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공공임대주택 공급체계 개선방안 연구제5장 주요국의 공공임대주택 공급체계
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한도 임대료가 되고 이 수준을 넘지 못하도록 했다. 따라서 공영주택의 임대료 수준은 비교적 낮게 유지될 수 있었다.공영주택 특히 더 소득이 낮은 가구를 대상으로 하는 제2종 공영주택 공급으로 국가가 재정적인 어려움을 겪게 되었는데 이를 해소하고자 상대적으로 소득이 많은 가구를 퇴거시키는 노력이 이루어졌다. 1959년에 이루어진 법개정으로 소득이 과도한 가구에 대한 명도(明渡)노력을 의무화하고 해당 가구가 주택을 명도하지 않을 때는 할증된 임대료를 징수하도록 하는 제도가 도입되어 제1종의 경우 40%, 제2종의 경우 80%의 할증료가 적용되었다. 1969년 법개정은 이를 더욱 강화한 명도 청구제도를 신설하여 적법한 절차에 따라 명도를 청구할 수 있게 되어 소득이 일정수준을 초과하는 세대는 공영주택에 거주해서는 안 된다는 사고방식이 제도화되었다(平山洋介, 2005).
1996년 ｢공영주택법｣의 대대적인 개정이 이루어졌는데 이는 공영주택에 저소득자 라 할 수 없는 고소득계층 등의 장기거주에 따른 불공평성, 공영주택 건설용지 취득의 어려움, 공영주택의 노후화 등에 따른 지역커뮤니티의 활성화 제약 등을 인식하여 이루어지게 되었다. 이에 따라 개정법은 입주대상에 따라 공영주택을 제1종, 제2종으 로 구분했던 것을 폐지하고 국고보조금 비율은 건설비용의 1/2 수준으로 통일했다.
둘째, 종별구분을 폐지하면서 입주대상자는 소득수준이 최저로부터 25%의 범위(이 하 하위소득 25%)에 해당하는 가구로 한정하였으며, 고령자 및 장애인 등은 하위소득 40%의 범위에서 사업주체가 조례로 정하도록 했다. 셋째, 용지취득 등의 어려움으로 인한 공급제약의 문제를 해소하기 위해 신규건설을 통한 직접공급방식과 더불어 기존 민간주택의 매입, 임차를 통한 공급도 가능하게 하였다. 넷째, 임대료 결정방식으 로 응능응익제도를 도입하여 입주자가 소득수준에 따라 임대료를 부담할 수 있도록 하였다. 다섯째로 재건축 시행요건을 완화하여 재건축 활성화를 도모하고 공영주택을 그룹홈 등의 사회복지사업으로도 활용할 수 있게 했다.
응능응익제도에 따른 공영주택의 임대료는 본래입주대상자, 소득초과자, 고액소득 자로 입주가구를 구분하여 산정한다. 이러한 구분은 매년 입주가구의 소득신고에 기초하며 소득초과가구는 공영주택에 3년 이상 거주한 세대로서 일반가구는 하위소 득 25%이상, 재량가구는 하위소득 40% 이상인 경우에 해당하고, 고액소득가구는
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공공임대주택 공급체계 개선방안 연구5년 이상 거주하고 최근 2년간 소득기준을 넘는 가구이다. 소득초과자는 본래입주대 상자 임대료에 일정비율을 곱한 금액만큼을 할증하는 방식으로 임대료를 부과하고 근린 동종주택의 임대료를 상한선으로 한다. 고액소득자는 6개월 이내에 퇴거해야 하며 6개월 이내에는 근린 동종주택 임대료를, 6개월 이상의 기간에서는 근린 동종주 택 임대료의 2배를 내야한다. 응능응익제도는 ‘건물’인 주택에 대한 임대료에서 ‘사람’, 즉 입주자에 대한 임대료로 전환한다는 의미를 갖는 것이었고, 입주자의 부담능력에 적절한 수준으로 임대료가 설정되며 공영주택간의 임대료 부담에 공평성을 제고할 수 있다는 이점이 있었다(김승희, 문영기, 2003). 응능응익제도와 기존의 명도청구제 도로 인해서 공영주택의 대상계층이 아니지만 중간소득층보다 소득이 낮은 세대가 공영주택으로부터 배제되는 결과가 초래되었고 공영주택 단지는 고령자, 장애인 등 특정 계층이 집중되는 비판을 받아왔다(本間義人, 2004; 平山洋介, 2005; 小林綏 枝․大本圭野, 1996). 이러한 비판에도 불구하고 ｢공영주택법｣ 개정을 통해 대상계층 을 제한한 배경은 공영주택 재고의 절대적인 부족이며 정부는 기존 공영주택 재고를 효율적으로 운영할 수 밖에 없었다.
■ 도시재생기구주택(구 공단주택)
수도권에서의 토지취득 문제의 어려움으로 인해 각 지자체별로 이루어지는 공영주 택의 공급방식으로는 주택건설계획의 목표를 달성하는데 한계가 있었기 때문에 중앙정부가 토지를 확보하여 주택을 건설하기 위해서 ｢일본주택공단법｣이 제정되었 다. 국고부담을 줄이기 위해서 생명보험업계 등으로부터 민간자금을 차입하고, 공적 자금 또한 보조금이 아닌 자금운용부자금으로 이용하게 하고 연이율 5% 초과 시 국고에서 이자를 보조하게 하였으며, 택지취득이 용이하도록 토지구획정리사업을 이용할 수 있게 하였다(原田純孝, 1985).
민간자금 도입에 따라 임대료가 상승하고 저소득층 입주가 어렵게 되며, 공영주택 건설이 상대적으로 소홀하게 되고, 지방공공단체의 관련정책을 후퇴시키는 등의 비판이 있었으나(大本圭野, 1985; 原田純孝, 1985), 재정투융자를 통해 재정건전성 을 유지하면서도 일정 수준의 주거복지를 실현하는 효율적인 주택정책이었다는
제5장 주요국의 공공임대주택 공급체계
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긍정적인 평가도 있다(金子 憲, 2002). 또한, 민간자금 도입 및 재정투융자를 통해서 중간소득층에 한정하여 공단주택을 공급함에 따라서 공영주택이 최저소득층에 초점 을 맞추어 공급하도록 영향을 미쳤다. 특수법인정리합리화계획에 따라 주택공단은 주택도시정비공단, 도시기반정비공단, 도시재생기구 등으로 이름이 바뀌면서 민간개 발이 활성화되지 않은 도시재개발 등의 분야에 집중하게 되었고 임대주택의 신규공급 은 중단되었다. 2004년에 도시재생기구는 기존에 공급된 공단주택의 관리위주로 공공임대주택과 관련된 업무를 담당하고 있다.도입당시 공단주택의 임대료는 건설원가를 기준으로 결정되어 공영주택의 임대료 산정방식과 유사했지만 국고보조가 없으므로 임대료가 공영주택보다 상대적으로 높았고, 공영주택과 달리 임대료 부담의 한도기준이 존재하지 않았다(金子 憲, 2001;
小林綏枝, 大本圭野, 1996). 현재는 시장임대료와 공영주택 임대료의 중간 수준에서 임대료가 책정되며 이 수준이 유지될 수 있도록 국가와 도시재생기구가 시장임대료와 의 차액을 반반씩 보조하고 있다. 현재 도시재생기구주택에는 월임대료의 4배 또는 월 33만엔 이상의 소득이 있는 가구가 입주할 수 있고 임대료가 20만엔을 넘는 주택은 일괄적으로 40만엔을 소득기준으로 한다.
■ 지역우량임대주택
1993년 ｢특정 우량임대주택 공급촉진에 관한 법률｣의 제정으로 공급되기 시작한 특정우량임대주택과 2001년 ｢고령자의 거주안정확보에 관한 법률｣의 제정으로 공급 되기 시작한 고령자용 우량임대주택이 2007년 지역우량임대주택으로 통합되었고 2011년에 지역우량임대주택의 일반형과 고령자용의 구분을 폐지하고 지역우량임대 주택이라는 명칭으로 통합되었다.
지역우량임대주택은 신규건설, 기존주택의 개량 · 매입 · 전용을 통해 공급될 수 있다. 신규건설은 5호 이상이어야 하며 기존주택을 활용하는 경우 1호 이상이면 지역우 량임대주택으로 활용할 수 있다. 호당 규모는 25㎡ 이상이어야 하며, 식당, 거실 등을 공동이용하는 경우에는 18㎡ 이상이면 된다. 내화 · 내진구조여야 하며 부엌, 세면대, 수납시설, 수세식변기, 욕실을 갖추고 있고 준공 후 35년 이내의 건축물이어야 한다.
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공공임대주택 공급체계 개선방안 연구지역우량임대주택의 공급주체는 지방공공단체와 민간사업자로 구분할 수 있다.
지방공공단체가 공급하는 경우 중앙정부가 건설비 또는 개량비의 45%를 지원한다.
민간사업자가 공급하는 신규건설에 대해서는 사업비의 1/6을 중앙정부와 지방공공단 체가 45:55의 비율로 지원한다. 기존 주택의 개량에 대해서는 전용부분을 제외한 공동시설 정비에 대해 중앙정부와 지방공공단체가 각각 사업비의 1/3씩 지원한다.
지역우량임대주택으로 등록된 주택은 공급주체에 의해 관리되며 최소 10년 이상 동일한 용도로 활용되어야 한다.
지역우량임대주택은 가구소득이 하위소득 80% 이하라면 누구나 입주할 수 있다.
하위소득 40% 이하인 고령자가구, 장애인가구 등과 하위소득 25% 이하인 저소득가 구가 입주할 경우 정부는 저렴한 임대료 지불이 가능하도록 임대료의 일부를 지원한 다. 중앙정부와 지방공공단체가 보조하는 임대료는 가구당 월 4만엔 이하의 범위에서 책정되며 중앙정부가 보조액의 약 45%, 지방공공단체가 보조액의 약 55%를 담당하 게 된다. 지원기간은 호당 20년 이내이며 고령자가구 및 장애인가구를 제외한 가구에 대해서는 최대 6년까지 한시적으로 지원한다.
지역우량임대주택은 민간임대사업자의 저렴주택 공급을 유도하는 방식으로 버블 기 이후 지지부진해진 공공임대주택의 공급을 보완하는 한편, 지역에서 공영주택과의 역할분담을 통해 중저소득층의 주거안정을 지원하는 역할을 담당하게 되었다. 지역우 량임대주택은 공영주택과 민간임대주택의 사이에 위치함으로써 주거안전망을 공고 히 하는데 사용되고 있다.