○ 미국의 감정평가 자격제도는 역사적으로 1980년대 말 금융위기가 도래되기 전까지는 민간부문에 의존하였기에 연방정부나 주정부 차원의 규제가 없었 으며, 감정평가 결과에 대한 검증도 제대로 이루어지지 않았음
- 감정평가 관련 전문협회에서 감정평가사 자격증을 자체적으로 수여하였으 며, 독자적인 윤리강령 및 실무기준을 마련하여 소속 회원들이 준수하도록 하였음
○ 그러다가 1980년대 말 미국의 금융위기를 계기로 각종 감정평가 규제장치 를 마련하면서 감정평가 관련 민간자격증을 국가자격증으로 전환하게 됨 - FIRREA법 제11장에 따라 주 정부가 감정평가사 자격 및 활동에 대한 관리 감독기관으로 선정되고, 주 별로 감정평가사 자격취득 요건을 정비하면서
1992.12.31일부터 강제규정으로 정착함
- 연방 관련 거래에 수반되는 부동산 평가는 반드시 주에서 정하는 자격증 을 소지한 감정평가사만 맡을 수 있도록 함으로써, 평가대상부동산이 있는 주에서 공인 평가사자격증을 취득하지 않으면 그 주에서 평가업무를 수행 할 수 없도록 하였음
- 주 정부는 산하에 주정부 평가사감독기관(State Appraiser Regulatory Agency)을 두고, 감정평가사에 대한 독자적인 징계기준을 마련하며, 평가 업무는 연방정부에서 정한 USPAP에 따라 수행하도록 규정하고 있음
○ 감정평가사 자격을 규제하고 있는 주별 근거법령은 다음 표와 같이 세 가지 형태로 나눌 수 있으며, 감정평가사는 이러한 연방정부 관련 거래에 수반되 는 부동산의 감정평가를 수행하고자 하는 경우, 주의 규제 관할권에 따라 공인 또는 면허 감정평가사가 되는 것을 선택할 수 있음
- 첫째, 필수(Mandatory; Man) 형태로, 이는 부동산 가치에 대한 의견을 개 진하는 모든 서비스에 필요한 공인/면허 감정평가사를 의미함
- 둘째, 연방정부와 관련된 거래에 대해서는 필수(Mandatory for Federally Related Transactions; M/FRT)인 형태로, 이는 모든 연방정부 관련 거래 및 연방 법률이 이러한 감정평가사의 서비스를 요구할 때 부동산 감정평 가 업무를 수행하기 위해 필요한 공인/면허 감정평가사를 의미함 - 셋째, 자발적(Voluntary; Vol)인 형태로, 공인/면허 감정평가사가 감정평
가 업무를 수행할 때 별다른 조건을 요구하지 않는 것을 의미함
○ 2011년 현재 대부분의 주에서는 감정평가사 자격요건을 필수형태(Man., 또 는 M/FRT)로 규정하고 있음
- 자발적인 형태로 운영하고 있는 주는 알라스카, 오클라호마, 아이와 등 6 개 주에 불과함
제 4 장∙주정부의 감정평가사 자격 및 인증제도 35
주 법률 형태 주 법률 형태
Alabama Man. Montana M/FRT
Alaska Vol. Nebraska Man.
Arizona Man. Nevada Man.
Arkansas M/FRT New Hampshire M/FRT
California M/FRT New Jersey Man.
Colorado M/FRT New Mexico Man.
Common Wealth of the
Northern Mariana Islands Man. New York M/FRT
Connecticut Man. North Carolina Man.
Delaware Man. North Dakota Vol.
District of Columbia Man. Ohio M/FRT
Florida Man. Oklahoma Vol.
Georgia M/FRT Oregon Man.
Guam Man. Pennsylvania Man.
Hawaii M/FRT Puerto Rico Man.
Idaho Man. Rhode Island Man.
Illinois Man. South Carolina Man.
Indiana Man. South Dakota Man.
Iowa Vol. Tennessee Man.
Kansas M/FRT Texas Man.
Kentucky Vol. U.S. Virgin Islands Man.
Louisiana Man. Utah Man.
Maine Man. Vermont M/FRT
Maryland M/FRT Virginia Man.
Massachusetts Vol. Washington Man.
Michigan Man. West Virginia Man.
Minnesota Man. Wisconsin M/FRT
Mississippi Man. Wyoming Vol.
Missouri Man.
<표 4-1> 주별 감정평가사 자격규제 근거법령의 형태
자료: http://www.asc.gov/. 한국부동산연구원, 해외 감정평가제도 총람, 2011, p.119. 재인용.
○ 감정평가 소위원회는 각 주의 공인/면허 감정평가사의 자격취득과 관련한 관리책임 업무를 부여받고, 각 주가 FIRREA법 제11장의 요건을 준수하도 록 하는 강제권을 갖고 있음
- 실질적으로는 감정평가 소위원회 산하 감정평가재단(TAF)의 독립 이사회 인 자격이사회(AQB)에서 감정평가사 자격제도를 관리하고 있음