(1) 계획수립주체와 참여기구
독일에서는 토지이용계획과 지구상세계획의 구분 없이 건설지침계획의 수립 을 발의하고 계획안을 최종 확정하는 역할은 기초자치단체인 게마인데의 의회에 서 수행한다.
그러나 구체적인 계획안을 작성하고 관련자의 의견수렴을 하는 등의 계획수립 실무를 담당하는 것은 게마인데의 계획담당 부서이다. 게마인데의 규모가 작아 서 자체적으로는 상임 전문인력 확보가 어려운 경우에는 외부의 용역기관을 활 용하는 것도 가능하다.
계획안이 최종 확정된 후, 법적 효력을 발생하기 위해서는 상위 행정청의 허가 가 반드시 필요하다. 다만, 이미 상위 행정청의 허가를 얻어 확정한 토지이용계 획에 의거하여 수립하는 지구상세계획의 경우는 그러한 절차가 면제된다. 허가 과정에서 상위행정청은 신청된 계획안의 내용적 측면보다는 절차적, 법적 적정 성을 중심으로 심사한다.
이상의 계획수립주체 및 참여자 외에도 건설지침계획을 수립할 때에는 이해당 사자와 시민, 관련기관 및 공익단체, 주변 게마인데 등의 참여가 건설법전 등에 의해 법적으로 보장되어 있다.
(2) 계획수립절차 및 시민참여
건설지침계획의 수립절차는 계획의 유형에 관계없이 대동소이하다. 다만, 굳 이 차이를 찾자면 법적 구속력을 갖는 지구상세계획은 조례로서 결정한다는 점, 상위행정청의 허가절차는 토지이용계획(또는 토지이용계획이 수립되지 않은 지 역에서 지구상세계획을 수립하는 경우)에 한해 필요하다는 점 등이다. 또한, 법 으로 규정된 바는 아니지만 지구상세계획을 수립할 때에는 통상적으로 계획수립 을 정식으로 착수하기 전에 계획의 개략적인 내용을 담은 예비계획을 수립하여
기초적인 검토절차를 거친다.
게 이루어진다. 특히, 상위행정청에 최종결정안의 승인을 신청할 때에는 시민의 견의 접수목록과 각각에 대한 처리결과 등을 신청서류에 첨부해야 한다. 아울러 의견제시자에게는 당해 의견에 대한 처리결과를 개별 통보해야하는 등 시민참여 가 계획수립과정에서 중추적 위치를 점하고 있다.
상ㆍ하위계획 및 관련 계획과의 정합성은 계획안 작성과정에서 시행되는 관련 기관 및 공익단체와의 협의 과정에서 검증되며, 계획안의 기술적 타당성, 영향평 가 등은 공람 이전에 완벽하게 시행된다.
4) 계획집행 및 개발통제 수단
(1) 지구상세계획 조례
지구상세계획은 조례로서 결정되는 까닭에 이 계획에 의해 확정된 내용은 그 대로 법적 효력을 발생한다. 즉, 지구상세계획구역 내의 모든 개발행위는 지구상 세계획에 합치되고, 기반시설에의 접근이 보장되어야만 시행 가능하다.
지구상세계획은 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 모든 지구에 수립되는 계획 이다. 따라서 일부 예외적인 경우를 제외하고는 실질적으로 모든 개발, 재개발, 용 도변경 행위가 이 계획에 의해 통제된다고 할 수 있다. 여기서 일부 예외적인 경우 란 기존시가지구역(Im Zusammenhang bebauter Ortsteile)에서 개별 필지 단위로 이 루어지는 개발 및 용도변경행위 또는 외부구역(Aussenbereich)에서 시행되는 소규 모 개발행위 등으로서 이들에 대해서는 별도의 개발통제 수단이 마련되어 있다.
지구상세계획에 의해 조례로서 통제할 수 있는 행위제한의 범위는 건설법전 제9조의 규정에 따라 사실상 무제한이다. 또한, 동법 제30조는 이미 언급한 바와 같이 지구상세계획으로 통제해야 할 최소한의 내용으로서 건축물의 용도, 규모, 건폐지와 비건폐지, 도로를 적시함으로써 도시 및 농촌공간의 철저한 계획적 개 발을 도모하고 있다.
(1) 지구상세계획의 효과적인 수립ㆍ집행을 위한 보조적 장치
□ 계획보호장치(Plansicherungsmassnahmen)
계획이 수립되고 있는 기간 중에 계획구역 내에서 벌어지는 변화는 계획수립 에 상당한 부담으로 작용할 수 있다. 때문에 이를 방지하는 법적 장치로서 분할 허가(Teilungsgenehmigung), 선매권(Vorkaufsrecht), 변경금지(Veraenderungssperre), 건축신청 접수거부(Zurueckstellung von Baugesuchen) 등의 장치가 마련되어있다.
ㆍ분할허가 : 구역 내에서의 토지분할 행위는 허가를 받아야만 시행 가능 ㆍ선매권 : 계획의 수립 및 집행에 필요한 경우 사유토지 및 부동산을 타인
에 앞서 게마인데가 구매할 수 있도록 함
ㆍ변경금지 : 계획수립을 보호하는 가장 중요한 장치로서 구역내의 모든 건 축적 조치, 예컨대 기존 법령에 의한 건축허가 등의 시행 또는 변경을 금지 ㆍ건축신청접수거부 : 계획수립 착수 후 1년까지의 기간에는 건축신청접수
를 거부할 수 있음
□ 계획집행장치(Vollzugsmassnahmen)
계획의 효과적인 집행을 지원하는 장치로는 구획정리(Umlegung), 경계조정 (Grenzregelung), 수용(Enteignung), 기반시설설치(Erschliessung), 식수ㆍ건설ㆍ철 거명령(Pflanz-, Bau- und Abbruchgebote) 등이 있다.
ㆍ구획정리 : 지구상세계획에 따라 기존의 농경지 등 토지를 건축이 가능한 대지로 만들기 위해 필지를 교환, 분합하는 등의 조치
ㆍ경계조정 : 지구상세계획에 따라 재개발사업 등을 시행할 경우에 기존 필 지의 경계를 계획에 적합하도록 변경ㆍ조정하는 조치
ㆍ수용 : 계획에 따라 공공복리를 위해 공적인 조치를 취할 필요가 있을 때 보상을 전제로 하여 토지 등의 공적 수용 가능
ㆍ기반시설설치 : 지구상세계획의 내용에 따라 각종 기반시설을 설치하는
것은 게마인데의 임무임, 다만, 그 설치비용의 대부분은 기반시설 설치로 이익을 받게되는 수혜자에게서 기반시설부담금(Erschliessungsbeitraege)으 로 징수
ㆍ기타 : 지구상세계획의 집행에 필요할 때에는 토지 등의 소유자에게 식수, 건설, 철거명령을 발할 수 있음
□ 권리구제
지구상세계획의 수립, 취소, 변경 등으로 인해 기존 토지의 건축이나 용도가 제한될 경우에는 종전의 부동산 가치와 계획수립 후의 그것간의 차액을 보상받 을 수 있고, 때로는 매수청구할 수도 있다. 이 때의 보상가 산정은 시가를 기준으 로 한다.
또한, 지구상세계획으로 인해 손실을 입게 된 토지소유자 등은 계획에 대한 적 법성통제(Normenkontrolle)를 고등행정법원에 신청할 수 있다. 이 경우 고등행정법 원은 이해관계자의 의견수렴 또는 형평성유지의무 등 계획수립주체가 계획수립절 차 상의 의무를 제대로 이행했는지에 대한 적법성 여부를 심사하여 판결한다.
(3) 지구상세계획이 없는 지역의 개발행위 통제
□ 기존시가지구역(Im Zusammenhang bebauter Ortsteile)
기존시가지구역이라 함은 이미 상당한 개발이 이루어져 있어서 전체로서 완성 된 도시적 골격을 갖추고 있는 지역을 의미한다. 이 지역의 공간적 경계는 대체 로 마지막 건물이 있는 대지까지로 한정된다.
기존시가지지역에서는 개발행위가 원칙적으로 허용된다. 그러나 개발행위의 허가조건으로 토지이용계획(F-Plan)과의 합치 및 인근 건물과의 조화(건설법전 제34조)가 필수적이다. 여기서 인근이란 영향권을 의미하고 조화란 건물의 용도, 건물의 규모(층수, 건폐율, 용적율), 건축양식, 대지 내 공지 등의 측면에서 본 조 화를 의미한다. 신청된 개발계획이 인근 건물과 조화되는지에 대한 결정은 게마
인데 도시계획 담당 부서의 판단에 의존한다.
개발허가에 대한 결정이 결과적으로 관련공무원의 판단에 크게 의존하고 있는 까닭에 개발허가 신청자의 불복에 따른 법정소송이 빈번하게 발생한다. 때문에 관련공무원은 개발허가과정에서 주변 건물 및 토지소유자의 의견을 청취하고, 이것을 허가, 불허가 또는 조건부 허가 판정의 중요한 준거로 활용한다.
□ 외부구역(Aussenbereich)
외부구역이란 기존시가지구역과 지구상세계획이 수립된 구역을 제외한 국토 내의 모든 지역을 의미한다. 이 구역 내에서는 원칙적으로 개발행위를 불허한다.
다만, 다음의 경우에 한해서 예외적 조치로서 개발행위를 허용하고 있다.
ㆍ농림업용 개발계획, 처리시설ㆍ변전소ㆍ광업시설 등 당해 지역과 불가분 의 관계에 있는 시설에 대한 개발계획, 특수한 입지조건으로 인해 농촌지 역에서의 개발이 불가피한 개발계획은 우선적인 허가대상(Priviligierte Vorhaben)임
ㆍ농촌지역에 대한 지나친 건축억제를 완화하기 위한 목적으로 사소한 용도 변경, 대체주택 건축, 주택 및 작업장 등의 경미한 증축 등은 호의적 차원 에서 개발허용(Beguenstigte Vorhaben)
ㆍ공익에 위배되지 않는 경우에 개별적인 심사를 거쳐 개발허용(Sonstige Vorhaben)
다음의 경우에 해당하는 개발행위는 불허한다.
ㆍ 토지이용계획과 합치되지 않는 개발계획
ㆍ자연보전, 경관보호, 기념물보호 등에 악영향을 미치는 개발계획 ㆍ지역경관 및 자연적 특성을 해치는 개발행위
ㆍ상수원에 악영향을 주거나 취락의 분리 등을 유발하는 개발행위 ㆍ기반시설을 지원하는데 비경제적 비용이 발생하는 경우 등
(4) 개발행위의 촉진 및 유도
□ 민간부문의 대규모 개발계획(Vorhaben- und Erschliessungsplan)
이 제도는 민간부문의 투자유치를 목적으로 처음에는 구둥독지역을 대상으로 도입하였으나 현재는 동ㆍ서독지역 구분 없이 전국적으로 통용되는 제도이다.
통독 후인 1993년에 제정된 택지조성 및 투자촉진법(Gesetz zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland)에 의해 도입 되었다.
이 계획은 기존의 건설지침계획과는 달리 민간투자자의 주도 하에 수립된다.
이 계획은 기존의 건설지침계획과는 달리 민간투자자의 주도 하에 수립된다.