4.1. 운영주체
4.1.1. 투자수익률○ 양주시 농산물종합유통센터의 운영주체 연간매출액은 목표년도 2015년의 예상매출액을 100%로 하여 2011년 60%, 2012년 70%, 2013년 80%, 2014년 90% 수준으로 정함.
○ 매출총이익은 (주)농협유통, (주)농협충북유통 등 기존 종합유통센터의 매출 액 대비 매출총이익의 비율인 10%～16.9% 범위 내에서 매출액의 10%로 하 여 산정함.
○ 판매비와 관리비는 기존 농산물종합유통센터의 손익계산서 계정과목을 근 거로 급여, 광고선전비, 수도광열비 등을 선정하며, 다음과 같은 기준에 의 해 산출함.
- 급여는 목표년도인 2015년 인원을 기준으로 매년 연간 매출액의 증가율 에 따라 인원을 증가시키며, 통계청 자료에 의한 2005년 전직종 월평균 급여액 1,887,507원으로 하여 산출함. 여기서 월평균 급여액은 제수당, 퇴직급여, 복리후생비, 급식비 등을 포함하고 있음.
- 제세공과금은 매출액에 대한 비율이 0.05%～0.14%이므로 이를 감안하 여 매출액의 0.1%로 계산함.
- 감가상각비는 운영주체의 소유권이 있는 기간 동안 건물, 물류설비 등에 대한 소요비용은 고려하지 않음.
- 업무추진비는 매출액에 대한 비율이 0.03～0.4%인 것을 감안하여 매출 액의 0.05%로 하여 계산함.
- 광고선전비는 매출액 대비 0.4%～1.1%이므로 매출액의 1%로 계산함.
- 대손상각비는 매출액에 대한 비율이 0.0006%～0.3% 범위로 매출액의 0.01%로 하여 계산함.
- 지급수수료는 매출액에 대한 비율이 0.8～1.9%이므로 매출액의 1.5%로 하여 계산함.
- 수도광열비는 매출액에 대한 비율이 0.4%～0.8% 범위 내로 매출액의 0.8%로 하여 계산함.
- 판촉지원비는 매출액에 대해 0.03%～0.04%인 비율을 감안하여 매출액 의 0.03%로 계산함.
- 포장재비는 매출액에 대한 비율이 0.03%～0.04%이므로 이 중에서 매출 액의 0.04%로 하여 계산함.
- 교통차량비는 매출액에 대한 비율 0.1%인 것을 감안하여 매출액의 0.1%
로 하여 계산함
- 유지보수비는 매출액에 대한 비율이 0.1～0.3%이므로 매출액의 0.3%로 하여 계산함.
- 통신전산비는 매출액에 대해 0.2%인 것을 감안하여 매출액의 0.2%로 하 여 계산함.
- 보험료는 산출 사례를 적용하여 건물에 대한 취득원가의 0.1%로 하여 매 년 보험기간 동안 평균 일정액을 분납하는 것으로 함.
- 기타제비는 회의비, 소모품비, 위생비 등이 포함되며, 기존 농산물종합유 통센터의 매출액에 대한 비율인 0.2%～0.3%을 감안하여 매출액의 0.3%
로 하여 계산함.
○ 영업외 수익은 운영주체가 본 사업 이외의 영업이익을 창출하지 않는 것으로 하여 제외하며, 영업외 비용은 건축공사비와 사무기기비용 등 운 영비의 초기 투자비에 대한 이자비용으로 5%의 기준금리를 적용하여 산 출함.
- 사무기기비용 등 운영비는 건축공사비의 50%에 해당하는 비용이 소요되
는 것으로 가정하여 산출함.
○ 원금 상환은 운영주체가 초기에 투자한 원금을 약 17년의 무상 사용기간 동 안 매년 일정액을 상환하는 것으로 하여 산출함.
○ 운영주체가 농산물종합유통센터 부지에 대해 무상으로 사용하는 기간을 산 출한 식은 다음과 같음.
- 농산물종합유통센터 운영주체의 무상 사용기간은 민간투자에 의한 도매 업체의 사례를 적용하여 공식에 의해 산출함.
- 양주시 농산물종합유통센터의 운영주체는 산출식에 부지매입비 5,326백 만 원과 건축공사비 25,955백만 원을 대입하여 약 17년간 무상으로 시설 을 사용함.
- 이는 운영주체가 개시년도인 2011년 6월부터 2027년 12월까지 무상으로 종합유통센터의 시설을 사용하고, 2028년부터 관리주체인 양주시에 시 설임대료와 부지사용료를 지급해야 하는 것을 말함.
기부재산가액(과세시가 표준액 또는 감정가액)
= 무상사용기간 연간임대료(기부재산가액×50/1,000)+부지사용료(부지가액×50/1,000)
25,954,593,058원
= 16.6년 25,954,593,058원×50/1,000+5,326,000,000원×50/1,000
○ 법인세비용은 2005년 법인세 개정에 의해 매출액 1억 원 이하에 대한 1,500 만 원과 차감전 순이익의 1억 원 초과액에 대해 25%인 세율을 적용하여 산 출함.
○ 양주시 농산물종합유통센터의 운영성과는 목표연도인 2015년의 매출총이익 이 434억 원이며, 당기순이익은 104억 원으로 추정됨.
표 7-3. 양주시 농산물종합유통센터의 손익분석
단위: 백만원
구 분 2011 2012 2013 2014 2015
매출액 260,570 303,999 347,427 390,856 434,284 매출원가 234,513 273,599 312,684 351,770 390,856
매출총이익 26,057 30,400 34,743 39,086 43,428
판매비와관리비 14,287 16,664 19,041 21,418 23,795
급여 2,718 3,171 3,624 4,077 4,530
영업이익 11,770 13,736 15,702 17,668 19,634
영업외비용 1,947 1,829 1,712 1,595 1,478
이자비용 1,947 1,829 1,712 1,595 1,478
경상이익 9,823 11,906 13,990 16,073 18,156
원금상환 2,345 2,345 2,345 2,345 2,345
법인세비용차감전순이익 7,478 9,561 11,644 13,728 15,811
법인세비용 3,344 3,865 4,386 4,907 5,428
당기순이익 4,133 5,696 7,258 8,821 10,383
○ 운영주체의 현금흐름표에서 현금유입은 각 연도의 예상매출액으로 하며, 본 사업 외 수익은 고려하지 않음.
○ 현금유출은 2010년의 경우 건축공사비와 사무기기비 등 운영비의 초기 투 자비이며, 개시연도인 2011년부터는 각 연도의 매출원가, 판매비와관리비,
영업외비용, 원금상환비용, 법인세비용 등을 포함함.
○ 순현금흐름은 미래의 유입될 현금에서 유출될 현금을 차감하며, 현재의 시 점에서 가치를 평가하기 위해 현재가치를 산출하고자 함.
○ 현재가치는 현금흐름에 할인요소를 적용하여 다음과 같은 산출식으로 계산함.
- 할인요소는 1에 할인율 즉, 자본시장에서 기준금리인 5%를 더하여 산출함.
현재가치=현금흐름×할인요소｛1/(1+r)｝단, r=할인율
○ 현재가치에 의한 운영주체의 내부투자수익률은 14%로 추정되며, 사회적 할 인율인 기준금리인 5%보다 높은 수준으로 양주시 농산물종합유통센터의 사 업은 투자타당성이 있는 것으로 판단됨.
표 7-4. 양주시 농산물종합유통센터의 현금흐름표
단위: 백만원
구 분 현금유입 현금유출 순현금흐름 할인요소 현재가치
2010 - 38,932 -38,932 1 -38,932
2011 260,570 256,437 4,133 1.05 3,937 2012 303,999 298,303 5,696 1.10 5,166 2013 347,427 340,169 7,258 1.16 6,270 2014 390,856 382,035 8,821 1.22 7,257 2015 434,284 423,901 10,383 1.28 8,135 2016 434,284 423,901 10,383 1.34 7,748 2017 434,284 423,901 10,383 1.41 7,379 2018 434,284 423,901 10,383 1.48 7,028 2019 434,284 423,901 10,383 1.55 6,693 2020 434,284 423,901 10,383 1.63 6,374 2021 434,284 423,901 10,383 1.71 6,071 2022 434,284 423,901 10,383 1.80 5,782 2023 434,284 423,901 10,383 1.89 5,506 2024 434,284 423,901 10,383 1.98 5,244 2025 434,284 423,901 10,383 2.08 4,994 2026 434,284 423,901 10,383 2.18 4,757 2027 434,284 423,901 10,383 2.29 4,530
4.1.2. 감응도 분석
○ 감응도 분석(sensitivity analysis)은 투자분석모형 내에서 투입요소나 변수의 변화에 따라 그 결과가 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 기법을 말함.
○ 농산물종합유통센터의 운영주체에 대한 감응도 분석은 취급물량, 운영주체 의 초기 투자비용, 운영주체의 매출이익률 등의 변화에 따라 사업성이 있는 지를 검토하여 투자를 결정하는 데 있음.
- 201년부터 2027년까지 농산물종합유통센터를 운영하는 동안 운영주체의 내부투자수익률을 분석함.
○ 타당성 분석의 가정을 바탕으로 비용 또는 편익은 현재가격으로 평가하여 동일한 조건으로 정함.
○ 양주시 농산물종합유통센터의 2015년 예상취급물량이 205,776톤으로 10%
감소한다면 내부투자수익률은 10%로 감소함.
○ 운영주체는 본 사업에 대한 사무기기 등 운영비인 초기 투자비용이 10% 증 가한다면, 내부투자수익률은 13%로 감소함.
- 초기 투자비용 중에서 건축공사비는 기존의 비용을 그대로 하고 운영비 에 대한 증가만 고려하여 산출함.
○ 농산물종합유통센터의 매출이익률이 1% 하락한다면 운영주체의 내부투자 수익률도 7%로 하락함.
○ 따라서 농산물종합유통센터의 운영에 있어 내부투자수익률이 10% 수준을 넘는 취급물량과 투자비용 보다는 운영주체의 매출이익률이 수익률의 변화에 커다란 영향을 미치고 있으므로 이에 대한 운영관리를 신중히 해야 한다고 판단됨.
표 7-5. 농산물종합유통센터 운영주체의 감응도 분석
단위: % 구 분 취급물량 10% 감소 초기투자 10% 증가 매출이익률 1% 하락
내부투자수익률 10 13 7
4.2. 관리주체(양주시) 투자수익률
○ 양주시의 손익계산서를 보면, 자본유입은 농산물종합유통센터의 무상사용 기간 이후인 2028년부터 운영주체로부터 징수하는 부지사용료와 시설임대 료를 받게 됨.
- 부지사용료와 시설임대료는 유사 도매업체의 사례를 적용하여 각각 부지 매입비와 건축비에 연간 기준금리 5%를 적용하여 산출함.
○ 자본유출은 초기 투자비용으로 부지매입비와 이에 대한 이자비용이 있으며, 2028년부터는 농산물종합유통센터의 소유권이 양주시로 이전되면서 보험료 와 유지보수비를 지급해야 함.
- 이자비용은 부지매입비에 대해 무상 사용기간 동안 발생하는 이자에 대 한 비용으로 5%의 기준금리를 적용하며, 2028년부터 원리금을 상환하여 차감한 이자비용을 산출함.
- 보험료는 농산물종합유통센터 소유권의 이전으로 건축비에 대한 0.1%를 양주시가 운영주체를 대신하여 부담함.
- 유지보수비는 민자유치에 의한 본 사업을 내구연한인 2045년까지 운영 을 연장하기 위한 것으로 부담하며, 양주시는 이후의 사업에 대한 감가 상각비를 고려하지 않고 운영주체의 매출액에 대한 비율인 0.3%를 그대 로 적용하여 산출함.
○ 원리금상환은 부지매입비와 무상 사용기간 동안 발생한 이자에 대한 비용을 2028년부터 2045년까지인 18년 동안 매년 일정액으로 상환하여 계산함.
표 7-6. 양주시의 손익계산서
2028 1,564 1,905 0 576 26 1,303 678 -1,019
2029 1,564 1,871 0 543 26 1,303 678 -985
2030 1,564 1,837 0 509 26 1,303 678 -952
2031 1,564 1,804 0 475 26 1,303 678 -918
2032 1,564 1,770 0 441 26 1,303 678 -884
2033 1,564 1,736 0 407 26 1,303 678 -850
2034 1,564 1,702 0 373 26 1,303 678 -816
2035 1,564 1,668 0 339 26 1,303 678 -782
2036 1,564 1,634 0 305 26 1,303 678 -748
2037 1,564 1,600 0 271 26 1,303 678 -714
2038 1,564 1,566 0 237 26 1,303 678 -680
2039 1,564 1,532 0 203 26 1,303 678 -646
2040 1,564 1,498 0 170 26 1,303 678 -612
2041 1,564 1,464 0 136 26 1,303 678 -579
2042 1,564 1,431 0 102 26 1,303 678 -545
2043 1,564 1,397 0 68 26 1,303 678 -511
2044 1,564 1,363 0 34 26 1,303 678 -477
2045 1,564 1,329 0 0 26 1,303 678 -443
표 7-7. 양주시의 현금흐름표
○ 양주시는 본 사업의 투자에 대해 2045년의 자본유입과 자본유출에 의한 농산 물종합유통센터의 당기순이익은 약 4억 원 정도 손실이 발생하는 것으로 추 정됨.
○ 양주시의 현금흐름표에서 현금유입은 농산물종합유통센터의 무상 사용기간 이후인 2028년부터 운영주체가 납부하는 부지사용료와 시설임대료 등을 산 출함.
○ 현금유출은 초기 투자비용으로 부지매입비, 무상사용기간인 약 17년 동안 부지매입비에 대한 이자비용이 있으며, 2028년부터 보험료와 유지보수비, 원리금 등에 대한 비용을 추가적으로 산출함.
○ 양주시는 농산물종합유통센터의 관리주체로서 투자비용에 대한 내부투자수 익률은 순현금흐름의 적자로 인해 산출되지 않았으며, 사업에 대한 수익성 은 없는 것으로 판단됨.