생애최초 주택구입가구의 특성분석 및 정책시사점

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미래 국토를 선도하는 국토종합계획의 발전방안 연구 국토 유휴공간 현황과 잠재력 분석 연구 고령인구를 활용한 지역경제 활성화 전략 연구 국토문화자원을 활용한 지역발전전략 연구 계획입지의 체계적 공급・관리방안 연구 매년도 지역산업연관표 작성방안 연구

한반도・동북아 공동발전을 위한 북한국토개발 핵심 프로젝트 실천방안 연구 산업입지 공급동향과 정책과제 연구

OECD 지역정책 동향분석 연구

수도권 통행인구의 공간이동 실태분석 및 시사점: 수도권 대중교통 카드자료를 중심으로 산업단지 개발이 지방재정에 미치는 효과에 관한 연구

안정적 지역성장을 위한 다차원적 지역산업구조 분석 연구 중국의 해외산업단지 개발 및 지원제도에 관한 연구 한반도 북방지역 인프라 개발계획과 협력전망 경제산업구조 재편에 대응한 대도시권 발전방향 연구 지방중소도시 활성화를 위한 유형별 발전방향 연구

법정 도시재생사업에서 계획수립 및 절차의 통합적 운영방안 연구 도시활력 증진을 위한 사회적 경제조직 활용방안 연구 공유경제 기반의 도시공간 활용 제고방안 연구 국토・환경계획 연동에 따른 도시계획적 대응방안 연구 성숙사회를 향한 국토・도시 분야 규제개선 방향 연구 포용도시정책 수립을 위한 기초연구

도시재생사업 실효성 제고를 위한 국가 재정지원체계 개선방안 한국 국가도시정책의 전략과 과제

가뭄 위험도 평가기법 구축 및 정책적 활용에 관한 연구

비시가화지역 성장관리정책의 실효성 제고방안 연구: 성장관리지역 설정기법을 중심으로 도시재생 선진사례와 미래형 도시정책 수립방향

고용접근성에 기반한 산업단지 교외화 특성분석 및 산업입지 정책방향 도심의 기존 기능과 연계한 점진적 도시재생 방안 연구

공공임대주택 공급체계 개선방안 연구 저성장시대 청년층 주거안정을 위한 정책방안 연구 부동산 간접투자상품시장 활성화 및 경제적 파급효과 연구 건설공사 참여자 간 불공정거래관행 개선방안 연구 통일에 대비한 북한지역 토지정책 방향 연구 통일에 대비한 북한지역 주택정책 방향 연구 입찰방법에 따른 공공공사발주 표준계약조건 정립 연구:

공공건설사업 불공정 관행의 개선을 중심으로 생애최초 주택구입가구의 특성분석 및 정책시사점 유주택 전월세 거주 가구 실태 및 정책적 시사점 부동산공시가격 조정이 지방재정에 미치는 영향에 관한 연구 건설공사 불공정행위 평가지표 연구: 공공건설사업 시공관리 중심으로 세대간・세대내 주거소비특성 변화에 대응한 정책방안 연구 부동산시장 여건 변화에 대응한 주거지재생 효과분석 시스템 구축(Ⅲ) 지역 부동산시장의 미시적 동태분석과 정책시뮬레이션 모형 구축 연구(Ⅲ) 저성장기의 도로교통투자 전략 연구

지역 간 교통수요 예측의 신뢰성 제고를 위한 빅데이터 활용방안 연구 ITS 빅데이터를 이용한 도시 모빌리티 분석 및 정책 활용방안 연구 커뮤니케이션 기법을 활용한 도로안전성 향상방안 연구 대도시권 물류특성을 고려한 물류시설의 계획적 조성방안 연구 스마트 셀을 활용한 국가재난 대응방안 연구

대도시 광역권 통합교통축관리시스템 도입 기반조성 방안 대중교통 이용자 체감지표를 이용한 지역별 서비스 형평성 제고 방안 통행시간의 가치변화를 반영한 도로투자 경제성 평가의 실효성 제고방안 과학적 국토계획 수립을 위한 공간지식플랫폼 구축 및 활용방안 연구(II) 스마트정부 구현을 위한 공간정보시스템 클라우드화 전략 연구 정책지도 활용성 제고를 위한 지오인포그래픽 개발 및 적용 방안 연구 지역밀착형 정책지원을 위한 공간정보 융복합 활용방안 연구:

농촌지역의 경제와 복지 융합정책 지원을 중심으로 글로벌 공간정보역량 비교 분석 및 해외 진출전략 연구 국토정책 지원을 위한 위성정보 활용수요에 관한 연구

•

• 2015

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생애최초 주택구입가구의 특성분석 및 정책시사점

Characteristics of First-time Home Buyers and Policy Implications

이 윤 상

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▪ 연구진

이윤상 책임연구원

▪ 외부연구진

고진수 광운대학교 교수

▪ 연구심의위원

천현숙 국토연구원 연구위원 김혜승 국토연구원 연구위원 박천규 국토연구원 연구위원 이범현 국토연구원 책임연구원

(4)

iii F I N D I N G S

주요 내용 및 정책제안

본 연구보고서의 주요 내용

󰊱우리나라 자가촉진정책 중 대표적인 것은 주택구입자금대출과 공공임대주택의 분양전환이 있으며 주택구입자금 대출실적은 증가한 반면 공공임대주택 분양전 환실적은 감소하는 추세

󰊲생애최초 주택구입 가구는 주로 30대 가구로 79.2㎡ 규모의 주택을 매입하는데 평균 7.6년 소요되었으며 월 평균 소득은 322만원(주거실태조사 상 세후소득) - 가구형성과 동시에 자가 구입 가구는 28%, 생애최초주택구입까지 10년 이상

걸리는 가구가 33%이며 이들 가구의 평균소득은 소득 6분위에 해당 - 자가경험 없는 전세가구는 월평균 284만원의 소득가구로 융자지원 등을 통하여

자가보유가 가능한 잠재대상으로 5~6분위에 해당(주거실태조사 상 세후소득)

󰊳생애최초주택구입 소요 기간에 영향을 미치는 변수는 가구주 나이, 학력, 결혼여 부, 항상 및 일시 소득, 부모나 친지 등으로부터의 무상지원, 주변 평균주택가격과 자동차 통근시간의 지역특성

본 연구보고서의 정책제안

❶ 자가보유촉진정책을 확대개편하고 자가경험 없는 전세거주가구(소득 5~6분위) 를 주요 자가보유촉진 정책대상

❷ 소득기준 외에 가구특성, 지역특성, 주택특성 등을 고려하여 지원을 차등화 - 가구형성 후의 무주택 기간, 가구원수, 가구주 연령 등을 고려하여 가구계수를

설정하여 대출 상한금액 및 금리를 차등화

- 지역별로 소득수준과 주택가격이 상이한 점을 감안하여 광역지자체 단위로 소득계수와 주택가격계수를 산정하여 대출 상환금액을 차등화

❸ 생애최초 주택구입자금 대출에 대한 정보의 비대칭성을 해소하여 생애최초 주택구입자금 대출정책의 활용도를 높임

(5)

(6)

v C O N T E N T S

차례

주요 내용 및 정책제안 ··· iii

I. 연구의 개요 ···3

1. 연구의 배경 및 필요성 ··· 3

2. 연구의 목적 ··· 4

3. 연구의 범위 및 방법 ··· 5

4. 선행연구와의 차별성 ··· 6

II. 우리나라 자가소유 촉진정책의 현황 ···13

1. 자가소유 촉진정책의 유형 ··· 13

2. 자가소유 촉진정책의 실적과 한계점 ··· 16

III. 생애최초 주택구입가구 특성분석 ···23

1. 분석의 기본방향 ··· 23

2. 생애최초 주택구입가구 특성분석 ··· 25

3. 생애최초주택구입에 걸리는 기간에 대한 영향요인 분석 ··· 41

IV. 결론 및 시사점 ···51

1. 결론 ··· 51

2. 정책적 시사점 ··· 53

참고문헌 ··· 57

(7)

vi

｜ 표 ｜ 차 ｜ 례 ｜

<표 1-1> 선행연구와의 차별성 ··· 9

<표 2-1> 주택구입자금 대출대상 ··· 14

<표 2-2> 주택구입자금 대출한도 및 대출 대상주택 ··· 15

<표 2-3> 주택구입자금 사업별 운용실적 ··· 17

<표 2-4> 공공분양주택 공급실적 ··· 18

<표 2-5> 공공임대주택 분양전환 연도별 실적 ··· 18

<표 3-1> 생애최초 주택마련 방법 ··· 25

<표 3-2> 소득 및 지역별 증여와 상속으로 생애최초 주택을 마련하는 비중 ··· 26

<표 3-3> 소득계층별 신규주택 분양으로 주택을 구입하는 비중 ··· 27

<표 3-4> 지역별 신규주택 분양으로 주택을 구입하는 비중 ··· 27

<표 3-5> 생애최초주택 전용면적 ··· 27

<표 3-6> 소득계층별 생애최초주택 평균 전용면적 ··· 28

<표 3-7> 시도별 생애최초주택 평균 전용면적 ··· 28

<표 3-8> 생애최초주택구입 소요기간 ··· 29

<표 3-9> 생애최초 주택구입이 10년 이상 걸린 가구와 10년 미만 걸린 가 구의 평균 가구특성 비교 ··· 30

<표 3-10> 가구형성 시와 조사시점의 가구주 평균 나이 ··· 32

<표 3-11> 생애최초주택 구입 시 가구주 평균 나이의 분포 ··· 32

<표 3-12> 점유형태별 일반적인 가구 특성 ··· 33

<표 3-13> 점유형태 간 일반가구적인 특성의 차이 ··· 34

<표 3-14> 소득분위별 주택 점유형태 ··· 35

<표 3-15> 기혼가구 소득분위별 주택 점유형태 ··· 35

<표 3-16> 유자녀가구 소득분위별 주택 점유형태 ··· 36

<표 3-17> 점유형태별 평균 자산 및 부채 특성 ··· 37

<표 3-18> 주택가격, 소득대비 주택구입 부담률, 주택구입에 사용한 자금 유형 ··· 38

(8)

vii

<표 3-19> 점유형태별 주택 특성 ··· 39

<표 3-20> 점유형태의 지역별 분포 ··· 39

<표 3-21> 점유형태별 통근수단 분포 ··· 40

<표 3-22> 점유형태 및 통근유형별 통근시간 분포 ··· 41

<표 3-23> 세 가지 대안모형의 추정결과 비교 ··· 44

<표 3-24> 와이불 함수를 가정 위험함수 모형 추정결과 ··· 45

｜ 그 ｜ 림 ｜ 차 ｜ 례 ｜ <그림 3-1> 가구형성 시기별 위험률비의 변화 ··· 47

<그림 3-2> 지역별 위험률비 ··· 48

(9)

(10)

제 1 장

연구의 개요

(11)

(12)

제1장 연구의 개요

3

CHAPTER

1 ^{연구의 개요}

1. 연구의 배경 및 필요성

❏ 전국적 자가보유율 감소, 특히 저·중소득층의 자가보유율 감소 추세

￮ 장기 경기불황, 고용불안, 임금정체 등과 함께 미래 주택가격의 불확실성으로 인해서 주택구입을 유보하는 가구들이 늘어나고 있으며 2014년 주거실태조사 자료에도 전국 자가보유율의 감소 추세, 특히 저·중소득층의 자가보유율 감소추 세가 나타남

- 자가보유율은 2012년과 2014년 사이 0.4%p 가량의 감소추세를 보였고, 고소득층 가구에서는 자가보유율이 증가하였으나 저·중소득층 가구에서는 감소하였음(국토교통부, 2014)

❏ 임차가구 주거 안정성 확보대책과 병행하여 주택구입 지원정책의 강화 필요

￮ 이러한 변화에 대응하여 임차가구의 주거 안정성을 확보하는 대책을 마련하는 동시에 장기적으로 주택구입을 지원하는 정책 또한 지속되어야 함

- 대부분의 가구에게 주택은 가장 큰 자산임을 고려할 때 현재 주거 안정성 측면뿐만 아니라 노년과 유사시를 위한 자산축적 측면에서도 주택구입을

(13)

4

생애최초 주택구입가구의 특성분석 및 정책시사점

지원하는 정책과 주택매매시장 안정화 정책 또한 필요함

￮ 그동안 저소득층에 대한 주택구입자금 금융지원, 분양전환 공공임대주택 공급 등의 자가소유 촉진정책이 추진되었지만 이러한 정책지원이 자가소유를 얼마나 촉진시키는지에 대한 평가가 이루어지지 않았고 주택구입가구의 특성, 주택입 지 특성 등을 고려한 세밀한 정책개발 또한 미비했음

❏ 자가촉진정책이 효율적으로 수행되기 위해서 생애최초 주택구입 가구의 특성 및 주택구입에 걸린 기간을 분석하여 자가소유 촉진정책 수립의 기초자료로 활용할 필요성

￮ 주거실태조사를 바탕으로 생애최초 주택구입에 걸린 시간, 소득, 자산, 대출, 학력, 가구구성 등의 주택구입자 가구특성, 주택유형, 규모 등의 구입주택 특성, 주택입지 특성 등의 현황을 파악하여 자가소유 촉진정책 수립의 기초자료로 사용할 필요성이 있음

2. 연구의 목적

❏ 생애최초 주택구입자들의 가구특성과 생애최초 주택구입에 걸린 기간에 미치는 영향요인을 파악하여 자가소유 촉진정책에 대한 시사점을 도출

￮ 생애최초구입주택 거주가구와 주택구입 경험 없는 월세 및 전세가구, 생애최초주 택구입 후 다른 자가로 이동한 가구의 가구, 주택 및 입지 특성의 차이점 파악

￮ 소득, 자산, 대출, 학력, 가구구성 등의 주택구입자 가구특성, 주택입지 특성이 생애최초 주택구입에 걸린 기간에 대한 영향을 분석하여 주요한 변수의 영향과 정도를 파악

￮ 위의 분석에서 도출한 결과를 바탕으로 현재 우리나라 주택구입 촉진정책에 대한 시사점을 정리

(14)

5

3. 연구의 범위 및 방법

1) 연구의 범위

❏ 내용적 범위

￮ 우리나라 자가소유 촉진정책 현황 검토의 범위는 주택도시기금의 지원을 받는 주택구입 자금대출, 공공분양, 분양전환 공공임대 등의 정책을 포함

￮ 생애최초주택구입 가구의 특성 분석은 주거실태조사 자료를 활용해서 이루어지 는데, 구체적인 정책의 수혜여부에 대한 정보는 없지만, 가구 재정특성 및 주택구 입 시의 자금에 관한 정보는 제공하므로, 분석과 정책시사점은 주로 주택금융 지원에 관한 부분에 초점을 맞춤

❏ 공간적 범위

￮ 공간적인 범위는 전국이고 기술통계를 이용한 현황분석은 전국, 경우에 따라 수도권, 광역시, 그 외의 시･도 지역으로 나누어 분석하며, 비례위험모형 분석 시에는 전국표본을 사용한 모형에 지역변수를 포함시키는 방식으로 공간을 고려

❏ 시간적 범위

￮ 2014년의 주거실태조사 자료를 사용하는데 현황분석 시에는 자료의 특성을 고려하여, 2010년부터 2014년 사이에 생애최초주택을 구입한 가구들을 주로 분석하고 항목에 따라서 그 이전에 주택을 구입한 가구들도 부분적으로 분석에 포함

￮ 생애최초주택구입 기간에 걸린 영향을 분석할 때에는 좀 더 많은 샘플 수를 확보하기 위해서 2005년부터 2014년에 생애최초주택을 구입한 가구를 분석에 포함

(15)

6

2) 연구의 방법

❏ 문헌 고찰

￮ 생애최초 주택구입에 걸리는 기간에 관한 연구문헌, 자가소유 촉진정책에 관련한 문헌을 고찰

❏ 통계 분석

￮ 주거실태조사 자료를 이용하여 생애최초 주택구입에 걸리는 기간과 가구특성, 주택입지 등의 관계를 설명하는 모형을 구성하여 통계 실증분석

￮ 비모수적 방법인 칵스(Cox)비례위험모형과 위험함수의 형태를 지수분포, 와이 불(Weibull)분포 등으로 가정하는 모수적 위험모형 등의 분석방법을 검토하여 주거실태조사 자료 분석에 가장 적합한 방법을 선택

4. 선행연구와의 차별성

❏ 선행연구 현황

￮ Boehm(1993)은 PSID(Panel Study of Income Dynamics)자료를 사용하여 주택점유 기간에 영향을 미치는 요인들을 지수함수 위험모형을 사용하여 분석 - 임차에서 생애최초주택구입에 걸린 기간을 포함한 다양한 점유형태의 점유기 간을 종속변수로 모형을 추정했으며 가구주 성별, 결혼여부, 인종, 학력, 항상 및 일시소득 등의 가구특성 변수와 3개의 지역더미변수 등의 설명변수를 모형에 포함

- 가구주 학력, 인종, 결혼여부, 나이, 가구 항상소득이 생애최초주택구입에 걸린 기간에 영향을 미치는 것으로 나타남

￮ 마강래·강은택(2011)은 노동패널 자료를 사용하여 주택구입 기간에 영향을 미치는 요인들을 칵스 비례위험모형을 사용하여 분석

(16)

7

- 가구주의 학력, 직업, 고용상태, 가구소득 등의 가구특성, 4개의 지역더미변수,

부모의 학력과 경제력 변수 등의 설명변수를 모형에 포함

- 사무직 및 정규직 직업, 가구소득, 부모의 경제력 등이 최초 주택구입 기간을 단축시키고, 서울지역과 광역시 및 비수도권 기타지역 간에 최초 주택구입 기간에 차이가 없는 것으로 나타남

￮ 최열·이고은(2013)은 노동패널 자료를 사용하여 생애최초 자가주택 구입연령에 영향을 미치는 요인들을 칵스 비례위험모형을 사용하여 분석

- 가구주의 성별, 학력, 직업, 고용유형, 가구소득, 가구원수, 비수도권 지역더미 변수 등의 설명변수를 모형에 포함

- 가구주 학력, 관리·사무직업, 월 400만원 이상의 소득, 2000년 이후 주택구입 가구가 생애최초 자가주택 구입연령에 영향을 미치는 것으로 나타남 ￮ Dawkins(2005)는 PSID자료를 사용하여 생애최초주택구입에 걸린 기간에

영향을 미치는 요인들을 와이불함수 위험모형을 사용하여 분석

- 가구주 성별, 인종, 결혼여부 학력, 가구형성 시 나이, 고용여부, 가구의 자녀수, 항상 및 일시소득, 비주택 자산, 부모의 자산 등의 가구특성과 3개의 지역더미, 인근 주택가격, 자가비율, 도심더미 등의 다양한 지역변수를 설명변수에 포함 - 가구형성 시의 가구주 나이, 결혼여부, 부모의 주택소유 여부, 일시소득,

고용여부 등의 가구특성과 인근 주택가격, 인근 자가비율, 도심 등의 지역특성 이 생애최초주택구입에 걸린 기간에 영향을 미치는 것으로 나타남 - 지수함수, 감마 이질성을 갖는 지수함수, 와이불 함수 등의 세 가지 위험함수

형태를 가정한 위험모형을 추정하고 가장 적합한 모형을 선택함

❏ 본 연구는 기존 연구에서 누락되었던 항상소득, 주택입지 관련변수 등을 포함시키고 다양한 모형추정 방법을 이용함

￮ 우리나라 선행연구들은 주로 노동패널 자료를 사용하여 칵스 비례위험모형을 사용하여 생애최초 주택구입 기간에 영향을 미치는 요인들을 분석하였는데 중요한 의미를 갖는 변수들이 누락되어 있어서 모형의 향상이 필요

(17)

8

￮ 본 연구는 주거실태조사 자료를 사용하여 기존 국내 연구에서 누락된 다양한 변수 특히 항상 및 일시소득, 주택입지 관련변수를 포함시키고 다양한 모형의 가능성을 검토한다는 점에서 기존연구와 차별성이 있음

￮ 모형추정 외에도 생애최초주택구입가구 특성의 기술통계를 자세히 분석하고, 주택구입 경험 없는 월세 및 전세가구, 생애최초로 구입한 가구에 살고 있는 가구, 생애최초주택 구입 후에 다른 자가주택으로 이사해서 살고 있는 가구 간의 특성을 비교하여 정책점 시사점을 얻고자 하는 차별성이 있음

(18)

9

<표 1-1> 선행연구와의 차별성

구 분 선행연구와의 차별성

연구목적 연구방법 주요 연구내용

주 요 선 행 연 구

1

∙과제명: Income, Wealth Accumulation, and First-Time Homeownership: An Intertemporal Analysis

∙연구자(년도): Thomas P.

Boehm(1993)

∙연구목적: 소득과 자산축적이 생 애최초 주택구입에 걸리는 기간에 미치는 영향을 분석

∙문헌 검토

∙패널자료 분석

∙지수함수 위험모 형

∙항상소득, 일시소득, 자산 등이 주택구입 에 미치는 영향에 대한 이론 검토

∙생존분석, 자산축적 모형의 정립

∙소득, 자산 등이 생애최초 주택구입에 걸 리는 기간에 미치는 영향 분석

2

∙과제명: Racial gaps in the transition to first-time homeownership: the role of residential location

∙연구자(년도): Casey. J.

Dawkins(2005)

∙연구목적: 주택입지 특성이 인종 간 생애최초 주택구입에 걸리는 기간격차에 미치는 영향 분석

∙문헌 검토

∙와이불함수 위험 모형

∙주거입지가 흑백인종간 생애최초 주택구 입에 걸리는 기간의 격차에 미치는 이론 적 근거

∙카플란 마이어, 와이불함수 위험모형 분 석방법론

∙주거입지 등의 요인이 생애최초 주택구입 에 걸리는 기간의 인종간 격차에 미치는 영향을 실증분석

3

∙과제명: 최초 주택구입 기간에 영 향을 미치는 요인에 관한 연구

∙연구자(년도): 마강래 · 강은택 (2011)

∙연구목적: 최근 결혼한 가구들의 계층별 주택구입기간의 차이, 주 택구입 기간에 영향을 미치는 요 인을 분석

∙국내 문헌 검토

∙칵스비례위험모 형

∙생애주기와 주택소비의 관계, 주택소유 의 자산 증대 효과, 주택구입 기간에 관한 기존문헌 고찰

∙카플란 마이어, 비례위험모형 등 분석방 법론

∙노동패널 자료를 이용하여 생애최초 주택 구입 기간에 영향을 미치는 요인들을 실 증분석

4

∙과제명: 사회경제적 특성에 따른 생애최초 자가주택 구입연령 분석

∙연구자(년도): 최열 · 이고은 (2013)

∙연구목적: 생애최초 자가주택 구 입이 이루어진 시점의 연령별 가 구주의 특성이 첫 주택구입에 어 떠한 영향을 미치는지 분석

∙국내외 문헌 검토

∙칵스비례위험모 형

∙생애주기와 주택소비의 관계, 주택소유 의 자산 증대 효과, 주택구입에 영향을 미치는 요인들에 관한 문헌 고찰

∙카플란 마이어, 비례위험모형 등 분석방 법론

∙노동패널 자료를 이용하여 생애최초 자가 주택 구입연령에 영향을 미치는 요인들을 실증분석

본 연구

∙다양한 가구특성, 주택입지 등이 생애최초 주택구입에 걸리는 기간 에 미치는 영향을 분석

∙국내외 문헌 검토

∙생애최초 주택구 입에 걸린 기간을 포함하고 있는 횡 단면 자료 분석

∙비례위험모형

∙자가소유 촉진정 책에 시사점 제언

∙생애최초 주택구입의 이론 및 선행연구 고찰

∙생애최초 주택구입가구의 특성, 주택 및 입지 특성분석

∙자가소유 촉진정책에 시사점 제언

(19)

(20)

제 2 장

우리나라 자가소유 촉진정책의

현황

(21)

(22)

제2장 우리나라 자가소유 촉진정책의 현황

13

CHAPTER

2 우리나라 자가소유 촉진정책의 현황

1. 자가소유 촉진정책의 유형

❏ 자가소유 촉진정책은 주로 주택구입자금대출의 금융지원 정책과 공공분양 및 분양전 환 공공임대주택 공급으로 구분

￮ 이외에도 소형주택의무비율 제도, 청약가점제 등의 무주택자 우선 주택공급제 도, 분양가상한제, 신혼부부 및 생애최초주택구입자 특별제도 등도 자가구입지 원정책에 포함할 수 있음(변창흠 외, 2007; 남원석, 2009)

￮ 가장 대표적이고 명시적인 정책인 주택구입자금대출과 공공분양주택 및 분양전 환 공공임대주택을 중심으로 검토

1) 금융지원정책

❏ 주택도시기금의 지원을 통한 주택구입자금대출로 자가소유를 촉진하는 제도 운영

￮ 기존의 근로자 · 서민 주택구입자금, 생애최초주택구입자금, 우대형 보금자리론 이 2014년 내집마련 디딤돌 대출로 통합(국토교통부, 2013)

￮ 내집마련 디딤돌 대출, 수익공유형 모기지, 손익공유형 모기지, 주거안정주택구 입자금, 오피스텔구입자금 등이 무주택 서민들의 주택구입을 지원하기 위한

(23)

14

정책 모기지로 분류(국토교통부. 2015a)

❏ 주택구입자금 대출대상은 만 19세 이상 무주택세대주이면서 부부합산 연소득 6천만 원 이하이고 30세 미만 단독세대주는 제외(국토교통부. 2015a)

￮ 만 30세 미만 미혼세대주는 직계존속 중 1인 이상과 동일세대를 구성하는 경우에만 대출 가능하고 단독세대주는 대출이 불가

￮ 주거안정주택구입자금의 경우에는 대출기간이 30년인 경우에는 대출 대상자의 대출신청일 현재 만 45세 이하인 자

￮ 부부합산 연소득이 6천만 원 이하인 가구를 주 대상으로 하고 생애최초주택구입 자는 연소득 7천만 원 이하

￮ 생애최초주택구입자는 연 0.2%p, 연소득 2천만 원 이하의 생애최초주택구입자 는 연 0.4%p, 다자녀 가구는 연 0.5%p, 다문화가구 및 장애인가구 연 0.2%p 등 가구특성에 따라서 금리우대 적용

내집마련

디딤돌 대출 수익공유형

모기지 손익공유형

모기지 주거안정주택

구입자금 오피스텔구입

자금

대출 대상

세대원 전원 무주택자,

부부합산 연소득 6천만원 이하,

생애최초주택 구입자 연7천만원

이하

생애 최초 또는 5년 이상 무주택자, 만

19세 이상 세대주, 부부합산

연소득 6천만원 이하,

생애최초주택 구입자 연7천만원

이하

생애 최초 또는 5년 이상 무주택자, 만

19세 이상 세대주, 부부합산 연소득이 6천만원 이하

부부합산 총소득이 6천만원 이하, 세대원 전원이

무주택자, 만 45세 이하(대출기간

30년의 경우)

세대원 전원이 6개월 이상

무주택자, 부부합산 연소득 6천만원 이하,

<표 2-1> 주택구입자금 대출대상

자료: 국토교통부, 주택도시기금 포털싸이트(nhuf.molit.go.kr), 2015a

(24)

15

❏ 주택구입자금 대출한도는 2억 원 이내이고 최대 LTV는 70%, 대출주택 가격은 6억원 이하(국토교통부. 2015a)

￮ 오피스텔구입 자금을 제외하고는 최대 대출한도는 2억원, 디딤돌대출의 최대 LTV는 DTI가 50% 이내일 경우 70%, 수익공유형 모기지는 최대 LTV 70%, 손익공유형의 경우 다른 금융기관 모기지를 포함했을 때 최대 LTV 70%

￮ 대출대상주택은 대체로 전용면적 85㎡이하 주택가격 6억원 이하

내집마련

디딤돌 대출 수익공유형

모기지 손익공유형

모기지 주거안정주택

구입자금 오피스텔구입

자금

대출 한도

2억 원 이내, LTV 70%

이내(DTI 50%이내), LTV 60%

이내(DTI 60-80%)

2억원 이내 LTV 70%

이내, 연소득 4.5배

이내, 무소득자 및 18백만원 이하

소득자는 80백만원

한도)

2억원 이내 LTV 40% 이내 (금융기관모기 지 포함 LTV

70% 이내) 연소득 4.5배

이내, 무소득자 및 18백만원 이하

소득자는 80백만원 한도

2억원 이내

7천만원 이내, 다자녀가구 7천5백만원

내)

대상 주택

전용면적 85㎡

이하, 100㎡ 이하

(읍, 면지), 6억원 이하

전용면적 85㎡

이하, 6억원 이하

아파트 수도권, 광역시, 인구

50만 이상 도시, 세종시

전용면적 85㎡

아파트 수도권, 광역시, 인구

50만 이상 도시, 세종시

전용면적 85㎡

전용면적이 60㎡ 이하 준공된 주거용

오피스텔, 1억5천만원

이하

<표 2-2> 주택구입자금 대출한도 및 대출 대상주택

자료: 국토교통부, 주택도시기금 포털싸이트(nhuf.molit.go.kr), 2015a

(25)

16

2) 공공분양주택 및 분양전환 공공임대주택

❏ 주택도시기금을 통해 공공분양 및 분양전환 공공임대주택 공급의 자금을 지원하여 자가소유를 촉진하는 제도 운영

￮ 주택도시기금의 지원을 받아 공급되는 공공주택특별법 상의 공공주택 중에서 거주가구의 자가점유 혹은 일정기간 후 임대에서 자가로의 전환을 목적으로 하는 공공주택의 유형임

￮ 공공분양 주택은 무주택 서민에게 분양을 목적으로 전용면적 85㎡이하의 국민주 택이며 지자체 및 공공기관이 공급(한국토지주택공사, 2015)

￮ 공공분양 주택의 공급대상은 무주택 세대구성원으로 소득 및 자산 기준을 만족시켜야 하는데 전용면적 60㎡이하 소형주택에 한하여 전년도 도시근로자 평균 소득 이하의 소득기준 및 부동산 및 자동차에 대한 자산 기준을 적용하고 있음(한국토지주택공사, 2015)

￮ 5, 10년 공공임대주택은 각각 5년, 10년의 의무기간 동안 임대주택으로 사용된 후 분양전환이 가능한 주택으로 입주자가 우선하여 소유권을 이전받을 수 있는 공공임대주택임(법제처, 2015)

￮ 전용면적 60㎡이하 분양전환 임대주택의 입주대상은 역시 무주택 세대원으로 전년도 도시근로자 평균 소득 이하의 소득기준 및 자산기준을 만족시켜야 함(법 제처, 2015)

2. 자가소유 촉진정책의 실적과 한계점

❏ 주택구입자금 운용실적을 보면 2012년까지 운용실적이 감소하다가 2012년부터 다시 증가추세

(26)

17

구 분 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 근로자․서민구입 19,239 15,647 5,399 1,645 295 202 3,215 2,753

최초주택구입 1,099 822 - 558 4,408 17,520 13,695 4,426

공유형모기지 - - - 3,782 7,747

내집마련디딤돌 - - - 21,328

합계 20,338 16,469 5,399 2,203 4,703 17,722 20,692 36,524

<표 2-3> 주택구입자금 사업별 운용실적

(단위: 억 원)

자료: 국토교통부, 2015년 국민주택기금업무편람, 2015d

￮ 주택구입자금 사업별 운용실적의 경우 근로자·서민구입 자금 대출의 경우 2007 년 이후 지속적으로 감소하였으며, 최초주택구입자급 대출의 경우 2012년부터 대출규모가 증가

￮ 대출상품의 통합과 공유형 모기지 등의 신설에 따라 2013년 이후 관련 상품 운용실적이 발표되고 있으며 공유형 모기지의 경우 운영실적이 2014년에 전년 에 비해 크게 증가했고, 디딤돌 대출은 2014년에 2조 1천억원 수준

❏ 2009년에서 2018년까지 정부의 보금자리주택 150만호를 공급 계획 중에서 분양 목적의 국민주택규모 이하 주택을 70만호 공급할 예정이며 분양전환은 감소추세

￮ 공공분양주택의 연도별 공급계획은 2009년에서 2012년까지는 각각 6만호, 8.5만호, 5만호, 5.5만호이며 이후 2018년까지는 연평균 8만호 수준에서 공급할 계획(국토교통부, 2015c)

￮ 공공분양주택 공급실적은 2009년부터 2012년 동안 총 20.5만호임(국토교통부, 2015c)

(27)

18

구분 LH 지자체

2009년 66.434 5.046

2010년 66.959 14.473

2011년 41.708 10.325

2012년 43.858 656

합계 175.101 29.844

<표 2-4> 공공분양주택 공급실적

(단위: 호)

자료: 국토교통부, 주택업무편람, 2015c

￮ 공공임대주택의 분양전환 연도별 실적의 경우 2006년도 8만 2천호로 최대 규모의 분양전환이 이루어졌으며 2008년 이후 부동산 경기 하락에 따라 지속적 인 감소 추세를 보이고 있음

　 합계 지방자치단체 LH공사 민간

2001 28,395 4,898 1,719 21,778

2002 39,550 80 8,029 31,441

2003 25,159 291 8,100 16,768

2004 46,444 1,583 10,547 34,314

2005 56,094 866 15,906 39,322

2006 82,520 428 14,965 67,127

2007 64,133 3,212 21,606 39,315

2008 69,004 1,537 28,584 38,883

2009 53,606 2,219 19,001 32,386

2010 44,101 266 9,728 34,107

2011 36,362 835 6,234 29,293

2012 29,691 831 2,182 26,678

2013 19,335 470 1,863 17,002

2014 28,905 535 828 25,264

<표 2-5> 공공임대주택 분양전환 연도별 실적

(단위: 호)

자료: 국토교통부, 국토교통 통계누리(stat.molit.go.kr), 2015b

(28)

19

❏ 공공분양, 분양전환 공공임대주택, 주택구입자금대출 정책의 대상계층의 소득범위는 포괄적임

￮ 주택구입자금대출 지원대상의 가구소득은 부부합산 연소득 6천만 원 이하, 생애최초주택구입가구의 경우 7천만 원 이하

￮ 소형 공공분양 및 분양전환 임대주택 입주 대상의 3인 이하 가구 기준 가구소득은 2015년 기준 약 5천 8백만 원 이하, 신혼부부에 특별공급의 경우 약 6천 9백만 원 이하

❏ 자가소유촉진에 대한 정책목표 미비

￮ 주택 200만호 공급계획에서 소득 5분위와 6분위 계층을 중산화가능계층으로 따로 구분하고 장기공공임대주택과 소형평형 주택분양으로 지원하는 계획으로 처음 구체화되고 이후 주택금융 확대가 정책수단으로 추가(남원석, 2009; 건설 교통부, 2002)

￮ 이명박 정부는 자가보유율 65%라는 구체적인 정책목표를 제시하고 보금자리주 택 공공분양, 분납임대, 신혼부부 및 생애최초주택구입자에 대한 특별분양 공급 실시(남원석, 2009)

￮ 중산화가능계층 설정, 신혼부부, 생애최초주택구입자 등의 주거실태에 근거하여 정책목표 대상설정의 근거를 명확히 할 필요가 있음

- 주거실태의 분석에 의한 대상설정의 구체화를 통해서 과거의 정책대상 설정이 현재에도 유효한지 점검하고, 추가로 고려해야 할 가구특성 등을 검토하여 보다 효과적인 자가촉진정책 추진

(29)

(30)

제 3 장

생애최초 주택구입가구 특성

분석

(31)

(32)

제3장 생애최초 주택구입가구 특성분석

23

CHAPTER

3 생애최초 주택구입가구 특성분석

1. 분석의 기본방향

❏ 여기에서는 생애최초구입주택 거주가주의 가구 및 주거특성을 분석하고 생애최초주 택구입 기간에 영향을 주는 주요 요인을 파악함을 토대로 자가소유 촉진정책 정책대상 가구를 구체화하고 자가촉진 정책의 개선을 위한 시사점을 도출하고 함

￮ 자가소유 촉진정책의 정책대상 가구를 구체화하고 정책 시사점을 제시하기 위해서 생애최초구입주택 거주가구의 특성을 다른 유형의 가구와 비교분석하고 생애최초주택구입에 걸리는 기간을 설명하는 다변량 모형분석을 수행

❏ 우선 생애최초주택구입가구의 특성을 보다 점유형태로 한 주거사다리 측면에서 보다 입체적으로 파악하기 위해 다음과 같은 비교집단을 설정

￮ 2010년에서 2014년 사이에 가구를 형성한 가구를 대상으로, 생애최초구입주택 거주가구 특성을 보증금 있는 월세가구, 전세가구, 생애최초주택구입 후에 다른 자가주택으로 이사하여 거주하는 가구의 특성과 비교분석

￮ 2014년 주거실태조사는 생애최초주택 구입시점의 가구특성에 대해 생애최초주 택 구입년도, 구입방법, 가구 형성 후 구입까지 걸린 기간, 주택면적 등 제한적인 변수만을 제공하고 있음

- 상기 변수에 대해서는 전체 표본을 사용해서 분석함

(33)

24

￮ 추가적인 가구 특성은 2010년에서 2014년 사이에 가구를 형성한 가구로 표본을 제한하여 분석

- 주거실태조사의 가구특성은 조사시점인 2014년의 특성이기 때문에 2014년 에 생애최초주택을 구입한 가구 외에는 생애최초주택 구입 당시의 가구특성이 아님

- 분석에 사용될 표본 수를 더 많이 확보하기 위해서 4년 동안의 가구특성 변화가 크지 않을 것이라는 가정 하에, 2010년에서 2014년 사이에 가구를 형성한 최근 가구만을 분석함

￮ 생애최초구입거주가구의 특성 분석은 아래와 같이 구분함

- 자가가구는 생애최초주택구입 후 계속 그 주택에 거주하고 있는 생애최초구입 거주가구와 생애최초주택구입 후에 다른 자가주택으로 이동해서 거주하고 있는 가구로 분류하여 비교분석함

- 임차가구는 보증금 없는 월세가구, 보증금 있는 월세가구, 전세가구, 기타 가구로 분류되며, 보증금 없는 월세와 기타가구의 경우 비중이 작아서 보증금 있는 월세가구와 전세가구 만을 비교집단으로 포함

- 월세, 전세, 생애최초주택, 생애최초주택 구입 후 이사한 주택으로 이어지는 주거사다리를 나타내는 비교집단 간, 특히 전세가구와 생애최초구입주택 거주가구의 특성의 차이점을 비교

❏ 생애최초 주택구입에 걸리는 기간을 종속변수로 하고 가구특성과 지역특성을 설명변 수로 하는 비례위험모형을 추정하여 각 변수들이 미치는 영향을 분석

￮ 종속변수는 생애최초주택구입에 걸리는 기간인데 생애최초 주택구입 경험이 없는 임차가구의 자료는 조사시점 이후에 생애최초주택구입의 여부를 알 수 없는 우측 중도절단자료(right-censored data)의 특성을 가지며 이러한 자료의 특성을 감안한 다변량 분석모형인 비례위험모형을 사용

￮ 설명변수는 가구특성과 주택의 입지특성이며 주택구입의 결정과 함께 이루어지 는 주택특성은 내생성의 문제로 변수로 포함하지 않음

(34)

25

￮ 통상적으로 지역더미변수를 포함하여 모형을 추정한 국내 선행연구보다 더 다양한 입지변수인 통근형태별 통근시간과 2014년 시군구 단위 평균주택가격 을 설명변수에 포함

- 시군구 별 평균주택가격은 국토교통부 주택매매 실거래가 자료를 사용

2. 생애최초 주택구입가구 특성분석

1) 생애최초주택 구입가구의 가구 및 특성분석

❏ 생애최초주택 구입방법

￮ 생애최초 주택마련 방법은 기존주택 구입이 가장 높은 비중을 차지하고, 신규주 택 분양 또는 구입, 증여나 상속, 개인주택 신축의 순서로 높은 비율을 보임 - 기존주택 구입이 64.2%로 가장 많이 사용되는 주택구입 방법이고 신규주택

분양 또는 구입과 증여나 상속이 각각 17.2%와 14.4%를 차지

생애최초 주택구입 마련방법 비중

기존 주택 구입 64.2

신규주택 분양 또는 구입(재건축 포함) 17.2

증여나 상속 14.4

개인주택을 신축 3.8

기타 0.3

합계 100.0

<표 3-1> 생애최초 주택마련 방법

(단위: %)

자료: 국토교통부, 2014년도 주거실태조사

- 생애최초 주택마련 방법으로 증여나 상속이 약 14%로 적지 않은 비중을 차지하는데 소득별, 지역별로 구분했을 때 큰 차이를 보임

(35)

26

- 소득 1~4분위를 저소득, 소득 5~8분위를 중소득, 소득 9~10분위를 고소득으 로 소득계층을 구분했으며 정확한 분위경계값은 주거실태조사 연구보고서 (국토교통부, 2014)를 참고했음

- 증여나 상속은 저소득 가구와 도지역에서 많이 사용되는 생애최초 주택구입 방법으로 특히 도지역의 저소득 가구와 같은 경우는 41.8%가 증여나 상속을 통해서 생애최초 주택을 마련

- 이러한 가구들은 증여나 상속 외에 자가를 구입하기 힘들고, 주로 저가의 주택을 상속받아서 상대적으로 세금부담이 적으며, 도지역의 경우 농어촌주 택 과세특례의 영향도 있는 것으로 판단됨

지역 및 소득계층 구분 비중

수도권

저소득 14.2

중소득 6.3

고소득 4.7

광역시

저소득 21.3

중소득 6.4

고소득 4.7

도지역

저소득 41.8

중소득 14.3

고소득 6.7

<표 3-2> 소득 및 지역별 증여와 상속으로 생애최초 주택을 마련하는 비중 (단위: %)

주: 저소득: 1~4분위, 중소득: 5~8분위, 고소득: 9~10분위

- 소득이 높을수록 신규주택 분양을 통한 생애최초 주택구입이 더 높은 비중을 차지하고, 수도권, 광역시, 도지역의 순으로 신규주택 분양의 비중이 높은데 이는 상대적으로 수도권에 신규주택 분양매물이 많기 때문인 것으로 판단됨

(36)

27

소득계층 구분 비중

저소득 8.5

중소득 19.0

고소득 25.4

<표 3-3> 소득계층별 신규주택 분양으로 주택을 구입하는 비중

(단위: %)

지역 구분 비중

수도권 19.8

광역시 18.5

도지역 13.2

<표 3-4> 지역별 신규주택 분양으로 주택을 구입하는 비중

(단위: %)

❏ 생애최초주택의 주택규모

￮ 생애최초 구입주택의 전용면적은 66㎡에서 99㎡ 사이가 48.1%로 가장 많은 비중을 차지하고 소득계층 간에는 약 7㎡의 평균 전용면적의 차이가 있음 - 전용면적 66㎡에서 99㎡ 사이의 주택이 가장 많은 비중을 차지하고 그 다음으

로는 33㎡에서 66㎡ 사이임

전용면적 비중

33㎡ 미만 0.6

33㎡ 이상 66㎡ 미만 29.3

66㎡ 이상 99㎡ 미만 48.1

99㎡ 이상 132㎡ 미만 17.6

132㎡ 이상 165㎡ 미만 2.6

165㎡ 이상 1.8

<표 3-5> 생애최초주택 전용면적

(단위: %)

(37)

28

소득계층 구분 평균 전용면적

저소득 72.6

중소득 79.5

고소득 86.8

전체 평균 79.2

<표 3-6> 소득계층별 생애최초주택 평균 전용면적

(단위: ㎡)

- 생애최초주택의 평균 전용면적은 79.2㎡이고, 고소득 가구의 평균은 86.8㎡, 중소득 가구의 평균은 79.5㎡, 저소득 가구의 평균이 72.6㎡으로 소득계층이 한 단계 올라갈수록 평균 전용면적이 약 7㎡ 높아짐

시도 구분 평균 전용면적

서울특별시 82.8

부산광역시 79.2

대구광역시 80.5

인천광역시 75.2

광주광역시 86.8

대전광역시 87.5

울산광역시 81.2

세종특별자치시 81.5

경기도 81.5

강원도 78.9

충청북도 79.2

충청남도 74.6

전라북도 73.3

전라남도 74.6

경상북도 71.6

경상남도 74.6

제주특별자치도 80.2

<표 3-7> 시도별 생애최초주택 평균 전용면적

(단위: ㎡)

(38)

29

- 생애최초주택의 지역별 평균 전용면적을 비교해보면 대전광역시, 광주광역 시, 서울특별시 순으로 높았고 경상북도, 전라북도, 전라남도, 인천광역시 순으로 낮았으며 경상북도와 대전광역시 사이의 평균차이는 약 16㎡

☞ 생애최초 주택구입 방법으로는 기존주택 구입이 가장 많은 비중을 차지하고, 생애최초 구입주택의 평균 전용면적은 79.2㎡이며, 소득계층별, 지역별 차이가 존재

❏ 생애최초주택 구입기간

￮ 생애최초 주택구입에 걸린 평균 기간은 약 6.9년이고 증여, 상속, 기타의 주택마련 방법을 제외했을 때의 평균은 7.6년

￮ 증여, 상속, 기타를 제외했을 때 생애최초 주택구입 소요기간 5년 미만이 약 46%, 10년 미만이 약 67%, 15년 미만이 약 82%를 차지

생애최초주택구입 소요기간

전체가구 증여, 상속, 기타 제외

비중 누적비중 비중 누적비중

5년미만 51.4 51.4 46.4 46.4

1년미만 34.8 34.8 28.1 28.1

1년이상 2년미만 3.4 38.2 3.7 31.7

2년이상 3년미만 4.6 42.8 5.1 36.9

3년이상 4년미만 4.4 47.2 4.9 41.7

4년이상 5년미만 4.2 51.4 4.7 46.4

5년이상 10년미만 18.9 70.3 20.8 67.2

10년이상 15년미만 13.6 83.9 15.1 82.3

15년이상 20년미만 6.7 90.7 7.5 89.8

20년이상 25년미만 4.5 95.1 4.9 94.7

25년이상 30년미만 2.2 97.4 2.5 97.1

30년 이상 2.7 100.0 2.9 100.0

합계 100.0 100.0

<표 3-8> 생애최초주택구입 소요기간

(39)

30

￮ 가구형성과 동시에 주택을 구입하는 가구가 약 22%이고 1년이 되기 전에 주택을 구입하는 가구는 약 28%를 차지하는 반면, 생애최초 주택구입이 가구형 성 후 10년 이상 걸리는 가구들도 상당부분 존재

￮ 생애최초 주택구입 소요기간이, 평균보다 약 3년 긴, 10년 이상 걸리는 가구 (32.8%)는 생애최초 주택구입에 과도한 시간이 걸리는 가구로 분류할 수 있으며 임차가구의 주택구입을 촉진하는 것과 더불어 이러한 가구들이 10년 이내에 주택을 구입할 수 있게 하는 것도 자가소유 촉진정책의 일부로 삼을 수 있을 것임

￮ 생애최초 주택구입이 10년 이상 걸린 가구는 10년 미만 걸린 가구에 비해서 소득과 교육수준이 낮고 대출이나 무상지원 금액의 비율이 더 낮으며 주택구입 부담이 더 크고 결과적으로 자산의 격차도 나타남

- 두 집단 간의 월 평균 소득은 약 46만원의 차이가 나고, 10년 미만 소요 가구는 소득 7분위 집단에, 10년 이상 소요가구는 소득 6분위에 속함 - 두 집단 간의 대졸 가구주 비율은 20.1%p로 큰 차이를 보이고, 주택가격

중 대출과 무상지원의 비율은 각각 평균 1.5%p와 1.8%p의 차이를 보임 - 두 집단 간의 2014년 현재 순자산의 차이는 평균 약 2천 7백만원

가구특성 10년 미만 소요 가구 10년 이상 소요 가구

월 소득 324.8 278.8

대학졸업 비율(가구주) 45.2 25.1

연소득 대비 주택가격(PIR) 7.6 9.1

주택가격 중 대출 비율 13.2 11.7

주택가격 중 무상지원 비율 3.0 1.2

순자산 26,221 23,481

<표 3-9> 생애최초 주택구입이 10년 이상 걸린 가구와 10년 미만 걸린 가구의 평균 가구특성 비교

(단위: 만원, %)

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☞ 증여, 상속, 기타의 주택마련 방법을 제외했을 때의 생애최초 주택구입에 걸린 평균 기간은 7.6년이고 생애최초 주택구입 소요기간이 10년 이상 되는 가구가 약 32.8%

2) 생애최초주택구입가구와 비교집단 간의 특성비교

❏ 주택구입 경험이 없는 차가 중 전세와 보증금 있는 월세로 거주하는 가구, 생애최초구 입주택에 거주하는 가구, 그 외의 자가에 거주하는 가구를 비교집단으로 설정

￮ 2010년에서 2014년 사이에 가구를 형성한 가구를 표본을 제한하여 분석 - 생애최초구입주택의 특성을 파악하기 위해서는 조사 시점인 2014년에 생애

최초 구입주택에 계속 거주하고 있어야 하는데 이러한 가구는 표본의 약 52%를 차지함

- 분석에 사용될 표본 수를 더 많이 확보하기 위해서 4년 동안이 가구특성 변화가 크지 않을 것이라는 가정 하에, 2010년에서 2014년 사이에 가구를 형성한 가구만을 분석함

￮ 그 외의 자가 가구 중 생애최초구입주택 거주여부를 알 수 없는 표본을 제외하고 최초구입 후 다른 자가로 이사한 가구를 비교집단으로 설정

￮ 자가의 경험이 없는 임차가구를 전세와 보증금 있는 월세로 나누어 비교집단을 설정하고 생애최초주택구입 후에 다시 임차로 회귀한 가구는 분석에서 제외 - 전세와 보증금 있는 월세가 임차가구의 90%이상을 차지함

￮ 주택구입을 위해 저축하고 가족으로부터 일정부분 도움을 받으며 일정부분 융자를 사용하는 일반적인 가구의 상황을 보기 위해서 증여, 상속, 기타 방법으로 주택을 취득한 경우를 제외

❏ 가구형성 시 가구주 나이

￮ 자가가구의 가구형성 시의 평균나이가 상대적으로 높은데 이는 늦은 나이에 가구를 형성한 가구가 소득과 주택구입을 위한 축적된 자기자금이 더 많으며

(41)

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자가에 대한 선호도 더 높기 때문인 것으로 판단됨

가구주 평균

나이 자가경험 없는

월세가구 자가경험 없는

전세가구 생애최초구입

주택 거주가구 그외 자가가구

가구형성 시 33.6 35.1 38.0 37.8

2014년 35.2 37.0 40.1 41.0

<표 3-10> 가구형성 시와 조사시점의 가구주 평균 나이

(단위: 세)

￮ 생애최초구입주택 거주가구와 그 후 또 다른 자가로 이사한 가구와의 생애최초주 택구입 시 평균 가구주 나이는 각각 38.4세와 38.0세로 유사하고 각각 약 70%와 78%가 40세 이전에 생애최초주택을 구입

- 생애최초구입 후에 다른 자가로 이동한 가구의 절반 이상은 30대 중반 이전에 생애최초주택을 구입

구입 시 가구주 나이 생애최초구입주택 거주가구 그외 자가가구

25세 이하 0.9 0.0

25~29세 9.5 6.1

30~34세 34.8 52.2

35~39세 24.5 19.2

40~44세 13.0 4.6

45~49세 4.5 7.8

50~54세 2.8 2.5

55~59세 4.0 0.0

60세 이상 5.8 7.6

합계 100.0 100.0

<표 3-11> 생애최초주택 구입 시 가구주 평균 나이의 분포

(단위: %)

(42)

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☞ 생애최초구입주택 거주가구의 평균 가구형성 시의 가구주 나이는 자가경험 없는 임차가구에 비해서 더 많고 생애최초주택 구입 후 다른 자가주택으로 이동한 가구의 가구주 나이와는 유사함

❏ 일반적인 가구 특성

￮ 생애최초구입주택 거주가구의 특성은 생애최초 주택구입 후 자가로 이사한 가구와 전세가구의 특성의 중간 정도에 위치하고 월세가구의 가구특성은 다른 가구들과 큰 차이를 보임

자가경험 없는

남성 가구주 비율 55.7 75.4 79.2 89.9

결혼가구 비율 20.7 59.8 72.3 89.9

자녀가 있는 비율 17.0 40.9 50.5 82.7

경제활동 비율 75.5 86.4 89.2 93.5

대졸 비율 43.3 65.4 70.3 76.8

월소득 207 284 323 447

<표 3-12> 점유형태별 일반적인 가구 특성

(단위: %, 만원)

￮ 남성 가구주 비율, 결혼가구 비율, 자녀가 있는 여부, 경제활동 비율, 대졸 비율, 월 소득의 가구특성 있어서 생애최초구입주택 거주가구는 자가경험 없는 전세가구와 유사함

- 가구의 구성면에서 남성가구주 비율, 결혼가구 비율, 자녀가 있는 비율이 월세가구, 전세가구, 생애최초구입주택 거주가구, 생애최초주택구입 후에 다른 자가로 이동한 가구(이하 그 외 자가가구) 순으로 낮아서 주택구입의 선호를 반영하고 있음

- 또한 주택구입을 가능케 하는 재정적 측면과 관련있는 경제활동 비율, 대졸비 율, 월 소득 면에서도 월세가구, 전세가구, 생애최초구입주택 거주가구, 그

(43)

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외 자가가구 순으로 낮아서 경제적인 격차도 반영하고 있음

- 생애최초구입주택 거주가구와 전세가구의 특성차이가 생애최초구입주택 거 주가구와 그 외 자가 가구의 특성 차이, 전세가구와 월세가구의 특성 차이에 비해서 가장 작음

- 생애최초구입주택 거주가구와 주택구입 경험이 없는 전세가구와의 월평균 소득격차는 약 39만원인데 반해, 생애최초구입주택 거주가구와 월세가구와 의 격차는 116만원이고, 생애최초구입주택 거주가구와 이후 다른 자가 주택으 로 이동한 가구의 평균 월 소득격차도 124만원으로 큰 차이를 보임

생애최초구입주택 거주가구와 그 외 자가가구와의

차이

생애최초구입주택 거주가구와 전세가구와의 차이

전세가구와 월세가구의 차이

남성 가구주 비율 10.7 3.8 19.7

결혼가구 비율 17.6 12.5 39.1

자녀가 있는 비율 32.2 9.6 23.9

경제활동 비율 4.3 2.8 10.9

대졸 비율 6.5 4.9 22.1

월소득 124 39 77

<표 3-13> 점유형태 간 일반적인 가구 특성의 차이

(단위: %p, 만원)

☞ 생애최초 주택구입 후 이사한 가구, 생애최초구입 주택 거주가구, 전세가구, 월세가구 순으로 가구특성 면에서 계층화되어 있고, 생애최초구입 주택 거주가 구와 전세가구와의 특성이 가장 유사함

❏ 소득분위별 점유형태

￮ 소득분위별로 주택 점유형태를 살펴보면 생애최초구입주택 거주비율이 소득분 위가 높아질수록 증가하는데 소득 5~6분위 계층과 7~8분위 계층 간의 차이가 12.8%p로 가장 큼

(44)

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￮ 소득 7~8분위와 소득 9~10분위 계층 사이의 생애최초구입주택 거주비율의 차이는 4.1%p로 상대적으로 작고 생애최초주택구입 후 다른 자가로 이동한 비율이 상대적으로 크게 증가함(3.1%p)

보증금

있는 월세 전세 생애최초

주택 그외 자가 기타 합계

1~2분위 57.5 18.8 8.3 0.2 15.3 100

3~4분위 57.9 22.1 10.5 0.2 9.4 100

5~6분위 44.5 30.6 18.6 0.2 6.2 100

7~8분위 23.0 39.3 31.4 1.7 4.7 100

9~10분위 19.4 34.1 35.5 4.8 6.3 100

<표 3-14> 소득분위별 주택 점유형태

(단위: %)

￮ 결혼과 자녀여부에 따르는 자가구입의 선호영향을 배제하기 위해서 기혼가구, 유자녀 가구 만을 대상으로 분위별 생애최초구입주택 거주비율을 살펴봤을 때도 7분위 이상에서는 생애최초구입주택 거주비율이 크게 변하지 않고 안정적

있는 월세보증금 전세 생애최초

1~2분위

기혼가구 31.3 25.0 29.5 2.8 11.4 100

3~4분위

기혼가구 46.5 22.3 19.2 0.0 12.0 100

5~6분위

기혼가구 25.3 39.5 29.4 0.3 5.5 100

7~8분위

기혼가구 13.1 45.4 36.1 2.1 3.3 100

9~10분위

기혼가구 13.8 35.9 38.9 5.9 5.4 100

<표 3-15> 기혼가구 소득분위별 주택 점유형태

(단위: %)

(45)

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생애최초 주택구입가구의 특성분석 및 정책시사점 있는 월세보증금 전세 생애최초

1~2분위

유자녀가구 53.4 20.6 19.2 0.0 6.9 100

3~4분위

유자녀가구 48.8 28.7 16.6 0.9 4.9 100

5~6분위

유자녀가구 25.8 40.1 27.7 0.7 5.8 100

7~8분위

유자녀가구 13.1 42.2 39.1 2.9 2.6 100

9~10분위

유자녀가구 7.7 37.6 40.4 9.0 5.3 100

<표 3-16> 유자녀가구 소득분위별 주택 점유형태

(단위: %)

￮ 소득 7분위 이상 가구의 평균 생애최초구입주택 거주비율이 안정적이고 최초주 택구입 후에 또 다른 자가주택으로 이동하는 비율이 상대적으로 많이 일어나는 계층이므로 5~6분위 이하 소득계층에서의 자가촉진을 지원할 필요가 있음 - 주택 구입능력이 상대적으로 떨어지는 소득 4분위 이하 가구에게는 공공임대,

전세자금대출, 주거급여 등의 주거지원 프로그램을 우선하고, 소득 5~6분위 가구에게 자가촉진을 지원의 초점을 맞춤

￮ 과거 정부가 소득 5~6분위 가구를 중산화가능 계층이라고 분류하여 자가소유 촉진 대상으로 삼은 것이 현재에도 적절한 것으로 판단됨

☞ 소득분위별로 주택 점유형태를 살펴봤을 때, 생애최초구입주택 거주비율은 소득 5~6분위와 소득 6~7분위 사이에서 가장 많이 변화

❏ 가구 자산 및 부채 특성

￮ 생애최초구입주택 거주가구의 자산 및 부채 특성은 생애최초 주택구입 후 자가로 이사한 가구와 전세가구의 특성 중간 정도에 위치하고 월세가구의 가구특성은 다른 가구들과 큰 차이를 보임

￮ 총자산과 순자산으로 봤을 때 전세가구와 생애최초구입주택 거주가구의 차이가 생애최초구입주택 거주가구와 그 외 자가가구의 차이보다 더 커서, 소득과는

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37

다른 양상을 보임

- 비주택자산의 경우 자가가구는 주택구입에 전세금을 포함한 비주택자산을 사용했기 때문에 자가가구에서 낮게 나타남

￮ 전세가구의 평균 총자산은 생애최초구입주택 거주가구가 주택구입 시 이용한 자기자금의 평균 액수와 유사한 수준으로 부모나 친지로부터의 무상지원과 주택융자의 사용 가능성이 생애최초주택구입에 큰 영향을 미칠 것으로 판단

자가경험 없는

경제활동 비율 75.5 86.4 89.2 93.5

총자산 2,969 12,035 22,247 28,661

비주택자산 2,969 12,035 2,783 3,313

총부채 333 1,237 3,796 5,955

순자산 2,631 10,790 18,395 22,705

주택구입 시

자기자금 - - 11,959 16,185

<표 3-17> 점유형태별 평균 자산 및 부채 특성

(단위: %, 만원)

☞ 소득 외 가구 자산 및 부채 특성 역시 생애최초주택 구입 후 이사한 가구, 생애최초구입 주택 거주가구, 전세가구, 월세가구 순으로 계층화

❏ 주택가격 및 구입 자금조달 방법

￮ 생애최초구입주택 거주가구가 주택을 마련할 때 평균적으로 약 20%는 융자로 약 8%는 가족이나 친지로부터의 무상지원으로 주택구입자금을 마련하고 있음

￮ 생애최초구입주택 거주가구의 평균 주택구입가격과 그 외 자가가구 거주가구의 주택구입가격은 평균 주택구입가격의 차이는 약 5,800만원임

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￮ 생애최초주택 구입 시에는 생애최초주택 구입 이후 또 다른 자가주택을 구입할 때에 비해서 가족이나 친지 등으로부터 받은 무상지원의 비율이 더 높고 융자비 율은 낮음

생애최초구입주택

거주가구 그외 자가가구

주택 구입가격 19,503 25,348

소득대비 주택가격 부담률(PIR) 6.1 5.4

주택구입에 사용한 자기자금 11,959 16,185

주택구입에 사용한 자기자금 비율 62.2 62.5

주택구입에 사용한 융자 3,770 6,117

주택구입에 사용한 융자 비율 19.6 23.6

주택구입에 사용한 무상지원 1,772 944

주택구입에 사용한 무상지원 비율 8.2 4.8

<표 3-18> 주택가격, 소득대비 주택구입 부담률, 주택구입에 사용한 자금유형 (단위: %, 만원)

☞ 생애최초구입주택과 생애최초 구입 후 이사한 자가주택 사이의 가격 차이는 평균 약 5,800만원이고 생애최초구입주택 거주가구의 가족이나 친지로부터의 무상지원 비율과 소득대비 부담률이 더 높음

❏ 주택 특성

￮ 전세가구와 생애최초구입주택 거주가구의 주택특성 차이는 평균 19.1㎡의 주택 면적 차이, 28.4%p의 아파트 거주비율 차이, 9.3%p의 건축년도 20년 초과 주택 비율의 차이를 보이며 전세에서 생애최초주택으로 이동할 때에는 점유형태 만 바뀌지 않고 주택의 질도 상당히 상향하는 것으로 보임

생애최초 주택구입가구의 특성분석 및 정책시사점

생애최초 주택구입가구의 특성분석 및 정책시사점

Characteristics of First-time Home Buyers and Policy Implications

주요 내용 및 정책제안

차례

제 1 장

연구의 개요

3

1 연구의 개요

4

5

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7

8

9

제 2 장

우리나라 자가소유 촉진정책의

현황

13

2 우리나라 자가소유 촉진정책의 현황

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15

16

17

18

19

제 3 장

생애최초 주택구입가구 특성

분석

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3 생애최초 주택구입가구 특성분석

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1 ^{연구의 개요}