주택담보대출은 가계부채의 반 이상(약 55%)을 차지하여 가계대출의 양과 질에 큰 영향을 미친다. 2000년 전 후로 본격적으로 공급되기 시작한 주택담보대출은 주로 만기가 단기이고 적용금리가 변동하며 원금이 만기에 일 시 상환되는 구조를 가진 ‘불안’ 대출로 한국금융시스템의 구조적 문제로 인식되어 왔다. 현재 은행권의 주택담보 대출 규모는 350조원 정도로 이 중 변동금리이거나 이자만 상환중인 불안 대출은 225조원 정도이다.
안심전환대출은 금융위원회가 2월 26일 출시를 발표한 후 3월 24일부터 전격적으로 시행되었다. 최종 집계에 의하면 안심전환대출의 요건을 갖춘 200조원 규모의 주택담보대출 중 약 34조원의 대출이 안심대출로 전환되었 다. 34.5만 가구가 연 2%대의 장기 고정금리 주택담보대출을 확보하여 안심하고 생업에 전념할 수 있게 되었다.
지난 수년간 정부가 내 놓은 정책주택금융상품이 예외 없이 흥행에 실패한데 반해 안심전환대출은 국민들의 높은 관심을 불러 일으켜 안심전환대출의 수요는 2015년 예정 공급액인 20조원을 크게 넘는 흥행작이었다. 안심전환 대출은 9일간 매출 34조원이라는 정책금융 역사상 쉽게 갱신하기 어려운 기록도 남겼다.
안심전환대출의 경제학
*박연우 / 중앙대학교 경영경제대학 교수
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SURVEY AND RESEARCH특별기고
MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 3 조사 · 연구월간동향통 계부 록
약 34조원의 불안대출이 추가적으로 안심대출로 전환된 것을 다행스럽게 생각하는 것이 국내외 전문가들의 반 응임은 놀랍지 않다. 안심전환대출은 한국의 주택담보대출 구조가 금융시스템의 취약점이 될 수 있다고 언급한 IMF 등의 우려를 덜고 한국정부의 가계부채 위험 경감을 위한 의지를 보여줌으로 한국정부에 대한 대외신용도 제 고에 긍정적으로 기여한 것으로 판단된다.
안심전환대출은 주택담보대출도 다른 대출과 마찬가지로 “만기내에 갚는 대출”이라는 가계의 인식 전환에 기여 한다. 안심전환대출은 원리금 상환형이라 주택을 구입하면 원금상환을 통해 강제적으로 가계의 저축을 유도한다.
따라서 안심전환대출은 가계의 저축성향을 제고하고 주택담보대출은 처음부터 지속적으로 갚는 빚이라는 명제를 받아들이도록 유도하는 효과가 있어 가계부채의 근본적 체질개선에 기여한다. 또한 원금상환을 통해 가계부채는 감소하고 가계의 순자산은 증가하여 안심노후설계에 기여한다.
주택담보대출의 질적 개선을 포함한 가계부채 구조 전반을 개선하려는 정부의 노력은 이전부터 지속적으로 시 행되어 왔다. 특히 2011년 6월 정부는 가계대출 증가 속도를 경제성장률 수준으로 관리하며, 고정금리와 분할상 환 중심으로 대출구조를 개선하고, 저소득층 등 취약계층에 대해 맞춤형 지원을 추진하겠다는 내용의 가계부채 연 착륙 종합대책을 발표했다. 가계부채 연착륙 종합대책은 2016년까지 안심대출의 비중을 30%까지 올리겠다는 야심찬 계획을 포함했다. 정부발표에 의하면 2014년말 고정금리 분할상환대출의 비중은 25%대로 이미 2015년 목표치에 근접했다. 이번에 실행된 34조원의 안심전환대출로 2016년 구조개선 목표치 30% 조기달성이 가능해 졌다. 따라서 소득증가속도 감소와 계속되는 경기침체로 안심대출 목표달성의 실현가능성에 대해 반신반의하던 시장의 분위기가 반전되었을 것으로 판단된다.
고부채가구 재무구조조정 대책이 아니고 가계부채 구조개선을 위한 대책임에도 불구하고 일부 정치권과 시민 단체에서 고부채가구가 지원대상에서 제외되었음에 대해 아쉬움을 표명했다. 고부채가구 재무구조조정을 포함한 가계부채 문제는 복합적이고 구조적인 문제로 단시일 내에 한두 가지의 정책으로 해결할 수 있는 문제는 아니어서 제한적 정책목표를 달성하기 위한 다수의 맞춤형 정책수단을 추구하는 것은 합리적이다. 안심전환대출은 한국의 불안대출 중심의 주택담보대출시장의 구조적인 문제를 해소하기 위한 맞춤형 정책수단이다. 주택금융정책은 국 민행복 추구권 관점에서는 주택금융의 접근성과 부채부담의 적정성을 고려해야 하고 거시경제관리 관점에서는 서 민주거안정과 금융안정성을 고려해야 한다. 안심전환대출은 이러한 정책목표 중 주택금융 안정성이라는 거시금 융지표를 관리하는 차원의 대책으로 서민주거안정를 목표로 하는 정책이 아니다. 따라서 안심전환대출이 추구하 는 정책목표는 1997-1998년 외환위기 수준의 거시충격이 왔을 때 충분한 충격흡수력을 가진 대출의 최적화된 비중을 확보하는 것으로 거시금융 설계작업의 일부로 보아야 한다.
안심전환대출은 앞으로 금리가 오를 것에 대비해 정부가 채무자를 위해 금리위험 관리를 대신 해준 것으로 이는 채무자의 상환능력을 인위적으로 개선시켜 주택가격을 인위적으로 떠받치는 것이라는 일부 의견도 있다. 그러나 과도하게 냉각된 부동산시장의 활성화 정책과 안심전환대출을 통한 가계 및 거시금융 안정성 개선정책은 별개의 정책이며 이를 부동산시장 활성화 정책과 연관지어 보는 것은 정책에 대한 단순한 오해에 기인한 듯싶다.
가계대출총량을 무차별적으로 축소해야 한다고 믿는 일부 매파들은 LTV 및 DTI 규제를 이전 수준으로 다시 강 화해서 주택담보대출 자체를 줄여야 한다고 주장한다. 가계부채는 소득이 증가하면 자연적으로 증가하는 것이라 상환능력, 연체율, 담보의 질 등을 고려하지 않는 단순한 가계부채총량 관리는 거시금융정책의 틀로서는 부적절 한 것으로 이해된다. 한국의 주택담보대출은 담보가치 대비 대출잔액이 평균 50%대로 자산건전성이 높다. 또한 주택담보대출은 주로 중상위 소득자에 분포되어 소득충격 발생시 복원력이 높아 주택담보대출에 대한 추가적 규 제강화는 불필요하고 이미 제한적인 주택금융 접근성을 추가적으로 침해한다.
2% 중반대의 금리는 지나치게 파격적으로 낮아 시장금리가 높아질 경우 발생하는 손실의 상당 부분을 은행들 이 떠맡아야 한다는 우려가 있다. 즉, 초저금리로 안심전환대출을 공급하고 이를 유동화한 MBS를 인수해야 하는 은행권의 부담으로 돌아갈 것이라는 우려이다. 그러나 불안대출 중심의 비정상 시장구조가 방치되면 결국 가계 의 부도율은 상승하고 이는 은행권의 손실을 발생하므로 안심전환대출 비용 중 일부를 보험료율 개념으로 은행권 이 부담하는 것은 정상적인 영업행위로 볼 수 있다. 정부에서 약속한 주택금융신용보증기금 출연요율 경감 이외에 도 은행은 취급한 안심전환대출을 주택금융공사에 양도하는 즉시 취급수수료를 받고 주택담보대출 상환기간 동안 채권관리 수수료를 지속적으로 받는다. 또한 취급한 대출 대신 실질적으로 무위험자산인 MBS라는 정부보증채를 보유하게 되어 재무구조개선 효과도 있어 손해 보는 장사라고만 볼 수는 없을 것 같다.
정책평가의 핵심은 다른 대안에 비해 제도도입의 비용이 적절하며 비용분배가 합리적이냐는 것이다. 즉, 안심 전환대출은 제한된 재원으로 정책목표인 가계부채 질적개선에 기여할 가능성이 크냐는 것이다. 그리고 정책도입 으로 인한 위험 증가 요인은 충분히 통제되어 있느냐는 것이다. 안심전환대출의 대안으로 은행권이 자발적으로 안 심대출 비중을 2017년까지 40%까지 올리는 것을 인내심을 가지고 기다릴 수 있다. 이는 민간금융기관에 대한 깊은 신뢰감에 기초하는 것으로 다른 대안이 없다면 유일한 대안이겠다. 그러나 불안대출에서 안심대출로 갈아타 면 월상환부담이 크게 증가하기 때문에 가계의 자발적 전환이 쉽지 않다. 불안대출에 익숙한 한국의 금융관행을 깨는 것도 결코 쉬운 일이 아니다.
안심대출비중 확대정책으로 제1금융권에서 밀려난 고부채가구의 제2금융권 대출이 증가하는 부작용이 있었다.
MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 5 조사 · 연구월간동향통 계부 록
일시에 33.9조원의 ‘불안’ 대출이 ‘안심’ 대출로 전환되었다. 안심전환대출은 2%대의 매력적인 안심대출을 가계 에 제공할 수 있는 일시적 초저금리 시장상황을 정책목표 달성에 적시에 활용한 사례가 되었다. 안심대출에 비해 불안대출의 비중이 과다하게 높은 것은 한국가계 및 거시금융의 구조적 문제로 해결이 반드시 필요하여 안심전환 대출은 가계 및 시스템안정 논리에도 맞고 비용과 부작용은 통제할 수 있는 수준으로 판단된다. 정책당국이 안심 전환대출을 합리적으로 운영하여 주택금융시장의 건전화에 기여하고 중장기적 관점에서 주택금융시장의 선진화 를 인내심 있게 추진할 것을 기대해 본다.
주택금융월보 논고 기고 안내
『주택금융월보』는주택금융공사가매월발행하는정기간행물로주택금융및관련시장에대한
분석과연구자료를제공함으로써주택금융연구및정책수립에참고자료로활용됨을목적으로
발간되고있습니다.이에아래1의목적에부합하는연구논문및정책논문을수록하고자하오 니『주택금융월보』에논고를기고하실분은아래2를참조하여주시기바랍니다.
기고자에게는소정의논고료가지급되오니,많은관심과참여를부탁드립니다.
1. 『주택금융월보』 발간 목적
■국내외경제동향자료의수집및분석
■주택시장,주택금융시장및자본시장관련정보수집및분석
■주택저당채권의유동화관련연구
■주택금융신용보증제도,주택담보노후연금보증제도관련연구
■국내외주택금융제도관련통계및자료의조사및분석
■주택금융업무관련법령및법규의해설
2. 논고 기고 방법
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