여기서 주거복지소요는 시장에서 스스로 최소한의 주거서비스를 소비할 수 없어서 정책적 지원이 필요한 가구로 정의하였으며 소득, 주거비 부담, 주거수준 등을 종합적 으로 반영하여 그 규모를 추정하였다. 주거복지소요 분석에는 2014년도 주거실태조 사 결과를 이용하였으며 주거복지소요 추정의 기본적인 틀은 김혜승․김태환(2008), 건설교통부(2009) 등을 통해 제시된 분석틀을 이용하였다. 분석절차를 소개하면, 소득기준, 주거비 부담 기준, 주거기준 등을 순차적으로 설정하고 각 기준에 해당하는 가구의 규모를 분석하여 주거복지정책 소요가구를 추정하는 방법이다. 분석은 제2차 장기주택종합계획의 목표 연도인 2022년을 기준으로 하였으며 분석대상에는 무주택 임차가구만을 포함하였다.
세부적인 분석기준을 다음과 같이 적용하였다. 먼저 소득기준으로는 공공임대주택 입주자격 기준으로 활용되고 있는 가구원수별 평균소득을 적용하였다. 공공임대주택 입주자격에서 소득기준으로는 통계청 가계동향조사 결과가 이용되지만 주거실태조 사 분석에 있어 해당 소득기준을 동일하게 적용할 경우 주거복지소요를 과다 추정할
제4장 공공임대주택 공급체계의 평가
77
우려가 있다. 이는 조사의 특성과 기준의 차이로 인해 가계동향조사에 비해 주거실태 조사의 소득이 전반적으로 낮게 측정되기 때문이다. 따라서 이 연구에서는 2014년도 주거실태조사를 이용하여 도시근로자 4인가구의 평균 소득을 구하고 가계동향조사를 통해 추정된 가구원수별 소득계수를 곱하여 산출한 소득기준을 적용하였다.<표 4-2> 소득기준의 적용
(단위 : 만원)
구분 3인 이하 4인 5인 6인 7인 8인
가계동향조사(2014) 473.5 522.5 556.0 597.3 638.5 679.8 소득계수 0.906 1.000 1.064 1.143 1.222 1.301
주거실태조사(2014) - 416.5 - - -
-적용기준 377.5 416.5 443.3 476.2 509.1 542.0 자료: 통계청, 가계동향조사, 국토교통부, 2014년도 주거실태조사
다음으로 주거비 부담 기준은 소득 대비 임대료 비율(RIR : Rent to Income Ratio) 25%11)를 기준으로 적용하였으며 임대료에는 김혜승·김태환(2008)의 연구에 서 적용한 바와 주거관리비를 포함하였다. 임대보증금의 경우 전월세전환율을 기준으 로 월세로 전환하여 분석하였으며 이 때 적용된 전월세전환율은 2014년 주거실태조사 의 조사시점을 감안하여 2014년 9월 기준으로 한국감정원에서 공표한 값을 적용하였 다. 분석에 적용된 전월세전환율은 지역, 주택유형, 주택규모별 전환율로 구체적인 값은 <표 4-3>과 같다.
11) 김혜승·김태환(2008)의 연구에서는 지원계층을 절대지원계층, 부분지원계층으로 구분하고 절대지원계층의 주거비 부담 비중을 20~25% 수준으로 설정
78
공공임대주택 공급체계 개선방안 연구지역 규모 단독 연립/다세대 아파트
서울
30㎡이하 9.1 7.5 60㎡이하 6.1
30㎡초과 60㎡이하 7.7 6.6 60㎡초과 85㎡이하 5.3
60㎡초과 5.7 5.9 85㎡초과 5.5
부산
30㎡이하 9.6 10.6 60㎡이하 6.4
30㎡초과 60㎡이하 8.8 7.4 60㎡초과 85㎡이하 5.6
60㎡초과 6.9 6.4 85㎡초과 5.4
대구
30㎡이하 12 8.6 60㎡이하 6
30㎡초과 60㎡이하 10.6 8.5 60㎡초과 85㎡이하 5.3
60㎡초과 8.5 7.5 85㎡초과 5.5
인천
30㎡이하 12.6 13.3 60㎡이하 7.4
30㎡초과 60㎡이하 11.7 10.6 60㎡초과 85㎡이하 6.3
60㎡초과 9.5 8 85㎡초과 6.5
광주
30㎡이하 13.1 10.6 60㎡이하 7
30㎡초과 60㎡이하 12.1 11.4 60㎡초과 85㎡이하 5.6
60㎡초과 10.6 14.4 85㎡초과 6.1
대전
30㎡이하 10.8 13 60㎡이하 7.3
30㎡초과 60㎡이하 9.6 9.8 60㎡초과 85㎡이하 5.6
60㎡초과 8.1 6.1 85㎡초과 5.5
울산
30㎡이하 10 10.6 60㎡이하 6.9
30㎡초과 60㎡이하 10.4 10.5 60㎡초과 85㎡이하 5.9
60㎡초과 8.9 7.1 85㎡초과 5.3
세종
30㎡이하 11.7 14.9 60㎡이하 7.2
30㎡초과 60㎡이하 11.3 10.8 60㎡초과 85㎡이하 6.0
60㎡초과 4.0 - 85㎡초과 6.4
경기
30㎡이하 10.8 11.1 60㎡이하 6.6
30㎡초과 60㎡이하 9.4 9.1 60㎡초과 85㎡이하 6.0
60㎡초과 7.7 8 85㎡초과 6.1
강원
30㎡이하 14.7 11.9 60㎡이하 9.9
30㎡초과 60㎡이하 11.4 12.4 60㎡초과 85㎡이하 6.9
60㎡초과 9.5 7.6 85㎡초과 6.0
충북
30㎡이하 13.0 12.7 60㎡이하 9.9
30㎡초과 60㎡이하 12.0 10.4 60㎡초과 85㎡이하 6.0
60㎡초과 9.2 7 85㎡초과 5.8
<표 4-3> 지역별 규모별 주택유형별 전월세 전환율(2014년 9월 기준)
제4장 공공임대주택 공급체계의 평가
79
지역 규모 단독 연립/다세대 아파트
충남
30㎡이하 12.2 11.4 60㎡이하 8.0
30㎡초과 60㎡이하 10.7 10.1 60㎡초과 85㎡이하 6.0
60㎡초과 8.3 9.7 85㎡초과 6.2
전북
30㎡이하 11.6 11 60㎡이하 8.0
30㎡초과 60㎡이하 12.0 12.6 60㎡초과 85㎡이하 7.4
60㎡초과 8.5 9 85㎡초과 4.7
전남
30㎡이하 13.5 13.1 60㎡이하 8.8
30㎡초과 60㎡이하 12.0 9.4 60㎡초과 85㎡이하 6.4
60㎡초과 8.2 15 85㎡초과 6.2
경북
30㎡이하 12.7 11.5 60㎡이하 9.4
30㎡초과 60㎡이하 12.2 9 60㎡초과 85㎡이하 8.0
60㎡초과 9.3 7.5 85㎡초과 5.5
경남
30㎡이하 10.5 10.5 60㎡이하 7.2
30㎡초과 60㎡이하 10.2 9.3 60㎡초과 85㎡이하 6.0
60㎡초과 6.7 8.3 85㎡초과 5.6
제주
30㎡이하 - 6.7 60㎡이하 8.4
30㎡초과 60㎡이하 8.1 9.9 60㎡초과 85㎡이하 6.4
60㎡초과 8.1 9.3 85㎡초과 6.8
자료: 한국감정원, 주택가격동향조사
끝으로 주거기준으로는 최저주거기준을 적용하였다. 최저주거기준은 인간다운 생활을 누리기 위해 필요한 최소한의 주거수준12)으로 ｢주택법｣에 따라 국토교통부 장관이 고시하는 기준을 말한다. 최저주거기준은 크게 구조·성능·환경 기준, 시설기준, 침실기준, 면적기준으로 구성되며 여기서는 설문조사를 통해 분석이 가능한 시설기 준, 침실기준, 면적기준을 적용하여 최저주거기준 미달가구를 식별하였다. 분석에 적용된 최저주거기준은 <표 4-4>와 같다. 최저주거기준 적용에 있어 7인 이상 가구의 경우 6인가구의 침실 및 면적기준을 적용하였다.
12) 국토해양부 공고 제2011-490호
80
공공임대주택 공급체계 개선방안 연구<표 4-4> 최저주거기준의 적용
구분 세부기준
시설기준 전용입식부엌, 전용수세식 화장실, 전용목욕시설을 갖춘 주택
침실 및 면적기준
가구원수 침실기준(방수, 개) 면적기준(주거면적, ㎡)
1인 1 14
2인 1 26
3인 2 36
4인 3 43
5인 3 46
6인 4 55
자료: 국토해양부 공고 제2011-490호 재정리
이상의 기준을 적용하여 무주택임차가구를 대상으로 주거복지소요를 분석한 결과는 다음과 같다. 먼저 2014년 주거실태조사를 기준으로 무주택임차가구의 비중은 41.8%
로 이를 2022년 2,033.4만 가구에 적용할 경우 무주택임차가구의 규모는 851.0만가구 로 추정되었다. 이 중 평균소득 이하 가구는 무주택임차가구의 87.1%에 해당하는 741.6만가구로 추정되었으며 지역별로 무주택임차가구이면서 평균 소득기준을 충족 하는 가구의 규모는 수도권 396.1만가구, 광역시 145.3만가구, 도지역 196.1만가구 수준으로 추정되었다. 평균소득을 기준으로 추정한 정책대상 무주택임차가구의 규모 는 소득 10분위를 기준으로 1~4분위 저소득층의 규모 360.8만가구의 약 2배에 해당한 다. 이는 근로자가구 평균소득이 상대적으로 높은 수준의 기준이며 소득분위와 달리 가구원수가 많을수록 높은 소득기준이 적용된 결과로 판단된다. 실제 2014년 말 기준 가계동향조사의 도시근로자가구 평균소득은 473.5만원으로 근로자 외 가구 평균소득인 362.1만원보다 높으며 소득 10분위별 경계값과 비교할 때 소득 7분위에 해당하는 값이다. 이는 주거복지정책 수립 시 소득분위를 이용하는 경우와 실제 공공임 대주택 입주자격으로 도시근로자 가구 평균소득을 사용하는 경우 정책대상가구의 규모에 상당한 차이가 있을 수 있음을 보여 주는 결과이다. 또한 도시 근로자가구 평균소득기준이 상대적으로 소득이 높은 계층을 포함하는 기준으로 해당 기준 적용에 따른 영향이나 형평성 등에 대한 평가가 필요하다는 점을 시사한다.
제4장 공공임대주택 공급체계의 평가
81
<표 4-5> 지역별 무주택가구의 소득계층별 규모
(단위 : 만가구)
구분 추계가구 무주택
임차가구
소득기준 이하
소득 1~4분위
소득 5~8분위
소득 9~10분위 전국 2033.4 851.0 741.6 360.8 407.8 82.4 수도권 982.7 474.0 398.1 167.6 249.1 57.3
광역시 398.2 160.0 145.3 84.8 64.7 10.5
도지역 652.5 217.0 198.1 108.4 94.0 14.6 자료: 국토교통부, 2014년도 주거실태조사
한편 무주택 임차가구와 소득기준을 만족하는 가구 중 현재 주거비수준이 부담이 되는 가구의 규모는 총 448.3만가구로 추정되었다. 지역별로는 수도권이 266.8만가구 로 많았고 도지역 104.1만가구, 광역시 77.4만가구 순으로 나타났다. 해당가구 중 현재 공공임대주택에 거주하고 있는 가구를 제외한 주거복지소요가구는 397.0만가구 수준으로 추정되며 지역별로는 수도권 238.4만가구, 도지역 90.7만가구, 광역시 67.9만 가구 수준이다. 무주택 임차가구이면서 소득기준과 주거비 부담기준을 충족하는 가구를 최종적인 주거복지소요로 볼 때 해당가구의 비중은 2022년 추계가구를 기준으로 전국 18.5% 수준이며, 지역별로는 수도권 24.3%, 광역시 17.0%, 도지역 13.9% 수준이 다. 지원우선 순위 측면에서 이상의 조건을 모두 만족하면서 최저주거기준에 미달하는 주택에 거주하는 가구의 규모를 추정한 결과 39.6만가구로 나타났으며 지역별로는 수도권 20.1만가구, 도지역 11.2만가구, 광역시 8.2만가구 수준으로 나타났다.
<표 4-6> 주거비 부담과다 및 주거기준미달가구 규모
(단위 : 만가구)
구분 소득기준 이하 주거비 부담 과다
최저주거기준미달
전체 공공임대 제외
전국 741.6 448.3 397.0 39.6
수도권 398.1 266.8 238.4 20.1
광역시 145.3 77.4 67.9 8.2
도지역 198.1 104.1 90.7 11.2
자료: 국토교통부, 2014년도 주거실태조사
82
공공임대주택 공급체계 개선방안 연구제2차 장기주택종합계획에서는 공공임대주택 입주자격과 입주의사, 임대료 부담능 력을 토대로 2022년까지 공공임대주택 수요를 추정하였다. 추정결과에 따르면 2022년 까지 총 115.2만호의 공공임대주택 수요가 있을 것으로 전망하였으며 이는 앞서 추정된 소득기준 이하가구의 15.5%, 공공임대주택 거주가구를 제외한 주거비 부담 과다가구의 29.0%에 해당한다. 최종적으로 추정된 주거복지소요 중 우선적인 지원이 필요한 가구는 최저주거기준 미달가구 39.6만가구이며, 다음으로 공공임대주택에 거주하고 있지 않으면서 주거비 부담이 과다한 397.0만가구 중 공공임대주택 입주의사 와 임대료 부담능력이 있는 유효수요 가구라 할 수 있다. 공공임대주택 공급목표는 전체 주거복지정책의 틀에서 검토될 필요가 있으며 이 과정에서 정책간의 역할을 설정하고 효과를 평가하는 것이 중요한 과제이다.