아파트 후분양 활성화 방안

정 책 해 설

아파트 후분양 활성화 방안

권혁진｜건설교통부 주택정책과 사무관

현재까지 보편적인 주택공급방식으로 시행되어 오 고 있는 선분양 제도는 건설자금 조기확보로 주택 공급을 촉진하는 긍정적인 측면이 있으나, 소비자 의 주택선택권을 제한하고 분양권 전매를 통해 투 기를 야기시키는 등 부작용도 큰 것이 사실이다. 이 에 따라 정부는 주택시장을 안정시키고 소비자를 중심으로 주택공급 질서를 확립해 나가기 위하여 후분양 활성화 방안을 마련하고 지난 2월 3일 국무 회의 보고를 거쳐 최종 확정하였다.

정부의 후분양 활성화 방안을 구체적으로 논의

하기 이전에 우선 주택공급제도 운용현황을 살펴 보자. 주택법 제38조¹⁾및 주택공급에관한규칙 제7 조³⁾에 따라 주택공급은 후분양을 원칙으로 하되, 사업주체가 대지소유권을 확보하고 대한주택보증 회사의 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자 를 모집하는 선분양이 허용되고 있다. 또한 주택공 급에관한규칙 제26조³⁾에 따라 선분양되는 주택의 경우 사업주체는 입주자에게 주택가격의 20% 범 위 내에 해당하는 계약금, 주택가격의 60% 범위 내 의 중도금을 받을 수 있다.

1) 주택법 제38조(주택의 공급)

① 사업주체는 다음 각호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설공급하여야 한다 1. (생략)

2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하고자 하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 입주자모집조건방법절차, 입주금의 납부방법시기절차, 주 택공급계약의 방법절차 등에 적합할 것

2) 주택공급에관한 규칙 제7조(입주자모집시기 및 조건)

① 사업주체가 다음 각호의 요건을 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다(생략) 1. 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보할 것(생략)

2. 법 제76조의 규정에 의하여 설립된 대한주택보증주식회사로부터 영 제106조제1항제1호의 규정에 의한 분양보증을 받을 것 3) 주택공급에관한 규칙 제26조(입주금의 납부)

① 사업주체가 주택을 공급하는 경우 입주자로부터 받는 입주금은 청약금, 계약금, 중도금 및 잔금으로 구분한다.

② 분양주택의 청약금은 주택가격의 10%, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20%, 중도금은 주택가격의 60%의 범위 안에서 받을 수 있다

업체에서 건설자금을 확보하기 위해 선분양을 시 행하고 있으며 소비자들도 시세차익을 얻기 위해 선분양을 선호하고 있다. 때문에 후분양은 브랜드 파워가 떨어지는 중소업체가 분양성 증대를 위해 극히 제한적으로 시행하고 있는 실정이다. <표 1>

은 주공 및 지자체를 제외한 민간건설업체가 아파 트를 공급할 때 대한주택보증회사의 분양보증을 얻는 비율을 나타내고 있으며, 분양보증은 선분양 에 있어서 필수이기 때문에 분양보증 비율은 곧 선 분양 비율을 의미한다. 따라서 <표 1>에서와 같이 평균적으로 90% 이상의 민간건설 아파트는 선분

이 소비자 중심으로 전환되고, 여러 가지 측면에서 사회적 편익이 증대됨을 의미한다. 먼저, 후분양이 활성화될 경우 소비자들이 얻을 수 있는 편익에 대 해 살펴보면 앞으로 소비자들은 구입 전 브랜드나 입주여건 등 단지별 장·단점을 직접 비교할 수 있 어 주택에 대한 선택폭이 넓어지게 된다. 시공중 시 행사 및 시공사 부도로 인한 소비자들의 피해를 막 을 수 있고, 견본주택과 실제주택의 시공차이로 인 한 분쟁소지도 최소화할 수 있다.

또, 주택건설 환경도 선진화된다. 현행 선분양방 식에서는 주택건설업체들이 건설자금의 대부분을

연도 건설실적 아파트 계 주공, 지자체 민간업체(A) 보증(B) 비율(B/A)

2001 529,854 267,401 48,591 218,810 209,536 95.8%

2002 666,541 384,692 46,000 338,692 293,337 86.6%

<표 1> 선분양 비율

(단위: 호)

구 분 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 비 고

공공 부문

시범단지(의무화) 80% 공정 후 분양

전체 사업장 (의무화)

40%공정 후 분양 60% 공정 후 분양 80% 공정 후 분양

민간 부문

60∼85㎡

중형분양 (의무화)

40% 공정 후 분양 60%공정 후 분양 80% 공정 후 분양

60㎡ 이하 소형분양 (업체자율)

40% 공정 후 분양(기금우대지원) 60% 공정 후 분양(기금우대지원) 80% 공정 후 분양(기금우대지원)

공공택지 지원 민간부문

공공택지 내 모든 업체 (업체자율)

40% 공정 후 분양(택지우선공급) 60% 공정 후 분양(택지우선공급) 80% 공정 후 분양(택지우선공급)

<표 2> 후분양 활성화 시행일정

소비자금융에 의존하고 있어 사업성 분석이 엄격 하게 이루어지기보다는 건설업체가 가지고 있는 소위‘감(感)’에 의해 사업추진 여부가 결정되고 있다. 그러나 후분양 방식에서는 건설업체들이 자 금을 조달할 때 금융기관의 프로젝트 파이낸싱 금 융을 통하게 되며, 이 과정에서 개별 사업장이 가 지고 있는 수익성에 대한 철저한 분석이 이루어지 게 되어 우리나라 주택사업 환경을 선진화하는 데 중요한 계기가 될 것으로 보인다.

마지막으로, 후분양 활성화는 주택시장 안정에 도 기여하게 된다. 과거 경험에 따르면 분양권 전매 를 통한 시세차익을 챙기기 위해 청약시장이 과열 되고 이는 기존 주택가격 상승에도 큰 영향을 미쳤 다. 그러나 후분양이 활성화되면, 분양권 전매가 원 천적으로 차단되어 분양권 프리미엄을 노리는 주 택투기 행위가 불가능해진다.

그러나 후분양 활성화도 충분한 제도적 여건이 마련되어 있지 않은 상황에서 추진될 경우 여러 가 지 문제점이 발생할 수 있다는 것이 전문가들의 일 관된 지적이다. 후분양 전면시행시 예상되는 문제 점에 대해서 국토연구원에서는 지난해 12월 연구 용역 결과⁴⁾를 내놓은 바 있다. 이에 따르면 먼저, 후분양은 건설업체의 자금부담을 증가시키게 된 다. 준공 전에 회수되던 계약금·중도금이 후분양 의 실시에 따라 준공 후에 회수되고 이로 인해 영세 한 규모의 건설업체는 자금조달에 큰 차질이 발생 하게 된다. 비교적 신용동원능력이 뛰어난 업체라 고 하더라도 선투입된 자금에 대한 금융비용이 크 게 늘어나게 되는 것이다. <그림>에서 알 수 있듯이 국토연구원은 후분양 전면전환시 추가소요자금이

연 10조 원에 달하는 것으로 보았다.

다음으로, 후분양 시행에 따라 어려워질 것으로 예상되는 건설자금 조달문제는 곧 주택건설 축소 로 이어지게 될 전망이다. 양 주택협회 회원사 중

1999∼2001년간 영업활동으로 인한 현금흐름이 마

이너스인 업체가 건설한 아파트는 연간 10만 호 수 준으로, 이들 물량의 상당부문은 전면적인 후분양 시행시 상당부문 위축될 것으로 보인다. 이와 더불 어 상대적으로 자금흐름이 건실한 업체의 주택공 급 또한 후분양이 전면적으로 시행되는 초기연도 에는 기존 물량의 7% 수준인 약 2만 호가 감소할 전망이다.

마지막으로 주택공급 위축은 기존주택의 가격 상승을 발생시키고 선분양의 선납금에 대한 기회 비용 등을 고려할 때 분양가격 상승도 불가피하다.

국토연구원이 수도권 사업장에 대한 사례분석 결 과(2003년 12월), 동일한 사업장에서 기존의 선분 양 방식 적용시와 동일한 수익률을 얻기 위해서는 준공 후 분양시 분양가가 11∼12% 상승하는 것으 로 나타났다. 그러나 이 경우에도 소비자의 선납금 에 대한 기회비용을 고려하면 실질 분양가격 상승 정 책 해 설

·

· A :: 선선분분양양자자금금 연연 21조조 원원

(연간 25만 호 분양×공급원가 호당 1.2억×

선분양자금 의존도 68.7%)

·

· B :: 금금융융권권 중중도도금금대대출출 연연 11조조 원원

(주택자금대출 47조 원 중 중도금대출비중 39%)

·

· C :: 후후분분양양 추추가가소소요요자자금금 == A-B == 연연 10조조 원원 (금융기관이 중도금대출 전액을 건설업체 자금으로 대출한다는 가정)

<그림> 후분양에 따른 자금소요 규모 추정

4) 김혜승·윤주현. 2003. 「주택후분양제도의 조기정착방안 연구」. 경기: 국토연구원

면적인 후분양 전환에 따르는 이러한 문제점들을 충분히 인식하고 시장충격을 최소화하기 위해 장 기주택금융 지원여건 조성 등 지속적인 제도개선 을 추진하고 단계적인 방식의 후분양 활성화를 기 본방향으로 설정하였다. 이에 따라 공공부문에서 는 금년부터 후분양 시범사업을 우선 시행하고,

2007년부터는 분양 공정률을 단계별로 상향 조정

하여, 2011년에는 전체사업장에서 80% 공정 후 분 양하도록 하고, 민간부문에서는 주택기금 우대지 원 및 공공택지 우선공급 등의 인센티브를 통하여 자율적인 시행을 유도할 계획이다.

구체적으로 단계적 일정을 살펴보면 초기 선도 단계(2004∼2006년)에서는 공공부문에서 후분양 시범사업을 추진한다. 주공 및 수도권 지자체에서 공급하는 주택단지 중에서 2004∼2006년간 매년 시범지역(2004년 시범사업장: 주공 인천동양지구 및 서울시 장지·발산지구 중 일부)을 선정하여 후 분양 사업을 추진하고, 민간부문에서는 후분양시 주택기금을 우대지원한다. 2004년부터는 주택기금 (60∼85m² 중형분양) 우대지원 대상 공정률을 단 계별로 높여 나가고, 2006년부터 선분양은 지원을 중단하게 된다. 또한 후분양 자금집행 실적추이와 주공의 후분양 시범사업장에서 제기되는 자금조달 상 문제점 등을 고려하여, 필요하면 2004년 상반기 에 주택기금 지원한도 확대와 금리조건 인하를 추

진할 계획이다.

그리고 제도개선을 위해 프로젝트 파이낸싱 기 법 개발, 장기 주택자금 지원 인센티브 마련 등을 통해 금융기관의 적극적인 건설금융 및 수요자금 융 공급을 유도할 계획이다. 이를 위해 2004년 1월 에 이미 법인세법 개정을 완료하여, 주택건설 등 투 자사업 영위를 위해 명목회사로 설립된 프로젝트 금융회사가 90% 이상의 이익 배당시 지급배당이 비과세되도록 하여 금융기관의 프로젝트 금융 참 여여건을 마련하였다.

아울러 프로젝트 금융회사가 법인세법상 혜택 을 받기 위해서는, 본점이 서류상으로만 존재하여 야 하나 현행 주택법상 주택사업자는 등록요건 (33m²이상 사무실 설치 등)상 프로젝트 금융회사 의 참여가 불가능하다는 점에서 2005년까지 주택 법을 개정하여 현행 주택법에 의해 주택사업자로 등록된 업체가 일정요건을 갖추어 출자한 명목회 사도 주택사업자의 범위에 포함하는 방안을 신중 하게 검토할 계획이다.

그리고 건설업체의 자금조달 문제를 해결하기 위해 부동산투자회사(REITs)의 개발사업 투자를 적극적으로 유도해 나갈 계획이다. 이를 위해 금년

· 기금 우대지원 공정률:

40%(2004년) → 60%(2005년) → 80%(2006년)

구 분 착공 골조1층 골조5층 골조10층 골조18층 골조20층 옥탑 준공

시점 0개월 4.7개월 7.3개월 13개월 17개월 18개월 24개월 30개월

공정률 0% 15% 29% 40% 60% 68% 80% 100%

<표 3> 건축 공정률, 수도권 20층 아파트 건설 기준

정 책 해 설

중 재경부와 협의를 거쳐 투자규제 완화 및 절차 간 소화 등 다양한 제도개선을 추진할 예정이며, 구체 적으로는 부동산투자회사 설립시부터 개발사업 투 자를 허용하고, 설립 후에도 건교부장관의 인가를 폐지하여 주총의 특별결의로 개발사업 투자를 허 용하는 방안과 부동산 개발사업의 참여비율을 확 대할 계획이다. 또한 프로젝트 금융회사(PFV) 등 부동산개발회사에 대한 지분취득 가능범위를 현행 자기자본의 30/100에서 대폭 확대하는 방안 등이 검토대상으로 논의되고 있다.

다음으로, 활성화 단계(2007∼2011년)에서는 공공부문이 공급하는 주택의 경우 점진적으로 후 분양을 의무화한다. 2007년부터 공정률을 높여

2011년에는 주공·수도권 지자체가 공급하는 물량

은 모두 80% 이상의 공정률에서 분양하게 되며 공 공기관의 미분양 물량에 대해서는 재산세 등 조세

감면 방안도 관련부처와 협의를 거쳐 마련할 계획 이다.

활성화 단계에서 민간부문은 공공택지 우선공 급을 통해 후분양을 유도할 계획이다. 즉, 2007년 부터 일정한 공정률에 달한 후 분양하는 업체에 대

하여 공공택지를 우선 공급하여, 후분양 전환을 촉 진하게 된다.

정부가 후분양 완료수준을 공정률 80%로 정한 것은 이사관습상 분양주택의 당첨자로 결정된 후

에야, 기존주택에서 퇴거하여 신규주택으로 입주 하므로 공정률을 100% 달성한 후 분양할 경우에는 상당기간 공가(空家)가 발생함에 따라 준공시까지 통상 5∼6개월이 소요되는 80% 공정률 수준에서 주택분양이 이루어지도록 하여, 공가 관리비용 절 감 및 건설업체의 금융비용 부담을 완화하기 위해 서다. 수도권에서 건설되는 20층 아파트를 기준으 로 할 경우, 80% 공정률은 내장공사가 대부분 완료 되고 건설중인 아파트 내 모델하우스 설치가 가능 한 수준이다.

마지막으로 후분양 정착단계(2012년 이후)에서 는, 후분양에 대한 소비자 선호도를 높이고 프로젝 트 파이낸싱 제도를 정착시켜 민간업체의 자율적 인 후분양을 유도할 계획이다. 이 단계에서 주택공 급제도는 공공주택 중심의 청약저축 제도로 전환 될 전망이다. 이러한 과정을 거쳐 후분양이 정착되 는 2012년(수도권의 주택보급률 112.4%)에는 전 체 분양아파트 28만 호의 50% 수준인 14만 호가 후분양으로 공급될 전망이다.

· 택지우선공급 공정률 수준:

40%(2007년) → 60%(2009년) → 80%(2011년)

· 분양허용 공정률 수준:

40%(2007년) → 60%(2009년) → 80%(2011년)