5.2
감정평가 운영체계의 발전방향 연구
Improvement and Development Measures to Reform Appraisal Market
1999. 10／207면／수탁연구 박헌주․채미옥․이환성․문경희
1996년 1월의 감정평가시장 개방과 1997년 외환위기 이후에 시행된 일련의 구조조정 및 규제완화로 인해 감정평가시장은 급격하게 변화하고 있다. 특히 외환위기 이후의 거시 경제 및 부동산시장 상황의 급변과 금융자본시장 및 부동산업의 전면 개방은 감정평가 수 요에 큰 변화를 초래하고 있다.
기업과 가계의 부도나 도산으로 인해 경매 및 소송이 크게 늘었다. 기업과 금융기관의 회계규제 강화 및 국제표준화를 위한 자산재평가를 대대적으로 실시하였다. 부실채권을 정 리하고 구조조정을 촉진할 목적으로 자산유동화증권(ABS)과 부동산투자신탁(REITs) 등 새 로운 자산금융상품을 도입하면서 새로운 감정평가시장이 형성되고 있다.
부동산서비스업의 개방으로 인해 미국과 유럽 등의 선진 종합부동산서비스회사나 부 동산개발업자의 국내진입이 가속화되면서 부동산시장의 구조변화가 예상되고 있다. 이에 감정평가업계도 경쟁이 더욱 치열해지면서 자생력을 강화하기 위해 종합부동산서비스 체제 로 전환하는 등 경영 다각화가 본격적으로 이루어질 것으로 보인다. 저작권 및 환경피해에 따른 보상, 첨단 기계설비 및 기업 평가 등 경제활동의 다양화로 인해 고도의 전문성이 요 구되는 특수평가시장이 새로이 창출되면서 평가수요의 전문화가 급격히 이루어질 것으로 예상되고 있다.
그러나 우리나라의 감정평가업은 폐쇄된 구각(舊殼)의 틀을 벗어나지 못하고 있다. 공 정성이 생명인 감정평가업무를 공적평가와 사적평가로 구분하지 않고 모두 영리추구의 한 수단으로 여기고 있다. 부동산시장의 변화에 맞지 않게 조직형태별로 업무내용을 제한함으 로써 경쟁력을 약화시키고 있다. 평가정보도 제대로 축적되지 않아 평가의 효율성과 전문 성이 크게 떨어져 있고, 평가기법도 낙후된 상태다. 대표적인 공적 평가인 공시지가를 가치 평가방식에 의존하고 있어 불균형을 초래하는 등 평가의 적정성조차 확보하지 못하고 있는
실정이다.
또한 단순히 감정평가사시험에 합격하여 요건만 충족되면 풍부한 실무경험과 전문지 식이 필요한 감정평가업무를 수행할 수 있으며, 감정평가 수수료는 업무의 난이도와 관계 없이 감정평가액에 따라 일률적으로 책정되고 있다. 이러한 제도적 문제점들이 평가의 전 문화에 걸림돌이 되고 있다. 더욱이 감정평가 물건별로 표준화된 구체적인 평가기준이 없 어 자격자의 주관적 판단에 따른 평가가 관행화되어 있다. 이로 인해 감정평가업계의 도덕 적 해이(moral hazard)가 우려되고, 평가의 공정성이 저해되는 문제를 안고 있다.
감정평가시장은 거시경제의 향방에 민감하고 국내총생산, 금융․보험․부동산․사업 자서비스 산업(FIRE: Finance, Insurance, Real Estate)의 크기에 직접 영향을 받는다. 그리고 국가가 선진화될수록 FIRE 산업의 비중이 높아지므로, 우리 경제가 앞으로 선진화될수록 감정평가업을 포함한 부동산업도 계속 성장할 것이다. 이러한 관점에서 볼 때, 향후 감정평 가업계는 공적평가의 신뢰도를 제고하고, 전문성을 강화하면서 감정평가업무의 영역을 다 변화해 나가야 할 것이다.
이 연구는 이러한 문제인식을 바탕으로 감정평가시장의 향후 변화에 적절히 대응하기 위해 감정평가시장의 현황과 변화추이를 분석한 다음, 감정평가 관련제도의 문제점을 살펴 보고 감정평가업계와 한국감정원이 발전하기 위한 방향을 제시하는 데 목적을 둔다. 이 과 정에서 공적평가의 운영체계에 대한 검토와 외국의 감정평가관련 제도를 검토하여 감정평 가운영체계의 바람직한 방향도 제시한다.
감정평가는 평가에 대한 신뢰도 제고와 함께 급변하고 있는 부동산시장에 부응하여 경 쟁력을 확보하기 위해 관련 조직체계를 개편하고 업무를 다각화해 나가야 할 것이다. 이 연 구는 이와 같은 전제를 바탕으로 다음 다섯 가지의 과제를 연구범위로 설정하였다.
첫째는 감정평가 및 운영과 관련된 제도의 문제점 파악이다. 감정평가업무는 크게 공 적 평가와 사적 평가로 구성되어 있다. 이 연구는 이러한 평가업무체계를 중심으로 감정평 가의 조직과 업무내용 및 운용 현황, 그리고 관련제도의 변천 및 관련법 체계를 고찰하여 문제점을 분석하였다.
둘째는 감정평가시장의 현황 분석 및 향후 시장 전망이다. 감정평가시장은 매우 다양 한 특성을 지닌 여러 개의 하부시장으로 구성되어 있다. 따라서 지난 30여 년 동안의 감정 평가 수수료 자료를 분석하여 추이를 분석한 후, 이를 바탕으로 2010년까지의 시장 규모를 전망하였다. 이 과정에서 한국감정원의 지위를 세부 평가시장과 전체시장별로 구분하여 분 석하였다.
셋째는 감정평가에 대한 수요자 실태 파악이다. 감정평가 및 운용체계의 발전방향을 모색하기 위해서는 수요자의 의식 파악이 매우 중요하다. 이 연구에서는 공시지가의 활용 도, 감정평가기관에 대한 수요자 의식 및 향후 평가수요, 감정평가업의 운영형태 개선, 감정 평가시장의 다변화 및 발전방향에 대한 의견을 조사하였다. 아울러 일본인 부동산투자자를 대상으로 국내 부동산 투자에 대한 의식도 분석하였다.
넷째는 외국의 감정평가 관련 조직의 검토다. 선진 외국의 감정평가업 추이와 조직체 계, 업무내용 및 운영 형태, 종합부동산서비스 시장에 대한 참여 및 서비스 내용 등을 분석 함으로써 개방경제하에서 감정평가업계가 앞으로 나가야 할 방향을 모색하였다.
마지막으로 감정평가업과 한국감정원의 발전방향 모색이다. 여기에서는 감정평가업이 나가야 할 기본방향을 모색한 이후에, 공적지가 등 공적 평가와 사적 평가 시장의 여건변동 을 전망하고 각각의 향후 발전방향을 제시하였다. 아울러 이와 같은 감정평가업의 발전방 향하에서 한국감정원이 정립해야 나가야 할 위상과 강화해야 할 기능 및 업무 다변화 방향 등을 모색하였다.
이상의 연구범위에서 중점적으로 모색한 과제는 공적평가의 가치추계체계를 가격산정 체계로 전환하여 공공에서 맡는 방안과 종합부동산서비스업 등 감정평가 업무영역의 확대, 그리고 부동산의 증권화 등에 따른 신규시장의 창출, 공적평가의 신뢰도를 제고하기 위한 정보망 확충 및 평가방법 고도화, 전문평가사제도 도입 등이다.
이 연구의 접근방법은 크게 문헌연구와 설문조사, 외국의 사례조사로 나눌 수 있다. 이 와 같은 연구방법은 연구내용에 따라 하나의 방법 또는 여러 가지의 방법을 조합하여 적용 하였다.
우선 감정평가 및 운영과 관련된 제도의 문제점은 문헌연구와 설문조사를 통해 파악하 였다. 이 과정에서 연구진은 한국감정원을 비롯한 관련기관의 실무담당자와 여러 차례의 면담조사를 실시하여 문제점을 정리하였다. 여기에서 한국감정원에 관한 업무현황 및 경영 분석은 부서별로 관련자료를 통해 실태를 파악한 후 면담조사를 통해 내용을 보완하였다.
감정평가시장의 현황 분석 및 향후 시장 전망은 문헌조사와 설문조사, 그리고 몇 가지 의 시나리오를 설정하여 분석하였다. 2010년까지의 시장규모 전망은 시계열분석과 연평균 변동률을 적용하여 분석한 다음에 정성적 방법으로 세부시장별 향후 변동과 FIRE산업을 살 핀 후 전망하였다. 이 분석에서 시계열분석은 불변가치의 국내총생산을 독립변수로 활용하 였다. 그리고 분석에 필요한 감정평가수수료 자료는 한국감정원, 감정평가협회, 건설교통부 지가제도과로부터 수집하였다.
외국의 감정평가 관련 조직 및 운영체계에 관한 연구는 관련 문헌과 인터넷 등을 통해 자료를 수집 분석한 다음에 사례국가를 선정하여 연구진들이 직접 해당 국가를 방문하여 내용을 보완하였다. 연구대상으로 설정한 국가는 유럽에서 독일, 덴마크, 영국, 아시아․태 평양지역에서는 싱가포르, 호주, 뉴질랜드, 일본, 그리고 미국이다. 이 가운데에서 연구진은 영국, 독일, 호주, 뉴질랜드, 일본 등을 직접 방문 조사하였다. 이와 같은 연구방법을 통해 수집, 분석된 자료는 감정평가업과 한국감정원의 향후 발전방향을 모색하는 데 기초자료로 활용되었다.
