1. 중국 부동산업의 현황

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< 요 약 >

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www.serichina.org

馬兹暉(Zihui Ma) 수석연구원 姬虹(Hong Ji) 연구원

감수: 박승호 연구위원

< 요 약 >

최근 급등하는 부동산 가격이 중국의 핫이슈로 부각되고 있다. 현재 중국에서는 주택이 교육, 의료와 함께 '새로운 세 개의 높은 산(新三座大山)'에 포함될 정도로 경제·사회적 이슈가 되었으며 부동산 가격 급등은 주민들의 주택구입 부담을 가중시켜 중·저소득층의 구매의욕을 떨어뜨리는 등 중국경제에 큰 영향을 끼치고 있다. 이에 따라 본 보고서는 부동산 버블화의 원인, 부동산 가격상승 수준, 부동산가격 반락 여부, 중국發 서브프라임 모기지 사태 가능성, 중국정부의 대응책 등을 분석하였다.

중국 부동산시장의 버블 원인은 신용대출 정책과 토지관리제도에 주로 기인한다.

위안화 절상압력을 해소하고 中·美 금리격차를 유지하기 위해 중앙은행은 저금리를 유지하고 있으며 이에 따라 실질금리는 마이너스 상태이다. 부동산 개발업체들은 저금리에 힘입어 낮은 원가로 토지를 확보하고 부동산 공급난을 조장하여 부동산 가격급등의 원인을 제공하고 있다. 중국의 미흡한 토지관리 제도도 부동산 가격급등의 요인 중 하나이다. 토지사용권을 보유하고 있는 지방 정부는 재정수입 확대를 위해 부동산개발업체와 함께 부동산 가격상승에 일조하고 있다. 외국자본의 대거 유입도 부동산가격 상승의 원인 중 하나이다.

버블붕괴를 경험한 국가들의 경험을 비추어 볼 때 신용대출 정책과 부동산 정책조정은 부동산 버블붕괴의 도화선이 되었다. 중국의 경우에는 부동산개발업 체들이 대부분의 자금을 은행에 의존하고 있기 때문에 부동산 가격 하락은 금융 시스템을 마비시켜 경제전반에 지대한 영향을 끼칠 수 있다.

부동산 버블화를 막기 위한 조정정책을 실시하는데 있어 중국의 환경은 미국, 홍콩 등과 상이하다. 중국의 낮은 도시화 수준과 빠른 소득수준 상승은 부동산 시장의 전망을 밝게 하는 요인이며 정부의 정책과 국유 상업은행에 대한 높은 신뢰도는 금융리스크의 확산을 억제하는데 일조할 수 있다. 반면, 개인 신용제도 미비 등 낙후된 금융제도는 리스크를 심화시키는 요인이 될 수 있다.

중국정부는 단기적으로 부동산 대출한도를 규제하고 저가임대주택을 신축하여 버블 확산을 억제하는 한편 부동산 자금조달 경로 다원화 등을 촉진하여 시장 불안으로 인한 부동산 가격급락을 방지해야 한다. 또한, 장기적으로는 토지매각에 따른 수익을 지방 예산에 포함시켜 지방정부의 토지가격 인상을 억제하고, 농촌 지역 非농업용지의 시장화 촉진, 저가 임대주택 공급 등 제도 개혁을 통해 부동산 시장을 안정화할 필요가 있다.

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1. 중국 부동산업의 현황

중국 부동산업은 고공행진을 지속

□ 최근 부동산업이 급속히 발전하면서 중국 경제의 핫이슈로 부상

- 2004년 이후 부동산 투자 증가율이 25%를 기록하는 등 부동산 투자가 급증세를 지속

ㆍ분양주택(商品住宅)의 연간 증가율은 20%에 육박

- 전체 고정자산투자 총액에서 부동산업은 제조업 외 투자규모가 가장 큰 산업으로 국민경제에서 중요한 위치를 차지

ㆍ부동산 투자규모는 1996년 전체 고정자산투자 총액의 15%에서 2006년 20%로 상승

- 부동산 가격이 두 자리 수의 상승세를 기록하는 등 급등세를 지속 ㆍ2003년 이후 신규 주택의 평균가격은 연간 10% 이상 상승

ㆍ중대형 도시의 주택가격 연간 상승률은 30%를 넘어서고 있으며 광둥성 (廣東省) 일부 지역은 50%에 육박¹⁾

1995~2006년 중국 고정자산투자액과 부동산 투자액

(단위: 억 위안)

자료: 中國統計年鑒

1) 2007년 상반기 선전(深圳)의 부동산 가격 평균 상승률은 50%이며 일부지역은 100%를 상회

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□ 부동산업의 고성장은 관련 산업의 발전을 견인하나 기업에 있어서는 원가 부담 가중의 원인으로 작용

- 원자재, 건축자재, 기계설비 등 관련 제조업의 발전을 견인하는 한편 부동산 중개업, 인테리어 등도 호황을 구가

ㆍ부동산 투자를 통해 대규모 수익을 창출한 계층이 사치품 소비시장의 성장에도 일조

- 반면, 연해지역 기업들은 부동산 가격상승에 따른 원가 상승으로 인해 생산기지 이전의 압력에 직면

부동산시장의 버블 심화

□ 부동산 가격급등으로 임대수입 대비 판매가격 배수가 버블 수준에 육박

- 주요 도시의 부동산 가격급등에 비해 임대수입 상승속도는 완만

ㆍ2003~2006년 정저우(鄭州)의 주택가격이 50% 이상 급등한 반면 임대 수입은 10% 상승하는데 그침

- 주요 도시의 주택 임대수입 대비 판매가격 배수가 버블 수준에 육박 ㆍ2007년 8월 베이징의 주택 임대수입 대비 판매가격 배수²⁾는 1:315³⁾

□ 가격상승에 대한 기대감으로 주택에 대한 투기수요가 확대

- 베이징 중고급 주택 구입자의 2/3가 거주가 아닌 투자에 목적을 둠 ㆍ'원저우부동산투자단(溫州炒房團)', '산시부동산투자단(山西炒房團)' 등

부동산 투기세력이 가격 상승을 견인

2) 임대수입 대비 판매가격 배수가 300을 넘어서면 가격이 너무 높아 투자 가치가 작고, 200 이하이면 부동산 가치가 과소 평가되어 투자가치가 있다는 것이 일반적인 분석

3) '베이징 부동산 가격에 거품 우려, 공실률(vacancy rate)과 주택 임대수입 대비 판매가 배수가 놀라울 정도' <中國證券報>, 2007년 9월 24일

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- 가격 상승에 따른 기대감이 사라질 경우 가격 폭락과 주택구입자의 막대한 손실이 우려

ㆍ부동산 가격이 하락할 경우 상당수 투자자들의 대출상환 압력 가중

□ 부동산개발업체들의 토지 확보 경쟁 등이 가격 상승을 심화

- 개발업체들은 지방정부의 경매를 통해 토지개발권을 획득하고 이를 담보로 은행에서 대출을 받음

- 低금리, 高인플레이션, 低원가 등으로 부동산업의 수익성이 높기 때문에 개발업체들은 고가 경쟁을 통해 토지를 확보

ㆍ1998~2006년간 토지 거래규모는 8.8억㎡로 개발규모의 3배 수준 ㆍ일부 부동산 개발업체들은 현지 주택가격보다 높은 가격에 토지를 매입

R&F 프로퍼티스의 토지경매

2007년 9월 11일 광저우(廣州) R&F 프로퍼티스는 ㎡당 18,729위안에 바이윈취 (白云區) 윈샹루(雲祥路) 토지를 매입했으나 주변지역 주택가격은 18,000위안에 불과한 것으로 토지가격이 주택가격을 넘어서는 현상이 발생

1997~2006년 토지거래 및 개발 면적

(단위: 만 ㎡)

자료: 中國統計年鑒

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□ 일부 지역에서는 공급과잉으로 인한 주택공실률 증가 현상이 발생

- 2007년 2/4분기 베이징 고급주택의 공실률은 24.4%이었으며 후허하오터 (呼和浩特), 광저우, 둥관(東莞) 등도 20% 이상을 기록

- 2007년 3/4분기 이후 중국 부동산 가격이 하락세로 반전

ㆍ2007년 초에 급등하던 부동산 가격이 3/4분기 들어 거래량이 위축되면서 선전, 베이징 등의 부동산가격이 하락

ㆍ특히 선전 부동산중개업체인 중톈즈예(中天置業) 사건이 부동산산업에 경종을 울리는 신호탄으로 작용

중톈즈예(中天置業) 사건

2003년 3월 설립된 선전 부동산중개업체인 중톈즈예는 2006년 150여개 자회사와 2,000여명의 인력을 거느린 거대기업으로 발전. 중톈즈예는 주로 라이센스를 통한 가맹료 수입과 부동산 거래대금 결제 대행 등을 통해 풍부한 자금을 축적. 그러나 2007년 상반기 이후 부동산시장의 조정으로 투자수익이 폭 락하면서 11월에 CEO 장폐이(蔣飛)가 거액의 자금을 빼돌리고 도주.

2. 부동산 버블 발생 원인과 영향

저금리, 부동산 관련 제도 등이 버블 발생의 원인

□ 인플레이션, 저금리 등은 부동산 거품을 조성한 외부요인

- 2007년 하반기 이래 중국의 인플레이션이 심화

ㆍ2007년 11월 소비자물가 상승률은 6.9%로 최근 10년간 최고 수준을 기록했으며 2008년에도 3%를 상회할 것으로 전망

- 2007년 6차례의 금리 인상에도 불구하고 실질금리는 여전히 낮은 수준 ㆍ中·美간 금리격차 축소, 위안화 절상압력 등을 고려해 추가 인상 유보

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ㆍ12월 21일 추가 금리인상 이후 6개월 만기 예금 금리는 3.78%로 인플레이션을 감안한 실질금리가 마이너스 상태

□ 현행 토지심사 및 관리 제도는 부동산 버블 조성의 내부요인

- 2002년 이후 '입찰(招標), 경매(拍賣)' 등 지방정부를 통해 분양주택용 부지를 매각하는 방식을 적용

ㆍ공업용 부지의 경우 2007년 11월 1일부터 기존 양도계약 방식에서 경매방식으로 전환

- 토지매각에 따른 지방정부의 대규모 수익은 부동산 가격 인상의 주요인 ㆍ베이징대학 핑신챠오(平新喬) 교수는 2006년 토지매매를 통한 지방정부

수익이 1조 위안 수준이라고 추정

ㆍ지방정부는 수익 확대를 위해 토지 공급규모 축소 등으로 가격을 인상하고 있으며 반면, 부동산 가격 안정정책에는 무관심

□ 위안화 절상에 대한 기대심리, 외국자본 유입 등이 부동산 버블을 가속화

- 2005년 7월 이후 달러 대비 위안화 환율이 절상되는 가운데 달러화의 글로벌 약세가 심화되면서 위안화 평가절상에 대한 기대심리가 확대

- 투기자본이 중국에 유입되면서 부동산시장의 가격상승을 견인 ㆍ국제 핫머니가 다양한 방식을 통해 중국에 유입

ㆍ외국자본의 중국 증시 투자가 제약을 받음에 따라 핫머니가 부동산시장 으로 대거 유입되어 부동산 버블을 심화

□ 지방정부, 은행, 개발업체가 중앙정부의 부동산시장 안정화 정책을 약화

- 지방정부와 상업은행은 부동산 가격상승을 촉진하는 역할

ㆍ지방정부는 토지매각에 따른 수익으로 재정수입을 충당하고 공공지출을 확대하여 경제성장을 촉진

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ㆍ상업은행은 수익 확대를 위해 부동산개발업체에 대출을 적극 지원

- 중앙정부의 지방정부와 상업은행을 통한 간접적인 거시조정책은 부동산 시장에서 효과를 보기 어려움

ㆍ중앙정부는 정보 부족으로 지방의 부동산시장을 조정하는데 한계

ㆍ지방정부와 상업은행을 통한 거시조정 정책은 효과를 발휘하기 어려우며 왜곡될 가능성이 농후

부동산업의 구도

부동산 버블은 자원의 효율적인 배분을 저해

□ 가격 폭등으로 대규모의 금융자본이 부동산시장으로 유입되어 실물경제로의 자원 배분을 저해

- 부동산시장 호황기에는 투자수익이 높고 부실률이 낮기 때문에 은행들은 부동산 관련 신용대출을 양질의 자산으로 인식하고 거액의 대출을 제공

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ㆍ부동산업이 실물부문의 자원을 독차지하는 것을 억제하기 위해 중앙은행은 대출규모를 규제하는 조정을 단행

- 고수익을 위해 기업은 핵심사업에서 벗어나 부동산업으로 진출

ㆍ일부 기업은 은행대출 자금을 유용해 불법적으로 부동산시장에 투자하며 금융시장 질서를 교란

- 부동산 버블현상은 사회 빈부격차를 심화시키고 젊은층의 근로의욕 감퇴를 조장

□ 버블붕괴에 따른 금융위기 발생가능성 심화

- 일본, 홍콩, 미국 등의 사례를 보면 부동산 가격은 결국 안정화되나 그 과정에서 버블붕괴가 발생

- 거대 규모의 부동산업은 금융업과 긴밀하게 연결되어 있으며 버블붕괴는 금융리스크 확대로 직결

ㆍ버블이 붕괴될 경우 은행의 부실채권이 확대되고 이는 전반적인 경제위기로까지 확산

3. 부동산 버블에 따른 금융리스크

중국 부동산업의 잠재적 금융위기

□ 부동산개발업체는 은행대출에 의존하기 때문에 부채비율이 극히 높음

- 중국 부동산개발업체는 채권 발행의 제한으로 직접 융자에 의존 ㆍ부동산업은 개발주기가 길고 거액의 투자자금이 필요하기 때문에

대규모의 융자를 통해 규모확대가 가능

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ㆍ중국 금융시장에서는 규제정책으로 채권발행, 주식 추가발행 등을 통한 기업의 자금조달이 어려운 상황

ㆍ실질금리가 마이너스이기 때문에 기업은 은행대출에 대거 의존

- 부동산 투자자금 중 은행대출은 60% 이상이며 부동산개발업체 부채율은 70% 이상⁴⁾

□ 주택 구입자의 은행대출 의존도가 높아 금리인상에 따른 리스크가 큼

- 주택구입 대출관련 서비스가 다양하게 출시되면서 은행대출을 통한 주택구입이 증가

ㆍ은행대출의 분할 상환기간은 20년 내외, 선불금은 20~40% 수준

- 1998년 이후 대출금리가 낮은 수준을 지속했기 때문에 주택 구입자들은 저금리의 리스크를 과소 평가하는 경향

- 일부 투기세력은 불법적 대출방식을 통해 부동산 가격상승을 조작

ㆍ일부 기업과 개인은 자신이 팔고 사거나(自賣自買), 허위 거래가격 신고 등을 통해 공급난을 심화시켜 부동산 가격을 조작

□ 은행의 부동산 대출금이 부실채권으로 전락할 우려

- 부동산 가격의 지속적인 상승으로 인해 은행은 부동산 관련 대출을 양질의 자산으로 인식

ㆍ중국 신용시스템의 미비로 개인과 기업신용에 대한 은행의 정보력이 부족하기 때문에 담보물의 가치를 제대로 평가하기 어려움

- 은행의 부동산 리스크에 대한 대응책이 미흡할 경우 부실채권 급증 우려 ㆍ중국에는 자산유동화증권(ABS), 부채담보부증권(CDO) 등 관련 금융상

품이 미비되어 은행이 전반적인 리스크를 부담

4) < 중국 부동산 자금원 상황 분석보고 >, 중국은행감독관리위원회, 2006년 2월,

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미국, 홍콩, 일본 등의 부동산 버블붕괴와 금융위기

□ 유동성과잉과 부동산투기로 인한 버블은 中·美 부동산의 공통점

- 첨단기술기업 주식의 폭락 이후 미국 연방준비제도이사회(FRB)는 금리인하를 통한 경기부양을 시도

ㆍ저금리는 유동성과잉과 자산가격 상승을 유발하였으며 자금이 부동산 시장으로 유입

- 미국은 서브프라임모기지, ABS 등이 부동산 리스크 확산에 일조하였으나 중국 부동산업의 리스크는 주로 은행에 집중

ㆍ서브프라임 시장에서 신용이 낮은 주민들도 대출을 받을 수 있었기 때문에 미국의 부동산 버블이 확대

ㆍABS, CDO 등 파생 상품은 서브프라임 모기지 공급규모를 확대하여 부동산 리스크가 투자은행, 상업은행 및 각종 펀드로 확산되는데 일조 ㆍ반면, 중국은 은행에서 모든 리스크를 부담하는 실정

- 미국의 부동산 금융리스크는 '高변동·低진동'이지만 중국은 그 반대 ㆍ서브프라임모기지 사태가 기타 선진국 대형 금융기관으로 확산되면서

리스크 분산 등으로 경제 전반에 미치는 영향은 상대적으로 경미

ㆍ반면, 중국 부동산 금융위기는 은행에 집중되어 있기 때문에 상대적으로 작은 리스크도 중국경제에 지대한 영향을 미칠 수 있음

□ 금융관련 법제도와 시스템이 양호한 홍콩은 부동산 버블위기를 효율적으로 극복

- 1997년 토지공급 부족과 가격상승 기대심리로 홍콩의 부동산시장에 버블이 확대

ㆍ홍콩정부는 주요 재정수입인 토지매각 수익을 확대하기 위해 토지 공급 규모를 축소하고 부동산 가격을 인상했으며 부동산 가격의 지속적인 상승에 대한 홍콩주민의 기대심리도 고조

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ㆍ중국의 최근 부동산 급등현상도 지방정부의 부동산 가격 인상, 올림픽 특수에 따른 기대심리 등에 기인

- 홍콩은 양호한 법제도와 금융시스템을 통해 금융위기 악화를 억제 ㆍ홍콩 부동산개발업체들은 상장을 통한 자금조달로 가격급락에 따른

충격을 어느 정도 흡수할 수 있었으며 은행의 리스크도 상대적으로 경미 ㆍ홍콩 은행들은 사업다원화, 양호한 리스크 통제능력으로 부동산 거품

붕괴에 따른 영향을 효율적으로 통제

□ 금융시스템이 미비했던 일본은 부동산 버블 붕괴로 경제전반에 지대한 악영향을 끼침

- 거시경제 환경에서 보면 일본과 중국의 부동산 버블현상은 유사

ㆍ일본의 부동산 버블은 '엔화 절상 → 절상속도 억제를 위한 저금리 → 무역흑자와 외자유입으로 인한 유동성 과잉 → 자산거품 → 부동산 가격상승'의 과정을 노정

ㆍ중국도 유사한 과정을 거치면서 자본과 경상수지 쌍둥이 흑자, 저금리, 평가절상 기대심리 등으로 부동산 가격이 급등

- 금융시스템 미완단계였던 일본도 부동산 버블붕괴로 은행시스템이 마비 ㆍ중국과 유사하게 일본의 부동산 리스크도 은행에 집중되어 있었기 때문에

버블붕괴는 일본 은행에 막대한 손실을 초래

ㆍ정보 미비, 은행 손실규모 미공개 등으로 경제가 반마비상태에 빠짐

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부동산 거품현상의 국제적 비교 미국 서브프라임

모기지 위기

일본 부동산

버블위기 홍콩 부동산 위기 중국 부동산 버블위기

시기 2007 1989 1997 ?

버블 발생원인

저금리, 금융혁신으로 인한 부동산투기

저금리, 엔화절상

홍콩-영국정부의 부동산 가격인상, 홍콩의 중국 회귀

저금리, 위안화 절상 기대심리, 올림픽 특수

붕괴원인 금리인상 금리인상

아시아 금융위기, 고금리, 정부의

저가임대주택 대규모 건축 정책

?

결과

부동산 가격급락, 은행대출 위축,

경제성장 완화 및 쇠퇴

부동산 가격급락, 은행 손실 심각,

경제부진이 10년 동안 지속

부동산 가격급락, '마이너스 자산',

5년동안 경제 쇠퇴

?

금리인상, 구조적 취약점 등이 부동산 버블붕괴의 원인

□ 금리인상 가능성이 높아지면서 부동산개발업체의 부담이 가중

- 가파른 물가상승세는 중앙은행의 금리인상 압력을 가중

ㆍ2007년 7월 이후 식료품, 원자재 등을 중심으로 물가가 급등세를 보이고 있으며 2008년에도 물가상승 기대심리가 지속

ㆍ지급준비율 조정, 공개시장 조작을 통한 유동성 회수는 효과가 크지 않고 원가가 높기 때문에 중앙은행은 추가 금리인상을 계획

- 금리인상으로 주택의 신축이나 구입 원가가 상승하면서 부동산개발업체의 부담이 가중될 우려

ㆍ은행대출에 대한 의존도가 높은 개발업체는 채권발행, 주식 추가발행 등 자금원의 다양화를 시도하였으나 체제적 요인으로 어려움에 직면

ㆍ일부 개발업체들은 자금부족으로 토지사용권을 회수당하는 경우가 발생

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□ 중앙정부는 부동산 가격상승 억제를 위해 저가임대주택, 국민주택 등을 추진하고 있으며 이는 부동산가격 상승을 억제하는데 일조

- 부동산 가격 급등에 따른 주민들의 불만 억제를 위해 지방정부에 부동산 가격 통제를 요구

ㆍ일부 지방정부에는 부동산 가격억제를 업적 평가지표로 도입하여 부동산 가격상승을 통제

- 중앙정부는 가격 안정을 위해 저가 주택공급을 확대

ㆍ재정부는 중앙정부의 투자 보조금, 저가임대주택 특별 보조금 등을 활용하여 대규모 저가 임대주택을 신축하는 <저가임대주택 자금관리제도>를 발표

- 지방정부의 토지매각 수익을 예산에 포함시켜 지방정부가 토지가격 인상을 추진하는 동력을 약화

□ 금리인상 등은 부동산 버블붕괴를 촉진할 우려

- 일본, 미국, 홍콩 등의 부동산 거품붕괴는 금리인상이 주 요인 ㆍ부동산 버블 팽창시기에 금리인상을 단행한 결과 가격이 급락

ㆍ중국의 부동산개발업체는 은행 의존도가 더욱 높기 때문에 금리인상에 따른 타격이 막대할 전망

- 부동산 관련 조정 정책의 효과가 상당한 시간이 경과한 후 가시화되는 것도 버블붕괴의 요인 중 하나

부동산 버블붕괴는 경제전반에 심대한 악영향을 끼칠 우려

□ 일부 지역의 부동산 버블붕괴가 전국으로 확산될 우려

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- 연해지역과 일부 대도시에서 버블현상이 심화되는 등 지역간 불균형이 확대

ㆍ베이징, 하이난(海南), 상하이(上海), 톈진(天津), 광둥(廣東)은 부동산 리스크가 가장 큰 지역

- 일부 지역에서는 이미 부동산 가격조정이 진행되고 있는 상황 ㆍ베이징, 상하이, 광둥 등은 부동산 거래량이 큰 폭으로 하락

ㆍ전반적으로 전체 부동산 거래량이 크게 위축하고 관망세가 지속되면서 부동산 가격상승에 대한 기대심리가 약화되는 양상

□ 부동산개발업체와 중개업체들은 거래량 위축에 직면

- 현금흐름이 원활하지 못한 부동산개발업체와 중개업체들은 거래량 위축으로 세일즈 프로모션이 불가피

ㆍ부동산개발업체는 금리인상으로 자금조달 원가가 상승하고 판매가 부진에 빠지면서 현금운용이 곤란

ㆍ원활한 현금흐름을 유지하기 위해 부동산개발업체와 중개업체들은 가격 인하를 단행하였으나 '내릴 때 사지 않고 오를 때 산다(買漲不買跌)'는 중국인의 투자심리 등으로 인해 거래는 더욱 위축

- 기업도산, 관리층의 도주, 공사 중단 등은 부동산시장 전반에 악영향

□ 부동산 가격 하락폭이 30% 수준에 달할 경우 은행대출 여건 악화, 유동성 위기, 금융마비 등이 우려

- 부동산 가격하락에 따른 담보물 가치하락으로 은행의 리스크 확대 ㆍ부동산개발업체와 은행대출을 통한 주택구입자들은 토지나 주택을

담보물로 선정하기 때문에 부동산 가격급락은 담보물 가치하락과 직결 ㆍ부동산 가격 하락폭이 30% 이상일 경우 담보물 가치가 대출금보다

낮은 '마이너스 자산'이 될 가능성

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ㆍ중국의 금융시장에는 '담보대출 리셋(Mortgages Reset)' 시스템이 미비하기 때문에 은행의 리스크 통제능력이 부족

- 기업과 개인 파산제도의 미비로 채무이행을 독촉하는데 어려움이 있고, 이는 곧 악성 채무로 이어짐

ㆍ기업도산으로 인해 은행대출과 노동임금 지급을 불이행하는 현상이 발생할 경우 담보물을 회수하거나 경매하는데 긴 시간이 소요

ㆍ각종 법률적, 제도적 제한으로 부동산 가격하락에 대한 중국 은행의 리스크 관리능력은 기타 국가에 비해 열악

4. 정책적 분석과 제언

도시화 미진, 소득 상승 등으로 부동산업 발전잠재력 양호

□ 중국은 낮은 도시화수준, 빠른 소득상승 등으로 부동산업의 발전잠재력이 양호하며 부동산 버블은 점차 해소될 가능성

- 미국, 일본, 홍콩 등과 달리 중국은 도시화 수준이 낮으며 이는 버블확대 가능성을 떨어뜨리는 요인

ㆍ2006년 중국의 도시인구는 총인구의 43.9%에 불과하며 장기적으로 도시 신규주민들의 주택구매 수요가 증가할 전망

- 최근 중국의 인당 실제소득이 연간 10%씩 증가하는 것을 고려하면 3~5년 후 부동산 가격과 연소득액의 비율이 적정 수준으로 조정될 가능성

□ 중국 국유 상업은행시스템과 금융규제정책은 금융 리스크를 방지하기 위한 방화벽 역할을 수행

- 국유 상업은행에 대한 주민들의 신뢰성이 높아 은행의 신용위기가 발생할 가능성은 희박

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ㆍ1990년대에 중국 4대 국유 상업은행들이 도산위기에 직면한 시기에 중국정부에서 거액의 자금을 지원

ㆍ국유 상업은행은 중국정부의 지원에 힘입어 악성 채무 비율이 높더라도 위기의 가능성은 낮을 것으로 판단

- 중국정부의 금융규제 정책은 글로벌 자금의 유입을 억제하여 글로벌 위기의 충격을 완화하는 한편 금융위기로 인한 자산의 해외반출을 방지 ㆍ금융위기가 발생해도 자본유출이 어렵기 때문에 과거 동아시아금융위기가

중국에 재연될 가능성은 희박

현행 부동산 안정정책은 큰 효과를 발휘하지 못하는 실정

□ 2004년 이래 부동산시장 안정정책이 지속 출범

- 2004년 5월 13일 건설부, 국가발전개혁위원회, 국토자원부 및 인민은행은 공동으로 <국민주택 관리 방법>을 발표

ㆍ정부는 토지배분, 비용감면 등을 통해 저렴한 토지를 제공하고 개발원가에 따라 주택 가격을 책정하도록 규정

- 2005년 5월 11일 7개 부서⁵⁾는 <부동산 가격 안정을 위한 8가지 통지>를 발표

ㆍ토지양도 금지, 선분양주택 양도 불허, 개인 주택구매거래 세제 조정, 건폐율이 높은 소형 주택 공급 등의 내용이 포함

- 2006년 5월 17일 국무원은 <주택공급과 주택가격 안정화에 대한 의견>을 발표

ㆍ저가 임대주택, 국민주택, 소형 주택 신축을 확대하고 세제, 대출, 토지 정책의 조정을 통해 시장질서를 정비

5) 국가발전개획위원회, 재정부, 상무부, 국토자원부, 해관총서, 세무총국, 환경보호총국 등

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- 국가세무총국에서 발표한 <부동산개발업체의 토지 부가가치세 청산관리에 대한 통지>는 2007년 2월 1일부터 부동산개발업체에 30~60%의 토지 부가가치세를 부과

- 2007년 9월 27일 은행감독관리위원회는 <상업 부동산 신용대출 관리에 관한 통지>에서 투기수요 억제를 위해 주택 재구매시의 선불금과 대출금리를 상향조정

ㆍ주택 재구매시 대출선불금을 40%이상, 대출금리를 중앙은행에서 규정한 수준에 10% 높게 책정

□ 정부의 부동산정책이 버블억제에 큰 효과를 발휘한 것으로 보기 어려움

- 저가 임대주택, 국민주택의 부족으로 불법적인 암시장이 형성되는 등 주거조건 개선에 한계

- 2007년 하반기 부동산가격 상승세 둔화는 정부의 부동산정책과 무관 ㆍ부동산 가격조정의 주요 요인은 미국 서브프라임 모기지사태로 인한

가격상승 기대심리 변화와 수 차례 금리인상의 결과

□ 현행 거시 조정정책은 부동산 가격 안정에 구조적 한계가 있음

- 부동산 가격을 목표로 거시조정정책을 추진하는 것은 부적절

ㆍ부동산은 일종의 상품으로 시장을 통해 가격이 확정되며 정부의 개입은 시장효율성을 떨어뜨릴 우려

- 투기 억제를 위해 거래세율을 인상하였으나 목표를 달성하지 못함

ㆍ정보의 불확실성으로 투기수요와 실거주수요를 구분하기 어려워 부동산 투기 억제정책이 선의의 피해자를 양산

ㆍ투기세력은 허위 가격 신고 등을 통해 부가가치세를 기피

ㆍ부동산 투기 억제정책은 시장거래를 위축시켜 시장효율성에 악영향

4:

- 주택구조, 건폐율 등에 대한 미시적 규제에 대해서는 개발업체들이 불법 개조 등을 통해 쉽게 빠져나갈 수 있음

부동산정책을 단기·장기에 맞추어 운용

□ 단기적으로는 금리인상 등 통화정책과 개인신용제도 등 금융시스템 정비가 필요

- 금리인상을 통해 유동성과잉을 억제하고 자금조달 원가를 높여 자산가격 급등을 억제

ㆍ실질금리가 마이너스인 상황에서 자산가격 팽창은 불가피하며 금리인상을 통해 실질금리를 플러스로 전환해야 부동산 버블 억제가 가능

- 개인신용제도 구축을 통해 소득에 대한 조사를 강화하여 주택대출 리스크를 억제

ㆍ개인리스크 평가제도를 도입하여 표준에 미달한 고객에 대한 대출규모와 기간을 규제

- 부동산 대출 방식의 다원화, 은행을 통한 직접 융자 제한 등으로 금융리스크 관리체제를 구축

ㆍ신용도가 높은 부동산개발업체가 증시를 통해 자금조달을 할 수 있도록 지원하여 은행의 리스크를 완화

- 정책 효과의 시차를 감안하여 다양한 정책을 시기별로 출시

ㆍ정책이 실제 효과를 발휘하는데는 일정한 시간이 필요하기 때문에 다양 한 정책을 동시에 발표할 경우 시장 불안이 커질 수 있음

ㆍ빈번한 정책조정도 시장 신뢰성에 부정적 영향

□ 장기적으로는 토지제도 개혁을 통해 부동산시장을 안정화할 필요

4;

- 토지제도 개혁을 통해 지방정부의 토지, 부동산 가격상승 조작을 억제 ㆍ토지양도에 따른 수익을 지방정부의 예산에 포함시켜 엄격하게 관리할

필요

ㆍ소산권방(小産權房)⁶⁾ 등 주택공급 루트를 다양화하여 서민 주거안정을 촉진

- 저가 임대주택 공급제도를 구축하여 부동산시장을 안정화

ㆍ현행 국민주택 관련 정책은 공급부족으로 인해 저소득층 가구의 수요를 만족시키기 어려운 상황

ㆍ토지매각을 통한 수익을 저가임대주택을 건축하는데 활용하여 저소득층의 주거안정을 도모

ㆍ저가 임대주택은 독립적으로 건축, 관리, 운영하도록 별도의 정부기관을 설립할 필요

5. 향후 전망

□ 높은 리스크가 내재한 부동산시장은 현재 조정기에 들어서고 있으며 향후 조정의 강도가 높아질 가능성

- 단기적으로 볼 때 중국 부동산시장은 이미 균형 가격수준을 훨씬 상회 ㆍ부동산시장에 대한 기대심리 변화에 따라 관망세가 강해지면서

주택구입자들이 더욱 신중한 태도를 보이는 양상

- 거시조정 정책으로 인해 금리인상과 자산가격 조정은 불가피한 상황

□ 적절한 정부정책이 마련될 경우 부동산시장이 연착륙할 전망

- 부동산 버블 확대로 은행 리스크가 커지고 있으나 전반적으로 아직은 심각하게 악화되지는 않은 상황

6) 부동산 개발업체가 촌(村)위원회 자치조직과 결탁해 건설하는 주택으로 향(鄕) 또는 촌(村) 정부에서 부동산소유권을 발급하는 '鄕産權房'을 말함

4<

- 장기적으로 볼 때 중국의 도시화 진전, 주민소득 향상 등으로 부동산시장의 발전잠재력은 여전히 높다는 평가

ㆍ중국정부의 조정 정책에 힘입어 버블이 점차 해소되고 연착륙할 가능성

- 급격한 조치나 정책의 시기를 놓칠 경우 미국, 일본, 홍콩式의 금융위기가 발생할 우려

□ 거시조정정책과 인플레이션에 대비하여 기업은 원활한 현금흐름 확보에 유의할 필요

- 2008년 3~5차례 이상의 금리인상과 대출한도 규제를 감안하여 풍부한 유동 자금을 확보할 필요

- 부동산기업은 국민주택, 소형 주택 등 실거주용 주택 분야에 주력

ㆍ부동산 가격조정에 따라 투기성 주택수요가 위축되면서 고급주택보다는 실거주용 소형 국민주택의 수요가 확대될 전망