거주주택 유동화를 통한

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심층분석

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거주주택 유동화를 통한

노후소득보장 방안 활용성 비교*

김대진. 최막중(서울대학교 환경대학원장)

서론

우리나라가 고령화 사회로 진입하고 국민의 평균 수명이 늘어남에 따라 은퇴계층의 노후 소득 보장에 대한 사회적 관심이 증가하고 있다. 이에 대한 사회적 안전망으로 공적연금이 있지만, 우리나라의 공적연금 수급율은 31% 수준에 불과할 뿐 아니라(김훈, 2013) 수급자의 실질소득대체율도 18% 수준에 머무르고 있다(국민일보, 2013.10.30.). 따라서 노후생활비를 위해서는 은퇴가구가 축적해 둔 개인자산에 의존해야 하는데, 우리나라의 가구자산에서 절 대 비중을 차지하는 것이 거주주택을 비롯한 부동산자산이다. 2013년 가계금융복지조사 자 료에 의하면 순자산 중 부동산자산의 비중은 50대 가구에서 84%, 60대이상 가구에서 91%

로 나타난다. 그러므로 은퇴가구는 거주주택을 유동화(liquidation)하여 노후생활비를 마련하 는 다양한 방안을 모색해야한다.

전통적으로 관심을 모았던 유동화 방안은 은퇴가구가 주택소비를 축소하는 것으로, 주택 의 규모나 점유형태(tenure) 선택에 따라 두 가지 대안으로 대별할 수 있다. 하나는 주택지분 (housing equity)의 일부를 처분하여 거주주택의 규모를 줄이는 부분매각 방안이고, 다른 하 나는 주택지분을 전부 처분하지만 주거면적은 유지하는 전세임차 방안이다. 이에 비해 새롭 게 대두되는 유동화 방안으로는 은퇴가구가 계속 동일 주택에 거주하면서 주택지분을 담보 로 금융기관으로부터 생활비를 대출받는 역모기지(reverse mortgage) 방식의 주택연금이 있 다. 나아가 다가구주택이나 세대구분형 아파트에서와 같이 거주주택의 일부를 임대로 전환 하여 임대수익을 얻는 부분임대 방안이 있을 수 있다.

과거와는 달리 현재 우리나라에서 미래 주택가격 상승에 대한 기대는 감소하는 대신 기대 여명은 지속적으로 늘어날 것으로 예상되는 상황을 고려했을 때, 부분임대는 임대소득을 노 후소득으로 운용하기에 부족하여 현실성있는 대안으로 고려하기 힘들며 부분매각은 선호되 기 어렵다. 한편 전세임차는 노후자산가치를 중시할 경우 선호될 수 있으며, 주택연금은 기

김대진. 최막중(서울대학교 환경대학원장)

*본고는 김대진·최막중(2014)의 내용 및 모형을 토대로 주요 변수 변화를 추가 분석하여 작성한 내용임

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가을호 _ 2014. 10 VOl. 07부동산시장 조사분석KRIHS 국토연구원

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2 각 유동화 방안별 노후자산 및 주거효용 가치 비교 1) 모형구성

본고에서 비교분석 대상이 되는 주택유동화 방안은 부분매각, 전세임차, 주택연금, 부분임 대의 네 가지다. ‘부분매각’은 주택지분의 일부를 일시에 처분하는 방안으로, 주거이동을 통 해 거주주택의 규모를 축소하고 이에 따른 주택가격의 차이를 노후생활비로 사용한다. ‘전세 임차’는 주택지분 전부를 일시에 처분하는 방안으로, 주거이동을 통해 동일한 규모의 주택을 전세로 임차하고 종전 주택가격과 전세금의 차이를 노후생활비로 사용한다. 이때 주거면적 에 변화가 없음을 상정하는 것은 부분매각과 전세임차 대안 사이에 주택의 규모와 점유형태 변화간 상쇄(trade-off)효과를 온전히 포착하기 위해서이다. 다만 자가에서 월세로의 전환은 고려하지 않는다.

‘주택연금’은 주택지분 전부를 점진적으로 처분하는 방안으로, 거주주택을 담보로 금융기 관으로부터 대출받는 연금을 노후생활비로 충당한다. ‘부분임대’는 주택지분의 일부를 처분 하는 대신 투자하는 방안으로, 주거이동 또는 주택개조를 통해 거주면적을 축소하고 남는 면 적을 임대하여 얻는 수익으로 노후생활비를 충당한다. 그런데 이 중 주택연금 지급액은 은퇴 가구의 가입연령과 주택가격에 따라 결정되는 고정값이다. 반면 부분매각, 전세임차, 부분임 대의 노후생활비는 은퇴가구가 임의로 매각비율, 전세가율, 임대비율을 조정할 수 있는 변동 값이다. 따라서 여기서는 대안간의 공평한 비교를 위해서 주택연금 지급액을 기준으로 나머 지 대안의 노후생활비를 동일한 수준으로 조정하도록 한다.

이러한 네 가지 대안 중 은퇴가구의 선택은 기본적으로 기대여명 동안 생계비를 확보한 다 대여명 증가에 따른 노후생활비 조달의 안정성에 초점을 맞출 경우 선호될 수 있다. 다만 주 택가격 상승에 대한 기대가 줄어들면서 전세가 월세로 전환되고 전세가격이 상승하는 등 전 세시장이 불안정해지고 있는 현실을 고려하면, 향후 상대적으로 주택연금의 역할이 더욱 증 대될 것으로 예상된다(김대진·최막중, 2014).

여기서는 김대진·최막중(2014)의 모의실험 시나리오 이외에 기대여명, 주택가격변화율, 이자율 변화에 따른 각 유동화 방안별 노후자산가치를 비교해보고 각 대안의 활용성에 영향 을 주는 변수 값의 범위를 알아보고자 한다.

인포그래픽스부동산시장 변화와 진단심층분석정책과 시장지역 아파트 시장 동향지금 세계 부동산시장은?부동산시장 연구 동향

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음 남는 자산의 크기에 의해 결정되는 노후자산가치로 현금흐름의 재무적 기준을 적용한다.

다만 부분매각과 부분임대의 경우 거주면적이 감소하지만, 전세임차와 주택연금의 경우는 동일한 거주면적을 유지하는 차이점이 있다. 이에 따라 잔여 자산규모에 따른 금전적 효용 외에 거주면적에 대한 효용을 추가적으로 고려하는데, 이러한 주거효용도 금전적 가치로 환 산하여 합산할 수 있도록 한다. 분석을 단순화하기 위해 주택가격은 면적에 비례하는 것으로 가정하고, 주거이동이나 주택개조 비용은 고려하지 않는다.

네 가지 대안의 특징적 차이는 노후생활비 조달을 위해 처분하는 주택지분과 남아있는 주 택지분의 크기가 다르다는데 있다. 전세임차와 주택연금은 주택지분을 모두 처분하고 잔여 지분이 없는 경우이며, 부분매각은 부분 처분, 부분 보유의 경우, 그리고 부분임대는 주택지 분이 모두 남아있는 경우이다. 처분한 주택지분의 가치는 현금자산의 기회비용(opportunity cost) 또는 시간가치를 반영하는 이자율의 영향을 받는다. 이에 비해 남아있는 주택지분의 가 치는 장래 주택가격 변화에 따른 자본이득(capital gain)으로 반영된다. 한편 기대여명이 증가 함에 따라 노후생활비를 확보하기 위해 유동화해야 할 주택지분도 증가하며, 이에 따라 부분 매각과 부분임대, 전세임차의 경우 거주면적이나 전세금이 감소해야 한다. 따라서 이자율, 주 택가격변화율, 기대여명이 수리모형의 주요 변수이다.

부분매각

<그림 1> 각 방안별 유동화 방식과 변수 영향

2) 변수값 설정

주택유동화의 네 가지 대안을 정량적으로 비교분석하기 위해 표 1, 2의 수리모형을 구성하 는 변수들을 수치화하여 모의실험을 수행한다. 표 1, 2의 수식은 김대진·최막중(2014)의 수 식을 이용하였으며 여기서는 모의실험 결과에만 중점을 두고 수식에 대한 별도의 설명은 생 략한다. 모의실험의 기준값으로 월 생계비(c)는 2014년 2인가구 기준의 최저생계비인 103만 원으로 설정한다. 그리고 초기시점(t=0)의 은퇴 및 주택연금 가입연령을 65세로 상정하면 연 금전환율(κ)이 약 0.002743이 된다. 여기서 최저생계비(103만원)를 연금전환율(0.002743)로 나누면 최소한 생계비만큼의 연금지급이 가능한 최저 주택가격이 약 3억 7,548만원으로 산

전세임차 주택연금 부분임대

주택가격변화율 이자율 주택가격변화율 이자율 주택가격변화율 이자율 주택가격변화율 ㅣ 기대여명 ㅣ ㅣ 기대여명 ㅣ ㅣ 기대여명 ㅣ ㅣ 기대여명 ㅣ

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<표 1> 기본모형 수식

부분매각 기본모형 전세임차 기본모형 주택연금 기본모형 부분임대 기본모형

정되는데, 이를 곧 주택가격(V)으로 설정하도록 한다.

특히 본고에서는 이자율(r), 주택가격변화율(g), 기대여명(T)의 변화에 따른 각 방안의 노후 자산가치를 비교하기 위해 이들 변수를 특정 값으로 고정하지 않고 변동값으로 처리하여 변 수의 변화에 따른 영향을 살펴보도록 한다. 다만 간결한 모의실험 설계를 위하여 기대여명(T) 이 0~420개월(~35년, ~100세)까지 변화할 경우에는 이자율(r)을 2.5%로, 주택가격변화율(g)을 1%로(모의실험 A), 이자율(r)이 0~6%까지 변화할 경우에는 주택가격변화율(g)을 1%로 기대 여명(T)을 240개월(20년, 85세)로(모의실험 B), 주택가격변화율(g)이 –2~6%까지 변화할 경우 에는 이자율(r)을 2.5%로 기대여명(T)을 240개월(20년, 85세)로(모의실험 C)로 고정한다.

한편 주택연금의 대출이자율(r’)은 예금이자율(r)에 가산금리 1.1%를 적용한다. 또한 임대수 익률(h)도 장기적으로 자산시장이 균형상태를 유지하여 이자율(r)과 동일하게 형성된다고 보 아 2.5%로 설정한다.

마지막으로 주거효용 관련 변수로서 단위 거주면적당 사용가치를 나타내는 주거효용계수 (m)는 주택가격 상승에 대한 기대를 배제한 전세가격을 기준으로 측정한다. 이를 위해 다른 조건이 일정할 때 주거면적 변화에 따른 전세가격의 변화를 통계적으로 추정한 특성가격모 형(hedonic price model)의 결과를 활용하는데, 정성훈·강준모(2002)에 의하면 그 추정계수 값은 250만원/m²으로 나타난다. 이와 함께 KB부동산 시세(2014.10)를 기준으로 서울의 아 파트 평균 단위면적(m²)당 가격이 481만원 수준임을 고려할 때 주택가격(V) 3억 7,548만원에 대한 거주면적(A)은 약 78m²로 산출된다. 이상의 모의실험 기준 변수값은 <표3>에 정리되어 있다.

<표 2> 균형 노후생활비 수식

균형 매각비율 균형 전세가율 균형 임대비율

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<a> 노후자산가치

기대여명 (개월)

노후자산가치 + 주거효용가치

노후자산가치(억원)

0 50

부분매각 전세임차 주택연금 부분임대

100 150 200 250 300 350 400 012

3 45 67 8 9

총가치(억원)

(%) 0 50

부분매각 전세임차 주택연금부분임대

100 150 200 250 300 350 400 012

3 45 67 8 9

0 50 100 150 200 250 300 350 400 0

20 40 60 80 100 120

<그림 2> 기대여명 변화의 영향

0 50

100 150 200 250 300 350 400 012

3 45 67 89

총가치(억원)

(%) 0 50

100 150 200 250 300 350 400 012

3 45 67 8 9

0 50 100 150 200 250 300 350 400 0

20 40 60 80 100

120 <c> 균형 유동화비율

0 50

100 150 200 250 300 350 400 012

3 45 67 8 9

총가치(억원)

(%) 0 50

100 150 200 250 300 350 400 012

3 4 5 67 8 9

0 50 100 150 200 250 300 350 400 0

20 40 60 80 100 120

<표 3> 모의실험 기준 변수값 모의실험 A

기대여명의 변화

모의실험 B 이자율의 변화

모의실험 C 주택가격변화율의 변화

기대여명(T) 0~420개월(~35년) 240개월(20년) 240개월(20년)

이자율(r) 2.5% 0~6% 2.5%

주택가격변화율(g) 1% 1% -2~6%

공통

은퇴자 나이: 65세, 주택가격(V): 3억 7,548만원, 월 생계비(c): 103만원, 임대수익률(h): 2.5%, 주택연금 대출이자율(r’): 예금이자(r) + 1.1%,

주거효용계수(m): 250만원/㎡, 단위면적당 주택가격: 481만원/㎡

3) 모의실험 결과

① 모의실험 A – 기대여명(T)의 변화 기대여명이 증가함에 따라 노후자산 가치의 크기는 부분임대, 부분매각, 전 세임차, 주택연금 순으로 차이를 보인 다. 부분임대의 경우 주택가격이 매년 1%씩 상승하므로 노후자산가치는 증가 하지만 <그림 2>의 <a> 균형 임대비율이 100%를 초과하는 것으로 나타나 <그림 2>의 <c> 임대수익만으로는 주택연금 수 준에 상당하는 노후생활비를 충당할 수 없어 대안의 현실성을 상실한다.

부분매각과 전세임차는 기대여명 증 가에 따라 노후생활비 지출로 인해 노후 자산가치가 지속적으로 감소한다 (<그림 2>의 <a>). 주거효용가치를 고려할 경우 주거면적이 유지되는 전세임차가 주거 면적이 줄어드는 부분매각에 비해 총가 치가 크게 나타난다 (<그림 2>의 ). 기 대여명 240개월을 기준으로 주택연금과 동일한 노후생활비를 조달할 수 있는 균

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형 매각비율은 약 49%, 균형 전세가율은 44%로 나타난다 (<그림 2>의 <c>).

주택연금은 기대여명이 증가함에 따라 대출금이 증가하면서 주택지분이 지속적으로 감소 하다가 기대여명 277개월에서 주택지분이 소멸한다 (<그림 2>의 <a>). 다만 주택지분이 모두 소멸한 이후 주택연금 가입자에게는 이후의 대출금에 대한 별도의 대출상환이 요구되지 않 으므로 추가적인 가치하락은 발생하지 않는다. 한편 주거효용가치를 고려할 경우 기대여명 이 낮은 구간과 높은 구간에서 주거면적이 유지되는 주택연금의 총가치가 주거면적이 줄어 드는 부분매각의 총가치보다 더 크게 나타난다.

② 모의실험 B – 이자율(r)의 변화

<그림 3>의 <a>를 보면 이자율이 상승 함에 따라 노후자산가치의 크기는 부분 임대, 부분매각, 전세임차, 주택연금 순 으로 나타난다. 부분임대의 노후자산가 치는 은퇴가구가 소유하고 있는 주택지 분이 그 전부를 결정하므로 이자율의 영향을 받지 않는다. 반면 일시에 주택 지 분을 유동화하여 노후생활비로 운용 하는 부분매각과 전세임차는 이자율이 상승할수록 노후자산가치가 증가한다.

한편 주택연금의 경우 예금이자가 상승 하면 대출이자도 함께 상승하기 때문 에 노후자산가치가 감소하며, 이자율이 3.7%이상 되면 기대여명이 240개월이 되기도 전에 주택지분이 소멸한다.

주거효용가치를 추가적으로 고려하면 이자율이 낮은 구간에서는 부분매각, 전 세임차보다 주택연금의 총가치가 높게 나타나기도 한다 (<그림 3>의 ). 또한 부분임대는 여전히 총가치가 높게 나타 나지만 <그림 3>의 균형 임대비율이 100%를 초과하면서 대안의 현실성을 상실한다 (<그림 3>의 <c>). 한편 잔여매

노후자산가치 + 주거효용가치

이자율 (%)

0 1

2 3 4 5 6

01 23 4 5 67 8 9

(%)

0 20 40 60 80 100 120

총가치(억원)

0 1

2 3 4 5 6

0 1 2 3 4 5 6

01 2 3 45 67 8 9

<그림 3> 이자율 변화의 영향 <a> 노후자산가치

이자율 (%)

<c> 균형 유동화비율

이자율 (%)

0 1

2 3 4 5 6

01 23 4 5 67 8 9

(%)

0 20 40 60 80 100 120

총가치(억원)

0 1

2 3 4 5 6

0 1 2 3 4 5 6

01 2 3 45 67 8 9

0 1

2 3 4 5 6

01 2 34 5 67 8 9

(%)

0 20 40 60 80 100 120

총가치(억원)

0 1

2 3 4 5 6

0 1 2 3 4 5 6

01 2 3 45 67 8 9

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각대금의 이자수익을 고려하지 않을 경우(이자율 0%) 노후생활비 마련에 요구되는 균형 전세 가율은 27.9%, 균형 매각비율은 65.8%로 나타난다. 반면 이자율이 6%까지 상승할 경우 균형 전세가율은 54.6%, 균형 매각비율은 38.4%로 개선된다 (<그림 3>의 <c>).

③ 모의실험 C – 주택가격변화율(g)의 변화

<그림 4>의 <a>를 보면 주택가격변화율이 상승함에 따라 노후자산가치의 크기는 부분임 대, 주택연금, 부분매각, 전세임차 순으로 나타난다. 주택지분을 유동화하지 않고 임대수익 을 얻는 부분임대의 노후자산가치 변화가 크고, 주택가격과 함께 상승하는 전세금을 마련 하는데 노후생활비를 사용하는 전세임차의 노후자산가치 변화가 작다. 한편 주택연금은 가 입종료시점(가입자 사망시점)에 대출금

을 공제하고 남은 주택지분의 상승분을 돌려받으므로 주택가격변화율이 높을 수록 노후자산가치가 증가한다. 반면 주택지분 일부를 남겨놓은 부분매각은 주택가격변화율의 영향을 부분적으로 받기 때문에 주택가격변화율 0.3% 이 상에서는 전세임차보다 노후자산가치 가 크고, 3.8% 이상에서는 주택연금보다 노후자산가치가 작게 나타난다.

주거효용가치를 추가적으로 고려하면 주택가격이 하락하는 구간에서는 전세 임차의 총가치가 크게 나타나지만 주택 가격이 상승하는 구간에서는 총가치가 부분임대, 주택연금, 부분매각 순으로 나타난다 (<그림 4>의 ). 부분임대는 총가치가 가장 크게 나타나지만 주택가 격변화율이 2.9% 이하일 경우 균형 임 대비율이 100%를 초과하여 대안의 현 실성을 상실하며 주택가격변화율이 6%

에 달해야지만 균형 임대비율이 71.6%

수준으로 나타난다. 한편 주택가격변화 율이 상승할수록 균형 전세가율은 하락 하는 반면 균형 매각비율은 이와 관계

없이 일정하다. <그림 4> 주택가격변화율의 변화 영향 <a> 노후자산가치

주택가격변화율 (%) 노후자산가치 + 주거효용가치

주택가격변화율 (%) <c> 균형 유동화비율

주택가격변화율 (%)

부분매각 전세임차주택연금 부분임대

01 2 3 45 6 7 8 9

-2 -1 0 1 2 3 4 5 6

(%)

0 20 40 60 80 100 120

총가치(억원)

01 2 3 45 6 7 89

01 23 4 5 67 8 9

-2 -1 0 1 2 3 4 5 6

(%)

0 20 40 60 80 100 120

총가치(억원)

01 2 3 45 6 7 8 9

01 2 3 4 56 7 8 9

-2 -1 0 1 2 3 4 5 6

(%)

0 20 40 60 80 100 120

총가치(억원)

01 2 3 45 6 7 8 9

50

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결론 및 시사점

이상은 사회적 차원의 노후소득보장을 기대할 수 없는 은퇴자가 거주주택을 유동화하여 노후소득을 조달할 수 있는 방안을 부분매각, 전세임차, 주택연금, 부분임대 네 가지로 대별 하여 수리모형을 구성하고 모형에 대입할 변수값을 설정하여 기대여명, 이자율, 주택가격변 화율의 변화에 따른 각 대안의 노후자산가치 및 균형 유동화비율의 변화를 살펴보았다.

분석결과는 다음과 같다. 먼저 부분임대는 주택가격변화율이 6% 이상일 때 균형 임대비율 이 현실성있는 수준으로 되어 대안으로 고려가 가능한 것으로 나타났다. 또한 기대여명 240 개월을 기준으로 주택연금과 동일한 노후생활비를 조달할 수 있는 균형 매각비율은 49%로, 균형 전세가율은 44%로 나타났다. 하지만 은퇴계층의 기대여명이 증가하는 실정을 고려한 다면 매각비율을 높이거나 전세가율을 낮추어야 하는데 이 경우 주거수준의 하락이 뒤따르 게 된다. 주거수준을 유지해야한다면 이자율이 상승하여 균형 전세가율이 상승 또는 균형 매 각비율이 하락하여야 하지만 최근 전세시장 불안과 저금리 기조를 고려했을 때 부분매각과 전세임차의 주거안정성은 주택연금에 비해 떨어지는 것을 알 수 있다.

본고에서는 이상의 분석을 통해 기대여명, 이자율, 주택가격변화율의 변화에 따른 은퇴가 구의 거주주택 유동화방안 활용성을 살펴보았다.

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<참고문헌>

• 김대진·최막중, 2014. “노후소득보장을 위한 거주주택 유동화방안 선택조건 비교”, 「국토계획」.

48(3):123-136.

• 김훈, 2013. “공적 노후소득보장제도에 관한 법적·사실적 검토”,「토지공법연구」. 62:239-270.

• 정성훈·강준모, 2002. “아파트 전세 가격 결정요인 연구 : 수원시를 사례로”, 「한국지역개발학회지」.

14(2):57-75.