1) 감정평가시장 관리․감독 주체
○ 평가시장에서 일어나는 제반 활동은 크게 정부의 공적기능과 시장의 평가 활동으로 구성될 것임
- 이 중 정부의 공적기능은 공적 및 사적평가 등 평가활동이 시장 안에서 질서를 가지고 일어나도록 지도․감독하는 기능이 될 것임
□ 중앙정부 차원의 감정평가 관리․감독 주체
○ 미국의 경우 감정평가 관련업무의 최고 의사결정기관은 1989년 FIRREA법 제정 당시 설치된 연방의회의 감정평가 소위원회(ASC)로서 연방정부 차원 에서 감정평가업무의 중요성을 충분히 반영하고자 함
- 감정평가 소위원회는 연방준비제도이사회(FRB), 연방예금보험공사(FDIC), 저축기관 감독청(OTS), 전국신용조합연합회(NCUA), 연방주택금융공사 (FHFA) 등 5개 금융기관과 통화감독청(OCC) 및 주택․도시개발부(HUD) 등 2개 정부조직의 대표 및 대리인으로 구성되어 있음
○ 우리의 경우 국토해양부의 부동산평가과에서 감정평가시장의 관리․감독 업무를 전담하고 있는 것과 크게 다른 점이라고 볼 수 있음
○ 감정평가업무는 공평과세의 기반, 보상가격 산정 등 각종 국책사업의 토대, 금융기관의 담보가치 확정 등 금융산업의 안정적 기반, 기타 법원의 쟁송 조정기능 등 일반국민의 재산권 보호와 직결되는 기초업무임
- 이들 특성을 감안할 때 감정평가시장 관리․감독 주체를 현행처럼 운영하 는 것이 타당한지를 검토할 필요가 있을 것으로 보임
- 국세 및 지방세 담당기관, 금융기관 감독기관, 민사 및 형사소송 관련기관 등과 협의 및 조정기능을 보강할 필요가 있을 것으로 판단함
- 금융기관 자체평가 확대와 관련하여 최근 은행연합회와 한국감정평가협회 간에 나타난 갈등 등도 관련부처 및 관련기관 간의 사전 협의 및 조정기능 의 부재에서 비롯되었을 것임
□ 정부정책과 평가시장의 가교역할 담당주체
○ 미국의 경우 평가시장과 평가정책 양쪽의 역할을 수행하는, 즉 공공과 민간 의 가교역할을 담당하는 역할을 감정평가재단(TAF)이 수행하고 있음 - 감정평가재단은 감정평가가 평가사 개인의 이익보다 사회적 공익을 우선
해야 하고, 전문 감정평가 업무에서 공공의 신뢰를 확보하고 그 신뢰성을 제고하기 위하여 감정평가사 자격이사회(AQB)와 감정평가 기준이사회 (ASB) 등 독립된 조직을 설치 운영하고 있음
○ 우리의 경우 감정평가업계의 지도감독 업무는 부동산가격공시법 제41조 및 42조에서 규정하고 있지만, 이들 대부분의 지도감독 업무가 실제로는 한국
제 7 장∙결론: 정책적 시사점 77
감정평가협회 및 한국감정원 등에 위탁하여 관리되고 있음
- 감정평가사의 지도․자격관리 업무는 한국감정평가협회에 위탁하여 시행 하고, 감정평가사가 평가업무 수행과정에서 따라야 하는 감정평가 실무지 침 작성 역시 한국감정평가협회에서 자체적으로 제정하여 운용하였음
○ 감정평가 업무가 국민의 일상생활 및 재산권 보호와 직결되기 때문에 평가 과정이 객관적이면서 공정하게 진행되도록 지도․감독하는 기능이 중요함 - 미국의 감정평가재단은 (1) 1987년 민간부문에서 자발적으로 설립한 민간 의 비영리기구이고, (2) 1989년에 제정된 FIRREA법의 규정에 따라 감정평 가 소위원회(ASC) 산하기관으로 인정되었지만 정부의 공식기구는 아니며, (3) 그렇다고 감정평가사를 회원으로 두는 민간의 이익단체도 아님 - 부동산공시법 등 관련법에서 규정하고 있는 감정평가업과 평가시장의 지
도․감독 업무 대부분을 현행처럼 한국감정평가협회 및 한국감정원 등 평 가시장 참여자에게 위탁하여 관리하는 것이 타당한지를 검토할 필요가 있 을 것으로 보임
2) 감정평가 실무기준
○ 미국은 감정평가 업무에 대한 공공의 신뢰를 확보하고 신뢰성을 제고하기 위하여 감정평가 기준이사회(ASB)에서 감정평가 실무기준(USPAP)을 제정 하고 있음
- 감정평가 실무기준은 무엇보다도 감정평가 과정에서의 윤리성과 전문성을 강조하고, 감정평가가 투명하게 이루어졌다는 것을 보장하기 위하여 감정 평가의 수행절차를 강조하고 있음
○ 우리의 경우 그동안 ｢부동산가격공시법｣과 ｢감정평가에 관한 규칙｣, 그리 고 ｢토지보상법｣과 ｢토지보상법 시행규칙｣에 근거하여 한국감정평가협회 에서 자체적으로 감정평가 지침 등을 제정하여 운용하였음
- 평가지침을 민간 이익단체인 한국감정평가협회가 만들었기 때문에 평가지 침의 법적 지위에 대한 논란이 있어 왔고, 이를 해소하기 위하여 정부는 보상평가 실무지침과 일반평가 실무지침을 통합하여 2011년에 ｢감정평가 실무기준(안)｣을 만들었고, 이 실무기준은 2012년에 확정될 예정임
○ 우리의 ｢감정평가실무기준(안)｣과 미국의 감정평가 실무기준(USPAP)을 직 접 비교하는 것은 나라마다 역사적 배경이 다르기 때문에 한계가 있지만, USPAP에 비하여 우리의 실무기준은 감정평가의 윤리성과 전문성, 평가절 차 등이 지나치게 형식적으로 규정되고 있는 것을 발견할 수 있음31) - 감정평가 업무에 대한 공공의 신뢰성 확보 및 신뢰성 제고를 고려하고 감
정평가 업무의 사회적 공익 측면을 감안하여, 다소 미흡한 현행 감정평가 실무기준을 보강할 필요가 있을 것으로 보임
3) 평가검토제도 도입검토
○ 오늘날 새로운 부동산금융기법의 확대와 부동산활동의 다양성으로 평가과 정과 평가기법이 점점 더 복잡해지고 있는 반면, 경제사회의 발전과 함께 감정평가 결과를 둘러싼 갈등도 증가할 가능성이 큼
○ 미국의 경우 보상평가와 담보평가 결과가 미치는 사회경제적 파장을 고려 하여 관련된 기관에서 평가보고서에 대한 평가검토제를 확대하는 추세임 - 특히 2008년 금융위기의 간접적이지만 본질적인 원인으로 감정평가사의
부실감정이 지적되면서, 평가검토제도의 필요성이 더욱 증가되어, 2010년 7월 금융개혁법(Dodd-Frank Act)을 제정하면서 담보평가에 대한 평가검 토제 시행을 강화한 바 있음32)
○ 우리의 경우, 선진국의 평가관련 제도 대부분이 도입되었지만 평가검토제
31) 부록 참조
32) Appraisal Institute. 2010. Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act
제 7 장∙결론: 정책적 시사점 79
도는 아직 도입되지도 논의되지도 않고 있는 실정임
- 다만, 보상평가와 관련하여 평가사가 속한 감정평가법인에서 자체적으로 평가결과를 심사하고, 한국감정평가협회 산하의 감정평가 심사위원회에 서 다시 심사하며, 보상평가 결과를 통보받은 사업시행자가 자체적으로 평가결과를 한번 더 심사(screen 또는 review)하는 절차만 운영되고 있음 - 그나마 이러한 심사제도는 관련규정 준수 여부만을 대상으로 형식적으로
심사하는 수준에 머물고 있어서, 감정평가사가 수행한 평가보고서에 대한 평가검토(appraisal review)제도와는 다소 거리가 있는 제도임
- 따라서 사회적 변화에 맞는 평가검토제도의 도입, 전문 검토평가사의 양 성, 적절한 평가검토 절차의 정립, 공식적인 평가검토 관리규정의 제정 필 요성을 논의할 때라고 판단함