부동산중개제도개선방안연구공인중개사자격제도를중심으로

부동산 중개제도 개선방안 연구 공인중개사 자격제도를 중심으로

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Policy Task for Improving the Real Estate Brokerage System : Focusing on the Qualification System

for a Licensed Real Estate Agent

국토연2009-5 부동산 중개제도 개선방안 연구․

지은이김승종 정희남 천현숙․ , , /펴낸이박양호․ /펴낸곳국토연구원․ 출판등록제․ 2-22 /호 인쇄․2009 6 12 /년 월 일 발행․2008 6 15년 월 일

주소경기도 안양시 동안구 시민로․ 224 (431-712)

전화․031-380-0114(대표), 031-380-0426(배포) /팩스․031-380-0470 값․6,000 / ISBN978-89-8182-628-4원 ․

한국학술진흥재단 연구분야 분류코드․B130410 http://www.krihs.re.kr

국토연구원 2009,

Ⓒ

이 연구보고서의 내용은 국토연구원의 자체 연구물로서

＊

정부의 정책이나 견해와는 상관없습니다.

국토연 2009 5―

부동산 중개제도 개선방안 연구 공인중개사 자격제도를 중심으로

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Policy Tasks for Improving the Real Estate Brokerage System : Focusing on the Qualification System

for a Licensed Real Estate Agent

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김승종정희남천현숙․ ․

연 구 진 연구책임 김승종 책임연구원

연구반 정희남 선임연구위원 천현숙 연구위원

연구협의 자문 위원( ) 학계 김학환 한국사이버대학교 부동산학부 교수 김행종 세명대학교 부동산학과 교수 노태욱 강남대학교 부동산학과 교수 서진형 경인여자대학교 부동산경영학과 교수 손경환 국토연구원 주택토지건설경제연구본부장 유선종 건국대학교 부동산학과 교수

업계 이성근 한국공인중개사협회 부동산정책연구소장 황주영 한국공인중개사협회 이사

채현길 한국공인중개사협회 연구과장 시민단체 신종원 서울YMCA 시민중계실장

윤순철 경실련 도시개혁센터 사무국장 정부 이원재 국토해양부 주택토지실 토지정책관

김동수 국토해양부 부동산산업과장 지봉현 국토해양부 부동산산업과 사무관 도경식 국토해양부 부동산산업과 주무관 관계기관 이맹전 한국산업인력공단 사회문화팀장

주락환 한국산업인력공단 전문자격 팀장1 임종진 한국산업인력공단 전문자격 팀 차장1 이성훈 한국산업인력공단 사회문화팀 연구원

i P ․ R ․ E ․ F ․ A ․ C ․ E

발 간 사

지난 20여 년 간 공인중개사는 부동산을 중개하면서 거래물건의 현황 및 권리관계, 거래가격 등의 정보를 제공하는 중요한 역할을 담당해 왔다 공인중개사는 종래 소개영. 업 수준에서 벗어나 중개대상물의 확인 및 설명 거래사고에 대한 손해배상 및 부동산, 거래신고 등의 기능을 담당하면서 부동산 거래의 전문가로서 책임을 다하고 있다.

매년10여 만 명이 공인중개사 자격시험에 응시하고 있을 정도로 공인중개사 자격제 도에 대한 국민적 관심이 매우 높다 그러나 응시인원이 많은 만큼 정답 및 시험관련 민. 원도 많이 발생하고 있다 특히 매년 시험난이도가 달라 시험합격에 대한 예측가능성이. 떨어지고 자격시험에 대한 공신력이 저하되는 문제가 제기되고 있다.

이 연구에서는 공인중개사 자격제도의 공신력 및 예측가능성을 제고하고 공인중개사, 자격의 전문성을 제고할 수 있도록 최소인원합격제 과목별 부분합격제 및 실무수습제도, 의 도입을 제안하고 있다 특히 최소인원합격제도는 자격제도를 안정적으로 운영할 수. , 있는 제도적 장치로서 적정한 최소합격인원을 결정하기 위해서는 연평균 합격자 수 합, 격률 연평균 개업자 수 최소인원합격제 적용 선례 및 타 자격시험의 합격비율 등을 고, , 려할 필요가 있다.

이 연구는 공인자격시험의 난이도 조절에 대한 어려움을 해소하여 자격제도를 안정적 으로 운영할 수 있도록 적정 최소합격인원 결정기준을 제시하는 등 현실적인 대안과 기 준을 제시하였다는 데 의의가 있다 이를 통해 공인중개사 자격제도의 공신력과 예측가. 능성이 제고될 수 있을 것으로 기대한다.

공인중개사 자격제도에 관한 연구는 시험응시자에게 직접적인 영향을 미칠 뿐 아니라 현업에 종사하는 공인중개사의 중개시장에도 영향을 미친다 매우 민감한 연구 분야에서. 합리적인 대안을 도출을 위해 연구진의 고민과 노력이 많았을 것으로 생각된다 모쪼록. 개월의 짧은 연구기간에도 불구하고 차질 없이 연구를 수행한 김승종 책임연구원 정희

3 ,

남 토지전략센터장 천현숙 연구위원 강미영 연구인턴에게 심심한 감사의 말씀을 드린다, , .

2009년 월6 국토연구원장 박 양 호

iii F ․ O ․ R ․ E ․ W ․ O ․ R ․ D

서 문

지난2004년 공인중개사 합격자가 천 여 명 수준에 머물자 응시자의 민원이 쇄도하1 게 되었고 정부는, 2005년 재시험을 치러야 할 정도로 공인중개사 자격제도가 사회적인 문제로 대두된 때가 있었다. 2009년 공인중개사 시험에서도 전년도 차 시험 합격인원이1 천여 명에 불과하기 때문에 자격시험이 어렵게 출제되는 경우에 년과 같은 문제가

4 2004

재현될 우려가 제기되고 있다 따라서 이 연구에서는 공인중개사 자격제도 운영의 예측. 가능성과 신뢰성을 제고할 수 있는 개선방안을 제시하는 데 초점을 두었다.

공인중개사 자격시험은 다른 자격시험과 달리1 2․ 차 모두 객관식으로 출제하기 때문 에 시험 난이도에 따라 합격인원이 큰 폭으로 달라진다 응시자 입장에서는 매년 같은. 수준의 시험 난이도를 요구하지만 출제자와 수험생의 난이도에 대한 기준이 다르기 때, 문에 이를 조절하는 데에는 근본적인 한계가 있다 이 연구에서는 공인중개사 자격제도. 의 난이도 조절을 보완하고 자격시험의 공신력을 제고할 수 있는 방안을 모색하였다.

합리적인 대안을 찾기 위해 자문회의 및 전문가 토론회를 개최하였고 업계 학계 시, , , 민단체 등 전문가의 의견을 수렴하였다 자격제도의 안정적 운영을 위해서는 다른 국가. 자격제도에서도 시행하고 있는 최소인원합격제를 도입하는 것이 바람직하나 시험시장, 및 중계업계에 미치는 영향을 최소화할 수 있도록 제도의 시행을2-3년간 유예할 필요가 있을 것으로 보인다 그 밖에 과목별 부분합격제 및 실무수습제도의 도입을 통해 공인중. 개사 자격의 전문성을 제고하기 위한 개선대안과 함께 공인중개사 자격제도의 장기적 발전방향을 제시하였다.

개월 간 공인중개사 자격제도의 개선을 위해 같이 고민한 여러분들께 진심으로 감사 3

의 말씀을 드린다 먼저 연구가 잘 마무리 될 수 있도록 여러 가지 조언을 해주신 자문위. 원님들께 감사드린다 누구보다도 음으로 양으로 많은 도움을 주신 정희남 토지전략센터. 장님께 감사드리며 바쁘신 데에도 연구에 참여하여 큰 도움을 주신 천현숙 박사님 맡은, , 바 책임을 다해 연구를 성실하게 수행한 연구인턴 강미영 석사에게도 감사드린다.

2009년 월6 김승종 책임연구원

v

S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y

요 약

공인중개사 자격제도가 도입된 이후 시험 난이도에 따라 합격자 수와 응시자 대비 합 격률이 큰 차이를 보이고 있어서 자격자 수급 및 시험합격에 대한 예측에 대한 어려움이 계속되어 왔다 이 연구는 공인중개사 제도운영의 예측가능성과 신뢰성을 제고할 수 있. 는 개선방안을 제시하기 위해 공인중개사 시험운영 실태를 파악하여 이에 대한 문제점 을 도출하고 유사 관련제도와 비교하여 시사점을 도출하였으며 합리적 개선방안을 제, , 시하기 위해서 정책담당자와의 정책협의 전문가 자문회의 및 토론회 등을 개최하였다, .

제 장 서론1

제 장에서는 연구 추진배경과 연구 목적 연구범위와 방법 선행연구와의 차별성 등을1 , , 기술한다 이 연구는 공인중개사 자격시험에 대한 신뢰성을 제고하고 안정적 시험관리. , 를 위한 개선대안을 도출하는 데 중점을 두고 있다 공인중개사 자격제도의 실태분석은.

년부터 년까지 시행된 자격시험을 대상으로 하였으며 공인중개사 자격제도의

1985 2008 ,

연혁 운영실태 및 문제점 유사 자격제도의 운영현황 및 시사점 등을 검토하였다 이를, , . 기초로 공인중개사 자격제도의 개선방안을 제시하였으며 이를 위해 관계 기관과의 정책, 협의회 자문회의 및 전문가 토론회 등을 개최하였다 전문가 토론회의 회의내용은 부록, . 에서 별도로 정리하였다.

제 장 공인중개사 자격제도의 주요내용2

제 장에서는 공인중개사 제도의 개념과 도입배경 및 제도 운영에 대한 주요 내용을2

살펴본다 공인중개사 자격제도는 부동산중개업의 전문성과 책임성을 제고하기 위해. 년에 도입되었다 현재 만여 명의 자격증 소지자 중 만여 명이 현업에 종사하고

1985 . 27 7

있다 중개업자는 부동산 거래 및 가격조정의 매개체 거래당사자의 재산보호 및 거래사. , 고방지 역할을 수행하고 있으나 공인중개사의 윤리의식 신뢰성 직업의 사회적 존경 및, , , 전문성에 대한 사회적 인식은 낮게 평가되고 있다.

자격시험은 응시자격에 제한이 없으며 차 차 시험으로 구분하여 시행되고 있으나, 1 ․2 , 모두 객관식으로 출제되고 있다 매 과목. 40점 이상이고 전 과목 평균, 60점 이상인 경우 에 공인중개사 자격이 주어지며 중개업을 영위하기 위해서는 사전에 실무교육을 받고, 관할 시군구청장에게 등록을 하여야 한다.․ ․

제 장 공인중개사 자격제도의 운영실태와 문제점3

제 장에서는 공인중개사 자격증 현황 및 개업현황 자격시험 관리현황 등을 살펴보고3 , , 현재 운영되고 있는 공인중개사 제도의 문제점은 무엇인지 살펴본다 지난. 2008년까지 총20차례의 시험에서260만 여명이 접수, 157만 여명이 응시 총, 27만618명이 합격하 였으며 회당 평균 합격자 수는 만, 1 3531명이고 평균 합격률은, 17.2%이다. 2008년 말 현 재73,212명의 공인중개사가 현업에 종사하고 있으며 공인중개사 자격자 중, 72.7%는 여 전히 미개업 상태로 남아 있다 공인중개사 시험은 매년. 10만 명 이상이 응시하고 있어 서 시험문제의 난이도와 오답시비가 다수 발생하고 있다.

년 말 기준 부동산 중개시장 규모는 총 조 억 원으로 이 중에서 매매가 조

2007 5 2893 4

억 원 임대차가 억 원으로 추정된다 중개시장 규모는 지방세정연감의 부동산

5667 , 7226 .

등록세 납부건수와 납부세액을 기준으로 중개시장의 규모를 추정하였다. 2008년 현재 부 동산 중개시장의 규모와 공인중개사 인당 평균소득 등을 고려했을 때 공인중개사는 거1 , 의 포화상태인 것으로 추정된다 공인중개사의 연평균 소득. (2932만 원 은 도시근로자 연) 간평균소득 4599만 원의63.8% 수준에 불과한 것으로 나타났다.

공인중개사 자격제도는 첫째 국가자격제도 중 응시인원이 가장 많은 시험임에도 불, 구하고 합격자수 및 합격률이 매년 크게 달라 시험관리가 불안정하게 운영되고 있다 둘. 째, 2004년 제 회 시험 이후 난이도 조절을 위해 사전 모의고사 과정을 거치고 있으나15 ,

vii 과목별연도별로 과락률이 차이가 나고 있어서 난이도 조절에 근본적인 한계가 있다.․ 셋째 공인중개사에서 경매대리를 허용하고 있으나 시험과목에 민사집행법에 대한 내용, , 은 포함되어 있지 않는 등 시험과목 조정이 필요하다.

제 장 다른 자격제도와의 비교4

제 장에서는 다른 전문직 국가자격제도의 내용과 운영현황을 살펴보고 공인중개사4 , 자격제도에의 시사점을 도출한다 자격 이란 직무수행에 필요한 지식 기술 소양 등. “ " ㆍ ㆍ 의 습득정도가 일정한 기준과 절차에 따라 평가 또는 인정된 것을 말한다 자격제도는. 법령에 따라 국가가 신설하여 관리 운영하는 국가자격제도와 국가 외의 자가 신설하여ㆍ 관리 운영하는 민간자격제도로 구분된다ㆍ . 통상 ‘전문직 은 전문성면허성독점성’ ․ ․ ․ 희소성 등으로 보았을 때 개별법상 규정된 국가자격이 대부분으로 볼 수 있다.

감정평가사 공인회계사 공인노무사 변리사 자격제도의 운영실태를 분석한 결과 첫, , , , 째 공인중개사 등록시 국토해양부 장관이 지정하는 기관에서 실무수습을 거치도록 함으 로써 자격제도의 전문성을 제고할 필요가 있다 예컨대 다른 전문직 자격제도의 경우 시. 험합격 후 주관 행정청이 지정하는 기관에서 최소 개월6 ～1년 동안 실무수습을 거치는 반면 공인중개사의 경우, 32시간～44시간이내의 실무교육만으로 중개사무소를 개설을 허용하고 있다 둘째 자격자 수급의 안정적 조절 및 시험운영의 예측가능성을 제고하기. , 위해 최소인원합격제도를 도입할 필요가 있다 감정평가사 공인회계사 공인노무사 및. , , 변리사시험의 경우 시험방식을 절대평가제도로 전환하는 대신 최소인원합격제를 도입 함으로써 시험난이도에 따라 합격인원이 변동되는 절대평가방식의 단점을 보완하고 필, 요한 자격자를 안정적으로 배출하고 있다 반면 공인중개사 시험의 경우 차 시험과 차. , 1 2 시험 모두 객관식 절대평가를 시행하고 있어서 시험난이도에 따른 합격인원 변동이 클 수밖에 없는 문제가 내재되어 있다 셋째 공인중개사 시험에서도 자격제도의 전문성을. , 제고할 수 있도록 과목별 부분합격제도 도입을 검토할 필요가 있다 공인회계사 시험의. 경우 자격자의 전문성을 제고하기 위해 차 시험에 한해 과목별 부분합격제도를 운영하2 고 있다.

제 장 공인중개사 자격제도의 개선방안5

제 장에서는 부동산 중개실태 분석 및 타 자격제도의 시사점을 바탕으로 공인중개사5 자격제도 개선을 위한 기본방향을 설정하고 최소인원합격제의 도입방안을 중심으로 자 격제도의 개선방안을 제시한다 공인중개사 자격제도 개선을 위한 기본방향은 첫째 다. , 른 나라의 유사자격제도와 비교할 때 절대평가의 기본원칙을 준수하고 둘째 중개시장, , 및 수험시장에 미치는 영향을 최소화하는 수준에서 개선방안을 제시하는 것이다 짧은. 연구기간을 감안할 때 보다 깊이 있는 제도개선은 공인중개사 및 중개업 제도에 대한 후속연구로 미루는 것이 적절하다고 판단하였다.

제도 개선을 위해서는 최소인원합격제를 도입할 필요가 있다 즉 매 과목. , 40점 이상, 전 과목60점 이상을 득점한 자를 합격자로 결정하되 합격인원이 최소선발 인원에 미달, 할 경우 전 과목, 60점미만이라도 고득점자 순으로 최소선발 인원까지 합격자로 결정하 도록 한다 최소인원합격제의 선발기준은. ①합격자 수, ②합격률,③연평균 개업자 수, 적용 선례기준, 타 자격제도와의 비교 등을 검토할 필요가 있다 각 기준에 따른.

④ ⑤

최소인원 선발 규모 및 장단점은 다음과 같다.․

각 선발기준에 따른 최소선발인원의 규모 추정 및 장단점 비교

< ․ >

적용기준 합격자 수 합격률 연평균

개업자 수 적용선례 타 자격시험 비율 최소선발

인원 13,000명 16 17%～ 3,000명 4,000명 6,000명

장점

자 격 시 험 의

․

예 측 가 능 성 제고

자격자 수급

․

조절 용이

시 험 관 리 의

․

안정성 제고

응시자를 감

․

안한 합격자 배출

자 격 시 험 의

․

예 측 가 능 성 제고 시 장 여 건 을

․ 반영

자 격 시 험 의

․

예 측 가 능 성 제고

객관적 적용

․

기 준 제 시 의 부담 완화

자 격 시 험 의

․

예 측 가 능 성 제고 타 자 격 과 의

․

균형 유지

단점

과다 합격인

․

원 양산 우려 합격점 저하에

․

따른 시험의 공신력 저하

기존 업계의

․

반발 우려

응시자 수에

․

따른 합격자 수의 변동

부적격 합격

․

자 배출 우려

기존 업계의

․

반발 우려

수험생 반발

․ 우려

수험생 반발

․ 우려

수험생 반발

․ 우려

ix 각 기준에 따른 최소선발인원을 추정할 경우3000명~ 1만 천명 수준에서 정책적으3 로 결정할 필요가 있으며 선발방식은 다른 국가자격 시험제도와 같이 최소인원제로 추, 진하는 것이 바람직하다 다만 시험시장 및 중계업계에 미치는 영향을 최소화할 수 있도. , 록 최소인원합격제도의 시행을2-3년간 유예할 필요가 있을 것으로 보인다.

그 밖에 중장기적으로는 최소인원합격제도와 병행하여 과목별로․ 60점 이상의 경 우에만 시험합격을 인정하는 과목별 부분합격제도와 일정기간의 실무수습제도를 강제, 하는 실무수습제도의 도입을 검토할 필요가 있다.

제 장 결론 및 정책건의6

제 장에서는 이 연구가 갖는 의의와 한계 연구의 기대효과 및 향후과제를 설명한다6 , . 이 연구는 공인중개사 자격제도의 실태분석 및 다른 국가자격제도와의 비교를 통해 공 인중개사 자격제도의 공신력 제고를 위한 개선방안을 제시하였다는 데 의미가 있다 다. 만 단기간의 연구여건상 공인중개사 시험제도를 중심으로 개선방안을 제시하고 공인중, , 개사 자격제도 전반을 다루지 못한 한계를 안고 있다 그러나 이 연구결과는 첫째 자격. 관리 측면에서 공인중개사 합격자의 예측가능성을 제고하여 안정적 수급조절에 기여하 고 둘째 시험운영 측면에서 불필요한 민원을 감소하고 자격시험에 대한 공신력을 제고, , 하며 셋째 공인중개사 자격의 사회적 위상과 전문성을 제고할 것으로 기대된다, .

이 연구는 단기적으로는 공인중개사 자격시험의 난이도 조절의 한계 이의신청 및 민, 원 등을 해소할 수 있도록 최소인원합격제를 중장기적으로는 공인중개사 자격의 사회, ․ 적 위상과 전문성을 제고할 수 있도록 과목별 부분합격제 및 실무수습제도의 도입을 제 안하였다 보다 근본적인 제도개선을 위해서는 부동산에 대한 거래의 안전 및 다양한 정. 보에 대한 소비자의 요구에 부응할 수 있도록 현재와 같이 영세한 형태의 단순 중개업무 에서 벗어나 부동산 중개 등기 공증 보험 자산관리 임대관리 등의 업무를 수행할 수, , , , , 있는 종합적인 부동산서비스업의 제도적 활성화를 유도할 필요가 있다.

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C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S

차 례

발간사··· ⅰ 서 문··· ⅲ 요 약··· ⅴ 제 장 서1 론

연구의 배경 및 목적

1. ··· 1 연구의 배경

1) ··· 1 연구의 목적

2) ··· 2 연구의 범위 및 방법

2. ··· 2 연구의 범위

1) ··· 2 연구의 방법

2) ··· 3 선행연구 검토 및 차별성

3. ··· 4 선행연구의 현황

1) ··· 4 선행연구와의 차별성

2) ··· 5 연구의 흐름도

4. ··· 6 제 장 공인중개사 자격제도의 주요내용2

개념 및 도입배경

1. ··· 7 공인중개사의 개념

1) ··· 7 공인중개사제도의 도입배경 및 연혁

2) ··· 7

xi

3)구별개념··· 9

업무범위와 사회적 인식 2. ··· 10

1)업무범위··· 10

역할과 사회적 인식 2) ··· 11

자격시험제도 3. ··· 13

자격시험의 법적 근거 1) ··· 13

자격시험 주관기관 2) ··· 13

응시자격 시험방법 및 합격자 결정방법 3) , ··· 14

시험운영 절차 4) ··· 17

중개업자 관리 및 교육 4. ··· 19

중개업자 등록 및 관리제도 1) ··· 19

중개업자 교육 2) ··· 22

제 장 공인중개사 자격제도의 운영실태와 문제점3 공인중개사 자격자 현황 1. ··· 23

응시자 및 합격자 1) ··· 23

2)개업자··· 25

공인중개사의 비중 3) ··· 26

공인중개사 자격자의 특성 2. ··· 28

1)성별··· 28

2)연령별··· 29

3)학력별··· 30

자격시험 관리 현황 3. ··· 31

공인중개사 시험위원회 1) ··· 31

출제위원 등의 선정 2) ··· 31

시험 난이도 관리 3) ··· 31

시험관련 민원 및 이의신청 현황 4. ··· 32

민원 현황 1) ··· 32

이의신청 및 행정심판 현황 2) ··· 33

부동산 중개시장의 규모 추정 5. ··· 35

시장규모의 추정방법

1) ··· 35 부동산 등기 및 등록세 현황

2) ··· 35 중개시장의 규모 추정

3) ··· 37 공인중개사 자격제도의 문제점

6. ··· 40 불안정한 시험관리 및 난이도 조절의 한계

1) ··· 40 공인중개사 자격자의 과잉 공급

2) ··· 41 제 장 다른 자격제도와의 비교4

자격제도의 개념

1. ··· 43 자격의 개념

1) ··· 43 자격의 종류

2) ··· 44 전문직 국가자격제도 운영현황

2. ··· 44 감정평가사

1) ··· 45 공인회계사

2) ··· 48 공인노무사

3) ··· 52 4)변리사··· 56 3. 시사점··· 59

자격제도의 전문성 제고

1) ··· 59 자격시험의 공신력 제고

2) ··· 60 제 장 공인중개사 자격제도의 개선방안5

자격제도 개선의 기본방향

1. ··· 61 절대평가의 기본원칙을 준수

1) ··· 61 중개시장 및 수험생에 미치는 영향을 최소화

2) ··· 62 최소인원합격제의 도입

2. ··· 62 1)도입배경··· 62 2)운영방향··· 62

선발기준의 검토

3) ··· 63 4)결론··· 66

xiii 기타 자격제도의 개선방안

3. ··· 67

과목별 부분합격제 도입 1) ··· 67

실무수습제도 도입 2) ··· 67

제 장 결론 및 정책건의6 연구의 의의와 한계 1. ··· 69

연구의 의의 1) ··· 69

연구의 한계 2) ··· 70

연구의 기대효과 2. ··· 70

3. 정책건의··· 71

단기적 정책건의 1) ··· 71

중장기적 정책건의 2) ··· 71

4. 향후과제··· 72

참 고 문 헌··· 73

SUMMARY ··· 75

부 록 : 전문가 토론회 회의록··· 77

T ․ A ․ B ․ L ․ E ․ C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S

표 차 례

표 선행연구와의 차별성

< 1-1> ··· 5

표 부동산중개업법 제정 목적 및 주요내용

< 2-1> ··· 8

표 공인중개업법 주요 개정내용

< 2-2> ··· 9

표 중개업자에 대한 사회적 인식 동의비율

< 2-3> ( ) ··· 12

표 시험근거 및 주요내용

< 2-4> ··· 13

표 시험과목 및 방식

< 2-5> ··· 15

표 시험범위 및 출제비율

< 2-6> ··· 16

표 공인중개사 합격자 결정방법 및 주무부처

< 2-7> ··· 17

표 부동산중개업자의 등록기준

< 2-8> ··· 19

표 공인중개사 시험 응시자 및 합격률 현황

< 3-1> ··· 25

표 연도별 공인중개사 신규 및 휴폐업 현황

< 3-2> ··· 26

표 중개업자의 유형별연도별 현황

< 3-3> ․ ··· 27

표 공인중개사 합격자의 성별비율 변화 추이

< 3-4> ··· 28

표 연도별 공인중개사 합격자 연령 분포

< 3-5> ··· 29

표 연도별 공인중개사 합격자 학력 분포

< 3-6> ··· 30

표 난이도 기준표

< 3-7> ··· 32

표 시험관련 민원 내용

< 3-8> ··· 33

표 시험관련 이의신청 현황

< 3-9> ··· 34

xv

표 시험관련 행정심판청구 현황

< 3-10> ··· 34

표 등기 종류별 건수와 등록세 년

< 3-11> (2007 ) ··· 36

표 유상취득 등기의 유형별 건수 및 등록세액 년

< 3-12> (2007 ) ··· 37

표 부동산 중개시장의 규모 추정 년

< 3-13> (2007 ) ··· 37

표 중개업체의 영업이익 추이 년 년

< 3-14> (1996 -2007 ) ··· 39

표 적정 중개사무소 수와 중개업시장 경쟁상태

< 3-15> ··· 40

표 과목별 과락 비율

< 3-16> ··· 41

표 감정평가사 시험과목

< 4-1> ··· 46

표 감정평가사 자격현황

< 4-2> ··· 48

표 공인회계사 시험과목

< 4-3> ··· 50

표 공인회계사 자격현황

< 4-4> ··· 52

표 공인노무사 시험과목

< 4-5> ··· 54

표 공인회계사 자격현황

< 4-6> ··· 55

표 변리사 시험과목

< 4-7> ··· 57

표 변리사 자격현황

< 4-8> ··· 59

표 공인중개사 평균 합격자 합격률

< 5-1> , ··· 63

표 적용 선례에 기초한 최소인원 선발인원 추정

< 5-2> ··· 65

표 각 선발기준에 따른 최소인원 규모 추정 및 장단점 비교

< 5-3> ․ ··· 66

F ․ I ․ G ․ U ․ R ․ E ․ C ․ O ․ N ․ T ․ E ․ N ․ T ․ S

그 림 차 례

그림 연구의 흐름도

< 1-1> ··· 6

그림 공인중개사 시험운영절차

< 2-1> ··· 18

그림 실무교육 업무처리 절차

< 2-2> ··· 22

그림 연도별 공인중개사시험 접수자 및 응시자 현황

< 3-1> ··· 24

그림 공인중개사 시험 평균 합격자 추이 년

< 3-2> (1985 2008 )～ ··· 24

그림 공인중개사 시험 평균 합격률 추이

< 3-3> ··· 24

그림 연도별 공인중개사 신규 및 휴폐업 현황

< 3-4> ··· 26

그림 공인중개사와 중개인의 역할변화 추이 년

< 3-5> (1985 2008 )～ ··· 27

그림 공인중개사 합격자의 성별비율 변화 추이

< 3-6> ··· 28

그림 연도별 공인중개사 합격자 연령 분포

< 3-7> ··· 29

그림 연도별 공인중개사 합격자 학력 분포

< 3-8> ··· 30

그림 시험관련 이의신청 현황

< 3-9> ··· 33

그림 등기 유형별 건수와 등록세의 비율 구성 년

< 3-10> (2007 ) ··· 36

그림 중개업체의 영업이익 추이 년 년

< 3-11> (1996 -2007 ) ··· 39

그림 공인중개사 순 개업자 추이

< 5-1> ··· 64

그림 타 자격제도의 등록자격자 대비 합격자 비율

< 5-2> ··· 65

제1 장 서 론∙ 1

1 ^서

^론

이 장에서는 연구 추진배경과 연구 목적 연구범위와 방법 선행연구와의 차별성 등을, , 기술한다 이 연구는 공인중개사 자격시험에 대한 신뢰성을 제고하고 안정적 시험관. , 리를 위한 개선대안을 도출하는 데 중점을 두고 있다 이를 위해 관계 기관과의 정책. 협의회 연구협의회 및 전문가 토론회 등을 개최하였다, .

연구의 배경 및 목적 1.

연구의 배경 1)

공인중개사제도는 부동산 중개업의 공신력을 제고하기 위해서 1985년부터

◦

도입되어 현재27만 여명의 공인중개사가 배출되었고 이 중 만 천여 명, 7 3 이 현업에 종사하고 있음(2008년 말 기준)

그러나 최근 10년 간 시험 난이도에 따라 합격자 수는 1805명 3만 680 ,명

◦ ～

응시자 대비 합격률은 1.5% 38.2%～ 까지 차이가 발생하여 자격자 수급 및 시험합격에 대한 예측이 어려운 실정임

공인중개사 시험은 차 모두 객관식 절대평가로 운영되고 있으며 과목

- 1 2․ ,

별로 최하40점 이상 전과목 평균, 60점 이상 취득한 자에게 자격을 부여함 특히2008년도의 경우 차 면제자 수가 예년에 비해 현저히 적어1 2009년도

◦

합격인원이 감소될 것으로 예상되며 시험합격률이 현저히 떨어지는 경우, 자격시험의 공신력에 대한 문제가 재현될 우려

지난 년과 년도의 차 면제자는 각각 명 만 명이었으 - 2006 2007 1 6,995 , 1 3,695

나, 2008년도의 경우 4,338명에 불과

년 제 회 공인중개사 시험의 응시자 대비 합격률이 명 에

- 2004 15 1.5%(1,805 )

불과하자 2005년에 추가시험을 시행한 바 있음

따라서 공인중개사 자격시험에 대한 공신력 및 예측가능성을 제고하고 자,

◦

격제도를 안정적으로 운영할 수 있도록 합리적인 제도개선이 요구됨

연구의 목적 2)

이 연구는 공인중개사 시험운영 실태를 파악하여 이에 대한 문제점을 도출

◦

하고 유사 관련제도와 비교하여 공인중개사 제도운영의 예측가능성과 신, 뢰성을 제고할 수 있는 개선방안을 제시하는 데 목적이 있음

연구의 범위 및 방법 2.

연구의 범위 1)

시간적 범위

◦

이 연구는 년부터 년까지 시행된 공인중개사 자격제도를 대상으 - 1985 2008

로 함 내용적 범위

◦

공인중개사 자격제도의 주요내용 연혁 현황 등

- , ,

공인중개사 자격제도의 운영실태 분석 및 문제점 도출 -

응시자격 시험과목 합격자 결정방식 시험출제 및 관리실태 등, , ,

․

응시자 및 합격자 학력 연령 등 현황 등,

․

유사 자격제도의 운영현황 및 시사점 도출 -

공인중개사 시험제도의 개선방안 제시 -

제1 장 서 론∙ 3

연구의 방법 2)

선행연구 및 관련자료 분석

◦

부동산 중개제도 및 자격제도에 관한 최근 연구보고서 및 논문을 검토하 -

고 시험출제기관 한국산업인력공단 정부 국토해양부 업계 한국공인중, ( ), ( ), ( 개사협회 등에서 제공한 관련 자료를 분석)

업무협의회 개최

◦

공인중개사 자격제도 및 시험제도의 문제점과 개선방안에 대해 논의하여 -

연구결과의 실천력을 제고할 수 있도록 정부 시험출제기관과 업무협의회, 를 개최

구분 1차 회의 2차 회의

일시 2009년 월3 11 ( ) 10:00일 수 2009년 월5 22 ( ) 11:00일 금

장소 본원 층 회의실9 국토해양부 층 회의실2

참석자

김동수 부동산산업과장 국토해양부( ) 지봉현 사무관 국토해양부( ) 도경식 주무관 국토해양부( ) 임종진 차장 한국산업인력공단( ) 주락환 팀장 한국산업인력공단( ) 이맹전 팀장 한국산업인력공단( )

이원재 토지정책관 국토해양부( ) 김동수 부동산산업과장 국토해양부( ) 지봉현 사무관 국토해양부( ) 도경식 주무관 국토해양부( ) 임종진 차장 한국산업인력공단( ) 주락환 팀장 한국산업인력공단( ) 이맹전 팀장 한국산업인력공단( )

연구자문회의 개최

◦

연구의 질적 수준을 제고하고 다양한 이해당사자 사이에서 중립적인 연구 -

결과가 도출될 수 있도록 관련 전문가를 대상으로 공인중개사 선발제도 개선을 위한 전문가 자문회의를 개최

구분 회의개요 회의개요

일시 2009년 월 일 화4 7 ( ) 14:00 2009년 월5 15 ( ) 10:00일 금

장소 본원 층 회의실9 본원 층 회의실9

참석자 노태욱 교수 강남대 부동산학과( ) 유선종 교수 건국대 부동산학과( )

지봉현 사무관 국토해양부( ) 유선종 교수 건국대( ) 서진형 교수 경인여대( ) 김학환 교수 한국사이버대( ) 채현길 과장 한국공인중개사협회( )

전문가 토론회 개최

◦

학계 업계 시민단체 및 정부관계자 등의 다양한 의견을 수렴하여 공인중 - , ,

개사 자격제도를 합리적으로 개선할 수 있도록 전문가 토론회를 개최

구분 회의개요

일시 및 장소 2009년 월6 12 ( ) 15:00,일 금 본원 지하강당

사회자 손경환 본부장 국토연구원( )

토 론 자

학계 김행종 교수 세명대학교 부동산학과( )

서진형 교수 경인여대 부동산경영과( )

업계 이성근 소장 부동산정책연구소( )

황주영 이사 한국공인중개사협회( )

시민단체 신종원 실장(YMCA 시민중계실)

윤순철 국장 경실련 도시개혁센터 사무국( ) 정부 및

관계기관

이맹전 팀장 한국산업인력공단 사회문화팀장( ) 김동수 과장 국토해양부 부동산산업과( )

주요 논의사항 최소인원 합격방식에 대한 의견수렴

선행연구 검토 및 차별성 3.

선행연구의 현황 1)

선행연구를 검토한 결과 대부분의 연구는 부동산 중개업의 발전방향 및 제,

◦

도개선에 대한 내용을 다루고 있음

한국공인중개사협회 문영기 등 부동산 중개제도의 문제점과 개

- ( ), 2008, 「

선방안에 관한 연구」: 중개업 발전을 위한 개선방안을 제시

국토연구원 정희남 등 부동산 중개품질 향상방안 연구 중개대

- ( ), 2008, 「 」:

상물 확인설명서 세분화 방안 마련․

건설교통부 구동회 등 부동산업종별 전문인력 육성방안 연구

- ( ), 2002, 「 」:

부동산시장 변화에 부응하여 부동산서비수 업종별로 전문인력 육성방안 도출

이 중에서 공인중개사 자격제도 개선에 관한 주요 연구는 다음과 같음

◦

건설교통부한국토지공사 손재영 등 공인중개사 자격제도 개선

- ․ ( ), 2008, 「

방안에 관한 연구」 : 공인중개사 자격제도의 개선방안 제시

제1 장 서 론∙ 5

선행연구와의 차별성 2)

기존의 부동산중개서비스업 관련 연구들이 부동산을 둘러싼 환경변화에 대

◦

응한 부동산업의 발전방안을 강구하는 것인 반면 본 연구는 공인중개사시, 험제도의 예측가능성을 제고하는 방안을 제시하는 것이 주목적임

표 선행연구와의 차별성

< 1-1>

구 분 연구목적 연구방법 주요 연구내용

주 요

선 행

연 구

1

과제명 부동산 중개제도의:

⋅

문제점과 개선방안에 관한 연구

연구자 년도 문영기( ): (2008)

⋅

연구목적 중개업 발전을 위:

⋅

한 개선방안을 제시

국내외 문헌

⋅ 검토

⋅설문조사

중개제도의 현황분석 및 문제점

⋅

외국의 부동산 중개제도 분석

⋅

중개업자의 업무확대 전문성 제,

⋅

고 정보망활용 수수료 개선 등, , 제도개선방안 모색

2

과제명 부동산 중개품질 향:

⋅

상방안 연구

⋅연구자 년도 정희남( ): (2007) 연구목적 중개대상물 확인:

⋅ ․

설명서 세분화 방안 마련

국내외 문헌

⋅ 검토

⋅설문조사 팀 운영으

⋅T/F

로 전문가 의 견수렴

중개대상물 확인설명제도 운영

⋅ 실태

주요국의 중개대상물 확인설명

⋅ 제도

중개대상물 확인설명제도 개선

⋅ 방안

3

과제명 공인중개사 자격제:

⋅

도 개선방안에 관한 연구 연구자 년도 손재영( ): (2005)

⋅

연구목적 공인중개사 자격:

⋅

제도의 개선방안 제시

국내외 문헌

⋅ 검토

⋅설문조사

공인중개사 제도의 현황분석

⋅

해외 부동산 자격제도 분석

⋅⋅공인중개사의 업무 및 역할 분석 제도의 문제점 및 개선방안

⋅

4

과제명 부동산업종별 전문:

⋅

인력 육성방안 연구, 연구자 년도 구동회( ): (2002)

⋅

연구목적 부동산시장 변화:

⋅

에 부응하여 부동산서비수 업종별로 전문인력 육성방 안 도출

국내외 문헌

⋅ 검토

⋅설문조사

부동산과 금융이 결합하는 환경

⋅

변화에 따라 부동산서비스업과 관련된 여러 분야의 전문인력 육성방안을 포괄적으로 도출 감( 정평가업 관리업 중개업 부동, , , 산투자회사관련업등)

본 연 구

기존의 부동산중개서비스업

⋅

관련 연구들이 종합적인 개 선방안을 제시한 것과 달리 본 연구는 공인중개사자격 제도의 예측가능성을 제고 할 수 있는 방안 마련에 초 점을 두고 있음

국내외 문헌

⋅ 검토

전문가 토론회

⋅

부동산중개업 현황 및 문제점

⋅

현행 공인중개사 자격제도와 문

⋅ 제점

공인중개사 자격제도 개선방안

⋅

연구의 흐름도 4.

그림 연구의 흐름도

< 1-1>

연구흐름 세부내용 연구방법

⇓ ⇓

공인중개사 자격제도 분석

자격제도 도입배경 업무범위, 문헌 조사

제도 분석 자격 시험제도 및 관리제도 분석

⇓ ⇓

공인중개사 자격제도 운영실태 및 문제점

공인중개사 현황 응시자 특성 분석,

자료분석 중개시장 규모 및 시험관리 현황 시장분석

선발 및 관리제도의 문제점 도출

⇓ ⇓

다른 국가자격제도와의

비교 분석

다른 국가자격의 제도 및 현황분석

제도 분석 공인중개사 자격제도에의 시사점 도출

⇓ ⇓

공인중개사 자격제도 개선방안

공인중개사 자격제도의 개선방향 전문가 등의

최소인원합격제 등 도입방안 검토 의견수렴

⇓ ⇓

결론 및 정책건의

연구의 기대효과

전문가 등의 향후 정책방향 의견수렴

제2 장 공인중개사 자격제도의 주요내용∙ 7

2 공인중개사 자격제도의 주요내용

이 장에서는 공인중개사 제도의 개념과 도입배경 및 제도 운영에 대한 주요 내용을 살펴본다 현재 공인중개사는 국가자격제도로. 1985년부터 도입되어 운영되고 있으며, 현재27만여 명의 자격증 소지자 중 만여 명이 현업에 종사하고 있다 이하에서는7 . 공인중개사의 역할과 사회적 인식 자격시험제도 및 중개업자 관리를 중심으로 살펴, 본다.

개념 및 도입배경 1.

공인중개사의 개념 1)

공인중개사는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 (이

◦ 「 」

하 공인중개업법 에 의해 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매 교환) — — 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선할 수 있는 자격을 취 득한 자를 말함 공인중개업법 제 조( 2 )

공인중개사제도의 도입배경 및 연혁 2)

(1) 도입배경

근대적인 부동산중개는 1961년에 제정된 소개영업법 에서 비롯됨‘ ’

◦

그러나 경제성장과 사회발전에 따른 부동산 거래변화로 인하여 소개영업 -

제도로서는 변화하는 부동산 소개업무를 규율하는데 미흡

년 부동산중개업법 을 제정하여 중개업을 신고제에서 허가제로 전환

1983 ‘ ’

◦

하고 부동산중개업의 전문성과 책임성을 제고하기 위해 공인중개사 제도, 를 도입

표 부동산중개업법 제정 목적 및 주요내용

< 2-1>

제정목적 주요내용

부동산 거래질서 확립으로 국민의 재산권보호

부동산중개업 허가제 실시

◦

중개업자의 금지사항 확대

◦

법령 위반에 대한 행정처분 및 행정벌의 강화

◦

부동산중개업의 전문성책임성․ 제고

공인중개사 제도 도입

◦

중개대상물에 대한 확인 설명의무

◦ ㆍ

중개업자의 손해배상책임 및 업무보증제도 도입

◦

부동산중개업자의 자질향상 도모 ◦결격사유에 해당하는 자의 중개업허가 배제 중개업자에 대한 교육실시

◦

기 타 ◦부동산중개업협회 설치

기존업자의 기득권 인정

◦

(2) 연혁

년 부동산중개업법은 년 공인중개업법으로 전면 개정되었으며 공

1983 2005 ,

◦

인중개사와 관련된 주요 개정사항은 다음과 같음 년 부동산중개업 소관업무가 건설부로 이관 - 1990

년 부동산중개업 등록제로 변경 - 1999

년 법명변경 업무범위 확대 경공매 입차대리권 허용 부동산거래

- 2005 , ( ․ ),

신고의무화¹⁾

1) 부동산 거래를 중개한 중개업자에 대하여 신고의무를 부과하고 위 의무 위반시 과태료에 처하도록 한 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제 조 제 항 제 조 제 항 제 호에 대하여‘ ’ 27 2 , 51 3 1 헌법에 위반되지 않는다고 합헌결정 헌재( 2009. 3. 26. 2008헌바63결정).