LH의 재무여건 악화로 공공임대주택 공급여력이 약화되는 가운데 정부는 임대주 택공급에 주택도시기금과 민간자본을 활용하는 방안으로 공공임대리츠를 도입하였 다. 정부는 2014년 ‘주택임대차시장 선진화 방안(2.26)’을 통해 서민 주거안정 및 LH 부채해소를 위해 주택기금과 민간자본을 활용한 리츠방식의 임대주택 공급 활성화 방안을 도입하기로 하였으며 같은 해 ‘주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안(9.1)’에서는 공공임대리츠를 통해 2014∼2017년까지 10년 임대 착공 물량 을 당초 2.6만호에서 5만호까지 확대하기로 하였다. 한편 2014년 10월에는 ‘서민주거 비 부담 완화 대책(10.30)’을 발표하며 공공임대리츠를 통해 2017년까지 10년 임대 착공 물량을 6만호까지 확대하는 방안을 발표하였다.
공공임대리츠는 주택도시기금과 LH가 공동출자를 통해 LH와 회계분리되는 리츠 를 설립하고 리츠가 LH의 공동주택용지를 매입하여 임대주택을 건설·공급하는 방식 으로 운영된다. 임대주택 건설과 임대운영․관리는 자산관리회사인 LH가 수행하고, 임대조건은 LH의 공공임대주택 기준이 적용된다. 임대기간 종료 후 일반에게 분양전 환하고 미분양주택에 대해서는 LH가 매입확약한다.
<그림 4-1> 공공임대리츠의 사업구조도
자료: LH 내부자료
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공공임대주택 공급체계 개선방안 연구공공임대주택리츠의 사업추진 절차는 <그림 4-2>와 같다. 먼저 주택도시기금과 LH, 기관투자자가 투자협약을 체결하고 사업후보지를 선정하여 사업성분석, 자금조 달계획 등이 포함한 사업계획을 수립한다. 다음으로 리츠를 설립하고 국토교통부로부 터 영업인가를 받는다. 리츠설립 후에는 LH와 택지 매매계약, 미분양주택 매입확약을 체결한다. 이 때 매입확약 가격은 분양전환 후 미매각 주택에 대한 감정가격을 기준으 로 한다. 끝으로 리츠가 주택건설 사업계획 승인을 받아 건설 시행하며 임대기간 동안 운영 후 분양전환한다. 임대조건은 10년 공공임대의 표준임대보증금 및 표준임 대료 기준을 적용하고, 임대주택 관리는 자산관리회사인 LH가 수행한다.
<그림 4-2> 공공임대리츠의 사업 추진절차
공동투자
협약 ⇨ 사업대상
지 선정 ⇨
리츠 설립 및 영업인가
⇨
택지 매매계약
및 매입확약
⇨
주택건설 및 임대운영
⇨
분양전환 및 매입확약
이행
자료: LH 내부자료
2014년 말을 기준으로 공공임대리츠는 총 3개가 설립되었으며 이를 통해 12,146세 대의 공공임대주택 공급이 추진되고 있다. 각 사업의 주주 IRR을 추정한 결과에 따르면 사업기간 중 주택가격이 연평균 1.5% 상승할 경우 주주 IRR이 6% 이상이 될 것으로 예상되며 주택가격이 상승률이 3%일 경우의 주주 IRR은 10%가 넘을 것으로 예상된다.
제4장 공공임대주택 공급체계의 평가
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<표 4-10> 공공임대리츠 추진현황
구분 블럭명 세대수
리츠1
하남미사 A29 1,401
김포한강 Ac-05 1,763
평택소사벌 B2 632
화성동탄2 A40 652
소계 4,448
리츠2
광주선운 3 1,022
오산세교 B6 727
시흥목감 A3 944
소계 2,693
리츠3
화성동탄2 A50 876
화성동탄2 A69 882
파주운정 A20 1,362
대구테크노 A10 922
안성아양 B4 963
소계 5,005
합계 12,146
자료: LH 내부자료
<표 4-11> 공공임대리츠의 주주 IRR 추정치
구분 향후 13년 연평균 주택가격상승률
0% 1.5% 3.0%
리츠 1 -1.60% 6.86% 11.52%
리츠 2 -2.11% 6.32% 10.96%
리츠 3 -3.53% 6.05% 10.93%
자료: LH 내부자료
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공공임대주택 공급체계 개선방안 연구공공임대리츠의 자금조달계획을 살펴보면 기금이 총사업비의 8%, LH가 2%를 출자하고 나머지 자금은 기금 및 민간융자, 보증금을 통해 조달한다. 기금융자비율은 총사업비의 21~26% 수준이며 민간융자가 31~38%, 보증금이 31~33% 정도의 비중을 차지한다. LH의 자금 부담측면에서 총사업비 대비 출자비율은 기존의 공공임 대주택 공급방식에서 LH 자체자금 비율에 비해 낮은 수준이며 민간자본을 통해 사업비의 30% 이상을 조달하는 구조로 LH 입장에서 사업에 따른 자금부담이 크게 줄어들게 된다.
<표 4-12> 공공임대리츠의 자금조달 기본구조
합계 출자금 기금융자
(후순위)
기관투자 (선순위융자)
임대 기금 L H 보증금
비율(%) 100% 8% 2% 24% 35% 31%
자료: LH 내부자료
<표 4-13> 공공임대리츠별의 자금조달 계획
구분 총
사업비
출자 소계
(c+d+e) 기금 융자 (c)
민간 융자 (d)
보증금 소계 (e)
(a=b+c) 기금
(b)
LH (c)
합계
호당 3.07 0.31 0.25 0.06 2.77 0.69 1.11 0.97 계 37,333 3,735 2,993 742 33,599 8,370 13,444 11,784
100% 10% 8% 2% 90% 22% 36% 32%
리츠1
호당 3.44 0.34 0.28 0.07 3.10 0.72 1.31 1.07 소계 15,310 1,532 1,228 304 13,778 3,196 5,836 4,745
100% 10% 8% 2% 90% 21% 38% 31%
리츠2
호당 2.58 0.26 0.21 0.05 2.32 0.68 0.80 0.85 소계 6,945 695 557 138 6,250 1,831 2,142 2,277
100% 10% 8% 2% 90% 26% 31% 33%
리츠3
호당 3.01 0.30 0.24 0.06 2.71 0.67 1.09 0.95 소계 15,078 1,508 1,208 300 13,571 3,343 5,466 4,762
100% 10% 8.01% 1.99% 90% 22% 36% 32%
자료: LH 내부자료
제4장 공공임대주택 공급체계의 평가
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한편 2015년에는 총 4개의 리츠를 설립하여 1만 7,078세대의 공공임대주택 공급계 획을 추진하였다. 정부계획에 따르면 2014~2017년 동안 공공임대리츠를 통해 총 6만호의 임대주택을 공급할 예정이며 2014년과 2015년의 경우 공급계획에 비해 많은 공공임대주택을 리츠를 통해 공급하였다.<표 4-14> 연도별 공공임대리츠 공급계획
구 분 합계 ‘14년 ‘15년 ‘16년 ‘17년
총 물량 6.0만호 1.2만 1.6만 1.6만 1.6만
LH 10년임대 전환물량 2.6만호 0.5만 0.8만 0.7만 0.6만
추가 공급물량 3.4만호 0.7만 0.8만 0.9만 1.0만
자료: LH 내부자료
LH 자체자금과 주택도시기금 융자 중심으로 공공임대주택 건설에 필요한 사업비 를 조달하는 구조와 비교하여 공공임대리츠는 LH 자체자금 부담을 낮추고 민간자본 을 활용하여 자금부담을 완화하는 효과가 기대된다. 현재 추진 중인 사업의 경우 민간자본 참여를 유도할 수 있는 수준의 수익률이 예상되고 있어 앞으로도 공공임대리 츠를 통한 임대주택 공급이 활발하게 진행될 수 있을 것으로 예상된다. 다만 공공임대 리츠의 경우 분양전환을 통한 사업청산 구조 하에서 수익을 확보할 수 있다는 점에서 장기공공임대주택에의 적용이 어렵고 상대적으로 입지여건이 좋지 않은 지역에서는 사업추진이 어렵다는 한계를 가지고 있다. 한편 미분양주택에 대한 LH의 매입확약은 사업의 위험관리 측면에서는 긍정적이나 주택시장 여건 변화 등에 따라 미분양물량이 증가할 경우 LH의 부담으로 작용할 가능성도 있다.
한편 서울시에서도 리츠방식을 활용하여 임대주택을 공급하는 방안으로 서울리츠를 추진 중에 있다. 서울리츠는 SH공사가 자본금을 출자해 리츠를 설립하고 민간 투자를 받아 임대주택을 공급하는 방식으로 전체적인 사업구조는 <그림 4-3>과 같다.
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공공임대주택 공급체계 개선방안 연구<그림 4-3> 서울리츠의 사업구조도
자료: 서울시 보도자료. 2015.7.30.
서울리츠를 통해 공급되는 임대주택의 임대료는 주변 시세의 80% 이하 수준으로 공급될 예정이며 임대료 상승률은 연간 5% 이하의 범위에서 토지임대료 상승, 관리비 용 등과 연계하여 산정할 예정이다. SH공사는 서울리츠로 공급되는 임대주택을 50년 이상 임대목적으로만 운영하며 입주자격, 소득 및 자산 변화 등을 감안하여 개별 입주자는 평균 7년 정도 거주할 수 있도록 할 계획이다. 한편 서울시는 서울리츠의 수익성 확보를 위해 저리의 차입금과 임차보증금을 활용해 출자금을 최소화하고 공공토지를 적극 활용하는 한편 용적률 상향 등 도시계획적 지원을 통해 사업성을 제고할 계획이다. 현재 은평뉴타운 기자촌 부지를 시범사업지로 선정하여 사업을 추진 중에 있으며 2018년까지 2만호의 임대주택을 서울리츠를 통해 공급할 계획이다.
<표 4-15> 서울리츠 자금구조 예시
구분 출자금(19.9%)
융자 임차보증금
SH 기관등
비율 3.9% 15.9% 26.2% 53.9%
자료: 서울시 보도자료. 2015.7.30.
제4장 공공임대주택 공급체계의 평가