요 약 · v
∙ 주택담보대출: 주택구입이나 개량을 위해 금융기관으로부터 자금을 차입하는 행위로 자금 차입 시 주택을 담보로 저당 대출(mortgage, 모기지)이나 융자를 받는 것 - 주택담보대출은 대표적인 주택소비금융이며, 한국과 해외의 주택담보대출 형태를
고려하여 이 연구에서는 모기지론을 포함한 개념으로 정의
∙ 주택담보인정비율(LTV): 주택의 시장가치 대비 대출가능액의 비율을 의미하며, 국제적으로 통일된 용어를 사용하고 있음
∙ 소득대비 부채상환능력 비율(DSTI): 소득 대비 부채의 비중을 나타낸 지표로, DTI, DSR, MSR, TDSR 등 국가별로 사용하는 용어나 산출방식에 일부 차이가 있으며 이 연구에서는 관련된 용어를 통칭하여 DSTI라 정의함
∙ 대출제한: 대출이나 차주의 유형에 따라 대출을 제한하거나 금지하는 정책을 의미 하며, 이 연구에서는 가계부문에 국한하여 검토함
1. 연구의 개요
□ 연구의 배경 및 목적
∙ 이 연구에서는 실수요자의 주택마련 지원과 가계부채의 거시건전성 유지라는 두 가지 정책목표를 달성하기 위해 해외의 주택금융정책 설계·적용 현황을 살펴보고, 가계부채와 경제성장과의 관계를 실증적으로 분석하고자 함
- 첫째, 우리나라 주택담보대출시장의 변천과정과 정책 현황을 정리하고, 현 재 제기되고 있는 주택담보대출정책의 쟁점을 파악
- 둘째, OECD, IMF, BIS 등의 자료를 활용하여 주요국의 주택금융 현황을 파악하고, 계량분석을 통해 가계부채와 미래 경제성장과의 관계를 검토
요 약
SUMMARY
Glossary
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- 셋째, 선진국과 신흥국에서 시행하고 있는 거시건전성 정책 중 규제적 성격의 주택담보대출 정책인 LTV, DSTI, 대출제한 정책에 대해 시기별 정책 도입 현황과 평균 조정 횟수 및 강화·완화 횟수 등 변화 양상을 분석
- 넷째, 미국, 호주, 영국, 싱가포르, 캐나다를 대상으로 주택담보대출 정책의 현황을 규제적 성격과 지원적 성격으로 구분하여 검토
- 다섯째, 분석 결과와 해외 주택금융정책 현황을 바탕으로 주택실수요자 지원과 가계부채의 안정적 관리를 위한 정책방안을 제시
∙ 전세자금대출의 경우 정확한 대출규모, 대출자금의 활용처 등에 대한 정보가 부족하여 이 연구에서는 주택담보대출을 중심으로 연구를 수행
2. 한국 주택담보대출 정책의 현황과 쟁점
□ 주택금융의 개관
∙ (주택금융의 개념) 주택금융(residential property finance)이란 주택의 구입, 건설, 개량, 보수 등을 위해 금융기관으로부터 자금을 차입하는 것을 의미하며, 주택과 관련하여 금융기관으로부터 자금을 차입하는 모든 행위를 포괄함
∙ (주택금융의 종류) 주택금융은 주택의 건설과 관련된 금융 활동인 주택개발금융과 주택 구입 및 개량을 위한 금융 활동인 주택소비금융으로 구분
- 주택소비금융은 개인인 구매자의 지불능력을 높이고 거래를 원활하게 만들기 위해 주택을 담보로 금융기관이 자금을 대출해주는 저당대출(mortgage), 융자, 정부의 주택보조금 등이 포함
∙ (주택소비금융과 주택담보대출) 우리나라의 주택담보대출과 해외의 모기지론은 주택을 구입할 때 일시불로 지급되고, 융자금은 장기에 걸쳐 분할상환함으로써 주택금융 이용자의 상환 부담을 완화하는 방안으로 주택소비금융의 핵심임
∙ (주택금융의 기능) 주택금융의 주요 기능은 자가소유 촉진, 주택거래 활성화, 주택 자금 조성, 주택공급 확대, 경기조절 기능으로 구분
- 특히, 주택금융은 주택구매자의 지불능력 제고를 통해 주택수요를 유효수요로 전환함으로써 임차가구의 주택 소유를 지원하고, 주거안정에 기여한다는 측면 에서 자가소유 촉진이 주된 기능이라 할 수 있음
요 약 · vii
□ 주택담보대출 시장의 변화
∙ 한국의 주택담보대출시장은 주택금융 도입기와 공공주도의 주택금융 발전기, 주택 금융 자율화와 급성장기를 거치며 민간 중심의 주택금융시장이 형성되었고, 2004년 이후 현재는 주택금융의 질적 발전기(2004년~현재)에 해당함
- 주택금융 도입기(1967~1979년)는 1967년 한국주택금고(한국주택은행)가 설 립되면서 개인의 주택 구입자금 대출을 위한 기반을 조성
- 공공주도의 주택금융 발전기(1980~1997년)에는 주택보급률이 증가함에 따 라 주택 구입자금 대출을 지속적으로 확대하였는데, 1980년 시행된 중장기 주택부금 급부제도가 큰 역할을 수행
- 주택금융 자율화 및 급성장기(1998~2003년)에는 외환위기의 영향으로 사 회·경제 각 분야에 대한 구조 개혁이 이루어졌으며, 주택금융 분야에도 규 제 완화와 주택금융의 민영화 같은 큰 폭의 변화가 나타남
- 주택금융의 질적 발전기(2004년~현재)에는 주택가격 상승에 대응하여 LTV, DTI 등 관련 규제를 강화하였고, 금융위기시에는 양적 완화정책과 초저금리 정책을 추진하는 동시에 금융소비자 보호법과 가계부채 관리방안을 강화
□ 주택담보대출 관련 정책 현황
∙ 한국의 주택담보대출과 관련된 주요 정책 수단은 규제적 성격의 정책으로 LTV 한도, DSTI 한도의 일환인 DTI 및 DSR, 일부 대상에 대한 대출제한 조치가 있으며, 지원적 성격의 정책으로 주택구입자금 대출 제도가 해당됨
∙ LTV 기준은 주택의 담보가치를 나타내는 것으로 2000년 9월에 도입되었으며, 주택담보대출의 대출한도 설정 시 활용되는 대표적 거시건전성 정책 수단임 - 주택가격이 상승했던 시기에는 LTV 기준을 강화하고, 주택가격이 하락하던
시기에는 기준을 완화하는 경향이 있으며, 규제지역에 따라 LTV 수준을 달리 적용하는 것은 우리나라 주택금융정책의 특징이라 할 수 있음
∙ DSTI 한도에 해당하는 DTI와 DSR 기준은 소득 대비 부채원리금으로 차주의 상환능력을 나타내는 대표적 지표이며, DTI는 2005년 8월에 도입되었고,
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DSR은 2017년 10월 이후 단계적 도입을 추진 중임
- DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액을, DSR은 총부채의 원리금 상환액을 의미 하며, 차주의 모든 부채를 고려한다는 측면에서 DTI보다 DSR이 상환능력을 보다 엄밀하게 측정할 수 있는 지표임
∙ 대출제한 정책은 대출의 만기, 규모, LTV 비율, 금리 유형 등과 같은 대출 특 성이나 차주 특성에 따라 대출을 제한하거나 금지하는 정책을 의미
- 대출제한 조치는 2015년 일정 조건을 만족하는 차주에 대한 비거치식·분할상환 대출 시행조치와 2017년 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한, 2018년 고가 주택․다주택에 대한 주택담보대출 제한 조치가 대표적
∙ 지원적 성격의 주택 구입자금 대출제도는 2014년 도입된 내집마련 디딤돌 대출과 2018년에 도입된 생애최초 신혼부부 전용 구입자금 대출이 대표적
- 내집마련 디딤돌 대출은 무주택 서민의 내집 마련 지원을 확대하고 재정운용 효율성을 제고하기 위해 기존에 운용되던 낮은 금리의 주택구입 지원자금을 하나로 통합하여 운영하는 정책모기지를 의미
- 생애최초 신혼부부 전용 구입자금 대출은 신혼부부의 내집 마련을 지원하여 주거 안정을 도모하며, 심화하고 있는 저출산 현상을 극복하고자 마련된 정책방안임
□ 주택담보대출 정책의 쟁점
∙ 우리나라의 주택담보대출 정책은 주택시장의 경기 변동과 밀접하게 연관되어 변화해왔는데, 최근 가계부채 증가세와 함께 주택 실수요자의 금융제약 사례가 발생함에 따라 주택담보대출 정책과 관련하여 사회적 쟁점이 제기되고 있음 - 첫째, 늘어나는 가계부채로 인해 거시건전성 악화에 대한 우려 증가
- 둘째, 주택시장의 경기변동에 따라 변화하는 주택담보대출 정책으로 인해 실수요자의 금융제약이 강화되는 등 부작용 발생
- 셋째, 현실화되고 있는 금리 인상에 대비한 실수요자 보호 방안 미흡
요 약 · ix
3. 주택금융지표의 국제비교와 거시경제적 영향 분석
□ 분석 구조
∙ 이 장에서는 한국을 비롯한 주요국의 주택금융 현황을 살펴보고, 경제성장에 대한 가계부채의 영향을 분석
- 첫째, 우리나라의 주택금융 현황을 파악하기 위해 OECD, IMF, BIS 등 구득 가능한 국제통계자료를 활용하여 다양한 주택금융지표들을 분석
- 둘째, 경제성장에 대한 가계부채의 영향을 분석하기 위해 국가별 특성을 고려 할 수 있는 패널 최소자승더미변수(LSDV) 모형을 활용하여 분석
자료: 연구진 작성 그림 1 | 분석구조
□ 주택금융지표의 국제비교
∙ 국제통계자료를 활용해 다양한 주택금융지표를 분석하여 우리나라의 가계부채 및 주택담보대출 현황을 파악하고 우리나라 주택금융의 특징과 시사점을 도출
∙ 첫째, 한국의 자가점유율은 57.9%, 자가 점유 가구 중 주택담보대출 보유가구는 27.0%로 추정되며, 두 지표 모두 분석 대상 국가 중 낮은 편에 속함
- 가계부채 규모에 비해 낮은 주택담보대출의 비중은 주택 구입 자금을 신용대출
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등을 통해 충당하는 것일 수 있으므로, 부채 유형별 비중 조정이 필요
∙ 둘째, 한국은 GDP 대비 가계부채의 규모가 크고 증가율도 높으며, 특히 글로벌 금융위기 이후 가계부채 증가율은 연평균 7.3%로 분석 국가 중 가장 높은 수준임 - 과도한 가계부채가 경제성장에 부정적 영향을 미치거나 긍정적 영향을 반감
시키지 않도록 가계부채의 규모 및 증가율을 관리할 필요
∙ 셋째, 한국은 다른 나라와 비교해 단기부채 비중이 높고, 장기부채 비중은 낮음 - 일반적으로 단기부채의 이자율과 연체율이 높다는 점을 감안하여 장기부채
비중을 늘리는 등 부채 구조에 대한 지속적인 개선 노력이 필요
∙ 넷째, 한국의 부채 상환능력 지표(DTI>3, DTA>75%)는 대체로 양호하며, 평균적 수준에서 가계부채 위기가 발생할 우려는 크지 않은 것으로 나타남 - 단, 자산 가격 하락 또는 경기 악화, 소득 감소시 해당 지표가 악화될 수 있으므
로 부채 상환능력 지표 및 취약차주에 대해 지속적인 모니터링 시행이 필요
□ 가계부채의 거시경제적 영향 분석
∙ 연구에서는 자료 구득이 가능한 15개국의 1995~2019년 자료와 패널 최소자승더 미변수 (LSDV)모형을 이용하여 미래 경제성장률에 대한 GDP 대비 가계부채 수준별 영향을 분석
∙ 분석 결과 가계부채 증가는 경제성장에 긍정적인 영향을 미치지만 가계부채의 수준에 따라 경제성장에 미치는 영향은 차이가 있음
- 전반적으로 GDP 대비 가계부채 비율이 1% 증가하면 미래 경제성장률(5년 연 간 평균성장률)은 평균적으로 0.097%가량 증가하는 것으로 나타남
- 가계부채와 미래 경제성장은 비선형 관계에 있으며, GDP 대비 가계부채 비율이 90% 미만인 경우에는 가계부채 증가가 경제성장률을 높이는데 기여하지만, 90% 이상인 경우에는 경제성장률을 높이는데 유의미한 영향을 미치지 않는 것으로 분석
∙ 우리나라의 GDP 대비 가계부채 비율은 95.2%(2019년 기준)로, 그 규모나 증 가율이 높다는 점과 현재 가계부채 수준이 90%를 넘어 가계부채 증가로 인한 경제적 효과를 기대하기 어렵다는 점을 고려할 때, 가계부채 증가에 대한 관리 가 필요한 상황임
요 약 · xi 국가명 LTV 한도 DSTI 한도 대출제한 국가명 LTV 한도 DSTI 한도 대출제한
오스트리아 아이슬란드 O O
벨기에 룩셈부르크 O O
독일 뉴질랜드 O O
핀란드 O 스페인 O O
이탈리아 O 스웨덴 O O
대만 O 덴마크 O O
그리스 O 캐나다 O O O
미국 O 체코 O O O
호주 O 에스토니아 O O O
프랑스 O 홍콩 O O O
일본 O 이스라엘 O O O
스위스 O 싱가포르 O O O
키프로스 O O 리투아니아 O O O
아일랜드 O O 몰타 O O O
라트비아 O O 노르웨이 O O O
네덜란드 O O 포르투갈 O O O
슬로베니아 O O 한국 O O O
영국 O O 슬로바키아 O O O
주: 선진국 구분은 IMF의 World Economic Outlook 2018에 따른 분류임 자료: IMF. The iMaPP Database
(https://www.elibrary-areaer.imf.org/Macroprudential/Pages/Home.aspx 2021. 9. 25 검색)를 활용 하여 연구진 작성
표 1 | 주택담보대출 정책 활용 현황: 선진국
4. 거시건전성 관련 주택담보대출 정책 동향
□ 주택담보대출 정책의 도입 현황
∙ IMF가 분류한 17개 거시건전성 정책 중 규제적 성격의 주택담보대출 정책이라 할 수 있는 LTV 한도, DSTI 한도, 대출제한 정책을 중심으로 정책활용 현황을 분석
∙ 선진국은 3가지 주택금융정책을 국가별 특성과 상황에 따라 다양하게 조합하여 활 용하고 있으며, 각 주택금융정책의 조합에 대한 우열을 가리기는 어려움
- 캐나다, 한국, 싱가포르는 3가지 정책을 모두 사용하고 있고, 네덜란드, 영국은 각기 다른 2가지 정책, 호주, 프랑스, 미국 등은 1가지 정책을 사용하고 있으며, 오스트리아, 벨기에 등은 3가지 중 어느 정책도 시행하지 않고 있음
xii
∙ 글로벌 금융위기 이후 선진국을 중심으로 LTV 한도보다 DSTI 한도 정책을 시행 하는 국가가 빠르게 증가하고 있어 대출 시 차주 상환능력을 중요하게 고려하고 있는 것으로 파악됨
- 2007~2019년 동안 선진국의 경우 LTV 한도 시행 국가는 13개국에서 26개 국으로, DSTI 한도 시행 국가는 5개국에서 20개국으로 증가하여 LTV보다 DSTI 정책 시행 국가가 더 빠르게 증가하고 있는 것으로 나타남
□ 주택담보대출 정책의 변화 양상
∙ 대부분 국가에서 LTV 기준을 강화하는 추세이며, 선진국의 경우 그 기준을 점진 적으로 강화하여 현재(2019년) 평균적인 LTV 한도는 85.1% 수준임
- 선진국과 신흥국 모두 평균적인 LTV 한도가 낮아지고 있으며, 신흥국 (84.0%)보다 선진국(85.1%)이 높고, LTV 기준의 강화 폭은 신흥국이 선 진국보다 큰 것으로 분석
- 금융위기 이후 신흥국은 금융시장에 가해지는 대내외적 충격에 대응하기 위해 큰 폭으로 LTV 한도를 축소한 반면, 선진국은 신흥국에 비해 완만하게 LTV 기준을 강화하고 있는 것으로 보임
∙ 주택담보대출 정책은 LTV 한도, 대출제한, DSTI 한도 순서로 많이 조정하였 으며, 규제를 완화한 횟수보다 강화한 횟수가 더 많은 것으로 확인
- LTV 한도는 평균적으로 0.12회(연간), DSTI 한도는 0.07회(연간), 대출제 한 정책은 0.10회(연간) 조정하였으며, 대부분 국가에서 완화한 횟수보다 강화 한 횟수가 많은 것으로 보임
- 전반적으로 신흥국보다 선진국이 주택담보대출 정책을 빈번하게 완화·강화하 였으며, 특히 DSTI 한도와 대출제한 정책의 경우 선진국에서 완화와 강화 조정 횟수가 더 많은 것으로 분석
∙ 선진국 중 주택담보대출 정책을 빈번하게 조정하는 국가는 아시아권의 한국, 홍 콩, 싱가포르와 북미권의 캐나다, 유럽권의 네덜란드인 것으로 나타남
- 한국의 경우 LTV 한도 총 14회(강화 10회, 완화 4회), DSTI 한도 총 13회 (강화 9회, 완화 4회), 대출제한 정책 총 3회(강화 3회)로 조정 횟수가 많은 편이며, 특히 DSTI 한도는 한국의 조정 횟수가 가장 많은 것으로 나타남
요 약 · xiii
5. 주요국의 주택담보대출 정책
□ 분석구조
∙ 이 장에서는 4장에서 분석한 주택담보대출 정책(LTV 한도, DSTI 한도, 대출 제한)의 정책조합을 고려하여 분석 국가를 선정
- 국가별로 주택담보대출 정책의 규제 수준, 기준 조정의 배경 등이 다르므로, 정책 조합을 고려하여 분석 국가를 선정하고 현황을 구체적으로 파악할 필요
- 주택담보대출에 대한 규제적 성격의 정책 외에도 지원적 성격의 정책도 분석
자료: 연구진 작성 그림 2 | 분석구조
□ 주요국 주택담보대출 정책 분석의 시사점
∙ 주요국의 주택담보대출 정책을 검토한 결과, 가계부채 관리와 실수요자 보호 및 지원 차원에서 다음과 같은 시사점을 도출
∙ 첫째, 글로벌 금융위기 이후 대부분 국가에서 주택담보대출 정책을 강화하는 추세 - 미국은 2010년 DTI 기준을 도입하여 적격대출의 기준으로 활용하고 있음 - 캐나다는 글로벌 금융위기 이후 수차례에 걸쳐 LTV 한도를 강화하였으며,
최근에는 비분할상환 주택담보대출의 LTV 한도를 65%까지 낮추었고, DSTI 지표와 관련해 차주의 상환능력을 엄격히 점검하고 있음
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∙ 둘째, 국가별로 활용하고 있는 정책수단에는 차이가 있으나 가계부채 증가를 억제하기 위해 다양한 대출제한 정책이 시행되고 있음
- 호주는 투자목적 대출을 연간 10%로 제한한 바 있고, 투자목적이나 비분할 상환대출에 대해 상대적으로 높은 금리를 적용
- 영국은 대출을 시행한 후 초기 5년 동안 스트레스 금리 3%p 적용하여 차주의 상환능력이 유지되는지를 평가하고 있으며, 캐나다는 캐나다 중앙은행에서 고 시한 적격금리와 계약금리+가산금리 2%p 중 큰 금리를 반영하여 스트레스 테 스트를 시행함으로써 간접적인 가계부채 억제 정책을 시행 중임
∙ 셋째, 국가별로 DSTI 지표를 산정하는 방식이나 지표명 등에서 차이를 보임 - 미국은 DTI≦43%를 적격대출 기준으로 활용하고 있으며, 증빙가능한 유효
소득과 초기 5년간 지불하게 될 월상환액 중 가장 큰 금액을 고려하여 산정 - 영국은 LTI > 4.5인 대출의 비중을 관리하고 있으며, 세전 기준 연소득과 모
기지론의 대출금을 고려하여 산정
- 캐나다는 TDS 44%와 GDS 39%를 대출기준으로 활용하고 있으며, 연소득과 모기지론(GDS) 또는 모든 대출(TDS)의 원리금, 세금, 난방비를 고려하여 산정
∙ 넷째, LTV 한도와 DSTI 한도를 병행하여 시행하고 있는 국가의 경우 LTV를 대상에 따라 차등적으로 적용하는 사례 존재
- 싱가포르는 LTV 한도를 대출건수 및 차주유형에 따라 15~75%로 차등하여 적용하고 있으며, 법인을 이용한 외국인 투자와 과도한 레버리지를 활용한 부동산 투기 수요를 막기 위해 법인 및 기대출 차주 등에 대한 대출 한도를 낮게 설정 - 캐나다는 싱가포르와 달리 비분할상환 대출 혹은 신용점수가 낮거나 부채상
환능력을 나타내는 TDS 44%, GDS 39%를 만족하지 못하는 비적격대출에 대해 LTV 65%를 적용
∙ 다섯째, 실수요자를 보호하고 정책대상 계층의 주택마련을 지원하기 위해 금리 상한 대출 혹은 기금 활용을 통한 금융지원을 실행
- 미국의 FHA 변동금리 모기지론은 신용점수 기준 등을 충족하는 차주에 대해 초기 고정금리 설정기간에 따라 1~2%p 까지 금리 상한을 적용하여 금리 인상 으로부터 차주의 상환부담을 경감
- 싱가포르의 경우 본인이 적립한 중앙적립기금(CPF)의 일반계정을 활용해 주택마련에 필요한 계약금을 마련하는 데 사용 가능
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6. 주택실수요자 지원과 가계부채 안정을 위한 정책방향
□ 정책방향의 기본틀
∙ 연구의 분석 결과와 주요국의 주택금융정책 현황을 바탕으로 주택실수요자를 지 원하고 가계부채의 건전성을 유지하기 위한 정책방향을 도출
- 정책방향은 크게 가계부채 총량관리 및 구조개선 추진, 실수요자 금융지원 확대, 정책기반 조성으로 구분하여 제시
자료: 연구진 작성 그림 3 | 정책방향의 기본틀
□ 가계부채 총량관리 및 구조개선 추진
∙ (거버넌스 구축) 금융안정이라는 큰 틀에서 가계부채를 관리하기 위해 명확한 관리주체를 중심으로 거버넌스를 구성할 필요가 있음
- 현재는 금융안정에 대한 관리주체가 여러 기관으로 분산되어 공통의 목표 설정과 의사소통이 어렵고, 정책 공백이나 중복 등 비효율적 운영의 가능성이 있으며, 컨트롤 타워가 불분명하에 설정된 목표를 달성하는데 한계가 있음
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- 중앙은행 산하에 금융안정성 관리를 최종목표로 하는 위원회를 신설하여 관련 기관의 최고 의사결정자가 위원회에 참여하도록 함으로써 신속하고 책임있는 정책 운영을 모색하고, 주택시장과의 관련성에 대한 논의를 확대할 필요
∙ (관리지표 개발 및 명확한 목표 설정) GDP 대비 가계부채 비율이나 가처분소득 대비 가계부채 비율의 증가율과 같이 국가의 경제 성장력이나 상환능력을 종합적 으로 고려할 수 있는 관리 지표의 설정 필요
- 가계부채 증가율과 같은 단순 지표는 목표 달성을 위해 과도한 규제가 가해질 우려가 있고, 지속적인 관리도 어려울 수 있으므로, 정책효과 분석이나 국제 간 비교가능성을 고려한 관리 지표 및 목표설정이 필요
∙ (상환능력 중심의 관리체계 정착) 가계부채의 구조 개선과 금융규제로 인한 풍선 효과를 고려하여 차주의 상환능력을 나타내는 지표 중심으로 정책을 전환할 필요 - LTV와 DTI는 주택담보대출 실행 시 적용되는 기준으로 기준 강화시 신용대출이
증가하는 등 금융부문의 풍선효과가 발생할 우려가 있으므로, 이러한 한계를 감안해 차주의 상환능력과 부채를 종합적으로 고려한 DSR 중심의 가계부채 관리가 필요 - 향후 DSR 중심으로 가계부채가 관리될 경우 LTV 한도를 싱가포르와 같이
대출건수 및 차주유형으로 구분하거나 캐나다처럼 적격대출 여부 또는 주택구입 목적에 따라 구분하는 등 적용 기준 개선을 검토할 필요
- 우리나라는 주요국과 비교해 가계부채 중 주택담보대출 비중이 낮은 편이고, 선진국의 LTV 규제기준이 대체로 65~88% 사이이며, 평균은 85.1% 수준임을 감안하여 실소요자에 대한 LTV 한도를 제한적으로 완화하는 방안을 검토할 필요
∙ (모니터링 시스템의 신뢰도 강화) 한국 주택담보대출 시장의 특수성을 감안하여 모니터링 시스템을 지속적으로 개선하고 신뢰도를 강화할 필요
- 현재의 금융취약성 지수의 평가요소에는 전세보증금 대출제도,전세보증금 및 대출을 이용한 주식 투자 사례 등 한국 주택금융시장의 특수성을 반영할 수 있는 일부 지표가 누락되어 있으므로 지수 개선을 통한 정확한 모니터링이 필요 - 영국과 캐나다 사례를 참고하여 금리나 자산가격의 변동성을 고려한 스트레
스 테스트 기능을 강화해야 하며, 이때 다양한 하위 시장이 존재하는 국내 주 택시장의 특성을 감안할 필요가 있음
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□ 실수요자 지원방안 확대
∙ (투자목적 대출에 대한 관리) 가계부채 총량관리 및 구조개선 방안을 안정적으로 정착시키기 위해 자금차입 목적을 고려한 대출 관리가 필요
- DSR 및 LTV 제도 개선과 더불어 주택구입 목적을 고려하여 호주처럼 투자목적 대출 비중에 대한 상한을 설정하거나 금리를 다르게 적용하는 방안을 검토
∙ (실수요자 저금리 금융지원 지속 및 금리 상한제 활용) 대출 금리 인상에 대비해 일정 소득기준 충족시 실수요자에 대한 저금리 금융지원을 지속하고, 금리 상한형 주택담보대출에 대한 개선을 추진할 필요
- 현재 금리 상한형 주택담보대출은 특별한 가입 요건이 없으나, 금리 상승에 대한 압박은 저소득․저신용 계층에 더 크게 작용할 수 있으므로 미국처럼 소득요건을 두거나 소득 및 신용도에 따라 차등적인 상한을 적용하는 방안 검토 필요
∙ (연기금을 활용한 지원방안 검토) 생애최초주택구입자 등 정책지원 대 상에 대한 금융지원 확대 방안의 일환으로 연기금 활용 필요
- 한국의 높은 자가 보유의식을 감안해 싱가포르와 같이 주택구입 시 필요한 자금을 국민연금 등의 연기금을 활용해 조달할 수 있도록 지원방안 검토 필요
□ 정책기반 조성
∙ (소득 확인 시스템 강화) 차주의 상환능력을 중심으로 관리체계를 개선하기 위해 서는 정확한 소득 파악이 가장 중요하므로, 소득 확인 시스템의 보완 필요 - 차주의 소득변화 추이나 자영업자의 소득 파악 등 소득 확인의 개선이 필요하며,
영국의 RTI(real time information) 제도 등 해외 사례를 참고하여 소득 파악이 용이한 시스템을 구축하고 주택구입 대출 등과 연계할 필요
∙ (통계 개선 및 확충) 국제기구에서 취합한 주요 지표 중 한국은 일부 항목의 수치가 제공되지 않거나 체감도가 낮은 자료가 반영되고 있으므로 통계 개선이 필요 - 구체적으로 IMF, BIS, OECD 등에서 취합하여 제공하고 있는 주택가격 및
가계부채 관련 통계자료 중 주택가격지수, 자가점유율, 주택구입 목적의 장기 부채 규모 등에 대한 한국 통계정보의 개선 필요
