제2장 도/소매입지 (1)
2과목 : 상권분석
01. 도소매입지의 개요 02. 입지선정
03. 입지영향인자 04. 입지별 유형
05. 업태별 업종별 입지전략 06. 경쟁점포 조사와 분석
01. 도소매입지의 개요
(1) 상권과 입지
상 권
- 넓은 의미의 상권 : 상가 전체의 소비자들이 있는 시간적/공간적 범위.
- 좁은 의미의 상권 : 어떠한 사업활동을 영위하는데 있어 목표로 하는 소비자들이 존재하고 있는 시간적 공간적 범위. - 점포의 유효수요 분포 공간으로 인식됨.
- 어떤 지역에 밀집한 점포집단의 영향권.
입 지
- 입지의 주체가 정한 일종의 장소, 이는 정적이면서도 공간적인 개념.
- 점포의 위치나 위치적 조건을 의미함.
- 지점(point), 부지(site)는 입지를 표현하는 주요한 키워드.
- 입지의 평가 항목 : 점포면적, 가시성, 주차시설
01. 도소매입지의 개요
(2) 상권분석과 입지분석
상권 분석
- 상권분석은 경로구성원이 좋은 점포의 입지를 선정함에 있어 선행되어야 하는 조사.
- 상업시설의 개발에 의한 상업적 시설의 분석방법으로써, 이는 도시의 흡인력 및 그 주변과의 관계, 소매, 서비스업 등의 각종 활동의 위치, 밀집, 성격, 규모 등의 특성을 지표상에 나타내는 것.
입지 분석
- 어떠한 규모 및 용도로 개발할 것인가를 결정하는 것으로, 이는 토지에 대하여 토지가 지니고 있는 잠재력을 최대화하고자 하는데 그 목적이 있음.
- 대상 상권이 설정되면 입지분석을 하게 되는데, 입지분석은 기초자료분석과 개별분석 2단계로 나누어 조사함.
- 동일 상권 내의 복수의 후보지에 대해서는 체크리스트에 의한 평가를 하여 후보지를 결정함.
01. 도소매입지의 개요
(3) 입지분석 2단계
구 분 내 용
<1단계>
기초자료 분석
- 주로 기존 통계자료 등을 분석하여 입지의 특성 및 그 개략을 파악하는 단계로, 조사항목은 다음과 같다.
- 거주자 조건 : 당해지의 지형 자원 역사 인구 세대수 인구밀도 인구증가율 소득수준, 주택건설 현황 및 주택단지
- 교통 조건 : 버스 지하철의 노선 수와 1일 운행 상황, 도로정비 상황
- 흡인 조건 : 상업지의 규모와 성격, 발전성, 타 상업지와의 경합 관계, 통행량과 그 흐름 및 사업소 수
<2단계>
개별분석
- 후보지점을 대상으로 그 지점이 갖고 있는 조건을 구체적으로 분석하여 최종적인 방침을 결정하는 단계로, 조사항목은 다음과 같다.
- 거주자 조건 : 1차, 2차, 3차 상권의 인구
- 교통접근 조건 : 주요 버스정류장 및 지하철역까지의 거리, 보행자의 흐름으로 본 후보지의 위치
- 가로 조건 : 접하고 있는 가로수 및 그 길이, 주차 조건, 도시계획에 의한 도로정비 상황 - 보행자 조건 : 전면 도로의 통행량, 보행속도, 보행자의 성별 연령별 직업 구성
- 점포로의 접근 조건 : 후보지의 상업지에서의 위치, 경쟁점과의 관계 - 부지 조건 : 지세, 지질, 지형
01. 도소매입지의 개요
(4) 입지요인과 상권요인
입지요인 - 인지성(가시성, 시계성), 유도시설, 동선, 도로
- 입지요인 중시 업종 : 의류업, 식료품업, 음식업, 수선/보수전문점
상권요인 - 상권규모, 상권의 질, 교통량, 통행량, 영업력 - 상권요인 중시 업종 : 택배업
01. 도소매입지의 개요
2. 도매입지와 소매입지 (1) 도매입지
① 입지의 중요성
- 최종 소비자를 대상으로 하는 영업이 아니기 때문에 중심상가 지역이 아니어도 영업에 지장이 없음
② 입지유형
- 임대료가 저렴하거나, 도매단지가 조성된 교외지역, 도시 변두리 지역에 입지 선정
01. 도소매입지의 개요
2. 도매입지와 소매입지 (2) 소매입지
① 입지의 중요성
- 소매업은 ‘입지산업’이라고 할 정도로 전략적 결정요인
- 한 번 정해지면 입지 변경이 어려움 …>불이익을 받기 쉬움 - 유통전략 믹스상의 다른 요인들에게도 영향을 줌
- 현재 좋은 장소라도 미래에 반드시 좋은 장소는 아님
- 점포는 3단계 수명주기(상승..>절정…>쇠퇴) : 항상 입지 문제에 직면
- 접근성, 시장규모의 확장가능성, 매출액 성장가능성, 자사 매장의 매출액의 성장가능성 에 대한 예상이 중요함
01. 도소매입지의 개요
2. 도매입지와 소매입지 (2) 소매입지
② 입지유형
유 형 특 징
도심번화가 전통적인 상업 집적지로서, 고급전문점 및 백화점 등이 입지하고 있어서 다양한 분야에 걸쳐 고객 흡인력을 지님
도심터미널 철도 환승지점을 중심으로 발달한 상업 집적지로서, 역사백화점 또는 터미널빌딩 등이 핵점포 역할을 담당함
도심주택지 인구밀집지역으로, 처음부터 상점가가 있어 대규모 소매점의 출점이 매우 곤란한 지역
교외터미널 외곽 도시의 관문으로 까지 발전한 상업 집적지로서, 양판점, 지점격 백화점, 대규모 전문점 체인 등이 다수 입지
간선도로변 교외를 왕래하는 자동차 고객을 대상으로 하는 상업입지 지역으로서, 주로 쇼핑센터를 중심으로 주말 및 휴일에 유난히 번성하는 지역
교외주택지 주택대부 부담이 많은 소비자나 젊은 세대가 많은 지역으로, 원래부터 상점가가 적고 저렴한 가격과 새로운 감 각이 중요시되는 지역
대규모 유통단지 단지 내 중심지에 위치한 상업 집적지로서, 독점적 상업 활동을 영위하기 위해서 저비용, 정가 판매를 전개하는 지역
02. 입지선정
1. 입지선정의 의의 (1) 입지와 입지선정
입지
- 주택 공장 점포 등이 위치하고 있는 장소로 정적인 개념.
- 입지는 보통 점포가 소재하고 있는 위치적인 조건으로서 상권의 크기, 고객층, 교통망, 점포의 지세 및 지형 등과 밀접한 관계가 있음.
- 유동고객의 동선 및 주변 여건에 따라 상급지, 중급지, 하급지로 분류.
입지 선정
- 입지 주체가 추구하는 입지조건을 가진 토지를 발견하는 것으로 동적, 공간적 개념.
- 주어진 부동산에 관한 적정한 용도를 결정하는 것도 포함.
- 입지 선정 시에는 업종과의 부합성 검토를 해야 함.
- 입지선정 과정에서는 더 유리한 이용을 하려는 입지경쟁이 전개되고, 그 결과 토지이용이 집약화되며, 토지의 단위 면적당 노동과 자본의 투자비율이 높아짐.
02. 입지선정
1. 입지선정의 의의 (2) 입지조건
주거지 주변 환경의 쾌적성, 직장 및 기타의 교통조건 등의 편리성, 다른 지역으로의 접근가능성
상업지 수익성
공업지 생산지와 소비지 사이의 운송경로에 있는 거리를 조건으로 하여 생산비와 수송비의 절약
농업지/
임업지 기상 상태나 토양이 양호하고 생산성이 높은 곳
02. 입지선정
1. 입지선정의 의의
(3) 성공적인 입지의 7원칙
① 최상의 입지는 최상의 시설을 요구한다.
② 업태 또한 그에 상응하는 시설 및 레이아웃을 요구한다.
③ 주차여건 등의 차량 접근성은 물론이고, 도보의 접근성도 높여야 한다.
④ 간판 및 외관의 독특성과 차별성을 통해서 입지의 가시성을 높여야 한다.
⑤ 적어도 향후 5년을 보고 충분한 시설 및 규모 등을 갖추어야 한다.
⑥ 상권의 잠재력은 그에 상응하는 규모는 물론 설비, 상품, 운영 및 인력 등을 요구한다.
⑦ 점포의 이미지는 목표 고객의 인구통계학적 특성과 라이프스타일에 적합해야 한다.
02. 입지선정
1. 입지선정의 의의
(4) 입지매력도 평가원칙
고객차단원칙 사무실밀집지역, 쇼핑지역 등은 고객이 특정 지역에서 타 지역으로 이동시 점포를 방문하게 한다.
동반유인원칙 유사하거나 보충적인 소매업이 흩어진 것보다 군집해서 더 큰 유인잠재력을 가지게 된다.
보충가능성원칙 두 개의 사업이 고객을 서로 교환할 수 있을 정도로 인접한 지역에 위치하면 매출액이 높아진다.
점포밀집원칙 지나치게 유사한 점포나 보충 가능한 점포가 밀집할수록 매출액이 감소한다.
접근가능성원칙 지리적으로 인접하거나 또는 교통이 편리하면 매출이 증대된다.
1. 입지선정의 의의
(5) 8가지 입지평가방법 (R. L. Nelson)
상권의 잠재력 현재 관할 상권 내에서 취급하려는 상품에 대한 수익성 확보 가능성에 대한 검토
접근가능성 관할 상권 내에 있는 고객을 자기 점포에 어느 정도 흡인할 수 있는가에 대한 가능성을 검토
성장가능성 인구 증가와 소득수준의 향상으로 시장규모나 선택한 사업장, 유통상권의 매출액이 성장할 가능성 에 대한 검토
중간저지성 기존 점포나 상권지역이 고객과의 중간에 위치함으로써 경쟁점포나 기존의 상권지역으로 접근하는 고객을 중간에서 차단할 수 있는 가능성을 검토
누적적 흡인력 영업의 형태가 비슷하거나 동일한 점포가 집중적으로 몰려 있어 고객의 흡인력을 극대화할 수 있는 가능성 및 사무실, 학교, 문화시설 등에 인접함으로써 고객을 흡인하기에 유리한 조건에 속해 있는가 에 대한 검토
양립성 상호 보완 관계에 있는 점포가 서로 인접해 있어서 고객의 흡인력을 높일 수 있는 가능성에 대한 검토
경쟁회피성 경쟁점의 입지, 규모, 형태 등을 감안하여 사업장이 기존 점포와의 경쟁에서 우위를 확보할 수 있는 가능성
경제성 입지의 가격 및 비용 등으로 인한 수익성과 생산성의 정도에 관한 검토
02. 입지선정
02. 입지선정
2. 소매입지의 선정
(1) 입지를 선정하는 절차
① 주민과 기존 유통업체와의 관련성을 고려하여 대체(개략)적인 상권을 평가함
② 해당 상권 내에서 어떤 유형의 입지에 출점할 것인지를 결정함
③ 특정의 출점입지를 선정하는데, 이때 유통집약시설은 단독입지가 아닌 집합입지임
02. 입지선정
2. 소매입지의 선정
(2) 출점을 위한 유통시설입지 평가요소 주먹구구식 방법
(Rules of thumb) 경영자의 주관적인 경험에 의존하는 방법
체크리스트 방법 어떠한 아이디어에 있어 실수 없이 미리 체크할 항목을 기록하고 이를 힌트로 해서 발상하도록 하는 방법으로, 특정한 장소에
위치할 때 매출과 비용에 영향을 주는 요인들을 살펴보는 방법
판매잠재력 변이를 모델화
역사적 성과, 그 점포의 상권특성, 지역 내에서의 경쟁수준 등을 분석하는 방법
02. 입지선정
2. 소매입지의 선정
(3) 입지와 부지의 평가요소
보행객 통행량 통행인 수, 통행인의 유형
차량 통행량 차량통행 대수, 차종, 교통밀집정도
주차시설 주차장 수, 점포와의 거리, 종업원 주차의 가능성
교통 대중 교통수단의 이용가능성, 주요 도로와의 근접성, 상품배달의 용이성
점포구성 상권 내 점포 수와 규모, 인근 점포와 자사 점포와의 유사성, 소매점 구성상의 균형 정도
특정 부지 시각성, 입지 내에서의 위치, 대지의 크기와 모양, 건물의 크기와 모양, 건물의 사용연수
점유조건 소유 또는 임대조건, 운영 및 유지비용, 세금, 도시계획과의 관련 여부
02. 입지선정
2. 소매입지의 선정
(4) 유통집적시설에 유리한 입지조건
① 교외지역 : 인구가 충분하고 앞으로도 인구 증가가 예상됨
② 간선도로망 : 도로망의 기본이 되는 주요도로로, 중요한 도시 사이를 연결하거나 도시 내의 중요 지구를 연결하기 위한 도로.
따라서 어디에서든 자동차로 오는 데 어려움이 없음
③ 핵점포 : 대형 유통센터나 대형 점포, 브랜드 인지도가 높은 점포, 그 지역의
상권 내 가장 번화한 점포, 누구든지 찾아올 수 있으므로 고객의 집객력이 높음.
④ 지역최대의 주차장 : 자동차를 이용한 고객에게 편의를 제공함
⑤ 점포부족상태 : 소비자가 대형유통시설의 출점을 기대하고 있음
⑥ 독립상권 : 매력이 다른 상권으로 유출되기 어려운 조건을 갖고 있음
02. 입지선정
2. 소매입지의 선정 (5) 성격별 입지조건
① 물리적 조건 : 노면, 지반, 건물의 외형 등
② 지리적 조건 : 도로 조건, 교통상태, 인구밀도, 산과 하천, 지대 등
(사각형, 각지, 인지성, 시계성, 좌/우회전이 용이한 도로변이 좋음)
③ 사회문화적 조건 : 번영정도, 접근성, 교통수단, 배후지의 질, 고객의 양과 질 등
(6) 소매입지의 중요성
① 입지산업
② 한 번 입지를 결정하고 나면, 입지변경이 어려움
③ 부적합한 입지로 인해 불이익에 대한 극복이 어려움
④ 상당한 투자를 장기간 요하게 됨
⑤ 입지조건에 다른 유통전략믹스상, 다른 요소에게도 영향을 미침
⑥ 입지는 다른 영향으로 변질될 우려가 있음
02. 입지선정
3. 점포의 위치선정
(1) 소매점포 선정 시 고려되는 요소
① 점포를 어느 도시 혹은 어느 상업 지구에 세울 것인가 하는 문제에 영향을 주는 요인들
② 선정된 도시나 상업지역 내의 어느 특정 지역에 점포를 세우느냐 하는 문제에 영향을 주는 요인들
③ 위의 요인들은 상호밀접하게 관련되어 있음.
예를 들어, 도시나 쇼핑센터 내에서 바람직한 장소를 얻을 수 있느냐 없느냐 하는 문제는 그 지역의 점포설립의 여부에 영향을 끼침
02. 입지선정
3. 점포의 위치선정
(2) 도시나 상업지역 선정 시 고려되는 요소
인 구 한 도시와 그 주변의 상업지구의 인구는 소매점포의 잠재적 고객의 수를 결정함 도시의 발전 한 지역의 발전은 산업의 종류, 인구변동 추이 등과 밀접한 관련이 있음
잠재적 고객의
구매 관습 고객의 쇼핑 장소, 쇼핑 거리, 기호, 성향 등에 따라 점포의 위치 선택이 영향을 받음 주민의 구매력 한 지역의 총 소매 판매량은 주민의 구매능력과 밀접한 관계가 있음.
구매력 요소 : 월급생활지수와 평균급료, 은행예금총액과 성향, 연금 등 사회복지수당, 재산세 등 각종 제세금액 등
부의 분산 구매액과 이윤에 영향을 미치는 또 다른 요소. 평가방법 : 가정의 형태와 종류, 주택을 소유 한 사람의 비율, 교육수준, 전화 대수, 자동차 대수와 종류, 신용카드보급 및 사용현황 등 경쟁의 본질과
강도 경쟁점의 수, 형태, 면적, 위치는 점포를 세울 도시나 쇼핑센터의 선택에 영향을 미침
제반 법령과 제도 세금의 종류와 유형을 결정하는 법령과 점포를 운영하고 설치하는 데 얻어야 하는 인/허가 와 면허는 점포의 위치 결정에 중요한 요소
기 타 도로망 계획, 경쟁점 확장계획, 상품 공급의 원활 등
02. 입지선정
3. 점포의 위치선정
(3) 부지 선정 시 고려되는 요소 추정된
영업거래량 - 잠재적 1년 매출을 추정해야 함.
- 경쟁점의 매출 또는 동일한 인구, 산업형태, 고용 인구를 가진 점포의 연간 매출을 참고로 구함.
취급 상품의 종류와 고객의 구매 관습
- 취급 상품의 종류 : 식료품을 취급하는 슈퍼마켓은 고객의 주거지와 가깝거나 주차시설이 잘 되어 있고 다른 상품을 함께 구매할 수 있는 쇼핑센터에 위치해야 함.
백화점은 같은 형태의 점포가 무리를 이루어야 번창하기 때문에 중심지에 위치해야 함. - 고객의 구매 관습 : 쇼핑에 대한 편의나 양호한 접근성도 고객의 쇼핑에 영향을 미치는
중요한 요소로서 좋은 도로, 자동차 사용률의 증가, 도시의 분산화, 새로운 쇼핑센터나 할인점의 등장은 구매 관습의 변화를 가져옴.
고객의 통행량
- 종전에는 통행량에 강조를 두었지만, 최근에는 통행의 질적 분포에도 관심이 증폭되고 있음.
- 통행량 분석의 목적은 잠재적 고객을 구성하고 계획한 유형의 점포에 이끌리게 될 보행자들의 비율을 추정하는 것으로, 교통계수가 많이 이용됨.
- 보행 통행량 조사는 일정한 시간 내에 특정 지역을 지나가는 이유를 명확히 밝힐 수 있을 정도로 분석되어야 함.
02. 입지선정
3. 점포의 위치선정
(3) 부지 선정 시 고려되는 요소
경쟁점의 위치
- 어떤 점포는 중심쇼핑구역 내 혹은 큰 쇼핑센터 내에 자리 잡는 것이 성공의 필수적 요건이지만, 다른 형태의 스토어는 쇼핑센터나 중심구역을 벗어나야 성공적으로 운영할 수 있음.
- 자동차 소매업자들은 ‘자동차 거리’에 그의 경쟁자들 가까이에 자리 잡는 것이 바람직 함.
- 여성복 전문점은 이곳저곳 돌아다니며 상품을 구매하는 고객의 취향에 맞게 유사 전문점이나 백화점 근처에 장소를 택하는 것이 좋음.
접근성
- 기차, 지하철, 버스 같은 대중교통시설
- 잠재적 고객들과 종업원들의 주거지호부터 점포와의 거리
- 점포가 위치한 지역만의 교통 혼잡과 하루 중 혼잡시간과 주중 혼잡일에 대한 변화 - 점포의 도보거리 내에서 편리하게 사용할 수 있는 주차시설과 요금
- 점포가 도로변에 위치해 있는지의 여부 - 경사나 막다른 골목에 위치해 있는지 여부
투자와 수익 - 소매업자가 계획하는 설비와 장치/장식, 상품의 재고, 임대료 등이 투자에 포함됨.
- 단기간에 적은 이윤을 획득하려 하겠지만 장기간에 걸쳐 전반적인 투자를 해서 합당한 이익을 얻는 자세 또한 필요함.
기타 - 건물 사용기간, 임대료, 계약갱신상의 특권, 토지사용규제, 토지매입비용, 건축비, 본점의 운영방침, 소유권 소유자의 신용, 토지대장, 도시계획도, 상하수도/전력/가스 등 공공시설 현황 등
