빈집 정비사업

사례조사(지역특성과 빈집 비율을 기준으로 빈집이 많은 마을을 선정 및 추천받아 서 조사)를 통하여 빈집 정비사업의 현황을 분석하였다. 농촌지역, 혼합지역, 산촌지역 으로 구분하여, 농촌지역은 전라남도 순창군 구림면 화암마을, 전라남도 영광군 불갑면 순용마을 2곳을 조사하였고, 혼합지역은 충청남도 논산시 연무읍 안심마을 1곳을, 산촌지역은 강원도 평창군 대화면 개수마을 1곳을 조사하였다. 보다 자세한 사례조사 결과는 부록 1에 정리하였다.

(1) 빈집 현황

2010년 전국적으로 전체주택의 약 5.4%가 빈집인 것으로 나타나고 있다. 특히 읍·면의 경우 전체 주택의 약 9.9%가 빈집이고 면부의 경우에는 2000년 3.3%에서 2010년 11.7%로 빈집의 비율이 급격히 증가하는 추세이다.

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<표 3-17> 빈집 현황 (2010년)

(단위 : 호, %)

구분 주택 빈집 비율(%)

전국 14,677,419 793,848 5.4

동부 11,262,799 456,509 4.1

읍부 1,460,243 108,210 7.4

면부 1,954,377 229,129 11.7

읍‧면부 3,414,620 337,339 9.9

자료 : 통계청. 2010. 주택총조사.

<표 3-18> 농촌 빈집 현황

(단위 : 호, %)

행정구역 주택수 빈집수 빈집수/

주택수

빈집사 유-기타

빈집사 유-기타

/빈집

파손 파손빈

집/빈집

1년이상 /빈집 전국농촌 3,414,620 337,339 9.9% 87,582 26.0% 64,477 19.1% 45.7%

부산 32,167 1,725 5.4% 0.7% 13.0% 140 8.1% 46.4%

대구 54,052 2,400 4.4% 1.4% 31.8% 577 24.0% 33.8%

인천 30,182 4,195 13.9% 2.6% 18.9% 695 16.6% 37.1%

울산 62,601 4,612 7.4% 0.7% 10.0% 214 4.6% 32.1%

경기도 649,861 53,976 8.3% 2.0% 24.1% 5,525 10.2% 28.7%

강원도 229,985 33,235 14.5% 3.5% 24.5% 4,001 12.0% 44.5%

충청북도 229,853 24,082 10.5% 2.5% 24.0% 4,008 16.6% 35.5%

충청남도 470,020 46,478 9.9% 2.7% 26.9% 8,702 18.7% 44.6%

전라북도 228,560 25,793 11.3% 3.4% 30.5% 7,577 29.4% 60.7%

전라남도 424,359 43,794 10.3% 3.4% 32.5% 11,995 27.4% 57.1%

경상북도 502,261 49,852 9.9% 2.4% 24.0% 10,971 22.0% 52.1%

경상남도 451,106 42,927 9.5% 2.4% 25.5% 9,378 21.8% 50.2%

제주도 49,613 4,270 8.6% 1.7% 19.9% 694 16.3% 38.5%

자료 : 통계청. 2010. 주택총조사.

(2) 빈집 정비사업 관련 법률

① 법률 제정의 배경 및 목적

정부는 1995년 12월 ‘농어촌 주택개량 촉진법(이하 농주법)’을 제정하여 빈집 정비에 대한 근거와 절차를 마련하여 1997년부터 정비사업을 추진하고 있다. 농주법 은 2008년 12월 적용시한이 만료(부칙 제5628호)되어 2009년부터는 농어촌정비법 에 근거하여 사업을 추진하고 있다. 농주법은 낡고 헐었거나 불량한 농촌주택의

개량을 촉진하고 농촌지역에 있어서 뒤떨어진 주거환경의 향상을 도모하기 위하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 하고 있다.

② 빈집 정비사업의 추진절차

(빈집의 정의) 농주법에서는 빈집의 정의를 ‘시장·군수·광역시의 자치구 구청장(이 하 시장·군수·구청장)이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상을 아무도 거주하지 않거나 사용하지 않는 농촌주택 또는 건축물’로 정의한다.

(빈집 정비계획) 빈집을 정비하기 위해 시장·군수·구청장은 매 년 빈집의 발생현황 을 조사하여 빈집 정비계획을 수립·시행하여야 한다. 빈집 정비계획에는 빈집의 발생현황(발생동수ㆍ발생유형ㆍ발생연도 등 포함), 연차별 정비계획(정비방법ㆍ정 비소요예산 및 재원조달계획 포함)이 포함된다. 시장·군수·구청장은 제1항의 규정에 의한 빈집 정비계획의 시행결과를 매 년 9월 30일까지 시·도지사를 거쳐 농림수산식품 부장관에게 보고하여야 한다.

(빈집 자발적 정비) 빈집 정비계획에 근거하여 시장·군수·구청장은 농촌지역 안에 위치한 빈집이 공익상 현저히 유해하거나 주변환경을 저해할 우려가 있다고 인정하는 경우에는 건축위원회의 심의를 거쳐 당해 빈집의 소유자에게 철거·개축·수선 등 필요한 조치를 명할 수 있으며, 이 경우 빈집의 소유자는 특별한 사유가 없는 한 60일 이내에 이를 이행하여야 한다. 다만, 시장·군수는 빈집 소유자에 대한 철거를 명하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다.

(빈집 직권 정비) 시장·군수·구청장이 빈집의 철거를 명한 경우에 당해 빈집의 소유자가 특별한 이유없이 응하지 않을 때에는 직권으로 당해 빈집을 철거할 수 있다. 철거할 빈집의 소유자의 소재를 알 수 없는 경우에는 당해 빈집에 대한 철거명령 및 이를 이행하지 않는 경우에는 직권으로 철거한다는 뜻을 일간신문에 1회이상 공고하고 공고한 날부터 60일이 경과한 날까지 빈집의 소유자가 빈집을 철거하지 않는 경우에는 직권으로 이를 철거할 수 있다.

시장ㆍ군수ㆍ구청장은 직권으로 빈집을 철거하는 경우에는 철거의 사유 및 철거예 정일을 명시한 철거통지서를 철거예정일 7일전까지 당해 빈집 소유자에게 통지하여

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도로변 빈집 사람이 거주하고 있는 주택 옆 빈집

야 하며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 정당한 보상비를 빈집의 소유자에게 지급하여야 한다.

보상비는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인의 감정평가 액(감정평가법인이 설립되어 있지 아니한 지역에 있어서는 금융기관ㆍ농업협동조합 또는 수산업협동조합에 의뢰하여 평가한 평가액)으로 하며, 보상비는 현금으로 지급 하여야 한다. 이 경우 빈집의 소유자가 보상비의 수령을 거부하거나 빈집 소유자의 소재불명으로 보상비를 지급할 수 없는 경우에는 이를 공탁하여야 한다. 시장ㆍ군수ㆍ 구청장이 빈집을 철거한 경우에는 즉시 건축물대장을 정리하여야 하며, 건축물대장을 정리한 때에는 즉시 관할등기소에 당해 빈집이 이 법에 의하여 철거되었다는 취지의 통지를 하고 말소등기를 촉탁하여야 한다.

(자진 철거시 우대) 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 철거명령을 자진하여 이행한 빈집의 소유자가 영농을 목적으로 주택개량을 희망하는 경우에는 주택개량자금을 우선적으 로 지원할 수 있다. 농촌 인구의 지속적 유출과 자연감소로 철거가 필요한 빈집은 농촌 대부분 지역에서 발생하고 있다.

<그림 3-2> 빈집 사례 (평창군 대화면 개수마을)

③ 농촌 빈집 정비사업의 문제점

빈집 정비계획의 법적‧절차적 문제로 인한 행정력의 소모가 발생한다. 소유자에 대한 진술기회 부여와 일정기간 이상의 공고기간을 거친 보상비 지급 또는 공탁 실시 등에도 어려움이 있다. 현실적으로 빈집의 상당수가 소유자를 파악하기 어렵고, 외지인 소유가 많아서 절차 이행에 장시간이 소요된다.

그리고 지자체에서 보조하는 철거비용이 부족하다는 것이 큰 문제요인이다. 철거보 조금은 철거를 위한 중장비 대여금, 건축폐기물처리, 철거 후 청소 및 정리비용 등을 충당하기 어려워 소유자의 적극적 참여 및 협조가 어려운 상태이다.

이 외에도 직접적인 자금지원은 철거에만 한정되어 있어 미활용 또는 방치된 자원의 적극적 활용이 이루어지지 않고 있는 현황이며, 지방행정 예산확보의 어려움 등으로 인해 공고비용, 철거비용, 보상비 등의 지방재정부담이 가중되고 있다.

④ 빈집 정비사업의 시사점

사례조사결과에 따르면 빈집 발생원인은 농촌의 지역 특성별로 다양하지만 크게

‘외지로 이사’, ‘집주인 사망’, ‘신축 이전’ 등 3가지로 구분할 수 있다. 농촌과 산촌의 경우 경제적인 이유로 외지로 이사하고, 혼합지역의 경우 교육문제와 주거환경(아파 트) 등의 이유로 인접한 도시로 이사하였기 때문에 빈집이 발생하였다.

하지만 빈집은 개인의 재산이므로 은퇴 후 귀향을 위해 비워두는 것이 낫다는 인식이 팽배하여 방치되는 사례가 발생하였다. 기존 건축당시 건축물대장 등재에 대한 의무조항이 없어서(2006년 이전) 지목이 전(田)에 주택을 건축하여도 합법적이 었다. 빈집을 철거한 이후 지목의 변경을 우려하여 철거를 기피하는 경우도 발생한다.

즉 허물어져가는 주택이라도 남아있으면 지목이 대지가 되는데 철거하고 나면 지목이 바뀌므로 이에 따른 지가차이를 고려하여 철거를 기피하는 현상이다. 철거 비용을 지자체에서 지원한다고 하더라도, 복잡한 소유관계로 지연되고 있는 사례도 발생하고 있다.

지자체에서도 빈집 철거, 빈집 정보 구축 등 다양한 사업을 추진하고 있으나 현재의 제도로는 한계가 있다. 빈집 명의자가 외지인일 경우 이들을 찾아 농어촌주택개량촉진

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법의 정비절차를 진행하기가 쉽지 않다. 강제적으로 철거할 수 있는 근거는 마련하였 으나, 동의 없이 철거 진행시 철거비 및 건물비까지 보상해야 하는 실정으로 지자체의 부담이 만만치 않은 실정이다.

이로 인해 오래된 빈집이 방치됨에 따라 다양한 문제가 발생하고 있으며, 이를 해결하지 못할 경우 마을의 지속가능성 또한 크게 위협받고 있는 실정이다. 마을 경관 훼손, 들짐승의 서식처, 빈집에 대한 심리적 위협 등으로 마을의 주거환경을 훼손하는 상황이 발생하고 있다. 따라서 귀농․귀촌을 희망하는 사람뿐만 아니라, 이미 거주하고 있는 주민들조차 안전하지 못한 마을로 인식하여 이들 마저도 마을을 떠나는 상황 발생이 우려된다.

오랫동안 방치된 빈집을 정비하여 마을의 지속가능성을 회복하기 위해서는 정부의 체계적인 지원체계를 마련할 필요가 있다. 빈집에 대한 전수조사 시행, 이를 토대로 빈집 활용도를 높이기 위한 체계적 정보제공시스템 구축, 철거가 필요한 빈집을 체계적으로 정비할 수 있는 건축․도시계획 제도의 도입 등이 필요하다. 중앙정부의 예산 지원 프로그램으로 현재에도 포괄보조금, 환경부의 석면 슬레이트 지붕 처리비용 지원이 있으므로, 이들 기존 지원제도를 적극적으로 활용할 필요가 있다. 다만, 전국적 으로 빈집 전수조사 비용, 소유자 확인 비용 등에 대한 한시적 지원 또한 필요하다.

건축이라는 행위는 한편으로는 사적재산이라는 요소를 지니고 있지만, 다른 한편으 로는 거주자의 안전뿐만 아니라, 근린 거주환경에 영향을 미쳐 수십 년 동안 마을을 규정하는 공공재로서의 역할을 지니고 있으므로, 빈집문제에 대한 대국민 홍보를 실시하여 소유자들의 자발적 정비를 유도하는 것이 바람직하다.