보금자리주택단지의 사회적 혼합방안 연구 A Study on Social Integration of The Nest-Housing District

보금자리주택단지의 사회적 혼합방안 연구

A Study on Social Integration of The Nest-Housing

District

국토연 2009-15 보금자리주택단지의 사회적 혼합방안 연구․

지은이 천현숙 외․ /펴낸이 박양호․ /펴낸 곳 국토연구원․ 출판등록 제․ 2-22호 /인쇄․2009년 10월 일2 /발행․2009년 10월 일6

주소 경기도 안양시 동안구 시민로 224 (431-712)․

전화․031-380-0114(대표), 031-380-0426(배포) /팩스․031-380-0470 ISBN 978-89-8182-693-2․

한국학술진흥재단 연구분야 분류코드 B171000․ http://www.krihs.re.kr

국토연구원 2009,

Ⓒ

이 연구보고서의 내용은 국토연구원의 자체 연구물로서

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정부의 정책이나 견해와는 관계없습니다.

국토연 2009-15

보금자리주택단지의 사회적 혼합방안 연구

A Study on Social Integration of The Nest-Housing District

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천현숙강미나서수정임현성서종균김윤이․ ․ ․ ․ ․

연 구 진

연구책임 천현숙 연구위원

연구반 강미나 연구위원

외부연구진

서수정 건축도시공간연구소 연구위원 임현성 건축도시공간연구소 연구원 서종균 한국도시연구소 책임연구원 김윤이 한국도시연구소 연구원

i

P ․ R ․ E ․ F ․ A ․ C ․ E

발 간 사

서민주거복지 향상을 위해 정부는 무주택 저소득 가구를 대상으로2018년까지 총 150만호의 보금자리주택을 건설하여 공급할 계획이다 지역별로는 수도권. 만호 지방 만호 를 공급하고 유형별로는 국민주택규모 의 100 (66%), 50 (34%) (85 )㎡ 분양주택을70만호(47%), 장기임대주택을80만호(53%) 공급할 계획이다 현재와. 같이 국민임대주택 100만호 건설이 계획대로 추진된다면 공공임대주택의 재고 가 선진국 수준인11% 로 증가하여 국민의 주거안정과 주거복지향상에 큰 도움 을 줄 것으로 기대된다.

그러나 이와 같이 공공임대주택을 대단위로 공급하는 것은 긍정적인 효과 뿐 아니라 문제의 소지도 내포하고 있다 최근 일부 지역에서 분양주택주민과 공공. 임대주택 주민들 간에 분쟁이 발생한 사례에서 알 수 있듯 공공임대주택의 대단 위 공급은 분양주택주민과 공공임대주택 주민들 간 갈등과 사회적 배제를 야기 시킬 가능성이 높기 때문이다.

임대주택공급이 서민주거생활향상과 사회 안정에 기여하기 위해서는 물량공 급계획 외에 적절한 혼합방안에 대한 검토도 이루어져야 한다 보금자리주택 공. 급에 있어서 이런 문제점을 인식하고 사회적 혼합을 도모하기 위해 노력하고 있 으나 아직 구체적인 전략이 제시되고 있지는 않은 상태이다 따라서 현재 공공임. 대주택 단지가 가지고 있는 문제점을 살펴보고 이를 바탕으로 도시공간에서 사, 회적 분리현상을 최소화 하고 사회적 통합을 이룰 수 있는 구체적인 방안을 모색

ii

해 볼 필요가 있다.

본 연구는 임대와 분양 혼합단지의 문제점을 파악하여 바람직한 혼합방안을 모색하기 위한 목적으로 수행되었다 이를 통해 계층 간 불신과 단절로 인한 사. 회적 비용발생을 최소화하고 건강하고 활기찬 커뮤니티를 유지하여 사회통합을 달성할 수 있도록 하는 것이 궁극적 목적이다.

연구수행 과정에서 연구책임자로서 많은 노력을 기울인 천현숙 연구위원과 강 미나 연구위원 건축도시공간연구소의 서수정 연구위원와 임현성 연구원 한국, , 도시연구소의 서종균 책임연구원과 김윤이 연구원에게 감사함을 전한다.

년 월 2009 10 국토연구원장 박 양 호

iii F ․ O ․ R ․ E ․ W ․ O ․ R ․ D

서 문

우리나라의 경제가 발전하고 국력도 증가하면서 이제는 저소득계층의 주거복 지에도 많은 관심을 갖게 되었다 지금까지 영구임대주택. , 5년 년공공임대주․50 택 국민임대주택 등이 공급되어왔고 현재는 보금자리주택이 공급되고 있다 이, . 러한 공공임대주택 공급으로 저소득계층의 주거수준은 과거에 비해 점차 개선되 어 가고 있다.

그러나 저소득계층을 입주대상으로 하는 공공임대주택이 분양주택과 혼합 또 는 인접하여 개발되면서 공공임대주택 주민에 대한 사회적 배제 현상이 일부 나, 타나고 있다 우리나라의 경우 임대주택정책도 대량 집단공급 형태로 이루어져. 왔기 때문에 이런 문제가 더욱 심화되고 있는 것으로 보인다.

본 연구는 이러한 문제들의 실태와 원인을 정확히 파악하고 그에 대한 정책적 대처방안을 마련하고자 하는 것이다 그리고 미국 영국 일본에서의 경험을 참고. , , 하여 우리나라를 위한 정책방안을 제시하고자 하였다 외국의 경우 공공임대주. 택을 대단위 고층임대아파트 단지 형태로 공급한 경우 부작용이 심했던 것으로 나타났다 따라서 단지보다는 도시차원에서 공공임대주택을 다른 주택들과 자연. 스럽게 혼합하는 정책을 펴고 있다 임대주택이 분양주택과 완전 분리되어 낙인. 화와 사회적 배제가 이루어져도 안 되지만 주거의 계층 간 혼합도 매우 조심스, 럽게 접근해야 할 문제임을 알 수 있다.

본 연구에서는 도시주거 공간의 사회통합을 위한 다양한 방안들을 제시하였

iv

다 공공임대주택혼합의 기본 방향과 임대 분양 주택의 구체적 혼합방식 임대주. - , 택 비율 임대와 분양의 규모 차이 관리제도 개선방안 등을 제시하였다 본 연구, , . 에서 제시한 내용들이 향후 보금자리주택의 공급에 있어서 바람직한 방향으로 활용되어 임대주택과 분양주택의 단순한 혼합이 아니라 궁극적으로 사회통합에 기여할 수 있기를 기대한다.

끝으로 본 연구를 같이 수행한 강미나 연구위원과 건축도시공간연구소의 서수 정 연구위원 임현성 연구원 그리고 혼합단지 실태조사를 담당해준 한국도시연, 구소의 서종균 책임연구원과 김윤이 연구원에게도 감사를 드린다.

년 월 2009 10 천현숙 연구위원

v S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y

요 약

제 장 서론1

공공임대주택을 대량 공급함에 있어 분양주택 주민들과 공공임대주택과 세입 자들 간의 사회적 갈등을 방지하고 공간적으로 또 사회적으로 통합을 이룰 수, 있는 방안의 마련은 매우 시급하고 중요한 현안 정책과제라고 할 수 있다 현재. 정부에서는 서민들을 위한 보금자리주택계획을 수립하여 시행하고 있다 보금자. 리주택은 도심이나 개발제한구역 등 도시인근 선호지역에 공공이 직접 건설하여 저렴한 가격에 공급하는 주택이다 지역별 수요를 반영하여 수도권에. 100만호, 지방에50만호 공급예정이며 수도권에서는 입지특성에 따라 도심 도시근교 도, , 시외곽으로 구분하여 공급물량을 배정하였다 도심 내에서. 20만호 도시근교에, 서 30만호 도시외곽에서, 50만호를 공급계획할 계획이다

공공임대주택의 공급은 지속적인 물량공급도 중요하지만 인근 분양주택과의 관계형성과 건강한 커뮤니티 유지차원에서 적절한 사회적 혼합이 이루어져야 궁 극적으로 사회통합에 기여할 수 있다 보금자리주택. 150만호 중 장기임대주택이 만호 공급될 계획이며 이에는 영구임대 국민임대 지분형임대 전세형임대 등

80 , , ,

다양한 유형의 임대주택이 포함되어 있어서 국민임대주택단지보다 다양한 계층 이 한 주거단지안에 거주하게 될 것이다.

본 연구의 목적은,

첫째 공공임대주택 또는 단지 에 대한 공간분리 현황 및 사회적 배제실태의, ( ) 현황을 조사 평가하고 사회통합의 실현수단으로서 임대혼합단지 조성을 위한,

vi

물리적 계획방향을 제시하고

둘째 사회적 혼합이 이루어진 주거지내에서 계층 간 갈등을 발생시키지 않도, 록 하는 사회적 지원방안 제안한다 구체적으로는 공공임대주택 또는 저소득계. 층 주거의 도시 내 입지 및 단지 혼합방식 공공임대주택 관리의 개선방안과 사, 회적 지원방안 등을 제시하는 것이다.

제 장 주거지 사회통합논의와 필요성2

장에서는 도시지역의 소득 계층 간 공간분리 현상의 요인으로 경제적 요인

2 ,

제도 정책적 요인 등을 살펴보고 사회적 배제 극복을 위한 주거공간의 사회통․ , 합 필요성과 그 방법을 서술했다 이를 통해 주거공간이 계층별로 분리되는 요인. 과 과정을 파악하였다.

도시에 있어서의 토지이용과 소득계층 간 주거지분리 현상이 발생하는 요인으 로는 지대이론에 기초한 신고전주의 경제학적 해석에 따른 경제적 요인 토지이, 용 및 용도지역제(Zoning)와 공공개발 택지의 개발 계획 및 주택유형 규모에 관․ 한 규제 등과 같은 제도적 요인 등이 있다.

사회계층분화와 이로 인한 배제의 메커니즘은 사회계층의 분화과정이 특정한 장소를 매개로 나타난다는 점에서 공간적인 측면과 밀접한 관계를 가진다 즉 사. 회적 배제의 결과로서 계층 간 공간 분리가 나타나고 그것이 다시 사회적 배제, 에 영향을 미치게 된다 이러한 상호작용을 통해 주거공간에서 발생한 공간적 분. 리는 계층 간 불신과 단절을 초래하여 사회통합을 저해하는 주요한 원인이 된다.

여기서 사회적 배제를 극복하고 사회통합을 이루는 주요한 방안으로 제시되는 것이 사회적 혼합(Social Mix)이다 혼합단지에서 나타나는 문제점들도 있을 수. 있고 사회적 혼합이 곧바로 통합으로 연결되지 않을 수도 있다 그러나 주거공간. 의 분리와 사회적 배제현상을 방치할 경우에 막대한 사회비용을 치르게 될 것이 고 사회통합에 부정적 영향을 미칠 것이 분명하다 따라서 주거공간의 사회적 혼. 합과 더 나아가 사회통합을 이루기 위한 노력이 필요하다.

vii 제 장 임대주택단지의 배제 및 혼합에 관한 실태조사3

장에서는 임대주택의 사회적 배제와 사회통합을 가로막는 물리적 실태를 파 3

악하기 위해 입주한지 일 년 이상 경과한 임대주택단지를 대상으로 혼합유형별 공간특성 및 사회적 배제실태를 조사하였다 조사는 임대주택과 분양주택의 물. 리적 관계에 따라 임대주택만 독립되어 있는 독립형 임대주택과 분양주택이 인, 접하여 별개 단지로 배치되어 있는 인접형 임대주택과 분양주택이 한 단지에 혼, 합되어 있는 단지 내 혼합형 임대주택과 분양주택이 하나의 주거동안에 혼합되, 어 있는 동내 혼합형으로 분류하고 각 유형별로 사례 단지를 선정하여 현장방문 을 통한 실태조사와 관리사무소 소장의 개별 면담에 의해 이루어졌다.

실태조사 결과 혼합에 따른 임대주택 거주자에 대한 사회적 배제 정도는 독, 립형이나 인접형에 비해 단지 내 혼합유형과 동내혼합유형이 낮은 것으로 조사 되었으며 단지 내 혼합이나 동내 혼합의 경우 거주자들 간의 갈등요인은 단지, 내 공동체 활동이나 관리프로그램에 따라 해소할 수 있는 것으로 조사되었다.

단지배치 및 공간특성에 의해서는 임대주택 거주자들에 대한 물리적 차별로부 터 사회적 배제가 기인하는 경우가 많은 것으로 나타났다 특히 임대주택과 분양. 주택이 물리적으로 분리되어 있는 독립형이나 인접형의 경우 외형적으로 담장을 치거나 주거동 형식의 차별 마감수준의 차이 등으로 인해 시각적 물리적으로, , 차이를 유발하여 임대주택 거주자들에게 상대적 박탈감을 유발시키는 것으로 조 사되었다.

반면 단지 내에 임대주택과 분양주택이 혼합되거나 물리적으로 구분되지 않, 을 경우 반사회적 행위도 적고 임대주택거주자들에 대한 사회적 배제의식도 낮, 은 것으로 조사되었다.

따라서 사회적 통합을 유도하기 위해서는 일차적으로 외형적인 차별 요소를 제거하고 임대 분양간 거주민의 생활영역을 공유하여 대면기회를 확대할 수 있, 도록 물리적 환경을 통합적으로 계획하는 것이 필요하다 또한 거주자들 간의 소. 통기회를 확대할 수 있는 물리적 계획과 더불어 외부공용공간 주거동 외관 단, ,

viii

위주거 계획 단계에서 임대주택과 분양주택의 물리적인 차별요소를 최소화하는 것이 사회통합을 위한 필요조건이라고 할 수 있다.

제 장4 임대주택단지의 배제 및 혼합에 관한 거주자 의식조사

장은 사회통합을 실현하기 위한 방안을 모색하기 위해서 거주자간의 갈등요 4

인을 찾아내고 거주자들의 혼합유형 임대주택유형 단지내 혹은 지구내 임대주, , , 택비율 조절 등 갈등해소방안을 모색한다 이를 위해서 임대주택과 분양주택 거. 주자를 대상으로 사회적 혼합에 대한 의식을 조사하였다 조사 표본은 혼합유형. 별로 독립형 인접형 단지내 혼합형 그리고 복합형에 따라 국민임대 영구임대, , , ,

년 임대 장기전세가 함께 있는 분양과 임대주택단지를 선정하였다

50 , .

임대주택의 유형별로 임대거주자의 소득을 비교해 보면 영구임대, , 50년 공공 임대 국민임대 장기전세의 순으로 점차 평균 가구소득이 높았다 장기전세가구, , . 의 경우 평균가구소득이 가장 높음에도 불구하고 수급가구의 비율이11.4%에 해 당되어서 소득의 편차가 큰 것으로 보인다.

혼합유형별로 주택과 주거환경 만족도를 비교해 보면 단지내 혼합유형에 거주 하는 가구의 만족도가 가장 높았다 그리고 주동혼합유형의 만족도가 가장 낮게. 나타나고 있다 주거환경을 이웃관계 단지환경 주택관리 그리고 근린생활시설. , , , 로 구분해 볼 경우 단지내 혼합유형에 거주하는 가구의 만족도가 가장 높고 주동 혼합유형의 만족도가 가장 낮게 나타나고 있다.

임대와 분양아파트의 혼합이라는 사회적 혼합으로 인한 부정적인 외부효과를 소음 악취 고성방가 낙서 등의 반사회적인 행위와 물리적으로 구분하거나 행동/ , , 반경을 제한하는 물리적 배제 서로 구분된다고 느껴지는 거리감 차별감 등의, , 심리적인 배제측면으로 나누어서 살펴보았다.

반사회적 행위의 경험에 대해서 혼합유형별로는 큰 문제가 없었으나 임대주택 유형별로는 영구임대주택과 장기전세 거주가구의 경우 반사회적 행위 정도가 높 았다 물리적 배제의 경우 거주하고 있는 아파트 단지나 인근 아파트 단지에서.

ix 놀이터 공원 도로 등의 시설을 이용하는데 있어서 배제의 경험은 별로 없는 것, , 으로 나타나고 있다 점이 보통 이는 단지설계단계에서 물리적 배제를 미연에(3 ).

방지할 수 있도록 설계되어 있기 때문인 것으로 보인다 물리적 배제의 경험에서. 도 반사회적 행위에 대한 경험과 마찬가지로 영구임대주택의 인근이나 영구임대 주택거주자들이 물리적인 배제의 경험이 많았던 것으로 나타났다.

심리적 배제는 현 주택단지 거주에 대한 심리적인 거리감을 많이 느낄수록 높 은 점수를 부여하는 점척도로 분석하였다 혼합유형별로 독립형 단지내 혼합5 . , 형 인접형 주동혼합형 복합형의 순으로 심리적인 격차를 느끼고 있는 것으로, / , 나타나고 있다 즉 혼합이 많이 되어 있을수록 심리적인 거리감은 줄어들고 있. 다 그러나 전반적으로 임대주택 거주자들의 경우 격차에 대한 심리적인 경험이. 더 많고 단지내 혼합유형에서 생활수준 격차로 인한 스트레스 와 이웃사람들, ‘ ’ ‘ 과의 거리감 에서 임대거주자들의 거리감 정도가 크고 같은 아파트 단지내의 분’ , 양임대거주자들과의 차이가 크게 나타나고 있었다.

분양거주자들과 임대거주자들이 단지내 이웃들과 어떻게 관계를 형성하고 있 고 관계 형성이 입주형태에 따라 차이가 있는지 살펴본 결과 혼합이 될수록 상, 호 이웃 교류관계형성이 잘 되고 있음을 알 수 있었다.

사회적 혼합에 대한 찬성정도는 임대거주자들이 더 사회적 혼합을 찬성하고 있고 혼합유형별로는 혼합이 되지 않을수록 사회적 혼합에 대하여 거부감이 더 큰 것으로 보인다 혼합방식은 한 단지내에 분양과 임대동의 구분 없이 혼합 에. ‘ ’ 대한 찬성의 의견이 가장 높게 나왔다 즉 단지내 혼합 유형의 경우 사회적 혼합. 에 대한 분양과 임대거주자들의 의견에서 가장 격차가 큰 혼합유형임에 불구하 고 임대와 분양거주자들이 가장 선호하는 유형으로 나타나고 있다 혼합 시 주택. 규모에 대해서는 임대와 분양주택의 규모를 비슷하게 하자는 의견이 가장 많았‘ ’ 다.

한편 지구전체 주택 중 임대주택 비율에 대한 의견에서는 혼합이 많이 된 유형 일수록 희망하는 임대주택 혼합비율이 높았다 그러나 그 비율도 평균. 27.9%로 현재 시행되고 있는 임대주택의 비율보다 낮은 정도이다 여기에서 흥미로운 사.

x

실은 혼합비율이 높은 단지에 사는 것과 이웃에 혼합비율이 높은 단지가 있는 문제는 입장이 다르다는 것이다 직접 거주하는 단지에 대해서는 좀 더 낮은 임. 대혼합비율을 희망하고 이웃이나 근린지역에 대해서는 비교적 조금 더 높은 희, 망비율을 나타내고 있었다 또한 점유형태별로도 입장이 크게 달라서 임대주택. 거주자들이 높은 임대주택의 비율을 희망하고 있었다.

부정적인 외부효과를 통제하기 위하여 부정적인 요인에 대하여 요인분석을 하 고 혼합유형 임대주택 유형과 임대주택비율을 변수로 그 관계를 통계적으로 분, 석한 결과에서도 앞에서 분석한 사실을 확인할 수 있었다 즉 혼합을 많이 하는. 유형 주동내 혼합 단지내 혼합 의 경우 부정적인 외부효과가 줄어들고 이로 인( , ) 하여 주거환경에 대한 만족도가 높아지는 것을 확인했다 즉 단지내 혼합방식의. 경우 주택과 주거환경의 만족도에서도 가장 높고 가장 선호되는 혼합방식 유형 이기도 했다 그러나 주동 혼합의 경우 실제적으로 주택과 주거환경에 대한 만족. 도는 다른 혼합유형 중에서 가장 낮게 나타나고 있었다 이 문제는 건설 시 주동. 혼합방식의 만족도에서 불만이 높았던 부분인 주택구조와 시설측면 동사이의, 거리 관리측면에서 범죄에 대한 대비 교육적으로 위해의 소지가 있는 환경을, , 정비한다면 선호되는 혼합방식으로 손색이 없을 것으로 생각된다.

임대주택의 유형에 따라서는 영구임대와50년 공공임대의 경우 부정적인 외부 효과가 크고 국민임대주택 혼합일 경우에는 부정적인 외부효과가 적었다 이는. 소득 등 생활수준에서 차이가 많이 나는 가구들을 혼합했을 경우 부정적인 외부 효과가 많이 발생하리라고 해석할 수 있다.

종합적으로 사회적인 통합을 위해서는 혼합이 많이 이루어지는 유형으로 단지 를 구성하는 것이 부정적인 외부효과를 줄이는 방안이 될 것이라고 생각된다 임. 대거주자들은 심리적인 배제가 크면 분양거주자들과의 이웃관계형성이 어려워 지고 분양거주자들의 경우에는 물리적 배제가 일어나면 임대거주자들과의 이웃, 관계형성이 어려워졌다 따라서 부정적인 외부효과를 감소시키는 방안으로 물리. 적인 배제는 건축설계와 관리측면에서 통제할 수 있으리라고 보인다 심리적인. 배제를 줄이기 위해서는 임대주택 비율을 희망하는 것 보다 더 높이는 방안을

xi 고려할 만하다 그러나 임대주택의 비율만을 높이는 것이 문제의 해결수단의 전. 부는 아니고 정책적인 다른 방안들이 고안되어야 할 것이다 주동혼합의 경우 반. 사회적 행위나 물리적 심리적 배제의 경험이 상대적으로 낮은 유형이었으나,․ 심리적으로 이웃과의 거리감은 크게 나타나고 있었다는 점 그럼에도 이웃과의, 관계형성은 다른 유형보다도 잘 되고 있었다는 점을 상기할 때 경제적 차이로‘ 인한 정서적인 거리감 을 해결할 수 있을 때 바람직한 혼합유형이 될 수 있을 것’ 이라는 점을 시사한다.

제 장 국외 사회적 혼합정책 사례 및 시사점5

장에서는 미국 프랑스 및 일본에서의 주거 공간 사회통합정책과 그 시사점

5 ,

을 제시한다 각 나라별로 사회 정책적 배경을 소개하고 저소득주거 특히 공공. , 임대주택에 대한 공간적 분리 및 사회적 배제를 극복하기 위한 다양한 정책들을 소개한다 그리고 각 나라 정책의 효과를 평가하고 시사점을 도출한다. .

미국의 주택정책은 주거공간의 격리를 완화하고 사회적 통합을 실현하기 위해 지난 수십 년 간 다양하게 발전해 왔다 현재 가장 활발하게 추진되고 있는 정책. 은 소득이나 지위 또는 인종에 의한 주거공간의 분리와 양극화를 완화하고 저소 득층 가구들에게 더 양호한 주거환경을 제공하기 위한 계층혼합 주거정책 (Mixed-Income Housing Policy)이다.

미국의 계층혼합 주거정책은 방법적으로 두 가지 측면에서 우리나라에 시사점 을 준다 첫째는 도시의 쇠퇴한 저소득층 공공주택단지를 재개발하여 교외지역. 중산층을 끌어들일 수 있는 혼합소득계층 커뮤니티의 건설이 필요하다는 사실이 다 그리고 이를 위해서는 주거단지와 주택의 질을 향상시켜 교외지역의 중산층. 이 들어와 살 수 있는 주거환경을 조성이 필요함을 알 수 있었다 둘째 대규모. , 임대주택 단지의 획일적인 공급보다는 사회통합을 위한 소득계층의 혼합을 유도 할 수 있는 주택정책이 다양하게 고려되어야 한다는 점이다.

영국은 저소득층의 주거안정을 위한 임대주택 정책에 큰 비중을 두고 있는 대

xii

표적 국가로서, 1970년대 영국의 공공임대주택은 대부분이 지방정부가 직접 공 급한 것이었다 그러나. 1980년대 민영화 정책으로 공공임대주택의 상당수가 매 각되었다. PPG3 정책은 신규 공공임대주택의 주요 공급자로서 지방정부의 역할 이 감소되고 주택협회 그리고 결과적으로( RSLs)가 임대를 위한 신규 사회주택의 주요 공급자로 전환되는 변화기에 등장한 새로운 정책이다. ODPM(Office of the 에서는 새로운 주택개발로 대규모 지역이 동일한 성격의 Deputy Prime Minister)

주택단지로 개발되는 것을 방지하고 보다 나은 사회적 혼합을 확보할 수 있도록 하기 위해 신규 주거지를 개발할 경우 지방정부의 계획승인과정에서 저렴주택 의 의무확보비율과 적정한 디자인 수준을 승인기준에 규정하 (Affordable Housing)

도록 제시하고 있다 임대주택의 사회적 배제는 빈곤한 디자인수준. (poor design) 으로부터 기인한다는 인식에 따라 혼합되고 균형 잡힌 커뮤니티 개발을 장려하' ' 기 위해 몇 가지의 구체적 계획기준을 각 지방정부의 사업승인기준에 포함하도 록 하고 있다.

일본에서는 앞서 검토한 미국이나 프랑스 등 서구국가들에서와는 달리 대도시 에서의 소득계층 간 주거공간분리 및 배제문제가 사회적인 문제로 대두되지 않 았다 일본의 경우 공공임대주택은 잔여화가 본격화되는. 1990년대 전까지 양호 한 거주수준과 새로운 주거양식을 통해 민간주택을 오히려 선도해 왔기 때문에 지역사회로부터의 낙인이나 사회적 배제의 발생가능성은 매우 적었다 하지만. 년대 이후 공공임대주택에서 잔여화가 진행되면서 일본 역시 고령자 및 저 1990

소득세대의 집중거주에 따른 단지 내 커뮤니티의 침체라는 문제에 직면하였으 며 학자들을 중심으로 낙인화 및 배제문제가 제기되고 있다, .

이와 같은 일본의 경험을 통해 우리가 얻을 수 있는 시사점을 정리하면 다음과 같다 첫째 공공임대주택의 공급 배분 관리 등 전반적인 영역에 걸친 사회통합. , , , 전략의 구축이 필요하다는 점이다 둘째 공공임대주택의 공급과 관련하여 낙인. , 혹은 사회적 배제의 빌미를 제공할 수 있는 대단지 형식을 가급적 지양하면서 지자체의 적극적인 역할을 통해 공공임대주택과 민간주택을 아우르는 다양한 공 급방식을 강구해 나갈 필요가 있다는 점이다 셋째 공공임대주택의 배분과 관련. ,

xiii 하여 일본에서 기한부입주제도의 도입이 갖는 배경과 의미를 비판적으로 검토하 여 우리나라에 응용할 필요가 있다 넷째 공공임대주택의 관리와 관련하여 복지. , 서비스와의 연계와 커뮤니티 활성화에 초점을 맞춘 정책 혹은 프로그램이 필요 하다 이는 일본의 경험에서 보는 바와 같이 단지의 매력을 높여 다양한 소득계. 층의 입주를 유도하는 동시에 주위로부터의 낙인이나 차별을 방지하는 중요한 기제로서 작용할 수 있기 때문이다.

제 장 사회통합을 위한 혼합단지 조성방안6

보금자리주택건설은 보금자리 주택건설 등에 관한 특별법 등에 근거하여 다‘ ’ 양한 유형의 혼합단지 조성에 대한 법적 근거를 마련하고 있다 이러한 제도적. 여건을 바탕으로 사회통합실현을 위해서는 적절한 물리적 혼합방안의 모색이 필 요하다 따라서 사회통합을 지속적으로 유지하기 위한 물리적 혼합의 기본원칙. 을 다음과 같이 제안한다 첫째 단지별 적극적인 계층혼합 실현을 위해 단지내. , 혼합방안을 제시하고 입지조건 주택건설규모에 따라 동내에 혼합하는 방안을, 고려할 수 있다 둘째 소득계층 뿐 아니라 거주자의 사회계층 특성을 반영한 임. , 대주택공급이 필요하다 셋째 다양한 분양주택과 임대주택의 혼합 뿐 아니라 다. , 양한 유형의 임대주택혼합이 전제되어야 한다 마지막으로 물리적인 차별이 없. 는 단지계획을 실현하는 것이 중요하다.

이러한 기본원칙을 바탕으로 계획기준을 혼합방식 혼합비율 주택규모 배분, , 방식으로 구분하여 고려할 수 있다 혼합방식은 개발규모에 따라 동별 혼합방식. 과 군집형 혼합방식 주거동내 혼합방식을 차등적으로 적용하는 것이 필요하며, , 장기적으로는 동내혼합을 기준으로 지구특성 및 개발규모에 따라 동별혼합방식 을 병행하는 것이 바람직하다. 혼합비율은 통합단지 조성 시 법에서 정하고 있는 기준에 따르되 지역별 보금자리주택의 수요 인구증가율 가구변화예측 교통접, , , , 근성 등 사회경제적 지표를 종합적으로 고려하여 주택수요를 파악하고 이를 반 영하여 정하도록 한다 주택규모 배분방식은 모든 지역에 일률적으로 적용하는.

xiv

것보다는 해당지역에 대한 주택수급과 수요계층을 면밀하게 파악하고 지역특성 을 반영하여 주택규모배분비율을 정하는 것이 필요하다.

이러한 계획기준을 바탕으로 사회적 통합의 관점을 혼합단지계획의 디자인에 반영하기 위해서는 첫째 사회적 배제를 유도하는 물리적 구분요인을 제거해야, 하며 둘째 다양한 관점의 사회적 물리적 경제적 계층적 혼합을 고려한 통합, , ( , , ) 설계방안 제시하여야 하고 셋째 사회적 통합 인식 유도를 위한 디자인의 다양, , 성을 고려해야 한다 이러한 디자인 방향 설정을 통해 도시적 차원 단지계획 측. , 면 주거동계획 측면 단위주거 계획 측면에서의 사회적 통합을 실현할 수 있는, , 세부적인 디자인 기본 지침을 도출할 수 있다.

제 장 결론7

사회통합을 지속적으로 유지하기 위한 물리적 혼합의 기본원칙을 다음과 같이 제안한다 첫째 단지별 적극적인 계층혼합 실현을 위해 단지내 혼합방안을 제시. , 하고 입지조건 주택건설규모에 따라 동내에 혼합하는 방안을 고려할 수 있다, . 둘째 소득계층 뿐 아니라 거주자의 사회계층 특성을 반영한 임대주택공급이 필, 요하다 셋째 다양한 분양주택과 임대주택의 혼합 뿐 아니라 다양한 유형의 임. , 대주택혼합이 전제되어야 한다 마지막으로 물리적인 차별이 없는 단지계획을. 실현하는 것이 중요하다.

이러한 기본원칙을 바탕으로 계획기준을 혼합방식 혼합비율 주택규모 배분, , 방식 등으로 구분하여 고려할 수 있다 혼합방식은 개발규모에 따라 동별 혼합방. 식과 군집형 혼합방식 주거동내 혼합방식을 차등적으로 적용하는 것이 필요하, 며, 장기적으로는 동내혼합을 기준으로 지구특성 및 개발규모에 따라 동별혼합방 식을 병행하는 것이 바람직하다. 혼합비율은 통합단지 조성 시 법에서 정하고 있 는 기준에 따르되 지역별 보금자리주택의 수요 인구증가율 가구변화예측 교통, , , , 접근성 등 사회경제적 지표를 종합적으로 고려하여 주택수요를 파악하고 이를 반영하여 정하도록 한다.

xv 혼합단지로 인한 사회적 효과는 범죄율을 감소시키고 자치단체의 재정 부담을 줄이며 건강하고 활력 있는 커뮤니티를 조성하는 데 기여할 수 있다 적절한 혼. 합을 고려하지 않은 채 임대주택 공급에만 치중할 경우 물리적 심리적 배제를, 초래하고 반사회적 행위를 발생시킴으로써 임대주택거주자와 커뮤니티 간에 연 계가 형성되지 못하고 고립이나 배제를 초래하게 된다 이는 근린환경의 질적 저. 하를 초래하기도 하며 그 비용은 사회전체가 부담해야 한다 따라서 사회적 혼. 합은 계층 간 분리와 양극화의 문제를 사전에 방지함으로써 궁극적으로 사회통 합에 기여할 수 있을 것이다.

C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S

차 례

발 간 사 ··· ⅰ 서 문 ··· ⅲ 요 약 ··· ⅴ

제 장 서론1

연구배경과 목적

1. ··· 1 연구의 배경 및 필요성

1) ··· 1 연구 목적

2) ··· 3 연구범위와 방법

2. ··· 3 연구범위

1) ··· 3 연구방법

2) ··· 4 선행연구 검토 및 본연구와의 차별성

3. ··· 5

제 장 주거지 사회통합논의와 필요성2

도시지역의 소득계층 간 공간분리현상의 요인

1. ··· 9 경제적요인

1) ··· 9 토지이용제도 및 주택 정책적 요인

2) ··· 10 급진적 시각의 제도주의적 요인

3) ··· 12 주거지 사회통합의 필요성

2. ··· 12 임대주택에 대한 사회적 배제 메커니즘

1) ··· 12 혼합단지 구성에 대한 의견

2) ··· 14 사회적 배제 극복을 위한 주거지혼합의 필요성

3) ··· 15

제 장3 공공임대주택단지의 배제 및 혼합에 관한 실태조사 사회적 배제 실태조사 개요

1. ··· 19 조사방법

1) ··· 19 임대주택단지 혼합정도에 따른 유형화

2) ··· 20 조사내용

3) ··· 22 조사대상단지

4) ··· 23 분석틀

5) ··· 25 유형별 물리적 계획특성 및 물리적 배제 실태

2. ··· 26 임대주택 입지별 도시공간특성과 물리적 배제 현상

1) ··· 26

단지 배치 및 부대복리시설 배치에 따른 물리적 배제 실태

2) ··· 46

주거동 형식 및 외관에 따른 낙인화

3) ··· 64 혼합유형별 사회적 배제 및 반사회적 행위 실태

3. ··· 70

사회적 배제 실태

1) ··· 70 소외의식

2) ··· 72 반사회적 행위실태

3) ··· 73 실태조사결과 종합

4. ··· 75 혼합정도에 따른 사회적 배제 정도

1) ··· 75 단지배치 및 공간특성에 의한 물리적 배제 정도

2) ··· 75

제 장 임대주택단지의 배제 및 혼합에 관한 거주자 의식조사4

조사목적 및 분석 틀

1. ··· 79 조사목적 및 대상단지 선정기준

1) ··· 79 조사대상 가구의 사회계층 특성 및 주거특성

2) ··· 83

사회적 혼합이 초래하는 부정적 외부효과

2. ··· 92 반사회적 행위

1) ··· 93 물리적 배제

2) ··· 95 심리적 배제

3) ··· 98 근린관계 및 사회적 혼합에 대한 의식

3. ··· 103 이웃과의 관계

1) ··· 103 분양 및 임대주택 혼합에 대한 의식

2) ··· 107 사회적 혼합 장애요인 해소방안

4. ··· 115

부정적 외부효과 요인

1) ··· 116 부정적 외부효과 요인과 통제변수의 관계

2) ··· 120 부정적 외부효과 요인과 반응변수의 관계

3) ··· 128 요약 및 시사점

5. ··· 132

제 장 국외 사회적 혼합정책 사례 및 시사점5

미국

1. ··· 137 정책 및 계획기준에 방식

1) ··· 137 조세제도에 의한 방식

2) : LIHTC ··· 143 개발사례

3) ··· 146 영국

2. ··· 147 정책과 제도

1) ··· 147 개발사례

2) ··· 151 일본

3. ··· 152 정책과 제도

1) ··· 152 개발사례

2) ··· 154

제 장 사회통합을 위한 혼합단지 조성방안6

혼합단지의 기본방향

1. ··· 157 주거계층 혼합단지의 의미

1) ··· 157 기본 전제

2) ··· 158 혼합단지 조성을 위한 계획방향 및 기준

2. ··· 160 보금자리주택건설특별법상 사회통합 관련 계획기준

1) ··· 160

계획기준

2) ··· 166 디자인 가이드라인

3) ··· 174 기타 정책지원 및 종합

3. ··· 188 관리제도 및 관리방식 개선

1) ··· 188 주거지원 다양화

2) ··· 191

제 장 결 론7

추진전략과 효과

1. ··· 195

혼합단지조성의 기대효과

2. ··· 197

참 고 문 헌 ··· 199 SUMMARY ··· 201 부 록 ··· 205

T ․ A ․ B ․ L ․ E ․ C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S

표 차 례

표 선행연구현황과 본연구와의 차별성

< 1-1> ··· 7

표 임대주택과 분양주택의 혼합유형 분류

< 3-1> ··· 21

표 조사항목 및 내용

< 3-2> ··· 23

표 조사대상단지 개요

< 3-3> ··· 24

표 혼합유형별 공간계획의 특성 분류

< 3-4> ··· 25

표 입지 및 인접단지와의 관계 독립형

< 3-5> ( ) ··· 27

표 인접단지와의 관계를 통한 물리적 배제 독립형

< 3-6> ( ) ··· 28

표 도시공간 및 인접단지와의 관계 인접형

< 3-7> ( ) ··· 29

표 인접단지와의 관계에 따른 물리적 배제 인접형

< 3-8> ( ) ··· 30

표 임대주택과 분양주택과의 관계 단지내 혼합

< 3-9> ( ) ··· 32

표 보행자 동선에 있어 물리적 배제 단지내 혼합

< 3-10> ( ) ··· 33

표 주거동 위치에 따른 물리적 배제 단지내 혼합

< 3-11> ( ) ··· 34

표 임대주택과 분양주택과의 관계 동내 혼합 및 복합형

< 3-12> ( ) ··· 36

표 동내 혼합 및 복합형의 단지배치 특성

< 3-13> ··· 37 표

< 3-14> 임대주택과 분양주택의 혼합방식에 따른 물리적 배제 동내혼합 및 복합형( )38

표 공공시설의 접근성 독립형

< 3-15> ( ) ··· 40

표 학교시설 접근에 있어 물리적 배제 독립형

< 3-16> ( ) ··· 41

표 공원입지 및 접근성에 있어 물리적 배제 독립형

< 3-17> ( ) ··· 42

표 공공시설에 대한 접근성 인접형

< 3-18> ( ) ··· 43

표 학교시설에 대한 접근성 인접형

< 3-19> ( ) ··· 44

표 공원배치 및 접근성에 있어 물리적 배제 인접형

< 3-20> ( ) ··· 45

표 공공시설에 대한 접근성 단지내 혼합

< 3-21> ( ) ··· 46

표 부대복리시설의 공간특성에 따른 물리적 배제 독립형

< 3-22> ( ) ··· 47

표 부대복리시설 및 옥외생활공간 배치 독립형

< 3-23> ( ) ··· 48

표 옥외생활공간 공간특성에 따른 물리적 배제 독립형

< 3-24> ( ) ··· 49

표 부대복리시설 및 옥외생활공간의 배치 인접형

< 3-25> ( ) ··· 51

표 부대복리시설의 공간특성에 따른 물리적 배제 인접형

< 3-26> ( ) ··· 52

표 옥외생활공간의 공간특성에 따른 물리적 배제 인접형

< 3-27> ( ) ··· 53

표 부대복리시설 단지내 혼합

< 3-28> ( ) ··· 55

표 부대복리시설의 공간특성에 따른 물리적 배제 단지내 혼합

< 3-29> ( ) ··· 56

표 상가 위치에 따른 물리적 배제 단지내 혼합

< 3-30> ( ) ··· 58

표 옥외생활공간 배치 단지내 혼합

< 3-31> ( ) ··· 59

표 옥외생활공간의 공간특성에 따른 물리적 배제 단지내 혼합

< 3-32> ( ) ··· 60

표 부대복리시설 복합형

< 3-33> ( ) ··· 61

표 부대복리시설의 공간특성에 따른 물리적 배제 복합형

< 3-34> ( ) ··· 61

표 상가위치에 따른 물리적 배제 주거동 혼합

< 3-35> ( ) ··· 63

표 단지내 옥외생활공간 배치 복합형

< 3-36> ( ) ··· 64

표 주거동 형식 및 조합방식 독립형

< 3-37> ( ) ··· 65

표 주거동 형식 및 조합방식 인접형

< 3-38> ( ) ··· 65

표 주거동 형식 및 조합방식 단지내 혼합형

< 3-39> ( ) ··· 68

표 주거동 형식 및 조합방식 동내 혼합형

< 3-40> ( ) ··· 70

표 조사내용

< 4-1> ··· 81

표 표본 배정

< 4-2> ··· 82

표 표본 단지 특성

< 4-3> ··· 83

표 조사대상가구의 가구주 특성 및 가구특성

< 4-4> ··· 85

표 임대거주가구의 가계수지

< 4-5> ··· 86

표 현 주택 선택이유

< 4-6> ··· 87

표 현 주택 만족도 점척도

< 4-7> (5 ) ··· 88

표 현 주택 주거환경 만족도 이웃관계 점척도

< 4-8> - (5 ) ··· 89

표 현 주택 주거환경 만족도 단지 환경 점척도

< 4-9> - (5 ) ··· 90

표 현 주택 주거환경 만족도 주택관리 점척도

< 4-10> - (5 ) ··· 91

표 현 주택 주거환경 만족도 근린생활시설 점척도

< 4-11> - (5 ) ··· 91

표 혼합유형별점유형태별임대유형별 아파트내 반사회적행위 발생정도

< 4-12> ․ ․ ·· 94

표 혼합유형별점유형태별 현 거주단지내 물리적 배제 경험정도

< 4-13> ․ ··· 96

표

< 4-14> 혼합유형별점유형태별임대유형별 현거주단지내 물리적 배제 경험정도․ ․ 97

표 혼합유형별점유형태별 현 거주단지내 심리적 배제 경험정도

< 4-15> ․ ··· 99

표

< 4-16> 혼합유형별점유형태별임대유형별 현 거주단지내 심리적 배제 경험정도․ ․ ··· 99

표 혼합유형별점유형태별 현 거주단지내 소속감 정도

< 4-17> ․ ··· 102

표 혼합유형별점유형태별임대유형별 현 거주단지내 소속감 정도

< 4-18> ․ ․ ··· 102

표 혼합유형별점유형태별 우리 동네에 대한 범위 인식

< 4-19> ․ ··· 104

표 혼합유형별점유형태별임대유형별 우리 동네에 대한 범위 인식

< 4-20> ․ ․ ··· 104

표 혼합유형별점유형태별 분양거주자의 단지내 이웃과의 관계

< 4-21> ․ ··· 105

표 혼합유형별점유형태별 임대거주자의 단지내 이웃과의 관계

< 4-22> ․ ··· 106

표 이웃과 교류장소

< 4-23> ··· 107

표 사회적 혼합에 대한 찬성정도 점척도

< 4-24> (5 ) ··· 108

표 혼합방식에 대한 의견

< 4-25> ··· 109

표 혼합단지 선호 이유

< 4-26> ··· 109

표 혼합단지 구성 시 주택규모에 대한 의견

< 4-27> ··· 110 표

< 4-28> 혼합유형별점유형태별임대유형별 혼합단지구성 시 주택규모에 대한 의견․ ․ 111

표 주거지내 소득계층의 혼합에 대한 의견

< 4-29> ··· 112

표 사회적 혼합을 달성하기 위한 혼합비율에 대한 의견 단지내 전체주택 중

< 4-30> -

임대주택 비율에 대한 의견 ··· 113

표 사회적 혼합을 달성하기 위한 혼합비율에 대한 의견 지구내 전체주택 중

< 4-31> -

임대주택 비율에 대한 의견 ··· 113

표 사회적 혼합을 달성하기 위한 혼합비율에 대한 의견

< 4-32> ··· 113

표 주거지원프로그램에 대한 의견

< 4-33> ··· 114

표 임대 거주자 자료 와 의 검정

< 4-34> KMO Bartlett ··· 117

표 분양 거주자 자료 와 의 검정

< 4-35> KMO Bartlett ··· 117

표 임대 거주자 자료 요인분석 결과

< 4-36> ··· 118

표 분양 거주자 자료 요인분석 결과

< 4-37> ··· 118

표 임대 거주자 자료 요인 적재량

< 4-38> ··· 119

표 분양 거주자 자료 요인 적재량

< 4-39> ··· 119

표 임대거주자 혼합유형별 부정적인 외부효과와의 관계분석 다항 로지스틱

< 4-40> -

회귀분석 기준 독립형( : ) ··· 121

표 임대거주자 만족 크기 비교 독립형을 기준으로

< 4-41> - ··· 121

표 분양거주자 혼합유형별 부정적인 외부효과와의 관계분석 다항 로지스틱

< 4-42> -

회귀분석 기준 독립형( : ) ··· 123

표 분양거주자 만족 크기 비교 독립형을 기준으로

< 4-43> - ··· 123

표 임대거주자 임대주택유형별 부정적인 외부효과와의 관계분석 다항

< 4-44> -

로지스틱 회귀분석 기준 국민임대( : ) ··· 124

표 임대거주자 임대주택유형별 만족 크기 비교 국민임대를 기준으로

< 4-45> - ···· 124

표 분양거주자 인근 임대주택유형별 부정적 외부효과와의 관계분석 다항

< 4-46> -

로지스틱 회귀분석 기준 분양 독립형( : ) ··· 125 표

< 4-47> 분양 거주자 인근 임대주택유형별 만족 크기 비교-독립형을 기준으로126

표 단지내 임대주택비율과 부정적 외부효과와의 관계분석

< 4-48> ··· 128

표 임대거주자 반응변수와 부정적인 외부효과와의 관계 이항 로지스틱

< 4-49> -

회귀분석 결과 ··· 129

표 분양 거주자 반응변수 이분형 로지스틱 회귀분석 결과

< 4-50> ··· 131

표 계층혼합형 조닝 프로그램의 주요 구성 요소

< 5-1> ··· 138

표 워싱턴 대도시 지역의 계층혼합형 조닝 조례제정 사례

< 5-2> ··· 139

표 저소득층 임대주택 세액공제프로그램

< 5-3> ··· 143

표 정책에 의한 자치단체별 저렴주택 혼합배분 비율

< 5-4> PPG3 ··· 151

표 나다노 하마 계층혼합 방안

< 5-5> ··· 155

표 마리나 파크시티 주택혼합배분 방식

< 5-6> ··· 156

표 택지개발촉진법상 업무처리지침에 의한 택지공급기준 월 현재

< 6-1> (2009.9 ) · 161

표 택지개발촉진법상 업무처리지침에 의한 공동주택건설용지배분기준

< 6-2>

월 현재

(09.9 ) ··· 161

표 택지개발촉진법상 업무처리지침에 의한 택지공급가격기준

< 6-3>

월 현재

(2009.9 ) ··· 162

표 보금자리주택 유형 및 공급기준 월 현재

< 6-4> (2009.9 ) ··· 163

표 보금자리주택건설특별법 업무처리지침에 의한 택지공급가격기준

< 6-5>

월 현재

(2009.9 ) ··· 163

표 보금자리주택건설 업무처리지침에 의한 혼합단지조성 관련기준

< 6-6>

월 현재

(2009.9 ) ··· 164 표

< 6-7> 보금자리주택건설 업무처리지침에 의한 물리적 계획기준(2009.9월 현재) 165

표 단지내혼합방식 유형

< 6-8> ··· 167

표 혼합방식에 대한 전문가 의견

< 6-9> ··· 168

표 혼합방식

< 6-10> ··· 169

표 각 사례별 임대주택과 분양주택 혼합비율

< 6-11> ··· 170

표 단지내 혼합비율에 대한 전문가 의견

< 6-12> ··· 171

표 보금자리주택건설 등에 관한 특별법 및 업무처리기준에 따른 주택건설

< 6-13>

비율(2009.9월 현재) ··· 172

표 주택규모에 대한 전문가 의견

< 6-14> ··· 173

표 주택규모에 따른 주택의 배분비율에 대한 전문가 의견

< 6-15> ··· 174

표 분양주택과 임대주택의 대표회의 근거법과 역할

< 6-16> ··· 189

표 임대주택 및 분양주택의 관리 규정

< 6-17> ··· 190

표 분양주택과 임대주택의 수선충당금 비교

< 6-18> ··· 191

표 주거지원프로그램에 대한 의견 비교

< 6-19> ··· 192

F ․ I ․ G ․ U ․ R ․ E ․ C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S

그 림 차 례

그림 공공임대주택 단지의 낙인화와 사회적 배제 과정

< 1-1> ··· 13

그림 인접한 분양주거동 외관

< 3-1> (B ··· 66

그림 임대주거동 외관

< 3-2> (B-2) ··· 66

그림 분양주거동

< 3-3> (C-1) ··· 66

그림 임대주거동

< 3-4> (C-1) ··· 66

그림 분양주거동

< 3-5> (C-4) ··· 67

그림 임대주거동

< 3-6> (C-4) ··· 67

그림 임대주거동과 분양주거동

< 3-7> (C-4) ··· 67

그림 임대주거동과 분양주거동

< 3-8> (C-5) ··· 67

그림 임대주거동 담장

< 3-9> (C-1) ··· 69

그림 분양주거동 담장

< 3-10> (C-1) ··· 69

그림 분양주거동과 임대주거동 경계에서의 안내문

< 3-11> (C-1) ··· 72

그림 분양주거동과 임대주거동 경계에서의 놀이터 폐쇄

< 3-12> (C-4) ··· 72

그림 통행을 위한 수목 훼손

< 3-13> (B-3) ··· 74

그림 개인 물품 단지내 방치

< 3-14> (B-3) ··· 74

그림 휴게 공간 주변 수목 훼손

< 3-15> (C-2) ··· 74

그림 복지관 앞 집단 음주

< 3-16> (B-4) ··· 74

그림 물리적 공간특성과 사회적 배제 현상간의 관계 서수정외

< 3-17> ( , 2004) ··· 76

그림 분석틀

< 4-1> ··· 80

그림 현 주택 만족도와 주거환경 만족도 종합 점척도

< 4-2> (5 ) ··· 88

그림 주거환경 만족도 이웃관계와 단지환경 종합 점척도

< 4-3> - (5 ) ··· 89

그림 주거환경 만족도 주택관리와 근린생활시설 종합 점척도

< 4-4> - (5 ) ··· 90

그림 혼합유형별 부정적인 외부효과 정도 점척도

< 4-5> (5 ) ··· 93

그림 혼합유형별점유형태별 부정적인 외부효과 정도 점척도

< 4-6> ․ (5 )··· 93

그림 혼합유형별점유형태별임대유형별 부정적 외부효과

< 4-7> ․ ․ ··· 100

그림 혼합유형별 부정적 외부효과 정도 종합

< 4-8> ··· 101

그림 분석 방법 및 흐름도

< 4-9> ··· 116

그림 혼합유형별 부정적 외부효과 정도 종합

< 4-10> ··· 133

그림 의 법적 구조 직접투자의 경우

< 5-1> LIHTC : ··· 145

그림 의 법적 구조 펀드투자의 경우

< 5-2> LIHTC : ··· 145

그림 도심 통과도로와 연계 일본 코단 시노노메 주거단지

< 6-1> ( ) ··· 175

그림 공원과의 연계 은평 뉴타운 지구

< 6-2> ( ) ··· 175

그림 학교가 일부단지에 인접하여 있고 물리적으로 공간이 분리될 경우

< 6-3>

사회적 배제 현상 초래 ··· 176

그림 수직 단차의 제거

< 6-4> ··· 176

그림 주위 단지와 연계된 통합계획

< 6-5> ··· 176

그림 생활가로에 면한 상업몰 형성

< 6-6> ··· 177

그림 공유공간을 중심으로 한 중정형 주거동배치 예시

< 6-7> ··· 178

그림 공유공간을 중심으로 한 군집형 주거동배치 예시

< 6-8> ··· 178

그림 군집단위의 주거동혼합과 보행네트워크

< 6-9> ··· 179

그림 지형적 차이에 의한 단지의 물리적 구분

< 6-10> (bad) ··· 179

그림 임대주택과 분양주택의 영역분리

< 6-11> (bad) ··· 179

그림 인접한 주거동간의 주택규모 최소화

< 6-12> ··· 180

그림 임대주택과 분양주택의 영역분리와 영역에 의한 통행분리

< 6-13> (bad) ··· 180

그림 저층부 부대복리시설 배치 예시

< 6-14> ··· 181

그림 생활가로에 인접한 부대복리시설의 분산배치 예시

< 6-15> ··· 181

그림 거주자간의 접촉기회 증대를 위한 주거동 전면공간의 생활공간화

< 6-16> ···· 181

그림 주거동 주변 미관 악화에 따른 반사회적 행위 가능성 유발

< 6-17> (bad) ··· 182

그림 커뮤니티 공간과 연계된 주거동 진출입 계획 예시

< 6-18> ··· 182

그림 통로공간의 휴게공간화

< 6-19> ··· 183

그림 동간 공용공간 확보

< 6-20> ··· 183

그림 필로티 하부 공용공간 활용

< 6-21> ··· 183

그림 단위세대간 공공공간의 확보 및 조합을 통한 입면 디자인의 다양화

< 6-22> · 184

그림 저층부 부대시설 활용 사례

< 6-23> ··· 185

그림 외부공간 필로티 하부공간의 예술공간조성 및 휴게공간화

< 6-24> / ··· 185

그림 통로공간의 무단 점유

< 6-25> ··· 186

그림 단위주거의 다양한 단면 유형 개발 예시

< 6-26> ··· 187

그림 가변형 평면 개발 예시

< 6-27> ··· 187

그림 세대별 특성에 대응한 평면 개발 예시

< 6-28> ··· 187

그림 다양한 평면개발에 의한 임대주택 입면개선

< 6-29> ··· 187

제1장 서 론∙ 1

제 장 서론 부분에서는 도시공간속에서 주거공간의 사회통합 방안을 연구하게 된 사1

회적 배경과 연구의 필요성을 설명하고 연구의 주요 목적을 제시한다 주거지 분리는.

계층 간 분리를 초래함으로써 공간의 문제가 계층의 문제로 나타나게 되고 이는 사회,

통합에 부정적 효과를 초래할 수 있다 따라서 바람직한 주거지 혼합을 통해 궁극적으.

로 사회통합을 지향하는 것이 본 연구의 목적이다.

연구배경과 목적 1.

연구의 배경 및 필요성 1)

정부는 저소득층에게 좀 더 나은 주거환경을 제공하기 위해 주택200만호건설 계획기간에는 영구임대주택 19만호를 그리고, 1990년대에는 년 년 공공임대5 ․50 주택을 공급하였으며2000년대에는 국민주택100만호공급계획을 수립하여 추진 하고 있다 그러나 최근 분양주택주민들이 영구임대주택 등 공공임대주택 주민. 들을 커뮤니티의 일부로 생각하기 보다는 공공임대주택과 주민들을 공간적으로 분리시키고 사회적으로 배제하려는 사례들이 빈번하게 나타나고 있다 또한 주. 택공사나 지방공사 등이 국민임대주택 입지를 확보하는 과정에서 입지 대상지역 의 주민들과 해당 지방자치단체의 강력한 반발에 직면하고 있다.

이러한 문제에 대응하기 위해서는 도시공간에서 저소득계층과 일반계층간의 공간적 사회적 분리현상을 최소화하고 사회적 통합을 이룰 수 있는 방안 모색이,

1 ^{서 론}

2 보금자리주택단지의 사회적 혼합방안 연구

필요하다 특히 공공임대주택을 대량 공급함에 있어 분양주택 주민들과 공공임대. 주택과 세입자들 간의 사회적 갈등을 방지하고 공간적으로 또 사회적으로 통합을, 이룰 수 있는 방안의 마련은 매우 시급하고 중요한 현안 정책과제라고 할 수 있다.

현재 정부에서는 서민들을 위한 보금자리주택계획을 수립하여 시행하고 있다.

보금자리주택은 도심이나 개발제한구역 등 도시인근 선호지역에 공공이 직접 건 설하여 저렴한 가격에 공급하는 주택이다 지역별 수요를 반영하여 수도권에. 100 만호 지방에, 50만호를 공급할 예정이며 수도권에서는 입지특성에 따라 도심 도, 시근교 도시외곽으로 구분하여 공급물량을 배정하였다 도심 내에서, . 20만호 도, 시근교에서 30만호 도시외곽에서, 50만호를 공급계획할 계획이다

공공임대주택의 공급은 지속적인 물량공급도 중요하지만 인근 분양주택과의 관계형성과 건강한 커뮤니티 유지차원에서 적절한 사회적 혼합이 이루어져야 궁 극적으로 사회통합에 기여할 수 있다 보금자리주택. 150만호 중 장기임대주택이 만호 공급될 계획이며 여기에는 영구임대 국민임대 지분형임대 전세형임대

80 , , ,

등 다양한 유형의 임대주택이 포함되어 있어서 국민임대주택단지보다도 다양한 계층이 한 주거단지 안에 거주하게 될 것이다.

기존의 임대주택 혼합단지는 물리적 환경수준의 불평등 관리상의 주민 민원, 발생 소득격차로 인한 이질감 등으로 인해 주민간의 갈등을 초래하는 문제점이, 있어왔다 사회적 배제는 계층 간 불신과 단절을 초래하여 사회통합을 저해하며. 이를 방치할 경우 막대한 사회적 비용을 치르게 되므로 이를 사전에 방지하기 위해서는 보금자리주택단지 내 임대와 분양의 적절한 혼합방안 공공시설배치, 방안 그리고 사회적 지원방안이 마련되어야 하며 사회적 혼합, (social mix)은 사 회통합을 위한 기초여건이 된다.

외국의 경우 혼합정책은 두 가지 차원에서 이루어지는데 첫째는 주택 및 토지 정책수단을 이용하여 저소득층주택과 중산층주택의 공간적 혼합을 유도하는 것 이고 둘째는 사회적으로 혼합된 주거지내에서 계층 간 갈등을 발생시키지 않도 록 하는 사회적 지원이다 보금자리주택정책이 성공적으로 시행되기 위해서는. 물량공급계획 외에 적절한 혼합방안에 대한 검토도 이루어져야 한다.

제1장 서 론∙ 3

연구 목적 2)

본 연구의 목적은,

첫째 공공임대주택 또는 단지 에 대한 공간분리 현황 및 사회적 배제실태의, ( ) 현황을 조사 평가하고 사회통합의 실현수단으로서 임대혼합단지 조성을 위한․ 물리적 계획방향을 제시하고

둘째 사회적 혼합이 이루어진 주거지내에서 계층 간 갈등을 발생시키지 않도, 록 하는 사회적 지원방안 제안한다 구체적으로는 공공임대주택 또는 저소득계. 층 주거의 도시 내 입지 및 단지 혼합방식 공공임대주택 관리의 개선방안과 사, 회적 지원방안 등을 제시한다.

연구범위와 방법 2.

연구범위 1)

연구의 공간적 범위 (1)

본 연구에서는 주택단지에 있어서의 공공임대주택과 분양주택의 혼합문제 뿐 아니라 도시전체 차원에서의 계층 간 주거공간의 분리를 최소화하는 방안을 제 시하였다 또한 물리적 혼합과 더불어 사회통합을 위해 필요한 사회적 지원방안. 과 임대주택단지의 물리적 사회적 관리방안도 제시하였다 연구의 공간적 범위, . 는 수도권이다 연구기간의 제한으로 전국적인 조사를 수행하는데 한계가 있었. 고 수도권에 공공임대주택이 공급된 사례가 많아 수도권사례를 집중적으로 살펴 보는 것으로 충분한 시사점을 얻을 수 있다고 보았다.

연구의 시간적 범위 (2)

본 연구의 시간적 범위는 입주한지 년 이상이 되는 단지를 조사대상으로 하1 였으며 특히2004년 대한주택공사에서 연구한 단지를 대상으로 현재에도 유사한

4 보금자리주택단지의 사회적 혼합방안 연구

문제와 사회적 배제가 나타나는지를 파악하기 위해 일부 단지를 포함하여 조사 하였다.

연구방법 2)

문헌 검토 (1)

주거입지 이론과 저소득계층에 대한 사회적 배제에 관한 보고서 및 논문을 검토하였다 또한 공공임대주택단지에 대한 사회적 배제 및 대책에 관한 국내외. 보고서 및 논문들을 검토하여 참고하였다.

공공임대주택 단지 실태조사 및 면담 (2)

조사내용은 임대아파트와 분양아파트간의 물리적 관계에 따른 사회적 배제의 식 차이를 파악하기 위해 물리적 환경에 대한 특성과 단지배치 실태 공간이용실, 태 등을 포함하였다 또한 관리사무소 소장과의 심층면담을 통해 관리 실태와 혼. 합단지에 대한 간접적인 거주자 의식에 관한 사항을 파악하였다 실태조사와 면. 담조사는 동시에 진행되었으며 기존 연구 성과와 비교하기 위해 각 조사내용과, 항목은2004년 대한주택공사에서 수행한 연구에서 조사한 내용을 토대로 재작성 하여 수행하였다.

조사내용은 임대아파트와 분양아파트간의 물리적 관계에 따른 사회적 배제의 식 차이를 파악하기 위해 물리적 환경에 대한 특성과 단지배치 실태 공간이용실, 태 등을 포함하였다 또한 관리사무소 소장의 심층면담을 통해 관리 실태와 혼합. 단지에 대한 간접적인 거주자 의식에 관한 사항을 파악하였다 실태조사와 면담. 조사는 동시에 진행되었다.

설문조사 (3)

서울 및 수도권 소재 공공임대주택 단지 및 주변지역 분양아파트 단지 입주

제1장 서 론∙ 5

가구들에 대한 설문조사를 2009년 월 일9 1 ～9 20월 일에 실시하였다 실태조사를. 한20개 단지 중 총 12개 임대 및 분양 아파트단지를 선정하여 설문조사를 실시 하였다 분양. 420, 임대420부 전체840 사례를 조사하였다 입주시기가 년 미만. 1 인 주거지의 경우 주민들의 주거의식이 명확히 드러나지 않을 수 있으므로 입주 후 년 이상 된 아파트를 선정하였다1 .

조사대상 단지들을 임대주택과 분양주택의 혼합방식에 따라 독립형 인접형, , 단지 내 혼합 주동 내 혼합 등으로 구분하였다 표본크기는 예산제약으로 수도, . 권지역의 공공임대주택단지 영구 공공 국민 입주가구 및 인근단지 또는 혼합( , , ) 단지 내 분양주택 입주가구 총840가구로 하였다 단지 혼합유형은. 독립형 인접, 형 주동혼합형 단지내 혼합형 그리고 복합형으로 구분하였다 임대주택의 유형, , , . 은 국민임대, 50년 공공임대 장기전세임대 영구임대거주를 포함하였다 설문조, , . 사의 주요 내용은 아래와 같다.

▪단지의 이웃 관계 물리적 환경 주택관리 상태 근린시설 등 만족도, , , , 거주단지의 문제점

공공임대주택 주민과 임대주택주민의 갈등 여부 반사회적 행위발,

▪

생 물리적 배제 및 심리적 배제 실태, 분양과 공공임대 주택의 혼합에 대한 의견 등

▪

외국사례조사를 위한 협동연구 외부전문가

(4) ( )

외국의 주거공간에 있어서의 사회혼합(Social Mix) 정책 동향 및 구체적인 제 도 및 정책프로그램과 구체적 적용사례들을 조사하였다 또한 그러한 정책적 시. 도들의 성과와 문제점을 평가하여 우리나라를 위한 개선방안 모색에 참고하였 다 외국사례에 포함된 국가는 미국 영국 일본이다. , , .

선행연구 검토 및 본연구와의 차별성 3.

도시주거공간의 사회통합과 관련해 최근 수행된 연구로는 대한주택공사 의 국민임대주택의 사회통합적 계획방안 연구 김위정 의 공공임대주

(2004) , (2003)

6 보금자리주택단지의 사회적 혼합방안 연구

택 주민들에 대한 사회적 배제 연구 홍인옥 외, (2004)의 공공임대주택 입주민의 사회통합방안 모색 국가인권위원회, (2003)의 사회적 배제의 관점에서 본 빈곤층 실태연구 김성윤, (2005)의 공공임대주택에 나타난 사회적 배제에 관한 연구 등, 이 있다.

대한주택공사(2004)의 국민임대주택의 사회통합적 계획방안 연구는 사회문제 를 유발시키지 않는 계획전략과 정책지원방안과 장단기 적용방안을 제시하였다.

김위정(2003)의 공공임대주택 주민들에 대한 사회적 배제 연구는 공공임대주택 거주자들의 사회적 배제 현상 실태를 파악하고 개선방안을 제시하였다 홍인옥. 외(2004)의 공공임대주택 입주민의 사회통합방안 모색 연구는 공공임대주택 입 주민의 사회통합의 필요성과 통합방안을 제시하였으며 국가인권위원회, (2003)의 사회적 배제의 관점에서 본 빈곤층 실태연구는 사회적 배제를 통한 빈곤의 형성 과 재생산 과정에 초점을 두고 있다.

선행연구는 대부분 임대와 분양의 혼합단지조성을 위한 물리적 계획기준 마련 에 치중하거나 혼합단지의 관리상 문제점을 지적하고 개선 안을 도출하고 있다.

본 연구는 주거공간에 있어서의 사회통합 필요성에 대한 검토와 더불어 다양한 실태 분석 그리고 도시 주거공간의 사회통합을 위한 종합적인 방안을 제시하였, 다는 점에서 차별성을 가진다.