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도시재정비 촉진을 위한 특별법
시행령∙시행규칙 제정안 주요내용
김유진｜건설교통부 주거환경팀 사무관
입법배경
오랜 기간 도시기능을 수행해온 구시가지 지역은 비교적 최근 형성된 신시가지 지역에 비해 높은 노 후∙불량도 및 도시정비기반시설 미비로 주거환경 개선의 필요성이 꾸준히 제기되어 왔다. 이에 따라,
‘도시및주거환경정비법’에 따른 주거환경개선사 업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정 비사업과‘도시개발법’에 따른 도시개발사업 등 개 별법에 의한 정비사업이 진행되고 있다.
그러나 도시및주거환경정비법은 개별사업의 대 상∙추진절차 등 시행방안을 규정하고 있는 법으 로, 개별사업을 통합적으로 시행하기 위한 특례를 종합하여 규정하기는 곤란하다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’은 국토의 이용∙개발∙보전을 위한 도시계획 수립방안 등을 종합적으로 규정하 고 있는 법으로서, 광역개발을 원활하게 지원하기
위한 용적률과 건축제한 완화 등의 촉진사항을 통 합적으로 규정하기 곤란하다는 지적이 있어 왔다.
입법목적
노후∙불량주택 밀집지역 등을 포함한 적정규모의 생활권역에 대한 종합개발계획 수립, 도시기반시 설 설치 등을 골자로 서울시에서는 뉴타운개발이 진행되고 있다. 그러나 서울시 뉴타운사업은 광역 적이고 체계적인 정비의 필요성에는 대응하였으 나, 법적 근거가 미흡하여 관련 법의 의제, 기준완 화 등 법률에 근거한 지원이 미흡할 수 있다는 문제 점이 지적되었다.
도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경 개선, 기반 시설 확충과 도시기능 회복에 있어 도시및주거환경 정비법, 도시개발법 등 개별법에 의한 사업의 한계 를 극복하고 광역적인 정비가 가능하도록 정비사업
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의 광역적 계획, 체계적이면서도 효율적인 추진의 근거가 되는 법률 제7834호(2005. 12. 30) ‘도시재 정비 촉진을 위한 특별법’을 제정하게 되었다.
뒤이어 제정되는‘도시재정비 촉진을 위한 특별 법’시행령과 시행규칙은 도시 내 신시가지와 구시 가지의 불균형 심화를 개선하기 위해 동법에서 위 임된 사항, 그 시행을 위하여 필요한 사항을 규정하 여 법률의 실효성을 확보하게 된다.
제정안 주요내용
제정 시행령과 시행규칙은 정비구역 지정요건 완 화, 기반시설 부지제공에 따른 용적률 등의 완화, 건축규제완화 등의 특례, 주택규모별 건설비율의 완화, 국민주택기금 융자 등의 사업촉진을 위한 지 원을 규정하고 있다.
더불어, 노후∙불량지역의 광역개발로 도시인 프라의 획기적 개선, 역세권 등 인프라 양호지역에 대한 집약개발의 허용, 토지거래 허가대상 면적범 위, 주택공급 확대 및 임대주택 건설의무 등의 개발 이익환수방안 등이 규정되어 있다.
1. 재정비촉진구역 지정요건의 완화
1) 기본방향
개별 정비사업이 진행될 정비사업 구역지정 요건을 완화한 것으로, 구역지정 요건이 명시된 주택재개발 사업의 경우 지정요건 완화와 면적 확대가 가능하도 록 하였다. 그리고 주민의 재산권을 보호하면서도 도시경관 보호 등의 목적을 달성하도록 2개 이상의 지역을 하나의 사업으로 진행할 수 있도록 하여 광 역적 차원에서 정비사업의 촉진을 유도하였다.
2) 세부내용
주택재개발사업의 경우 도시및주거환경정비법 시 행령에 따라 시∙도 조례에서 정하고 있는 호수밀 도, 세장형∙부정형∙과소토지의 비율 및 주택접 도율을 20% 범위에서 완화하여 지정할 수 있다. 주 택재개발사업 및 주거환경개선사업으로 시행하는 재정비촉진구역의 경우 부지정형화 등을 통해 필 요시 구역면적을 추가로 10% 범위 안에서 확장할 수 있다.
연접한 둘 이상의 동일한 재정비촉진사업방식 에 의한 재정비촉진구역이 서로 상이한 요건에 의 해 각각 촉진구역 요건에 해당하는 경우 통합하여 하나의 구역으로 지정이 가능하다. 그리고 도시경 관의 보호 및 원활한 사업의 추진을 위하여 필요한 경우 해당 재정비촉진구역 내에서 서로 떨어진 2개 이상의 지역을 하나의 구역으로 지정할 수 있다.
2. 기반시설 부지제공에 따른 용적률 완화
1) 기본방향
정비기반시설의 원활한 확보를 위하여 구역 내 기 존 기반시설의 부지를 우선 이용하며, 부지제공의 경우 인센티브를 제공한다. 부지제공에 따른 용적 률 또는 건축물 높이의 완화 범위는 아래 세부내용 의 범위 안에서 지방자치단체의 조례로 정하나, 용 적률 완화와 높이 완화 규정을 중복하여 적용하지 않는다.
2) 세부내용
기반시설 부지를 제공하는 경우의 용적률과 높이 제한의 완화 범위에 대한 규정이며, 무상제공을 기 준(<표> 참조)으로 유상제공의 경우(무상제공 완화
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범위의 1/3범위 이내) 및 건축물과 대지지분을 함 께 제공하는 경우(무상제공 완화범위의 3배 범위 이내)에 대한 규정을 두고 있다.
3. 건축규제완화 등 특례범위 규정
1) 기본방향
도시기능 활성화와 정비사업의 촉진을 위한 용도 지역의 변경을 허용하며, 층수규정 배제, 학교부지 면적 완화 등의 건축규제 완화 특례를 두었다.
2) 세부내용
용도지역 변경과 건축물 건축제한에 대한 완화는
‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’제36조제1항제
1호 각 목의 범위 내에서 허용하나, 불가피한 경우
에는 시∙도도시계획위원회의 자문을 거쳐 초과변 경이 가능하다.제2종 일반주거지역 층수제한 규정의 적용배제, 중심지형 재정비촉진지구에서 학교부지면적 완화 (1/2 범위 내), 지방자치단체의 조례에 따른 건폐율 의 완화범위를 규정하고 있다.
4. 재정비촉진사업의 소형의무비율 규정
1) 기본방향
현행 85m2이하의 소형의무비율을 완화하여 사업 별 성격에 맞도록 주택규모를 계획할 수 있도록 한 다.
2) 세부내용
주거환경개선사업의 경우 현행 90% 이상의 범위 에서 80% 이상으로, 주택재개발사업의 경우 80%
이상에서 60% 이상으로 완화하여 전용면적 85m2 이하로 건설하여야 하는 비율을 규정한다.
5. 증가되는 용적률 중 임대주택 공급비율 규정
1) 기본방향
특례로 증가되는 용적률의 일정비율을 임대주택으 로 건설하여 다양한 주민거주 수요에 대응한다.
2) 세부내용
주택재개발사업의 경우 75% 이상으로 하나, 수도 권과밀억제권역 이외의 지역은 시∙도 조례로 상 기의 비율을 1/2까지 완화하는 것이 가능하다. 재
<표> 기반시설 부지제공의 용적률과 높이제한 완화규정(무상제공 기준)
완화가능 용적률
재정비촉진지구 지정 당시의 용도지역에 적용되는 용적률+〔1.5×기반시설 부지로 제공하는 면적×기반시설 제공부지 용적률)÷기반시설 부지제공 후의 대지면적〕이내
ex) 용적률 200%인 대지 1만 평 중 2천 평 부지제공시 200%+〔1.5×(2천 평×200%)÷8천 평〕= 275% 이내로서
⇒ 기존 바닥면적 2만 평이 부지제공 후 2만 2천 평으로 증가
완화가능 높이
건축법 제51조 규정에 의해 제한된 높이×〔1+(기반시설 부지로 제공하는 면적÷당초 대지면적)〕이내 ex) 기존 높이 제한이 50m이고 대지 1만 평 중 2천 평 부지제공시
50m×〔1+(2천 평/1만 평)〕= 60m
⇒ 기존 높이 대비 10m가 증가되어 약 4개 층 증가
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정비촉진지구 내 떨어진 2개 이상의 지역을 하나의 재정비촉진구역으로 지정하는 주택재개발사업의 경우에는 시∙도 조례에서 75%의 3분의 1의 범위 까지 완화할 수 있다. 도시환경정비사업, 도시개발 사업 및 시장정비사업의 경우 주택과 주택 이외의 용도로 구분하여 용적률을 산정하고, 그 구성비율 에 따라 당초 용적률을 구분하여 산정하며 주택용 도에서 증가된 용적률의 75% 이상으로 정한다.
6. 기타 주요내용
첫째, 도시계획세의 징수액 중 30%를 재정비촉 진특별회계 재원으로 규정한다. 다만, 15% 이상의 범위 안에서 지방자치단체의 조례로 달리 정할 수 있다.
둘째, 지방자치단체가 소유하는 토지 등을 학교 부지로 임대하는 경우 임대기간은 50년으로 하고,
50년 범위 안에서 갱신할 수 있도록 한다.
셋째, 지방자치단체가 소유하는 토지 등을 학교 부지로 임대 또는 매각하는 경우 조성원가를 기준 으로 임대 또는 매각하고 매각대금은 20년의 범위 안에서 분할 납부할 수 있도록 한다.
넷째, 도로 및 상하수도시설은 기반시설의 비용 분담계획에 의하여 사업시행자가 설치하지 않는 시설은 지방자치단체가 설치한다.
전기시설의 경우 지구 밖 기간시설로부터 지구 안의 폭 6m 이상인 도시계획 예정도로로 분리되는 개별필지 및 구역의 단지경계선까지는 해당 지역 에 전기∙가스 또는 난방을 공급하는 자가 설치하 도록 한다. 다만, 시행자의 요청에 의하여 전기시설 을 지중선로로 설치하는 경우에는 전기를 공급하 는 자와 지중에 설치할 것을 요청하는 자가 각각
50%의 비율로 그 설치비용을 부담한다.
다섯째, 재정비촉진지구에서 토지거래 허가대 상 토지면적 규정을 20m2이상으로 정한다.
향후 추진일정
도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령∙시행규 칙 제정안은 부처협의를 거쳐 향후 법제처 심사 및 국무회의 의결을 거쳐 2006년 7월 1일 시행 예 정이다.
낙후된 도시지역의 정비기반시설에 대한 광역 적이고 체계적인 추진과 원활한 사업진행을 위해 각종 지원의 근거가 되는 특별법의 제정과 그의 실 효성을 담보할 시행령∙시행규칙의 제정으로 신∙
구시가지의 균형발전을 꾀할 수 있을 것이며, 쾌적 한 도시환경 조성과 도시기능 활성화에 크게 기여 할 것으로 기대된다.
