건설임대주택의 경우 계획된 공급물량과 실행된 공급물량간의 괴리가 크게 발생하 고 있다. 장기주택종합계획(2013∼2022년)은 공공임대주택 수요와 전월세시장 안정 을 감안하여 공공임대주택 연간 11만호, 2022년까지 장기공공임대주택 190만호(2012 년 현재 93만호)를 공급할 계획이다. 김대중 정부 후반기부터 연간 10만호 내외의 공공임대주택 공급계획을 수립하였으나 2008년까지는 공공임대주택 중 매입 ․ 전세임 대주택은 1만호 이내이며 대부분의 공공임대주택은 주로 건설임대 중심이었다. 이 계획에 기초하여 매년 10만호 내외로 공공임대주택 사업승인을 하였으나 실제 공급물 량은 절반 수준에 불과하다. 이러한 상황에서 정부는 2013년에 5년간(2013~2017년) 매입․전세임대주택 20만호, 건설임대주택 31만호(행복주택 14만, 영구임대 4만, 국민 임대 등 7만, 민간건설공공임대 6만)를 공급하는 계획을 수립하였다.
그러나 현실적인 여건을 고려할 때 연간 공공주체 주도의 공공임대주택 공급물량과 공급방식을 조정할 필요가 있다. 인구 및 가구 증가율이 둔화되고 있으며, 2014년
제6장 공공임대주택 공급체계 개선방안
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현재 주택보급률은 약 103%에 달하여 주택의 양적인 부족문제가 완화되었다. 2015년 부터는 기초생활수급권자 등 주거취약계층에 대해서는 주거급여가 본격적으로 지원될 것이다. 적합한 매입․전세임대주택의 확보가 어려워지고 있으며, 공공부문이 이를 대량으로 취득하는 과정에서 주택가격 및 임대료가 상승하는 부작용이 발생하고 있다. ｢택지개발촉진법｣이 폐지되었고 공공부문이 건설임대주택을 공급하기 위한 양호한 입지가 지속적으로 감소하는 추세이다. 또한 수요분석 결과, 연간 11만호 수준의 공공임대주택 수요가 있는 것으로 추정되지만 최근 민간자금을 활용하는 공공임대리츠와 기업형 민간임대주택(New Stay) 도입으로 인해 일부 수요는 공공임대 리츠와 뉴스테이로 수요 이전이 예상된다. 공공부문의 재무적 제약을 감안할 때, 민간이 참여하는 공공임대주택 공급은 지속적으로 증대시킬 필요가 있다. 일본의 경우도 민간자금, 민간사업자 참여를 유도하여 공공임대주택 공급을 증가시키려는 노력을 기울이고 있다. 도시재생공사는 주택건설계획 목표를 달성하기 위해 민간자금 도입과 국고보조금을 투자로 전환하는 방식을 활용하고 있으며, 지역우량임대주택의 경우 민간사업자가 신규건설에 적극 참여하고 있다. 민간자금을 활용하는 경우 임대료 가 올라가므로 이러한 가구에 주거급여를 지급하는 방안을 검토할 필요가 있다. 기존 공공임대주택 거주자의 임대료는 저렴하므로 이들 가구에 대한 주거급여 지원은 형평성 차원에서 점진적으로 제한할 필요가 있다. 단기적으로 공공임대주택 유형별 공급량의 경우, 매입․전세임대주택은 소폭 축소하고, 건설임대주택의 경우 현재 미착공 상태에 있는 국민임대주택지구 및 보금자리주택지구는 대폭적으로 지구계획을 수정하 여 공공임대리츠 및 뉴스테이 지구로 조정이 필요하다. 2013년 12.3대책에서 2013~2017년 기간 중 총 51만호의 공공임대주택을 공급하려던 계획은 민간자본 도입을 고려하여 총 60만호(뉴스테이 포함)로 조정하고, 임대주택 유형별 공급량과 공급방식은 수정할 필요가 있다.구체적으로 보면 적합한 주택 확보가 어렵고 매입가격과 전세가격 상승으로 손실 규모가 확대되고 있는 매입․전세임대주택은 18만호 내외로 소폭 축소하고, 지자체 참여와 주민수요가 높은 행복주택은 현재 수준을 유지한다. 영구임대주택은 임대료가 매우 저렴한 매입임대주택이 많이 공급되고 있기 때문에 2만호 수준으로 축소한다.
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공공임대주택 공급체계 개선방안 연구그리고 사업지구가 많이 지정되어 있는 국민임대주택 등은 7만호 수준을 유지하고, 민간자본을 활용한 공공임대리츠와 뉴스테이는 각각 6만호, 13만호 수준으로 공급함 으로써 공공부문의 재무적 부담을 줄일 필요가 있을 것이다. 참고로 주택도시기금이 투융자 되지만 중산층을 대상으로 민간주체에 의해 공급되는 뉴스테이는 주택시장 상황과 수요를 고려하여 공급량을 탄력적으로 조정할 필요가 있을 것이다. 결과적으로 공공자금이 투입되는 임대주택의 공급물량은 다소 줄이되, 임대주택에 대한 수요 다양화에 대응하고 공공부문의 재무적 부담 경감을 위해 임대기간이 상대적으로 짧고 분양전환을 통한 자금회수가 가능한 임대주택도 상당부분 공급하는 것이 바람직 할 것으로 판단된다.
<표 6-1> 공공임대주택 공급계획 조정 방안
(단위 : 만호)
[종전 방안] [조정 방안]
공공자금 중심 (공공주체)
매입․전세 20
⇨
공공자금 중심 (공공주체)
매입․전세 18
행복주택 14 행복주택 14
영구임대 4 영구임대 2
국민임대 등 7 국민임대 등 7
민간자금 중심 (민간주체)
민간건설
(기금지원) 6 민간자금
중심
공공임대리츠
(공공주체) 6
뉴스테이1)
(민간주체) 13
합계 51 합계 60
자료: 김근용 외. 2014. 부동산시장 구조 개선 방안 연구. 국민경제자문회의 재작성
주1): 뉴스테이는 민간주체에 의해 공급되지만 주택도시기금이 투융자 되므로 공공임대에 포함하였음
여기서 주의할 점은 새로 도입된 행복주택, 공공임대리츠와 뉴스테이는 사업승인 기준이며, 신규지구를 지정하지 않는 국민임대주택은 준공기준이라는 점이다. 정부가 공공임대주택 수립 시 준공기준으로 하겠다고 하였으나 새로운 유형의 임대주택이 상당한 비중을 차지하는 현실을 감안할 때 당분간은 사업승인기준과 준공기준을
제6장 공공임대주택 공급체계 개선방안
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혼합할 수밖에 없는 실정이다.인구 및 가구 증가율이 둔화되고 주택보급률이 높아진 점을 감안할 때, 2018년 이후에는 연간 공공임대주택 공급목표량을 다소 하향 조정할 필요가 있을 것으로 판단된다. 2018년 이후 공급목표량 설정과 더불어 <표 6-1>에서 제시한 2017년까지 의 공급목표량은 추후 공공임대주택 종합계획 수립 시 보다 면밀한 수요분석을 통하여 일부 재조정할 필요가 있을 것이다.