(1) 도시개발법과 택촉법
이 절에서는｢도시개발법｣에 의한 도시개발사업과 ｢택촉법｣에 의한 택지개발사업 의 공통점과 차이점을 구체적으로 분석하여 다음 절에서 법제 정비방안을 도출하고자 한다.
도시개발사업과 택지개발사업은 지정권자, 시행자, 시행방식 등에 있어서 공통점을 지닌다. 첫째, 양 사업의 지정권자와 관련하여 원칙적으로는 지방자치단체의 장, 예외적으로 국토교통부장관의 권한을 규정하고 있다61).
둘째, 도시개발사업은 토지취득방식으로 수용방식, 환지방식, 혼용방식을 규정하 고 있다62).
셋째, 구역(지구) 지정 시 주민 등의 의견청취와 관련하여 양 사업 모두 공람, 공청회, 의견서 제출 등의 방법으로 주민의 의견청취를 규정하고 있고63), 관계 행정기관장 협의를 거쳐야 하며, 관련 위원회의 심의를 받아야 함을 규정하고 있다.64)
넷째, 간선시설의 설치와 비용부담에 있어서는 두 사업 모두 비슷한 내용으로 규정되어 있으며, 구체적인 내용은 다음과 같다.
61) ｢도시개발법｣과 ｢택촉법｣각 제3조.
62) ｢도시개발법｣ 제21조 제1항에서는 택지개발사업의 경우 종래 시행되었던 사업이 ‘수용방 식’에 의한 사업이 대다수를 이루고 있기 때문에 수용방식만을 생각할 수 있으나, ｢택촉법｣
에서는 수용방식 외 환지방식, 혼용방식을 시행할 수 있음을 규정하고 있다(제9조 제5항).
63) ｢도시개발법｣ 제7조, ｢택촉법｣제3조의3.
64) 도시개발법 제8조, 택지개발촉진법 제3조.
도시개발법 택촉법 제55조(도시개발구역의 시설 설치 및 비용부담 등) ①
도시개발구역의 시설의 설치는 다음 각 호의 구분에 따른다.
1. 도로와 상하수도시설의 설치는 지방자치단체 2. 전기시설·가스공급시설 또는 지역 난방시설의 설치는
해당 지역에 전기·가스 또는 난방을 공급하는 자 3. 통신시설의 설치는 해당 지역에 통신서비스를 제공하
는 자
② 제1항에 따른 시설의 설치비용은 그 설치의무자가 이를 부담한다. 다만, 제1항 제2호의 시설 중 도시개발 구역 안의 전기시설을 사업시행자가 지중선로로 설치 할 것을 요청하는 경우에는 전기를 공급하는 자와 지중에 설치할 것을 요청하는 자가 각각 2분의 1의 비율로 그 설치비용을 부담(전부 환지 방식으로 도시개 발사업을 시행하는 경우에는 전기시설을 공급하는 자 가 3분의 2, 지중에 설치할 것을 요청하는 자가 3분의 1의 비율로 부담한다)한다. <신설 2008.3.28.>
제14조(간선시설의 설치) 간선시설의 설치에 관 하여는 주택법 제23조를 준용한다.
※주택법 제23조(간선시설의 설치 및 비용의 상 환) ① 사업주체가 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하는 경우 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사 업을 시행하는 경우 다음 각 호에 해당하는 자는 각각 해당 간선시설을 설치하여야 한다.
다만, 제1호에 해당하는 시설로서 사업주체가 제16조제1항 또는 제3항에 따른 주택건설사 업계획 또는 대지조성사업계획에 포함하여 설 치하려는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2012.1.26>
1. 지방자치단체: 도로 및 상하수도시설 2. 해당 지역에 전기·통신·가스 또는 난방을 공급
하는 자: 전기시설·통신시설·가스시설 또는 지역난방시설
3. 국가: 우체통
③ 제1항에 따른 간선시설의 설치비용은 설치의 무자가 부담한다. 이 경우 제1항 제1호에 따른 간선시설의 설치비용은 그 비용의 2분의 1의 범위에서 국가가 보조할 수 있다.
제58조(도시개발구역 밖의 기반시설의 설치비용) ① 도 시개발구역의 이용에 제공하기 위하여 대통령령으로 정하는 기반시설을 도시개발구역 밖의 지역에 설치하 는 경우 지정권자는 제5조제1항 제13호에 따른 비용 부담 계획이 포함된 개발계획에 따라 시행자에게 이를 설치하게 하거나 그 설치비용을 부담하게 할 수 있다.
제30조의2(택지개발지구 밖의 사업에 대한 준용) 택지개발지구의 인근 지역에서 택지개발지구 의 이용에 제공되는 기반시설을 설치하는 등 택지개발사업과 직접 관련되는 사업의 시행에 필요한 경우에는 해당 사업에 대하여 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제4조, 제6조부터 제12 조까지, 제12조의2, 제13조, 제14조, 제16조, 제17조, 제21조, 제22조 및 제23조, 제23조의 2, 제24조부터 제28조까지 및 제30조를 준용 한다.
<표 5-9> 도시개발법과 택촉법 비교(간선시설 설치)
반면, 도시개발사업과 택지개발사업의 주요 차이점은 다음과 같다.
우선, 입법 목적과 관련하여 도시개발사업의 경우에는 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 통하여 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복 리의 증진을 목적으로 하고 있다. 이에 대하여 택지개발사업의 경우에는 일단의 토지를 활용하여 주택건설 및 주거생활이 가능한 택지를 조성하는 사업을 통하여 도시지역의 시급한 주택난 해소 등 국민 주거생활의 안정과 복지 향상을 목적으로 하고 있다.
둘째, 사업시행자와 관련하여 도시개발사업의 경우에는 국가·지방자치단체·공공 기관 등 행정청 외 조합, 주택건설업자, 공동 출자법인 등을 규정하고 있어 민간제안 및 민·관 합자시행이 가능하도록 규정하고 있다(법 제11조). 반면 택지개발사업의 경우에는 행정청인 사업시행자 외 행정청인 사업시행자와 주택법 제9조 등록업자의 합동시행만 가능하도록 규정하고 있어(법 제7조) 가장 큰 대조를 이루고 있다.
셋째, 사업인정시기와 관련하여 도시개발사업의 경우에는 실시계획 인가 및 고시를 규정하고 있는데(법 제17조와 제18조) 대하여 택지개발사업의 경우에는 택지개발지 구와 개발계획 및 택지개발실시계획과 택지공급의 승인을 일원화함으로써 개발계획 의 승인을 사업인정시기로 규정하고 있는 바(법 제9조), 이 또한 큰 차이점이라고 할 수 있다.
넷째, 재산권과 관련한 공평의 견지에서 환매권과 전매행위제한 제도와 관련하여 도시개발사업의 경우에는 ｢토지보상법｣을 준용하고 있는(제22조) 외에 특별한 규정 이 없는데 반하여, 택지개발사업의 경우에는 환매권 발생 사유 시로부터 1년 이내 환매가 가능하고(법 제13조), 소유권 이전등기 시까지 전매 금지를 규정하고 있다(법 제19조의2).
다섯째, 공급가격 산정기준에 있어서 택지개발사업은 조성원가를 공급가격으로 하는 등 동일한 방식으로 진행되고 공개되는 데 반하여, 도시개발에서는 공급가격 산정 시 감정가격을 원칙으로 산정하고 이를 공개하지 않고 있다. 그 내용은 다음
<표 5-10>와 같다.
도시개발사업 택지개발사업
공급가격 감정가격 조성원가
공 급 가 격 산 정 기 준
관련규정 도시개발업무지침(국토교통부 훈령)
조성원가 산정기준 및 적용방법 (국토교통부 고시)
산정시기 규정 없음 최초택지공급
산정기간 사업 착수일(보상계획 공고일) - 사업 준공일 자기자본
비율적용 포함 제외
원가공개 비공개 공개
<표 5-10> 도시개발사업과 택지개발사업의 공급가격 산정기준 비교
한편, 택지개발사업에서의 임대주택용지는 국민임대주택, 영구임대주택은 25%
이상, 10년 임대, 장기전세, 분납임대주택은 15% 이상, 5년 임대주택은 5% 이하로 규정하고 있고, 반면에, 도시개발사업은 수도권ㆍ광역시에서 ①공공시행자는 10만㎡
이상의 경우에 국민임대주택 15% 이상으로, 전용면적 85㎡ 이하의 공동주택용지(임 대주택을 포함)의 경우 25% 이상으로 하고, ②공공시행자 외의 사업자인 경우는 100만㎡ 이상의 경우에 국민임대주택 15% 이상으로, 전용면적 85㎡ 이하의 공동주택 용지(임대주택을 포함)의 경우 25% 이상으로 하고 있다. 수도권·광역시에서 공공시행 자 외 사업자가 100만㎡ 미만으로 하는 경우 또는 기타지역에서의 사업은 전용면적 85㎡이하 공공주택용지에 대해서만 20% 이상 공급하도록 하고 있다. 구체적인 내용은 다음 <표 5-11>과 같다.
도시개발사업 택지개발사업
도시개발업무지침 2-8-4-2(4), 2-8-5-3 택지개발업무처리지침 제14조 제21조 공동주택용지의 임대주택용지
확보·공급비율(공동주택건설용지 면적 기준) 공동주택용지의 임대주택용지 확보·공급비율
사업시행자 국민
임대①
85㎡
이하 (①포함)
국민·영구
10년임대, 장기전세, 분납
5년임대
수도 권·
광역 시
공공시 행자
10만㎡
이상 15%
이상
25%
이상 40% 이상 25% 이상 10% 이상 5% 이하 공공
시행자 외
1000만
㎡ 이상 100만
㎡ 미만 20%
이상 - 20% 범위 내에서 조정가능 - 국민, 영구는 최소 15% 이상 기타
지역 모두 10만
㎡이상
- 공공시행자 : 국가·지자체·정부투자기관·지방공사 및 이들이 50% 이상 출자한 법인
<표 5-11> 도시개발사업과 택지개발사업의 임대주택 비율 비교
(2) 공공주택건설법과 택촉법
이 절에서는｢공공주택건설 등에 관한 법률｣에 의한 공공주택건설사업과 ｢택촉법｣
에 의한 택지개발사업의 공통점과 차이점을 구체적으로 분석하여 다음 절에서 법제 정비방안을 도출하고자 한다.
｢공공주택법｣에 의하면 공공주택사업지구는 국토교통부장관에 의해 지정되고, 국가, 지자체, LH공사, 지방공사, 공공기관, 출자기관 등에 의해 시행된다. ｢택촉법｣에 의한 택지개발사업지구와 ｢공공주택법｣에 의한 공공주택사업지구의 비교는 다음
<표 5-12>와 같다.
구분 공공주택사업지구 택지개발사업지구 법률명 공공주택건설 등에 관한 특별법 택지개발촉진법
사업목적 공공주택의 원활한 건설 도시지역의 시급한 주택난 해소
대상지역 기준 없음 도시지역 및 그 주변지역
규 모 제한 없음
10만㎡ 이상(공공민간 공동제안자의 경우 도시지역 1만㎡ 이상, 도시지역 외 3만㎡ 이상)
공급주체
지정신청자 국가, 지자체, LH공사, 지방공사, 공공 기관, 출자기관
국가, 지자체
LH공사, 지방공사, 주택건설 등 사업 자
지정권자 국토교통부장관
특별시장, 광역시장, 도지사, 특별자 치도지사, 국토교통부장관(330만㎡
이상 또는 LH공사가 100만㎡ 이상 제안 시)
사업시행자 국가, 지자체, LH공사, 지방공사, 공공 기관, 출자기관
국가, 지자체
LH공사, 지방공사, 주택건설 등 사업 자
심의기관 도시계획위원회 주택정책심의위원회
개발절차 공공주택지구 지정 → 지구계획 수립
→ 사업시행
개발계획수립 및 지구지정→개발계 획
→실시계획→사업시행
개발방식 수용가능 수용가능, 도시개발법을 적용하는 경
우 환지, 혼합방식 가능 인․허가 등 의제 39개법, 89조항 20개법, 43개 조항 기반시설 비용부담 일부 국고보조 가능 일부 국가보조 가능
조세감면 별도 규정 없음 별도 규정 없음
공급가격 조성원가 조성원가
부담금 감면 개발부담금, 농지보조부담금 등 6개
감면 별도 규정 없음
<표 5-12> 공공주택사업지구와 택지개발사업지구 비교
택지개발사업과 공공주택사업은 조성원가의 산정 및 공개 등에 있어서 동일하고, 간선시설의 설치에 있어서도 두 제도 모두 주택법 제23조의 규정을 준용하고 있다.
그 내용은 다음 <표 5-13>과 <표 5-14>와 같다.