
도시공간 관리 관점에서 본 주거지관리
(p.29 < 3>) , 10km 40km
(2010.4.19 ).
.
2) 대도시차원의 광역철도망 미발달에 의한 택지난
,
. .
.
첫째, 서울시는 대도시권 철도망이 도시규모에 비해 발달하지 못해 주택공급을 위한 택지 확
보에 있어 어려움이 많았다. 1.5 2
× 7 12 .
, .
,
. 20 40km
. 30 40km 2
30 1
.
둘째, 서울시는 1990년대 이후 대규모 개발가능지가 고갈된 상태여서 기성주택지를 대상으로
. 90%
.
,
.
둘째, 재개발ㆍ재건축ㆍ뉴타운사업지구에서는 전면철거개발을 통한 중고층아파트 건설을 선 호하고 있어 도시관리상 부작용이 크다.
54.2% 70 80% .
.
, .
.
셋째, 대규모로 고층고밀 개발허용에 따른 도시경관과 자연환경의 훼손이 우려된다.
. 1990
. 2003 7
4 . (
; 2006 )
7 .
1990 .
넷째, 서민주거 안정화정책과 지역균형 발전정책 간에 가치철학이 충돌하고 있다. 1980
100 (330 ) . .
둘째, 강남지역의 발전은 배후지의 성장과 도시기반시설의 집중투자에 의한 영향이 크다.
, , ,
. ,
.
. .
.
.
셋째, 강남지역은 타 지역에 비해 월등히 좋은 교육환경과 생활환경을 갖고 있다.
.
8 .
330 40
. .
40 50% .
25 35% ,
, ,
.
.
, , ,
85 9 .
5 8 .
.
둘째, 고소득층의 거주지를 대표하는 강남지역의 생활권은 내적ㆍ외적으로 확대 중이다.
. .
, . 1,2,3,4
9
.
. .
.
셋째, 다세대 ․ 다가구주택이 재건축사업의 대상이 되면서 저소득층은 설 자리가 없어지고 있 다.
. 85
.
.
.
셋째, 도시 ․ 주거환경정비기본계획 도입 시 계획범위와 사업범위에 대한 차등 적용방법이 실 제 운용상에서 문제가 되고 있다.
“ ” .
.
.
.
(65 /ha)
(60 /ha) .
. 65 /ha
.
넷째, 서울시 도시관리를 위한 종합계획이 부재하고 관련계획과의 연계성도 부족하여 원래 추 구하였던 종합계획의 역할을 다하지 못하고 있다.
.
, .
.
.
.
, .
.
.
. 2000
.
2) 급증하는 재건축 검토대상지
첫째, 주택공급촉진을 위한 정부의 재건축연한 완화로 서울시에는 재건축 검토대상지가 기하 급수적으로 증가하고 있다.
연도 ’60년 이전 ’60~’69년 ’70~’79년 ’80~’89년 ’90~’99년 ’00~’09년 총합계 건물 수 25,063 62,724 121,189 144,064 209,037 80,911 700,411
구성비(%) 3.6 12.5 29.8 50.4 80.2 91.8 －
자료：서울시 주택국(2009)
<표 15> 재건축 검토 대상 건물 수
20 50.4%
(< 15>).
.
, 20 15
.
1,000
, 2,000 .
,
20 40 .
< 16>
15 .
둘째, 재건축대상인 다세대ㆍ다가구주택은 기존 거주세대를 전부 수용하기에는 이미 과밀개발
이 되어 있어 어려움이 있다. 200 250% ,
3 4 , 4 5 .
.
( 60 (40% ), 60 85 (40% ), 85 (20% )) .
,
.
. 4 ‘ ’11)
.
11) ‘ ’
재건축 요건
15 .
300 500%
.
.
.
셋째, 기존 아파트의 상당수는 이미 개발용적률이 250%를 넘어서고 있어 향후 재건축사업이
어려워 건물의 노후화가 우려된다. 30%
. 30%
. 40
. 20 .
.
3) 과도한 고층고밀 개발로 장래도시발전 위협
1 (1990 1996 )
. 2 (2003
)
.
첫째, 정부와 서울시는 기성시가지 내 기존 인프라시설을 활용하여 주택을 공급하는 것이 효 과적이라는 취지로 역세권지역에 대해 용적률을 대폭 완화했다.
500% ( )
50 , 40
.
200% .
3 250% .
1990 200
250%, 250 300% .
250% .
,
.
2003 7 .
. 3 250%
. 1 ( 250m) 500%, 2
( 500m) 300%
. ,
.
결론 및 정책건의
1. 주택정책의 보완방향
첫째, 주택수급의 대상을 서울시에서 서울대도시권으로 확대하고 광역생활권단위로 주택수요
를 추정하여 주택공급방법을 함께 강구한다. , 5
. ,
, , , .
둘째, 고령인구 증가와 베이비붐세대(전 인구의 15%)의 은퇴에 따른 복지주택의 수요증가에
대비한다. 1 2
.
.
60 1 2 40 .
셋째, 서울시의 인구구조특성을 보면 20~30대의 1인 가구가 많으며 앞으로도 증가할 전망이 므로 주택공급도 이에 적극 대응한다.
, , ,
.
. “ 13)(’10.4.13)”
.
넷째, 기성시가지를 대상으로 한 신규주택 공급방법에서 기성주택을 재활용한 주택정책으로
, ,
.
참 고 문 헌
, 2009, ,
, 2007, ,
, 2007, ,
, 2008, ,
, 2007, 1 ,
, 2008, ,
, 2008, “ ”, 4
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, 2008, ,
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서울시 뉴타운사업과 재촉지구의 지정 현황
발표일 정 책 주 요 내 용 정책변화
발표일 정 책 주 요 내 용 정책변화
DTI 규제의 변화
Policy Guidelines of the Management of Residential
. Urban Spatial Management
. Proposal Complement of Directions on the Management of Residential Areas
This paper proposes policy guidelines of the management of residential areas in view of sustainable urban development. Sustainable urban development includes (1) devices toward future changes in population structure, (2) plans to housing stabilization for common people, (3) secure of comfortable residential environment, (4) rational confrontation toward urban spatial management.
Major result is an existence of big mismatches in demand estimation and supply method of housing in Seoul. And thus, the Seoul Metropolitan Government tends to establish an excessive goal of housing supply and prefers to clear and construct high-rise and high-density apartment complexes to attain this goal. As a result, Seoul faces new types of urban problems such as damages on urban landscape and natural environment, aggravation of residential environment, deepening of unbalance in demand and supply of housing and rise of real estate price, and so on.
In order to solve the problems mentioned above, this paper proposes the follows (1) estimate housing demand of the citywide living zone and 5 regions and devise the methods of housing supply, especially transfer to the policy of demand and supply of housing utilizing existing stocks such as multi-unit housing and multi-unit households
from housing supply through clearance, (2) secure of pleasant residential environment through the development of adequate density for sustainable urban development and promotion of original residents including existing tenants to resettle after the development, and establishment of a comprehensive management plan of residential areas including conservation and rehabilitation and rational rearrangement of remodeling years.
Working Paper 2009-WP-05
주거지관리의 방향재설정과 보완방향
발 행 인 정 문 건
발 행 일 2010년 4월 30일 발 행 처 서울시정개발연구원
137-071 서울시 서초구 서초동 391번지 전화 (02)2149-1234 팩스 (02)2149-1025
본 출판물의 판권은 서울시정개발연구원에 속합니다.