1) 평가검토의 유형
○ 평가검토의 유형이나 수준은 상황에 따라 다양하게 나타나는데, 평가과제 의 범위와 성격, 의뢰인의 요구, 대상부동산의 복잡성 등에 따라 다음 유형 으로 나누어짐
(1) 행정적 검토와 기술적 검토
○ 행정적 검토는 인수, 매수, 매도와 같이 기업이 의사결정을 함에 있어, 평가 의뢰인이나 사용자가 직무상 행하는 평가검토를 말함
- 행정적 검토는 종종 부합검토(compliance review)라고도 부르는데, 부합검 토는 평가보고서를 검토평가사에게 제출하여 기술적 검토를 받기 이전에 개괄적으로 확인하는 것으로, 평가보고서가 기본조건에 부합되는지, 계산 은 정확한지 등을 개괄적으로 확인하는 것임
- 행정적 검토는 변호사, 회계사, 대부 인수자, 은행조사관, 기업의 의사결정 자 등이 수행하기도 함
o 기술적 검토는 평가보고서의 분석, 의견, 결론의 적절성과 합리성에 대해 자 격 있는 검토평가사가 행하는 전문적인 검토를 의미함
- 부합검토가 있었든 없었든 평가검토 보고서의 결론을 승인, 거절, 또는 수 정할 것인지에 대한 의견을 검토보고서에 작성하여 제출함
(2) 탁상검토와 현장검토
○ 탁상검토(desk review)는 현장조사 없이 사무실에서 완성되는 평가검토로 서 흔히 사무실 검토(office review)라고 함
- 탁상검토는 통상적으로 보고서에서 제시하는 자료 검토에 국한되며, 종종 정형화된 체크리스트를 사용하여 계산의 정확성, 자료의 합리성, 적용방 법의 적절성 등을 체크함
o 현장검토(field review)는 현장조사가 수반되는 보다 복잡하고 높은 수준의 검토임
- 보통 대상부동산이 일정 금액 이상이거나 평가보고서에 어떤 의문이 있을 때 수행하지만, 경우에 따라서는 평가검토자의 개인적 판단에 따라 현장 검토가 선택적으로 행해지기도 함
- 헌장검토에서 검토되는 주된 내용에는 대상부동산의 외관이나 내부조사,
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시장자료의 검증(verification), 추가 자료의 수집, 사용된 소프트웨어의 검 증 등이 포함됨
(3) 사전적 검토와 공식적 검토
○ 사전적 검토(preliminary review)는 평가보고서가 형식, 방법론, 일관성, 합 리성의 측면에서 의뢰인의 요구사항이나 기준을 준수하고 있는지를 검토하 는 것을 지칭함
○ 공식적 검토(formal review)를 어느 수준으로 하느냐는, 수행된 평가의 질 과 완전성에 달려있으며, 공식적 검토자가 대상부동산을 평가검토 하였을 때 이미 적절하게 수행된 평가관련 작업을 반복할 필요는 없음
2) 평가검토의 방법
o 평가검토는 일반적으로 단독검토와 계서검토 두 가지로 세분됨
(1) 단독검토
○ 단독검토(single review) 또는 개별검토(individual review)란 평가보고서 전체를 한 사람 또는 하나의 과정에 의하여 검토하는 것을 의미함 - 검토과정에서 대상부동산을 직접 조사할 수도 있지만, 그러하더라도 여기
에서 가치추계 이외의 사항을 일정 수준 이상 검토하지는 않음 - 주로 소규모 조직, 지방자치단체, 금융기관 등에서 수행함
(2) 계서검토
○ 계서검토 또는 누적검토란 단독검토와 달리 평가보고서 전체나 일부에 대 하여 하나 이상의 전문적인 의견과 몇 가지 상이한 수준의 검토가 행해지
는 방법을 말함
- 보통 대규모 조직이나 중앙정부 등에서 많이 활용함
○ 각 계서는 각기 맡은 부분에 대한 검토를 수행하며, 검토결과를 바탕으로 해당 계서의 결론이나 추천(안)을 작성함
- 계서검토에서는 보통 평가검토의 승인권한을 가지고 있는 계서가 존재하 는데, 다른 계서는 이 계서에 대해 보조적이거나 부수적 역할을 수행
① 복수검토
○ 특정계서에서 두 사람 이상이 각각 수준을 달리하여 검토를 하는 것을 복수 검토(multiple persons review)라고 함
- 복수검토에는 보통 다른 사람의 추천(안)과 검토서류를 최종적으로 확인하 고 검증하는 책임검토자가 최종적인 검토결론을 제시하고 서명함
② 이단계법
○ 검토과정이 한 단계에 그치지 않고 두 단계를 거치는 방법을 이단계법(two step method)이라고 함
- 이단계법은 상급 검토평가사가 있는 기관에서 주로 행하며 이 작업내용을 수석 검토평가사에게 보고하여 재검토 및 최종승인 여부를 결정함
(3) 기타검토
① 시민검토
○ 시민검토(citizen review)는 경우에 따라 전문적인 검토평가사가 아니라 일 반시민이 검토하는 것을 말함
- 미국은 정보공개법(Freedom of Information Act)에 따라 일반시민도 평가 대상과 이해관계가 있을 경우 제한적으로 평가보고서를 접촉할 수 있음
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② 위원회검토
○ 미국에서 연방정부가 부동산을 취득하거나 처분할 경우, 하원의 해당 위원 회에 이를 보고하고 승인받는 절차를 거치는 것을 위원회검토(committee review) 또는 하원검토라 함
3) 검토보고서의 형식
○ 검토보고서의 표준양식은 별도로 없으며, 기업, 정부기관, 금융기관, 규제기 관 마다 검토서식을 별로도 고안하여 사용하고 있으며, 일반적으로 다음 사 항이 검토보고서에 포함되어야 함
- 대상부동산 확인과 평가권익, 평가목적과 평가시점, 평가가치에 대한 정 의, 평가의 전제조건과 가정, 평가보고서의 가치결론, 검토평가사의 의견, 결론, 추천안 등
○ 검토평가사는 정확하고 공정하게 검토보고서를 작성해야 하며, 기밀을 유 지하고, 검토시점(date of review)을 명시하며, 효력발생을 인정하는 관계자 의 서명날인이 있어야 함
- 동시에 서명을 해야하는 상황에서는 검토평가사 및 동시 서명자가 함께 보고서에 대하여 완전한 책임을 짐
o 검토보고서에는 5가지 유형29)이 있음
(1) 동시서명형(signature of concurrence type) : 검토대상 평가기록이 서식 형 보고서를 취하고 있을 때 사용되며, 과거 주택평가에 관한 보고서에 서 이 유형이 많이 이용되었지만 현재는 거의 사용하지 않음
(2) 이의신립형(exception type) : 동시서명형 보다 한 단계 진보된 간략한 서 술형 보고서로서, 불승인 결정 시 한 두 페이지의 메모형식으로 이유나
29) 안정근. 2009. 감정평가이론. 양현사. p689.
추론 등을 기재함
(3) 서식형(form type) : 서식형은 검토과정에 필요한 행동을 서식 형태로 구 분하고, 검토사항을 체크하거나 간단한 진술을 기재하도록 하고 있으며, 다른 말로 체크쉬트형 보고서라고 부르기도 함
(4) 혼합형(combination form type) : 이의신립형과 서식형을 결합한 형태로 서 서식형 보고서를 보완할 수 있는 유연성을 가지면서 현장검토를 수행 할 때 많이 활용함
(5) 서술형 : 평가보고서가 적극적으로 지향하는 형태로서, 부동산평가에 관 련된 중요한 요인들을 단계별로 서술하고 있으며, 평가보고서가 서술형 을 취하고 있거나, 중요한 부동산의 취득 및 처분 시, 또는 보상이나 기 타문제로 당사자 간에 쟁송이 있을 때에 주로 사용함
4) 평가검토의 결정
○ 검토자는 최종적으로 평가보고서를 승인할 것인지 또는 거절할 것인지를 결정해야 함
- 검토자의 결론(reviewer’s conclusion)은 승인, 제한적 승인, 비승인, 불승 인의 네 가지 중 하나의 형태를 취하게 됨
(1) 승인 (approval) : 검토 결과 내용이 사실적 자료에 부합하고 실무기준을 충족시킬 때 승인 또는 승인추천(approval recommended) 판단을 내림 (2) 제한적 승인(qualified approval) : 전체 검토결과 내용 중 일부만이 충족
될 때 내리는 판정임
(3) 비승인(non-approval) : 검토결과 내용이 몇 가지 이유 때문에 정당하고 공정한 시장가치를 시사한다고 보기 어려운 때 내리는 판단으로, 불승인 과는 다른 개념이며 최종결정을 내리기에는 곤란하여 이를 유보한다는 의미로 해석할 수 있음
(4) 불승인(disapproval) : 불승인의 경우 추천 없는 불승인, 추천안을 제시하 는 불승인, 수정과 더불어 내리는 불승인, 평가수수료의 지불만 허용하
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는 불승인 등이 있는데, 불승인을 내린 경우 평가사의 결론을 논박할 수 있으며, 정당한 사유가 있을 때에는 반드시 불승인 판정을 내려야 함
5) 검토평가 수수료
(1) 수수료 결정요인
o 평가검토 수수료(appraisal review fee)에 대한 일반적인 기준은 아직 없으 며, 지역과 대상, 평가검토사의 역량에 달라질 수 있음
o 간단한 서식형 평가의 경우 평가검토 수수료는 고정수수료의 형태로 정해지 지만, 일반적으로 평가검토 수수료는 다음 요인에 따라 결정됨
- 첫째, 평가검토자의 경험과 지식 수준으로, 평가검토사는 통상적으로 감정 평가사와 동등하거나 그 이상의 자격이나 능력을 소지한 사람이어야 함 - 둘째, 검토과제를 수행하는 데 소요되는 시간인데, 보통 서술형 보고서는
하루 반 또는 이틀로 계산되며, 복잡한 부동산이나 상세한 검토를 의뢰자 가 요구할 경우 과제는 일주일 또는 그 이상이 걸릴 수도 있음
- 셋째, 검토업무의 수수료는 각 과제의 난이도 수준에 따라 상이함 - 넷째, 기타 여행비, 조사비, 간접경비 등 부대비용은 현장검토가 추가되는
만큼 높아짐
(2) 수수료의 제시
○ 평가검토 과제를 수락하기 전에, 검토평가사는 먼저 소요비용과 시간을 추 계하여 의뢰인에게 제시하며, 의뢰인은 이것을 바탕으로 어느 수준의 검토 서비스를 요구할 것인지를 결정함 30)
- 비용을 계산하는 서식은 평가검토 수수료를 추계하는 데 매우 유용하며, 이것은 평가과제의 특수한 성격에 따라 변경될 수 있지만 평가검토자가
30) 안정근. 2009. 감정평가이론. 양현사. p.696.
검토작업을 수행하는 근거가 된다는 점에서 중요함
○ 정부기관이나 대규모 금융기관 등은 특정한 검토과제에 적합한 평가검토 업체를 선정하기 위한 사전절차로, 검토업자들에게 제안서(proposal)를 제 출할 것을 요구하기도 함
- 평가검토 제안서에는 시간, 경비, 자격증, 경험 등에 관한 사항과 평가검토 수수료의 산출근거 등이 제시됨
- 평가검토 업체를 선정할 때는 평가검토 수수료를 가장 적게 제안한 업체 가 아니라 수행능력 등 여러 사항을 고려하여 선정하는 것이 관례임