o 이 연구는 정부정책뿐 아니라 학문적 차원에서도 다음과 같은 측면에서 기 여할 수 있을 것임
□ 감정평가 관련 해외사례 소개
○ 이 연구는 미국의 감정평가 관련조직 및 실무기준에 대한 최근 동향과 현황 을 보여줌으로서 향후 추진될 관련 연구의 기초자료로 활용할 수 있을 것임 - 그동안 해외사례가 간헐적으로 소개되는데 그쳤던 우리의 현실에 일부 보 완자료를 제공함으로서 향후 추진할 관련연구에 기초자료로 활용할 수 있 을 것임
참고문헌 81 R ․ E ․ F ․ E ․ R ․ E ․ N ․ C ․ E
참 고 문 헌
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SUMMARY 83 S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y
SUMMARY
Evolution of Appraisal System in the U.S.A. and its Institutional Base Jung Hee-Nam, Yoo Seon-Jong, Kim Jae-Hwan
The appraisal system of the United States has been gradually organized as the federal government intervened in order to cope with the problems of the appraisal market, which has been forming and developing autonomously in the private sector. Unlike Korea, which has been dealing public-purposed appraisal such as compensation appraisal with relative importance, the appraisal system of the US has primarily been developing centered around the issues of mortgage evaluation and mortgage fraud. This research is prepared to examine how the appraisal system of the US has been developing and with what structure it is being operated at present.
In the introduction part, with what process the appraisal system of the US has gone through to reach its present state is described. One of the organizations that plays a central role in the appraisal system of the US is The Appraisal Foundation (TAF). Initially, TAF, which was established voluntarily in 1987 in the private sector, has carried out the role of both appraisal market and appraisal policy; in other words, it is in charge of being the bridge between the public and private sectors.
In Chapter 2, the organization and tasks of the TAF are inspected.
The highest decision-making organization in the US regarding appraisal issues is the Appraisal Subcommittee (ASC) of the US Congress.
The ASC has been set up in order to supervise the appraisal market at the time at the federal level when the Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989 (FIRREA) was enacted in 1989.
In Chapter 3, the role, responsibility, and organization of the ASC have been discussed.
Historically, the appraisal system of the US had relied on the private sector until the financial crisis arrived in the late 1980s; therefore, there were no regulations on the federal or state government level. Due to the financial crisis, as various regulatory systems had been prepared, the private appraiser certification was changed over to a public certification. In Chapter 4, the types of appraiser qualification and qualification requirements per type, the implementation situation of the qualification examination, appraiser registering system, etc. are examined, and lastly the qualification system of private associations has been discussed.
The US is enhancing the social trust on the appraisal industry and thus preparing the Uniform Standard of Professional Appraisal Practice (USPAP) in order to conduct appraisal work with expertise and independence. In the case of Korea, the draft of Korean Valuation Standards, which is similar to the USPAP, was prepared in 2011, and it is scheduled to be determined in 2012. In Chapter 5, the background of enacting the USPAP, the objectives and range of the USPAP, and the structure and main content of the USPAP are investigated.
As real estate activities and real estate financing techniques are diversified, appraisal review becomes more important to protect the stakeholder’s interests, such as in compensation appraisal and collateral appraisal. Chapter 6 introduced appraisal review system of the U.S., including the function of appraisal review, ethics and qualification of appraisal reviewer, and its operation status.
SUMMARY 85
The final chapter presents the practical and academic implications of this research, along with the possible avenues for future studies.
In the Appendix, ethics rules of American USPAP are translated and those of Korean Valuation Standard are included to compare each other, since ethics rules are key elements in obtaining social trust on appraisal.
￭key words _ appraisal system of the US, The Appraisal Foundation (TAF), Appraisal Subcommittee (ASC), Uniform Standard of Professional Appraisal Practice (USPAP), Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989 (FIRREA)
부록: 미국과 한국의 감정평가 윤리기준 87 A ․ P ․ P ․ E ․ N ․ D ․ I ․ X
부 록 : 미국과 한국의 감정평가 윤리기준
이 장에서는 미국과 한국의 감정평가 실무기준 중에서 윤리기준을 수록한 것이다. 이 를 위하여 미국 USPAP의 규칙(rules) 부문을 번역하여 수록하였다. 이들 규칙은 윤리 규칙, 능력 규칙, 업무범위 규칙, 그리고 관할권 예외규칙으로 구성되어 있다.
1. 미국 감정평가 실무기준의 윤리기준
1) 윤리 규칙
1.1. 평가사는 최고 수준의 직업윤리를 준수함으로서 평가업무에 내재한 공 공의 신뢰를 증진시키고 보존하여야 한다.
1.2. 평가사는 관련 법률 및 규정에서 규정하거나 의뢰인 및 의도된 사용자 와 합의할 경우에는 통일전문평가 실무기준(USPAP)을 준수하여야 한다. 이 조건 외에, 모든 개별 평가사는 평가사로서 평가업무를 수행하고 있다는 것을 어느 때 든지 반듯이 표시하여야 한다.
코멘트: 이 규칙은 개별 평가사의 개인적인 의무와 책임을 규정한다.
USPAP에 부합하지 않는 방식으로 평가업무를 수행하는 집단이나 조직 에 고용된 개별 평가사는 USPAP 규정을 준수할 수 있는 상황이 될 수
있도록 적절한 조치를 취하여야 한다.
윤리규칙은 다음의 4가지, 즉 평가행위(conduct), 평가관리(management), 비밀유지(confidentiality) 및 기록유지(record keeping) 부문으로 세분된 다. 이 중 평가행위, 평가관리, 비밀유지 규칙은 모든 평가업무에 적용 되며, 기록유지 규칙은 평가기준 1에서 평가기준 10에 따라 수행한 평 가업무에만 적용된다.
1.3. 평가행위 윤리규칙
1.3.1 평가사는 공정성, 객관성, 독립성을 갖고서 평가업무를 수행하여야 하 며, 개인의 이익에 따라 평가업무를 수행하여서는 아니 된다.
1.3.2 평가사는 다음 행위를 하여서는 아니 된다:
- 편견을 갖고서 평가업무를 수행하는 것
- 어떤 한 당사자나 쟁점의 이익 또는 이유를 옹호하는 것
- 미리 정해진 의견이나 결론의 보고서를 포함하는 평가업무를 수락하는 것 - 평가업무 외의 가격추계 서비스를 수행할 때 평가사의 역할을 잘못 표시
하는 것
- 오도(誤導)하거나 속이려는 의도를 가지고 평가결과를 전달하는 것 - 오도하거나 속이려 한다는 것을 알면서도 평가사가 평가보고서를 사용 및
전달하는 것
- 오도하거나 속이려는 평가보고서를 고용인이나 다른 사람이 전달하려는 것을 알고 있으면서도 허용하는 것
- 인종, 피부색, 종교, 국적, 성별, 결혼 유무, 가족 관계, 나이, 공공지원 저소 득 대상자, 장애자 등과 같은 특성과 관련하여 입증되지 않은 결론, 또는 이들 특성이 평가가치를 최대로 하는데 필요하다는 입증되지 않은 결론을
부록: 미국과 한국의 감정평가 윤리기준 89
사용하거나 평가근거로 활용하는 것 - 범죄 행위에 연루되는 것
- 지극히 태만한 방법으로 평가업무를 수행하는 것
코멘트: 평가기준(1-1, 3-1, 4-1, 6-1, 7-1, 9-1)은 “평가사가 부주의하고 태만한 방법으로 평가업무를 수행하여서는 안 된다”는 사항을 규정하 고 있다. 위의 요구사항은 평가업무에 태만한 평가사를 다루는 항목으 로서, 이러한 행위는 평가행위 윤리규칙을 위반하는 일이다.
1.3.3. 다음 사항을 평가업무를 수락하기 전에 이미 알고 있었거나 또는 다음 사항이 평가업무를 수행되는 도중 어느 때든지 드러난 경우에는, 평가사는 평가 의뢰인과 보고서 확인란에 이를 공개하여야 한다.
- 평가대상 물건 또는 당사자에 대하여 현재 또는 미래 시점에서 이해관계 가 있는 경우
- 평가사의 자격으로 평가업무를 수락하려는 시점에서 3년 전에 해당 물건 에 대한 평가 서비스를 수행한 적이 있는 경우
코멘트: 평가사와 의뢰인이 그 사실을 기밀로 하기로 동의한 경우를 제 외하고는, 평가사가 이전에 해당 물건을 감정평가 했다는 사실을 밝히 는 것이 가능하다. 그렇지만 만약 평가사가 자신이 해당 물건을 이전에 감정평가 했다는 사실을 공개하지 않기로 고객과 합의한 경우에는, 평 가사는 해당 물건에 대한 감정평가 업무 수탁을 3년 이내에는 거부하여 야 한다.
1.4 평가관리 윤리규칙
1.4.1 평가사는 평가업무 수탁 댓가로 금품 및 수수료(commission)를 지불했
거나 상당한 가치가 있는 물건을 기부한 경우에는 그 사실을 밝혀야 한다.
코멘트: 이 사실에 대한 공개는 평가결과가 담긴 평가인증서 또는 제 출된 평가보고서 안에 명시되어야 한다. 다만 지불한 금액에 대한 공개 는 하지 않아도 된다. 평가업무를 수행하는 조직이나 집단 안에서 영업 활동을 위하여 채용한 기업내 고용인에게 지급한 급여는 공개하지 않 아도 된다.
1.4.2 평가사는 다음 사항에 해당하는 경우에는 평가업무를 수락하거나 평가 업무 수탁에 대해 보상을 받아서는 아니 된다.
1. 미리 결정된 결과(예컨대 평가가격)에 대한 평가보고
2. 의뢰인에 유리한 방향으로 업무 결과가 나타나게 하려는 경우 3. 가액에 대한 의견서
4. 약정한 결과(예컨대 대출금에 상응하거나 세금 감면)를 달성하려는 경우 5. 평가사의 평가의견에 직접 관련되거나 평가업무의 목적과 관련하여 부차
적인 일들이 발생하는 경우
1.4.3. 평가사는 허위, 오도, 또는 과장의 방법으로 평가업무를 광고하거나 홍 보해서는 아니 된다.
1.4.4. 평가사는 감정평가 업무, 평가보고서 검토업무, 평가자문 업무 수행과 정에서 USPAP가 부과하는 책임을 인식 및 받아들인다는 것을 확인할 수 있도록 자신이 직접 서명하거나 자기 서명의 사용을 허락하여야 한다 (평가기준 2-3, 3-6, 5-3, 6-9, 8-3, 및 10-3 참조). 평가사는 평가업무 건별로 자기 서명의 사용권한을 부여할 수 있다.
1.4.5. 평가사는 동의 없이 다른 평가사의 서명을 사용하여서는 아니 된다.
부록: 미국과 한국의 감정평가 윤리기준 91
코멘트: 평가사는 자신의 서명이 무단으로 사용되는 것을 방지하기 위 하여 적절한 주의를 기울여야 한다. 적절한 주의를 한 평가사는 자기 서명을 인증없이 사용한 경우에 책임을 지지 않는다.
1.5. 기밀유지 윤리규칙
1.5.1 평가사는 평가사와 의뢰인 간 관계의 기밀을 보호하여야 한다.
1.5.2. 평가사는 (의뢰인의) 기밀정보 사용과 업무 결과의 소통 과정에서 의뢰 인의 정당한 이익을 위하여 성실히 임하여야 한다.
1.5.3. 평가사는 평가업무와 관련하여 모든 기밀유지 및 개인정보 법률과 규 정을 인식하고 준수하여야 한다.33)
1.5.4. 평가사는 (1) 기밀 정보 또는 (2) 평가결과를 다음 사람 외에는 공개하 여서는 아니 된다.
- 의뢰인
- 고객이 특별히 인증한 사람 - 주정부의 평가사 규제 및 감독기관 - 관련 법률에 따라 인증된 제3자
- 해당 법률이나 규정에 위반하지 않는 경우에 한하여, 적합하게 인증된 평 가보고서 검토위원회의 동료
33) 1999년 Gramm-Leach-Bliley 법이 통과됨에 따라, 다양한 기관에서 개인정보 보호 규정을 채택했다.
이러한 규정은 소비자가 “금융활동과 긴밀히 연결되어 있거나 평상시의 금융거래와 관련하여” 금융 활동에 관련된 사람에게 제공하는 정보의 보호에 초점을 두고 있다. 여기에서 말하는 금융활동에는
“부동산 및 동산의 평가업무”가 포함되는 것으로 간주된다. (인용문은 연방통상위원회, 소비자 재무 정보 개인정보 보호규정, 최종 규칙, 16 CFR Part 313을 인용한 것이다.)