공공임대주택은 시세보다 낮은 수준의 임대료로 일정기간 이상 거주할 수 있는 임대주택을 공급함으로써 수혜대상가구의 주거비 부담을 완화하고 주거안정성을 제고하는데 목적이 있다. 따라서 공공임대주택의 입주대상에는 기본적으로 주거비 부담과 주거안정성 측면에서 어려움을 겪고 있는 가구가 포함된다. 또한 공공임대주택 은 사회적으로 공공의 지원이 필요한 가구의 주거를 지원하는 수단으로도 활용된다.
이는 신혼부부나 다자녀가구, 노인가구, 한부모가정, 장애인 등에게 우선적으로 입주
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공공임대주택 공급체계 개선방안 연구유형 기간 입주대상 규모 임대료 수준
영구 영구
-기초생활수급자
-전년도 도시근로자 평균소득 50% 이하 -모자가정, 국가유공자 등
-기타 청양저축가입자 -자산기준 이하
(주택공급에 관한 규칙 제31조)
40㎡
이하
시세 30%
50년 50년
-청약저축가입자
-기타특별공급대상자(국가유공자, 철거민, 장애인등) (주택공급에 관한 규칙 제19조)
60㎡
이하
시세 90%
국민 30년
-무주택세대주
-50㎡미만 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 70% 이하(50% 이하 우선공급) -50~60㎡이하 : 전년도 도시근로자 가구당 월평
균 소득 70% 이하인 청약저축가입자 -60㎡초과 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균
소득 100% 이하인 청약저축가입자 -자산기준 이하
(주택공급에 관한 규칙 제32조)
85㎡
이하
시세 50%~
80%
할 수 있는 기회를 부여하는 형태로 운영된다. 따라서 공공임대주택의 입주자격은 기본적으로 가구 및 자산수준, 무주택가구 여부, 청약가입 여부 등의 조건이 적용되며 일반공급 이외에 가구특성에 따른 신혼부부, 다자녀가구, 사회초년생 등에 대해 공급분의 일정 비율을 우선 공급하는 제도로 운영되고 있다.
우리나라에서 공급되고 있는 주요 공공임대주택의 유형별 입주대상 및 임대료수준 을 정리하면 <표 3-14>와 같다. 영구임대주택은 임대주택 중 가장 낮은 임대료 수준으 로 운영되는 유형으로 기초생활수급자 등 최저소득계층에게 공급되는 임대주택이다.
다음으로 현재 임대주택 재고에서 가장 큰 비중을 차지하는 국민임대주택의 경우 무주택가구이면서 소득이 도시근로자 가구 평균 소득의 일정 비율 이하이고 자산기준 을 만족하는 가구를 대상으로 공급되고 있다. 5년과 10년 임대주택의 경우 일정기간 임대 후 분양전환을 전제로 하는 주택으로 상대적으로 많은 계층이 입주할 수 있는 임대주택이다.
<표 3-14> 공공임대주택 유형별 입주대상 및 임대료수준
제3장 공공임대주택 공급체계 분석
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유형 기간 입주대상 규모 임대료 수준
장 기 전 세
건 설 20년
-국민임대와 동일
단, 소득기준 50% 완화 가능
85㎡
이하
-매
입 -무주택세대구성원 제한
없음
-5년/10년 공공임대
5년/
10년
-무주택세대구성원(청약저축가입자) -자산 및 소득 기준이하(일부)
(주택공급에 관한 규칙 제11조, 제11조의2, 제12조)
149㎡
이하
(85㎡ 이하) 시세 90%
사원임대 5년 -5인 이상 고용사업체의 무주택세대주인 피고용자 (근로자주택공급 및 관리규정)
85㎡
이하
-자료: 국토교통부. 2015년 주택업무편람. p.240. 재정리
임대주택 유형별 세부 입주자격을 살펴보면 다음과 같다. 먼저 영구임대주택의 경우 소득기준으로 ｢국민기초생활보장법｣상 소득인정액 이하인 경우, 가구소득이 평균 소득 50% 이하인 경우 입주자격이 주어지며 자산기준으로는 부동산 및 자동차 가액에 대한 상한선이 정해져 있다. 가구특성과 관련한 입주기준으로는 위안부 피해 자, 한부모가족, 장애인 등에게 입주자격을 부여하고 있다.
<표 3-15> 영구임대주택 입주자격
구분 입주자격
소득기준
1순위 국민기초생활보장법 상 기초수급자, 수급자 선정기준 소득인정액 이하인 국가유공자 및 65세 이상 직계존속 1년 이상 부양자
2순위 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50% 이하인 자 3순위 청약저축가입자
자산기준
부동산가액: ｢국민건강보험법 시행령｣ 제42조제1항에 따른 보험료부과점수의 산정방법 에서 정한 재산등급 20등급에 해당하는 재산금액의 상한과 하한을 산술평균한 금액 이하 자동차가액: 2,450만원에서 통계청에서 발표하는 전년도 운송장비 소비자물가지수를 곱하여 산정한 금액 이하
가구특성 위안부 피해자, 보호대상 한부모가족, 북한이탈주민, 장애인, 아동복지시설 퇴소하는 자 특별공급
자료: 국토연구원. 2013. 서민주거지원 사업군 심층평가. p.162 재정리
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공공임대주택 공급체계 개선방안 연구국민임대주택에 대해서도 소득기준과 자산기준, 가구특성을 반영하여 입주자격을 부여하고 있다. 특히 국민임대주택의 경우 공급되는 임대주택의 규모를 기준으로 소득기준을 달리 적용하는 특성이 있다. 전용면적 기준으로 60㎡ 미만의 경우 평균 소득의 70%, 60㎡ 초과의 경우 평균 소득의 100%를 기준으로 적용하고 있으며 50㎡ 미만에 대해서는 평균 소득 50% 이하에서 우선공급할 수 있는 규정을 두고 있다. 자산기준의 경우 영구임대주택과 같이 부동산과 자동차 가액에 대한 기준을 적용하고 있다. 가구특성과 관련해서는 <표 13-16>을 기준으로 하는 철거민, 장애인, 신혼부부, 다자녀가구 등에 대한 우선공급 제도와 가구특성에 따라 입주순위 선정에 가감점제도를 적용하고 있다.
<표 3-16> 국민임대주택 입주자격
구 분 주요 내용
소득기준
전용 50㎡미만 무주택 세대주로서 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득이 70%이하인 자(다만, 50% 이하인자에게 우선공급)
전용 50㎡~60㎡
이하
청약저축에 가입한 무주택 세대주로서 전년도 도시근로자 가구 당 월평균소득이 70%이하인 자
전용 60㎡초과 청약저축에 가입한 무주택 세대주로서 전년도 도시근로자 가구 당 월평균소득의 100% 이하인 자
자산기준
부동산가액: ｢국민건강보험법 시행령｣ 제42조제1항에 따른 보험료부과점수의 산정방법 에서 정한 재산등급 20등급에 해당하는 재산금액의 상한과 하한을 산술평균한 금액 이하 자동차가액: 2,450만원에서 통계청에서 발표하는 전년도 운송장비 소비자물가지수를 곱하여 산정한 금액 이하
가구특성
철거민, 장애인 등, 3자녀 이상가구, 국가유공자 등, 영구임대주택 입주자, 비닐하우스 거주자 등, 신혼부부 등에 대한 우선공급
공급신청자 나이, 부양가족수, 당해 주택건설지역 거주지간, 65세 이상 직계존속 1년 이상 부양자 여부, 미성년자녀수, 청약저축 추가납입 회수, 중소기업 중 제조업에 종사하는 근로자(임원제외) 등에 따른 가감점제도 적용
자료: 국토연구원. 2013. 서민주거지원 사업군 심층평가. p.168 재정리
장기전세임대주택의 입주자격은 국민임대주택과 거의 유사한 기준을 적용하고 있다. 소득기준의 경우 공급규모에 따라 다른 기준을 적용하고 있으며 국민임대주택과 달리 60㎡ 초과의 경우 평균 소득의 150%까지 입주자격이 주어진다.
제3장 공공임대주택 공급체계 분석
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<표 3-17> 장기전세임대주택 입주자격
구 분 주요 내용
소득 기준
50㎡미만 : 전년도 도시근로자 월평균소득 70% 이하 60㎡이하 : 전년도 도시근로자 월평균소득 70% 이하 60㎡ - 85㎡ : 전년도 도시근로자 월평균소득 150% 이하
단 사업주체가 위의 50퍼센트 범위 내에서 별도로 소득요건을 정할 수 있음
자산 기준
부동산가액: ｢국민건강보험법 시행령｣ 제42조제1항에 따른 보험료부과점수의 산정방법 에서 정한 재산등급 25등급에 해당하는 재산금액의 상한과 하한을 산술평균한 금액 이하 자동차가액: 2,750만원에서 통계청에서 발표하는 전년도 운송장비 소비자물가지수를 곱하여 산정한 금액 이하
가구 특성
사업지구철거민, 장애인, 다자녀 가구, 국가유공자, 영구임대주택거주자, 비닐하우스거주 자, 신혼부부 등 우선공급
자료: 국토연구원. 2013. 서민주거지원 사업군 심층평가. p.181 재정리
｢공공주택건설 등에 관한 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자가 공급하는 5년 및 10년 임대주택을 포함한 공공임대주택 입주자격은 <표 3-18>과 같다. 소득기준의 경우 평균 소득의 100% 이하를 적용하고 있으며 신혼부부 특별공급에 한해 맞벌이 가구의 경우 평균 소득의 120%로 소득기준을 완화하고 있다. 자산기준의 경우 영구 및 국민임대주택과 동일한 기준을 적용하고 있다. 가구특성과 관련해서는 다자녀가구, 노부모부양가구, 신혼부부가구, 생애최초가구 등에 대한 우선공급제도가 적용되고 있다.
<표 3-18> 공공임대주택 입주자격
구 분 주요 내용
소득기준
일반 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하인 자 신혼부부
특별공급
전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100%(배우자가 소득이 있는 경우 120%) 이하인 자
생애최초
특별공급 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하인 자
기타 없음
자산기준
부동산가액: ｢국민건강보험법 시행령｣ 제42조제1항에 따른 보험료부과점수의 산정방법에 서 정한 재산등급 25등급에 해당하는 재산금액의 상한과 하한을 산술평균한 금액 이하 자동차가액: 2,750만원에서 통계청에서 발표하는 전년도 운송장비 소비자물가지수 를 곱하여 산정한 금액 이하
가구특성 다자녀가구, 노부모부양가구, 신혼부부가구, 생애최초가구, 국가유공자 등 우선공급 자료: 국토연구원. 2013. 서민주거지원 사업군 심층평가. p.176 재정리
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공공임대주택 공급체계 개선방안 연구매입임대주택은 영구임대주택과 같이 최저소득계층을 지원하는데 목적을 두고 있으며 입주대상 및 입주조건을 정리하면 <표 3-19>와 같다. 매입임대주택은 일반 입주자와 함께 공동생활가정, 쪽방·비닐하우스 거주자, 긴급주거지원이 필요한 취약 계층 등에 공급되는 세부적인 프로그램을 가지고 있다. 각각의 프로그램에 따라 입주대상 및 임대조건에 차이가 있지만 기본적으로 소득과 가구의 특성, 주거지원의 필요성을 기준으로 입주대상을 선정하고 있다.
<표 3-19> 매입임대주택의 입주대상 및 임대조건
구 분 입주대상 임대조건
기 존 주 택
매 입 임 대
입주자
․ 기초생활수급자
․ 보호대상 한부모가족
․ 장애인
․ 전년도 도시근로자 소득의 50% 이하인 자
․ 임대기간: 2년단위 계약(최장 20년)
․ 임대보증금: ㎡당 84,900원(약 450만원)
․ 월임대료: 시세의 30%에서 보증금을 제외한 금액(약 10만원)
공동 생활 가정
․ 장애인, 보호아동, 노인, 저소득 미혼모·부 및 저소득 부, 성폭력피해자, 가정폭력피해 자, 탈성매매여성, 가출청소년, 갱생보호자, 아동복지시설퇴소자, 북한이탈주민, 노숙인
․ 임대기간: 2년단위 계약 (횟수제한 없음)
․ 임대보증금,월임대료: 일반입주자와 동일
쪽방
․ 비닐 하우스
․ 일정소득․자산 이하의 쪽방․비닐하우스·고시 원․여인숙․노숙인 복지시설 거주자 및 범죄 피해자로서 보건복지부장관, 행정자치부장 관 또는 법무부장관이 인정하여 통보한 자
․ 임대기간: 2년단위 계약(최장 20년)
․ 쪽방, 고시원, 여인숙 - 임대보증금: 50만원
- 월임대료: 시세의 30%에서 보증금 을 제외한 월세환산액
․ 비닐하우스, 범죄피해자, 영세민 전세 임대와 동일
취약계층 긴급주거
지원
․ 생계곤란 등의 위기상황으로 긴급복지지원 법의 지원을 받고 있거나 지원완료 후 3개월 이내인 자 중 적정성심사* 완료후 시․군․구 청장이 LH에 통보한 자
․ 임대기간: 2년단위 계약(최장 20년)
․ 임대보증금 및 월임대료: 각 임대주택 의 일반입주자와 동일
자료: LH 내부자료
현 정부의 주요한 정책과제로 추진되고 있는 행복주택은 공급량의 일정비율을 신혼부부, 사회초년생, 대학생 등에게 우선 배분하는 체계를 가지고 있다. 행복주택 공급대상과 입주자격은 <표 3-20>과 같다. 계층에 관계없이 무주택자 기준이 공통적