제5장 주요국의 공공임대주택 공급체계
127
128
공공임대주택 공급체계 개선방안 연구2012년 이전 지방정부의 공공임대주택 공급에 대한 자금은 전통적으로 중앙정부 차원에서 이루어져 왔다. 1989년 ｢지방정부와 주택에 관한 법(Local Government and Housing Act)｣의 주택수입계정(Housing Revenue Account)의 보조금체계가 2012년 이전까지 공공임대주택에 대한 자금지원을 결정해 왔다(U.K. Government, 2015a). 주택수입계정의 보조금 체계는 지방정부의 모든 임대료 수입을 합산한 후에 지방정부에게 다시 재분배해주는 방식을 취해왔다. 따라서 수입보다 지출이 더 많은 지방정부는 보조금을 지원받지만 그 반대의 경우는 중앙정부에게 흑자분을 반납 (negative subsidy)해야 했다. 이러한 방식은 효율적인 운영, 신규주택 건설 등의 유인책을 제공하지 못하는 단점이 있었다.
2012년 ｢지역주의법(Localism Act)｣의 제정을 통해서 중앙정부는 공공임대주택 자금지원체계를 개편했다. 재정자립 프로그램은 공공임대주택을 운영하고 있는 지방 정부가 재정자립이 가능한 주택만을 관리하도록 유도하는 것을 목적으로 한다. 지방정 부 소유의 공공임대주택의 가치를 향후 30년 동안의 임대수입과 괸리비용지출 추정액 으로 평가한 후 그 가치가 현재 중앙정부로부터 지원받고 있는 지원액의 할인 총액보다 적을 경우 그 차액을 중앙정부가 지불하고 그 반대의 경우는 지방정부가 중앙정부에게 차액을 지불한다(U.K. Department for Communities and Local Government, 2011).
이후에는 장기적으로 기존의 자금지원은 폐지되고 지방정부가 모든 임대수입을 관리하고 재량적으로 사용하게 된다(U.K. Department for Communities and Local Government, 2011). 기존에 비해서 효율적인 공공임대주택 운영에 대한 동기가 부여될 것으로 기대된다.
｢지역주의법｣ 제정 이전에는 거의 누구나가 공공임대주택에 입주할 수 있었다.
공공임대주택에 대한 수요가 증가하고 가장 도움이 필요한 사람들에게 우선권을 주기 시작함에 따라, 많은 지원자들의 입주 가능성이 줄어들게 되었다. ｢지역주의법｣
은 입주자 선별에 있어서 지방정부에게 많은 재량권을 부여한다(Localism Act, 2011).
지방정부는 여전히 가장 도움이 필요한 사람에게 우선권을 주는 원칙 하에서 임차자가 선별정책을 제정할 수 있는 권한을 갖는다. 노숙자, 비위생적이거나 과밀주택에 거주하는 사람, 건강상의 문제나 생활고의 문제로 이주해야 하는 사람, 특정지역으로 이주해야 하는 사람 등이 선별기준에 고려될 것이다.
제5장 주요국의 공공임대주택 공급체계
129
<표 5-5> 공공임대주택의 임대료 수준
(단위: 파운드)
국 가 ‘05~’06 ‘06~’07 ‘07~’08 ‘08~’09 ‘09~‘10 ‘10~’11 ‘11~’12 ‘12~’13 England 55.27 57.93 61.62 64.21 66.05 67.83 73.58 78.78
Wales 50.05 51.98 55.26 57.90 61.04 62.58 66.32 69.63 Scotland 44.79 46.11 48.35 50.36 52.67 54.31 56.74 58.94
Great
Britain 53.49 55.89 59.31 61.86 63.80 65.58 70.69 75.38 Northern
Island 45.73 47.04 48.82 50.81 51.84 52.76 54.73 -United
Kindom 53.21 55.56 58.91 61.44 63.32 65.06 70.04 -자료: Department For Communities and Local Government
2) 공급체계의 특징
■ 공공임대주택의 임차권
공공임대주택의 임차권은 시범적(introductory) 임차권, 보장된(secured) 임차권, 유동적(flexible) 임차권 등으로 구분된다(U.K. Government, 2015b). 보통 대기자 명단에 올라 있다가 각 지방정부 혹은 민간, 비영리 단체 등의 평가에 따라서 입주여부가 결정된다. 보통 최초 1년간은 시범적 임차권을 받고 문제가 없을 경우 보장된 임차권을 부여받는다. 시범적 임차권 기간 중에는 주택의 개보수, 다른 임차자와의 임차권 교환, 주택구매 등은 제한된다. 유동적 임차권은 정해진 기간 동안만 임차권을 부여하는 것으로 보통 5년 이상, 경우에 따라서 2년에서 5년 사이의 임차권을 부여한다.
기존의 종신임차권에 비해서 유동적인 임차권 부여방식이 운영을 효과적으로 하는데 기여할 수 있다. ｢지역주의법｣ 제정 이전에는 보통 종신임차권을 부여했는데 일시적인 형편 때문에 공공임대주택에 입주한 후 상황이 좋아졌음에도 불구하고 오랫동안 공공임대주택에 거주하는 것이 가능했다(U.K. Government, 2015b). 반면
130
공공임대주택 공급체계 개선방안 연구더 어려운 상황의 사람들이 대기자 명단에 올라있는 경우가 있어 운영이 불공평하며 공공자원의 부적절한 사용이라는 비판이 있었다(U.K. Government, 2015b). 지방정 부는 기존의 종신임차권이 아닌 유동임차권을 재량에 따라 적용할 수 있기 때문에 이러한 문제점을 개선할 수 있는 여지가 있다.
■ 공공임대주택의 임대료 수준(U.K. Government, 2014)
중앙정부에서 지방정부의 임대료 수준에 대한 지침을 제공하고 있으며 공공임대료 (social rent), 부담가능 임대료(affordable rent), 고소득가구 임대료로 구분하고 있다.
공공임대료는 해당주택의 가격, 지역소득수준, 해당주택 방 수 등을 고려한 공식에 의해서 결정되는데 30%는 해당주택의 상대적 가격을 반영하고 70%는 상대적인 지역소득 수준을 반영한 공식에 의해 정해지고 지자체는 최대 5%까지 더 임대료를 부과할 수 있다. 공공임대료는 매년 물가상승률에 0.5%p를 더한 임대료 상승률을 적용해왔고 2015년부터는 매년 물가상승률에 1%p를 더한 임대료 상승률을 적용하게 된다. 부담가능 임대료는 공공임대료보다 더 높은 임대료로서 신규공급에 필요한 지자체의 재정부담 완화를 위해서 허용되고 시장임대료의 80%까지 임대료를 부과할 수 있다. 고소득 임대료는 연소득 60,000파운드 이상 가구에 대해서 부과할 수 있고 시장임대료 수준을 요구할 수 있다.
■ 공공임대주택 분양전환(Right to Buy) 프로그램(U.K. Government, 2015c) 임차자 주택소유 프로그램을 통해서 임차자는 자신이 살고 있는 공공임대주택을 평가된 시장가격에서 할인된 가격으로 구매할 수 있다. 할인율은 공공임대주택 거주기 간, 주택유형(아파트, 단독주택), 주택의 시장가격 등에 근거해서 결정된다. 구매한 주택을 5년 이내에 다시 팔면 할인액의 일부 혹은 전부를 반환해야 한다. 단독주택을 구매할 경우 거주기간이 3년에서 5년 사이일 경우 35%의 할인율, 거주기간이 5년을 초과할 경우, 5년 초과 거주기간 1년당 1%의 추가 할인율이 적용되어 최대 70%까지 할인을 받을 수 있다. 아파트를 구매할 경우, 거주기간이 3년에서 5년 사이일 경우 50%의 할인을 받고 거주기간이 5년을 초과할 경우 5년 초과 거주기간 1년 당 2%의
제5장 주요국의 공공임대주택 공급체계
131
추가 할인율이 적용되어 최대 70%까지 할인을 받을 수 있다. 잉글랜드의 경우 77,990 파운드, 런던의 경우 103,900 파운드의 최대 할인액 제한이 있고 이러한 제한 때문에 최대 할인율의 적용을 모두 못 받을 수도 있다.■ 입주자 참여(Tenant Empowerment) 프로그램(U.K. Government, 2015b) 입주자 참여 프로그램은 입주자가 공공임대주택으로부터 받는 서비스의 관리와 규제에 참여할 것을 요구하며 이에 대한 자금으로 매년 약 2백만 파운드를 지원한다.
공공임대주택 입주자가 지방정부, 민간, 비영리단체 등의 집주인에게 자신들이 받아 야하는 서비스, 지원, 조언 등을 적극적으로 요구하도록 유도한다. 입주자들이 지역사 회에서 이전보다 더 큰 역할을 담당하도록 요구하는 것이며 이로인해 더 강한 지역사회 를 만들 것이라고 여겨지고 있다. 중앙정부(Homes and Communities Agency)는 입주자들이 집주인에게 불만을 제기하는 방법을 가르치고 입주자 위원회의 발족을 지원한다. 입주자들이 집주인에게 필요한 서비스를 제안하고 유지보수비를 직접 관리하는 등 주택과 지역사회의 관리에 직접 참여할 수 있는 권리를 행사하도록 촉구하고 있다.
3. 일본의 임대주택 공급체계