농지전용의 사유에 대해 박석두ㆍ채광석(2013)이 지가 상승과 비농업수요의 증가를 가장 중요한 원인으로 제시한 것과 같이 인터뷰 결과에서도 주변 부동산 관계자들의 공통된 의견은 비도시 개별입지 공장에 대한 투자가 산업단지에 대한 투자보다 높은 수익률을 기대할 수 있다는 것이었다. 본 연구에서는 산업단지나 도시지역내 공업지역 보다 비도시 개별입지의 지가상승이 실제로 높은지 이에 대해 다음과 같이 분석했다.
1) 연구방법
우선 개별입지가 집적되어 있는 지역을 선정하고 이들 지역에 대해 국토교통부에서 집계ㆍ발표하는 실거래가 중 지목이 공장용지인 토지의 실거래가를 대상으로 분석을 진행했다. 국토교통부 토지실거래가 시스템에서 해당 지역 실거래가의 10년간 변화를 추적할 수 있으며 이때 실거래가는 인터넷을 통해 1년 단위로 다운로드가 가능하다.
시군구 단위로 분석을 진행하였으며 개별입지가 집적한 5개 시군에 대해 2010년 실 거래가와 2019년 실거래가를 수집하고 같은 기간 동안 거래된 산업단지 실거래가를 수집해 비교하였다. 이때 실거래가가 개별입지에서의 실거래인지 산업단지에서의 실거 래인지 구분하기 위해 실거래가 이루어진 공장용지의 용도지역 정보를 활용하였다.
실거래가 이루어진 토지의 지목이 공장이고 용도지역이 도시지역(주거, 상업, 공업, 녹지)인 경우는 산업단지 혹은 도시지역에 입지한 계획입지로 보았으며, 반대로 비도 시 지역인 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 거래된 공장용지는 비도시 개별 입지 공장용지로 간주하였다.
2) 비도시 개별입지의 지가 변화
국토교통부 부동산 실거래가 시스템을 이용해 2010년 12월1부터 12월말까지 전국 의 공장용지에 대한 거래건수와 평균가격을 조사하고 동일한 기준으로 2019년에 대해 서도 조사해 아래와 같이 비교해 보았다.
2010년 2019년
용도지역 거래 상승율 건수
평균가격
(만원/m2) 용도지역 거래건수 평균가격 (만원/m2)
전체 310 39.0 전체 335 177.09 354.10%
비도시 지역
계획관리지역 113 18.1 계획관리지역 105 49.89 176.27%
관리지역 8 27.4 - - -
-보전관리지역 8 23.4 보전관리지역 14 8.26 -64.77%
도시 지역
일반공업지역 67 65.2 일반공업지역 81 47.78 -26.75%
준공업지역 23 91.9 준공업지역 59 755.73 722.10%
제1종일반주
거지역 10 51.9
제1종 일반 주거지역
7 32.96 -36.54%
자연녹지지역 44 28.5 자연녹지지역 23 52.92 85.55%
표 4-1 | 전국 연도별/용도지역별 공장용지 거래가격 비교
자료: 국토교통부 실거래가 공개시스템 이용 저자 작성
이때 연도 별로 10개 이상의 거래 건수가 확인된 용도지역을 선정해 상승률을 정리 하였는데 가장 높은 지가 상승률을 보인 용도지역은 준공업지역, 그 다음으로 계획관 리지역, 자연녹지지역 순으로 나타났다.
산업단지와 도시지역 등록공장이 입지하는 일반 공업지역의 지가는 오히려 감소해 지난 10년간 –26%에 불과한 것으로 나타났다. 그러나 부동산 실거래 시스템에서는 개 인정보보호를 위해 개별 필지별로 정확한 주소 확인이 불가능하므로 위치를 특정할 수 없어 해당 거래가 산업단지에서 이루어진 것인지 개별입지에서 이루어진 것인지 알 수 없다. 그럼에도 불구하고 산업단지에서의 지가 상승률보다 비도시 개별입지에서의 지 가상승율이 높다고 추정하기 위해서는 산업단지 지정절차를 이해하는 것이 필요하다.
산업단지는 비록 비도시지역에 개발되었다고 해도 지정과 함께 도시지역으로 용도지 역이 전환되고 전국의 거의 모든 산업단지는 아래 표와 같이 일반공업지역으로 지정되 기 때문에 용도지역을 기준으로 등록공장의 가격변화를 비교하는 것만으로 비도시지역 내 개별입지의 지가변동과 산업단지내 등록공장의 가격변화를 비교하는 것이 가능해 진다.
아래는 김포, 파주, 포천, 화성, 김해에 지정된 산업단지의 용도지역을 표로 정리한 것이다. 이들 지역에서 가장 많은 산업단지 내 용도지역은 일반 공업지역으로 전체 지 정면적 중에서 63%를 차지하고 있으며 법정 비율이 정해진 자연녹지가 17%를 구성하 고 있다. 반면 실거래 공장가격이 높은 준공업 지역은 산업단지 내 지정면적이 8.7%
에 불과해 산업단지 내 공장 거래는 대부분 일반공업지역에서 발생한 것으로 추정이 가능하다.
즉, 산업단지에 입주한 등록공장의 대부분이 일반공업지역에 입주할 것으로 추정되 는 상황에서 일반공업지역의 공장용지 거래가격 상승율이 비도시지역에서의 공장용지 거래가격 상승율보다 현저히 낮다는 것은 계획관리 지역 등 산업단지 이외의 비도시 지역에서 공장 거래 가격의 상승률이 높다는 것으로 볼 수 있다.
시도/시군구 김포시 파주시 포천시 화성시 김해시 용도지역 평균비율 산업단지 지정면적 7,488,103 9,901,554 2,206,021 72,172,903 11,377,146
주거 지역
전용 주거
면적 - - - 2,890,742
-0.80%
비율 0.00% 0.00% 0.00% 4.01% 0.00%
일반 주거
면적 433,189 68,775 - 6,721,250 516,724
4.07%
비율 5.79% 0.69% 0.00% 9.31% 4.54%
준 주거
면적 254,888 11,015 - 1,175,042 12,032 1.05%
비율 3.40% 0.11% 0.00% 1.63% 0.11%
상업 지역
중심 상업
면적 - - - 154,450
-0.04%
비율 0.00% 0.00% 0.00% 0.21% 0.00%
일반 상업
면적 98,892 147,325 - 1,968,200 119,303
1.32%
비율 1.32% 1.49% 0.00% 2.73% 1.05%
근린 상업
면적 - - - -
-0.00%
비율 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
유통 상업
면적 - - - - 40,364
0.07%
비율 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.35%
공업 지역
전용 공업
면적 - - 179,635 648,214
-1.81%
비율 0.00% 0.00% 8.14% 0.90% 0.00%
일반 공업
면적 5,725,649 6,885,344 1,619,103 13,209,973 9,253,437
63.81%
비율 76.46% 69.54% 73.39% 18.30% 81.33%
준공 업
면적 647,640 1,360,560 305,068 2,404,005 467,841
8.73%
비율 8.65% 13.74% 13.83% 3.33% 4.11%
녹지 지역
생산 녹지
면적 - - 546 -
-0.00%
비율 0.00% 0.00% 0.02% 0.00% 0.00%
자연 녹지
면적 326,053 1,427,962 100,938 41,665,831 693,418
17.44%
비율 4.35% 14.42% 4.58% 57.73% 6.09%
보전 녹지
면적 1,792 - - -
-0.00%
비율 0.02% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
표 4-2 | 주요 개별입지 집적지 내 산업단지 용도지역 면적과 구성비율
자료: 국토교통부 산업입지정보망 이용, 저자 작성
요약하면, 산업단지는 지정 후 도시지역의 일반공업 지역 등 용도지역으로 새롭게 지정되므로 등록공장이 어느 용도지역에 입지하고 있는지 구분하는 것만으로도 해당 공장이 비도시 개별입지에 입지했는지 아니면 산업단지나, 공업지역과 같은 계획입지
에 입지했는지를 구분할 수 있고 이를 통해 공장용지의 가격상승을 비교할 수 있는 것 이다.
결국, 이를 비교해 볼 때 비도시 지역인 계획관리지역, 자연녹지지역에서의 공장용 지 거래가격 상승률이 일반 공업지역의 공장용지 가격상승율보다 월등히 높음을 알 수 있다. 뿐만 아니라, 산업단지의 산업시설용지 대부분이 포함되는 일반공업지역은 오히 려 지난 10년간 거래가격이 하락했던 것을 고려할 때 비도시 개별입지 공장의 지가상 승율은 도시지역 내 준공업지역을 제외하면 산업단지보다 월등히 높다는 추론이 가능 해진다. 물론 산업단지가 준공업지역으로 지정되는 면적은 8.65%에 불과하므로 대부 분의 산업단지 공장은 대부분 공업지역에 입지할 것이다.
흥미있는 것은 관리지역(보전관리지역)보다 도시지역인 자연녹지지역에서의 공장용 지 지가상승율이 높다는 점이다. 녹지지역은 자연, 보전, 생산 녹지로 구분되며 주로 도시지역 외곽에 지정되지만 도시의 외곽확산에 따라 계획관리지역과 함께 가장 많은 투자가 이루어진다고 볼 수 있다. 자연녹지지역에서는 단독주택, 1,2종 근린생활시설, 교육, 의료, 노유자시설, 창고, 분뇨 및 쓰레기 처리시설, 아파트를 제외한 공동주택, 종교시설이 입지할 수 있으며 일반공장을 제외한 조례에서 정한 공장도 입지할 수 있기 때문이다.
반면, 농림지역은 거래가 활발하지 않은 것으로 나타나 실제 농림지역에서의 공장거 래건수는 작은 것으로 추정된다. 거래건수와 거래가격을 고려하면 여전히 공장은 비도 시지역인 계획관리 지역에서 집중적으로 거래되고 있으며 이곳에서 거래되는 공장용지 지가도 300%를 넘게 오르고 있다. 그러나 같은 관리지역이라도 공장건축이 어려운 보 전관리와 생산관리지역에서의 공장거래건수와 거래금액은 낮은 편이다.
이를 좀더 세부적으로 알아보기 위해 전국단위 공장용지에 대한 비교에 이어 비도시 개별입지 공장이 가장 많이 집적된 파주, 포천, 화성, 경남 김해의 공장용지 실거래가 격을 다음과 같이 비교하였다.
2010년 2019년 용도지역 거래 증가율
건수
단위가격
(만원/m2) 용도지역 거래 건수
단위가격 (만원/m2)
화성
계획관리지역 58 35.24 계획관리지역 142 37.17467 5.48%
일반공업지역 15 66.78 일반공업지역 4 41.35202 -38.07%
자연녹지지역 10 94.63 자연녹지지역 17 93.87468 -0.80%
제1종일반
주거지역 6 76.66 제1종
일반주거지역 10 107.4673 40.18%
준주거지역 5 189.92 준주거지역 3 209.287 10.20%
전체 104 55.02 전체 평균 184 51.09522 -7.13%
포천
계획관리지역 44 18.71 계획관리지역 83 27.63 47.70%
농림지역 5 26.58 농림지역 2 15.05 -43.40%
생산관리지역 2 16.32 보전관리지역 1 18.72 14.70%
생산녹지지역 1 7.56 -100.00%
일반공업지역 1 28.63 일반공업지역 16 32.9 14.90%
자연녹지지역 2 23.78 -100.00%
전용공업지역 4 35.53 제1종일반주거지역 2 53.6 50.90%
전체 59 20.59 전체 104 28.61 39.00%
파주
계획관리지역 32 38.69 계획관리지역 54 50.84 31%
용도미지정 3 61.09 생산관리지역 2 31.08 -49%
일반공업지역 49 64.2 일반공업지역 8 47.36 -26%
일반상업지역 1 90.16 -100%
자연녹지지역 1 37.95 자연녹지지역 5 24.95 -34%
준공업지역 1 76.67 준공업지역 6 60.91 -21%
전체 87 54.85 전체 75 49.02 -11%
김해
계획관리지역 52 27.2 계획관리지역 39 38.6 42.20%
생산녹지
지역 3 10.6 생산관리지역 2 39.6 274.00%
용도미지정 3 64.3
-일반공업
지역 18 54.2 일반공업지역 23 67.3 24.10%
- - - 일반상업지역 4 49.5
-자연녹지
지역 9 27.9 자연녹지지역 1 18.7 -32.90%
- - - 제1종
일반주거지역 41 55.2
-제2종
일반주거지역 1 33.3 제2종
일반주거지역 10 55 64.90%
준공업지역 15 48.6 준공업지역 4 75.2 54.60%
준주거지역 1 27.6 준주거지역 14 78.3 184.00%
전체 99 35 전체 142 54.8 56.70%
표 4-3 | 주요 개별입지 집적지 연도별/용도지역별 공장용지 가격비교
자료: 국토교통부 실거래가 공개시스템 이용 저자 작성
가장 먼저, 경기 화성의 경우 도시지역인 주거지역과 준주거지역의 공장은 10~40%
까지 상승한 반면, 계획관리지역 공장용지 개별입지는 10년간 평균 5.48% 오르는데 그쳤다. 그럼에도 불구하고 대부분 산업단지로 이루어진 일반공업지역( –33.09%) 보 다 높은 지가 상승률을 나타내고 있다.
경기도 포천의 경우에도 비도시 개별입지 지역인 계획관리지역은 평균 47.7%의 공 장용지 가격상승이 있었으며, 농림지역은 –43% 하락한 것으로 나타났다. 다만 거래건 수가 단 두건에 불과해 신뢰성은 낮다. 일반 공업지역은 평균 거래 가격 14.9% 증가 한 것으로 나타나 계획관리지역에서 거래되는 경우 일반 공업지역보다 높은 시세차익 을 기대할 수 있었을 것이다.
파주에서도 지난 10년간 계획관리지역 공장용지 상승률이 일반공업지역 상승률보다 매우 높게 나타났으며, 준공업, 일반 공업지역은 오히려 하락한 것으로 나타났다. 경 남 김해에서도 계획관리지역은 역시 42% 상승한 반면 일반공업지역은 24.1%에 그쳐 비도시 개별입지 공장, 특히 계획관리 지역 등에 입지한 경우 일반산업단지나 공업지 역보다 높은 지가 상승률을 나타내고 있다.