5.3
共同住宅의 效率的 管理方案
A Study on Effective Maintenance & Management of Multiple Housing
1996. 8. 75면 /수탁연구(행정쇄신위원회 제출보고서) 高鐵 陳正洙 金惠承 千賢淑 李能烈
공동주택관리 제도는 63년 공영주택법 제정당시부터 마련되었으며, 72년 주택건설촉진 법 제정 시에도 동법 및 시행령에 규정되었고 체계적인 기틀은 79년 공동주택관리령이 제정되면서 확립되었다. 79년 공동주택관리령에서는 주택관리인 면허제, 사업주체 하자보 수, 특별수선충당금 적립 등 현행의 주요 내용을 대부분 담고 있었다. 81년에는 전면적인 제도개선이 이루어졌고 89년에는 주택관리사제도가 도입되어 98년말까지는 이 제도가 정착하는 단계에 있다. 그러나 공동주택 관리제도의 운용상 여러 측면에서 제도의 불합 리나 실효성에 문제가 노출되고 있으며 민원의 대상이 되고 있다.
95년 통계청의 주택총조사 잠정집계를 보면 총주택재고중 아파트 38%, 연립․다세대가 12%로 공동주택의 비중이 크게 증대되고 있다. 공동주택의 증가에 따라 공동거주에 따른 입주민간의 분쟁 등 민원이 증대되고 공동재산의 관리에 많은 문제점들이 노출될 것으로 예상되며, 공동주택의 재고 증가로 인한 집단적 노후화도 중요한 문제로 대두되고 있다.
현재 10년이상된 아파트가 89만여 호에 달하고 있는 바 공동주택의 유지․보수에 적극적 인 대책이 필요하다.
지금까지의 공동주택관리제도는 관리업무중 주로 관리요원의 ‘인사관리’에 치중된 측면 이 있다. 따라서 향후의 공동주택관리제도는 인사관리뿐만 아니라 기술적 관리에 보다 중점을 두고 운용되어야 할 것으로 판단된다.
본 연구는 공동주택의 조기 노후화를 방지하고 실효성 있는 관리제도의 확립을 목적으 로 수행되었다. 제도적으로 미흡한 부분은 보완하고 실효성이 없는 내용은 보다 강화할 필요가 있다. 특히 공동주택관리가 기술적이고 장기적인 계획 하에서 이루어져야 한다는 원칙 하에 제도개선의 방향을 설정하고, 입주민의 무관심과 관리소홀을 방치할 수 없다 는 측면에서 효과적인 관리방안을 마련하였다. 주요 내용은 다음과 같다.
1. 공동주택관리 법령체계 개선 : 공동주택관리법 제정
2. 공동주택관리령의 적용대상 범위확대 : 의무적 관리대상을 현행 300세대 미만에서 20 0세대 미만으로 확대, 분양전환대상 임대주택․주상복합건물을 의무적 관리대상에 포 함
3. 행정지도감독강화 및 의무이행 확보수단 강구 : 의무이행 확보 수단으로서 관리업
자, 입주자대표회의 회장, 관리소장에 대한 영업정지, 인사조치 등 강화
4. 입주자대표회의의 법적 지위확보와 기구기능조정 : 입주자대표회의를 민법상 조합 또는 법인화, 입주자대표회의의 기능은 회계상 의결권을 갖고 기술적 관리에 관해서 는 관리주체가 책임과 권한을 갖음
5. 위탁관리계약의 내용조정 : 위탁계약을 인건비와 수수료를 포함하여 체결, 표준위탁 관리계약서 작성 활용
6. 주택관리업의 육성 및 기술장비 보강 : 납입자본금에 따른 관리세대수 제한 폐지, 전 용부문에 대한 기술적 지원을 위하여 기술장비 보강. 예를 들면, 누수‧난방파이프 등 의 하자‧결함을 체크할 수 있는 장비
7. 주택관리사의 배치조정 : 관리사 배치조정, 공동위탁관리에는 반드시 주택관리사를 배치
8. 하자담보 책임기간조정 : 내력구조부에 대한 보증책임 기간 연장, 하자담보 책임의 범위와 기간을 주택매매시 계약서의 부속서류로 교부
9. 하자보수보증금 및 보증수수료율 조정 : 하자보수보증금을 건축공사비의 10%로 인 상, 보증금 수수료율을 건설공사 등의 부실벌점관리기준을 활용하여 개별기업의 신용 도나 사고발생빈도에 따라 차등 적용
10. 하자판정위원회 설치 : 시‧군‧구에 전문가로 구성된 하자판정위원회 설치 운영 11. 장기수선계획의 작성 및 운용개선 : 장기수선계획 기준모형 개발 보급, 장기수선계
획의 의무적 작성을 위하여 행정지도감독 강화
12. 특별수선충당금 적립제도 개선 : 특별수선충당금을 장기수선계획에 의거 적립, 장기 수선계획이 없는 경우 규정관리비의 10/100-20/100으로 증액, 주택거래가격에 특별 수선충당금 반영 유도, 특별수선충당금 미적립시 관리업자 영업정지, 관리책임자 및 입주자대표회의회장 인사조치
13. 공동주택관리 전문 기관 설립 : 주공산하에 특별법인 형태로 공동주택관리공사 설립
