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부동산금융 상품의 가치결정과 위험관리 기법에 관한 연구
Ap plic a tio n o f Fina nc ia l Eng ine e ring Me tho d o n Re a l Esta te : Va lue Asse ss me nt a nd Risk Ma na g e me nt o n MBS a nd REITs
김근용・윤주현
2001. 12／89면／정책연구／국토연 2001–69
외환위기 이후 경제구조조정 과정에서 부동산 증권화의 필요성이 증대되어 최근 부동 산을 포함한 자산의 유동화 및 부동산투자금융을 위한 선진제도들이 속속 도입되었으 며, 이에 따라 부동산시장과 자본시장의 통합추세가 급격히 진전되고 있다. 그러나 부 동산금융제도를 효율적으로 운용하기 위한 질적 기반은 아직 초보적인 수준을 벗어나 지 못하고 있다. 특히, 부동산금융 상품의 가치결정을 위한 모형의 부재로 부동산금융 시장은 주간사 회사 등 소수에 의한 시장지배가 이루어지고 있으며, 상품에 내재된 위 험에 대한 이해 가능한 시그널이 없어서 부동산금융 상품에 대한 합리적인 투자의 저 변확대가 아직은 어려운 실정이다.
본 연구는 이러한 실정을 감안하여 주택, 토지 및 상업용 건물 등을 포함한 부동산부문 과 자본시장을 효율적으로 연계하고 부동산금융시장을 활성화하기 위한 기반구축의 일 환으로 부동산금융 상품의 발행주체, 투자자, 그리고 기타 참여자들이 활용할 수 있는 가치결정 모형을 제시하고, 부동산금융 상품에 내재하는 위험을 파악하여 그 관리기법 을 제시하는 데 목적이 있다. 이와 같은 연구목적을 달성하기 위해서 우선 국내외 관련 이론서, 연구보고서 및 논문, 부동산금융 상품의 운용사례를 수집하여 연구를 위한 기 초자료로 활용하였으며, 금융공학적인 기법을 이용하여 가치결정 모형을 설정한 후, 실 증적인 분석을 시도하였다. 이와 더불어 부동산금융과 관련된 위험의 유형을 파악하고, 관리기법을 제시하였다. 이 외에도 관련분야 전문가들과 협의회를 개최하여 개발된 모 형을 검토하고 의견을 수렴하여 모형 및 실증분석 결과를 보완하였다. 제1장 서론 을 제외한 본 보고서의 각 장별 내용을 요약하면 다음과 같다.
제2장 일반금융 상품의 가치결정 에서는 부동산금융 상품의 가치결정을 논하기에 앞서 그 근간이 되고 있는 일반금융 상품의 가치결정에 관한 이론적 배경을 먼저 소개하였
