서울 청년의 주거실태와 정책 과제 1)

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제482호 2021 December

서울 청년의 주거실태와 정책 과제 ¹⁾

변금선 서울연구원 부연구위원 (gsbyun@si.re.kr)

2020년 「청년기본법」의 시행으로 청년정책과 관련한 중앙정부 차원의 제도적 기반이 마련되었으며, 청년정책의 영역도 일자리에서 주거, 교육, 복지, 문화, 참여 등으로 확 장되었다. 그러나 코로나19는 청년정책이 일자리 중심으로 회귀하도록 만들었다. 국 내외 많은 보고서와 연구들이 코로나19로 인해 청년의 미래가 단절되고 봉쇄된 록다운 (lockdown) 세대로 전락할 위험에 대해 경고하였으며, 이에 따라 정부는 일자리를 직접 지원하는 대책을 확대하였다. 주거, 복지, 문화 등 일자리 이외의 청년정책은 우선순위 에서 밀려났다. 그러나 청년의 삶은 단순히 일만으로 구성되지 않으며, 일을 통한 자립 은 주거, 복지, 교육 등의 자원과 기회가 보장될 때 성취될 수 있다. 특히 청년주거정책 은 청년이 다음을 준비하고 관계를 만들고 지역사회에서 소통하는 ‘삶의 공간’에 관한 정 책이라는 점을 기억해야 할 것이다. 위드코로나(With Corona) 시대, 코로나19 이후 일 상으로의 회복을 위해서는 청년의 집에 대해 고민하고, 이를 지원하기 위한 주거정책의 방향을 검토할 필요가 있다.

서울 청년은 청년정책 수립에 있어서 중요한 가늠자 역할을 한다. 2020년 기준 서울시 19~34세 청년인구는 228만 2199명으로, 우리나라 전체 청년의 21.7%가 서울에 산다. 저 출생 고령화로 전국 청년인구 비중은 지속해서 감소하고 있지만, 서울은 비슷한 수준을 유 지하고 있다(<그림 1> 참조). 전입신고를 하지 않고 서울에 사는 청년, 서울에 직장이나 학 교가 있는 생활기준 인구를 고려하면 서울에 삶의 기반을 두고 살아가는 청년의 수는 더 늘어날 것으로 예상된다.²⁾

이와 더불어 서울 청년의 다수는 1인 가구로, 이들은 원가구에서 주거가 분리된 ‘이행기 청년’을 대표하는 집단이다. 청년주거정책에서 논의되는 주거불안정과 취약성이 가장 분 명하게 드러나는 핵심집단이라 할 수 있으며, 청년주거정책의 방향을 모색하는 데 있어서 서울 청년이 중요한 대상으로 인식되는 이유도 바로 여기에 있다. 이 글에서는 서울의 청

머리말

1) 이 원고는 변금선, 김승연, 박민진 외(2021); 변금선, 김승연, 이혜림(2021)의 내용에 기초하여 작성한 것임.

2) ‘2020 서울 청년 패널조사’에 따르면 전세, 월세 등에 거주하는 서울 청년의 5.4%가 전입신고를 하지 않았다고 응답하였음.

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년 특성과 주거실태, 주거정책 현황을 살펴보고, 코로나19 이후 실효성 있는 청년주거정책 추진을 위한 서울시의 역할과 과제를 검토하였다.

청년은 최근 확인되는 1인 가구의 증가 현상을 주도하고 있다. <표 1>은 연령별 전체 가구 에서 1인 가구의 비중과 증감을 보여주는데, 2000년보다 20~30대 1인 가구 비중이 크게 증가한 것을 알 수 있다. 특히 20대 중 1인 가구 비중은 2000년 39%에서 2019년 73.8%

로 증가하였다. 이러한 경향은 서울에서도 확인된다. 서울의 1인 가구 수는 2019년 기준 130만 가구로 전체 가구의 33.4%를 차지하며, 40년 전보다 16배 증가하였다. 또한, 서 울시 1인 가구 중 30대 이하 청년이 차지하는 비중은 48.8%로 전국에서 가장 높은 수준이 다(인구주택총조사 2019).

서울 청년 중 1인 가구 비중이 높은 것은 최근 청년층의 만혼과 비혼 증가의 영향이기 도 하지만, 다른 한편으로는 다수의 지역청년이 진학과 취업준비, 일자리를 위해 서울로 이주하기 때문이다. 서울 청년은 부모와 동거하면서 서울에서 아동, 청소년기를 보낸 집 단과 진학, 취업 등을 위하여 성인이 된 이후 서울로 이주한 집단으로 구분된다. ‘2020 서 울 청년 패널조사’에 따르면 18~34세 서울 청년 중 부모와 동거하는 청년은 63%에 달하

서울 청년의 가구 특성과 주거실태

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 26.9

23.7

22.8 22.6

22.0 21.6

20.8 20.5 20.5 25.7 25.4

24.7

23.8 23.5 23.4 23.6 23.6 28.0

27.0 26.0 25.0 24.0 23.0 22.0 21.0 20.0

전국 서울 26.3

23.2

25.2 25.0

24.2

22.4 22.3

21.2

20.3

<그림 1> 19~34세 인구 비율: 전국과 서울

자료: 변금선, 김승연, 이혜림 2021, <그림 3-13> 발췌.

<표 1> 연령별 전체 가구에서 1인 가구의 비중 및 증감(%, %p)

구분 전체 ~20대 30대 40대 50대 60대 70대~

2000년(A) 15.5 39.0 11.0 7.8 9.8 19.3 37.4

2019년(B) 29.8 73.8 31.7 20.6 21.1 25.8 37.4

차이(B-A) 14.2 34.9 20.7 12.9 11.2 6.5 △0.1

자료: 변금선, 김승연, 이혜림 2021, <그림 3-13> 발췌.

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며, 주거독립 청년은 37%, 주거와 경제 모두 자립한 청년은 29%였다.³⁾ 특히 서울 청년 중 32.9%가 서울로 이주한 청년이었으며, 이주 사유에 대해 ‘현재 다니는 직장, 학교의 통근 편의를 위해’(27.9%), ‘취업, 창업을 준비하기 위해서’(26.5%)라고 응답하였다. 생애과정 변화로 아동에서 성인으로의 이행과 자립의 지체가 발생하고 있는 상황을 고려할 때, 서울 로 이주한 청년은 다른 사람들보다 이른 시기에 원가구로부터 독립하여 주거불안정이 높 은 집단이라고 할 수 있다.

청년주거정책에서 청년 1인 가구에 주목하는 이유는, 청년 1인 가구가 원가구에서 독립 한 자립 초기 청년의 주거 특성 및 욕구를 보여주기 때문이다. 실제 청년 1인 가구는 주 거빈곤 위험이 더 큰 것으로 알려져 있다. 국토교통부의 주거실태조사에 따르면, 1인 가 구 청년의 최저주거기준 미달 가구 비율은 10.8%로 부모와 동거하는 청년(3.9%)의 두 배 이상이며, 임대료 과부담(소득대비 임대료 비율이 30% 이상) 가구 비율도 청년 1인 가구는 35.4%에 이른다(<그림 2> 참조). 이에 더해 서울 청년은 비주거용 주택에 거주하 는 비율이 높고 최근 증가하는 추세를 보인다. 서울 청년 1인 가구 중 비주거용 건물 혹 은 비주택에 거주하는 비율은 2015년 19.6%에서 2019년 27.7%로 10%p 이상 증가하였 다(<그림 3> 참조).

‘2020 서울 청년 패널조사’의 결과는 서울 청년이 높은 주거비 부담과 주거불안을 경험 하고 있음을 보여준다. 서울 청년의 주택점유형태는 자가 50.2%, 전세 30.6%, 보증부 월

3) ‘2020 서울 청년 패널조사’는 2020년 서울에 거주하는 만 18~34세 청년 5408명을 대상으로 경제, 일, 주거, 삶의 여건 과 인식, 정책 수요와 평가, 코로나19 경험 등을 조사하였으며, 2021년 기준으로 표본을 보완하여 향후 5년간 추적 조사 할 계획임.

<그림 2> 최저주거기준 미달 및 임대료 과부담 청년 가구 비율 <그림 3> 청년(20~34세) 1인 가구 중 비주거, 비주택 거주 비율

주: 최저주거기준 미달 가구는 면적과 시설기준 등을 적용한 결과임.

임대료 과부담 가구의 임대보증금 월세전환율은 한국감정원에서 발표하는 전월세전환율을 사용해 계산함. RIR 중위수 기준이며, 임대료가 소득의 30%를 초과하는 가구 비율임.

자료: 변금선, 김승연, 박민진 외 2021, <그림 2-21> 발췌.

주: 비주거는 ‘비주거용 건물 내 주택’으로 주거용 면적보다 영업용 면적이 넓은 주택이며, 비주택은 ‘주택 이외 거처’로 고시원, 비닐하우스, 숙박업소 등이 포함됨.

자료: 변금선, 김승연, 박민진 외 2021, <그림 2-21> 발췌.

2015년 2019년 2010년 2018년

청년 1인

최저주거기준 미달 가구 비율 임대료 과부담 가구 비율

부모동거 청년 1인 부모동거

10.8

3.9

35.4

17.9 40

35 30 25 20 15 10 5 0

전국 서울

30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0

15.4 19.6

23.2

(단위: %) 27.7 (단위: %)

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세 16.4%, 무상 1.2%, 보증금 없는 월세 1.0%, 기타 0.7%로 나타났다. <표 2>는 가구 유형 에 따른 청년의 주택점유형태 분포인데, 부모와 동거하는 청년은 자가 비율(72.1%)이, 1인 가구는 보증부 월세 비율(50.3%)이 높았다. 1인 가구는 보증금이 없는 월세 비중도 2.7%로 다른 가구보다 높게 나타났다. 이러한 결과는 서울시 청년이 주택점유형태에서 비롯되는 주거비 부담과 잦은 이사 등으로 인한 주거불안정성이 높을 수 있음을 유추하게 해준다.

이와 더불어 서울 청년 중 최근 3년간 주거불안 상황을 경험한 청년은 7.6%였으며, 주 거불안 경험 유형은 주거비용과의 관련이 79.6%로 대다수를 차지하였다. 이사 또는 임 대차 계약 갱신에 필요한 임대보증금 부족이 27.6%로 가장 높게 나타났고, 추가보증금 이나 추가임대료 19.4%, 주택 노후화 또는 열악한 주거환경으로 인한 안전 · 건강문제 발생(위 험) 16.6%, 공과금이나 관리비 연체(또는 납부 지연) 13.5% 등의 순으로 나타났다(<표 3> 참조).

<표 2> 서울 청년의 주택점유형태

구분 자가 전세 보증부 월세 보증금 없는 월세* 무상 기타

전체(n=5,408) 50.2 30.6 16.4 1.0 1.2 0.7

가구 유형

1인 가구 5.9 38.6 50.3 2.7 1.5 1.0

청년부부 가구(자녀 없음) 21.6 62.5 12.6 0.0 2.5 0.9

청년부부 가구(자녀 있음) 25.0 67.6 5.1 0.3 2.0 0.0

부모동거 청년 72.1 20.7 5.5 0.5 0.7 0.5

기타 청년 가구 14.2 38.4 39.2 1.6 4.2 2.4

주: 별도의 보증금 없이 일정한 기간의 집세를 지불하는 연세, 일세, 사글세를 의미하며, 이를 합산한 비율.

자료: 서울시, 서울연구원 2021.

(단위: %)

<표 3> 서울 청년이 경험한 최근 3년간 주거불안 상황(복수응답)

구분 비율(n=423)*

주거 비용 관련

3개월 이상 월 임대료 연체 5.5

이사 또는 임대차 계약 갱신에 필요한 임대보증금 부족 27.6

3개월 이상 주택담보대출 이자 또는 원리금 상환 연체 4.4

임대인이 기피하는 대상자(취약계층, 유아 동반 등)라는 이유로 주택확보 곤란 2.9

공과금이나 관리비 연체(또는 납부 지연) 13.5

보증금 반환 위험 6.3

추가보증금이나 추가임대료 19.4

퇴거 위험 및 주택 노후화

주택압류, 재개발, 임대차 계약 중도해지 등으로 인한 퇴거(위기) 3.8 주택 노후화 또는 열악한 주거환경으로 인한 안전·건강문제 발생(위험) 16.6

합계 100.0

주: 주거불안 상황을 경험한 423명에 대해 분석함.

(단위: %)

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이러한 서울 청년의 주거불안은 코로나19로 더 악화된 것으로 보인다. 서울시 청년활동 지원센터가 실시한 ‘코로나19와 청년 현황조사’에서 서울 청년 중 11.3%가 “2020년 2월 이 후 ‘코로나19’와 관련된 이유로 거주지 이전 경험이 있다”라고 응답하였으며, “전보다 주거 비 부담이 적은 곳으로 이사”가 36.6%를 기록했다. “부모 등 가족과 주거 합침”(25.6%),

“기숙사 폐쇄로 다른 주거 구함”(18.1%) 등의 경험도 높은 비중으로 나타났다. 이에 더해 코로나19와 관련하여 생활비 연체 경험이 있는 청년의 34.9%가 월세나 관리비 연체 경험 이 있다고 응답하였다(남재욱 2020).

이상의 결과는 서울시 인구 특성을 고려할 때, 주거정책 수요가 높은 1인 가구 청년 비 중이 큰 서울 청년의 주거수준이 다른 지역 청년보다 더 열악할 수밖에 없고, 진학과 취업 준비 등을 위해 서울로 이주하는 불안정한 상태의 청년이 코로나19로 인한 소득단절과 일 자리 기회에 대한 제약이 주거의 취약성을 더 높일 수 있음을 보여준다.

서울시는 2015년 전국 지자체 최초로 ‘서울특별시 청년기본조례’를 제정하고, ‘2020 서울 형 청년보장’이라는 청년정책 종합계획을 수립해 추진하였으며 2021년 두 번째 종합계획

서울시 청년주거 정책 현황

<표 4> 서울시 청년주거정책 현황

사업명 사업내용

주택공급

대학 근처 셰어하우스 공급 • 무주택 청년 및 신혼부부에게 서울시 모든 역의 350m 이내 지역에 주택임대지원

노·장·청 셰어하우스 조성·공급

• 노장년층과 청년이 함께 거주하면서 세대 간 소통·교류를 통해 공동체를 형성하는 주택공급

역세권 청년주택 확대 • 열악한 주거환경에 처한 청년들에게 부담가능한 임대료로 안정적 주거공급

주거비 지원

청년월세지원 • 2021년도 5000명에게 청년월세지원(20만 원×10개월)

신혼부부 임차보증금 지원사업 • 신혼부부 및 예비 신혼부부의 주거비 부담 경감을 통한 주거안정

청년과 어르신의 주거공유(한지붕 세대공감) • 홀몸 어르신의 고립감 해소, 대학생에게 저렴한 주거공간 제공

주거서비스 지원

청년주거종합서비스 지원

• 청년의 개인별 상황 및 욕구를 반영한 맞춤형 주거 선택을 지원하고 주거종합 서비스 제공을 위한 온·오프라인 전달체계 구축

• 기운영 중인 서울주거포털과 서울시청년주거상담센터의 역할을 재조정하여 주거 관련 종합서비스 지원

안심주거, 1인 가구 주택관리서비스 • 서울주택도시공사 13개 지역센터에서 생활불편 수리 등 긴급사항 발생 시 처리, 지역별 주거복지센터를 활용하여 주거관리서비스 지원 확대

서울전입 청년 1인 가구 웰컴 박스 지원 • 시·도에서 서울로 신규 전입한 1인 가구 청년을 위한 맞춤형 정보 제공 여성이 안전한 도시환경 조성과

여성 안심마을

• 여성 대상 범죄 증가로 사회적 불안감이 증대됨에 따라 여성폭력을 사전에 예방하고 여성이 안전한 지역사회환경 조성

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발표를 앞두고 있다. ‘2020 서울형 청년 보장’은 한국 사회에서 보이지 않는 시민에 머물렀 던 청년을 사회정책의 대상으로 포용하였으며, 청년을 고용 중심의 경제적 시민에서 다차 원적 삶을 구성하는 사회적 시민으로 인식하게 만드는 계기를 마련하였다. 또한 서울시는

‘희망두배 청년통장’(적립식 자산형성제도), ‘청년수당’(미취업 청년활동지원), ‘청년월세지 원사업’(청년 1인 가구 주거비 직접지원), ‘청년자율예산’(청년이 제안하고 수립하는 혁신적 청년정책) 등을 통해 청년 가까이에서 청년의 삶에 긍정적 영향을 미치는 체감도 높은 정 책을 발굴하여 성과를 거두었다.

<표 4>는 서울시 청년주거정책을 요약한 것이다. 주택공급사업으로는 대학 근처 셰어 하우스(share house) 공급, 노 · 장 · 청 셰어하우스 조성 · 공급, 역세권 청년주택사업이 있으며, 주거비지원으로는 청년월세지원, 신혼부부 임차보증금 지원사업, 한지붕 세대공 감사업 등을 시행 중이다. 주거서비스 지원으로는 청년주거종합서비스 지원, 1인 가구 대 상 주거관리서비스, 서울전입청년 대상 지원, 여성 가구 안전지원사업 등이 있다.

이 중 서울시의 대표적인 청년주거정책은 ‘청년월세지원사업’이다. ‘2020 서울형 청년보 장’에서 청년주거정책은 경제적 기반이 취약한 청년들의 안정적인 주거 기반을 마련하여 청년의 주거빈곤문제를 해결하는 데 기여하였으나, 경제적으로 자립할 준비가 되지 않은

<표 5> 서울시 청년월세지원사업 개요

구분 내용

추진경과

• ‘청년자율예산제’에 따라 청년층 신규사업 추진 요구(청년청/2019년 9월 27일)

• 2020년도 청년월세지원사업 실행계획 수립(4월 17일) 및 5000명 대상 지원

• 2021년도 청년월세지원사업 계속 추진, 2022년도 사업 확대 예정

목표 • 청년층의 주거비 부담 경감을 위해 월세를 지원하여 안정적 주거환경을 확보하고, 사회진입, 결혼, 출산 등 삶의 선택지 확대를 지원

대상

• 임차보증금 5000만 원 이하 및 월세 60만 원 이하 건물 월세 거주 청년

• 소득 기준: 중위소득 120% 이하 청년(만 19~39세 이하) 1인 가구 ※ 소득판정 기준: 보건복지부 2021년 건강보험료 부과액

• 재산 기준: 일반재산 1억 원 이하(차량가액 포함), 자동차 2500만 원 미만

지원 내용 • 월 20만 원 임차료 지원(최대 10개월) ※ 생애 1회

2020년도 신청자 특성

• 사무직 23.3%, 무직 20.4%, 판매·영업서비스 18.6%, 전문/자유직 16.2%

• 원룸형 거주 85.7%(가구 등 구비 71.5%)/ 평균 거주기간 14.9개월

• 반지하/옥탑 14.6%. 임차면적 14㎡ 이하 13.6%, 14~24㎡ 미만 52.6%

• 지원자 평균 보증금 871만 원, 월세 41만 원, 관리비 5만 5천 원 ※ 보증금 500만 원 이하 월세 40만 원 이하 1,660명

자료: https://housing.seoul.go.kr/site/main/content/sh01_060513 (2021년 11월 27일 검색).

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상황에서 서울로 이주한 다수 1인 가구 청년의 주거안정성을 높이기에는 어려운 측면이 있었다. ‘청년월세지원사업’은 서울시 청년자율예산제도를 통해 청년이 제안한 사업이 시 정에 반영된 것으로, 이행기 청년이 주거분리와 이동과정에서 겪는 주거비 부담을 완화하 는 것을 목표로 한다. 2020년부터 2021년까지 총 1만 명의 청년이 지원을 받았으며, 서울 시는 향후 대상을 더 확대할 계획인 것으로 알려져 있다.

‘청년월세지원사업’은 주거빈곤, 주거취약층 위주의 주거정책을 청년의 이행기 관점에 서 확대하였다는 점에서 의미가 크다. 서울시 청년월세지원사업은 저소득층, 신혼부부 대 상 주택공급에 쏠려 있던 주거정책의 방향을 전환한 계기가 되었으며, 타 지자체와 정부에 서도 유사사업을 추진하거나 추진할 계획이다. 그러나 서울시 ‘청년월세지원사업’은 몇 가 지 측면에서 한계를 갖는다. 주민등록상 1인 가구를 대상으로 하여 전통적 가족이 아닌 다 양한 형태의 가구를 형성해 살아가는 청년은 배제되고, 사업 규모가 연간 5천 명에 불과해 월세지원을 통한 청년의 주거불안정 완화효과는 제한적일 수밖에 없다.⁴⁾ 향후 타인과 함 께 사는 청년도 월세지원을 받을 수 있도록 하고, 월세지원이 필요한 청년이 모두 지원받 을 수 있도록 대상 규모를 확대할 필요가 있다.

2021년 한국 사회에서 집은 소유를 통한 자산증식의 도구로 인식된다. 하지만 이행기 청 년, 특히 서울에서 사회로의 첫 출발을 준비하는 청년에게 집은 그 이상의 의미를 갖는다.

‘2020 서울 청년 패널조사’에서 서울 청년에게 집의 의미를 조사한 결과, 집이 자산증식을 위한 수단 혹은 사회적 지위를 나타내는 공간이라고 응답한 청년은 10% 미만이었으며, 휴

4) 2020년 청년월세지원 신청자는 3만 4201명이었으며, 추첨을 통해 5천 명을 지원하였음.

청년주거정책의 방향

<표 6> 서울시 청년이 생각하는 집의 의미

구분 휴식의

공간

안전하게 보호받는 공간

가족과 함께 하는 공간

나만의 사적인 공간

생리위생 및 세탁, 식사를 위한 공간

자산증식을 위한 중요한 수단

사회적 지위를 나타내주는

공간

기타

18~19세 64.5 41.3 46.7 31.3 10.5 3.6 2.1 0.0

20~24세 64.6 43.6 36.6 38.0 8.2 5.7 3.0 0.1

25~29세 64.1 47.0 36.5 33.2 8.3 7.9 2.5 0.1

30~34세 59.6 44.8 45.8 26.8 8.3 10.4 4.3 0.1

주: 1순위와 2순위를 포함한 수치로 연령대별 200%가 만점.

(단위: %)

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식의 공간, 안전하게 보호받는 공간, 가족과 함께하는 공간이라고 응답한 청년이 가장 높 은 비율을 보였다.

서울 청년들의 집에 관한 인식은 청년주거정책이 주택점유형태 기반의 획일화된 주택공 급 위주의 접근이 아니라, 실제 청년이 살아가는 삶의 공간을 안정적이고 안전하게 만들기 위한 실거주 기반의 지역사회 기반 정책으로 추진될 필요가 있음을 보여준다. 나의 집, 동 네에서 내일을 준비하고, 사람과 소통하고 관계를 이어가는 청년에게 다가가는 주거정책 은 지역 청년의 특성과 욕구를 기반으로 할 때 실효성을 확보할 수 있다. 서울시 ‘청년월세 지원사업’은 서울시라는 지역 특성과 서울 청년의 욕구에 기반하여 설계된 좋은 사례가 될 수 있다. 청년정책의 확장기에 진입한 상황에서 청년정책의 효과성을 높이기 위한 서울시 와 지자체의 역할이 매우 중요한 시점이다.

김기헌, 유민상, 변금선, 배정희, 이민정, 배진우, 차세영 외. 2020. 청년정책 현황 진단 및 실효성 제고 방안 연구. 세종: 한 국청소년정책연구원.

변금선, 김승연, 박민진, 이혜림. 2021. 2025 서울시 청년정책 비전과 전략. 서울: 서울연구원.

변금선, 김승연, 이혜림. 2021. 2021 서울시 청년정책 시행계획 모니터링. 서울: 서울시.

서울시, 서울연구원. 2021. 2020 서울청년패널조사 용역. 서울: 서울시.

서울주거포털. https://housing.seoul.go.kr/site/main/content/sh01_060513 (2021년 11월 27일 검색).

참고문헌