미국 감정평가제도의 전개과정과 제도기반에 관한 연구 Evolution of Appraisal System in the U.S.A.
and its Institutional Base
국토연 2012-7․ 미국 감정평가제도의 전개과정과 제도기반에 관한 연구
지은이․정희남․유선종․김재환 / 펴낸이․박양호 / 펴낸곳․국토연구원 출판등록․제2-22호 / 인쇄․2012년 9월 25일 / 발행․2012년 9월 28일
주소․경기도 안양시 동안구 시민로 254 (431-712)
전화․031-380-0114(대표), 031-380-0426(배포) / 팩스․031-380-0470 ISBN․978-89-8182-906-3
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Ⓒ2012, 국토연구원
＊이 연구보고서의 내용은 국토연구원의 자체 연구물로서 정부의 정책이나 견해와는 상관없습니다.
국토연 2012-7
미국 감정평가제도의 전개과정과 제도기반에 관한 연구
Evolution of Appraisal System in the U.S.A.
and its Institutional Base
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정희남․유선종․김재환
연 구 진
연구책임 정희남 선임연구위원 연구진 김재환 책임연구원
유선종 교수 (건국대학교)
i F ․ O ․ R ․ E ․ W ․ O ․ R ․ D
서 문
2700년 전 춘추시대에 제나라 환공桓公을 패자로 만들었던 관자管子는 다섯 가지 정치원리를 제시하면서 토지정책의 중요성을 강조하였다. "토지는 정치의 근본 이므로 토지로서 정치를 바로 잡아야 한다. 토지가 고르지 못하고 조화롭지 못하 면 정치가 바로잡힐 수 없다... 다섯 가지의 그 이치를 안다면, 나라를 다스림에 길이 있다고 말할 수 있다(地者 政之本也니라 是故로 地可以正政也니라 地가 不平 均調和면 則政不可正也니라... 五者其理可知也론 爲之有道니라 : 管子/卷1/乘馬)."
조화롭고 균형 잡힌 토지정책의 기본토대 중 하나는 토지가격에 대한 조화롭 고 균형 잡힌 감정평가다. 이를 위하여 우리는 지난 1989년 공시지가제도를 도입 하였고, 2005년 부동산가격 공시제도로 확대하였으며, 2011년 감정평가실무기준 (안)을 마련한 바 있다. 이 보고서는 우리의 감정평가제도가 더욱더 조화롭고 균 형 있게 운영될 수 있었으면 좋겠다는 바램으로, 미국의 감정평가제도가 어떻게 전개되어 왔고 그들 평가제도의 제도적 기반은 어떻게 자리 잡고 있는지를 소개 하고자 마련하였다.
이번 보고서를 마련하는데 여러분의 도움이 컸다. 먼저, 이 보고서는 2011년에 1년간 미국에서 보냈던 안식년의 연구 성과 중 하나이다. 방문학자(visiting scholar)로 받아주고 많은 도움을 주었던 미국 조지아주립대학교(Georgia State University; GSU) 부동산학과의 Dr. Julian Diaz Ⅲ 학과장과 여러 교수께 감사드린 다. 조지아 주 애틀랜타로 가는 길을 열어주었던 건국대학교 유선종 교수, 강원 대학교 장희순 교수, 전북대학교 이왕로 교수, 현재는 영국 리딩대학교로 자리를 옮긴 노승한 교수에게도 감사드린다. GSU 캠퍼스에서 많은 시간을 같이 했던 석
박사 과정의 젊은 학도들, 김성찬, 김동신, 유재용, 장현철, 김재환 선생에게도 감 사드린다. 안식년 동안에 조지아 주의 감정평가사와 공인중개사 자격증을 취득 할 수 있게 길을 열어준 America's Real Estate Academy의 Ms. Nora Monahan에게 도 감사드린다. 이 보고서를 작성하는 과정에서 때마침 한국부동산연구원에서 ｢ 해외 감정평가제도 총람｣(2011)을 발간하였다. 그리하여 일부 자료의 추가적인 번역시간을 줄일 수 있었다. 이 총람을 사용할 수 있도록 허락해 주신 한국부동 산연구원의 허강무 연구실장과 김태훈 박사에게 감사드린다.
이 보고서의 시의성을 인식하고서 보고서 작성을 시작할 때부터 마칠 때까지 아는 범위 안에서 최대한의 주의력을 가지고 집필하려고 하였다. 우리 감정평가 실무기준(안)의 확정에 다소라도 도움을 줄 수 있기를 바라면서 조심하고 삼가며 또 삼가면서 조심하고자(戰戰兢兢) 하였다. 그렇지만, 감정평가 분야가 워낙 전 문분야다 보니 적지 않은 오류가 있을 수 있다고 생각한다. 잘못된 오류는 전적 으로 천학비재한 본인의 책임이다. 추후 계속하여 보완하고자 한다. 학계와 정책 실무자 그리고 일반국민 제현의 질책과 격려를 기대한다.
2012년 9월 정희남 선임연구위원
iii S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y
요 약
미국의 감정평가제도는 민간부문에서 자생적으로 형성 및 발전해오던 평가시 장의 문제에 대처하기 위하여 연방정부가 개입하면서 점차 정비되어 왔다. 보상 평가 등 공적평가가 상대적으로 중요하게 다루어져 온 우리와 달리, 미국의 평가 제도는 주로 금융기관의 부동산 담보평가와 관련한 평가시장의 문제를 중심으로 발전하여 왔다. 이 연구는 미국의 평가제도가 어떻게 발전하여 왔고, 현재 어떤 구조로 운영되고 있는지를 모색하기 위하여 마련하였다.
이 보고서는 모두 7개 장으로 구성되어 있다. 먼저, 서론에서는 미국 평가제도 가 어떠한 과정을 거쳐 오늘에 이르게 되었는지를 서술하였다.
미국 감정평가제도에서 주된 역할을 하는 조직 중 하나는 감정평가재단(The Appraisal Foundation; TAF)이다. 당초 민간부문에서 1987년에 자발적으로 설립한 감정평가재단은 1989년에 미국의 금융위기를 극복하는 과정에서 제정된 ｢금융 기관 개혁, 구제 및 규제강화법｣(Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989; FIRREA)의 규정에 따라 평가시장과 평가정책 양쪽의 역할을 수행하는, 즉 공공과 민간의 가교역할을 담당하는 역할을 하고 있다. 제2 장에서는 감정평가재단의 조직과 업무를 살펴보았다.
미국에서 감정평가 관련업무의 최고 의사결정기관은 연방의회의 감정평가 소 위원회(Appraisal Subcommittee: ASC)다. 감정평가 소위원회는 1989년 FIRREA법 제정 당시 감정평가시장을 연방차원에서 지휘 감독할 목적으로 설치되었다. 제3 장에서는 감정평가 소위원회의 역할과 책임, 구성 등을 서술하였다.
역사적으로 살펴보면 1980년대 말 금융위기가 도래되기 전까지 미국의 감정평
가사 자격제도는 민간부문에 의존하였기 때문에 연방정부나 주정부 차원의 규제 가 거의 없었다. 금융위기를 계기로 각종 감정평가 규제장치를 마련하면서 감정 평가 관련 민간자격증을 국가자격증으로 전환하였다. 제4장은 연방기준의 감정 평가사 자격유형과 유형별 자격요건, 자격시험 실시현황, 감정평가사 등록제도 등을 살펴보고, 끝으로 민간협회가 발행하는 자격제도를 살펴보았다.
미국은 감정평가업에 대한 사회적 신뢰를 제고하고 감정평가사가 전문성, 독 립성 등을 갖고서 평가업무를 수행할 수 있도록 지원 또는 규율하기 위하여 통일 전문평가 실무기준(Uniform Standard of Professional Appraisal Practice; USPAP)을 제정 및 운용하고 있다. 우리의 경우에도 2011년에 감정평가실무기준(안)을 마련 하였고 2012년에 이를 확정할 계획이다. 제5장에서는 미국이 통일전문평가 실무 기준을 제정하게 된 배경, 실무기준의 목적과 범위, 실무기준의 체계와 주요 내 용 등을 서술하였다.
부동산활동과 부동산금융기법이 다양해지면서 감정평가 결과를 검증하는 평 가검토제도의 중요성이 늘고 있다. 미국의 평가검토제도는 주로 보상평가와 담 보평가의 적정성을 검증하려는 목적에서 발달하여 왔다. 제6장에서는 미국 평가 검토제도의 발달과정, 평가검토제도의 목적과 기능, 평가검토사의 윤리와 자격, 평가검토제도의 운영실태 등을 소개하고자 한다.
제7장은 결론으로서 이 연구가 주는 정책적 시사점을 제시하였다.
부록에서는 미국과 한국의 감정평가실무기준에서 규정하고 있는 감정평가 윤 리규정을 수록하였다.
￭색인어 _ 미국의 감정평가제도, 감정평가재단, 감정평가 소위원회, 통일전문평가 실무기준, 금융기관 규제·개혁 및 규제강화법 (FIRREA법)
￭한국학술진흥재단 연구분야 분류코드 _ B171300
C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S
차 례
서 문 ··· ⅰ 요 약 ··· ⅲ
제1장 서 론: 미국 감정평가제도의 전개과정 ··· 1
1. 역사적 사건의 영향 ··· 1
2. 감정평가업자의 역할 ··· 7
3. 통일전문평가 실무기준의 발전 ··· 8
4. 통일전문평가 실무기준의 제도화 ··· 10
제2장 감정평가재단 ··· 17
1. 감정평가재단의 개요 ··· 17
2. 감정평가재단의 구조 ··· 18
3. 감정평가재단 이사회의 역할 ··· 20
제3장 연방의회의 감정평가 소위원회 ··· 27
1. 감정평가 소위원회의 개요 ··· 27
2. 감정평가 소위원회의 책임 및 역할 ··· 28
3. 감정평가 소위원회 구성 ··· 29
4. 주 평가사 규제 프로그램 감독 ··· 30
5. 감정평가재단에 대한 감독 ··· 31
제4장 주정부의 감정평가사 자격 및 인증제도 ··· 33
1. 감정평가 규제와 감정평가사 자격관리 ··· 33
2. 연방기준의 감정평가사 자격유형 ··· 36
3. 감정평가사 유형별 자격취득 요건 ··· 37
4. 감정평가사 자격시험 실시 현황 ··· 40
5. 감정평가사 등록제도 ··· 42
6. 민간협회의 감정평가사 자격제도 ··· 46
제5장 통일전문평가 실무기준 ··· 49
1. 통일전문평가 실무기준 제정 배경 ··· 49
2. 실무기준의 목적 및 범위 ··· 50
3. 표준감정평가 실무기준의 구성 및 주요 내용 ··· 52
4. 표준감정평가 실무기준과 평가절차 ··· 57
제6장 평가검토제도 ··· 59
1. 평가검토제도의 발달과정 ··· 59
2. 평가검토의 목적과 기능 ··· 61
3. 검토평가사의 윤리와 자질 ··· 63
4. 평가검토의 기준 ··· 66
5. 평가검토제도의 운용 ··· 67
제7장 결론: 정책적 시사점 ··· 75
1. 연구의 시사점과 정책과제 ··· 75
2. 연구의 성과와 정책 기여도 ··· 79
3. 연구의 특징 ··· 80
참 고 문 헌 ··· 81
SUMMARY ··· 83
부 록 : 미국과 한국의 감정평가 윤리기준 ··· 87
T ․ A ․ B ․ L ․ E ․ C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S
표 차 례
<표 1-1> FIRREA법 제11장(Title XI)의 구성 ··· 13
<표 1-2> 금융개혁법의 감정평가 관련 규정 ··· 14
<표 4-1> 주별 감정평가사 자격규제 근거법령의 형태 ··· 35
<표 4-2> AQB기준 상의 감정평가사 자격유형별 교육 필수과정 ··· 38
<표 4-3> 감정평가사 자격유형별 국가표준 시험과목 출제비중 ··· 41
<표 4-4> 최근 3년간 미국 감정평가사 자격시험 응시 현황 ··· 42
<표 4-5> 미국 공인 및 면허감정평가사 자격보유 현황 ··· 43
<표 4-6> 주별 활동 감정평가사 현황 ··· 44
<표 4-7> 미국 감정평가 관련협회의 자격제도 ··· 47
F ․ I ․ G ․ U ․ R ․ E ․ C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S
그 림 차 례
<그림 2-1> 감정평가재단의 구성 ··· 19
<그림 3-1> 감정평가재단과 FIRREA 법 ··· 29
제 1 장∙서 론 1
1
C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 1서 론: 미국 감정평가제도의 전개과정
미국의 감정평가제도는 민간부문에서 자생적으로 형성 및 발전해오던 평가시장의 문 제에 대처하기 위하여 연방정부가 개입하면서 점차 정비되어 왔다. 보상평가 등 공적 평가가 상대적으로 중요하게 다루어져 온 우리와 달리, 미국의 평가제도는 주로 금융 기관의 부동산 담보평가와 관련한 평가시장의 문제를 중심으로 발전하여 왔다. 이 연 구는 미국의 평가제도가 어떻게 발전하여 왔고, 현재 어떤 구조로 운영되고 있는지를 모색하기 위하여 마련하였다. 서론인 이 장에서는 먼저 미국의 평가제도가 어떠한 과 정을 거쳐 오늘에 이르게 되었는지, 그 과정을 서술하고자 한다.
1. 역사적 사건의 영향
1) 역사적 사건의 배경
○ 미국의 감정평가제도는 민간부문에서 자생적으로 발전하였던 평가시장의 문제, 특히 금융기관의 부동산담보와 관련한 평가시장의 문제에 대처하기 위하여 연방정부가 개입하면서 점차 관련제도가 정비되어 왔음
- 따라서 미국의 현행 감정평가제도를 이해하기 위해서는 평가시장에 영향 을 주었던 그 당시의 역사적 사건과 처리과정을 이해할 필요가 있음
○ 1929년의 세계 대공황은 그 당시 미국의 금융시장에 큰 혼란을 초래하였고, 이것은 평가관행, 특히 금융기관의 담보평가 관행에 대한 사회적 반향을 불
러일으켰음
○ 1950~70년대의 공공투자사업, 재산세 과세, 연방정부 차원의 주택공급사업 추진과정에서 평가업계의 혼란은 지속되었고, 1980년대 후반 저축대부조합 (Savings and Loan Association; S&L)의 파산에서 결정적인 영향을 받았음 - 1986년부터 1989년 사이에 저축대부조합(S&L)의 부실이 급증하여 1995년 까지 총 747개의 저축대부조합이 파산하였고, 정리신탁공사(Resolution Trust Corporation: RTC)가 4,610억 달러(약 500조 원)에 달하는 금융기관 의 부실채권을 완전히 정리하기까지 지가는 평균 32% 하락하였음1) - 이 당시 제기된 부실 및 불법 감정평가 문제는 S&L뿐 아니라 일반 상업은
행, 재향군인청(Veterans Administration), 연방주택청(Federal Housing Administration), 민간 저당채권보험회사, 2차 주택저당채권시장 등에도 큰 영향을 미쳤음
○ 1990년대에는 모기지 사기(mortgage fraud) 사건과 불법적인 부동산 과다 감정(mortgage flipping) 문제가 금융업계 및 감정평가업계에 악령으로 자 리 잡았음
○ 2000년대에 들어와 감정평가 문제는 감정평가사의 명의 도용과 평가보고서 의 조작으로 더욱 악화되었으며, 그 결과 평가업계의 전문성 및 윤리성 문 제를 국가와 사회가 모두 재인식하게 되었음
○ 2007년 하반기에 초래된 주택시장의 붕괴는 2008~2009년 금융시장의 붕괴 로 이어졌고, 그 결과는 1930년대 대공 황기에 버금가는 커다란 악영향을 미쳐 그 파급효과가 미국을 넘어 전 세계에 미쳤음
- 미국정부는 경제회복을 위하여 일련의 구제금융 대책을 추진하였는데, 그 내용에는 모기지 사기사건에 대한 대책, 평가업무 규정의 강화, 평가업자 의 윤리성 및 전문성 강화를 요구하는 내용들이 포함되었음
1) 정희남. 1999.2. "금융개혁이 토지시장에 미치는 파급효과에 대한 연구". 「규제연구」. 한국경제연구 원 규제연구센타. 제7권. 제2호.
제 1 장∙서 론 3
2) 모기지 사기사건과 감정평가제도 정비 필요성
○ 우리나라의 경우 감정평가제도는 주로 공적평가를 둘러싼 사회적 갈등을 해결하는 과정에서 정비되었음
- 우리나라의 경우 전문평가사제도가 최초로 도입된 때는 1970년대 초였음
․ 1972년 ｢국토이용관리법｣을 제정하면서 공공용지 보상평가를 위한 토 지평가사제도를 도입하였고, 이후 토지평가사는 기준지가의 조사․평 가업무, 공공용지의 수용보상 평가, 투기억제대책으로 도입된 토지거 래 허가․신고제의 심사기준이 되는 지가평가 업무를 담당하였음
․ 1973년 ｢감정평가에관한법률｣을 제정하여 사적평가를 담당할 공인감 정사제도를 도입하였고, 공인감정사는 금융기관의 담보감정, 경매부동 산 감정, 자산의 재평가 및 일반거래 부동산의 감정 등을 맡았음 - 이후 감정평가제도에 큰 변화를 초래한 사건은 1980년대 말 토지공개념제
도의 도입이었음
․ 이 당시 지가체계는 기준지가(건설부의 ｢국토이용관리법｣), 과세시가 표준액(내무부의 ｢지방세법｣), 기준시가(국세청의 ｢소득세법｣ 및 ｢상 속세법｣), 토지시가(재무부의 ｢감정평가에관한법률｣) 등 다양하였고, 여기에서 많은 문제들이 나타났음
․ 과표 결정의 객관성 미흡과 과세의 지역별 불균형 문제 등 당시의 현 안문제를 완화하기 위하여 1989년 ｢지가공시및토지등의평가에관한법 률｣ (이하 지가공시법)을 제정하였고, 다원화되어 있던 공적지가를 공 시지가로 일원화하였음2)
․ 1991년부터 토지 과표를 공시지가를 기초로 산정하면서 과표 평가에 전문평가 개념이 최초로 도입되었고, 이후 공시지가를 토지 과표뿐 아 니라 담보감정 등 사적평가의 기준으로도 사용하게 유도하였음
2) 건설부. 1989.2.20. ｢지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률｣안. p.2
․ ｢지가공시법｣ 제정으로 토지평가사와 공인감정사는 감정평가사로 일 원화되었고, 1980년 설립된 한국토지평가사협회와 1976년 설립된 한 국공인감정사협회는 한국감정평가협회로 통합되어 오늘에 이름 - 감정평가제도에 큰 변화를 초래한 두 번째 사건은 2008년부터 본격화된
공기업 선진화정책이었는데, 감정평가와 관련한 공기업 선진화정책은 감 정평가의 공적기능 강화, 공적평가의 공공성 확보, 사적평가의 경쟁질서 확립을 위한 감정평가산업 선진화 방안 등과 연계된 것이었음3)
․ 예컨대, 2007년 12월 국가청렴위원회는 “감정평가제도의 개선 필요성”
을 제시하였고
․ 2008년 8월 기획재정부는 “제2차 공공기관 선진화 추진계획”을, 2008 년 12월에는 “제4차 공공기관 선진화 추진계획”을 발표하면서 한국감 정원과 한국감정평가협회 간의 기능조정 방안을 제시하였으며
․ 2008년 12월 국민권익위원회는 “부동산 감정평가 투명성 제고방안”을 통하여 감정평가제도의 개선방안을 제시하였고
․ 2008년 12월 정기국회에는 한국감정원과 한국감정평가협회의 기능조 정과 관련한 의원입법 3건이 제출되었음
․ 이러한 과정을 거쳐 정부는 2011년 행정명령으로 한국감정원과 한국 감정평가협회 간의 기능을 조정한 감정평가제도 개편방안을 시행하고 있음
○ 이에 반하여 미국 감정평가제도는 감정평가시장의 대표적 사적 영역인 금 융기관 담보부동산의 평가문제, 즉 담보부동산의 과다 평가와 모기지 사기 사건(mortgage fraud) 문제를 해소하려는 과정에서 정비되어 왔음
○ 모기지 사기 사건이 늘어난 주된 요인은 크게 세 가지를 들고 있음 - 첫째, 부동산가격의 급격한 변화를 꼽음
․ 부동산가격의 급등은 주로 도심재개발사업, 외국계 부동산 투자자금의
3) 정희남 외. 2009. 감정평가업계 선진화방안 연구. 국토해양부.
제 1 장∙서 론 5
유입, 이민자 증가, 교외지역에서 도심지역으로의 회귀, 그리고 사상 최저의 저금리 등이 주된 요인이었음
- 둘째, 저금리 현상을 들 수 있음
․ 미국 역사상 초유의 저금리 현상은 부동산 개발사업을 유발하였고, 이 것은 다시 토지가격 상승으로 이어졌음
- 셋째, 역설적인 현상으로 감정평가사 자격증의 국가인증제도를 들고 있음
․ 과거에는 담보평가가격을 금융기관이 자체 검증하였으나 평가사자격 의 국가인증제도가 도입된 이후 금융기관이 평가가액을 자체 검증하 지 않으면서 경험이 미숙한 감정평가사가 모기지 사기 사건에 연루되 는 일이 늘었다는 것임
○ 미국 연방수사국(Federal Bureau of Investigation; FBI)은 1999년부터 모기 지 사기사건을 조사 및 고소해 왔음
- 2005년 5월의 발표자료에 따르면, 2003년부터 2004년까지 모기지 사기사 건이 50% 증가했으며, 같은 기간 모기지 대출기관이 보고한 모기지 사기 로 의심되는 거래는 300%가 증가한 것으로 나타남
- 2008년 6월의 발표자료에 따르면, 최근 3년간 모기지 사기사건이 2배 증가 했으며, 모기지 사기사건으로 구속된 406명에는 부동산 취득자, 매각자, 대 출기관, 부동산 중개인, 변호사 등이 망라해 있었음
- 2009년의 발표자료에 따르면, 최근 모기지 사기사건이 가장 빈번한 상위 10개 주는 Rhode Island, Florida, Illinois, Georgia, Maryland, New York, Michigan, California, Missouri, Colorado 등이었음
○ 이러한 여건 속에서 미국 연방의회는 2009년 ｢모기지 사기 처리 및 환수법｣
(Fraud Enforcement and Recovery Act)을 제정하게 되었음
- 모기지 사기 사건의 핵심은 주로 금융기관 담보부동산의 과다한 가격평가 에 있다고 보았기 때문에, 금융기관의 부실문제 처리는 감정평가제도의 개 선과 직결된다고 인식하게 됨
3) 모기지 사기사건의 부정적 파급효과
○ 모기지 사기는 금융기관의 부실뿐 아니라 부동산산업과 부동산산업 종사자 모두에게 부정적인 영향을 미쳤음
○ 모기지 사기가 부동산산업에 미친 부정적인 파급효과는 다음과 같이 요약 할 수 있음
- 금융비용의 증가
․ 모기지 사기로 손실을 입은 대출기관은 손실을 만회하기 위하여 대출 비용을 인상하고, 대출기관의 금리인상을 만회하기 위하여 소매업자 들은 그 비용을 소비자에게 전가하며, 금융기관의 구제금융에 사용하 는 재원은 결국 납세자의 조세인상으로 충당되기 때문에, 총체적으로 금융비용이 증가하는 결과를 초래하게 됨
- 허수의 부동산가격 거품발생
․ 모기지 사기 결과 숫자상으로만 증가한 허수(虛數)의 부동산 매매가격 이 공적 자료로 기록되고, 이를 기준으로 부동산 거래가격이 형성됨으 로서 부동산가격에 거품이 내재하게 됨
- 부동산 과표의 거품발생
․ 모기지 사기 결과 숫자상으로만 증가한 부동산 매매가격을 기준으로 재산세를 부과하면서 조세부담이 증가함
- 감정평가의 오류 발생
․ 모기지 사기 결과 숫자상으로만 증가한 부동산 매매가격을 기준으로 매매사례비교법에 의한 감정평가를 시행하면서 정확하게 부동산가격 을 평가하는 것이 불가능하게 됨
- 지역사회의 황폐
․ 모기지 사기사건이 많이 발생한 지역에서는 상대적으로 많은 물량의 부동산이 경매시장에 나오게 되었는데, 이 때문에 부동산가격이 하락 하여 선의의 피해자가 발생함
제 1 장∙서 론 7
○ 빈번한 모기지 사기사건이 부동산산업에 종사하는 전문가들에게 미친 부정 적 파급효과는 다음과 같음
- 전문 평가사에 대한 공공의 신뢰 상실
․ 부동산시장에서 전문지식과 역량으로 활동하던 부동산중개인 및 평가 사에 대한 사회적 신뢰가 추락하면서, 사회가 부동산 서비스의 가치를 낮게 평가하고 그 결과 제공한 서비스에 대한 보수도 낮아지게 됨 - 정부의 시장규제 강화
․ 모기지 사기사건을 계기로 연방정부 및 지방정부의 부동산시장과 평 가업계에 대한 개입이 강화되었고, 모기지 사기사건의 처벌도 보다 강 화되는 계기가 되었음
․ 일반부동산에 대한 모기지 사기범 : 1-10년의 징역형 또는 5천 달러 미 만의 벌금형
․ 주택에 대한 모기지 사기범 : 3-20년의 징역형 또는 10만 달러 미만의 벌금형
2. 감정평가업자의 역할
○ 1930년대 이전에는 모기지 중개업자 및 부동산 중개업자가 부동산 평가업 무를 동시에 수행하였으며, 별도의 평가업자 및 전문평가 업무의 필요성을 정부와 시장 모두가 인식하지 않았음
○ 1930년대 세계대공황을 극복하는 과정에서 미국에서 처음으로 평가업자 전 문단체 및 평가협회들이 나타나기 시작하였음
○ 1950~60년대에는 평가업자를 대표하는 전문단체 및 협회가 다양한 영역에 서 나타났으며, 이들 단체는 회원 평가사에 대한 자격요건, 평가업무의 표 준화 필요성 등을 서로 공유하였고, 특히 다음 요소를 중요하게 인식하였음 - 사회의 건전한 경제활동에 필수적인 평가업무의 신뢰성 제고
- 평가 서비스의 사회적 수요에 대응하기 위하여 개별 평가사의 윤리성 및 평가역량 제고
- 개별 평가사 및 평가업 전반에 대한 사회적 신뢰도를 제고할 수 있는 평가 서비스의 제공
3. 통일전문평가 실무기준의 발전
○ 1980년대에 들어와 평가사 전문단체들은 전문적인 평가업무에 적용할 통일 된 그리고 표준화된 기준을 마련해야 한다는 필요성을 인식하는 한편, 감정 평가사가 평가기준을 준수해야 하는 의무를 강화해야 한다는데 공감하게 되었음
- 먼저, 전문단체들은 연방정부의 감독기관에서 사용하는 감정평가에서의
“시장가격”(market value)이 무엇을 의미하는지를 명확히 규정하고자 하 였음
- 이어서, 미국 감정평가협회(Appraisal Institute; AI) 등 8개 감정평가 전문 단체와 캐나다의 감정평가협회는 특별위원회를 구성하여 감정평가 실무 기준을 제정하였음
․ 이 실무기준은 1980년대 후반 이후 “통일전문평가 실무기준(Uniform Standard of Professional Appraisal Practice; USPAP)”으로 발전하게 되었음
- 이 특별위원회는 통일전문평가 실무기준(USPAP)을 관리할 독립된 조직을 별도로 창설해야 한다는 필요성과 감정평가가 평가사 개인의 이익보다 사 회적 공익을 우선해야 한다는 점을 인식하였음
○ 이러한 시대적 요청을 수용하여 1987년에 이들 8개 감정평가 전문단체들은
“감정평가재단(The Appraisal Foundation; TAF)"을 발족시키고, 감정평가 재단 아래 3개의 별도로 독립된 이사회를 설치하였으며, 2010년에 감정평
제 1 장∙서 론 9
가 실무이사회를 추가로 설치하였음
- 감정평가사 자격이사회 (Appraiser Qualification Board; AQB) - 감정평가 기준이사회 (Appraisal Standard Board; ASB) - 감정평가재단 이사회 (Board of Trustee; BOT)
- 감정평가 실무이사회 (Appraisal Practice Board; APB)
○ 통일전문평가 실무기준(USPAP)의 제정 목적은 전문 감정평가 업무에서 공 공의 신뢰를 확보하고 그 신뢰성을 제고하려는데 있었음
- 평가대상이 부동산, 동산, 기업평가 등 다양하지만 이들 모든 감정평가 업 무를 USPAP 안에 규정함으로서 USPAP가 명실상부한 전문 감정평가업무 의 실무기준이 되도록 하였음
- 전문 감정평가의 믿음과 신뢰를 제고할 수 있도록 감정평가재단(TAF) 아 래 감정평가사 자격이사회(AQB)와 감정평가 기준이사회(ASB)를 설치함 - 감정평가사가 평가사 개인의 사익보다 공익(public's interests)을 우선할
때 사회적 신뢰(trust)를 얻을 수 있다고 규정하면서, 이를 위하여 감정평 가사는 다음과 같은 다섯 가지 요소를 갖출 것을 요구함
. 전문지식 (special knowledge) . 역량있는 경험 (Experience) . 공정성 (impartiality) . 독립성 (independence) . 정직성 (integrity & honesty)
- 이들 요소를 충족시킬 때 평가업무가 사회적 신뢰를 얻을 수 있다고 보았 으며, 이를 토대로 평가사가 윤리성(ethics)과 평가역량(competence) 안에 서 평가업무를 수행할 때 평가업무의 공익성도 제고될 것으로 판단하였음
4. 통일전문평가 실무기준의 제도화
○ 1980년대 말 금융위기를 극복하기 위한 금융기관의 개혁방안 논의 과정에 서 부동산 감정평가제도에 대한 연방차원의 개입이 본격화되었고, 그 결과 미국 연방국회는 연방금융기구 감독청들이 그들 규정에 USPAP를 참조해 야 한다고 규정함으로서 USPAP를 전문평가의 실무기준으로 인정하게 됨 - 이 당시 미국의 부동산평가사 자격증은 민간의 개별 전문단체에서 발급하
였고, 전문단체마다 개별적인 윤리강령과 실무기준을 제정하여 소속 평가 사에게 준수하도록 하고 있었음
- USPAP는 본래 민간 전문단체에서 자발적으로 제정한 것이지만, 이후 연 방의회 및 정부에서 전문평가의 실무기준으로 공식 추인하게 된 것임
○ 이와 같이 금융기관 대출관련 담보부동산의 부실 및 불법 감정평가 문제에 대처하고, 감정평가 전문성을 제고하며, 상이한 감정평가 실무기준을 통일 시키려는 방향으로 연방정부 차원의 개입이 본격화되면서 평가제도가 점차 정비됨
1) 1989년의 ｢금융기관 개혁, 구제 및 규제강화법｣
○ 금융위기 극복을 위하여 연방의회는 1989년 8월에 ｢금융기관 개혁, 구제 및 규제강화법｣ (Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989; FIRREA)을 제정하였음
- 금융위기의 원인이 부동산을 담보로 대출하였던 금융기관의 불량채권이 급증한 데 기인하였고, 금융기관의 불량채권액 급증은 감정평가사의 과다 평가에 있다고 미국 정부와 의회는 판단하였기 때문임
○ FIRREA법 제11장은 감정평가시장을 연방정부 차원에서 관리․감독할 수 있는 법적 근거를 마련하고, 연방금융기관 심사위원회(Federal Financial
제 1 장∙서 론 11
Institutions Examination Council; FFIEC) 산하에 감정평가 소위원회 (Appraisal Subcommittee; ASC)를 설치하도록 규정함
- 이하에서 볼 수 있듯이 감정평가 소위원회(ASC)는 부동산 평가를 포함한 제반 평가업무를 관리하는 연방의 최고기관으로서, 각 주의 감정평가사 자 격제도와 감정평가 실무기준의 시행을 관리․감독하고 있음
○ 감정평가 소위원회(ASC) 산하에 민간의 비영리조직인 감정평가재단(TAF) 을 두고, TAF 산하에 독립적인 이사회인 감정평가사 자격이사회(AQB)와 감정평가 기준이사회(ASB)를 두게 하여 이들 조직에 대한 법적 지위를 인 정하였음
- 즉, 감정평가재단(TAF)과 감정평가사 자격이사회(AQB) 및 감정평가 기준 이사회(ASB) 등은 본래 민간부문에서 자발적으로 구성한 독립된 조직이었 으나 금융위기 극복과정에서 연방의회로부터 법적 지위를 인정받게 됨 - 자격이사회는 능력 있는 감정평가사를 선발하기 위하여 교육, 실무경험,
시험, 보수교육 등의 범주로 나누어 감정평가사 자격기준을 제정하고 각 주에서 이들 자격기준을 준수하고 있는지의 여부를 감독함
- 기준이사회는 감정평가 실무기준과 윤리기준을 마련하는 업무를 담당하 며, 이를 위하여 통일전문평가 실무기준(USPAP)을 제정하고, 이 실무기준 을 매 2년마다 현실 상황에 맞도록 수정하고 있음
2) 2010년의 ｢도드-프랭크 월가개혁 및 소비자보호법｣
○ 2007년에 이른 바 비유량 주택담보(sub-prime mortgage) 사태가 발생하자 미국 안에서 기존의 감정평가시장의 문제점이 다시 인식되었음
- 서브프라임 모기지 부실의 근본 원인은 미국 대형은행 및 지니매․패니 매․프레디매 등 모기지 업체들이 주요 부동산 감정평가업체와 담합하여 주택가격을 부풀린 데 있는 것으로 지적되었음
- 평가사들이 대출은행 등 평가서비스 수요자가 원하는 대로 실제 가치보다
높은 가격으로 평가하였던 것이 서브프라임 부실의 직접적인 원인이었다 고 인식하였음
- 게다가 감정평가기준을 준수하지 않고 모기지 업체와 투자은행이 자의적 으로 모기지 채권의 가치를 높여 산정한 것이 서브프라임 모기지 사태를 악화시켰다는 분석도 따랐음
- 미국의 서브프라임 부실 사태는 부동산에 대한 보다 공정한 평가시스템의 확립 필요성, 평가사의 질적 향상 도모 및 과당경쟁 방지 방안 마련, 그리 고 사전적인 통제시스템의 필요성 등을 재인식하는 계기를 만들었음
○ 이러한 여건 속에서 미국 연방의회는 2010년 7월 21일에 이른 바 ｢금융개혁 법｣이라고 부르는 ｢도드-프랭크 월가개혁 및 소비자보호법｣ (Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act)을 통과시켰음 - 이 법은 미국 오바마 행정부와 민주당이 주도하는 미국 금융시장 개혁정
책의 산물이며, 금융감독체계의 개편, 금융시스템의 안정성 제고, 금융소 비자 보호 등 미국의 금융시장 전반에 대한 개혁방안을 제시하고 있음 - 이 때문에 금융개혁법은 1930년대 대공황 당시 상업은행과 투자은행의 업
무를 분리한 ｢글래스-스티걸법｣ (Glass-Steagall Act of 1933)”4) 이후 미국 의 금융규제 및 금융환경에 중요한 영향을 미치는 법으로 평가받고 있음 - 금융개혁법이 제정되면서 종전의 ｢성실대출법(Truth in Lending Act)”, ｢ 부동산청산절차법｣ (Real Estate Settlement Procedures Act), ｢평등신용기 회법｣ (Equal Credit Opportunity Act)”, ｢FIRREA법｣ 등 관련 연방법이 개정되었음
4) ｢글래스-스티걸법(Glass-Steagall Act of 1933)은 1999년 ｢그램-리치-브릴리법(Gramm- Leach-Bliley Act, Financial Services Modernization Act of 1999)으로 사실상 폐지되었으며, 2002년에는 엔론 및 월드컴을 비롯한 주요 회사의 회계 스캔들에 대응하고자 회계책임 등을 강화하는 ｢샤베인-옥슬리법 (Sarbanes-Oxley Act of 2002)이 제정된 바 있음
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조항 조문제목 비 고
§ 1101 목적 -
§ 1102 연방금융기관 심사위원회(FFIEC)의 감정평가 소위원회(ASC) 설립 수정
§ 1103 감정평가 소위원회(ASC)의 기능 수정
§ 1104 감정평가 소위원회(ASC) 위원장; 위원장의 임기; 회의 수정
§ 1105 임원 및 직원 -
§ 1106 감정평가 소위원회(ASC)의 권위 수정
§ 1107 감정평가기준 설정 및 공인/면허감정평가사 이용 요건 절차 -
§ 1108 출자금 -
§ 1109 주공인/면허감정평가사 명부; 수수료 집계 및 송부 권한 수정
§ 1110 감정평가기준과 관련된 연방금융감독기관의 기능 수정
§ 1111 기준의 제안 및 채택 시기 -
§ 1112 감정평가사 자격과 관련된 연방금융감독기관의 기능 수정
§ 1113 주공인평가사의 서비스를 필요로 하는 거래 수정
§ 1114 주면허평가사의 서비스를 필요로 하는 거래 -
§ 1115 규칙의 제안 및 채택 시기 -
§ 1116 공인 및 면허 요건 수정
§ 1117 주 평가사 공인/면허기관 설립 수정
§ 1118 주 평가사 공인/면허기관 감시 수정
§ 1119 제11장의 목적을 위한 주공인/면허평가사 승인 수정
§ 1120 연방정부 관련 거래 시 감정평가 수행 위반 조치 -
§ 1121 정의 수정
§ 1122 기타 조항 수정
§ 1123 긴급한 재난지역에 대한 예외 -
§ 1124 감정평가관리회사(AMC) 최소요건 추가
§ 1125 주택담보대출 목적의 담보가치 추정에 사용되는 자동평가모형 추가
§ 1126 중개인 가격 의견 추가
<표 1-1> FIRREA법 제11장(Title XI)의 구성
o 먼저, 1989년의 FIRREA법 제11장은 다음과 같이 추가되거나 수정되었음
자료 : Appraisal Subcommittee, 2010. 10. 26, “Title XI of FIRREA Real Estate Appraisal Reform [12 U.S.C. 3331-3351] as amended by the Dodd-Frank Reform Act” (http://www.asc.gov/), 한국 부동산연구원, 해외 감정평가제도 총람, 2011, pp.132-133 재인용.
구분 조문제목 Sec. 1471. 부동산 감정평가 요건
Sec. 1472. 감정평가 독립성 요건
Sec. 1473.
FFIEC의 감정평가소위원회(ASC), 감정평가사 독립성 감시, 감정평가사 교육, 감정평가관리회사(AMC), 감정평가 불만사항 상담, 자동평가모형(AVM) 및 중개사 가격 의견
Sec. 1474. ｢평등신용기회법(Equal Credit Opportunity Act; ECOA)｣ 개정
Sec. 1475. 일정 감정평가수수료와 관련된 ｢부동산 청산절차법(Real Estate Settlement Procedures Act of 1974; RESPA)｣ 개정
Sec. 1476. 다양한 감정평가 방법, 평가모형 및 분배채널의 효과 및 영향에 대한 GAO 연구, 주택평가 행동강령 및 감정평가 소위원회(ASC)에 관한 연구
<표 1-2> 금융개혁법의 감정평가 관련 규정
○ 둘째, 금융개혁법 제14장에서 주택저당대출에 적용해야 하는 적절한 기준 및 절차를 규정하였음
- 금융개혁법 제14장은 일명 ｢모기지 개혁 및 반약탈적 융자법｣ (Mortgage Reform and Anti-Predatory Lending Act)”으로 부르며, 이 법에서 모기지 대출 부실로 인한 금융위기에 대처하기 위하여 합리적인 주택대출조건, 대 출규정 등을 마련하고 상환능력을 고려하여 대출조건을 정하도록 규정하 였음5)
- 이 법 제14장 제6절 (Subtitle F - 감정평가 행위(Appraisal Activities))에 감정평가와 관련된 사항을 다음과 같이 새로 제정하였음
자료 : Public Law 111–203, Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act([H.R.
4173]) (2010.7.21). 한국부동산연구원, 해외 감정평가제도 총람, 2011, pp.135 재인용.
○ 셋째, 금융개혁법에서는 연방 은행감독기관(Federal bank regulators)과 소 비자금융보호국(Consumer Financial Protection Agency; CFPB)으로 하여 금 각 주가 적용할 수 있는 감정평가관리회사(Appraisal Management Company; AMC) 등록요건을 제정하게 하고, 각 주는 이들 최소한의 요건
5) Appraisal Institute, 2010, Frequently Asked Questions-Dodd-Frank Financial Reform Bill (HR 4173).
제 1 장∙서 론 15
을 충족하는 규정을 만들도록 권고하고 있음
- 이에 따라 각 주는 AMC 관련법을 제정할 경우 그 법률에 다음과 같은 사 항을 포함하여야 함
(1) AMC는 주 별로 설치되어 있는 면허평가사 및 공인평가사 단체의 감 독 아래 있어야 함
(2) AMC는 연방 관련거래(federally related transaction)6)를 할 수 있는 면허평가사 및 공인평가사만을 활용한다는 것을 입증하여야 함 (3) AMC가 감정평가를 수행할 때 반듯이 통일전문평가 실무기준
(USPAP)의 규정을 따라야 함
(4) AMC의 감정평가는 ｢성실대출법｣(Truth in Lending Act)에서 규정하 고 있듯이 독립적으로 이루어져야 하고, 외부의 부적절한 영향과 강제 성에서 자유로워야 함
3) 기타 관련 법
○ 행정부는 연방정부의 수용보상 과정에서 통일전문평가 실무기준(USPAP) 을 참조해야 한다는 내용으로 수용보상 관련법(Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act of 1970)을 개정함
○ 관리예산청(Office of Management and Budget; OMB)의 1993.1.11일자 고 시에 따라 기타 연방기구 역시 평가관련 업무를 수행할 경우에는 통일전문 평가 실무기준(USPAP)을 참조해야 한다고 규정함
○ 기타 민간 금융기관은 그들의 부동산관련 평가기준을 통일전문평가 실무기 준(USPAP)을 참조하여 통일시키도록 함
6) 연방 관련 거래(federally related transactions)란 연방기관이나 연방에서 인정하는 금융기관이 계약당사 자가 되는 부동산의 매매, 임대차, 금융, 투자, 교환거래를 의미하며, 여기에는 실물자산으로서 부동산 뿐 아니라, 저당담보증권과 같은 금융자산으로서의 부동산도 포함됨
- 기타 부동산관련 금융기관 : Fannie Mae, Freddie Mac, Farmers Mac, Farm Credit Administration, Employment Relocation Council 등
4) 통일전문평가 실무기준의 법적 효력
○ 감정평가재단(TAF)은 민간의 비영리기구로서 정부의 공식기구가 아니기 때문에, 감정평가재단과 감정평가재단 산하의 3개 이사회 역시 법적 권한 을 갖고 있지 않음
○ 다만, 감정평가재단이 평가사 자격요건 및 평가기준과 관련하여 제정한 통 일전문평가 실무기준(USPAP)은 연방의회로부터 법적 권위를 인정받았고, 위에서 본 바와 같이 관련 정부기구가 행정 규정 및 지침 등에 통일전문평 가 실무기준을 채용, 인용, 시행하게 함으로서 통일전문평가 실무기준은 법적 효력을 부여받고 있음
- 민간의 금융기관 역시 감정평가업무의 계약 및 추진과정에서 통일전문평 가 실무기준을 채용, 인용, 시행하게 함으로서 통일전문평가 실무기준이 명실 공히 민간 및 공공부문에서 법적 효력을 부여받게 되었음
제 2 장∙감정평가재단 17
2
C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 2감정평가재단
미국 감정평가제도에서 주된 역할을 하는 조직 중 하나는 감정평가재단이다. 당초 민 간부문에서 자발적으로 설립한 감정평가재단은 제1장에서 살펴본 과정을 거쳐 평가 시장과 평가정책 양쪽의 역할을 수행함으로서 공공과 민간의 가교역할을 담당하고 있 다. 이 장에서는 감정평가재단의 조직과 업무를 살펴보고자 한다.
1. 감정평가재단의 개요
○ 1987년에 미국감정평가협회(AI) 등 8개 감정평가단체와 캐나다의 감정평가 협회가 감정평가업 규제를 지원하고 감정평가업무의 전문성을 강화할 목적 으로 발족한 감정평가재단(TAF)은 민간의 비영리조직으로서 감정평가사 자격기준과 평가기준 제정 업무를 수행함
○ 1980년대 말 발생한 금융위기에 대처하는 과정에서 연방정부는 1989년에 FIRREA법을 제정하여 그동안 평가시장 자율에 맡겼던 감정평가업에 대한 연방정부 차원의 규제를 강화하기 시작함
- FIRREA법 제11장에서 연방 관련 거래에 수반되는 부동산평가과정 전반을 규제하기 위해 감정평가 소위원회(ASC)를 설치하였으며
- FIRREA법에서 규정한 내용을 보다 효율적으로 집행하기 위하여 민간의 비영리조직으로 출발한 감정평가재단을 감정평가 소위원회(ASC) 산하에 두도록 함으로서, 감정평가재단이 평가시장과 평가정책 양쪽, 즉 공공과
민간의 가교역할을 담당하도록 하였음
2. 감정평가재단의 구조
○ 감정평가재단은 다음과 같이 독립적인 4개의 이사회, 2개의 후원기관, 4개 의 자문위원회 등으로 구성되어 있음
(1) 4개의 독립적인 이사회
- 감정평가재단 이사회 (Board of Trustee; BOT)
- 감정평가사 자격이사회 (Appraiser Qualification Board; AQB) - 감정평가 기준이사회 (Appraisal Standard Board; ASB) - 감정평가 실무이사회 (Appraisal Practices Board; APB)
(2) 2개의 후원기관
- 평가 후원기관 (비영리 평가기관)
- 제휴 후원기관 (평가업무와 관련된 비영리 평가기관)
- 현재 약 100여개 이상의 단체, 기업 및 정부기관에서 감정평가재단을 후원 하거나 평가와 관련한 업무를 제휴하고 있음7)
(3) 4개의 자문 위원회
- 감정평가재단 자문위원회 (The Appraisal Foundation Advisory Council;
7) TAF의 후원단체로는 미국감정평가사회(American Society of Appraisers; ASA), 미국농업경영자･감정평 가사회(American Society of Farm Managers & Rural Appraisers; ASFMRA), 미국감정평가사협회 (Appraisers Association of America; AAA), 국제과세평가관협회(International Association of Assessing Officers; IAAO), 국제용지권협회(International Right of Way Association; IRWA), 미국독립수수료평가사 협회(National Association of Independent Fee Appraisers; NAIFA), 미국은행협회(American Bankers Association; ABA), 농장신용위원회(Farm Credit Council; FCC), 미국모기지보험회사(Mortgage Insurance Companies of America; MICA), 전미중개사협회(National Association of Realtors; NAR), 영국왕립평가사 협회(Royal Institution of Chartered Surveyors; RICS) 등이 있음
제 2 장∙감정평가재단 19
<그림 2-1> 감정평가재단의 구성 TAFAC) : 비영리 기관 및 정부기구의 대표로 구성
- 감정평가재단 후원자 교육위원회 (Education Council of Appraisal Foundation Sponsors; ECAFS) : 후원기관과 감정평가 규제공무원 (AARO)에서 파견 나온 평가관련 교육 전문가로 구성
- 감정평가업 자문위원회 (Industry Advisor Council; IAC) : 비영리기구의 회원사로 구성
- 국제평가 위원회 (International Valuation Council; IVC) : 국제적인 감정 평가업과 이해관계가 있는 영리 및 비영리기구로 구성
(4) 기타
- 이 외에도 감정평가재단은 주 정부의 규제자문위원회(State Regulatory
Advisor Group; SRAG)의 구성을 촉구하고 있는데, 규제자문위원회는 주 정부의 규제 및 감독담당기구들로 구성됨
3. 감정평가재단 이사회의 역할
1) 이사회
(1) 감정평가재단 이사회(BOT)
○ 감정평가재단 이사회의 기본적인 기능은 다음 세 가지임
- 감정평가사 자격이사회(AQB) 및 감정평가 기준이사회(ASB), 감정평가 실 무이사회(APB)의 위원 임명
- 각각 독립적인 이사회인 자격이사회(AQB), 기준이사회(ASB), 실무이사회 (APB)에 대한 안정적인 재정지원과 이를 위한 재원 확보
- 각 이사회 및 자문위원회의 활동에 대한 관리감독
○ 감정평가재단 이사회는 모두 25명으로 구성되며, 이 중 10명은 감정평가재 단의 후원단체 및 자문위원회에서 균형적으로 임명하는 전국을 대표하는 선출직으로 선발됨
(2) 감정평가사 자격이사회 (AQB)
○ 감정평가사 자격이사회는 감정평가재단의 독립된 이사회로서 감정평가재 단 이사회(BOT)가 임명한 5명 이상의 실무평가사로 구성되며 임기는 3년임
○ FIRREA 제11장의 규정에 따라 자격이사회는 주정부 공인평가사(State Certified Appraiser) 또는 주정부 면허평가사(State Licensed Appraiser)의 자격요건과 관련한 신규 감정평가사의 최소 의무교육, 실무연수경험, 기타 기준의 설정, 감정평가사에 대한 재교육 기준설정 업무를 담당함
- 감정평가사의 자격기준을 정의하고, 발표하며, 홍보하는 업무
제 2 장∙감정평가재단 21
- 감정평가사의 자격기준을 각 주정부, 정부기구 및 기타 관련자에게 전파하 는 업무
- 전국 감정평가사 시험위원회의 설치 및 유지 업무 - USPAP에 대한 의무교육 관리 업무
- 전국 USPAP 교육자격증 발급 업무
- 전국 이수과목 승인과정(Course Approval Program; CAP)의 관리업무 등
○ 주 감정평가사 감독기관은 자격이사회에서 제정한 “부동산감정평가사 자 격기준(Real Property Appraiser Qualification Criteria; AQB기준) “을 적용 하여 부동산감정평가사 면허 및 공인요건을 시행함
○ 자격이사회는 1991년에 AQB기준을 채택하여 부동산감정평가사의 유형을 크게 면허 주택평가사(Licensed Residential), 공인 주택평가사(Certified Residential), 공인 일반평가사(Certified General)의 3가지로 분류함 - 1993년부터는 수습평가사(Trainee Appraiser)를 부동산감정평가사의 한
유형에 포함하여 시행하고 있음
○ 자격이사회는 초안 발표 등 일련의 절차를 거쳐 AQB기준을 지속적으로 개 정하고 있음
- 1994년에 AQB기준을 개정하여(1998년부터 시행) 감정평가사 의무교육 및 실무연수 경험 시간을 늘리고, 특히 15시간의 USPAP 과정 또는 이에 상응 하는 과정을 의무적으로 이수하도록 하고 있음
- 2004년의 AQB기준 개정에서는(2008년부터 시행) 의무교육 시간을 늘렸을 뿐만 아니라 부동산감정평가사 유형별로 필수핵심 교육과정을 도입함 - 이때 처음으로 공인 주택평가사와 공인 일반평가사에 대하여 대학수준의
교육과정 이수를 자격조건의 하나로 인정하였음 (종전에는 고등학교 수준 의 교육만을 요구함)
○ 최근에는 감정평가사 자격취득 관련 각종 지침(Guide Notes) 및 해석서 (Interpretations)를 AQB기준에 포함하고 있음8)
- 해석서는 AQB기준을 더욱 명확히 하는 것으로 구속력이 있지만, 지침은 AQB기준 시행과 함께 주 감정평가사 감독기관을 안내하기 위한 것으로 별도의 법적 구속력을 갖고 있지 않음
○ 이수과목 승인과정(Course Approval Program; CAP)은 개별 주에서 자율 적으로 교육 프로그램을 마련할 수 있도록, 교육과정 공급자가 제출하는 감 정평가 교육과정에 대한 승인이 용이하도록 설계되었음
- 2010년 말 현재, 전국에 걸쳐 적용하는 USPAP 교육과정과 동등하다고 자 격이사회가 승인한 CAP 교육과정은 모두 325개이며, 이들 CAP 교육과정 은 감정평가재단 웹사이트(www.appraisalfoundation.org)에 게시함9) - 자격이사회는 승인한 CAP 교육과정을 주 정부 평가사 감독기관 담당자가
검토할 수 있도록 보안상 접근이 제한된 국가적 교육과정 교환 웹사이트 (clearinghouse website)를 제공함
(3) 감정평가 기준이사회 (ASB)
○ 기준이사회 역시 감정평가재단의 독립 이사회로서 감정평가재단 이사회에 서 임명한 6명의 감정평가사(임기 3년)와 의장(임기 1년)으로 구성됨
○ 기준이사회는 부동산, 동산 및 기업평가를 포괄한 실무기준인 USPAP의 제 정, 발전, 해석, 수정하는 역할을 수행함
- 또한 USPAP의 주제, 내용, 실체 및 평가기준과 관련한 질의응답 업무도 담당함
○ 기준이사회는 USPAP의 수정 부분에 대한 의견을 수렴하기 위하여 공개초 안(Exposure Drafts)을 발표하고 전국 각지에서 공개회의를 지속적으로 개 최함
- 이러한 과정을 통하여 기준이사회는 끊임없이 변화하는 시장상황에 부응
8) AQB 기준관련 각종 지침 및 해석서 채택 및 종류는 http://netforum. avectra. com/ 참조 9) 다양한 교육프로그램 정보는 www.appraisalinstitute.org/ 참조
제 2 장∙감정평가재단 23
하고자 하며, 공개회의를 통하여 수정할 필요가 있다고 판단한 사항에 대 해서는 USPAP에 계속적으로 추가 및 보완함
- 현재 적용되고 있는 평가기준은 2009.10.1일에 제공된 USPAP 2010-2011년 판이며, USPAP 2012-2013년판은 2012.1.1일부터 시행됨
○ 감정평가사 자격이사회(AQB)와 감정평가 기준이사회(ASB)는 각각 별도의 독립된 기구이지만, USPAP에 대한 전국 강좌내용, 강사 자격, 강좌의 재승 인 등 일부 영역에 대해서는 공동으로 업무를 추진함
(4) 감정평가 실무이사회(APB)
○ 20I0.7.1일 감정평가재단 이사회(BOT)는 평가시장에서 발생하는 새로운 감 정평가 현안에 대한 감정평가사 규제 및 교육, 자발적인 지침 제정 등의 역 할을 수행하기 위하여 별도의 감정평가 실무이사회(APB)를 설립하였음 - 실무이사회 역시 감정평가재단의 독립 이사회로서 감정평가재단 이사회에
서 임명한 5~7명의 위원(임기 : 8년)으로 구성됨
○ 실무이사회는 특정 주제에 대한 감정평가 서비스 이용자 및 감정평가사를 위하여 감정평가 실무지침을 발행하고 제공하는 역할을 수행함
- 실무이사회는 감정평가사가 가장 시급하게 느끼는 주제에 대해서 권고적 인 성격의 실무지침을 제공함
- 실무이사회는 해당 분야 전문가(Subject Matter Experts; SMEs) 위원단을 활용하여 제시된 주제를 전문적으로 연구 및 분석하게 하고, 그 결과를 일 반에 공개하여 검토를 받은 후에 해당 주제에 관한 한 개 이상의 평가방법 및 기법을 포함하는 지침을 채택함
- 다만, 실무이사회에서 발표하는 실무지침은 평가사에게 권고하는 사항일 뿐 강제하는 의무사항은 아님
2) 자문위원회
(1) 감정평가재단 자문위원회(TAFAC)
○ 감정평가재단 자문위원회는 감정평가재단 이사회(BOT), 자격이사회(AQB), 기준이사회(ASB), 실무이사회(APB)의 주요 현안에 대하여 자문 및 권고하 는 역할을 담당함
○ 감정평가재단 자문위원회는 감정평가사, 감정평가 서비스 이용자, 평가관 련 58개 비영리단체 및 정부기관으로 구성되어 있음
- 감정평가재단 자문위원회는 감정평가 기준 및 감정평가사 자격개발 과정 을 논의하는 자리에 공공부문을 참여시키고 있음
- 감정평가재단 자문위원회는 감정평가사, 주택건설자, 부동산중개인, 금융 기관 규제자, 연방 토지취득기관, 2차 주택저당시장, 민간 주택저당보험업 계 등을 대표하는 조직을 포함하여 다양한 전문성과 직업을 보이고 있 음10)
(2) 감정평가업 자문위원회(IAC)
○ 감정평가업 자문위원회는 감정평가에 관심이 있는 영리단체들에게 감정평 가재단에 대한 조언 및 자문을 제공할 기회를 부여하기 위해 설립함 - 2011년 현재 감정평가업 자문위원회의 회원은 대출기관, 회계법인, 감정평
가회사, 보험회사, 증권회사, 연금기금, 투자은행 및 평가실무에 관심이 있 는 자를 대표하는 44개의 법인 또는 파트너십으로 구성되어 있음11)
10) 2011년 현재 감정평가재단 자문위원회에 속해 있는 58개 회원기관 및 단체에 대한 목록은 http://netforum.avectra.com/ 참조
11) 감정평가업 자문위원회(IAC) 회원은 감정평가재단(TAF)의 활동을 지원하고, 전체적으로 이사회에 최대 2명의 회원을 임명하기 위해 연간 $2,500의 수수료를 지급함 (The Appraisal Foundation, 2010, p.11).
제 2 장∙감정평가재단 25
(3) 국제 평가위원회(IVC)
○ 국제 평가위원회는 감정평가재단 이사회(BOT), 자격이사회(AQB), 기준이 사회(ASB), 실무이사회(APB)에 국제적인 감정평가 관련정보를 제공하기 위하여 설립함
- 국제 평가위원회는 다른 나라의 평가기준 및 평가사 자격결정 기구들과 함께 경험을 공유하기 위하여 포럼 및 상호교류 과정을 제공하고 있음 - 국제 평가위원회는 강력하고 일관성 있는 국가기준 마련을 촉진하기 위하
여 국제평가기준위원회(IVSC), 지역평가기준위원회, 기타 국가의 평가기 준 및 자격위원회 등 19개 기관과 상호교류를 지속하고 있음
제 3 장∙연방의회의 감정평가소위원회 27
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C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 3연방의회의 감정평가 소위원회
미국에서 감정평가 관련업무의 최고기관은 연방의회의 감정평가 소위원회이다. 감정 평가 소위원회는 1898년 FIRREA법 제정 당시 감정평가시장을 연방차원에서 지휘 감 독할 수 있도록 하기 위하여 설치되었다. 제3장에서는 감정평가 소위원회의 역할과 책임, 구성 등을 서술하고자 한다.
1. 감정평가 소위원회의 개요
○ 감정평가 소위원회(Appraisal Subcommittee: ASC)는 FIRREA법 제11장 제 1121절 (4)에서 정의한 바와 같이 연방정부와 관련된 거래 규정에 따라 부 동산평가 절차를 관리․감독하는 최고의 연방기관임
- 감정평가 소위원회는 1989.8.9일 설립되었으며, 연방금융기관 심사위원회 (Federal Financial Institutions Examination Council; FFIEC)의 분과위원 회임
- 2010.7.21일 미국 오바마 대통령의 서명으로 금융개혁법이 통과되면서 ASC의 일반적 책임 및 역할이 더욱 확대됨12)
12) §1103. Functions of Appraisal Subcommittee [12 U.S.C. 3332]
2. 감정평가 소위원회의 책임 및 역할
○ 첫째, (1) 연방정부의 거래와 관련한 감정평가를 수행하는 감정평가사의 전문가 책임 규정을 포함한 인증 및 면허, (2) 감정평가관리회사(AMC) 운 영 및 활동상황의 등록 및 감독에 대하여 각 주에서 설정한 요건을 감시하 는 역할13)
○ 둘째, (1) 해당 관할구역 내의 연방정부 관련 거래에 대한 감정평가 기준, (2) 해당 관할구역 내의 주 공인평가사(State certified appraiser) 및 주 면허 평가사(State licensed appraiser)의 서비스를 요구하는 연방정부 관련 거래 에 대한 결정과 관련하여 연방금융감독기관 및 정리신탁공사(Resolution Trust Corporation; RTC)가 설정한 요건을 감시
○ 셋째, 연방정부와 관련된 거래에서 감정평가를 수행할 자격이 있는 주 공인 평가사 및 주 면허평가사의 전국등록명부(National Registry) 유지
○ 넷째, 전년도에 수행한 업무내용을 감정평가 소위원회에 부여된 기능에 따 라 기술한 연차보고서를 매년 7월 15일 이전에 의회에 제출
- 연차보고서에는 주 평가사 규제당국의 모든 감사결과를 포함한 감정평가 소위원회의 세부 활동내용을 기술하고 있음
○ 다섯째, 감정평가 소위원회는 주 공인평가사 및 주 면허평가사 규제기관의 감독에 따라 등록하거나 또는 연방금융감독기관의 자회사를 운영하는 감정 평가관리회사(AMC)의 국가 등록사항 유지
○ 여섯째, 감정평가 소위원회는 감정평가재단(TAF)의 업무, 절차, 활동 및 조 직구조에 대하여 감시 및 검토
13) 금융개혁법은 감정평가 소위원회(ASC)에게 각 주에서 이를 준수하지 않는 경우 조치를 취할 권한을 부여하고 있음
제 3 장∙연방의회의 감정평가소위원회 29
<그림 3-1> 감정평가재단과 FIRREA 법
3. 감정평가 소위원회 구성
○ 감정평가 소위원회는 5개 금융기관 및 2개 정부조직의 대표 및 대리인으로 구성하며,14) 위원장은 연방금융기관 심사위원회(FFIEC)가 지명함
- 통화감독청(Office of the Comptroller of the Currency; OCC)
- 연방준비제도이사회(Board of Governors of the Federal Reserve System; FRB)
14) 금융개혁법은 감정평가 소위원회(ASC)를 대표하는 회원기관으로서 연방주택금융공사(FHFA)와 금 융소비자보호국(CFPB)을 추가하였음. 연방주택금융공사(FHFA)는 2010년 11월 ASC에 대표기관으 로 지정되었음. 한편 저축기관감독청(OTS)은 2011년 7월 21일 통화감독청(OCC) 및 타 연방금융감독 기관에 주요 업무를 이관하고, 저축기관감독청(OTS)은 업무 이관 90일 이후 폐지하기로 하였음.
(Appraisal Subcommittee, 2010, Annual Report 2010, p.6).
- 연방예금보험공사(Federal Deposit Insurance Corporation; FDIC) - 저축기관 감독청(Office of Thrift Supervision; OTS)15)
- 전국신용조합연합회(National Credit Union Administration; NCUA) - 연방주택금융공사(Federal Housing Finance Agency; FHFA)
- 미국주택․도시개발부(U.S. Department of Housing and Urban Development; HUD)
4. 주 평가사 규제 프로그램 감독
○ 감정평가 소위원회는 FIRREA법 제11장에 따라 자격이사회(AQB)에서 결 정한 부동산평가사 자격기준(AQB Real Property Appraiser Qualification Criteria; AQB기준)과 감정평가 소위원회(ASC)의 정책강령(Policy Statements)을 준수하기 위한 각 주의 인증규제 프로그램(certification regulatory program)을 감시함
○ 일반적으로 감정평가 소위원회의 주 인증규제 프로그램에 대한 준수 여부 의 검토는 다음 세 가지 핵심 요소에 초점을 맞추어 이루어짐
- 첫째, 개정된 FIRREA법 제11장에 기술하고 있는 USPAP 및 AQB기준, 요 건 및 절차에 대한 인식 및 이행
- 둘째, FIRREA법 제11장 관련 기능을 충실히 수행하기 위해 주 규제기관이 충분한 권한을 가지고 있는지 여부
- 셋째, FIRREA법 제11장에 따라 감정평가 기준, 감정평가사 자격 및 감정 평가사 관행에 대한 감독 여부
○ 감정평가 소위원회는 주 규제기관 프로그램을 현장에서 준수하고 있는지를 검토하고, 감정평가사․주 및 연방기관․감정평가 서비스 이용자 등과 긴
15) 저축기관(savings associations; thrift institutions; thrifts)이란 상호저축은행(mutual savings banks) 및 저축 대부조합(savings and loan associations) 등을 지칭함
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밀한 커뮤니케이션을 유지함으로써 이러한 책임을 충족시키고 있으며, 주 프로그램의 감시는 주에 직접 방문조사를 통하여 이루어짐
- 감정평가 소위원회는 각 주의 프로그램에 내재해 있는 문제를 해결하기 위하여 최소 2년마다 각 주에 현장 방문하여 관련규정을 준수하고 있는지 를 검토함
- 전국등록명부(National Registry)상 자격증서 발급비율이 높은 주에 대해 서는16) 감정평가 소위원회 직원이 매년 현장 검토를 수행함17)
- 감정평가 소위원회 정책담당자가 2010년의 경우 34개 주를 현장 방문하였 고, 그 중 26개 주를 대상으로 관련규정의 준수 여부를 검토한 바 있음18)
5. 감정평가재단에 대한 감독
○ 감정평가 소위원회는 감정평가사 자격요건과 감정평가 기준에 대한 입법적 권능이 부여되어 있는 감정평가사 자격이사회(AQB) 및 감정평가 기준이사 회(ASB)를 포함한 감정평가재단(TAF)을 감시․감독함
○ FIRREA 제11장과 관련한 감정평가재단의 활동을 감시․감독하기 위하여 감정평가 소위원회 직원이 감정평가재단 이사회(BOT), 자격이사회(AQB) 및 기준이사회(ASB)에 직접 참석함
- 2010년 설립한 감정평가 실무위원회(APB)에는 감정평가 소위원회의 보조 금이 출연되지 않았지만, 감정평가 소위원회 직원이 실무이사회의 회의에 참석하여 그 책임의 일부를 다함
○ 감정평가 소위원회 직원은 AQB 기준 및 USPAP에 관한 제안서와 최종 공 표문서를 검토․논평함
16) 캘리포니아, 콜로라도, 플로리다, 조지아, 일리노이, 뉴욕, 텍사스, 버지니아 등 8개 주는 전국등록명 부 상 감정평가사 자격인증서 발급 비율이 50% 이상이므로, 연간 기준으로 검토하고 있음 17) Appraisal Subcommittee, 2010, p.13.
18) Appraisal Subcommittee, 2010, p.49.
제 4 장∙주정부의 감정평가사 자격 및 인증제도 33
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C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 4주정부의 감정평가사 자격 및 인증제도
역사적으로 살펴보면 1980년대 말 금융위기가 도래되기 전까지 미국의 감정평가사 자 격제도는 민간부문에 의존하였기에 연방정부나 주정부 차원의 규제가 없었다. 금융위 기를 계기로 각종 감정평가 규제장치를 마련하면서 감정평가 관련 민간자격증을 국가 자격증으로 전환하였다. 제4장은 연방기준의 감정평가사 자격유형과 유형별 자격요 건, 자격시험 실시현황, 감정평가사 등록제도 등을 살펴보고, 끝으로 민간협회의 자격 수여 현황을 살펴보고자 한다.
1. 감정평가 규제와 감정평가사 자격관리
○ 미국의 감정평가 자격제도는 역사적으로 1980년대 말 금융위기가 도래되기 전까지는 민간부문에 의존하였기에 연방정부나 주정부 차원의 규제가 없었 으며, 감정평가 결과에 대한 검증도 제대로 이루어지지 않았음
- 감정평가 관련 전문협회에서 감정평가사 자격증을 자체적으로 수여하였으 며, 독자적인 윤리강령 및 실무기준을 마련하여 소속 회원들이 준수하도록 하였음
○ 그러다가 1980년대 말 미국의 금융위기를 계기로 각종 감정평가 규제장치 를 마련하면서 감정평가 관련 민간자격증을 국가자격증으로 전환하게 됨 - FIRREA법 제11장에 따라 주 정부가 감정평가사 자격 및 활동에 대한 관리 감독기관으로 선정되고, 주 별로 감정평가사 자격취득 요건을 정비하면서
