의 3분의 2 이상을 차지하는 중요한 자산으로 자리매 김하고 있으며, 미국 등 선진국에서는 부동산산업이 FIRE(Finance, Insurance, Real Estate)산업의 하나로서 고부가가치 서비스산업으로 인식되고 있다.
우리나라의 경우에도 GDP에서 차지하는 부동산분야의 부가가치 비중이 2014년의 경우 8.0%에 달하고 있으며, 부 동산자산의 규모도 1경 149조 원으로서 전체 순자본스톡의 91%를 차지하고 있다. 하지만 그동안의 부동산정책은 투기 억제 및 공급확대 정책에 중점을 두어 왔으며, 부동산산업에 대한 국민경제적 비중이나 중요성에 대해 정부 차원에서 또 는 학계 및 산업계의 연구나 논의가 이루어진 것은 매우 최 근의 일이다. 그 결과 우리 부동산산업은 국민경제적 위상에 도 불구하고 다른 산업과 비교해서 제대로 발전하지 못하여 왔다고 할 수 있으며, 부동산산업이 전체 산업에서 차지하는 경제적 또는 산업적 위상은 정체되거나 하락하여 왔다. 예 를 들어, 부동산분야의 GDP 대비 부가가치 비중은 2000년 에 9.4%였으나, 2003년에는 8.7%, 2014년에는 8.0% 수준 까지 하락하였다. 세계 투입산출 자료(World Input-Output Database: WIOD)에 따르면, 우리나라의 부동산산업 대비 부가가치 비중은 2011년 기준으로 조사대상 29개 국가 중 25위로 매우 낮은 수준이다. 1위인 프랑스가 14.4%, 2위인 일본이 12.8%인데 비해 우리의 경우에는 7.0% 수준이다.
특히 우리나라에서 부동산산업은 투기, 복덕방, 기획부 동산 등 부정적인 이미지로 인식되고 있으며, 국민들의 신 뢰도나 투명성도 그리 높은 수준이라고 할 수 없다. JLL이 발표한 2014년도 국제 부동산투명성지수는 102개 국가 중
부동산 서비스산업, 고부가가치
산업으로 업그레이드 1)
어명소│국토교통부 토지정책과장 (myeongso@korea.kr)
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1) 이 글은 2016년 2월에 발표된 국토교통부의 ‘부동산 서비스산업 발전방안’을 토대로 작성되었음.
특집 부동산 서비스산업의 새로운 방향
43위로 매우 낮은 수준을 보이고 있다. 산업구조도 93%에 달하는 부동산기업들이 10인 미만의 영세한 구조이며, 100 대 글로벌 부동산기업도 전무한 실정이다. 서비스의 내용 도 중개, 감정평가 등 개별 서비스 위주로 제공하고 있어 부동산종합서비스, 임대관리, 부동산금융 등 선진적이고 전문적인 서비스분야의 발달이 낮은 실정이다. 서민들에게 는 전 재산이나 다름없는 주택을 거래하면서 사기나 거래 사고를 방지할 수 있는 보증, 보험제도 등도 발달되지 않거 나 제대로 갖추어져 있지 않아 부동산거래 과정에서 위험 이 높고 관련된 분쟁도 많이 발생하고 있는 실정이다.
수립배경
우리나라의 부동산 서비스산업은 발전이 더디고 신뢰도 도 낮은 수준이지만, 부동산산업을 둘러싼 여건이 급변하 고 있다. 또한 최근 들어 고도성장 시대를 지나 성숙기에
접어든 우리 경제의 새로운 성장동력으로서 내수시장에서 차지하는 비중이 큰 부동산 서비스산업의 중요성이 증대 되고 있다. 역으로 생각하면, 금융이나 보험 등 다른 업종 에 비해 아직까지 영세하고 덜 발달된 산업구조에서 선진 화 및 고도화를 통해 얻을 것이 많다는 얘기가 될 것이다.
또한 부동산시장을 둘러싼 환경변화도 근본적인 패러다 임의 변화를 요구하고 있다. 과거에는 부동산을 공급하기만 하면 짧은 시간에 자본이득(capital gain)의 확보가 가능했다 면, 저금리의 장기화와 부동산시장이 성숙기에 접어든 상황 에서는 장기적 관점의 사업모델이 필수적이 되었으며, 시설 관리(FM), 임대·관리(PM)나 종합적인 부가서비스를 제공 할 수 있는 자산관리(AM) 등 전문적인 서비스의 수요가 커 질 것으로 전망되고 있다. 즉, 부동산시장은 더 이상 짓기만 하면 팔린다던 공급자 위주 시장이 아니라, 소비자의 다양한 요구를 충족해야만 살아남을 수 있는 수요자 중심 시대로 바 뀌고 있다. 앞으로 주택보급률도 현재의 105%에서 110%대 로 높아지고, 저금리 추세도 지속될 것으로 예상되고 있어 부동산의 효율적 활용 및 임대부동산 등에 대한 수요가 증가 하고, 종전의 개발수요는 감소하는 반면, 임대, 유통, 관리, 리모델링 분야의 중요성이 더욱 커질 것으로 전망되고 있다.
국토교통부에서는 이러한 시대적 요구 및 환경변화와 부동산산업 생태계의 변화를 고려하여 부동산 서비스산업 의 미래 발전전략을 고민하여 왔으며, 지난 한 해 동안 학 계, 업계 전문가 등과 함께 태스크포스를 구성, 집중적인 논의를 거쳐 금년 2월 ‘부동산 서비스산업 발전방안’(이하 발전방안)을 발표하게 되었다.
부동산 서비스산업 발전방안 주요 내용
1. 개요부동산산업을 부가가치가 높은 현대적 서비스산업으로 지
프랑스 일본 핀란드 독일 호주
14.4 12.8 12.3 11.8 11.5
미국 벨기에 영국 스웨덴 한국
10.3 9.8 9.1 8.7 7.0
주: 29개 국가 중 우리나라는 25위임.
출처: World Input Output Databse 2011.
<표 1> 부동산의 부가가치 비중 (단위: %)
<그림 1> 산업별 부가가치
출처: 한국은행 경제통계시스템(http://ecos.bok.or.kr/).
부동산업 제조업 건설업 30
25 20 15 10 5 0
2000 2005 2010 2014
29.0
9.4
6.0
8.7
6.4 5.1 4.9
8.0 8.0
28.2
30.7 30.3
(%)
에서 30위권으로 올리는 것을 목표로 설정하였다. 주요 추진전략으로는 경쟁력 강화와 신뢰성·투명성 제고라는 2대 전략을 제시하였으며, 종합서비스 제공 등 11개 세부 정책과제를 제시하였다.
2. 부동산산업의 경쟁력 강화
1) 부동산종합서비스 체계 기반 마련
우리나라 부동산산업은 영세하고 업역 간 칸막이도 높아 서비스 비용·시간이 많이 소요되고, 수요자 입장에서는 절차가 복잡하고 일관되며 종합적인 서비스를 받기 어렵 다는 지적이 있어 왔다. 특히 부동산산업 서비스 간 단절 로 분쟁·사고 발생 시 책임 소재가 불분명한 것도 문제점
및 금융서비스, 중개·컨설팅, 임대·관리 등 일관되고 종 합적인 부동산서비스를 제공하는 부동산기업들이 발달해 있다. 종합부동산기업은 소비자의 다양한 서비스 수요를 충족함과 동시에 거래 안전성도 제고할 수 있는 수단이나 우리나라에서는 아직까지 매우 초보적인 단계에 머물러 있다. 부동산종합서비스를 활성화할 수 있는 기반을 마련 하기 위해 정부에서는 ‘네트워크형 부동산종합서비스 인 증제’를 도입할 계획이다. 예를 들어, 중개업자가 기존 업 무인 부동산거래 중개뿐만 아니라 임대관리, 유지관리, 세 무, 법무 등 등 서비스를 직접 또는 관련 기업과 네트워크 구성을 통해 제공하는 경우 ‘네트워크형 종합서비스 기업’
으로 인증할 계획이다. 현재 정부가 역점적으로 추진하고 있는 기업형 임대주택인 뉴스테이 등을 관리하는 기업들 도 부동산종합서비스 기업으로 발전해 나갈 것으로 기대
<그림 2> 부동산 서비스산업 발전방안 주요 틀
출처: 국토교통부 2016.
기본방향 고부가가치를 창출하는 서비스산업으로 육성
● 2020년 목표: (매출액) 50조 원 → 60조 원, (고용) 41만 명 → 45만 명, (투명성) 43위 → 30위
추진전략
추진과제
종합서비스 제공
● 네트워크형 종합 서비스 체계 구축
거래안전성 제고
● 에스크로 활성화 리츠 육성
● 공모상장 기틀 마련
● 대형화
정보공개
● 상업용 부동산 정보 공개
● 부동산지수 개발 신시장 발굴
● 임대관리업 활성화
● 미래형 사업 발굴
전문성 강화
● NCS 개편
● 관리체계 구축
부동산산업의 Identity 확보
(부동산산업 독자영역 확보) 부동산 서비스산업 진흥법 제정 글로벌 네트워크 구축
기초인프라 구축
경쟁력 강화 신뢰성·투명성 제고
특집 부동산 서비스산업의 새로운 방향
된다. 금년 중에 연구용역을 거쳐 종합서비스 모델 및 기 준(안)을 마련하고, 금년 말부터는 시범사업을 착수해 나 가는 등 착실하게 준비해 나갈 계획이다.
2) 리츠를 부동산 선도산업으로 육성
최근 부동산시장은 저금리 추세가 장기화되면서 직접투자 시장에서 간접투자시장으로 전환되고 있다. 이에 따라 리 츠 및 부동산펀드에 대한 관심이 커지고 규모도 지속적으 로 확대되고 있다. 이러한 시대적 변화에 발맞춰 앞으로 리츠를 부동산분야의 선도산업으로 집중 육성할 계획이 다. 리츠는 단순한 금융상품이 아니라 부동산 개발 및 거 래 등을 매개해 유관산업 활성화 및 일자리 창출 등에 크 게 기여하고 있으며, 최근에는 뉴스테이 등 임대주택 공급 에도 활용되고 있다. 이처럼 성장성과 활용도가 높은 리츠 이지만 아직 선진국에 비해 규모가 작고 투자 대상도 업무 시설 등에 편중되어 있으며, 대부분 사모형태로 운영되고 있다. 2015년 현재 128개 리츠회사 중 상장된 회사는 세 개에 불과한 실정이다.
리츠를 앞으로 부동산산업의 선도산업으로 육성하고 당 초의 제도도입 취지에 맞게 공모 활성화 및 장기간 운영을 유도하기 위하여 우선 앵커리츠 등을 활용한 수익성 있는
모델을 발굴하는 동시에 리츠 상장요건 개선, 세제지원 등 을 통해 기존 사모리츠를 공모로 전환하고, 신규 상장리츠 를 발굴하는 등 리츠상장의 활성화를 적극적으로 추진해 나갈 계획이다. 또한 중장기적으로는 현재 리츠 한 개당 400억 원에 불과한 규모를 1~5조 원 이상의 규모로 대형 화를 유도하고, SOC, 물류시설 등 각종 개발형 사업에도 접목해서 활성화해 나갈 예정이다.
3) 임대관리업 등 신성장 기반 마련
주거용 및 비주거용 임대관리시장을 활성화하고, 부동산분 야도 벤처업종으로 지정을 추진하는 등 신시장 발굴도 적 극적으로 추진해 나갈 계획이다. 부동산산업에서 차지하 는 임대관리시장의 비율이 영국 80.4%, 미국 74.6%, 일 본 57.5%, 한국 38.3%로 우리나라의 임대시장 발전은 매 우 더딘 형편이다. 임대관리업은 이사, 청소, 인테리어, 렌 탈, 가사도우미, 보안에서 반려동물 서비스까지 소비자 요 구에 부응하는 실로 다양한 서비스로 발전할 가능성이 높 은 부가가치가 높은 분야다. 외국은 임대관리업 등을 기반 으로 종합부동산회사로 성장해 나갔으나, 우리의 경우 주 거용 임대업은 영세하고 비주거용 임대용은 체계적인 관리 가 부족한 실정이다. 예컨대 우리 주거용 임대사업자의 관
<그림 3> 네트워크형 우수서비스 인증제 도입 모델(안)
출처: 국토교통부 2016.
임대형 서비스 거래형 서비스 개발형 서비스
청소
유지 관리
이사
중개 설비 이전 인테
리어 임대형
서비스
유지 관리
중개 계약
등기
세무 임대 대출
관리 거래형
서비스
리폼
시공
관리
분양
시행 개발형 임대
서비스
리업의 기업화 및 활성화를 유도하고, 이를 위해 세제감면 및 업무범위 등도 적극 검토해 나갈 예정이다. 또한 비주거 용 부동산 임대관리업의 경우에는 실태조사를 통해 심층적 으로 현황을 파악하고 발전방안을 강구할 계획이다.
부동산 서비스산업과 IT 및 사물인터넷, O2O(On-line to Off-line), 핀테크 등 첨단 분야의 융복합과 관련 스타트 업(start up) 및 벤처기업 설립 등을 활성화하기 위해 부동 산 서비스분야의 융복합협의체를 구성하고 R&D 과제를 발 굴하는 등 새로운 비즈니스 영역이 발전하고 태동할 수 있 도록 지원할 계획이다. 또한 도시개발 등에 있어 지금까지 의 공공 주도 개발방식을 벗어나 공공분야는 관리, 지원 등 디벨로퍼로서 역할을 하고 민간도 출자 및 시행에 적극 참 여하는 개발사업의 새로운 모델을 만들어 나갈 예정이다.
3. 부동산산업의 신뢰성·투명성 제고
1) 부동산거래 안정성 및 소비자 보호 강화
부동산거래의 안전성과 소비자 보호를 강화할 수 있는 다 양한 방안도 적극적으로 추진할 계획이다. 우리나라의 경우 부동산거래 사고 시 중개협회의 보증 외에 거래안 전 담보장치가 부족한 실정이며, 보증한도도 개인공인중 개사의 경우 1억 원에 한정되는 등 부동산거래로 인한 소 비자 피해 분쟁사례가 줄지 않고 있다. 부동산거래와 관 련한 분쟁건수는 2001년에 2만 1천 건이었으나 2011년 2만 4천 건으로 증가하였으며, 2013년에는 2만 7천 건으 로 증가한 것으로 나타났다. 또한 에스크로(escrow) 제도 의 경우에도 2001년에 도입되었으나, 임의 사항이고 거래
부동산 소비자들이 부동산거래 시 안심할 수 있는 거래 서비스를 받을 수 있도록 미국 등 선진국에서 거래대금 보 호장치로 활용되고 있는 에스크로 제도를 우선적으로 활 성화할 계획이다. 앞으로 금융기관들과 협력하여 낮은 수 수료 부담을 통해 거래안전을 보장할 수 있는 한국형 에스 크로 상품을 금년 중에 시범적으로 개발하여 보급할 예정 이다. 이와 함께 현재 공인중개사들이 중개업소 이용자들 에게 제공하고 있는 공제보증 한도를 개선하는 방안을 검 토해 나갈 것이다. 또한 ‘부동산 거래 전자계약시스템’을 2016년에 시범사업을 거친 후 2017년부터 확산하고 중장 기적으로 금융·등기 등 관련 서비스와 연계하는 방안을 강구할 계획이다.
2) 부동산 관련 정보공개 확대 및 지수개발 등
부동산시장의 투명성 수준을 높이기 위해 부동산 관련 정보 공개 확대 및 지수개발도 적극적으로 추진한다. 우리나라 부동산시장의 투명성 순위가 낮은 주요 원인으로 비주거용 부동산 및 관련 업체에 대한 정보가 미흡하고, 공신력 있는 부동산 투자지수가 부족하다는 지적이 있어 왔다. 예를 들 어, 미국은 1997년부터 관련 협회에서 NPI지수를 공개하고 있고, 영국은 은행에서 IPD지수를 1980년대부터 개발하여 공개하고 있으며, 일본은 2009년부터 국토교통성에서 부동 산가격지수를 개발하여 공개하고 있고, 캐나다는 2006년부 터 통계청에서 CRPI지수를 개발하여 공개하고 있다.
부동산시장의 투명성을 제고하기 위하여 상업용 부동산 실거래가격을 금년 6월 말까지 공개하고, 중장기적으로 비 주거용 부동산 가격공시제도의 도입도 추진할 계획이다.
특집 부동산 서비스산업의 새로운 방향
또한 다양한 상업용 부동산의 투자지수 등을 민관 협력으 로 개발하고, 리츠 수익률 및 부동산개발업의 사업실적과 인력구조 등 업종별 정보도 보다 투명하게 공개해 나갈 계 획이다. 아울러 부동산산업 및 거래 통계와 관련한 신규 통 계지표 등도 적극적으로 발굴하여 공개할 예정이다.
3) 부동산산업 종사자의 전문성 제고
부동산분야의 자격관리 체계도 개선해 나가는 등 종사자 의 전문성을 제고할 계획이다. 아직까지 우리나라에서는 공인중개사, 감정평가사 등 일부 국가자격만 활성화되고 있는데, 영국, 미국 등 선진국에서는 서베이어, 부동산투 자사, 부동산관리사 등 다양한 자격제도가 발달하여 소비 자들의 요구를 충족하고 전문적인 서비스시장도 창출하고 있다. 한편 부동산시장 환경의 급격한 변화와 고급 서비스 에 대한 수요가 증가하고 있음에도 불구하고, 부동산 관련 자격은 한 번 취득하면 평생 보유가 가능하다. 따라서 기 존 전문자격사가 특정 분야 업무를 일정 기간 수행하고 필 요한 교육을 이수한 경우 전문분야로 인증하는 전문분야 인증제와 이력관리를 감정평가사부터 도입하는 방안을 추 진할 계획이다. 중장기적으로는 다른 자격사에도 확대를 유도하되, 이와 관련 협회가 자율적으로 운영하고 자격 취 득 후에도 지속적인 직무훈련을 통해 종사자의 전문성을 제고해 나갈 예정이다.
또한 일자리-교육 연계정책에 따라 그 적용이 확대되 고 있는 국가직무능력표준(NCS)의 개선도 추진하여, 부 동산서비스 분야의 일자리에 맞는 교육 프로그램 및 일자 리연계 프로그램 개발도 추진할 계획이다. 현재 부동산산 업은 국가직무능력표준상 영업판매의 하위분야로 분류되 어 있어 전문인력 양성 및 일자리와의 연계에 장애요인으 로 작용하고 있다. 따라서 부동산산업에서 일자리 창출과 직무교육이 연계될 수 있도록 국가직무능력표준에서 부동
산 분야를 독자적인 분야로 개편하는 방안을 고용노동부 등 관계기관과 협의해서 추진해 나갈 계획이다.
4) 부동산산업 기초인프라 구축
① 부동산산업 실태조사 및 분류체계 개선
개별 산업에 대한 산업분류체계는 각 산업의 국가경제상 지위 및 파급효과 등의 분석을 위한 수단으로 중요한 지 표다. 그러나 현재의 ‘표준산업분류체계’상 부동산산업은
‘부동산 및 (부동산을 제외한) 임대업’에 포함되고 있어 유 관산업 등의 정확한 현황 파악 및 정책수립에 애로가 있 는 것이 사실이다. 금년부터 부동산산업 실태조사체계 구 축에 대한 연구용역을 통해 전통적인 부동산산업 외에 유 관산업 등에 대한 실태조사를 거쳐 전체 부동산산업의 규 모, 고용현황 등을 구체적으로 파악하고, 중장기적으로 특 수산업으로 분류하는 방안을 적극 검토해 나갈 계획이다.
참고로 영국의 경우에도 2008년에 표준산업분류체계를 종전의 부동산·임대·비즈니스업에서 부동산산업으로 대분류 체계를 분리개편한 바 있다.
② 「부동산 서비스산업 진흥법(가칭)」 제정 추진
서비스산업은 굴뚝산업을 대체할 21세기 성장동력산업 으로 떠오르고 있다. 이에 따라 정부에서는 「서비스산업 발전기본법안」을 국회에 제출하여 통과를 위해 적극적으 로 노력하고 있으며, 각 서비스산업별로 「진흥법」 등을 제정하여 운영하고 있다. 부동산 서비스산업을 체계적으 로 육성·지원하기 위하여 「부동산 서비스산업 진흥법(가 칭)」을 제정함으로써 부동산 서비스산업의 위상을 제고하 고, 육성책을 적극 강구할 필요가 있다. 동 법안에서는 부 동산 서비스산업의 정의, 중장기 발전 계획, 네트워크형 우수서비스 인증, 전문인력 양성, R&D 근거 등을 규정함 으로써 부동산 서비스산업에 대한 종합적인 육성·지원
의 토지제도, 지적, 감정평가 등 부동산산업에 대한 정책 적 수요가 계속 증가하고 있다. 예를 들어, 토지보상, 지 적, 감정평가 및 토지정보시스템 등에 대한 개발도상국의 수요가 많으며, 개별 공공기관이나 민간기업들이 KOICA 의 ODA 자금 등을 통해 진출하고 있으나 개별 기관 및 일 회성 협력에 그쳐서 비효율적인 진출문제가 지적되고 있 다. 따라서 종합적·체계적인 진출체계를 구축하고, 타깃 형·맞춤형 진출전략을 마련함과 아울러 개발도상국과의 양자 및 국제기구를 통한 협력 강화, 개발도상국 관계자 교육프로그램 내실화 등을 통해 우리 부동산 공기업 및 민 간기업들의 해외진출을 확대하고, 글로벌 인적네트워크를 구축해 나갈 필요가 있다.
5) 부동산산업의 이미지 제고
그동안 부동산산업의 국민경제적 위상이 매우 높았음에도 불구하고, 투기, 기획부동산, 부실 감정평가 등으로 산업의 이미지 및 신뢰도가 낮아서 부동산산업이 건전하게 성장하 는 데 걸림돌로 작용하여 왔다. 부동산산업의 이미지를 제 고하기 위하여 업계 자율적으로 클린캠페인을 적극적으로 전개하고, 윤리헌장을 보완하여 선진국 수준의 높은 산업 이미지를 구축하며, 국민들로부터 산업의 신뢰를 확보할 필요가 있다. 또한 부동산산업의 중요성을 홍보하고 종사 자들의 자긍심을 고취하기 위해 2016년 하반기에는 ‘부동 산산업의 날’을 새로이 지정·운영해 나갈 계획이다. 산업 의 날 행사에 부동산산업 종합컨퍼런스와 Job Fair 행사도 함께 개최함으로써 부동산산업의 지속가능한 발전을 모색 하고, 청년 일자리 창출을 유도해 나갈 계획이다.
가가치 및 일자리 창출 등과 관련된 정책적 노력과 연구는 매우 제한적으로 이루어져 왔다. 부동산 업역도 개별 산 업 중심으로 관리되면서 융복합을 통한 새로운 서비스의 창출이나 종합서비스의 발전에는 한계가 있어 왔다. 이번 에 정부에서 발표한 ‘부동산 서비스산업 발전방안’은 우리 의 부동산산업이 직면한 여건과 환경을 진단하고 앞으로 나아갈 중장기적인 정책방향을 처음으로 제시하였다는 데 의의가 있다.
사실 부동산산업은 정부의 노력도 중요하지만 산업계, 학계, 전문가 등 시장참여자들의 역할이 더욱 더 중요하다 고 하겠다. 공급자 중심에서 벗어나 수요자 입장에서 새로 운 서비스와 부가가치를 혁신적으로 창조하는 것은 결국 시 장참여자들의 몫이기 때문이다. 정부에서는 부동산산업에 참여하는 산업계 종사자들이 더욱 높은 부가가치 및 일자 리를 창출하여 세계 최고 수준의 부동산 서비스 강국이 될 수 있도록 앞으로도 발전방안에 대해 세부 실천과제를 마련 하고, 추가 과제도 지속적으로 발굴해 나갈 계획이다. 우리 부동산산업이 세계의 글로벌 강국들과 맞먹는 수준으로 발 전하길 고대하면서, 산·학·연·관이 함께 머리를 맞대고 새로운 지혜를 찾는 노력이 절실히 필요한 이유다.
참고문헌
국토교통부. 2016. 부동산 서비스산업 발전방안. 세종: 국토교통부.
정희남, 한만희 편. 2014. 부동산산업론. 서울: 부연사.
한국은행, 통계청. 2015. 국민대차대조표 공공개발 결과(잠정). 서울: 한국은행, 대전: 통계청.
한국은행 경제통계시스템. 경제활동별 GDP 및 GNI(원계열, 명목). http://ecos.
bok.or.kr/ (2015년 11월 30일).
JLL. 2014. Global Real Eatate Transparency Index.
World Input Output Databse. 2011. 부동산산업 자료.
