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국 토 시 론
부동산정책의 새로운 패러다임 모색
하성규 | 한국주택관리연구원장, 전 중앙대학교 부총장
부동산은 크게 세 가지 영향요인에 의해 작용된다. 첫째는 시장상황이요, 다음은 정부정책이며, 마지막으로 지적될 수 있는 것은 사회 심리적 요인 이다.
시장이란 상품으로서의 재화와 서비스의 거래가 이루어지는 추상적인 영역이다. 특히, 주택시장은 타 상품과 차별성이 있는, 이질적 특성을 지닌 다. 주택이라는 상품의 위치가 고정되어 있어 지역 간 수출입이 불가능하 다. 상품이 이동하는 것이 아니라 사람(가구)이 이동해야 한다. 그래서 주 택시장 상황은 지역성과 위치가 매우 중요한 변수로 작용한다. 두 번째 영 향요인은 정부정책이다. 정부는 주택부분(시장)에 개입하여 주택가격 및 임대료의 규제, 주택금융 및 세제상의 조정과 지원 및 다양한 행정규제를 실시하고 있다. 정부의 개입 강도에 따라 부동산시장의 반응은 상이하다.
또 하나의 중요한 영향요인인 사회 심리적 요인이란 사회적 상황이 개인 의 행동, 생각, 느낌에 어떠한 영향을 미치는지에 관한 것이다. 주택의 구 입과 주거이동에 있어 주변 사람들의 의견, 언론보도, 분위기, 소문 등이 영향요인으로 작용하기도 한다.
전국의 주택매매가격은 작년 말 이후 상승세를 보이고 있다. 그러나 계 절적 요인과 정부의 부동산정책 등의 영향으로 현재는 상승폭이 둔화된 상태다. 반면, 전세가격은 상승폭이 확대되고 있다. 최근 전세에서 월세로 의 전환이 급속하게 이루어지면서 수도권의 월세가격은 하락폭이 크다.
이러한 월세 전환은 새로운 주택시장의 상황변화라 할 수 있다.
주택산업연구원의 주택경기실사지수 조사에 따르면, LTV, DTI 규제 완화 영향으로 수도권 주택사업환경지수가 소폭 상승세를 보이고 있지만 지방시장에서는 하락폭이 커져 전국적으로 침체된 상황이라는 분석이다.
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주택경기실사지수는 주택사업자를 대상으로 주택 사업환경, 공급가격, 공급실적 및 계획, 자금사정, 인 력 등 15개 항목의 설문조사를 실시해 매달 주택경 기에 대한 전망을 발표하고 있다. 부동산시장이 가 지는 전후방 파급효과는 매우 커서 일자리 창출 및 가계에 돌아가는 소득이 늘어나는 효과가 있다. 건 설회사뿐 아니라, 인테리어, 중개업 등 많은 직종에 영향을 주므로 부동산이 국민경제에서 차지하는 비 중은 날로 증대되고 있다.
우리나라 부동산시장 상황은 정부정책의 영향을 크게 받고 있다. 지난 7월 최경환 경제팀은 LTV, DTI 규제완화를 통한 금융적 접근을 시도함으로써 거래활성화를 기대하고 있다. 아울러 지난 9월 1일 부동산 대책이 발표되었다. 주요 내용을 보면 재건 축연한 단축, 청약제도 개선, 전매제한기간 축소, 주 택 공급방식 개편 등을 통해 주택시장에 활기를 불 어넣겠다는 의도다. 대규모 택지 공급제도인 「택지 개발촉진법」을 아예 없애 대규모 신도시를 더 이상 조성하지 않을 방침이어서 기존 주택시장 회복에 역 점을 둔 정책변화로 평가된다.
한국은 시장경제를 택하고 있는 국가 중 시장개 입이 가장 강력한 국가 중 하나다. 지난 반세기 동 안 정부의 주택정책은 규제강화와 규제완화의 연속
적·순환적 특징을 가졌다. 주택경기가 과열 혹은 주택투기가 만연했다고 판단되면 매우 강도 높은 규 제책을 펴왔다. 그 대표적인 것이 주택분양가 규제, 주택금융 규제 및 세제 강화 등이며, 주택경기가 침 체되어 거래가 둔화된 상황에서는 다양한 규제완화 책을 내놓는다.
선진 자본주의 국가 등 거의 모든 국가에서 부동 산 관련 규제책은 존재한다. 그러나 우리나라에서 시행되는 규제는 그 실효성과 적실성이 미약한 ‘규 제를 위한 규제’인 경우가 적지 않다. 예를 들어, 투 기과열지구와 주택거래신고지역 모두 현재 전국에 한 곳도 지정된 곳이 없으나 제도는 여전히 존재하 고 있다. 이러한 규제제도는 과열을 예상한 규제책 으로서 시장상황에 제대로 적응하지 못하는 부동산 정책의 후진성을 엿볼 수 있는 대목이다.
향후 부동산정책 패러다임은 어떻게 모색되어야 하는가?
패러다임이란 한 시대 사람들의 견해나 사고를 근본적으로 규정하고 있는 인식의 체계다. 오늘날 한국 부동산정책 패러다임의 새로운 모색은 국민의 부동산에 대한 인식이 어떻게 변화하고 있는가를 인 지하고 부동산이 국민경제에 차지하는 비중과 그 영 향력을 면밀히 분석하는 데부터 출발한다. 정책 패
한국은 시장경제를 택하고 있는 국가 중 시장개입이 가장 강력한 국가 중 하나다. 지난 반세기 동안 정부의 주택정책은 규제강화와 규제완화의 연속적·순환적 특징을 가졌다.
주택경기가 과열 혹은 주택투기가 만연했다고 판단되면 매우 강도 높은 규제책을 펴왔다.
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러다임의 변화 모색은 첫째, 행정부와 입법부의 공동적 노력과 인식의 전 환이 선행되어야 한다. 정책효과를 기대하기 위해서는 관련 법률안의 개 정, 폐지, 제정 등이 신속히 이루어져야 한다. 현재 상당수의 법안들이 수 년간 안건채택이 되지 않은 채 잠자고 있다. 부동산정책은 시기가 매우 중 요하고 실기(失機)하면 국민경제에 매우 큰 부정적 파장을 가져오게 된다.
둘째, 부동산정책은 시장규제를 완화하거나 강화하는 정책적 특성을 지니는 바, 소위 시장소외계층(저소득층 등)의 배려와 지원시스템이 동시 에 이루어져야 한다. 즉, 시장에서 소비자 역할을 할 수 없는 저소득층 등 사회취약계층의 주거안정책 등이 충분히 마련되지 않은 상황에서 시장활 성화만 강조해서는 안 된다.
셋째, 부동산정책은 기본적으로 시장의 기능에 따라야 한다. 시장이 제 대로 작동하지 않거나 불공정, 불법 행위로 인한 시장기제에 문제가 생길 경우에만 정부개입의 정당성이 받아들여진다. 규제를 위한 규제책이 남발 될 경우 ‘시장실패’보다 더 큰 부정적 영향을 가져오는 ‘정부실패’를 예상 할 수 있다.
마지막으로 부동산은 지역성에 기인한다. 그래서 정책도 지역에 따라 달라야 한다. 크게 수도권과 여타 지역으로 구분하고 있지만 부동산시장 의 구분은 보다 세밀한 공간분석 토대 위에 이루어져야 한다. 전국적으로 일괄 적용되는 정책을 제외하면 주택정책은 지방정부가 수행해야 할 영 역이 대부분이다. 즉, 부동산정책의 지방화가 더 확실하게 자리 잡도록 해 야 한다.
부동산의 사회 심리적 요인에 주목할 필요가 있다. 보통사람들의 주택 에 대한 불안심리를 해소하는 것이 무엇보다 중요하다. 전세에서 월세 전 환, 전세금의 지속적 상승, 집값 불안 등이 대표적인 사회 심리적 요인을 대변하고 있다. 부동산정책의 성공과 실패는 국민의 사회 심리적 동향과 밀접한 영향을 지니고 있음을 주목할 필요가 있다.
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부동산의 사회 심리적 요인에 주목할 필요가 있다.
보통사람들의 주택에 대한 불안심리를 해소하는 것이 무엇보다 중요하다.
전세에서 월세 전환, 전세금의 지속적 상승, 집값 불안 등이 대표적인 사회 심리적 요인을 대변하고 있다.
부동산정책의 성공과 실패는 국민의 사회 심리적 동향과 밀접한 영향을 지니고 있음을 주목할 필요가 있다.
