상하이의 부동산 개발동향
강창덕∙박성제∙송중회｜미국 University of Southern California 부동산개발 석사과정
배경
현재 중국은 빠른 경제성장과 이에 따른 대규모 부 동산 개발을 경험하고 있다. 그 대표적인 도시가 바로 상하이다. 1990년대 초반부터 상하이에는 화 교 자본과 외국 기업이 진출하고 있으며, 주택, 오 피스, 고급 상점 등 새로운 부동산 개발도 활발하 게 추진되고 있다. 상하이는 세계적으로 주목받는 부동산 시장으로 부상하고 있으며, 세계 각국의 부 동산 투자자, 부동산 개발기업, 그리고 도시정부의 관심도 매우 높다.
이 글은 상하이의 주요 부동산 개발사례에 대한 일종의 현장 보고서다. 먼저 상하이 부동산 시장의 특성과 개발사례를 소개하고, 현장 방문과 관계자 인터뷰에서 얻은 각 개발사례의 특성과 우리에게 주는 주요 시사점을 제시하고자 한다. 이 글이 앞 으로 우리의 새로운 사업기회가 될 중국 부동산 개 발시장에 대한 이해를 넓힐 뿐만 아니라 국내 도시 개발과 부동산 개발에 참고가 되길 기대한다.
상하이 개요와 부동산 시장 특성
현재 상하이는 1,700만 명의 인구가 살고 있으며, 1인당 GDP는 약 5천 달러 정도다. 최근 상하이의 경제는 13% 내외의 성장률을 보이고 있으며 앞으 로 두 자릿수 성장률을 유지할 것으로 전망된다.
상하이 부동산 시장은 다른 자본주의 사회의 시 장과 매우 다르다. 먼저, 토지공급자는 시정부이며 토지매매는 대부분 공개입찰로 한다. 이러한 토지 공급구조에서 시정부는 토지의 공급량을 조절하 고, 조세정책과 금융정책을 통해 부동산 시장을 규 제한다. 부동산 투자 측면을 보면, 1990년대 초반 부터 홍콩, 대만, 싱가포르의 많은 화교자본이 부 동산 개발과 투자에 진출하기 시작했다. 그리고 1990년대 후반부터 JP Morgans, 일본의 모리그룹 등 국제 투자기업의 투자가 많아지고 있으며 2003 년 이후부터는 외국인의 개인투자도 늘고 있다.
부동산 개발은 상하이 부동산 시장의 성장동력 이다. 대규모 개발이 단기간에 시장의 성장을 촉진
한 것이다. 국가단위의 대규모 인프라 개발과 개별 기업단위의 주거용 단지개발이 그 주축이다.
최근 상하이 시정부 부동산 정책의 기본 방향은 투기는 억제하고 실수요에 대하여 적절하게 공급 하겠다는 것이다.1)그동안 추진되어 온 중국 정부 와 상하이의 부동산 정책은 일정한 시장조절 능력 을 가지고 있는 것으로 평가되고 있다. 무엇보다 정부당국이 토지를 실질적으로 소유하고 있다는 점과 강력한 공권력에 의해 토지의 공급과 수요를 조절한다는 점이 특징이다. 그러나 인구유입에 의 한 실수요와 외국 기업의 진출에 의한 외국인 구매 의 증가로 인해 상하이의 부동산 가격은 당분간 상 승할 전망이다.
또한 자생적 개발이라기보다는 대만, 싱가포르, 그리고 홍콩 등 화교자본 및 서양 대기업의 자본과 기술이 공급요인이자 수요요인이라는 점도 특징 이다. 앞으로 더욱 많은 사람, 자본, 기술이 상하이 부동산 시장에 진출할 것으로 예상된다. 그 이유는 아직 중국 부동산 보유에 의한 수익률이 높고, 수 요증가도 여전하기 때문이다. 또한 중국과 상하이 정부가 외국자본에 대하여 유리한 정책을 펴고 있 기도 하다.
상하이의 부동산 개발사례
1. 도시재개발 사례: 신천지 프로젝트
상하이의 대표적인 재개발 프로젝트인 신천지(新 天地, Xintiandi)는 상하이에서 가장 번화한 거리 인 회해중로(淮海中路)의 남쪽에 위치하고 있다.
이 사업은 역사적으로 오래된 석문(石 門,
Shikumen)지역의 물리적 혼잡을 피하고 현대적 건축미를 가미해 재개발한 사례다. 기존의 고유한 건축양식을 받아들이면서 음식점, 상점, 그리고 국 제적 수준의 유흥시설 등 다양한 용도의 시설을 적 절히 혼합하였다.
신천지 프로젝트의 부지가 된 석문은 1860년대 부터 20세기 초까지 실재했던 주거단지다. 이곳의 초기 주택들은 외국 기업에 의하여 건설되었기 때 문에 중국 고유의 양식과 서구의 건축양식이 혼재 했으며, 20세기 초에는 상하이 전체 주거공간의 60%를 차지할 만큼 규모가 큰 주거지였다.
신천지는 크게 남쪽 지역과 북쪽 지역으로 구분 되는데 남쪽 지역에는 현대적인 건축물이 많다.
2002년 중반 2만 5천m2(약 7,560평)의 쇼핑 레저 몰이 문을 연 데 이어 유명 의류점, 장신구점, 고급 식당가, 극장, 그리고 헬스클럽 등이 자리를 잡았 다. 북쪽 지역에는 현대적인 인테리어를 갖춘 고풍 스런 건축물, 장신구 상점과 프랑스, 미국, 독일, 영국, 브라질, 이탈리아, 일본, 대만, 홍콩 등 세계 각국의 음식을 맛볼 수 있는 음식점이 즐비하다.
남쪽과 북쪽의 중간 지점인 흥업로(興業路, Xing Ye Lu)길에는 중국 공산당의 첫 번째 의사당 이 있다. 사회주의 체제를 보여주는 대표적인 건물 주변에 철저한 시장경제원리를 적용한 재개발 프 로젝트가 공존하고 있는 것이다. 이 길을 따라 서 있는 석문 건물은 도시 문화예술의 대표적인 상징 물이다.
신천지 프로젝트가 진행되는 부지의 중심에는 태평교 인공호 공원(太平橋 人工湖 公園, Taipingqiao Lake and Park)이 있는데 그 규모가
1) 재상하이 한국영사관. 2004. 2004년 상반기 경제통상진흥회 발표 자료
4만 4천m2 (약 1만 3,300평)에 이르며, 많은 나무 와 녹지가 있어 좋은 휴식처를 제공한다. 공원 내 에 있는 호수는 상하이 인공호수 중 가장 큰 규모 로서 1만 2천m2(약 3,630평)에 이른다. 호수 안에 있는 두 개의 작은 섬은 독특한 풍경을 연출한다.
매니저 주 루핑(Zhou Luping)은 이 프로젝트의 특징을 다음과 같이 소개하였다. 첫째, 문화예술 분위기를 가진 전통 지역을 새로운 명소로 변화시
켰다는 점이다. 이미 특정한 장소가 가지고 있는 문화예술 분위기를 살리면서 현재 시장수요에 적 합한 주택, 오피스, 상점, 그리고 호텔을 개발하였 다. 둘째, 프로젝트를 구성하고 있는 주택, 오피스, 상점, 그리고 호텔 등의 디자인과 운영에 고급화, 차별화 전략을 채택하였다. 즉, 고급스런 인테리어 는 물론이고 고소득층을 위한 세련된 서비스를 제 공하고 있으며, 비싼 가격을 유지하여 고소득층을 위한 명소로 자리잡았다. 셋째, 이 프로젝트를 진 행하면서 상하이 시정부와 개발기업은 일정한 개 발과 운영방향을 협의하고 그것이 정해지면 긴밀 히 협력하였다. 그것은 곧 현재 중국 경제성장의 초석이 된 중국식 실용주의의 일면을 보여주는 것 이라고 하겠다. 중국 특유의 사회주의와 자본주의 의 절묘한 결합과 조정방식을 잘 볼 수 있다.
2. 토지개발 사례: Shanghai Lianyang 그룹 이 프로젝트는 우리나라의 대표적 신도시인 일산 이나 분당을 연상시킬 정도의 매우 큰 규모다. 택 지개발사업을 하면서 주거지역과 상업지역을 조 성하였고, 단지 안에 학교와 관공서 등을 설립하여 운영하고는 있지만, 주택시장을 주요 목표로 개발
<그림 1> 신천지 프로젝트 배치도 신천지 프로젝트의 호수와 공원
한 사례다. 주택의 경우 서민층을 대상으로 한 아 파트부터 고급아파트까지 다양하게 구성되어 있 다. 다양한 소득층의 다양한 수요를 흡수하여 안정 적으로 운영하기 위한 전략이다. 이러한 전략은 미 국과 유럽 등 선진국에서도 이미 활용하고 있다.
뿐만 아니라 외국인 아파트와 외국인을 위한 학교 가 함께 위치하고 있어 외국인들에게 인기가 매우 높다. 특히 이곳의 아파트들이 한국의 아파트와 유 사하여 외국인 유학생 중 한국 유학생의 수가 매우 많다는 점이 특징이다.
이 프로젝트의 디자인 측면을 보자면 아파트 사 이사이에 호수, 공원과 녹지 등 넓은 오픈 스페이 스를 확보하고 있다는 것이 큰 강점이다. 중국의 경우 미국, 유럽 등 선진국과 마찬가지로 소득수준 이 높아지면서 주거지의 쾌적성이 중시되고 있다.
때문에 최근 건설중인 주요 주택단지의 경우 주민 의 쾌적성을 높일 수 있는 자연환경을 필수 요소로 삼고 있다. 최근 발간된 미국 부동산 전문잡지 Urban Land에서도 이같은 경향을 다룬 바 있다2). 즉 녹지나 정원이 중국 부유층의 전유물이었던 과 거와 달리 경관이나 녹지에 대한 도시 중산층의 선 호가 높아지고 있는 것이다.
프로젝트의 일부는 이미 분양되었지만 일부는 아직 개발중이다. 이미 분양된 아파트의 경우 최근 1년 사이 가격이 2배 이상 올라 아파트의 인기도 를 짐작할 수 있다. 현재 아파트뿐만 아니라 단독 주택을 건설중이며 분양도 낙관적이다.
3. 주택개발 사례: Urban holdings의 Greenhills 주택개발
상하이의 주택가격은 주택의 종류에 따라 연간 47~50%까지 상승하고 있다. 이러한 시장 상황에 서 외국인 소유회사인 Urban Holdings는 고급 단 독주택을 개발하여 왔다. 그 대표적인 사업인 Greenhills 주거단지는 2002년 8월에 1차분이 분 양되었고, 2004년 5월 현재 원래 가격의 두 배로 2 차분을 분양중이다.
접근성이 좋은 지역에서 추진되고 있는 이 프로 젝트 인근에는 140ha(약 42만 3,500평)의 공원과, 같은 규모의 골프장이 있다. 또한 대형할인점 까르 푸, 국제경영학교, 여성과 어린이를 위한 병원, 그 리고 스파 클럽 등이 같은 단지 안에 있어 쇼핑, 레 저, 질병치료, 그리고 교육시설이 단지 입주자의 편의를 돕고 있다.
이 프로젝트는 중국에서 틈새시장(Niche Market)을 찾아 성공한 경우라고 볼 수 있다. 평균 분양가격은 모두 100만 달러 이상이며 달러 환율 과 중국의 소득 수준을 고려할 때 최고급 주택 중 하나다.
주택단지개발 축소모형
2) Stephen Engblom. 2004. “China’s Open Spaces”. 「Urban Land」July 2004. Urban Land Institute. pp74 - 77
이곳의 지리적 위치는 푸동국제공항과 가깝지 만 주요 외국인 회사나 금융기관이 모여 있는 푸쉬 지역과는 지리적으로 떨어져 있어 외국인에게 분 양은 어려울 것으로 보기 쉽다. 그러나 Urban Holdings는 중국 상하이의 향후 발전을 기대하며 투자할 외국인 대표들을 대상으로 과감하게 프로 젝트를 진행하였다. 이 프로젝트는 현재까지 매우 성공적인 분양률(80% 이상)을 보이고 있다.
중국경제의 급성장은 자연스레 심각한 환경오 염문제를 낳았다. 이 프로젝트는 이러한 측면을 고 려하여 쾌적한 주거환경을 위한 주택환기 시스템 을 채택하고 있다. <그림 2>는 외부 공기가 1번부 터 5번까지의 환기과정을 거치면서 정화되는 모습 을 보여준다.
또 이 프로젝트의 가장 큰 특징 중 하나는 다양 한 양식의 주택을 공급한다는 것이다. 이는 중국인 의 서구 디자인 선호 경향을 반영할 뿐만 아니라 상하이에 거주하는 외국인의 수요를 흡수하려는 전략이기도 하다.
4. 캘리포니아식 주택개발 사례:
Ching Chu California Garden
이 프로젝트는 미국 캘리포니아의 주택건축양식 을 적용한 빌라개발이다. 특이한 점은 캘리포니아 의 타운홈(attached town - home) 스타일을 채택하 였다는 것이다. 1995년 완공한 후 분양을 시작하 였으며 총 72개의 빌라로 구성되어 있다. 각 빌라 는 개별 정원과 발코니를 가지고 있으며 빌라의 규 모는 230m2(약 70평)부터 550m2(약 166평)까지 다양하다. 또한 이 빌라는 3개, 4개, 또는 6개의 방 을 가진 빌라로 구분된다. 특히, 서구식 디자인이 특이한데 방은 물론이고 주방, 화장실, 그리고 벽
난로 등이 서구식으로 세심하게 설치되어 있다. 일 부 빌라는 개별 수영장도 가지고 있으며, 빌라 안 의 가구는 갖춘 곳과 갖추지 않은 곳으로 나뉘어 있다.
<그림 3>은 주거 디자인의 특성을 잘 보여준다.
이를 보면 1층, 1.5층, 2층, 3층으로 되어 있다. 공 간 구성은 1층에 거실, 화장실, 그리고 차고가 있 다. 그리고 2층에는 방과 발코니가 있고, 3층에는 방, 화장실, 발코니로 구성되어 있다. 위치는 상하 이국제학교에서 차로 8분 거리, 국내선 공항에서 15분 거리다. 그리고 35분이면 도심에 도착하고 고속도로와 지하철도 가까이 있다. 단지 내 다양한 편의시설도 제공된다.
다른 사례와 마찬가지로 대규모 프로젝트이며 현재 5차 분양을 준비중이다. 흥미로운 것은 이곳 의 주택은 인테리어 없이 분양한다는 점이다. 중국 인들은 자신의 주택을 스스로 꾸미고자 하는 습성 이 있기 때문이다. 분양을 받고 직접 입주하려는 중국인들은 별도로 인테리어업자에게 내부 디자 인을 맡긴다. 이를 위한 비용은 평균적으로 분양가
<그림 2> 주택환기 시스템
주: ① 공기 유입구 ② 위생 배기구 ③ 욕실 배기구 ④ 통풍기
⑤ 공기 배기구
④
⑤
①
①
①
②
②
②
③
③
③
의 10�20% 정도라고 한다.
이 주택의 분양은 매우 성공적이다. 물론 중국 의 주택시장 상황이 다소 유동적이어서 앞으로 추 가 분양에 대한 성공을 단언하기 어렵지만 아시아, 특히 중국인들에게 흔하지 않은 서구식 주거 디자 인이기 때문에 앞으로도 인기가 있을 것이라는 전 망이다.
5. 복합개발사례: Plaza 66
Plaza 66은 상하이의 대표적인 복합개발 사례다.
상하이에서 두 번째로 높은 이 빌딩은 2001년 완 성되었으며, 오피스와 명품점으로 구성되어 있다.
전체 높이는 66층(총 288m)이며 총 건물면적은 30만m2(약 9만 750 평)다. 이 가운데 백화점이 약 5만 9천m2(약 1만 7,850 평), 오피스가 약 13만 9천m2(약 4만 2,050 평)이다. 또한 뉴욕컨설팅협 회와 콘크리트 산업협회의 상을 받을 정도로 유명 세를 타고 있다. 두 개의 고층빌딩으로 구성된
Plaza 66의 하나는 명품점이 모여 있는 유통 중심 지로 사용되고 있으며, 다른 하나는 여러 다국적 기업이 오피스로 사용하고 있다.
상하이에 Plaza 66이라는 복합용도 부동산을 만들고 운영하고 있는지에 대해 관계자들은 부동 산의 네 가지 유형, 주택, 사무실, 상업유통점, 그 리고 산업용 부동산 가운데 주택이 가장 모방하기 쉽다는 점을 지적하였다. 주택은 거주자들의 다양 한 수요와 급변하는 유행을 반영하기보다는 좋은 입지와 주거에 필요한 일정한 요소를 갖추면 성공 할 수 있는 부동산이다. 사무실이나 산업용 시설의 경우도 입지선정, 건설, 그리고 디자인이 비교적 단순하다. 그러나 상업유통점의 경우 급변하는 소 비자의 취향을 반영해야 하고, 그 때문에 남이 모 방할 수 없는 독특한 특성이 필요하다. 이것은 다 른 유통점과 차별화된 특성을 만들어야 한다는 어 려움이 있지만, 일단 차별화에 성공하면 다른 유통 점의 진입을 막는 효과가 있음을 말한다.
<그림 3> 캘리포니아 가든 평면도
주: 좌로부터 1층, 1.5층, 2층, 3층 평면도임
상하이 부동산 시장의 시사점
상하이의 경우 주택, 사무실, 쇼핑 관련 부동산에 대한 개발과 투자가 활발하다. 때문에 현재 크게 이슈가 되고 있는 것은 고급 주택의 과잉개발과 투 기문제다. 또한 아직 중국 부동산 시장의 성숙도는 서구 국가에 비하여 낮은 상태이기 때문에 외국 투 자가들에게 많은 시사점을 주고 있다.
특히 중요한 점은 중국의 부동산 시장은 서구와 완전히 다른 형태의 시장이라는 것이다. 즉, 서구 식 투자와 개발 접근법을 곧장 중국시장에 적용하 기 어렵다. 예를 들어 현재 중국 상하이의 부동산 개발사업은 내부수익률(Internal Rate of Return:
IRR)이 마이너스라고 하더라도 시장에 대한 조기 진입과 개발 실적을 높이려는 투자회사와 개발회 사는 사업을 시작한다. 결국 이것은 장기적 안목과 사업성 이외의 다른 관련 요소에 대한 기대를 가지 고 투자와 개발이 이루어짐을 의미한다. 정교하고 과학적인 서구식 분석법은 아직 중국 시장에 적용 하기 어렵다.
결국 보편적이고 일반적인 투자와 개발분석기 법은 중국시장에서 실효성을 상실하기 쉽다. 따라 서 중국에 진출하려는 투자와 개발 관련 기업은 중 국의 고유한 사업관행과 문화에 대한 이해가 필수 적이다. 이러한 부분에 대한 논의는 부동산 개발과 투자의 세계화 추세 속에서 점차 해당 국가 혹은 지역에 대한 문화적 이해가 중요하다는 미국 부동 산 학계의 움직임과 상통한다. 부동산 시장의 움직 임과 수익률 등의 경제적 성과는 단순히 경제적 합 리성에 근거한 것이 아니라 이를 포함한 고유의 문 화적 합리성에 달려 있는 것이다.
맺음말
우리와 상황이 다른 사례를 보는 것은 우리의 향후 계획과 발전을 위해 좋은 참고가 된다. 사례의 성 공요인과 차별성은 우리의 아이디어를 자극하여 보다 나은 대안을 모색할 수 있는 기회를 주기 때 문이다. 5개의 특색 있는 부동산 개발현장은 다음 과 같은 시사점을 남겨준다.
첫째, 민관의 협력방식 또는 조정방식이다. 중 국은 사회주의와 자본주의가 혼합된 체제다. 때문 에 이 체제는 많은 모순과 갈등을 가지고 있다. 하 지만 상하이의 부동산 개발사례는 정부와 민간이 일정한 합의방식에 의하여 경제적 이익을 추구하 고 있음을 보여준다. 정부와 민간이 접근방식과 추 구하는 바는 서로 다르지만 경제적 이익이라는 목 표하에 서로 역할을 나누고 협력하는 방식은 우리 에게도 절실히 필요한 부분이다.
둘째, 상하이 부동산 개발기업은 시장수요를 철 저하게 분석하고 그들의 사업에 반영한다. 특히, 고급 부동산 개발에 세련되고 예술적인 디자인을
Plaza 66
활용하고 있으며, 쾌적성에 대한 배려가 많다는 것 이 앞에서 본 사례의 공통점이다. 보다 많은 수익 을 보장하는 고급 부동산의 경우 차별성이 중요하 며, 고급 부동산의 수요자는 문화예술에 대한 의식 과 녹지 등 쾌적성에 대한 선호가 높다. 이는 앞으 로 중산층을 위한 부동산 개발에 활용할 수 있는 전략이다.
셋째, 틈새시장에 대한 예측능력이 중요하다.
상하이의 일반인이 아닌 외국인 혹은 상하이의 부 유층을 대상으로 한 고가주택과 고급 백화점 등의 부동산 개발이 성공하고 있다는 점이다. 이를 위해 상하이 부동산 개발기업은 시장의 흐름을 미리 읽 고, 미국 캘리포니아 주택이나 유럽풍 고급주택의 디자인을 도입하고 있다. 통상 중국은 도시의 인구 밀도가 높아 고층 아파트 일변도의 개발을 예상하 지만 단독주택의 고급화와 차별화, 주거단지와 오 피스, 그리고 쇼핑센터의 복합개발, 다양한 편의시 설 제공, 좋은 학군조성 등으로 성공을 거두고 있 다. 이러한 전략은 우리의 국내 또는 해외 부동산 개발에 적극 활용할 필요가 있다.
넷째, 가격과 서비스의 차별화 전략이다. 신천 지 프로젝트의 경우 오피스를 임대할 때 주변의 시 세보다 높은 임대료를 유지하였다. 당시 사스 (SARS)의 영향으로 임대에 큰 타격이 예상되었지 만 입주기업에게 주변 여건, 호텔, 그리고 공원 등 상하이에서 최고급 입지를 갖춘 복합개발임을 알 려 적정수준의 오피스 임대료를 받을 수 있었다.
또한 신천지 프로젝트의 식당은 중국 일반 레스토 랑의 세 배 이상에 이르는 음식값을 고수하여 외국 인 또는 상하이 부유층만이 다닐 수 있는 명소를 조성하였다. 음식점의 경우도 담당 이사나 사장급 임원들이 유럽이나 미국 등의 유명하고 맛있는 집
을 직접 찾아가 유치했으며 음식점의 다양성도 갖 추었다. 결국 높은 구매력을 가진 고객을 흡수하려 면 차별화와 고급화가 필수적이다.
다섯째, 상하이의 부동산 투자자와 개발기업은 주로 대만, 홍콩, 싱가포르 등에서 온 중국계라는 점이다. 이들은 중국 특유의 문화를 이해하고 있으 며, 언어와 사업관행에 대한 어려움은 매우 적다.
때문에 중국계 이외의 투자자나 개발기업은 상하 이 부동산 시장진출에 많은 준비가 필요하다. 즉 중국 문화에 대한 인식을 높이는 것뿐만 아니라 기 존의 중국계 투자자나 개발기업과의 연계방안을 찾아야 한다.
여섯째, 상하이 부동산 시장은 규모가 크고 수 요가 다양하기 때문에 틈새시장도 큰 편이다. 따라 서 대기업, 중소기업, 그리고 개인 사업자는 각기 적절한 시장을 포착하고 이에 적합한 진출전략을 마련하여야 한다. 대기업의 경우 브랜드 마케팅이 효과적이다. 중국인에게 우리 대기업의 브랜드를 인식시키게 되면, 부동산 투자나 개발에 진출할 경 우에도 긍정적인 효과를 얻을 수 있을 것이다. 그 리고 부동산 관련 중소기업과 개인 사업자의 경우 현지 사정에 대한 정확한 분석과 현지 사업 관계자 에 대한 연계를 토대로 사업기회를 얻을 수 있을 것이다.
끝으로, 여기서 살펴 본 여러 부동산 개발사례 는 상하이 부동산 개발에 대한 모든 측면을 보여 주는 것은 아니다. 다만 대표적이거나 독특한 사 례를 살펴보면서 의미 있는 시사점을 찾아보고자 하였다. 여기서 얻은 시사점이 국내 도시개발과 해외 부동산 개발에 활용되고 더 나아가 대중국 투자 활성화를 위한 대안을 찾는 데 밑거름이 되 길 기대한다.
