공익사업의 원활한 수행을 위한 토지보상체계 개선 연구 An Improvement on the Land Compensation System
for Smooth Operation of Public Works
국토연 2006-27 ․ 공익사업의 원활한 수행을 위한 토지보상체계 개선 연구
지은이․지대식, 김승종, 손경환, 조판기 / 펴낸이․최병선 / 펴낸곳․국토연구원 출판등록․제2-22호 / 인쇄․2006년 12월 20일 / 발행․2006년 12월 31일
주소․경기도 안양시 동안구 관양동 1591-6 (431-712) 전화․031-380-0114(대표), 031-380-0426(배포) / 팩스․031-380-0470
ISBN․89-8182-438-X
한국학술진흥재단 연구분야 분류코드․B130410 http://www.krihs.re.kr
Ⓒ2006, 국토연구원
＊이 연구보고서의 내용은 국토연구원의 자체 연구물로서 정부의 정책이나 견해와는 상관없습니다.
국토연 2006―27
공익사업의 원활한 수행을 위한 토지보상체계 개선 연구 An Improvement on the Land Compensation System
for Smooth Operation of Public Works
•
지대식․김승종․손경환․조판기
연 구 진 연구책임 지대식 연구위원
연구반 김승종 연구원 손경환 선임연구위원 조판기 책임연구원
외부연구진 이두령 한국법제연구원 부연구위원 강문수 한국법제연구원 부연구위원
연구심의위원 박양호 부원장 (주심) 배순석 선임연구위원 진정수 연구위원 김선희 연구위원
김동천 건설교통부 토지정책팀 서기관 김원태 한국감정원 보상사업단장 연구협의(자문)위원 최정호 건설교통부 토지정책팀장
김상권 행정중심복합도시건설청 보상대책팀장 최정현 충남도청 행정도시 주민이주지원팀장 강진원 전남도청 기업도시기획단장
황윤연 전북도청 혁신도시추진단장
이명근 평택시청 국제교류사업단 이전대책과장 김해룡 한국외국어대학교 교수
신봉기 경북대학교 교수
김태훈 한국부동산연구원 책임연구원 조항구 대한주택공사 택지보상처 차장 최효일 한국수자원공사 수자원개발처 과장 정명진 한국도로공사 용지사업팀 대리 이길용 한국토지공사 택지사업처 과장 배대봉 토공 행복도시건설본부 기획처 용지팀장 김상무 한국농촌공사 전북도본부 사업관리팀장
ⅰ
P ․ R ․ E ․ F ․ A ․ C ․ E
발 간 사
각종 공익사업의 추진에는 반드시 그에 필요한 용지취득이 수반되는바, 그동 안 이에 대한 정당한 보상을 위하여 법령으로 정한 보상기준이나 절차 등을 계속 해서 보완하여 왔다고 볼 수 있다. 그러나 아직까지 문제인식이나 해결방법에 있 어서 체계적인 접근이 부족한 상태에 있기 때문에, 토지보상체계를 시대여건에 맞게 지속적으로 개선해나갈 필요가 있다.
오늘날 민주화에 따라 국민의 권리의식이 신장되어 정당보상의 실질화에 대한 요구는 증대되었으나, 이에 미치지 못하는 보상에 대한 불만으로 많은 민원과 갈 등이 야기되고 있다. 사회간접자본을 비롯한 대규모 개발사업에 대한 수요는 증 대되어 가는데 용지취득은 점차 어려워져 사실상 계획대로 공익사업을 실시할 수 없다는 점이 문제로 대두되고 있으며, 특히 급격한 지가상승에 따라 보상비의 증가와 아울러 보상업무의 어려움이 가중되고 있다.
이와 같은 보상제도상의 문제와 현실을 감안할 때, 어떻게 하면 공익사업에서 용지취득을 원활히 하고 피보상자에 대한 재산권 및 생활권의 보호에도 충실할 수 있는가에 보다 큰 관심을 기울일 필요가 있다. 따라서 이들 양자가 조화되는 측면에서 정당보상에 실질적으로 기여할 수 있도록 토지보상체계를 개선하기 위 해서는 현행제도의 문제점을 검토하고 바람직한 개선방안을 모색하는 일이 매우
ⅱ
중요한 과제이다.
이를테면 보상금이 해당지역에 재투자돼 지역사회 전체가 개발편익을 공유할 수 있도록 유도하는 것이 바람직할 것이고, 보상할 때 금전보상보다는 채권보상, 현물보상을 활성화하는 방안, 또는 토지매수방식을 다변화하는 방안도 검토해 볼만하다. 이 연구는 토지보상체계의 개선전략으로서 현행 채권보상방식을 개선 하고 대토제공을 확대하는 보상방법의 다양화를 제시하였으며, 특히 우리나라 제 도에 부족한 이주 및 생활대책의 개선을 포함하여 대토제공의 확대전략을 중심으 로 장단기 개선방안을 체계적으로 제시하고 있다.
특히 이 연구가 협동연구를 통하여 독일․일본 등 선진외국의 입법례와 관련 제도의 운영실태를 고찰하고 일본의 대체지 대책과 정보제공시스템의 운영사례 에 대한 심층 분석을 시도한 점은 특기할 만하다. 어려운 여건에도 불구하고 의 미 있는 연구성과를 위해 노력해준 지대식 연구위원과 참여연구진의 노고를 치 하한다. 아울러 외부연구진으로서 외국의 입법례와 관련제도 운영실태에 대한 공동연구를 수행한 한국법제연구원 관계자들에게도 감사를 드린다.
2006년 12월 국토연구원장 최 병 선
ⅲ
F ․ O ․ R ․ E ․ W ․ O ․ R ․ D
서 문
맞춤형보상이란 보상추진과정에 투명성을 확보하고 토지보상법의 재산권보상 기준에 생활권보상과 현물보상을 가미함으로써 주민들이 원하는 만족할 만한 보 상대책을 창출하려는 개념으로 이해할 수 있습니다.
1장에서는 이 연구를 수행하게 된 배경과 연구목적을 비롯하여 연구의 내용적 범위와 연구방법을 제시하고, 나아가 선행연구와의 차별성과 전체적인 연구의 흐름 및 기대효과 등을 소개하였습니다. 이 연구는 맞춤형보상의 확대 실시에 대 비하여 이를 체계적으로 지원하기 위한 대토제공 확대 등 보상방법의 다양화를 통하여 토지보상체계의 장․단기 개선방안을 제시함으로써 각종 공익사업의 원 활한 추진을 기하고자 하는 것입니다.
2장은 정당보상의 대원칙 하에서 손실보상을 파악하고 맞춤형보상의 이론적 배경을 고찰하였습니다. 즉, 학설과 판례에 입각하여 헌법상 정당보상의 법리를 살펴보고 재산권과 생활권, 현금보상과 현물보상이라는 손실보상의 내용․방법 을 파악하는 가운데 최근 행정도시 건설과 관련하여 실무적으로 새롭게 제기되 는 맞춤형보상의 이론적 배경을 고찰하였습니다.
3장에서는 토지보상법을 비롯한 각종 개별법령에 의거하여 토지보상 관련제 도의 일반현황을 정리하고, 보상관련 기본통계와 사업시행자 내부자료 등을 활 용하여 제도의 운영현황을 살펴보았습니다. 이어서 주요 공익사업에 대한 실태
ⅳ
분석에서는 해당기관의 실무자 면담 및 자료 수집을 통하여 이주 및 생활대책 등 대토제공 관련제도의 운영실태를 분석함으로써 특별히 토지보상체계의 구조 적 문제점이 파악되도록 하였습니다.
4장에서는 문헌 및 인터넷 조사와 외부연구진 협동연구를 통하여 독일․일본 의 대체토지보상 입법례와 관련제도를 중심으로 개관하였습니다. 우리나라의 입 법례에 비하면 매우 생소한 것들이지만, 대체토지 제공 등 현물보상을 활용함에 있어서 유용한 참고자료가 아닐 수 없습니다. 그러나 독일제도의 법리적 문제점 과 실효성, 그리고 일본제도의 생활재건조치로서의 성격과 의미에 비춰볼 때, 아 직까지 이 제도를 정당보상의 내용 범위로 의무화하기에는 일정한 한계가 있음 도 부인할 수 없습니다.
5장에서는 우선 제도개선의 기본방향을 정립한 후에, 토지보상체계의 개선전 략으로서 현행 채권보상방식을 개선하고 대토제공을 확대하는 보상방법의 다양 화를 제시하였습니다. 이어서 특히 우리나라 제도에 취약한 이주 및 생활대책의 개선을 포함하여 대토제공의 확대전략을 중심으로 장단기 개선방안을 체계적으 로 제시하였습니다. 아울러 제시한 주요 개선방안에 대해서는 가능한 범위에서 파급효과를 감안하고 보완대책을 강구함으로써 연구결과의 정책적 활용도를 높 이고자 하였습니다.
2006년 12월 지대식 연구위원
ⅴ
S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y
요 약
토지보상을 둘러싼 분쟁과 갈등은 향후 행정중심복합도시(이하 “행정도시”)를 비롯한 혁신도시․기업도시․수도권 신도시 등의 건설사업이 본격 착수됨에 따 라 더욱 증폭될 전망이다.
선진국에서는 토지보상과 관련하여 이주자의 생활권을 보장하는 보상 개념을 강화하고 있는 추세에 있는 바, 우리 정부도 보상 시 생계대책 등과 연계해 보상 금의 지급 시기나 방법을 다양화한 이른바 '맞춤형 보상제'를 도입하여 행정도시 예정지역에 시범 적용하고 향후 이 제도의 운용을 다른 사업지역으로 확산시켜 나아갈 계획이다.
제1장 서 론
현행 전면매수․현금보상에 의한 일시적 자금방출로 주변지역 토지수요가 촉 발되는 문제가 있고, 피수용자는 대토 등의 확보가 여의치 않아 종전과 같은 생 활을 유지하기 곤란한 경우가 흔히 제기되어 왔다. 따라서 공공사업의 원활한 추 진과 부동산시장의 안정을 위해서도 공영개발방식과 환지방식의 혼용 및 채권보 상․대토방법 등의 활용을 통하여 기존의 전면매수로 인한 비용부담을 줄이면서 주민참여에 의한 개발을 촉진하는 시책을 강구할 필요가 있다. 이 연구의 목적은 맞춤형보상의 확대 실시에 대비하여 이를 체계적으로 지원하기 위한 장․단기
ⅵ
대체토지보상 확대방안을 제시함으로써 궁극적으로 공익사업의 원활한 추진을 기하는데 있다.
주요 연구내용으로는 우선 공공용지의 취득 및 보상방법 중에서 맞춤형 보상 의 이론적 배경을 고찰하고, 현행 이주 및 생활대책 관련제도 및 운영실태를 분 석하여 대토제공 등이 불가능한 제반문제를 도출하였다. 연구의 대상범위는 공 익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(이하 “토지보상법”)상 모든 공익사 업이며, 보상체계상으로는 보상내용 측면에서 이주 및 생활대책을 중심으로 하 여 재산권보상에 대응되는 생활권보상을 중점적으로 다루었다. 이에 대응하여 우리에게는 매우 생소한 대체토지 보상관련 외국(독일․일본)의 입법례와 관련 제도 운영사례를 검토하고, 특히 일본의 대체지 대책과 정보제공시스템을 심층 분석함으로써 제도개선의 한계와 함께 정책적 시사점을 도출하였다. 이상의 연 구결과를 토대로 현행 토지보상체계의 개선방향을 정립하고 정립된 기본방향과 전략에 따라 장단기 개선방안을 구체화하되, 방안의 실시 가능성과 파급효과를 사전 감안하여 필요한 보완대책을 강구하였다.
사용된 연구방법으로는 법리 등 문헌조사를 통하여 학설과 판례에 입각하여 헌법상 정당보상의 법리를 살펴보고 재산권과 생활권, 현금보상과 현물보상이라 는 손실보상의 내용․방법을 파악하였으며, 법령 및 운영실태 분석에 의해서는 토지보상법을 비롯한 각종 개별법령에 의한 관련제도의 일반현황을 정리하고 수 용보상관련 기본통계 및 사업시행자 내부자료의 분석과 실무자면담 및 자료수집 등을 통하여 이주 및 생활대책 등 대토보상과 관련된 제도운영실태를 분석하고 문제점을 제시하였다. 또한 문헌 및 인터넷 조사 등을 통한 외국제도 및 사례검 토에서는 독일․일본 등 선진외국의 입법례와 관련제도의 운영실태를 고찰하고 일본의 대체지 대책과 정보제공시스템의 운영사례에 대한 심층 분석을 시도하였 다. 특히 외국(독일․일본) 입법례와 관련제도 운영실태 등 전문분야에 대해서는 외부연구진에게 원고를 의뢰하고 협의․자문하는 방식으로 협동연구를 수행하 였으며, 아울러 “행정중심복합도시 예정지역 맞춤형 보상 추진사례”를 대상으로 장․단기 개선방안을 투영해보고 보완대책을 강구하는 사례연구를 추진하였다.
ⅶ 제2장 공공용지취득 및 손실보상의 이론적 배경
2장에서는 학설과 판례에 입각하여 헌법상 정당보상의 법리를 살펴보고 재산 권과 생활권, 현금보상과 현물보상이라는 손실보상의 내용․방법을 파악하는 가 운데 최근 행정도시 건설과 관련하여 실무적으로 새롭게 제기되는 맞춤형보상의 이론적 배경을 고찰하였다.
헌법 제23조 제3항의 "정당한 보상"에 대한 학설은 완전보상설과 상당보상설 로 구분되며, 판례는 원칙적으로 전자의 해석에 입각하되 재산권 침해에 대한 손 실보상은 보상금액뿐 아니라 보상의 시기나 방법 등에 있어서도 어떠한 제한을 두어서는 안 된다고 보고 있다. 요컨대, 손실보상은 피침해재산의 객관적 가치에 만 한정되지 않고 부대적 손실까지 포함하는 완전보상을 원칙으로 하며, 나아가 사회통념에 비추어 객관적으로 타당하며 합리적인 이유가 있을 경우에는 완전보 상을 상회하거나 하회할 수 있다.
손실보상은 내용 면에서 재산권의 매수․수용․사용 및 제한에 대한 보상인 재산권보상과 그 대응 개념으로서 이에 대한 보상만으로 메워지지 않는 생활이 익의 상실에 대한 생활권보상으로 파악되며, 이러한 생활보상에 대한 헌법적 근 거에 대하여는 헌법 제34조 단일설과 헌법 제23조․제34조 병합설로 나뉘고 있 으나, 현실적으로 생활보상의 권리성을 긍정하기 위해서는 병합설이 타당하다.
생활보상의 현행법상 근거는 토지보상법 제78조 및 제79조(기타 토지에 관한 비 용보상 등)를 위시하여 각종 개별법상의 규정이 있으나, 비교적 체계적이지 못한 것이 현실이다. 또한 손실보상은 그 방법 면에서 현금보상과 현물보상으로 대별 된다. 우리나라의 토지보상법은 현금보상을 원칙으로 정하고 그에 대한 예외로 서 채권보상의 근거는 제시하고 있으나, 현물보상에 대한 명확한 근거는 제시하 지 않고 있다. 따라서 우리나라에 비해 다양한 보상방법을 규정한 일본의 토지수 용법을 토대로 하여 그 이론적 배경이 되는 법리를 살펴보았다.
일본의 토지수용법 제70조는 금전보상의 원칙과 금전 이외 기타 보상의 예외 를 규정하고 있고, 또한 공공사업으로 인한 손실보상의 기준 및 대강에 관한 각 의(閣議) 결정을 담은 손실보상기준요강 제6조는 손실의 보상은 금전을 지불함
ⅷ
으로써 이행되는 것을 원칙으로 천명함과 동시에 일정한 경우에 있어서 취득하 는 토지․건물 등 또는 그 취득 등에 따르는 통상손실의 보상금에 대신할 토지․
건물 등 또는 이에 관련된 공사시행노무 기타의 물건 또는 행위를 제공함으로써 손실의 보상을 이행할 수 있으며 또 이에 관한 사업시행자의 노력의무를 정함으 로써 손실보상을 합리적으로 이행할 것을 규정하고 있다.
즉, 일본의 법리는 피보상자의 선택에 의해 관념적으로 과대보상이 되지 않는 범위 내에서 필요에 따라서 금전보상에 대신하여 소위 현물보상의 길을 열고 또 그 실현에 대하여 사업시행자에게 윤리적 의무를 과한 것이 특징이다. 따라서 사 회통념상 객관적으로 상당하며 부득이한 사정이 있고 또 물리적으로 실현가능하 다고 인정되는 사항이라도, 사업시행자가 노력했음에도 불구하고 결과적으로 실 현할 수 없는 경우도 있기 때문에, 사업시행자에게 실시의무를 부과하는 것은 불 가능하다. 이것이 사업시행자에게 노력의무를 부과한 윤리규정에 머물게 한 이 유인 바, 사업시행자로서는 이 규정의 취지를 준수하여 그 실현을 위해 충분한 노력을 하는 것으로 족하다.
한편 행정도시 건설에 따른 보상사례로서 맞춤형보상은 신행정수도 후보지로 연기․공주지역이 선정되었을 때부터 당시 충남지사가 예정지역에 대한 보상은 주민들의 희망사항을 보상계획에 반영하는 독특한 방식을 제안하면서 비롯된 보 상 개념이다. 즉, 맞춤형보상이란 공공사업을 추진하면서 정부․지방자치단체와 보상을 받는 주민들 간의 많은 갈등과 마찰을 최소화하고, 어떻게 하면 주민들이 요구하는 사항을 최대한 수용할 수 있는지에 대한 해법으로 추진되고 있는 보상 개념을 말한다. 그러나 행정도시 건설에 따른 보상은 기본적으로 토지보상법에 근거해 추진토록 되어 있는 바, 동법은 공공사업시행을 위한 토지와 물건의 취 득․사용과 보상에 관한 근거법률임에도 불구하고 현금 위주의 재산권보상을 규 정하고 있어 변화된 다양한 현실여건을 수용하기에 한계가 있다.
그럼에도 불구하고 맞춤형보상은 주민들이 원하는 보상을 전제로 하여 다음과 같은 특징을 지닌다. 첫째, 맞춤형보상은 보상추진과정의 투명성 확보를 지향한 다. 물건조사의 과정, 보상대상의 범위, 보상의 방법, 주민의견 수렴 등을 사전에
ⅸ 정부와 관련 지자체, 사업시행자, 예정지역 주민들의 대표자로 구성된 보상추진 협의회를 통하여 논의하고 협의하는 과정을 마련하였다. 둘째, 토지보상법의 보 상기준을 수용하면서도 만족할 만한 보상대책을 창출한다. 토지보상법은 재산권 보상을 중점 규정하고 있는 반면, 생활권보상과 현물보상에 대해서는 매우 미흡 한 실정이다. 맞춤형보상은 토지보상법을 근간으로 하나, 후자의 생활보상과 현 물․대토보상에 중점을 둬 추진방안을 모색하고 있다.
제3장 관련제도의 현황과 운영실태 분석
3장에서는 토지보상법을 비롯한 각종 개별법령에 의거하여 토지보상 관련제 도의 일반현황을 정리하고, 보상관련 기본통계와 사업시행자 내부자료 등을 활 용하여 제도의 운영현황을 살펴보았다. 이어서 주요 공익사업에 대한 실태분석 에서는 해당기관의 실무자 면담 및 자료 수집을 통하여 이주 및 생활대책 등 대 토보상 관련제도의 운영실태를 분석함으로써 특별히 토지보상체계의 구조적 문 제점이 파악되도록 하였다.
토지수용법과 공공용지의취득및손실보상에관한특례법으로 이원화되어 있던 공익사업 용지의 취득과 손실보상에 관한 제도를 2003년부터 토지보상법으로 통 합한 것은, 손실보상에 관한 절차와 기준을 체계화하고 각종 불합리한 제도를 개 선하여 국민의 재산권을 충실히 보호함과 아울러 공익사업의 효율적인 추진을 도모하려는 것이다. 토지보상법 제6장제1절에서는 손실보상의 원칙으로 사업시 행자 보상의 원칙, 사전보상의 원칙, 현금보상의 원칙, 개인별 보상의 원칙, 일괄 보상의 원칙, 사업시행 이익과의 상계금지 원칙, 개발이익을 배제한 기준가격 보 상의 원칙, 감정평가업자에 의한 복수평가의 원칙 등을 정하고 있다.
토지보상법상의 이주대책과 관련하여 이를 준용하거나 별도의 특별한 규정을 두고 있는 여타의 개별법률 21건의 내용을 분석한 결과, 전원개발촉진법과 기업 도시개발특별법 및 주한미군기지이전에따른평택시등의지원등에관한특별법을 제외한 대부분의 개별법률은 토지보상법 제78조의 이주대책의 수립․실시에 관 한 규정을 준용하고 있으나, 비교적 최근에 제정․시행되고 있는 기업도시개발
ⅹ
특별법과 주한미군기지이전에따른평택시등의지원등에관한특별법에서는 토지보 상법에 언급되지 않은 “생활대책”에 이르기까지 보상시책이 제시되어 있는 점이 주목을 요한다.
최근 10년간('96～2005) 사회간접시설․국민편의시설 등 공공사업의 시행을 위하여 취득한 토지는 국토면적의 1.6%에 해당하는 총 1559.4㎢(83조4358억 원) 로서, 특히 '02년 이후에는 토지의 취득면적 및 보상액이 매년 증가하고 있다. '97 년을 정점으로 감소추세에 접어든 취득면적은 '02년부터 소폭 증가하다가 '05년 에 다시 감소했으나, '99년에 바닥점을 찍은 보상단가(약 3만 원/㎡)는 '02년 이 후의 지가상승 등으로 급격한 증가세(’02년 약 5만 원/㎡ → ’05년 약 11만 원/
㎡)를 지속하고 있다. 특히 '02년 이후의 지가상승에 따라 택지개발․주택건설사 업 등에 대한 보상비 부담 증가가 주요문제로 제기되어 있다. 동 기간('96～2005 년) 중 사업별 취득면적의 비중은 도로(43.3%), 택지․주택(11.3%), 공단(4.5%) 및 댐(2.7%) 등의 순이나, 보상단가(만원/㎡)의 크기는 택지․주택(18.4), 공단(5.0), 도로(3.9), 댐(1.2) 등의 순이다. 또한 보상대상 물건별 보상액의 비중은 토지 (83.3%), 지장물(10.5%), 농업보상(1.9%), 영업보상(1.2%), 어업보상(1.0%) 등의 순 이며, 특히 이주대책(0.5%)은 극히 미미할 뿐만 아니라 점차 그 비중이 격감하는 추이(’96～’98년 1%대 → 최근 0.2～0.3%)를 보이고 있다.
주요 보상사례로서 행정도시 보상추진의 현황을 살펴보면, 협의보상 종료일 (2006. 4. 20)을 기준으로 전체 계약대상자 1만23명 중 7691명이 계약을 체결하여 계약체결률 76.7%(면적기준 70.1%, 금액기준 70.2%)를 기록하였는데, 이는 유사 공공사업지구의 평균 협의보상율(38%)을 크게 웃도는 사상 최고의 토지보상실 적이다. 행정도시 예정지역 보상과 관련하여 2005년 7월까지 포괄적이나마 대체 토지(이하 “대토”)관련 요구정도를 파악할 수 있는 “주민건의․질의사항 유형별 분류자료”를 토대로 분석한 결과, 대토관련 요구사항의 비중이 전체 보상관련 의 견 중 44～46%를 차지하여 중심적 민원사항으로 대두되었음을 알 수 있다. 분야 별 대토관련 요구사항의 비중은 이주대책 73～75%, 생활대책 48～50%, 문화 재․분묘 등 38～40%, 보상관련 19～28%의 순으로 전체 유형에 걸쳐 중심 민원
ⅺ 을 이루고 있지만, 특히 이주대책 및 생활대책 분야와 연계되어 흔히 대토민원이 제기되고 있음을 파악할 수 있다. 사례지역의 보상추진내용 중에서 특기할 만한 사항은 다음과 같다. 첫째 주민의견을 최대한 반영하여 이주․생활대책 등의 보 상대책을 마련하고자 하였으며, 둘째 임차농과 영세민에 대한 생계지원대책을 강화하였고, 셋째 직업전문교육의 시행을 통해 제반 편의를 제공하였다. 넷째 수 요자맞춤형 이주․생활대책을 마련하였으며, 다섯째 부재지주에 대한 채권보상 등 보상금 지급방법을 개선하였고, 끝으로 예정지역과 인근지역에 대토마련을 위하여 협의 및 알선을 시도하는 등 노력하였다.
주요 공익사업의 이주 및 생활대책에 대한 운영실태 조사는 대한주택공사․한 국수자원공사․한국도로공사․한국토지공사 등 SOC 및 건설관련 국가공기업에 서 용지취득․보상업무를 담당하는 실무자에 대한 면담과 자료수집을 통하여 공 익사업을 위한 토지보상의 추진실태와 개선방향을 파악하기 위한 것으로, 특히 토지보상체계 개선연구와 관련하여 이주․생활대책과 대토요구 등의 운영실태 와 문제점 파악을 주요내용으로 하였다. 위 4개 공사의 이주․생활대책의 법적근 거와 특징은 다음과 같다. 도로공사는 고속국도 건설과 관련하여 수도․전기․
부체도로시설 등의 생활기반시설 지원사업이 대부분이나 매우 드물게 토지보상 법령에 의한 이주대책을 수립․시행하고 있으며, 수자원공사도 토지보상법령에 의한 이주대책을 수립․시행하되 수몰이주민에 대한 지원사항에 관하여 댐건설 법령에 구체적인 규정을 둠으로써 나름대로 댐 사업의 특성을 반영하고 있다. 이 에 비해 주택공사와 토지공사는 토지보상법령에 의한 이주대책 이외에도 각기 내규에 의한 이주 및 생활대책을 수립․시행하고 있는데, 전자는 이주․생활대 책을 구분해서 운영하나 후자는 구분 없이 운영한다는 차이가 있다.
주요 공익사업의 이주 및 생활대책에 대한 운영실태를 토대로 하여 선형사업 및 면적사업 등과 같은 개발사업 유형별 개발영향과 생활보상의 제도적 여건을 대비해보면 다음과 같다. 첫째, 도로건설 등 선형사업에 일부 편입되는 당해지역 의 개발영향은 대체로 중립적이며 주변지역에 대한 개발영향도 일부 긍정적인 반면, 당해사업의 성격상 이주 및 생활대책의 수립여건이나 대체토지의 확보 면
ⅻ
에서 전체적인 생활보상의 제도적 여건은 매우 불비하다. 둘째, 택지개발 등 면 적개발 사업에 전면적으로 편입되는 당해지역의 일부주민에 대한 개발영향은 생 활기반의 상실수준에 달하나 주변지역에 대한 개발영향은 매우 긍정적이라는 현 격한 차이를 보이게 되므로, 해당 사업지구 내에 이주 및 생활대책을 일부 수용 하는 등 당해사업의 성격상 다른 유형의 사업에 비해 생활보상의 제도적 여건이 다소 유리한 측면이 있다. 끝으로, 댐건설과 같이 대규모 수몰피해사업에 전면적 으로 편입되는 당해지역의 다수주민에 대한 개발영향은 생활기반의 상실 그 자 체일 뿐 아니라 주변지역에 대한 개발영향도 매우 부정적인 것임에도 불구하고, 당해사업의 성격상 특색 있는 이주대책의 수립여건을 활용치 못함으로써 전체적 인 생활보상의 제도적 여건은 여전히 불비하다.
이상의 실태분석을 종합하여 이주 및 생활대책과 대체토지보상에 대한 각각의 문제점을 제시하면 다음과 같다. 먼저 이주대책의 문제점으로는, 우선 토지보상 법령상의 이주대책이 종합적인 생활재건을 위한 핵심조치로서 기능하지 못하고, 흔히 토지보상법시행규칙이 정하는 부득이한 사유로 인하여 여타 금전적 보상 및 지원수단으로 대체되고 있는 실정이다. 둘째, 세입자 및 영세민에 대한 지원 조치가 미흡한바, 현재 세입자와 영세민은 이주대책으로 보장받지 못하는 제도 적․현실적 한계가 있다. 셋째, 이주대책의 효율적 추진을 위한 관계기관 간의 협조체계가 미흡한바, 실제 이주대책의 수립․시행 시 제반 인허가절차의 장기 화 등이 커다란 문제로 대두되고 있어 관계기관 간의 협조체계가 미비하고 형식 적인 것으로 여겨지고 있다.
다음으로 생활대책의 문제점으로는, 첫째 관계법령의 미비로 생활대책의 기 준․내용․방법 등이 불투명하며, 또한 보상법령에 근거 없는 내규(토공․주공 의 사규)로 생활보상을 규정한 데서 오는 문제가 있다. 둘째, 공익사업 유형별 또 는 사업별 생활대책의 수립․시행에 따라 형평성에 문제가 있고, 또 사업시행자 가 민원 등 사업여건에 따라 수립․시행하는 경우에도 각기 기준 및 내용이 상이 하다. 셋째, 생활대책이 사업의 원활한 추진을 위한 방편으로 치부되고 있는데, 이에 따라 대상자의 업종이나 소요규모에 관계없이 상가 또는 상가부지를 우선
ⅹⅲ 공급하는 생활대책 기준 및 내용의 단순성은 단지 재산권보상의 미진한 부분을 프리미엄 거래를 통해 보충하는 등의 수단으로 활용될 수밖에 없다는 한계가 있 다.
끝으로 대체토지보상의 한계와 문제점으로는, 대체토지보상을 위해서는 사업 지구 밖의 토지에 대한 추가수용의 문제와 대체토지보상 후 과부족 부분에 대한 청산 등 제도화의 근본적 한계가 내재해 있음을 예견할 수 있다. 따라서 우리나 라에서는 대체토지보상을 위한 법적‧제도적 운영여건이 전혀 불비한 가운데 불 완전한 형태의 다른 간접적인 수단을 병행하는 경향이 엿보이기도 한다. 나아가 이와 같은 토지보상체계상 법적 제도적 운영여건의 불비는 “현금보상 위주(대토 민원에 소극적인 사업시행자)→대토보상체계 미비(국공유지 교환 등 절차복잡, 사업시행을 위한 임시방편적 이주․생활대책 활용)→피수용자 불만 심화 및 부 동산시장 불안 증폭(종전 상태의 생활유지 곤란)”의 악순환을 반복하는 중대한 문제가 있다.
제4장 외국의 입법례와 관련제도 운영실태
4장에서는 문헌 및 인터넷 조사와 외부연구진 협동연구를 통하여 독일․일본 의 대체토지보상 입법례와 관련제도를 중심으로 개관하였다. 우리나라의 입법례 에 비하면 매우 생소한 것들이지만, 대체토지 제공 등 현물보상을 활용함에 있어 서 유용한 참고자료라 할 수 있다. 그러나 독일제도의 법리적 문제점과 실효성, 그리고 일본제도의 생활재건조치로서의 성격과 의미에 비춰볼 때, 아직까지 이 제도를 정당보상의 내용 범위로 의무화하기에는 일정한 한계가 있다고 하겠다.
독일에서는 19세기 후반에 금전가치의 폭락으로 인하여 공용수용의 당사자에 대한 정당보상의 필요성이 제기되어 대체토지보상에 관한 법제가 입법화되었다.
대체토지보상은 공용수용에 대한 금전보상으로는 정당보상이 될 수 없는 경우에 한해 허용되는 것으로서, 소유권자가 금전보상을 통하여 대체토지를 조달할 수 없고 경제적인 고려방식에 따라 대체토지 없이 기존의 직업활동 또는 영업활동 을 계속할 수 없거나 또는 적어도 현저하게 위협받는 경우에 대체토지를 제공하
ⅹⅳ
는 것이 필요하다. 연방건설법전 제100조는 건설법전 제99조 금전보상의 원칙에 대한 예외규정으로 대체토지보상에 관하여 명시적으로 규정하고 있다. 그밖에 공용수용 목적으로 대체토지의 취득(법 제85조 제1항 제3호), 대체토지보상을 위 한 공용수용의 요건(법 제90조), 임차권자의 대체토지보상에 관한 규정(법 제101 조에 관한 규정을 두고 있다.
이하에서는 독일의 대체토지보상제도를 대체토지보상과 대체토지보상을 위한 공용수용으로 나누어서 개관하기로 한다. 먼저 대체토지보상의 내용을 그에 대 한 청구권자, 피수용자의 신청, 대체토지 조달 가능성, 대체토지의 감정으로 구분 해서 설명하면 다음과 같다. 첫째, 토지소유자가 당해 토지를 통하여 직업활동, 영업활동 또는 본질적인 의무를 이행하여야 하는 경우 대체토지보상 청구권을 갖는다. 둘째, 대체토지보상은 수용절차와 구두교섭의 일정에 따라 협의하기 전 에 피수용자가 수용행정청에 신청하는 것을 전제로 하며, 수용행정청은 공용수 용의 수혜자가 적절한 대체토지를 제공할 수 있는 경우에만 대체토지수용을 인 정할 수 있다. 셋째, 공용수용의 수혜자는 원칙적으로 자신의 토지에서 또는 자 신의 자산 또는 주도적으로 참여하는 사법상 법인소유의 토지에서 적당한 대체 토지를 조달할 의무를 지며, 수용행정청은 수혜자가 이러한 의무를 이행할 수 있 는지 여부를 심사․결정해야 한다. 끝으로, 대체토지의 가격감정에 대해서는 일 반 토지의 거래가격에 의해 산정하게 되고, 대체토지가 피수용토지보다 낮은 가 격인 때에는 그 가격차이에 상응하는 금전보상이 추가적으로 지급되어야 하며, 대체토지가 피수용토지보다 높은 가격인 경우에는 피수용자는 수용자에게 그 가 격차이에 상응하는 조정금을 지급하여야 한다.
다음은 대체토지보상을 위한 공용수용에 대하여 그에 대한 전제조건, 대체토 지 조달주체, 대체토지의 조달 및 그 배제요건으로 구분해서 설명하기로 한다.
첫째, 공용수용의 전제조건으로서 대체토지보상을 위한 토지의 공용수용은 ⅰ) 토지재산권자에 대한 보상이 오직 토지로 지정된 경우, ⅱ) 공용수용의 수혜자, 연방․주․게마인데(게마인데 단체) 등이 계획하는 개발지역내에서는 적합한 대 체토지를 마련하는 것이 불가능한 경우, ⅲ) 공용수용의 수혜자로부터는 상당한
ⅹⅴ 조건으로 적당한 토지를 임의로 취득할 수 없는 경우에 한하여 허용된다. 둘째, 공용수용 수혜자의 소유권이 미치는 곳에 적절한 대체토지가 있는 경우에 공용 수용의 수혜자가 수인할 수 있는 한도에서 보상목적을 위해 사용 가능하며, 다만 공용수용의 수혜자가 사인이거나 지역단체 또는 사법상의 법인이냐에 따라 차이 가 있다. 셋째, 자유취득을 통한 대체토지의 획득은 대체토지수용의 보충성의 원 칙에 따라 행해져야 하는 바, 대체토지보상을 위한 수용은 공용수용의 수혜자로 부터 기대 가능하지만 적당한 다른 토지를 임의로 취득할 수 없는 경우에 허용된 다. 넷째, 대체토지 보상을 위한 토지의 공용수용이 허용되지 않는 경우는 ⅰ) 소 유자 또는 농림업용지의 기타 이용권자가 그의 직업 혹은 영업활동을 수용할 토 지에 의존하고 있고 그의 활동의 경제성의 이익을 위해서는 토지수용이 기대될 수 없는 경우, ⅱ) 토지 또는 그 과실이 직접적으로 공적목적 또는 공공복리, 수 업․ 연구․보건․교육․신체단련 혹은 교회와 기타 공법상의 종교시설의 임무 및 그 시설에 제공되거나 제공되도록 정해져 있는 경우이다. 이밖에도 지구상세 계획(Bebauungsplan)의 공간적 적용영역 및 기존 시가지지역 이외에서는 토지 가 농업 혹은 임업을 위해 이용되는 경우에만 대체토지보상을 위한 공용수용이 허용되며, 대체토지의 조달을 위해 공용 수용된 토지의 소유권자에 대한 보상을 위한 공용수용은 허용하지 않고 있다.
이하에서는 이러한 대체토지보상제도가 현재 공용수용에 의한 보상의 한 유형 으로서 어떠한 위상을 가지고 있으며 또 어떻게 운용되고 있는지에 관한 실태를 고찰하고 시사점을 제시하기로 한다. 우선 독일 건설법전에서 대체토지보상제도 가 금전보상과 함께 공용수용에 대한 손실보상의 한 형태로서 존속․활용되고 있는 근거는 ⅰ) 현대 법치국가의 재산권보장에 관한 기본법적인 해석에 있어서 독일기본법 제14조 제1항 및 제2항에 근거하는 존속보장의 구현에 보다 적극적 이라는 점, ⅱ) 토지소유권자의 고유한 재산권에 대한 가장 강력한 침해작용으로 서 공용수용에 대한 토지소유권자가 갖는 반감에 대하여 다른 손실보상의 방법 보다는 다소 완화적으로 작용한다는 점, ⅲ) 토지라는 재산권적 가치의 가장 큰 특징인 유한성이라는 성격에 대하여 대체토지보상의 절차적 측면에서 지구상세
ⅹⅵ
계획 등의 계획법적 규정과 정합성을 강조함으로써 국토활용에 대한 효율성을 제고할 수 있다는 점 등이다.
한편, 건설법전 제90조와 제100조를 근간으로 형성된 공용수용에 대한 대체토 지보상제도의 법리에 있어서는 다음과 같은 문제점이 나타나고 있다. 첫째, 대체 토지보상을 위해 자신의 토지가 공용 수용되는 토지소유자의 권리에 대한 기본 법적 문제로서, 당해 토지소유자에게 행해지는 공용수용의 성격이 주된 공용수 용이 아니므로 과연 토지소유자가 이를 묵인해야 하는가 하는 점이다. 둘째, 건 설법전 제90조의 공용수용은 제100조와는 달리 피수용자의 신청을 요건으로 하 지 않으며, 전적으로 수용행정청의 심사에 따라 진행되는 것이다. 따라서 최종적 으로 대체토지보상을 위한 공용수용을 택할지 여부는 공용수용의 행정청의 재량 에 맡겨져 있기 때문에 실질적인 토지소유권자의 존속보장이라는 측면에서 의문 시된다. 셋째, 보조적인 기능상의 협소한 허용요건을 가지는 대체토지보상을 위 한 공용수용은 건설법전 제100조의 제1항 또는 제3항의 요건을 충족할 때 진행 되며, 사실상 실무상 많은 경우에 제100조 제1항 내지 제4항의 불충분성으로 인 하여 대체토지를 위한 공용수용은 도시건설적인 현실에 있어 실효성이 없다고 하는 비판을 야기하고 있다.
독일의 공용수용에 대한 손실보상의 한 유형으로서 건설법전 제100조에서 규 정하는 대체토지보상은 현재 실무적인 측면에서 극히 제한적이며 간접적으로 운 용되고 있다. 물론 대체토지를 통한 손실보상은 대형 개발프로젝트에서 논의될 수 있으나, 이와 같은 대형 프로젝트 사례들에 있어서도 실무상 건설법전 제100 조 및 제90조의 대체토지보상에 관한 구체적 실현을 위한 논의보다는 언제나 대 체토지의 구매(Ankauf)에 관한 논의가 더 활발히 진행되어 왔음은 시사하는 바 가 크다. 또한 실무에 있어서는 각 주의 해당관청에서 교환토지의 목적, 절차, 당 사자, 요건 등의 내부규정을 통하여 자신의 주에 적합한 내용을 규정함으로써 목 적에 상응하게 활용하고 있다. 교환토지제도는 본래 지역경제의 발전을 위한 인 프라구축을 목적으로 하여 사법상의 재산권적인 교환규정과 특히 절차적인 내용 에 있어 “경지정리에관한법률” 제103조를 근거로 행정현실의 필요성에 의해 생
ⅹⅶ 성된 제도이다.
독일의 대체토지보상에 관한 법제는 법리적으로 제국법원의 판례 이후 줄곧 유지되어온 기본법 제14조의 규정에 근거한 개인 재산권의 존속보장이라고 하는 귀납적인 법제구성을 갖추고 있다. 따라서 근래 생활보상의 개념과 관련하여 논 의되고 있는 미국의 행정조치와 판례를 통한 완전보상에 근접하고자 하는 연역 적인 법제구성과도 다르며, 또한 절차법적인 측면에서 개별적인 대체토지 정보 시스템을 구축하고 있는 일본의 경우와도 구별된다고 할 것이다. 토지라는 재산 권적 가치의 유한성과 재산권의 보장범위에 관한 논의 및 피수용자의 공용수용 에 대한 반감 등을 종합적으로 고려해볼 때, 대형화 지향적인 공익사업에 있어서 의 사인의 사업 참여 확대에 대한 법리적 규정의 문제를 비롯하여 작은 정부라는 정부정책에 따른 행정의 신속화라는 행정현실에 빠르게 상응하지 못하는 문제와 전술한 법리적 문제점 등으로 인하여 독일의 대체토지보상법제는 그 실효성에 많은 의문점이 제기되는 제도라 하겠다. 또한 이러한 논의과정에서, 비록 공익사 업으로 인한 토지재산권자의 침익에 대한 손실보상이라고 하는 법리적 구성 체 계와는 그 성질을 달리하는 것이지만, 사법상 교환규정에 근거한 교환토지제도 의 운용상 실익에 대한 활발한 논의는 독일은 물론 우리나라의 경우에 있어서도 참고할 만한 가치가 있다고 할 것이다. 이와 같은 독일의 대체토지보상법제에 관 한 논의는 날로 증가하는 보상관련 분쟁 및 갈등의 해소와 공익사업의 원활한 추진을 위하여 보상 시 생계대책 등과 관련하여 그 보상방법을 다양화해 나갈 필요성을 구체화하고자 하는 우리나라의 공용수용에 대한 손실보상의 논의에 있 어서 일정한 시사점을 제공하는 것이다.
다음은 일본의 대체토지보상제도와 대체지 대책 및 정보제공시스템에 대하여 개관하기로 한다. 일본의 토지수용법 제82조는「체지(替地 ; 이하 “대체토지”)」
에 의한 보상”을 규정하고 있다. 그 정의로는 “토지소유자 또는 토지에 관한 관 계인(토지에 관한 담보권자는 제외)은 금전에 대신하여 토지 그 자체(또는 토지 에 관한 소유권 이외의 권리)를 손실보상으로 요구하는 것이 가능하다”고 하여 이를 “대체토지에 의한 보상”이라 한다. 대체토지보상은 생활재건이라는 취지에
ⅹⅷ
서 생활보상적 차원의 조치를 말한다. 그 내용으로는 성질상 여러 가지가 있다.
개별적으로 토지와 건물의 알선, 직업의 소개․지도․훈련, 저금리의 융자 등에 서 지역진흥을 위한 것까지 포함하면 각양각색이다.
대체토지보상에 관한 일본의 토지수용법 제82조에 의하면, 토지소유자 또는 관계인은 수용되는 토지 등에 대한 보상금의 전부 또는 일부에 갈음하여 토지 등(이하 “대체토지”)으로 손실을 보상할 것을 수용위원회에 요구할 수 있다. 이 때 토지소유자 또는 관계인이 사업시행자가 소유하는 특정의 토지를 지정하여 요구를 한 경우에, 수용위원회는 그 요구가 상당하고 대체토지의 양도가 사업시 행자의 사업 또는 업무의 집행에 지장을 주지 않는다고 인정하는 때에는, 권리취 득재결에서 대체토지에 의한 손실보상을 재결할 수 있다. 또한 토지를 지정하지 아니하거나 사업시행자의 소유에 속하지 않는 토지를 지정하여 요구를 한 경우 에 수용위원회는 그 요구가 상당하다고 인정하는 때에는 사업시행자에 대하여 대체토지의 제공을 권고할 수 있으며, 이 권고에 의거해 사업시행자가 제공하고 자 하는 대체토지에 대하여 토지소유자 또는 관계인이 동의한 때에는 수용위원 회는 대체토지에 의한 손실보상을 재결할 수 있다. 이러한 권고가 있는 경우에 국가 또는 지방공공단체인 사업시행자는 지방공공단체 또는 국가가 소유하는 토 지로서 공용 또는 공공용에 사용 또는 사용할 것으로 결정된 것 이외의 것으로 대체토지로서 상당하다고 인정되는 것이 있을 때에는 그 양도의 알선을 수용위 원회에 신청할 수 있으며, 수용위원회는 이러한 신청이 있는 경우에 그 신청이 상당하다고 인정하는 때에는 국가 또는 지방공공단체에 대하여 대체토지로서 상 당하다고 인정하는 것의 양도를 권고할 수 있다. 사업시행자가 제공하는 대체토 지는 토지의 지목, 면적, 토성, 수리, 권리의 내용 등을 종합적으로 감안하여 종전 의 토지 또는 토지에 관한 소유권 이외의 권리에 대응하는 것이어야 한다.
이처럼 일본의 토지수용법이 대체토지보상을 인정하고 있지만, 이것이 금전보 상의 평가액을 넘는 가액에 대한 대체보상을 긍정하는 것은 아니다. 일본의 실무 운용에 있어서 사업시행자가 피수용자로부터 대체토지의 제공이나 알선을 요청 받는 경우가 적지 않으나, 실질적으로 사업시행자가 적절한 대체토지를 갖지 않
ⅹⅸ 고 있고 일반적으로도 대체토지가 좀처럼 존재하지 않는 경우가 많아 그 운영상 문제점이 제기되고 있다. 그리하여 사업시행자 스스로 또는 토지개발공사 등을 활용해서 대체지를 확보하거나 또는 일반의 토지소유자로부터 대체지 정보를 제 공받아 이를 등록․관리해서 대체지를 운용하는 새로운 제도로 진전되고 있다.
따라서 대체지 자체에 관한 절차와 제도는 개별적인 사항으로 발전하여 왔던 바, 예전의 댐 공사와 같이 필요에 따라 개별적 구체적으로 해결해 왔다.
공공용지를 취득함에 있어서 토지 등의 권리자로부터 대체지가 요구되는 경우 에는 토지 등의 권리자가 스스로 대체지를 찾도록 하는 것이 가장 좋지만, 실제 로는 사업시행자가 적극적으로 관여하지 않으면 해결되지 않는 일이 흔히 있다.
그런 까닭으로 일본의 지방공공단체는 대체지의 알선 및 제공에 관한 취급을 정 하여 공공용지의 원활한 취득을 도모하기 위하여「공공사업의시행에따른대체지 대책촉진요강」을 제정하고 있다. 여기서는 1994년 4월 1일 제정된 사이타마현 의 대체지촉진요강 등을 참고로 하여 현이 대체지를 알선․제공하는 경우의 사 무의 흐름을 비롯한 대체지 대책의 운용내용을 살펴보기로 한다.
대체지촉진요강은 공공사업의 시행에 수반하는 대체지 대책에 대하여 필요한 사항을 정하고 사업의 원활한 시행과 피보상자의 생활재건대책 등에 이바지하는 것을 목적으로 한다. 여기서 “공공사업”이란 도로사업, 하천사업, 댐 사방사업 및 도시계획사업 등의 현토(県土)정비부․도시정비부 소관의 공공사업을 말하며,
“대체지”란 토지 등의 취득에 수반하여 생활재건을 위해서 필요하다고 인정되는 대체의 토지 등을 말하며, 이는 토지 등의 취득에 수반하는 대체의 토지 또는 권 리, 차지권 등의 소유권 이외의 권리의 소멸에 수반하는 대체의 권리 또는 토지, 건물의 취득에 수반하는 대체의 건물로 한다.
이하에서는 대체지의 알선․제공에 관한 사무의 흐름 중에서 몇 가지 중요한 절차에 대하여 설명하기로 한다. 첫째, 토지 등의 권리자로부터 대체지의 요구가 있는 경우에는 사업용지․잔여지 및 대체지에 관한 소정의 사항을 조사하고 당 해 요구의 타당성을 판단한 후에 대체지의 알선 및 제공에 노력할 필요가 있다.
둘째, “요구내용의 조사”에 의하여 공공사업의 시행에 따라 토지 등의 권리자가
ⅹⅹ
어떠한 알선 등의 대상에 해당하는지 여부를 확인하며, 이 대상에 해당하는 경우 등에는 현은 대체지의 알선 및 제공에 노력한다. 알선은 토지 등 권리자의 요구 내용에 따라서 일반알선․대체지등록제도․대체지매개제도․대체지선행취득제 도․대체지창출사업에 의한 알선 등의 방법 중에서 적당하다고 인정되는 방법에 의하여 행하며, 복수의 방법을 병용하는 것도 가능하다. 셋째, 대체지의 가격은 토지 등의 권리자와 대체지 제공자의 합의에 의해 결정되지만, 그 때에는 국토이 용계획법을 준수한 가격에 의해야 한다. 대체지 가격에 대하여 당사자간의 조정 이나 국토이용계획법의 준수를 위해 필요한 경우에는 사업용지와 마찬가지로 토 지평가 위탁이나 토지감정평가 의뢰에 의한 대체지 가격의 평가를 할 수 있다.
또한 토지 등이 토지수용법 등에 의거해 자산의 수용 등을 행한 자에 의하여 그 수용의 대상(對償)으로 매입되는 경우에는 일정한 요건 하에 대체지 제공자는 양 도소득의 과세특례를 받을 수 있는 바, 사업시행자는 이 특례의 적용여부에 대하 여 사업용지와 마찬가지로 계약에 앞서서 세무서 등에 사전협의를 행할 필요가 있다. 넷째, 알선 등을 한 대체지에 대하여 토지 등의 권리자 및 대체지 제공자의 합의가 이루어진 때에는 원칙적으로 현, 토지 등의 권리자 및 대체지 제공자의 3자에 의한 계약을 체결하여야 한다. 3자계약은 대체지가 농지인 경우와 농지이 외의 토지인 경우에 다른 방법에 의하며, 3자계약을 행할 때에는 대체지의 가액 과 보상금의 지불요건 면에서 주의할 점이 있다. 다섯째, 대체지촉진요강은 대체 지의 알선 등에 의한 공공용지의 취득을 촉진하기 위하여 현이 대체지의 가격평 가 및 측량을 수행하고, 대체지의 분필등기 비용, 대체지의 농지법 3조 허가비용, 소유권 이전등기 비용 등의 부담에 대한 예산조치로써 대체지 대책을 지원하고 있다. 여섯째, 사이타미현의 “대체지의 취득, 관리 및 처분에 관한 요강”에 의하 면 대체지의 처분은 해당 대체지를 취득 결정할 때에 대상사업으로 한 사업용지 로서 토지 또는 토지에 관한 권리(농지와 관련된 권리를 제외)를 양도하는 자에 대하여 실시하는 것으로 하되, 이에 불구하고 취득 후 대략 3년을 경과하여 잔존 하는 대체지에 대해서는 공유지의확대의추진에관한법률 제9조제1항에서 규정하 는 사업용지 또는 대체지로서 처분할 수 있게 되어 있다. 그리고 취득 및 관리에
ⅹⅺ 관해서는 취득토지의 범위, 취득가격 및 취득비용, 관리 및 관리비용, 조성 및 조 성비용 등을 규정하고 있다.
한편, 공공사업을 효율적으로 실시하기 위해서는 필요한 사업용지를 원활하게 취득하는 것이 중요하지만, 일본에서는 원활한 용지취득을 저해하는 애로요인으 로서 대체지 문제가 점하는 비율이 많이 제시되고 있으며, 또한 2002년 7월 10일 시행된 개정 토지수용법에서도 대체지의 알선을 포함한 생활재건조치의 충실이 사업시행자의 노력의무로 추가되어 있다. 종전에도 각 사업시행자는 개별적으로 대체지에 관한 정보를 보유하고 있었으나, 각자의 정보수집능력에 한계가 있었 을 뿐 아니라 자기 자신이 필요로 하지 않는 경우에는 그 정보가 무가치하여 다 른 사업시행자에게 활용되지 못하는 상황에 있었다. 또 지방자치단체에 따라서 는 토지소유권자로부터 대체지등록제도를 갖고 있다든지 또는 사업시행자 중에 는 택지건물거래업자(이하 “택건업자”)의 정보를 활용한다든가 하고는 있었으 나, 횡단적이지 못한 시스템으로 되어 있어 대체지정보가 충분히 활용되지 못하 는 상황에 있었다.
이에 일본 국토교통성은 개정 토지수용법의 시행으로 2002년 ７월부터 “대체 지정보제공시스템”의 전국적인 운용개시를 발표하였다. 이는 국가․도도부현 등 공공사업을 수행하는 사업시행자의 대체지 수요정보와 토지․건물의 소유자로 부터 대체지 공급정보를 인터넷에 등록․공개하는 시스템으로, 양자가 정보를 공유함으로써 대체지 알선의 효율화를 도모하기 위한 것이다. 이 시스템의 운용 취지로는 ⅰ) 공공사업의 과제를 개선한다는 점, ⅱ) 패스워드로 안전성을 확보 하는 구조로 되어 있다는 점, ⅲ) 택건업자에 대하여 새로운 사업기회를 제공할 수 있다는 점 등을 들 수 있다.
이 시스템의 개요는 다음과 같다. 첫째, 시스템의 기능은 수요자 및 공급자 측 모두에게 매력 있는 시스템이 되기 위하여 수요정보(사업시행자 측이 제시하는 대체지 희망정보) 및 공급정보(대체지로 활용되는 것을 희망하여 공급자 측이 제 시하는 정보)를 일람할 수 있도록 하고 있다. 신규정보의 등록과 정보의 수정․
삭제는 운영주체를 경유하는 것으로 하고 있으며, 다만 운영주체가 인정하는 자
ⅹⅻ
에 대해서는 운영주체를 경유함이 없이 직접 신규정보의 등록 및 정보의 수정․
삭제를 실시할 수 있는 것으로 하고 있으나, 운영주체 측이 수요정보와 공급정보 의 양쪽을 매칭(matching)하는 적합작업은 하지 않는 것으로 하고 있다. 둘째, 수 요정보의 열람은 참가자 누구나 할 수 있으나, 공급정보의 열람은 사업시행자 및 해당 공급정보의 제공자로 한정하고 있다. 그리고 참가자에 대해서는 ID번호 및 패스워드를 설정하고 있다. 대체지 정보의 내용으로서 기재 가능한 항목은 가능 한 한 많이 하는 한편 실제 기재항목은 등록의 부담을 경감시키기 위해 정보제공 자가 임의로 하는 것으로 하되, 기재 필수 항목을 일부 정하고 있다. 열람 화면은 시․구․정․촌별로 하되, 정보제공의 개시․갱신일 순으로 시스템화하고 있다.
셋째, 대상 토지 등의 종류는 택지, 택지 전망지, 농지 등으로 하며, 건물도 대상 으로 하고 있다. 시스템의 관할범위는 국토교통성 칸토(關東)지방정비국의 경우 1도 8현으로, 동 시스템은 도쿄(東京)도․카나가와(神奈川)현․치바(千葉)현․사 이타마(埼玉)현․이바라키(茨城)현․토치기(栃木)현․군마(群馬)현․나가노(長 野)현․야마나시(山梨)현을 관할하고 있다. 수요자 측의 범위는 관할구역 내에서 공공사업을 실시하는 사업시행자에게 널리 참가를 요구하는 것으로 하고 있으 며, 공급자 측의 범위로는 사업시행자, 도시기반정비공단(현재 도시재생기구), 일 본철도건설공단 국철청산사업본부, 토지개발공사, 택건업자, 농협, 도도부현 농 업개발공사 등으로 하되 택건업자 및 농협의 공급정보 제공에 대해서는 본 시스 템에 등록하지 않고 있다. 그밖에 지자체가 실시하고 있는 대체지등록제도는 가 능한 한 포섭하는 것으로 하고 있다. 칸토지방정비국의 본 시스템 운영은 용지부 용지제3과 생활재건대책계에서 담당하고 있으며, 본 시스템 운용은 등록이 없으 면 기능을 상실하기 때문에 각 현, 시․구․정․촌, 택건업단체와 정부의 관계기 관 관계자의 협력이 절대적으로 필요하다.
칸토지방정비국은 1978년 용지부에 생활재건대책계를 설치하였으며, 또 지역 주민이 여러 가지로 이용하는 창구로서 “상담코너”를 세운다든가 생활재건을 고 려한 대체지 제공이나 융자알선을 행하는 등 세밀한 대응에 노력하고 있다. 그 한편으로는 시대의 진행과 함께 대규모 프로젝트의 사업계획도 추진하여, 도시
ⅹⅹⅲ 부에서의 용지취득도 용지업무의 커다란 책무로 되어 있다. 현재 칸토지방정비 국에서는 약 400명의 용지직원이 각종 공익사업의 원활한 추진을 위하여 적정보 상을 기초로 용지업무를 담당하고 있는 바, 칸토지방정비국이 수행한 몇 가지 주 요 공익사업에 대한 용지보상사례를 소개함으로써 대체지 대책을 비롯한 생활재 건조치가 일본의 용지업무에서 차지하는 중요성을 살펴보았다.
끝으로 대체토지보상의 생활보상적 측면을 살펴보고 생활보상적 차원의 재건 조치에 관한 일본의 사례에 대하여 고찰하였다. 대체토지보상 등과 같이 생활 (권)보상으로서 요구되는 내용은, 토지 등의 취득 및 이에 따른 통상의 손실에 대한 보상(재산권보상)이 충분치 못하기 때문에 발생하는 것이라 생각된다. 따라 서 이러한 보상을 적절히 행하려면, 생활보상이라는 보상항목을 별도로 두지 않 고서도 공익사업의 시행에 의하여 생활의 기초를 상실하게 되는 자가 발생하는 경우에는, 필요에 따라서 생활재건조치를 강구하여야만 한다. 원래 토지수용은 피수용자에 대해 특별한 희생을 과하는 것이기 때문에 공평의 원칙에 근거하여 피수용자가 받는 손실에 대하여 완전한 보상을 하며, 수용의 전후에 있어서 재산 적 가치의 총액에 증감이 없을 것을 목적으로 하는 것이 통설의 견해다.
생활재건조치라는 입장에서 재산을 수용당하는 것에 관해서 그 재산적 가치를 측정한 가액을 금전으로 보상하면 피수용자는 대체지 등을 쉽게 취득하여 종전 과 같은 생활을 영위할 수 있다고 생각하였으나, 현실에서는 그렇지 못한 점이 많다. 일본의 경우 수원(水源)지역대책특별조치법(이하 “수특법”)의 내용 중에
“생활재건을 위한 조치”를 규정한 제8조에서 “관계 행정기관의 장, 관계 지방공 공단체, 지정댐 등을 건설하는 자 및 정비사업을 실시하는 자는 지정댐 등의 건 설 또는 정비사업의 실시에 수반하여 생활의 기초를 상실하게 되는 자에 대하여 생활재건을 위한 조치가 실시되는 것을 필요로 할 때에는, 그 자의 신청에 근거 하여 협력해서 당해 생활재건을 위한 조치의 알선에 노력하는 것으로 한다”고 하고 있다. 수특법의 목적은 수원지역의 생활환경, 산업기반 등의 계획적인 정비 와 함께 댐 저수지의 수질의 오탁방지 등에 의하여 관계주민의 생활안정과 복지 향상을 도모하며, 댐 등의 건설을 촉진하고, 수자원의 개발과 국토의 보전에 기
ⅹⅹⅳ
여하는 것이다. 수원지역대책은 댐 사업에 따르는 수몰자의 이전에 의한 ⅰ) 커 뮤니티에 대한 영향, ⅱ) 대체지와 고용의 확보 등 생활재건에 관련되는 불안,
ⅲ) 하류의 수익지(受益地)에 대한 강한 불공평감 등을 고려하여, 보상과 생활재 건대책 등의 개인대책에 가세하여 사회기반 및 공익시설의 정비 등 여러 가지 지역정비가 실시되어 왔다.
그러나 일본의 판례에 의하면, 토쿠야마댐건설금지청구소송(徳山ダム建設差 止請求事件)에서 수특법 제8조에 대한 피고측 해석은, 원고들은 생활재건조치의 개선은 일본헌법 제29조제3항에서 말하는 “정당한 보상”의 내용에 해당한다고 주장하지만, 보상과 생활재건조치의 알선은 별개의 것이라는 논리를 전개하고 있다. 요컨대, 위 규정은 관계 주민의 복지, 서비스를 위하여 보상과는 별개로 이 것을 보완하는 의미에서 행하는 행정조치라고 하여야 한다는 것이다. 그리고 수 특법 제8조가 법률상의 의무를 규정한 것이 아닌 것은, 그 법 형식에서 봐도 분명 하다는 점이다. 즉, 동조는 생활재건조치의 개선이 반드시 신청한 대로 이행하기 어려운 것이며 알선행위는 그 성공 여부의 불확실성을 내포하는 것이라는 점을 감안한다면, 「알선 이전에 노력하여야 한다」고 규정하여 그 의무의 한계를 개 선의 노력의무에 두고 있는 것이다. 또한 위의 판례에서 피고는 “입법과정에서 국회 심의에 있어서도 훈시규정인 것 또는 그 의무에는 노력의무로서의 한계가 있어, 법률상의 의무는 아닌 것을 전제로 심의되고 있다. 수특법 제8조는 이러한 법조를 기초로 규정된 것이며, 근본에 대해 그 취지를 같이하는 이상 그 해석도 이러한 법조의 해석과 다른 것은 아니라 하겠다. 실제로 수특법의 입법과정에 있 어서의 국회의 심의에 대해서도 이것을 전제로 하여 심의되고 있어 이 점에 대해 서도 동조는 법률상의 의무를 규정한 것이라고는 할 수 없다”고 주장하였다.
제5장 토지보상체계의 개선방안
5장에서는 우선 제도개선의 기본방향을 정립한 후에, 토지보상체계의 개선전 략으로서 현행 채권보상방식을 개선하고 대토제공을 확대하는 보상방법의 다양 화를 제시하였다. 이어서 특히 우리나라 제도에 취약한 이주 및 생활대책의 개선
ⅹⅹⅴ 을 포함하여 대토제공의 확대전략을 중심으로 장단기 개선방안을 체계적으로 제 시하였다. 아울러 제시한 주요 개선방안에 대해서는 가능한 범위에서 파급효과 를 감안하고 보완대책을 강구함으로써 연구결과의 정책적 활용도를 높이고자 하 였다.
토지보상법은 현금보상의 원칙을 규정하고 있는 바, 그 이유는 여러 가지 점에 서 지적되어 왔다. 그러나 토지를 수용당한 재산권자가 인근에서 유사한 동종․
동가치의 다른 토지를 취득하기 어려운 오늘날의 상황을 고려해볼 때 현금에 의 한 보상은 재산권자에 대한 손실보상을 통한 존속보장의 회복가능성 부여라는 면에서 적절한 기능을 할 수 없을 것이고, 대토에 의한 보상이 해당 피수용자를 위한 재산권보장과 정당보상의 측면에서 보다 적합한 방법이 될 수 있을 것이다.
이러한 점에서 현행 토지보상법은 공익사업의 시행을 위한 토지와 물건의 취 득․사용과 보상에 관한 기본적인 근거법률임에도 불구하고 현금 위주의 재산권 보상을 규정하고 있어 변화된 다양한 현실여건을 수용하기에 한계가 있다. 손실 보상제도의 변화단계로 볼 때 현행 재산권보상 위주의 소극적인 현금보상 원리 는 재산권침해의 최소화와 정당보상 및 사회정책적 배려 차원에서 보다 적극적 인 생활권보상 및 간접보상을 가미하여 대체토지 제공의 확대․강화 등과 같은 손실보상의 내용과 방법을 다양화해 나갈 필요가 있다.
대체토지 제공의 확대․강화가 현행 이주․생활대책의 문제를 포괄해서 해결 하는 생활재건조치의 핵심으로 자리매김할 때, 비로소 정당보상의 실현과 사회 적 약자보호라는 근본이념 하에서 부수적으로 신속한 공익사업 수행을 통한 경 제성 확보와 부동산투기 억제 및 시장안정을 기하는 정책가치의 다면화를 추구 할 수 있다. 이를 반증하는 현행 토지보상체계의 현안은 다음과 같다. 첫째, 각종 개발사업에 따른 보상으로 유동성 증가가 불가피해지는 것은, 현금보상원칙을 고수하고 채권보상 이외의 여타 보상방법 등(현물보상 및 환지개발 방식)의 다양 화가 등한시되었기 때문이다. 둘째, 토지재산권 위주의 기준가격보상에 따라 지 급해야 할 보상금은 증가하는 반면, 영세민․세입자 등의 취약계층에 대해서는 상대적으로 미흡한 생활보상으로 향후 보상관련 민원과 갈등이 증폭될 우려가
ⅹⅹⅵ
있다. 셋째, 보상금으로 풀린 유동자금이 해당 지역사회에 재투자되지 않고 일부 수도권 등의 부동산시장으로 유입됨으로써 시장불안을 야기한다는 점이다.
우선 제도개선의 기본방향은 다음과 같이 정립하였다. 첫째, 개발이익배제 원 칙의 강화와 생활보상 원리의 적용으로서, 토지보상에 대한 “개발이익배제의 원 칙”을 강화하되 “작은 보상”에 대해서는 생활보상의 원리를 적용하여 보완하도 록 한다. 흔히 개발예정지에서는 사전에 소문으로 흔히 부동산가격이 급등하고 보상을 노린 개발행위 조짐이 나타나기 마련이므로, 보상기준일을 일정시기(예:
지구지정 1년 전)로 앞당겨 보상절차를 신속하게 진행하고 개발예정지 주변에 영업권 보상과 상가 입주권을 노린 불법 지장물이 발생하는 것을 미연에 방지할 필요가 있다. 또한 영세민․세입자 등 취약계층의 “작은 보상”(예: 1억 원 이하의 보상금)에 대한 이주 및 생활대책의 강화를 통하여 사회안전망의 확충 차원에서 생활보상을 확대 적용하여 보완하도록 한다. 둘째, 해당 지역사회의 개발편익을 향유할 수 있는 보상방법 등의 다양화로서, 가급적 보상금이 당해 지역 또는 개 발사업에 재투자되어 해당 지역사회 전체가 개발편익을 향유할 수 있도록 개발 방식 및 보상방법의 다양화를 모색한다. 특히 토지보상금의 부동산 유입에 따른 부정적 외부효과를 막기 위해서는 사전에 당해 개발사업과 인근의 지역개발 여 건 등을 감안하여 보다 실질적인 대책을 마련해 두는 것이 필요한 바, 최소한 기 본계획 및 개발계획 수립단계에서 당해 개발사업에 대한 보상금의 재투자가 반 영될 수 있도록 조치할 필요가 있다. 또한 개발이익 배제의 원칙은 해당지역 주 민들에게 재산상 불이익을 주는 측면이 있으므로, 지구지정 후부터 사업시행단 계에서는 사업추진의 원활화를 기하기 위해서도 해당 지역사회 전체가 개발편익 을 향유할 수 있도록 개발방식 및 보상방법의 다양화를 모색한다.
다음은 정립된 기본방향에 따라 토지보상체계의 개선전략으로서 현행 채권보 상방식을 개선하고 대토제공을 확대하는 보상방법의 다양화를 제시하였다. 먼저 현행 채권보상방식의 개선은 다음과 같다. 개발사업의 보상으로 인한 유동성 증 가는 현금보상원칙을 유지하면서 채권보상을 비롯한 다양한 보상방법을 도입하 지 못한데 기인한 측면이 많다. 부동산시장 안정을 위한 8.31대책에서는 개발로
ⅹⅹⅶ 인한 토지보상자금이 토지시장으로 다시 유입되는 것을 줄이기 위해 부재지주에 대해서 일정비율의 채권보상 의무화 시책이 도입되었으나, 채권보상을 받은 부 재지주가 채권을 97～98% 수준으로 금융시장에서 할인받아 바로 현금화할 수 있기 때문에 채권보상의 실효성은 미약한 실정이다. 이러한 상황을 감안할 때 채 권보상의 실질적인 효과를 높이기 위해서는 채권의 조기유동화를 최소화하는 한 편, 보상금이 당해 지역 또는 개발사업에 재투자되어 해당 지역사회 전체가 개발 편익을 향유할 수 있는 방향으로 보상제도를 개선할 필요가 있다. 채권보상의 조 기유동화에 따른 문제를 줄이려면 채권을 보유한 사람에게 적절한 수준의 안정 적인 수익을 보장해주는 것이 중요하다. 또한 채권을 강제로 할당하는 것보다는 채권보유의 메리트를 높여 보상을 받는 사람들이 자발적으로 채권을 선호하도록 만들 필요가 있다. 이를 위해서는 현행과 같은 방식의 채권발행조건을 상당부분 개선하는 조치가 따라야 한다.
이러한 개선방향에 따라 토지보상채권의 발행조건에 대한 개선방안을 제시하 면 다음과 같다. 첫째, 채권을 장기간 동안 보유할 때 얻을 수 있는 수익성이 시 중금리를 상회하는 수준으로 높아져야 할 것인 바, 수익성을 높이기 위해서는 채 권의 발행금리를 높이거나 이자에 대한 세제혜택을 부여하는 방법을 생각할 수 있다. 이 때 단순한 발행금리의 대폭 인상은 도리어 채권의 조기매각을 유인하는 부작용이 나타날 수도 있으므로, 채권보상을 받은 사람이 만기 시까지 보유하는 경우에 한해서 이자소득세를 면제해주는 방법이 바람직할 것이다. 둘째, 보유했 던 토지를 수용당한 사람들의 상당수는 안심하고 살아갈 수 있는 일정한 소득원 이 필요한 실정인 바, 이자를 매월 일정하게 지급하는 방식으로 전환하는 것이 매우 중요하다. 이와 함께 만기상환기간도 5년 정도로 연장하거나, 만기구조의 연장이 현실적으로 어렵다면 만기가 도래한 시점에서 원하는 경우에는 동일한 수익을 보장하는 내용의 다른 채권을 다시 지급해주는 방법도 검토할 필요가 있 다. 셋째, 일정한 기간 이상을 보유한 후에 증여 또는 상속을 할 때 세금감면혜택 을 주는 장기채 형식의 토지보상채권을 발행하는 방안도 강구할 수 있다. 따라서 토지보상채권을 10년 또는 20년 이상을 보유한 사람에게 채권의 증여나 상속에
