했다
KB연구보고서
2021
KB 부동산 보고서 (주거용편)
Ⅰ. 2020년 주택시장 진단과 2021년 전망
Ⅱ. 주택시장 7대 이슈
1. 코로나19로 인한 경기침체 시 주택시장 영향 2. 주택 소유 통계로 본 다주택자 변화 진단 3. 보유세 증가에 따른 다주택자 부담 4. 2030세대의 주택시장
5. 지방 주택시장 회복 지속 가능성 점검 6. 전세시장 불안과 변화 요인
7. 부동산 정책 방향성 점검
Ⅲ. 주거용부동산시장 설문조사
1. 지역 공인중개사 설문 결과 2. 부동산시장 전문가 설문 결과 3. KB 자산관리전문가(PB) 설문 결과
Ⅳ. 수도권 지역 주택시장 점검
Ⅴ. 심층분석 리포트
2030세대의 생애첫주택 구매 현황 분석
2020년 주택시장 진단과 2021년 전망
Ⅰ
■ 코로나19 확산으로 인한 경제 불확실성 증가에도 매매시장 과열 지속
정부의 강력한 부동산 규제 정책과 코로나19에 따른 경기 불확실성에도 불구하고 2020년 주택 매매 가격은 상승세를 지속했다. 2020년 초 코로나19로 경제 불확실성이 확대되고, 다주택자 양도세 중과 매물이 증가하면서 주택시장은 상당히 안정된 흐름을 보였다. 그러나 하반기 들어 상승세를 타기 시작 했고, 주택임대차보호법(이하 임대차법)이 통과된 후 전세시장 불안정이 매매시장까지 영향을 미치면서 주 택시장은 높은 상승세를 보였다. 최근 몇 년째 반복되고 있는 상저하고(上低下高) 현상이 올해도 나타난 것이다.
2020년 11월까지 주택 매매가격은 6.9% 상승했으며 수도권이 9.2%로 상승세를 주도했다. 지난해 강력한 규제 정책을 담은 12.16대책에 이어 올해 2.20일, 6.17일, 7.10일, 8.4일, 11.19일에 연이어 주 택 관련 대책이 발표되었지만 시장의 불안정은 계속되었다.
비수도권도 대부분 하반기 이후 상승세로 전환되었다. 행정수도 이전 가능성이 부각되면서 세종시와 대전시의 주택가격이 크게 상승했고, 그간 침체를 거듭해온 울산시가 상승세로 전환되었다. 광역시뿐 아니라 기타 지방도 지역마다 상황은 다르나 수도권의 가격 급등과 맞물려 상승하는 흐름을 보였다.
그림Ⅰ-1. 주택 매매가격 지수 변동률 추이 그림Ⅰ-2. 지역별 주택 매매가격 변동률
자료: KB국민은행 자료: KB국민은행
매매가격의 상승은 단순히 가격뿐 아니라 거래량의 상승을 동반했다. 올해 거래량은 2015년 이후 최 대치를 기록할 전망이다. 11월까지 주택 매매거래량은 약 110만4천 건으로 2015년(약 119만4천 건, 2006년 조사 이래 최대치) 수준과 유사할 전망이다. 최근 몇 년간 거래량이 80~95만 호 내외인 점을 감안 한다면 상당수의 가구가 주택시장으로 몰려들었음을 알 수 있다. 11월까지 거래량은 전년 동기 대비
2020년 주택시장 진단과 2021년 전망
66% 증가했으며, 수도권이 72% 늘어 상대적으로 높은 증가율을 보였다. 올해 증여 거래도 많았다는 점을 감안한다면 실제 소유 이전은 2015년 수준을 뛰어넘을 가능성이 크다.
올해 주택 거래의 증가는 젊은층의 주택 구입이 늘어난 것도 영향을 미쳤다. 이는 계속해서 오르는 가격에 불안감을 느끼고 주택 매수에 나선 계층이 많다는 것을 의미한다(상세한 분석은 파트 II 참조)
.
그림Ⅰ-3. 주택 거래량 추이 그림Ⅰ-4. 주택 거래량 증감률(2019~2020년)
주: 2020년은 1~11월 거래량 전년 동기 대비 증감률 자료: 국토교통부
자료: 국토교통부
매매시장의 불안과 함께 2020년 주택시장의 화두는 전세시장이다. 올해 초부터 완만하게 상승하던 전세가격은 임대차법이 시행되면서 상승률이 확대되었고, 전세가격은 11월 말까지 5.4% 상승했다. 특 히 수도권이 7.3% 상승하면서 매매시장과 동일하게 상승세를 주도했다. 서울은 7월 이후 월평균 약 1.4%의 높은 상승률을 기록했다. 광역시 역시 가파른 상승세를 보이면서 3.9% 상승했으며, 비수도권 은 마이너스에서 플러스로 전환되었다.
그림Ⅰ-5. 전세가격 변동률 추이 그림Ⅰ-6. 지역별 주택 전세가격 변동률
자료: KB국민은행 자료: KB국민은행
전세시장은 지난 4년간 매년 1% 미만의 상승률을 보이면서 안정세를 나타냈다. 최근 몇 년간 입주 물량이 많았고, 매매시장 호조의 영향으로 전세 수요 역시 매매 수요에 합류했기 때문이다. 그러나 지 난해부터 추세 변화가 나타나고 있다. 매매시장의 규제 강화와 높은 주택가격에 대한 부담으로 전세 수 요가 증가하기 시작했고, 임대차법 시행 이후 전세 물량이 급감하면서 전세시장 불안이 확대된 것으로 보인다. 2010년 이후 전세가격 급등기의 재현에 대한 우려가 커지고 있는 상황이다. 전세시장의 불안은 서민 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 수밖에 없다. 전세 공급자가 다주택자라는 점을 감안한다면 다 주택자 규제에도 제약요인이 생긴 셈이다.
■ 공급 물량 지역별 차별화의 주요 변수로 작용
최근 주택가격의 불안 요인으로 가장 크게 거론되는 것 중 하나는 공급 물량 감소다. 주택 건설 인허 가 승인 실적을 보면 2015년 약 76만5천 호로 정점을 기록한 후 지속적으로 감소하고 있다. 2020년 10월까지 인허가 실적은 32만6천 호로 전년 동월 대비 7.8% 감소했다. 지역별로는 수도권이 13.2%
로 비수도권에 비해 큰 폭의 감소세를 보였다. 최근 수도권의 공급 우려가 지속되는 이유다.
공급 부족에 대한 우려가 높은 데다 규제로 분양가가 떨어지면서 분양시장으로 수요가 몰리고 있다.
신규 아파트 선호 현상이 여전한 데다 기존 아파트의 가격이 오르면서 청약 경쟁률은 매월 최고치를 갱신하는 상황이다. 분양시장으로 수요가 몰리면서 미분양 아파트는 지속적으로 감소하여 2만7천 호 수준까지 내려갔다. 비수도권의 미분양 아파트도 올해 들어 급감하고 있어 최근의 비수도권 아파트 가 격 회복세를 뒷받침하고 있다.
그림Ⅰ-7. 주택 건설 인허가 실적 그림Ⅰ-8. 아파트 입주 물량 추이
주: 2020년은 1~10월까지 누계 자료: 국토교통부
자료: 국토교통부
한편 입주 물량 역시 지속적으로 감소하고 있다. 아직까지 입주 물량이 절대적으로 낮은 수준은 아니 지만 2015년 급증한 건설 물량의 입주가 마무리되면서 감소세가 지속되는 것으로 보인다. 입주 물량은
매매시장뿐 아니라 전세시장에도 큰 영향을 미치는데, 임대차법으로 주택시장에서 나오는 전세 물량이 감소한 상황에서 입주 물량의 감소는 상당히 부담스러운 요인으로 작용할 수 있다.
■ 주택 구매력 위축으로 상승에는 다소 한계
수요 측면에서 볼 때 가장 부담스러운 요인은 수요자의 구매력 위축이다. KB국민은행에서 발표하는 소득 대비 집값 비율(PIR) 추이를 보면 전국적으로 조사 이래 최고 수준을 기록하고 있다. 2020년 11 월 기준 전국 PIR은 5.5년이지만(소득 3분위가 3분위 주택을 구입할 경우1) 서울은 15.6년에 달한다. 정확한 소득을 반영하기 어려워 엄밀한 지역 간 비교는 어려우나 서울의 PIR이 상당히 높아진 것은 분명하다.
서울 PIR은 2019년 1월에 12.9년 소요되었으나 2020년 9월에는 15.6년으로 2년 사이 2년 가까이 상승했다.
그림Ⅰ-9. 서울 PIR 추이(주택 3분위 기준) 그림Ⅰ-10. 주택구매력지수 추이
자료: KB국민은행 주: 100보다 클수록 주택 구입에 무리가 없다는 것을 의미
자료: KB국민은행
또한 주택구매력지수(HAI)는 2010년 이후 서울 지역 평균이 55.6을 기록하면서 100에 크게 못 미 쳐 주택을 구매하기에는 부담이 큰 상황이며, 최근에는 과거 평균 대비해서도 낮은 수치를 기록하고 있 다. 서울을 중심으로 가격 상승에 대한 기대감과 구매 욕구는 증가한 반면 가격 상승과 대출 규제로 주 택구매력이 크게 떨어진 것으로 해석할 수 있다.
주택구매력 저하의 근본적인 원인은 소득 대비 가격이 가파르게 오른 것이다. 중위가격을 기준으로 보 면 전국 주택가격은 2019년 1월에 3억1천900만 원에서 2020년 11월에는 3억7천565만 원으로 약 7 천만 원이 올랐으며, 서울은 6억3천206만 원에서 7억8천391만 원으로 약 1억5천만 원이 상승했다. 이 와 더불어 투기 수요 억제를 위한 대출 규제 역시 주요 요인으로 작용하고 있다. 주택담보인정비율(LTV) 규제 기준이 40%로 축소되면서 자금 조달 여력이 크게 위축되었기 때문이다.
1 KB국민은행은 직접 조사한 주택가격과 통계청의 소득 자료를 활용해 PIR을 발표(주택가격 5분위, 소득 기준 5분위 구분해 PIR을 산출)
■ 보유세 증가로 다주택자 부담 증가
현재 주택시장에서 주택 구입뿐 아니라 매물 증가에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 다주택자의 행태 변화다. 2015년 주택 경기 호황에 따른 갭투자 증가, 주택임대사업자 세제 혜택 등에 힘입어 다주택자 가 지속적으로 증가했다.
2019년 주택 소유 통계를 보면 주택을 소유 한 가구는 1천146만 가구이며 이 중 2채 이상 을 소유한 가구는 317만 가구로 27.7%를 차지 했다. 상당수 가구가 다주택자인 셈이다. 다주택 가구는 2015년 약 273만 가구에서 2019년 317만 가구로 증가했으며, 전체 주택 보유 가구 에서 차지하는 비중도 2015년 25.5%에서 2019년 27.7%로 2.2%p 상승했다.
2021년부터 고가 주택을 보유한 다주택자의 보유세 부담이 크게 늘 것으로 예상된다. 정부는 다주택자에 대한 보유세를 지속적으로 강화해 왔으며, 지난 7.10대책을 통해 3주택 이상 보유
자와 조정대상지역 2주택 보유자에 대해 과세 구간별로 1.2~6.0%의 세율을 적용하기로 했다.
표Ⅰ-1. 종합부동산세 세율 인상 시가
(다주택 기준) 과표
2주택 이하(%) (조정대상지역 2주택 제외)
3주택 이상 +조정대상지역 2주택(%)
현행 12.16 현행 12.16 개정
8~12.2억 원 3억 원 이하 0.5 0.6 0.6 0.8 1.2
12.2~15.4억 원 3~6억 원 0.7 0.8 0.9 1.2 1.6
15.4~23.3억 원 6~12억 원 1.0 1.2 1.3 1.6 2.2
23.3~69억 원 12~50억 원 1.4 1.6 1.8 2.0 3.6
69~123.5억 원 50~94억 원 2.0 2.2 2.5 3.0 5.0
123.5억 원 초과 94억 원 초과 2.7 3.0 3.2 4.0 6.0
주: 공시가격 현실화율 75~85%, 공정시장가액비율 95%를 적용했을 경우 자료: 기획재정부
향후 다주택자의 주택 보유 부담은 증가할 수밖에 없으며 매도에 대한 고민이 커질 것으로 보인다. 1 주택자는 고가 주택 보유자를 제외하고 세부담은 크지 않을 것으로 보이나, 다주택자들은 향후 주택가 격이 상승하지 않더라도 보유세 부담은 상당할 것으로 예상된다(파트 II 참조).
그림Ⅰ-11. 가구별 주택 소유 건수 추이
자료: 통계청
규제 지역 내 주택을 보유하고 있는 다주택자의 양도세율이 2021년에 재인상되므로 종합부동산세(이 하 종부세)가 부과되는 기준일인 6월 1일 이전까지 매도에 대한 고민은 깊어질 것으로 보인다. 다만 양 도세 부담이 높아 실제 매도까지 이어지는 경우는 다소 제한적일 수 있다. 내년 상반기 주택시장의 안 정은 다주택자의 매물이 어느 정도 공급되느냐가 관건이 될 수 있다.
■ 거시환경 변화와 부동산 정책이 주요 변수
2021년에도 여전히 정부 정책이 주요한 변수가 될 것이다. 정부 정책에 따라 시장이 지속적으로 변 화해왔기 때문이다. 물론 일정 기간이 지난 후 시장이 재반등하는 상황이 반복되고 있으나 그만큼 정책 의 강도 역시 높아지고 있다. 다만 전세가격이 오른 것은 상당한 제약 요인으로 작용할 수 있다. 매매가 격과 전세가격이 동시에 오르는 상황에서 자칫 정책의 충돌 가능성이 존재하기 때문이다. 한편으로 정 부의 주택 공급 계획이 신속하게 시행되면서 공급 부족에 대한 의식을 얼마나 진정시킬 것인가도 중요 한 요인이 될 수 있다. 올해 젊은층이 적극적으로 주택 구입에 나선 주된 이유는 향후 주택 공급에 대 한 불안과 이로 인한 가격 상승 우려 때문이었다.
국내 경제 상황 역시 중요한 변수가 될 수 있다. 코로나19의 경제적 여파가 상당하지만 주택시장에 미치는 영향은 아직까지 크지 않아 보인다. 최근 주택가격이 상승하면서 장기적으로 주택 투자는 실패 하지 않는다는 믿음이 다시 한번 입증되었다. 오히려 저금리 기조가 지속되는 가운데 정부의 강력한 규 제에도 투자 가능 지역에 대한 투자자의 관심은 확대되고 있다. 비규제 지역이나 틈새시장을 중심으로 주택 수요가 몰리면서 당분간 주택가격의 안정화는 쉽지 않아 보인다.
경제 환경 변화가 큰 변수가 될 수 있다. 아직 코로나19로 인한 경제적 충격이 어느 정도 수준일지 예측하기 어렵다. 또한 국내 상황과는 다르게 세계 각국에서는 여전히 코로나19 확진자 수가 증가하고 있다. 이로 인해 세계 경제가 급격히 악화할 가능성이 여전히 존재하고 국내 경제에도 심각한 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
주택시장 7대 이슈
Ⅱ
1. 코로나19로 인한 경기침체 시 주택시장 영향 2. 주택 소유 통계로 본 다주택자 변화 진단 3. 보유세 증가에 따른 다주택자 부담 4. 2030세대의 주택시장
5. 지방 주택시장 회복 지속 가능성 점검 6. 전세시장 불안과 변화 요인
7. 부동산 정책 방향성 점검
2020년 국내 부동산시장은 코로나19 여파와 주택 관련 규제 강화에도 수도권을 중심으로 아파트 가 격이 상승하고, 전세시장이 크게 흔들린 한 해로 평가된다. KB경영연구소는 2020년을 마무리하고 2021년을 맞이하여 부동산시장의 7대 이슈를 선정하고 점검해보았다.
■ 코로나19로 인한 경기침체 시 주택시장 영향
과거 전염병 확산으로 인한 주택시장 내 영향은 미미했으나, 지속되는 코로나19 확산세가 경기 침체 로 이어질 경우 주택시장 영향 불가피. 경기 침체 시 주택시장 영향은 전후 상황에 따라 차이
■ 주택 소유 통계로 본 다주택자 변화 진단
전국에서 2채 이상 주택을 보유한 다주택자는 228만 명으로 2012년 대비 약 40% 증가. 임대시장의 주공급원인 다주택자의 세부담 증가와 임대차법 시행으로 향후 임대시장의 변화에 주목
■ 보유세 증가에 따른 다주택자 부담
종부세율 인상과 주택가격 상승으로 2021년부터 다주택자의 보유세 부담이 급증. 향후 절세 목적으 로 보유 주택을 매각하거나 또는 자녀에게 증여할 가능성이 높을 것으로 전망
■ 2030세대의 주택시장 등장
최근 2030세대의 아파트 매입 비중이 급증. 2030세대는 독립과 결혼 등으로 신규 세대를 형성하며 새로운 주택 수요를 창출하는 등 적극적인 투자라기보다는 실수요 매입으로 판단
■ 지방 주택시장 회복 지속 가능성 점검
대전 등 일부 지역에서만 가격이 상승하던 비수도권 주택시장은 최근 전 지역에서 상승세로 전환. 투 자 수요의 유입 요인이 여전히 존재하는 가운데 내년 공급량은 전체적으로 감소
■ 전세시장 불안과 변화 요인
2020년 하반기 이후 빠른 가격 상승세를 보이는 전세시장. 신규 입주 물량 감소 및 임대차법 시행 이 후 전세물량 부족 등 불안요인 존재
■ 부동산 정책 방향성 점검
투자수요 억제정책에서 공급확대 기조로 변화 움직임. 주택시장 안정화 정책에 대한 신뢰성 확보를 고 민할 시점
주택시장 7대 이슈
1) 코로나19로 인한 경기침체 시 주택시장 영향
■ 과거 전염병 확산 시 국내 경기와 주택시장 영향은 미미
코로나19가 대유행하면서 당초 국내 경기가 악화될 것이라는 우려에 비해 실제 영향은 그다지 크지 않았다. 과거에도 2003년 사스(SARS)와 2015년 메르스(MERS) 등 글로벌 전염병 확산기를 거쳤으나 당시 상황은 코로나19에 비해 심각성이 낮았다. 2015년 메르스 때는 186명이 감염되고(사망 38명) 유 통과 관광 분야가 큰 타격을 입었으나 전체적인 영향은 미미한 편이었다.
그러나 코로나19 장기화로 인한 경기 침체 시 주택시장에 악영향이 나타날 수 있다. 과거 주택시장 은 국내 경기 변동에 따라 등락했다고 볼 수는 없으나 글로벌 경제 위기가 발생할 경우 주택가격 조정 의 트리거 역할을 할 가능성이 있다. IMF 외환위기나 글로벌 금융위기 등으로 인한 국내 경제의 급격한 위축이 주택시장에도 영향을 미쳤기 때문이다.
그림Ⅱ-1. 과거 전염병 확산기 주택시장
자료: KB국민은행
■ 경기 침체 시 주택시장 영향은 전후 상황에 따라 달라
IMF 외환위기와 글로벌 금융위기의 상황을 비교해보자. 경제적 충격으로 주택시장이 타격을 입은 것 은 동일하지만 주택가격 변동은 서로 다른 모습을 보였다.
글로벌 금융위기 당시 주택시장의 영향은 IMF 외환위기 시기에 비해 조정 폭과 기간이 상대적으로 짧았고, 이후 빠른 속도로 위기 이전 수준으로 회복되었다. 또한 지역별로 동일한 가격 변화를 보이던 외환위기 때와는 달리 금융위기 당시에는 이후 수도권과 비수도권의 가격 격차가 발생하는 계기가 되 었다.
그림Ⅱ-2. 외환위기 이후 지역별 주택 매매가격 추이 그림Ⅱ-3. 금융위기 이후 지역별 주택 매매가격 추이
자료: KB국민은행 자료: KB국민은행
이러한 차이에 대해서는 위기 이전의 시장 상황을 고려해서 판단해야 한다. 외환위기 당시에는 주택 시장의 여건이 전반적으로 좋지 않은 가운데 위기가 발생해 가격이 급락했다. 주택이라는 자산 자체에 대한 신뢰도가 낮은 상황에서 가해진 경제적 충격이 시장의 급격한 침체를 가져온 것이다. 이후 경제가 빠르게 회복되면서 주택 가격 급락에 대한 기저효과로 주택 경기가 단기간에 이전 수준으로 복귀했고 주택시장의 호황기로 이어졌다.
반면 금융위기 당시에는 위기 직전에 과잉 유동성과 주택시장의 공급 부족 등으로 인해 주택가격이 급등했다. 주택가격은 지속적으로 상승할 것이라는 믿음이 강한 시기였고, 이에 따라 일정 수준으로 가 격이 하락하면 매수세가 이어지는 양상을 보이며 완만한 하락세가 이어졌다. 이후 주택시장의 신뢰가 깨지기까지 상당한 기간이 걸렸으며 그만큼 침체기도 오래 지속되었다.
■ 국내 경기 침체로 이어질 경우 주택시장 영향 불가피
코로나19가 장기화되고 있으나 재정 정책 등의 영향으로 다행히 국내 경기는 양호한 상황이다. 이에 따라 주택시장에 미치는 영향도 아직까지는 거의 없다고 볼 수 있다. 그러나 코로나19의 글로벌 확산 세가 계속되고 국내 역시 확진자가 급증하는 상황에서 2021년 경제에 드리워졌던 불투명성은 여전히 사라지지 않고 있다. 따라서 금융위기와 같은 글로벌 경기 침체가 현실화될 경우 주택시장의 위축으로 이어질 가능성은 여전히 존재한다고 볼 수 있다. 풍부한 시중 유동성이 수도권 주택가격의 상승을 견인 했으나, 향후 경기 침체가 확대될 경우 유동성 악화와 주택가격 하락으로 이어질 가능성을 배제하기 힘 들기 때문이다.
경기 침체로 이어질 경우 주택시장 영향은 금융위기 당시와 유사할 가능성이 높다. 주택시장의 호조 가 상당 기간 지속되고, 시중에 유동 자금이 풍부하며, 정부 규제가 지속된다는 점 등에서 현재 상황은 금융위기 당시와 매우 유사하기 때문이다. 무엇보다 안전자산으로서 주택에 대한 신뢰가 매우 높다는
점이 유사해 IMF 외환위기와 같은 단기 급락보다는 글로벌 금융위기와 같은 완만한 조정기에 접어들 가능성이 높다.
표Ⅱ-1. 국내 주택시장의 하락 시기와 당시 경제 여건 비교
1997년 외환위기 2008년 금융위기 2020년 코로나19 위기 이전 2년간
주택가격 변동률
-0.2%
(200만 호 공급 충격)
수도권 +6.6%
/기타 지방 +1.1%
수도권 +9.2%
/기타 지방 +2.3%
위기 이후
주택시장 변화 전국 주택시장 급락 수도권 위축 장기화/비수도 권 공급 부족으로 상승세
2015년 이후 수도권 강세/
비수도권 약세 지속 후 회복 주택가격
하락 기간 16개월 52개월(수도권) -
주택가격 하락폭 -9.8% -3.7%(수도권) -
1인당 명목GDP /실질성장률
1,160만 원/-5.1%
(1998년 기준)
2,445만 원/0.8%
(2009년 기준)
3,701만 원/-1.1%2 (2020년 기준) 1인당 총소득 1,146만 원 2,441만 원 3,736만 원
가계 부채 ∙가계부채 211조 원 (GDP 43%)
∙가계부채 688조 원 (74%)
∙가계부채 1,527조 원 (80%)
전국/서울 PIR - 5.0/12.0 5.5/15.6
주택시장 부실
∙미분양 10만 호
∙815개 일반 건설업체 도산, 2173개 전문 건설 업체 부도
∙미분양 16만 호 (사상 최대)
∙130개 일반 건설업체, 271개 전문 건설업체 부도
∙미분양 2.6만호
주택보급률 전국 92%/수도권 86% 전국 107%/수도권 97% 전국 104%/수도권 99%(‘18)
자료: KB국민은행, KB경영연구소
2 한국은행 전망치 기준
2) 주택 소유 통계로 본 다주택자 변화 진단
■ 2채 이상의 다주택자는 228만 명으로 2012년 대비 40% 증가, 주로 서울 경기 거주
전국에서 주택을 소유한 가구는 2019년 기준 약 1천145만 가구로 전체 가구의 56.3%를 차지한다.
이 중 주택 1채를 보유한 가구는 72.3%(829만 가구), 2채 이상 보유한 다주택 가구는 27.7%에 달한 다. 개인별로 살펴보면 2채 이상을 보유한 다주택자는 총 228만 명으로 전체 유주택자의 15.9%를 차 지하고 있으며 2012년 대비 약 40% 증가했다. 거주 지역별로 살펴보면 경기(24%), 서울(17%), 경남 (7%), 부산(7%) 순이며, 상위 4개 지역에 전체 다주택자의 약 55%가 거주하고 있다. 거주 지역을 시 군구 수준으로 비교하면 주택 소유자 중 다주택자 비중이 높은 지역은 서울 강남구(21.5%)와 제주 서 귀포시(21.2%), 제주 제주시(20.5%) 그리고 서울 서초구와 세종시(20.4%) 순으로 나타났다.
한편 최근 다른 시도 지역에 거주하는 외지인의 서울과 수도권 주택 구매가 크게 늘었는데, 주택 소 재지와 동일한 시도 내 거주자가 주택을 소유한 비중은 86.5%, 외지인이 주택을 소유한 경우는 13.5%
로 나타났다. 특히 서울과 수도권 아파트의 경우 외지인 매입 비중이 갈수록 증가하고 있으며, 지난 2010년 외지인의 수도권 아파트 매입 비중은 10%대에 그친 데 비해 올해는 15%를 차지하고 있다.
서울의 경우 2020년 외지인의 아파트 매입 비중은 22%를 웃도는 등 역대 최고 수준을 기록했다. 저 금리와 등록임대주택 혜택에 힘입어 외지인의 수도권의 아파트 매입이 크게 증가한 것으로 보인다. 외 지인이 소유한 주택은 약 212만 호인데, 이 중 상당수(42%)가 경기도와 서울에 위치하고 있다. 경기 지역의 경우 약 49만 6천 호는 외지인이 소유하고 있으며 주택 소유주는 주로 서울 송파구, 강남구, 서 초구에 거주하고 있다. 서울은 외지인 소유가 40만 호로 주택 소유주는 주로 경기 고양시, 용인시, 성 남시에 거주하고 있다.
그림Ⅱ-4. 다주택자 거주 지역 분포 그림Ⅱ-5. 서울 아파트 매입자의 거주 지역
자료: 통계청 주: 2020년은 1~10월까지 아파트 거래
자료: 한국부동산원 24
17
7 7 6 17
22
서울 경기
부산 경남 경북 기타지방
(경상 제외)
광역시 (부산제외)
(%) 12
14 16 18 20 22 24
0 2 4 6 8 10 12 14 16
'06 '08 '10 '12 '14 '16 '18 '20 서울이외
서울내 타구 동일구 외지인(우)
( 만호) (%)
■ 저금리와 임대사업자 혜택으로 2015년 이후 다주택자가 급증
국내 1주택자는 1천205만 명(84%)으로 지난해와 비교해 0.3%p 감소하였으며 다주택자는 2015년 이후 빠르게 증가하는 모습을 보이고 있다. 2015년 이후 1주택자는 연평균 2.2%씩 늘고, 다주택자는 연평균 4.8%씩 증가하고 있다. 전국 유주택자 중 다주택자 비중은 지난 2012년 13.6%에 그쳤으나, 2019년에는 15.9%로 통계 작성 이래 가장 높은 수준을 기록했다. 특히 2015년에 3채 이상 보유자가 급증했는데, 당시 임대사업자 등록 시 다양한 혜택을 부여하면서 다주택자의 주택 매입이 크게 늘었기 때문이다.
2015년 정부에서 임대주택제도를 마련해 10년간 임대 시 양도세를 100% 감면해주는 혜택을 부여 하면서 다주택자가 급증했다. 이후 2017년 12월 13일 국토교통부가 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발 표해 임대주택 등록 시 취득세, 임대소득세, 양도세, 종합부동산세 감면 등 다양한 세제 혜택과 건강보 험료 인하 등 인센티브를 제공하자 임대사업자 등록이 크게 증가했다. 2020년 1분기 기준으로 누적 등 록임대사업자는 약 51만1천 명이고 등록임대주택은 156만9천 호를 기록하고 있다.
한편 2018년 들어 서울을 중심으로 주택가격이 급등하며 시장 불안이 지속되면서 정부가 임대주택 등록 혜택을 축소하자 다주택자 증가폭은 다소 둔화되었다. 올 여름에 발표된 7.10대책에서 임대주택 등록에 따른 모든 혜택을 폐지함에 따라 향후 임대시장에 영향을 미칠 것으로 예상된다.
그림Ⅱ-6. 전국 유주택자의 보유 주택 수 추이 그림Ⅱ-7. 보유 주택 수별 다주택자 변화
자료: 통계청 자료: 통계청
■ 임대시장 주 공급원인 다주택자의 세부담 증가와 임대차법 시행에 따른 시장 변화에 주목
국내 주택 임대시장에서 공공 부문이 차지하는 비중은 10% 미만3에 그치며 개인, 특히 다주택자에게 의존하는 비중이 매우 높다. 현실적으로 다주택자는 주택 임대시장의 공급자로서 주도적인 역할을 하고
3 국토교통부에 따르면, 장기공공임대주택 재고율은 2018년 7.1% 수준이며, 주거 복지 로드맵에 따라 향후 42만8천 호가 추가 공급된다면 2020년 말에는 약 8%에 근접할 것으로 예상
13.6 13.7 13.6 14.4
14.9
15.5 15.6 15.9
12 13 14 15 16 17
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20
'12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 3채이상
2채 1채
2채이상 비중(우)
(백만명) (%)
있다. 하지만 최근 다주택자에 대한 부동산 관련 세율 강화, 등록임대주택제도 폐지 그리고 임대차법 도입 등으로 임대시장이 다소 불안한 모습을 보이고 있다. 다주택자가 주도하는 시장 구조를 감안한다 면 민감할 수밖에 없는 상황이다.
2020년 1분기 기준으로 등록임대주택 수는 약 157만 채로 2017년 대비 60% 증가했으며, 지난 7.10대책으로 아파트의 경우 신규 등록임대사업 자 체가 불가능함에 따라 이 같은 증가 추세는 크게 꺾일 전망이다. 또한 다주택자를 대상으로 종합부동 산세 인상 및 취득세 강화 등 과세를 부과함에 따 라 향후 신규 주택 구입은 상당한 제한을 받을 것 이며, 기존 보유 주택의 처분에 대한 의지도 증가할 것으로 예상된다.
그림Ⅱ-8. 등록임대주택 수와 사업자 수 추이
자료: 국토교통부
0 10 20 30 40 50 60
0 50 100 150 200
'15 '16 '17 '18 '19 '20.1Q 주택수(좌)
임대사업자수(우)
(만호) (만명)
3) 보유세 증가에 따른 다주택자 부담
■ 종부세율 인상과 다주택자 중과, 2021년부터 다주택자 보유세 부담은 급증
정부는 2020년 8월 4일 소득세법, 법인세법, 종부세법 개정안을 처리함에 따라 2021년부터 다주택 자의 세부담이 크게 늘 것으로 예상된다. 종부세는 매년 6월 1일 가격을 기준으로 12월에 부과되는데, 향후 공시가율과 종부세율 인상분이 반영되고 주택가격이 상승해 2021년부터 종부세 부담은 본격적으 로 증가할 전망이다.
특히 서울은 조정대상지역으로 다주택자 종부세에 중과세율이 적용되는 데다 최근 아파트 가격이 크 게 상승하면서 세부담은 상당히 높아질 것으로 예상된다. 서울 지역에 평균가격 아파트(약 9억 원) 2채 를 보유하고 있는 다주택자의 경우, 2017년 종부세를 포함한 보유세는 약 281만 원이었으나 2020년 에는 약 700만 원, 2021년에는 1천500만 원으로 상승할 것으로 예상된다. 서울 강남구 등 고가 주택 보유자의 경우 세부담이 더욱 가파르게 증가하는데, 강남구 평균가격 아파트 2채(현재 약 17억 원)를 보유한 다주택자는 2017년에 보유세로 970만 원을 납부했다면 2020년에는 2천700만 원, 2021년에 약 6천만 원을 납부해야 한다.
한편 1주택자의 경우 고가 주택 소유자를 제외하고는 세부담이 크지 않은 것으로 보인다. 서울 평균 가격 수준의 아파트 1채 보유 시 2020년에는 보유세로 약 160만 원을 납부했는데 2021년에는 182 만 원으로 상승폭이 크지 않다. 강남권 고가 아파트(공시가격 약 17억 원)를 보유한 1주택자의 경우 2020년 보유세는 약 460만 원으로 다주택자의 보유세 상승폭에 비해 크지 않은 수준이다.
그림Ⅱ-9. 서울 주요 지역의 보유세 변화 비교(2주택자 vs 1주택자)
주1: 자치구별 아파트 평균 매매가격, 해당연도 세율 적용
주2: 2021~22년 아파트가 격은 연평균 2.6%씩 상승, 2주택 보유 가구는 동일 구에 2채를 보유한 것으로 가정 자료: KB국민은행, KB경영연구소
■ 주택가격이 추가 상승하지 않아도 다주택자의 보유세 부담은 상당한 수준
투자자나 다주택자 입장에서는 주택가격의 상승을 기대한다면 향후 세부담이 따르더라도 주택을 보 유하거나 추가로 취득하는 것을 고려해볼 수 있다. 하지만 향후 주택가격이 더 이상 상승하지 않더라도 종부세 인상과 다주택자 중과로 다주택자의 보유세 부담은 상당할 것으로 예상된다. 서울 강남 3구를 비롯해 주요 지역에 주택 2채를 보유한 다주택자의 경우, 주택가격이 더 이상 상승하지 않더라도 2021 년에 납부해야 할 보유세는 2017년과 비교할 때 평균 6배가량 증가할 것으로 추정된다.
특히 주택을 계속 보유한다면 누적되는 보유세가 상당할 것인데, 지난 몇 년간 국내 가계 소득이 크 게 증가하지 않았다는 점을 감안한다면 보유세 증가는 부담이 될 수밖에 없다. 2020년을 기준으로 누 적되는 보유세 부담 정도를 비교해보면, 서울 지역 다주택자(시세 9억 원 주택 2채 보유 시)가 내야 할 보유세는 2020년 700만 원을 시작으로 2021년에 누적 2천200만 원, 2024년에 5년간 누적금액으로 약 7천500만 원을 내야 한다. 한편 고가 주택 보유자의 경우 누적되는 세금은 급증하게 되는데, 강남 권 고가 주택 2채 보유 시(각각 17억 원대) 향후 5년간 내야 할 총 보유세는 3억 원에 달할 것으로 예 상된다. 향후 주택가격이 상승하지 않는 상황에서 5년간 내야 할 보유세가 이 같은 규모로 누적된다면 고소득 월급자와 기타소득이 있는 가계라도 세부담은 높다고 볼 수 있다. 이에 따라 고가 주택 보유자 와 다주택자 절세와 보유 주택의 처분에 대한 고민이 깊어질 것으로 예상된다.
그림Ⅱ-10. 서울 지역 다주택자(2채 보유 기준)의 보유 기간별 누적되는 보유세 부담 비교
주: 2020년 기준(2021년은 보유 기간 2년임), 해당 지역 평균가격 주택 2채 보유, 향후 주택가격 상승률은 0%로 가정 자료: KB국민은행, KB경영연구소, 부동산계산기.com
■ 향후 절세 목적으로 보유 주택의 매각 또는 증여 가능성에 주목
부동산 보유세율이 점차 높아지자 상당수 다주택자들은 주택 처분을 위해 매각이 아닌 증여를 선택 한 것으로 파악된다. 실제로 지난 2018년 이후 주택 매매 중 증여는 점차 증가하는 것으로 나타났다.
2020년 1~10월까지 전체 아파트 거래 중 증여는 약 7만2천 건을 기록했으며 7월 한 달간 약 1만4천
건이 증여되었다. 지역별로는 수도권, 특히 서울 강남권 고가 아파트를 중심으로 증여 건수가 크게 증 가했다. 장기적인 관점에서 본인의 보유세 부담을 줄이고 자녀에게 주택을 물려줄 기회로 보고 증여를 선택한 것으로 판단된다. 자녀에게 증여 시 증여세 면제 한도(6천만 원)가 크지 않지만 이참에 타인에 게 매각하기보다 자녀에게 주택을 물려주기로 결정한 사람들이 더 많았다.
고가 주택일수록 장기 보유 시 세부담은 더욱 커지는데, 서울 강남권 고가 아파트(시세 17억 원)를 증여 시 약 5억 원의 증여세를 납부해야 하나 동일 아파트를 8년 이상 보유할 경우 증여세보다 더 많 은 보유세를 내야 한다. 다주택자들은 보유세 부담을 낮추기 위해 보유 주택을 매각해 양도세를 낼 것 인지, 또는 증여해 증여세를 내고 자녀에게 주택을 물려줄 것인지를 선택해야 하는 상황에서 상당수 다 주택자들이 증여를 선택한 것이다.
종부세 등 보유세 인상에 대한 정책 시그널이 지속적으로 제기되면서 증여 건수는 2018년 이래 꾸 준히 증가했으며, 이미 상당수 다주택자들은 주택을 증여한 것으로 판단된다. 또한 현재 다주택자 양도 세 부담이 매우 높은 수준이므로 실제 매도 물량 증가는 제한적일 것이다. 그러나 상당부분 증여가 이 루어졌고, 양도세 인상에도 보유세가 부담이 되는 다주택자 중 일부는 20201년 종부세 부과 이전에 매 매를 고민할 것으로 보인다.
그림Ⅱ-11. 아파트 거래 중 증여 비중 그림Ⅱ-12. 2020년 서울 자치구별 매매 중 증여 비중
자료: 국토교통부 주: 2020년 1~10월 기준
자료: 국토교통부
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000
0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000
'09.2 '10.10 '12.6 '14.2 '15.10 '17.6 '19.2 '20.10 전국(좌)
서울(우)
(건) (건)
4) 2030세대의 주택시장
■ 주택과 아파트 매매거래가 감소세로 돌아서고 2030세대 비중이 늘어
2020년들어 주택 매매거래량이 전년대비 가파르게 증가하면서 장기 평균을 상회하고 있다. 2019년 하반기부터 급증하던 주택 매매거래량은 2020년 3~5월 잠깐 소강상태를 맞다가 6~7월 급등 후, 8월 이후 증가세는 다소 둔화되었다.
연령대별 거래 비중을 살펴 보면 30대의 비중이 2020년 8월 이후 급등하였는데, 최근 거래량이 급 감한 시기와 맞물리고 있다. 이에 대해 시장에서는 집값 상승을 우려한 30대가 소위 ‘영끌(영혼까지 끌어 모을 정도로 자금을 최대한 조달하여)’ 투자로 적극적으로 주택 매수세에 나서고 있다고 해석하고 있는 상황 이다.
그림Ⅱ-13. 주택과 아파트 매매거래량 단기 추이 그림Ⅱ-14. 매매거래량 중 30대 비중 추이
자료: 한국부동산원 자료: 한국부동산원
전국 주택/아파트 거래량에서 30대가 차지하는 비중을 살펴보면 2019년 3~6월과 2020년 3~5월에 낮고 나머지 기간에 높게 형성되는 것을 확인할 수 있다. 2019년 상반기는 전체적으로 거래가 부진하 던 시기에 해당하고, 2020년 3~5월은 19년 하반기 이후 급증하던 거래량이 일시적으로 주춤해지던 시 기에 해당한다. 즉, 전체적으로 거래량이 적은 시기에 30대의 거래량 비중도 낮게 형성되었던 것을 알 수 있다. 그런데, 2020년 8월 이후부터는 거래량이 2020년 3~5월 수준으로 감소했음에도 불구하고 30대의 거래량 비중이 오히려 다른 시기를 약간 상회하는 모습을 보이고 있다.
이러한 패턴 변화를 이해하기 위해서는 다른 연령대의 움직임도 파악할 필요가 있다. 먼저 2019년 3~6월에는 50대의 비중이 다른 시기보다 높은 것을 확인할 수 있다. 이후 하반기부터 거래량이 급증 하는 시기에는 40대의 거래량이 빠르게 상승하는 모습을 보이고 있다. 이후 2020년 3~5월에는 30~40대의 비중이 줄고 50대 및 기타(법인 등)의 비중이 급등하는 모습을 보인다. 이후 8월까지 30 대의 비중이 급격히 상승한 뒤 9~10월에 다소 하락하는 것을 확인할 수 있다. 즉, 각 시기별로 좀 더
0 5 10 15
'19.01 '19.03 '19.05 '19.07 '19.09 '19.11 '20.01 '20.03 '20.05 '20.07 '20.09
주택 아파트
(만건)
15.0 20.0 25.0 30.0
'19.01 '19.03 '19.05 '19.07 '19.09 '19.11 '20.01 '20.03 '20.05 '20.07 '20.09
주택 전국 아파트 전국
(%)
주택거래에 적극적으로 나선 계층이 다른 것을 확인할 수 있다. 즉 2019년 상반기 50대, 2019년 하반 기 40대, 2020년 상반기 50대, 2020년 하반기 30대가 각각 다른 시기에 비해 좀 더 적극적으로 거래 에 나서면서 거래 비중이 높아졌다.
그림Ⅱ-15. 연령대별 전국 주택거래량 비중 그림Ⅱ-16. 연령대별 전국 아파트거래량 비중
자료: 한국부동산원 자료: 한국부동산원
■ 2030세대의 실수요가 2020년으로 밀리면서 8~10월에 비중 상승 가능성
2030세대는 신규 세대를 형성하면서 새로운 주택 수요를 창출한다. 비록 2030세대의 혼인건수가 지 속적으로 감소하고 있지만, 2019년에도 여전히 19~20만건 가량의 혼인건수가 발생하였다. 심층 분석 결과에 따르면(파트 V 참조), 결혼 후 10년 내에 80%의 가구가 주택 구매에 나선다는 점에서 과거 수년 에 걸쳐 결혼한 가구가 현재까지 주택 수요를 발생시키고 있다. 분석에 따르면 현재 연간 20만호 정도 가 2030세대의 생애첫주택 수요이며, 이사 수요 등을 고려할 경우 이보다 거래량이 더 많아야 한다 그림Ⅱ-17. 2030세대의 혼인건수 (2009~2019, 남/여) 그림Ⅱ-18. 가구주 연령별 주택보유율
자료: 통계청, 인구동향조사 자료: 가계금융복지조사
15 20 25 30
'19.01 '19.03 '19.05 '19.07 '19.09 '19.11 '20.01 '20.03 '20.05 '20.07 '20.09
30대 40대 50대
(%)
15 20 25 30 35
'19.01 '19.03 '19.05 '19.07 '19.09 '19.11 '20.01 '20.03 '20.05 '20.07 '20.09
30대 40대 50대
(%)
0 100 200 300 400
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
남성 여성
(천건)
0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0
25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 2018 2017 2013 2012 (%)
그러나 2019년 2030세대의 거래량은 19.8만호로 이보다 다소 적게 형성되면서, 2020년으로 주택구 매 수요가 밀렸을 가능성이 있다. 이렇게 거래량이 부족하여 과거에 밀렸던 수요가 2020년에 거래에 나서면서, 2020년 10월까지 2030세대의 주택거래량은 25.9천호로 급증한 것으로 볼 수 있다. 이에 따 라 주택거래량이 감소한 8~10월에도 30대의 거래 비중이 다소 상승하였을 가능성이 있다.
■ 실수요가 가장 많은 30대의 거래 감소폭이 가장 작은 것으로 나타남 2020년 7월 대비 8월 거래량 감소폭을 살펴보
면 거래량이 많은 30~60대 중 30대의 거래량 감 소폭이 가장 작은 것으로 나타난다. 특히 30대의 서울 아파트 거래량 감소폭이 현저히 줄어든 것을 확인할 수 있다. 30대의 거래량 감소폭이 작은 이유 는 신규 주택 실수요자로서 최근 주택가격이 급등 하면서 더 오르기 전에 매수하려는 추격 매수 심리 가 작용하는 것으로 해석할 수 있다.
최근 수년간 주택가격이 급등하고 있는 상황에서 상대적으로 비탄력적인 수요를 가진 30대들이 그동 안 미뤄왔던 주택 구매를 더 이상 미루지 못하고
주택을 구매하거나, 지속적인 주택가격 상승에 대한 기대로 추격매수를 하는 경우가 발생했을 가능성도 충분하다. 최근 주택가격이 급등한 상황에서 30대의 주택구매비중 증가는 상대적으로 자산과 소득이 부족한 30대의 가계 경제에 큰 부담으로 작용할 수 있다.
그림Ⅱ-19. 2020년 7월 대비 8월 거래량 감소폭
자료: 통계청 0 20 40 60 80
전국 주택
전국 아파트
서울 주택
서울 아파트
30대 40대 50대 60대
(%)
5) 지방 주택시장 회복 지속 가능성 점검
■ 5대 광역시 매매가격 상승률 가파르게 상승, 기타 지방도 장기간 침체에서 회복
2020년 비수도권에서는 대전의 상승세가 단연 돋보였다. 2019년 들어 회복세를 보이던 대전은 세종 시의 공급 부족과 함께 수요가 증가하면서 상승폭이 크게 확대되었다. 또한 2020년 하반기 행정수도 이전 가능성까지 부각되면서 대전의 2020년 1~11월 누적 주택가격 상승률은 10.9%로 서울의 9.3%
보다 높았다.
2019년 학군이 우수한 지역을 중심으로 광역시 중 상대적으로 높은 상승률을 보였던 대구, 광주는 2020년 초 상승세가 다소 둔화되었으나 추석 이후 다시 상승폭이 확대되고 있다. 또한 2019년 11월 조정대상지역에서 해제된 부산은 2020년 하반기부터 가격이 재상승하면서, 해제 1년 만인 2020년 11 월에 다시 조정대상지역으로 지정되었으나 여전히 상승폭이 확대되고 있다. 게다가 광역시 중 유일하게 장기간 하락세를 보이던 울산까지 최근 지역 산업 활성화 등으로 단기간에 높은 상승세로 전환하면서 5대 광역시가 전체적으로 빠르게 상승하는 모습을 보인다.
기타 지방의 경우 아직까지 높은 상승률을 보이는 지역은 없으나, 대전과 세종의 영향으로 충청권에 서 상대적으로 양호한 상승률을 나타내고 있다. 기타 지방의 전년 대비 상승률은 2016년 11월부터 2020년 7월까지 45개월간 하락했으나 2020년 8월 이후부터 12월까지 4개월간 상승세를 유지하고 있다. 추세에 따르면 대부분 지역이 하락세에서 반등하는 움직임을 보인다.
그림Ⅱ-20. 5대 광역시 주택 매매가격 변동률 추이 그림Ⅱ-21. 기타 지방 주택 매매가격 변동률 추이
자료: KB국민은행 자료: KB국민은행
■ 주택 매매거래량 예년 수준을 웃돌고, 매매전망지수도 급격히 상승
비수도권의 최근 가격 상승세는 매매거래량과 맞물려 있는데, 매매거래량을 살펴보면 올해 비수도권 의 변화가 더 눈에 띄게 나타난다. 비수도권은 수도권의 주택시장이 크게 과열된 2017년 이후부터 10
-10 -5 0 5 10 15 20 25
'11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 20
부산 대구
광주 대전
울산 (전년 대비,%)
-10 -5 0 5 10 15 20 25
'11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 20
강원 충북
충남 전북
전남 경북
경남 (전년 대비,%)
년 평균보다 낮은 거래량(12개월 평균 매매거래량)을 보이고 있었으며, 2019년 상반기까지 하락세가 지속되면서 역대 최저치의 거래량을 기록했다. 그러나 2019년 하반기부터 거래량이 반등하기 시작했고 5대 광역시 2만1천 호, 기타 지방 2만7천 호로 증가하며 최근 10년 이내 가장 높은 거래량을 기록하 고 있다.
그림Ⅱ-22. 비수도권 12개월 평균 매매거래량 추이 그림Ⅱ-23. 비수도권 주택매매전망지수 추이
자료: KB국민은행 자료: KB국민은행
또한 주택매매전망지수4는 이례적으로 5대 광역시에서 모두 100을 훨씬 웃돌고 있다. 최근 들어 주 택매매전망지수가 급상승하고 있으며, 장기간 상승 전망이 지속되지 못했던 기타 지방까지 2020년 6 월 이후 6개월간 100을 웃돌아 상승 전망을 지속하고 있다.
주택매매전망지수는 100을 초과할수록 주택가격이 상승할 것으로 전망되는 수치로서 향후 주택가격 이 실제로 상승할 것인지는 확답할 수 없다. 다만 주택매매전망지수가 비수도권, 특히 기타 지방까지 모두 100을 초과하며 급격히 상승하는 것으로 보아 시장에서 보는 비수도권의 주택가격 상승세에 대한 기대감이 크다고 할 수 있다.
■ 규제 지역 적고, 매매가격 대비 전세가격 비율은 높아 투자수요가 언제든 증가할 우려 존재
비수도권의 특징은 수도권에 비해 규제 지역이 상대적으로 적다는 것이다. 2020년 12월 18일 비수 도권 조정대상지역을 35개 확대했으나, 전체 조정대상지역 111개 중 비수도권은 48개로 절반 이하다.
또한 가장 강력하게 규제가 적용되는 투기과열지구도 전체 48개 지역 중 비수도권은 대전, 대구 일부, 세종을 포함해 7개 지역에 불과하다. 비수도권의 경우 아직까지 주택시장이 크게 불안하지 않지만, 최 근 부동산시장에 지속적으로 나타나는 ‘풍선효과’로 언제든 비규제 지역으로 수요가 이동할 수 있다는 불안 요인이 잠재하고 있다.
4 KB국민은행에서 중개업소 설문조사를 통해 산출
아파트 매매가격 대비 전세가격 비율(이하 매매전세비)은 수도권에 비해 비수도권에서 상대적으로 높은 수준을 보인다. 특히 서울의 경우 최근까지 하락세가 지속되면서 50% 초반대까지 내려간 반면, 기타 지방의 경우 장기간 상승세를 보이면서 70% 중반대를 넘어서고 있다.
매매전세비는 한국에만 존재하는 독특한 전세제도를 통해 나타나는 지표로 보는 시각에 따라 다양한 의견이 존재하며, 비수도권에 비해 수도권에서 최근 급상승한 매매가격에 따라 수도권, 특히 서울에서 비율이 급락했다고 볼 수 있다.
그러나 매매전세비가 높을수록 매매가격과 전세가격의 차이가 줄어 투자자의 필요 자본이 적어진다.
최근 들어 수도권에서도 비율이 반등하는 모습을 보이고 있으나 여전히 비수도권에서 상대적으로 높은 비율을 나타내고 있으며, 이는 투자자에게 투자를 유인하는 요인으로 작용할 수 있다.
그림Ⅱ-24. 지역별 규제 지역 현황(2020.12.18 기준) 그림Ⅱ-25. 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율
자료: 국토교통부 자료: KB국민은행
■ 지역별 시장에서 가장 중요한 변수는 공급량
비수도권 주택가격에 영향을 미치는 요소에는 여러 가지가 있겠지만 아직까지 가장 중요한 요인은 입주 물량이라 할 수 있다. 수도권에 비해 다른 요소들의 영향이 상대적으로 크지 않기 때문에 수요와 공급에 따른 가격 변화가 크게 작용한다.
최근 10년 평균 입주 물량 대비 최근 2년 입주 물량 증가율과 최근 2년 가격 상승률을 비교해 보면, 입주 물량이 많은 강원 지역의 가격이 더 하락했고, 입주 물량이 적은 충남 지역은 상대적으로 하락세 가 크지 않은 것으로 나타났다.
전체적으로 상승세를 보이는 5대 광역시에서 공급의 영향은 좀 더 크게 나타났다. 특히 최근 2년간 높은 가격 상승률을 보였던 대전과 대구의 입주 물량이 적은 반면 입주 물량이 많았던 광주의 경우 상 대적으로 미미한 상승률을 보였다.
2021년에는 대구를 제외하고 비수도권 전체적으로 입주 물량이 감소할 것으로 예상되는데, 최근 장 기간 가격 하락세를 종료하고 상승세로 전환된 울산의 경우 입주 물량이 가장 크게 감소할 것으로 보 인다. 입주 물량은 매년 누적되어 주택시장에 영향을 미치기 때문에 올해 입주 물량이 적었던 지역을 중심으로 내년에도 입주 물량 감소에 따른 영향이 지속될 것이다. 게다가 미분양 아파트도 2019년 10 월 약 4만8천 호에서 2020년 10월 약 2만3천 호로 1년간 절반 가까이 감소한 점을 감안한다면 지역 별 공급 감소에 따른 가격 상승의 영향을 예의주시할 필요가 있다.
그림Ⅱ-26. 입주 물량과 아파트 매매가격 그림Ⅱ-27. 2021년 아파트 입주 물량
주1: 물량은 최근 10년 평균 대비 최근 2년 평균 증감률 주2: 아파트 매매가격은 2019.1~2020.11까지 변동률 자료: KB국민은행, 부동산114
자료: 부동산114
■ 지역별로 차이를 보일 것으로 전망되나 전체적으로 상승세
최근 수도권 주택시장의 급격한 가격 상승세에 비해 비수도권 주택시장은 상대적으로 안정적인 흐름 을 보인다. 대전을 제외하고는 대다수 지역에서 상승세가 둔화되거나 또는 여전히 하락세를 보였기 때 문에 비수도권의 장기 침체에 대한 우려가 존재하기도 했다.
그러나 우려와는 달리 수도권 주택시장이 여전히 상승세를 보이는 가운데 2020년은 비수도권까지 전 지역에서 상승세를 나타냈다. 거래량과 매매가격 상승 심리가 증가하고 비규제 지역과 낮은 매매전 세비가 여전히 투자 수요에 매력적으로 다가오고 있다. 가장 우려되는 점은 내년에 전체적으로 입주 물 량이 감소한다는 것이다.
주택가격이 상승하는 시기에 증가하는 수요 대비 공급이 부족할 경우 가격은 더욱 가파르게 상승할 수 있다. 다만 비수도권의 경우 주요 광역시와 일부 중심 지역을 제외하고는 인구 감소 추세가 지속되 고 코로나19 여파로 경기 위축이 장기화되면서, 최근 반등한 가격 흐름이 이어질 것인지 지켜볼 필요 가 있다.
그림Ⅱ-28. 최근 3년간 비수도권 지역별 아파트 매매가격 변동률(2018~2020년)
주: 2020년은 1~11월 누적 상승률 자료: KB국민은행
6) 전세시장 불안과 변화 요인
■ 연초부터 회복세를 보이던 전세시장, 하반기 들어 가격 급등
2016년 이후 지난 4년간 국내 전세시장은 장기간 가격 안정기를 지속해왔다. 특히 2016년부터 2019년까지 3년간 수도권을 중심으로 신규 아파트 입주 물량이 크게 증가하면서 일부 지역의 전세가격이 하락세를 보이는 등 임대시장은 안정된 모습을 보였다. 하지만 2018년 이후 아파트 매매가격이 급등하고 저금리 상황이 지속되자, 전세로 머무는 수요가 증가하는 데다 공급도 월세 전환 비율이 늘면서 임대시장 이 흔들리기 시작했다. 2020년 1월부터 11월까지 전국 전세가격은 5.4%, 서울 아파트는 10.1% 상승했으 며 8월부터 11월까지 4개월 동안 서울 아파트 전세가격 상승률은 7.4%를 기록했다.
최근 전세시장 불안의 주된 요인으로 임대차법 시행에 대한 논의가 지속적으로 제기되고 있는데, 지 난 8월 정부는 임대차3법(전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제)을 도입하고 전월세상한제와 계약갱신청 구권을 법 개정일 당일 시행했다(전월세신고제는 2021년 6월부터 시행 예정). 임대차3법은 전세 세입자의 주 거안정권을 보호하기 위한 목적으로 도입된 법안으로, 과거 1989년에 계약갱신청구권(1년→2년)을 최초 도입하고 시행하는 과정에서 한 차례 진통을 겪었던 점을 감안하여 제도 도입과 동시에 법 시행 조치 를 단행했다. 1989년 당시 계약갱신청구권 도입 후 계약 기간이 2년으로 늘면서 전세보증금이 단기간 에 빠르게 상승하며 부작용이 속출했다가, 1990년대 들어 200만 호 주택 건설과 함께 주택시장이 안 정을 되찾았다.
이번 임대차법 도입으로 전세 기간이 연장되고 전월세상한제로 집주인이 단기에 전세보증금을 올릴 것으로 예상되자, 정부는 즉각적인 법 시행을 통해 사전에 전세가격 상승을 억제하는 등 기존 임차인을 보호하는 데 주력했다. 하지만 현재 향후 공급 방안이 충분하지 않고, 임대차법 시행 이후 계약갱신청 구권에 따라 전세 재계약이 늘어나면서 전세 가능 물량이 크게 줄어들었고, 집주인의 실거주 요청으로 전세 세입자가 퇴거해야 하는 상황이 발생하면서 전세시장 불안이 지속되고 있다.
표Ⅱ-2. 임대차법의 주요 내용과 시행 시기 그림Ⅱ-29. 주요 지역별 전세가격 주간 변동률 주요 내용
전월세 상한제
임대차 갱신 시 임대료 증액 상한은 최대 5% 이내(주택임대차보호법, 즉시 시행)
계약갱신 청구권
임차인은 1회 계약갱신청구권 사용 가능, 갱신 임대차 존속 기간은 2년 (주택임대차보호법, 즉시 시행)
전월세 신고제
임대차 계약일로부터 30일 내 계약 내용 신고(부동산거래신고등에 관한 법률, 2021년 6월 시행)
자료: 국토교통부 자료: KB국민은행
-0.2 0 0.2 0.4 0.6 0.8
'17.4 '17.8 '18.1 '18.6 '18.11 '19.4 '19.8 '20.1 '20.6 '20.11 전국
서울 5개광역시 수도권 (전주대비, %)
■ 신규 입주 물량도 계속 감소, 전세시장 불안 요인 많아
최근 서울과 수도권의 전세가격 상승세가 지속되는 가운데, 향후 신규 입주 물량도 점차 감소하고 있 다. 2016년에서 2019년 아파트 신규 입주 물량이 서울 등 일부 지역을 제외하고 크게 증가하면서 전 세가격 안정화에 큰 역할을 했으나, 2020년 신규 입주 물량은 약 36만 호로 지난 3년간 연평균 42만 호 대비 14% 정도 낮다. 문제는 2021년 이후 수도권뿐 아니라 5대 광역시, 기타 지방의 신규 입주 물 량이 점차 감소할 예정임에 따라 공급 부족으로 인한 전세시장 불안이 가중될 수 있다.
서울의 경우 2019년부터 2020년까지 신규 입주 물량은 4만5천 호에서 4만9만 호 정도 공급되었는 데, 이는 2008년부터 2018년까지 지난 10년간 연평균 3만 호에 비해 1.6배 많은 물량이다. 최근의 규제와 기타 시장 여건 변화가 없었다면 전세시장 안정세가 유지될 수 있었을 정도의 공급 규모로 추 정된다. 서울의 경우 2021년 신규 입주 물량은 약 2만8천 호로 2020년 대비 절반 수준에 그칠 예정 이다.
그림Ⅱ-30. 수도권 신규 입주 물량과 매매가격 변동률 그림Ⅱ-31. 5대 광역시 신규 입주 물량과 매매가격 변동률
자료: KB국민은행, 부동산114 자료: KB국민은행, 부동산114
■ 임대차법 부작용 최소화 및 3기신도시 물량 확대 등 공급 대책이 필요한 시점
실제 임대시장에서도 전세 물량 부족 현상이 심각한 것으로 파악된다. 지역별로 전세 수요 대비 공급 물량을 파악하는 전세수급지수는 2020년 10월 현재 전국 191로 역대 최고치를 기록했다. 서울 강남 권 역시 193으로 최고치를 나타냈고, 그동안 전세가격 하락세가 지속되던 기타 지방도 185로 물량이 부족하다고 느끼고 있다. 주목할 점은 서울과 수도권뿐 아니라 5대 광역시와 기타 지방의 전세수급지수 모두 최고 수준을 보이면서 전세시장에 물량 부족에 따른 불안 심리가 반영되었다는 것이다. 전세수급 지수는 역시 시차를 두고 전세가격 변동률과 유사한 모습을 보이는데, 최근 전세수급지수가 가파르게 상승하고 있다는 점을 감안한다면 향후 전세시장 불안이 지속될 수 있다.
-10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35
6 8 10 12 14 16 18 20 22
'03 '05 '07 '09 '11 '13 '15 '17 '19 '21E (전년동월,%) 입주예정물량(12개월평균)(좌) 매매가격변동률(우)
전세가격변동율(우) (천호)
-10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35
2 3 4 5 6 7 8 9
'03 '05 '07 '09 '11 '13 '15 '17 '19 '21E (전년동월,%) 입주예정물량(12개월평균)(좌) 전세가격변동률(우)
매매가격변동율(우) (천호)
전세시장 불안이 확대되면서 정부는 지난 11월 19일 전세형 주택 공급방안 등을 제시했다. 그러나 비주거용 건물을 리모델링하는 데 여러 난관이 존재하는 데다 비용 측면을 감안할 때 단기간에 시행되 기는 쉽지 않을 전망이다. 임대차법에 따른 부작용을 최소화하고 향후 공급대책으로 3기 신도시의 조속 한 시행 등 공급 확대방안이 무엇보다 필요할 것으로 판단된다.
그림Ⅱ-32. 지역별 전세수급지수 그림Ⅱ-33. 전세가격 변동률과 매매전세비 추이
주: 0~200 범위 내로 100을 초과할수록 공급 부족을 의미 자료: KB국민은행
자료: KB국민은행
80 100 120 140 160 180 200 220
'11.4 '12.11 '14.6 '16.1 '17.8 '19.3 '20.10
전국 서울
기타지방 5개광역
60 64 68 72 76 80
-2 0 2 4 6 8 10 12
'12 '13 '14 '16 '17 '18 '19 '20 아파트전세매매비(우)
전국 수도권
(전년동월, %) (%)
