OCW-계약법
제4절 임대차
I.의의 및 사회적 기능
1.의의
임대차는 임대인이 일정기간 동안 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 의무를 부담하기 때문에 계속적 채권관계이다(618조). 임대차의 목적물로는 주택, 기타 건물 또는 토지와 같은 부동산뿐만 아니라, 자동차, 악기, 책과 같은 동산도 그 대상이 된 다.
2.사회적 기능
임대차는 오늘날의 경제생활에서 매매에 못지않게 중요한 기능을 담당하고 있다.
특히 주택과 기타 건물, 토지의 임대차가 중요한 경제적 사회적 기능을 담당하는 대 표적 계약관계이다. 임대차를 통하여 임대인은 목적물의 차임을 활용할 수 있는 반면, 임차인은 거액의 대금을 지급하지 않고 비교적 소액의 차임을 지급함으로써 필요한 목적물을 사용, 수익할 수 있다.
II.임대차의 성립
임대차는 당사자 한 쪽(임대인)이 상대방에게 목적물인 임대물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고, 상대방(임차인)이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립한다(618조). 임대차의 목적물은 물건이다. 따라서, 권리나 기업이 목적물이 되지 못한다. 임차인이 목적물을 사용, 수익하는 것을 내용으로 하고, 그에 대하여 임대인 에게 차임을 지급하는 것을 내용으로 한다.
III.임대차의 효력
1.임대인의 권리와 의무
(1)임대인의 권리
임대인의 주요한 권리로는, 임차인의 차임지급의무에 대응하는 권리로서의 차임지
급청구권이 있으나, 이는 임차인의 차임지급의무로서 설명하는 것이 용이하다.
(2)임대인의 의무
임대인의 의무로서 가장 중요한 기반은 임차인으로 하여금 목적물인 임차물을 사 용, 수익하도록 할 의무이다(623조).
(a)목적물 인도의무
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다. 임차인은 임대인의 목적물 인도 의무 이행을 기반으로 목적물을 사용, 수익 할 수 있기 때문이다. 그러므로 인도되지 않아서 임차인이 목적물을 사용, 수익할 수 없는 어떤 상황에서든 임대인은 채무불이 행 책임을 지게 된다.
(b)수선의무
임대인은 계약존속 중, 임차인이 사용, 수익을 하는 데 필요한 상태를 유지할 의 무를 진다(623조). 수선의무는 목적물을 사용, 수익하게 하는 데에 필요한 상태를 유 지하기 위함임을 기억하면, 그 수선의 정도는 사회통념상의 계약의 취지에 따른 사용, 수익을 하는 데 필요한 정도이면 된다.
(c)방해제거의무
방해제거의무는 목적물의 사용, 수익 제공의무에 기하여 발생 한다. 제3자가 임차 인의 사용, 수익을 방해하는 경우에 임대인은 제 3자에 대하여 방해제거를 구할 의무 를 진다.
(3)임대인의 담보책임
임대차는 유상계약이므로 매매에 관한 규정이 준용된다(567조). 따라서 임대인은 임차물에 하자가 있거나, 임차권에 하자가 있는 경우 그로 인해 계약의 목적을 달성 할 수 없는 때에는 매도인과 같은 담보책임을 부담하게 된다.
2.임차인의 권리와 의무
(1)임차인의 권리 (a)사용수익권
임차인은 목적물을 사용, 수익할 권리, 즉 임차권이 있다(618조). 다만 임차인은 임차권을 계약, 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익 하여야 한다. 이 임차권은 본질에 있어서 채권이지만, 부동산임차권에 있어서 임차인 의 보호를 위하여 물권화되는 경향이 있다. 사용, 수익은 반드시 계약 또는 그 목적 물의 성질에 의하여 정하여진 용법에 따라 하여야 한다. 임차인이 위의 임차권 범위
행위의 정지와 손해배상을 청구할 수 있고, 계약을 해지할 수 있다. 이 때 손해배상 청구권은 임대인이 목적물을 반환 받은 날로부터 6월 이내에 행사하여야 한다(617 조).
(b)비용 상환청구권
필요비는 임대인이 계약존속 중 사용, 수익에 필요한 상태를 유지시킬 의무를 기 반으로 당연히 인정되며, 유익비의 경우 본래는 임대인이 부담하여야 할 성격은 아니 지만, 임대차의 종료 후에도 그 유익비의 지출로 인한 임차물의 가치증가에 따른 이 익이 생겨 임대인이 이를 얻기 때문에 상환을 청구할 수 있다(623조).
(c)부속물매수청구권
임차인이 임차물의 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 물건을 부속, 또는 임대인으로부터 매수한 부속물은 임대차가 종료한 때 부속물 매수청구권을 행사할 수 있다(656조). 부속물매수청구권은 형성권이다. 임차인의 의사표시만으로 법률관계가 성립하며 임차인은 반드시 이 권리를 행사하여야 하는 것은 아니다. 대신 철거권을 행사할 수도 있다(654조, 615조).
(d)갱신청구권과 지상물매수청구권
일정한 목적의 토지임대차에서 임대차의 존속기간이 만료한 경우, 지상시설이 여 전히 존재하는 때에는 임대인에 대하여 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 갱 신을 거절하는 때에는 상당한 가액으로 이를 매수할 것을 청구할 수 있다(643조).
(2)임차인의 의무 (a)차임지급의무
임차인은 사용, 수익의 대가로서 차임을 임대인에게 지급해야 할 의무가 있다. 차 임은 반드시 금전이어야 하는 것은 아니며 물건도 무방하다. 차임액은 민법상 제한이 없고, 당사자의 약정으로 정할 수 있다. 임차인의 차임지급과 관련하여 민법에 다음과 같은 규정이 있다. 임대인 또는 임차인은 장래에 대한 차임의 증액 또는 감액을 청구 할 수 있다(628조). 임차인이 차임지급을 연체한 때에는, 임대인은 계약을 해지할 수 있다(640조). 즉 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임 액에 달하는 때. 연속한 2기 뿐 아니라, 연체차임이 2기 분에 달한 때도 포함한다.
(b)임차물반환의무
임대차가 종료한 때에 임차인은 임차물 자체를 반환하여야 한다. 임대인은 이에 대하여 계약상의 반환 청구권을 가지고, 임대인이 목적물의 소유권자이면 물권적 청 구권으로서의 반환청구권도 갖게 된다. 임차물을 반환할 때는 임차물을 원상에 회복 해야 한다(654조, 615조).
IV.임차권의 양도와 전대
1.임차권의 양도
임차권의 양도는 임차권을 그 동일성을 유지하면서 이전하는 계약이다. 임차권은 일종의 지명채권이며, 이 지명채권인 임차권 그 자체의 직접적인 이전을 목적으로 하 는 계약이다. 즉 임차권을 양도하는 것이지 임차권을 줄 채무를 발생하는 계약은 아 닌 것이다. 권리자체를 양도시키기 때문에 준물권계약의 성질을 지닌다. 그러므로 임 차인은 임차인의 지위 자체를 양수인에게 양도하는 것이다. 그러므로 종전의 임차인 은 임차권의 양도 이후 그 임대차 계약에서 물러나게 되고 임차인의 지위를 양수인이 승계하게 된다.
민법은 원칙적으로 임차권의 양도를 금지하고, 임차물의 전대도 금지하지만, 다만 임대인의 동의가 있는 경우에만 유효하게 양도 및 전대를 할 수 있는 것으로 하고 있 다(629조). 이는 임차인의 사용, 수익권과 관련하여 임대인을 보호하기 위한 것으로서 강행규정이 아니기 때문에 당사자간 특약은 유효하다.
2.임차권의 전대
(1)임대인의 동의 있는 전대의 법률관계
임대인의 동의로 인하여 전대차 관계에 의한 전차권은 임대인에게 있어 적법하다.
그러나 임대인과 전차인 사이에 직접 임대차 관계가 있는 것은 아니다. 그렇지만 임 대인의 보호 차원에서 630조를 두었다. 전차인은 임대인에 대하여 전대차 계약에 의 한 의무를 부담한다. 그러나 임대인에 대하여 직접 권리를 갖지는 않는다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다(631조).
(2)임대인의 동의 없는 전대의 법률관계
임차권 전대계약은 이들 사이에서는 유효하다. 임차인은 그 계약에 기하여 전차인 에 대해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 진다. 임대인의 동의를 받지 못하면 전차인 은 전대인에게 채무불이행책임이나 담보책임을 물을 수 있다. 전차인의 임차물 점유 는 임대인의 동의를 받지 않았기 때문에, 아무리 전대인과의 계약의 유효하다 하더라 도 불법점유가 된다. 임대인은 무단전대를 이유로 임차인과의 임대차 계약을 해지할 수 있다.(629조 2항)
1.기간의 약정이 있는 임대차
임대차의 존속기간은 원칙적으로 20년을 넘지 못한다. 당사자가 20년을 넘는 기간 을 약정한 때에는 20년으로 단축된다(651조 1항). 약정기간은 갱신할 수 있지만 그 기간은 10년을 넘지 못한다. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기 타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 수목, 채염을 목적으로 하는 토지 임대차의 경우에는 약정기간을 20년 이상으로 할 수 있다. 그러나 이 경우에도 영구 무한으로 기간을 약정할 수는 없다. 본 조의 1항은 위헌판결 났고(2013. 12. 26 헌법 재판소 위헌결정) 2015년 올해 개정 예정이다.
2.기간약정이 없는 임대차
임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있 다. 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효 력이 생긴다(635조). 민법은 해지의 의사표시가 도달한 때로부터 효력을 미친다고 하 면, 해지의 통고를 예측하지 못한 상대가 피해를 입게 되므로, 해지 후 일정기간이 경과하면 효력이 발생하는 것으로 하였다. 임대인 보다 임차인이 불리한 위치에 놓여 있기 때문에 임대인이 통고를 하는 경우 기간이 훨씬 길다.
3.임대차의 갱신 (1)계약에 의한 갱신
임대차의 기간은 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다 (651조). 갱신의 횟수는 제한을 받지 않는다. 갱신은 620조에 의해 기간 만료 전에 해야 하는 것으로 해석된다. 단기임대차의 갱신의 경우에도 619조의 기간을 넘지 않 는 범위에서 갱신이 가능하다. 다만 갱신을 합의할 수 있는 기간이 정해져 있다.
(2)묵시의 갱신
임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인 이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제 635조의 규정에 의하여 해지를 통고할 수 있다(639조). 존속기간은 전임대차와 같지 않고, 기간의 약정이 없는 임대차로 된다.
따라서 635조가 준용되어 당사자는 언제든 해지의 통고를 할 수 있다.
VI.임대차의 종료
1.임대차종료의 원인
임대차 기간의 약정이 있는 경우 그 기간의 만료가 되는 경우 임대차가 종료한다.
민법 635조에 의해 기간의 약정이 없는 경우에는 언제든 해지가 가능하고, 636조에 의해 기간의 약정이 있더라도 당사자가 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에도 같다. 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다. 이 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한 다(637조).
2.임대차 종료의 효과
임대차는 계속적 계약이기 때문에, 그 종료의 효과는 장래에 대하여 생길 뿐이다.
임대차가 종료하면, 대차인데다, 대체물이 아닌 바로 그 목적물을 반환하여야 하므로, 임차인에게 목적물반환의무와 함께 원상회복하여 반환할 의무를 갖게 된다.
