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실수요자, 서민을 위한 부동산정책의 방향과 과제

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(1)

특집

실수요자, 서민을 위한 부동산정책의 방향과 과제

국토시론 괴테의 행복 조건, 주거복지의 의미와 정책과제

(2)

국토시론 괴테의 행복 조건, 주거복지의 의미와 정책과제 02 손병석_ 국토교통부 제1차관

특집 | 실수요자, 서민을 위한 부동산정책의 방향과 과제

1. 지역별 주택시장 차별화와 정책추진 방향 06

변세일_ 국토연구원 부동산시장연구센터장

2. 투기수요의 합리적 관리와 실수요자 중심 시장형성 유도방안 12

박진홍_ 국토교통부 주택정책과 사무관

3. 공적 임대주택 공급 확대와 서민 주거 안정방안 18

박신영_ 한국도시연구소장

4. 청년의 주거지원 필요성과 정책지원 방향 26

박미선_ 국토연구원 책임연구원

5. 가계부채 위험의 안정화방안 33

김영일_ 한국개발연구원 연구위원

6. 공동주택 후분양제 의무화 논의 검토: 주요 연혁과 이슈를 중심으로 39 장경석_ 국회입법조사처 입법조사연구관

용어풀이 <230> HAMP(연방정부융자조정프로그램) 외 46 최 진_ 국토연구원 연구원

KRIHS가 만난 사람 <1> 김용순 한국주택학회장 47

“투기억제 기조는 유지하되 유연한 정책추진이 필요합니다”

변세일_ 국토연구원 부동산시장연구센터장

제2 종관철도_중앙선을 타다 <5> 동서횡단 철도의 교차, 51

더 중요해지는 원주와 중앙선

신현림_ 세현고등학교 지리교사

e-interview 이안 맥셰인(Ian McShane) 61 커뮤니티 기반시설과 미래 도시

김형민_ The University of Melbourne 건축 및 도시계획학부 조교수, 도시계획학 박사

51

76

91

103

(3)

영화와 도시 <46> 영화 ‘배트맨’ 76 가장 현실적인 허구의 도시, 고담시

문정호_ 국토연구원 선임연구위원

해외동향

뉴욕의 젠트리피케이션 평가 및 진단 83

김근태_ The University of Utah 도시계획학과 박사과정

독일 카를스루에의 트램 중심 교통체계 91

김종학_ 국토연구원 연구위원

글로벌정보프랑스 마크롱 정부의 주요 주택정책 외 94

국토연구원 단신 ‘ 일본의 지역정책 지원을 위한 공간정보 활용사례’ 103 전문가 특강 개최 외

국토 옴부즈만 110

자료회원 가입안내 111

KRIHS 보고서

재해예방형 도시계획을 위한 재해관련 지구·지역의 활용방안 연구(이병재 외 지음) 112 박 찬_ 서울시립대학교 조경학과 조교수

스마트도시 성숙도 및 잠재력 진단모형 개발과 적용방안 연구(이재용 외 지음) 114 이정훈_ 연세대학교 정보대학원 교수

연구보고서 구입 안내 116

짧은 글 긴 생각 마지막 사람이 먼저 되는 주거복지 118 서종균_ 서울주택도시공사 주거복지기획처장

2017년 「국토」에서는 지난해 9월부터 10월까지 국토연구 원에서 주최한 제4회 아름다운 우리 국토 사진공모전의 수상작을 표지로 게재합니다.

본 작품은 우수상으로 선정된 이상일 님의 ‘아름다운 우 리 강산’(촬영지: 충북 옥천군 동이면)입니다.

「국토」는 국토 전반에 관한 국내외 최신 정보와 현안 문제를 다루는 월간지입니다. 「국토」에 수록된 내용은 필자 개인의 견해이며, 국토연구원의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.

발행일 2017년 10월 10일 발행인 김동주 편집위원장 이상준

편집위원 김선희, 김은란, 김준기, 김중은, 민성희, 박미선, 변세일, 서민호, 이백진, 임은선 (가나다 순)

간사 한여정

편집 김정희, 손유진, 유지은

전화 044 960 0114(대표) 044 960 0425(구독문의) 디자인/인쇄 문화공감 02 2266 1897

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독일의 문호 괴테는 ‘자신의 집에서 자신의 세계를 가지고 있는 사람보다 더 행복한 사람은 없다’라고 말했다. 누구나 안심하고 오랫동안 안정적으로 살 수 있는 자신의 주거공간을 갖는 것이 행복의 전제조건이라고 본 것이다. 이 는 인간의 삶에서 주거공간이 얼마나 중요한 부분을 차지하는지 단적으로 나 타내는 말이다.

그간 정부는 서민 주거안정과 주거환경 개선을 위한 정책을 지속적으로 추 진해왔다. 그 결과 2008년 주택보급률이 100%를 넘어섰다. 2016년 기준 장 기임대주택 재고는 6.3% 수준으로 확충되었고, 최저 주거기준 미달가구는 5.4%로 감소했다. 주거환경이 양적 · 질적으로 모두 향상된 것이다. 그러나 우리나라의 주거실태를 보면 아직 미흡한 부분이 남아 있다.

우리나라 주택공급 물량은 꾸준히 증가해, 최근 4개년(2013~2016년) 평 균 주택 공급량은 45만 1천 호에 달했다. 하지만 자가 점유율은 10년 이상 50%대 중반에 정체되어 있다. 국민의 40% 이상이 자기 집이 없어 전 · 월세 주택에 거주하고 있다는 것이다. 또 한 가지 문제는 전 · 월세 평균 거주기간 이 약 3년 6개월에 불과하다는 점이다. 집 없는 많은 국민들은 계속해서 이 사 걱정을 하며 살아야 한다.

이에 정부는 안심하고 살 수 있는 주거환경을 조성하기 위하여 다양한 정 책을 추진 중이다. 2022년까지 장기공적임대주택 재고율 9%를 달성하기 위 하여 연평균 17만 호의 공적임대주택을 공급할 계획이다. 임대주택의 효율적 인 운영 · 관리를 위하여 대기자 명부제도를 도입하고 임대주택 유형 통합 등 의 노력도 기울일 것이다. 이 밖에도 주거급여 지원 대상을 중위소득 43% 이

괴테의 행복 조건,

주거복지의 의미와 정책과제

손병석

국토교통부 제1차관

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하에서 45% 이하까지 지속적으로 확대하고 중증장애인에게 주거약자용 주택 입주 우선권 을 부여하는 등 주거복지 사각지대를 해소해 갈 것이다.

청년층과 신혼부부의 주거비 부담을 줄이는 것 역시 중요한 과제다. 주거비 부담은 학자 금과 취업난으로 힘들어 하는 청년들을 더 큰 절망으로 몰아넣고 있다. 주거비 부담으로 연 애와 결혼을 포기하는 청년이 부지기수다. 결혼을 하더라도 출산을 기피하는 현상도 일어나 고 있다. 취업준비생과 사회초년생의 14.7%는 월 소득의 30% 이상을 주거비로 지출하고 있 다고 한다. 신혼부부는 자금을 마련하기가 쉽지 않아 집을 구하는 데 어려움이 많다.

정부는 신혼부부와 청년층의 튼튼한 주거사다리를 마련할 계획이다. 청년과 신혼부부 의 주거 부담을 줄여주기 위해 2022년까지 30만 실의 청년 임대주택을 공급하고, 20만 호 의 임대주택을 신혼부부에게 공급한다. 청년층의 수요와 수입을 고려해 임대료가 저렴한 셰 어형 임대주택, 교통이 편리한 역세권 청년주

택, 기숙사 공급 등을 확대할 예정이다. 또한, 신혼부부 전용 전세 및 주택구입자금 대출 상 품을 출시하고 저소득 신혼부부를 대상으로 하는 주거비 경감지원 정책도 마련할 것이다.

이 외에도 인구구조 변화와 주거형태 다양 화에 대한 대응에도 나선다. 먼저 수요자 맞춤 형 주거지원을 통해 주거의 질을 높여갈 계획 이다. 또한, 지자체, 민간과의 주거복지 거버 넌스를 구축하고 사회적 경제주체 및 사회주

택에 대한 지원을 강화해 다양한 형태의 주거공간을 제공할 것이다.

정부는 주거복지 정책 전반에 대한 폭 넓은 의견수렴을 거쳐 ‘주거복지 로드맵’을 발표할 계획이다.

주거복지 정책이 의미 있는 성과를 내기 위해서는 주택시장의 안정이 뒷받침되어야 한다.

집값이 소득이나 물가보다 과도하게 오르면 실수요자의 내 집 마련의 꿈은 멀어져만 간다.

또한, 주거 안정성 역시 약화돼 서민들의 삶은 더욱 어려워진다. 집값이 안정되지 않으면 주 거복지 정책의 효과가 반감될 수밖에 없다. 이에 정부는 더 이상 주택시장을 경기부양 수단 으로 이용하지 않겠다는 확고한 원칙 아래 집값 안정을 위한 정책을 일관되게 추진할 계획 이다.

지난 8월 발표한 ‘8.2 주택시장 안정화 방안’이 대표적인 예라고 할 수 있다. 이번 대책을 발표하기 이전까지 부동산 시장은 재건축 시장과 일부 지역을 중심으로 과열 양상을 보였 다. 풍부한 유동성과 저금리, 규제 완화, 대내외 경제여건 개선 등이 맞물려 부동산 시장에

정부는 더 이상

주택시장을 경기부양 수단으로

이용하지 않겠다는 확고한

원칙 아래 집값 안정을 위한 정책을

일관되게 추진할 계획이다.

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과도한 자금이 유입됐기 때문이다. 이에 정부는 투기과열지구와 투기지역을 지정하고 세제, 금융, 청약제도, 거래질서 등에 대한 포괄적인 제도 개선 방안을 마련했다. 다주택자의 투기 수요를 진정시키기 위해 양도세를 중과하고, 가구당 주택담보대출 건수를 제한했다. 재건축 시장의 안정을 위해 재건축 초과이익 환수제 유예 종료, 투기과열지구에서의 재건축 주택공 급 수 제한, 조합원 지위 양도 제한 등의 규제도 강화했다. 단기적인 투기 수요를 조기에 차 단하고 실수요자 중심의 시장을 형성하고자 한 것이다.

서울 등을 중심으로 한 최근의 주택시장은 8.2대책 이전보다 전반적으로 안정세를 보이 고 있다. 전셋값도 서울 등 수도권 대부분 지역에서 안정된 모습을 보이고 있다. 또한 대책 이후 국지적으로 과열 양상을 보인 성남시 분당구, 대구시 수성구는 지난 9월 6일 투기과열 지구로 추가 지정해 주변지역으로의 과열 확산을 차단했다. 앞으로도 정부는 시장 불안이

우려되는 지역에 대해서는 집중적으로 모니터 링을 진행할 것이다. 그리고 만약 시장이 과열 되거나 과열될 우려가 크다고 판단되면 즉시 투기과열지구로 추가 지정할 계획이다.

새 정부의 주택정책은 ‘국민의 집 걱정을 덜 어드리는 것’을 궁극적인 목표로 하고 있다.

앞으로 정부는 주택시장이 안정을 유지하는 가운데 사회 통합적 주거문화를 조성하고 사 각지대가 없는 촘촘한 주거복지망을 구축하는 데 최선을 다할 것이다. 이를 통해 누구든 안 심하고 오랫동안 안정적으로 자신의 주거공간에서 살 수 있도록 할 것이다. 모든 국민이 괴 테가 말한 ‘자신의 집에서 자신의 세계를 가지고 있는 행복’을 누릴 수 있는 환경을 만들어 갈 것이다.

정부는 주택시장이 안정을 유지하는 가운데

사회 통합적 주거문화를 조성하고 사각지대가 없는 촘촘한

주거복지망을 구축하는 데

최선을 다할 것이다.

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정부는 안심하고 살 수 있는 주거환경을 조성하기 위하여 다양 한 정책을 추진 중이다. 2022년까지 장기공적 임대주택 재고 율 9%를 달성하기 위하여 연평균 17만 호의 공적 임대주택을 공급하고, 임대주택의 효율적 운영관리에도 적극적인 대책을 마련할 계획이다. 청년층과 신혼부부의 주거비 부담에도 힘을 기울인다. 청년과 신혼부부의 주거부담을 줄이기 위하여 2022 년까지 30만 실의 청년 임대주택을 공급하고 20만 호의 임대 주택을 신혼부부에게 공급할 예정이다. 이외에도 인구구조 변 화와 주거형태 다양화에도 대응한 정책을 마련하고 있다. 이번 호 특집에서는 100대 국정과제를 중심으로 새 정부의 부동산 시장 정책에 대해 살펴보고 논의하고자 한다.

특집기획: 변세일 부동산시장연구센터장

실수요자,

서민을 위한 부동산정책의

방향과 과제

(8)

지역별 주택시장 차별화의 원인

주택시장은 2008년 글로벌 경제위기 이후 주 택보급률 100% 초과, 경제성장률 둔화, 인구 및 가구 성장세 둔화 등 내외부 여건의 변화로 지역별로 차별적 변화 양상이 심화되었다. 이 는 거시경제 여건 변화 및 정책과 지역별 주택 시장이 지역경제 여건, 개발사업 등에도 더 많 은 영향을 받기 시작했음을 의미한다. 경제가 고도화될수록 지역경제 여건과 주택가격 간 관계의 긴밀성이 높아진다는 여러 연구결과도

있다(Coulson, Liu and Villupuram 2013; 최창옥 2013; 변세일, 방보람, 박천규 2016).

지역 주택시장에 다양한 지역별 특성과 요인이 영향을 주고 있다. 지역별 특성으로는 산 업단지 및 뉴타운 개발, 기업도시 및 혁신도시 건설, SOC, 편의시설 건설 등 지역개발사업 과 지역산업의 성과, 일자리, 주민소득, 지역내총생산 등 지역경제 여건을 들 수 있다. 이 외에도 지역 내 인구 및 가구 특성과 교통편리성, 문화 및 교육 여건, 주택의 노후도 등 주 거환경 특성들도 지역별 주택시장의 변화에 영향을 미친다(변세일, 방보람, 박천규 2016).

6.19대책 전후 차별적인 시장 상황

올해 들어 서울, 세종, 부산 등 일부 지역을 중심으로 주택가격이 급격하게 상승하였다.

01

변세일 | 국토연구원 부동산시장연구센터장(sibyun@Krihs.re.kr)

지역별 주택시장 차별화와 정책추진 방향

<그림 1> 지역주택시장 변화에 영향을 주는 다양한 요인들

대외적 환경 정책적 환경

지역별 수급 여건

지역 주택시장 지역개발 여건

•산업단지/뉴타운 조성

•대규모 개발사업 (신공항, 역세권 개발 등)

지역경제 여건

•국책사업 추진

•지역산업 침체

•대기업 투자 집중

주택의 특성

•평수, 난방시설 등

•가구수, 노후도 등

•건설업체 현황 등 주거환경적 여건

•교통의 편리성

•문화의 교육시설 여건

•도심/직장과의 거리 등

출처: 변세일, 방보람, 박천규 2016을 참고하여 재작성.

(9)

새 정부의 첫 대책인 6.19대책 이 나온 6월까지의 누계 매매 가격 변동률을 살펴보면, 세 종(2.62%), 부산(1.64%), 서 울(1.46%), 강원(1.05%), 전남 (1.00%), 전북(0.68%) 등은 전 국 평균(0.54%)보다 높게 나타 났으나, 경북(-0.42%), 충남 (-0.41%), 울산(-0.39%), 대 구(-0.33%), 경남(-0.31%),

충북(-0.20%) 등은 음(-)의 상승률을 보였다.

지역별로 재개발, 재건축 등 개발호재가 있는 지역을 중심으로 가격 상승폭이 커져 국 지적 시장과열 우려가 나타났으며, 신규 분양시장 청약경쟁률도 지속적으로 높은 수준을 유지하였다(국토연구원 부동산시장연구센터 2017). 2017년 5월까지의 평균 청약경쟁률 은 10.2:1이었으며, 서울 11.7:1, 부산 27.0:1, 세종 104.8:1로 신규 분양시장의 청약경쟁 률도 지속적으로 높은 수준을 유지하는 것으로 나타났다. 또한 서울과 부산에서는 재개 발, 재건축 등 정비사업에 대한 기대감, 세종에서는 향후 행정중심복합도시의 미래상과 정부부처의 추가 이전, 국회 분원 설치계획 등에 대한 기대감이 맞물리면서 가격이 상승 하였다. 강원의 경우 평창올림픽 특수 및 고속도로, 철도 등 기간투자가 이어지면서 주택 가격 상승률이 높았다. 그 결과, 서울, 부산, 세종, 강원 등의 주택매매가격 상승폭이 전 년에 비해 크게 증가하기 시작하였으며, 이로 인한 국지적 시장과열 우려가 증대되었다.

새 정부의 주택시장 정책추진 성과

주택시장의 국지적 과열 양상에 대응하기 위해 정부는 2017년 6월 19일 ‘주택시장의 안 정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’을 발표하면서 경기 광명, 부산 기장군 및 부산 진구 등 3개 지역을 조정대상지역에 추가하였고, 조정대상지역 내 청약규제 강화, 건전한 주택시장 질서 확립 등의 추가조치를 취하였다. 이와 동시에 투기과열지구 지정, 지방 민 간택지 전매제한기간 신규 설정 등을 추가 검토할 수 있음을 내비쳤다.

6.19대책 이후에도 재개발, 재건축 물량이 많은 서울 강남 4구를 중심으로 시작된 서울 의 주택가격 상승이 서울 전역으로 확대되는 지역 간 전이효과(소위 풍선효과)가 우려되 었다. 이에 정부는 8월 2일 참여정부 때의 강력한 부동산대책 이후 약 12년 만의 강력한

<그림 2> 2017년 6월 누계 매매가격 변동률 (단위: %)

3.0 2.62

세종 1.54

부산 1.46

서울 1.05

강원 1.00

전남 0.63

전북 0.44

대전 0.24

제주 -0.10

충북 -0.33

대구 -0.41

충남 0.45

경기 0.36

광주 0.22

인천 -0.31

경남 -0.39

울산

전국 0.54%

-0.42

경북 2.5

2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0

자료: 한국감정원 부동산통계정보시스템, 전국주택가격동향조사.

(10)

대책을 발표하였다. 저금리, 풍부한 유동성 등이 각종 지역개발 호재와 겹치면서 국지적 과열 우려가 존재하였고, 이를 규제하기 위해 종합적인 대책이 나오게 된 것이다.

대책 발표 이후 서울 강남 4구를 중심으로 급매물이 나오기 시작했고, 세종시 분양 주 택에 형성돼 있던 프리미엄이 떨어져 가격상승이 진정되었다. 실제로 가장 강한 규제가 이루어진 투기지역의 경우 6.19대책 이후 풍선효과로 인해 지속적으로 상승하던 아파트

<표 1> 6.19대책, 8.2대책 주요내용 요약

구분 구분 지역

6.19 대책

조정대상지역 •기 선정된 37개 지역 + 경기 광명, 부산 기장군 및 부산진구(3개 지역 추가)

조정대상지역 실효성 제고

•서울 지역 전매제한기간 강화(전 지역 소유권이전 등기 시로 강화)

• LTV, DTI 규제 맞춤형으로 조정(조정대상지역 규제비율 강화)

•재건축조합원 주택 공급수 제한(원칙적으로 1주택까지 허용) 시장질서 확립 •관계기관 합동 불법 거래행위 현장 점검 등

추가 대응수단 •투기과열지구 지정, 지방 민간택지 전매제한기간 신규 설정 등 검토

8.2 대책

투기과열지구 및 투기지역 지정

•투기과열지구: 서울 전역, 과천, 세종

• 투기지역: 서울 11개 구(강남4구, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종

분양가상한제

지정요건 개선 •분양가를 적정수준으로 관리할 수 있도록 적용 정량요건 개선

재건축, 재개발 규제 정비

•재건축 초과이익환수제 예정대로 시행(2018.1~)

•투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화

•투기과열지구 내 조합원 분양권 전매제한(관리처분 후 등기 시까지)

•재개발사업 시 임대주택 공급 의무비율 강화(하한선 설정)

•투기과열지구 내 정비사업 분양분 재당첨 제한(5년)

•투기과열지구 또는 투기지역 도시재생뉴딜 제외

양도세 강화

•조정대상지역 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제

•조정대상지역 1세대1주택 거주요건(2년) 추가

•조정대상지역 양도소득세 강화(보유기간 관계없이 50%)

다주택자 금융규제

•투기지역 주택담보대출 건수 제한 강화(세대당 1건)

• 투기과열지구, 투기지역 LTV, DTI 40% 적용(1건 이상 보유 10%p 강화, 실수요 자는 10%p 완화)

•중도금대출보증 세대당 2건 이하(투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역 1건) 임대주택 등록 •임대주택 등록 유도(양도세 중과 배제 등 인센티브)

•다주택자 임대주택 등록 의무화 방안 검토

투기적 주택수요 조사 •투기과열지구 자금조달계획 등 신고 의무화(3억 원 이상)

•특별사법경찰제도, 국세청 관계기관 공조(의심사례 검증 및 과세조치 등) 주택공급 공공역할 강화 •공적 임대주택 연간 17만 호 공급(5년간 85만 호)

•신혼부부 분양형공공주택(신혼희망타운) 5만 호(연 1만 호)

청약제도 정비

•투기과열지구, 조정대상지역 1순위 강화(2년)

•가점제 확대: 투기과열지구 85㎡ 이하 100%, 조정대상지역 75% 등

•가점제 담청자 재당첨 제한(전국 2년)

지방민간택지 전매제한 설정 • 지방민간택지 전매제한기간 설정(조정대상지역 1년 6개월~소유권 등기 시까 지, 지방광역시 6개월)

오피스텔 분양 및 관리 개선 •투기과열지구, 조정대상지역 전매 소유권 이전 등기 시, 거주자 우선분양 20% 등 자료: 관계부처 합동 2017a, 관계부처 합동 2017b의 내용을 토대로 요약 정리.

(11)

<그림 3> 최근 3개월간 투기지역 주간아파트매매가격 변동률 추이 (단위: %)

-2.00 -1.00 0.00

6.5 6.12 6.19 6.26 7.3 7.10 7.17 7.24 7.31 1.00

2.00 3.00 4.00 5.00

8.7 8.14 8.21 8.28 9.4 9.11

전체평균 서울 서초 서울 강남 서울 송파 서울 강동 서울 용산 서울 성동

서울 노원 전체 마포 서울 양천 서울 강서 서울 영등포 세종시

자료: 한국감정원 부동산통계정보시스템, 주간아파트매매가격 변동률.

<그림 4> 최근 4개월 수도권 주택매매시장 소비자심리지수의 변화

2017년 6월 2017년 7월

2017년 8월 2017년 9월

자료: 국토연구원, 부동산시장 소비자심리조사 공표자료(2017.6~2017.9).

(12)

매매가격이 8.2대책 이후 급격히 하락한 것으로 나타났다. 실제로 8.2대책 직후에 투기지 역의 아파트매매가격은 하락하였고, 보합세를 유지하고 있다. 특히 가격 상승세를 주도한 서울 서초, 강남, 송파, 강동 등 강남4구를 중심으로 하락폭 및 안정세가 두드러졌다.

국토연구원에서 조사하고 있는 주택매매시장 소비자심리지수의 변화를 살펴보더라도 8.2대책 이후 급격히 하락한 것을 확인할 수 있다. 8월 주택매매시장 심리조사결과를 살 펴보면, 서울지역을 중심으로 확장 2단계에 속했던 대부분의 지역이 확장 1단계 이하로 떨어진 것을 확인할 수 있다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 정책의 대상에 속 했던 시군구가 많은 수도권의 주택매매시장심리지수의 변화를 살펴보면 다른 지역에 비 해 감소폭이 훨씬 더 크게 나타나고 있음을 알 수 있다.

향후 정책추진 방향

8.2대책으로 인한 시장 안정 효과는 나타나고 있으나 일부 지역은 여전히 불안요인이 상 존하고 있어 예의주시할 필요성이 있다. 정부는 여러 차례 예고한 바와 같이 주택시장을 지속적으로 모니터링하면서 시장 안정을 위한 지역 맞춤형 정책을 추진하고, 국민경제에 미치는 영향을 고려하여 정책 단계별 강약도 조절해 나가야 할 것이다.

정부는 8.2대책 이후에도 성남 분당, 대구 수성구 등 일부 불안한 지역에 대해 지난 9.5 대책에서 투기과열지구로 지정하고, 집중모니터링 대상지역을 고시하였다. 최근 일부지 역의 아파트 매매가격 상승세를 두고 공급 부족, 유동성 확대 등으로 풍선효과가 확대될 수 있다는 우려가 있으나, 8.2대책과 이후 예상되는 정책의 효과가 강력한 데다 전반적으 로 공급물량이 많아 가능성이 낮아 보인다. 그럼에도 불구하고 일부지역에 가격 전이효과 가 발생한다면 모니터링 후 9.5대책의 경우처럼 적시적 투기과열지구 및 투기지역 확대 지정, 보유세 강화 등 후속 조치가 검토되어야 할 것이다. 최근 투기지역 중심의 아파트 전 세가격 불안을 우려하는 의견이 있다. 그러나 우선 8.2대책에서 예고한 내년 4월 1일 이전 에 양도세 부담을 피하기 위해 다주택자들이 보유주택을 매물로 내어 놓을 가능성이 높고, 정부가 주거복지로드맵에서 예고한 세제 및 금융 인센티브를 통해 임대사업자로의 전환을 유도하게 되면 전월세 가격이 급등할 가능성은 높지 않다고 본다. 그리고 8.2대책에서 정 부가 제시한 다양한 임대주택 공급계획도 그러한 가능성을 줄이는 데 일조할 것이라고 예 상된다. 그럼에도 불구하고 추후 전월세가 급등하는 문제가 발생할 경우 정부는 전월세시 장 안정을 위한 전월세 상한제, 계약갱신요구권 등 후속 조치를 강구할 필요성이 있다.

앞으로 보다 정책의 적시성과 효율성을 높이기 위해서는 가격, 청약경쟁률 이외에도 신 규 주택수급 상황, 분양가 및 미분양률(미분양주택수), 거래량, 주택멸실량 등에 대한 보

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다 정밀한 모니터링을 통해 정책대상지역을 선별할 필요성이 있다. 또한 이후에도 지역 시장별 효과를 모니터링하여 각종 규제지역의 조정과 정책수단을 정책강도별로 세분화하 여 지역 상황에 맞게 탄력적으로 적용할 필요성이 있다. 나아가 지역별 주택시장 시뮬레 이션 모형을 구축하여 이러한 정책적 조치가 지역 주택시장에 미치는 효과를 미리 파악할 수 있다면 정책의 성공을 이끌고 부정적인 효과를 줄일 수 있을 것이다.

앞으로는 주택공급이 과다한 지역의 주택시장 연착륙 방안에 대해서도 고민하여야 한 다. 이를 위해서는 특히 인허가, 착공, 분양, 준공에 이르는 전 과정에 걸쳐 주택 공급통 계의 정확성을 제고할 필요가 있다. 이를 바탕으로 택지공급량 조정, 건설사 보증한도 제 한 및 심사 강화, 준공률을 고려한 후분양제의 탄력적 도입, 공공비축임대사업 확대, 주택 건설기준 등 심의 강화, 재개발재건축사업의 인가 시기 조정 등을 통해 신규 주택 공급을 시장 상황에 맞게 조정하여야 한다.

근본적으로 수급문제 등으로 인한 지역부동산시장의 이례적 변화를 막기 위해서는 지 역부동산시장에 대한 정밀한 진단과 평가결과를 지방자치단체에 제공하고, 인허가권을 가진 지방자치단체와 협조하여 수급을 효율적으로 관리할 필요성이 있다. 그리고 주거급 여, 임대주택 공급 등 주거복지와 관련된 정책시행에 있어서도 각 지역의 차별성을 고려 한 세밀한 정책이 도입될 필요성이 있다.

참고문헌

관계부처 합동. 2017a. 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적ㆍ맞춤형 대응방안, 6월 19일. 보도자료.

_____. 2017b. 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안, 8월 2일. 보도자료.

국토연구원. 부동산시장 소비자심리조사 공표자료. www.krihs.re.kr/issue/consumeList.do.

국토연구원 부동산시장연구센터. 2017. 최근 주택시장 동향과 향후 정책과제. 국토정책Brief 622호. 세종: 국토연구원.

변세일, 방보람, 박천규. 2016. 지역부동산시장의 차별적 변화와 시사점. 국토정책Brief 568호. 안양: 국토연구원.

최창옥. 2013. 수도권 부동산시장 흐름과 지역경제간 연계성 분석. 수원: 경기개발연구원.

한국감정원 부동산통계정보시스템. www.r-one.co.kr.

Coulson, N. E., C. H. Liu and S. V. Villupuram. 2013. Urban economic base as a catalyst for movements in real estate prices. Regional Science and Urban Economics 43, no.6: 1023-1040.

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머리말

“집은 ‘사는 것’이 아니라 ‘사는 곳’이다”라는 말을 한 번쯤은 들어보았을 것이다. 집은 투 기의 대상이 아니라 생존을 위한 공간이자, 삶의 의미를 완성하는 공간이라는 의미이다.

그러나 우리나라의 자가점유율이나 주택거래량에서 유주택자가 차지하는 비율을 보았을 때, 여전히 ‘사는 것’으로 보는 시각이 많이 잔존하고 있음을 알 수 있다.

우리나라 주택보급률은 2008년에 100%를 넘어섰고 상대적으로 주택보급률이 낮은 수 도권의 경우에도 지속적인 개선에 힘입어 2015년에는 주택보급률이 97.9%를 기록했다.

02

박진홍 | 국토교통부 주택정책과 사무관(redkhan@korea.kr)

투기수요의 합리적 관리와

실수요자 중심 시장형성 유도방안

<그림 1> 유주택자 거래량 비중 (단위: %)

60.0

40.0 50.0

30.0

20.0

’06~’07년 평균 31.3%

’08~’12년 평균 36.2%

’13~’17.5월 평균 43.7%

’06.1 ’06.7 ’07.1 ’07.7 ’08.1 ’08.7 ’09.1 ’09.7 ’10.1 ’10.7 ’11.1 ’11.7 ’12.1 ’12.7 ’13.1 ’13.7 ’14.1 ’14.7 ’15.1 ’15.7 ’16.1 ’16.7 ’17.1 유주택자 거래량 비중

출처: 국토교통부 2017.

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이에 반해 자가점유율은 50% 중반에서 10년 이상 정체되고 있으며, 전체 주택거래량에서 유주택자가 차지하는 비중이 2006~2007년 30% 초반에서 2013~2017년 40%대로 증가 하였다. 특히 2주택 이상을 보유한 다주택자가 주택을 추가로 구매하는 비중이 2015년 이 전에 비해 2016~2017년에는 동기 대비 2배 이상 증가하였다.

이러한 통계는 주택에 대한 투기수요가 여전히 높다는 것을 보여준다. 따라서 지속적인 주택공급이 이루어진다고 하여도 투기수요를 잡지 못한다면 부동산시장이 안정화될 수 없다. 이에 따라 새 정부는 출범 후 두 차례의 부동산시장 안정화 대책을 내놓으며, 투기 수요 근절과 집값 안정에 대한 강력한 의지를 보였다.

8.2 주택시장 안정화 방안

지난 8월 2일 관계부처 합동으로 발표한 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택 시장 안정화 방안’은 시장에 대한 이러한 인식에서 만들어진 종합적인 대책이다. 이 대책 에는 세제, 금융, 청약제도, 주택공급, 불법행위 엄정단속 등이 포함되어 있으며, 핵심은 투기수요 증가로 인한 주택시장의 불안을 해소하고, 실수요자의 주거를 안정시키는 것이 었다. 8.2대책의 주요 내용을 살펴보면 다음과 같다.

1. 과열지역에 투기수요 유입 차단

우선 과열지역에 투기수요 유입을 억제하기 위해 서울 전 지역, 과천시, 행복도시 건설예 정지역을 투기과열지구로 지정(대구 수성구, 성남 분당구 추가 지정, 9월)하였다. 투기과 열지구로 지정된 곳은 청약규제, 재건축 주택공급수 제한과 같은 기존의 조정대상지역 지 정 효과뿐만 아니라, 재건축 조합원 지위양도 제한, 오피스텔 전매제한 강화 등을 적용하 기로 하였다. 또한 3억 원 이상의 주택을 거래할 경우 자금조달계획서와 입주계획서도 제 출하도록 하고, LTV와 DTI를 대출만기 등에 관계없이 40%로 강화하는 등 투기과열지구 의 실효성을 높이기로 하였다.

<표 1> 상반기 기준 다주택자(2주택자 이상) 매수 비중 (단위: %)

구분 2012년 2013년 2014년 2015년 2016년 2017년

전국 5.3 5.1 6.7 7.5 14.0 14.0

서울 3.5 3.9 4.8 6.0 13.9 13.8

출처: 국토교통부 2017.

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둘째, 투기과열지구 지정과 더불어 다주택자의 투기수요를 억제하기 위해 강남 4구, 용 산, 노원, 영등포 등 서울 11개 구와 행복도시 건설예정지역은 투기지역으로도 지정하였 다. 이에 따라 이들 지역은 3주택 이상 보유세대의 양도소득세 10%p 가산, 세대당 주택담 보대출 1건 제한 등 세제와 금융제도를 강화하기로 하였다.

셋째, 분양가 상승에 의한 시장불안을 막기 위해 향후 주택시장 상황에 따라 즉시 분양 가상한제를 적용할 수 있도록 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준도 개선하기로 하 였다.

넷째, 정비사업이 주변 집값 불안을 야기하지 않으면서 실수요자 중심으로 진행될 수 있도록 재건축 · 재개발 규제를 정비하기로 하였다. 우선 재건축 초과이익환수제는 추가 유예 없이 2018년 1월부터 예정대로 시행될 것이다. 투기과열지구에서는 재건축뿐만 아 니라 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 ‘분양권’ 전매를 금지하여 투기수요 유입을 차 단하고, 투기과열지구 내에서 정비사업의 일반분양 및 조합원 분양에 당첨된 세대는 5년 간 재당첨을 제한하며, 재개발 사업 시 의무적으로 공급해야 하는 임대주택 비율도 높이 기로 하였다. 한편 투기과열지구 및 투기지역으로 지정된 지역은 올해 도시재생 뉴딜사업 선정대상에서 제외하는 등 주택시장 안정을 최우선 과제로 추진하기로 하였다.

<그림 2> 8.2 주택시장 안정화 방안 주요 내용

실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화

과열지역에 투기수요 유입차단

실수요 중심 수요관리 및 투기수요 조사 강화

서민을 위한 주택공급 확대

실수요자를 위한 청약제도 등 정비

■투기과열지구 지정

•서울 전역, 경기 과천, 세종

■투기지역 지정

•서울 11개 구, 세종

■분양가상한제 적용요건 개선

■재건축·재개발 규제 정비

• 재건축 초과이익환수제 시행

•재개발 분양권 전매 제한

• 재개발 임대주택 의무비율 상향

•재건축 등 재당첨 제한 강화

■양도소득세 강화

•다주택자 중과 및 장특 배제

•비과세 실거주 요건 강화

•분양권 양도세율 인상

■다주택자 금융규제 강화

• 투기지역 내 주담대 제한 강화

•LTV·DTI 강화(다주택자)

• 중도금 대출요건 강화(인별

→ 세대)

■다주택자 임대등록 유도

■ 자금조달계획 등 신고 의무화, 특별사법경찰제도 도입 등

■ 수도권 내 다양한 유형의 주 택공급 확대를 위한 공공택 지 확보

■ 공적 임대주택 연간 17만 호 공급

•수도권 연간 10만 호

■신혼희망타운 공급

•5만 호(수도권 3만 호)과열지 역에 투기수요유입차단

■청약제도 개편

• 1순위 요건 강화, 가점제 확 대 등

■지방 전매제한 도입

• 광역시 6개월, 조정대상지역 1년 6개월~소유권이전 등 기 시

■오피스텔 공급·관리 개선 투기수요유입차단

투기수요 차단 및 실수요 중심의 시장 유도 실수요·서민을 위한 공급 확대

출처: 국토교통부 2017.

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2. 실수요 중심의 주택수요 관리 강화

실수요 중심으로 주택시장을 관리할 수 있도록 세제, 금융 등 제도를 개선하기로 하였다.

먼저 조정대상지역을 대상으로 다주택자 양도세 중과 제도를 도입하고, 「소득세법」 개정 을 통해 2018년 4월 1일 이후부터 2주택자는 기본세율 외에 10%p, 3주택 이상은 20%p의 가산세를 부과하고, 장기보유 특별공제 적용도 배제하기로 하였다. 또한 조정대상지역에 소재한 주택에 대해서는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건으로 2년 보유 외에 2년 이 상 거주요건을 부과하고, 조정대상지역 내 분양권 전매에 대해서는 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 일괄 적용하여 분양권 단기 전매 차익을 노린 투기적 수요에 대응하 기로 하였다.

또한 다주택자에 대한 금융규제도 강화하기로 하였다. 이미 주택담보대출을 받은 세대 가 추가로 대출을 받을 경우에는 LTV, DTI 비율을 10%p씩 낮추고, 아파트 분양에 따른 중도금 대출 보증도 현재 1인당 2건 이하에서 세대당 2건까지로 제한하기로 하였다.

3. 서민을 위한 주택공급 확대

실수요자를 위해서 적정수준의 주택을 지속적으로 공급하기로 하였다. 현재 수도권 내에 착공이 가능한 공공택지를 이미 상당 부분 확보하고 있으며, 앞으로도 그린벨트 해제 등 을 통해 수도권 내 교통여건 등 입지가 양호한 지역에 새로운 공공주택지구 등도 꾸준히 확보해 나갈 계획이다. 또한 공적 임대주택 연 17만 호 계획 중 60%에 해당하는 10만 호 를 매년 수도권에 공급하고, 도심 내 공급이 원활히 이루어질 수 있도록 노후 공공청사의 복합개발, 도심 유휴부지 활용도 적극 추진한다. 이와 별도로 그린벨트나 기존의 공공주 택지구를 활용하여 신혼부부를 위한 분양형 임대주택을 조성하여 공급하기로 하였다.

4. 실수요자를 위한 청약제도 등 정비

이와 같이 공급된 주택이 실수요자에게 돌아갈 수 있도록 청약제도 등도 정비하기로 하 였다. 첫째, 청약제도를 실수요자 중심으로 개편하여 투기과열지구 및 조정대상지역에서 1순위를 얻기 위한 청약저축 가입 기간을 2년으로 강화하기로 하였다. 또한 청약가점제의 적용비율을 투기과열지구에서는 100%, 조정대상지역에서는 75%까지 높여 무주택 실수 요자에게 우선 공급하기로 하였다.

둘째, 청약시장이 과열된 지방의 민간택지 공급주택은 전매제한을 신설하기로 하였다.

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부산 · 대구 · 울산 · 광주 · 대전 등 지방광역시 민간택지의 전매제한기간을 최소 6개월로 설정하고, 조정대상지역으로 지정된 부산광역시의 해운대구, 연제구 등은 1년 6개월 또는 소유권 이전 등기 시까지 전매를 제한하기로 하였다.

셋째, 조정대상지역 내 오피스텔에 대한 전매제한을 강화하고, 인터넷 청약 등 청약자 보호를 위한 제도개선을 추진하기로 하였다.

이와 함께 부동산 불법행위에 단호히 대처하기 위해 특별사법경찰제도를 도입하여 단 속행정의 실효성을 강화하고, 국세청 등 관계기관과 합동점검반을 구성하여 현장점검을 강도 높게 지속적으로 실시하며, 다주택자 · 미성년자 등의 주택거래 내역을 분석하여 의 심사례를 통보하면 국세청에서 탈루 혐의를 검증하여 엄정하게 과세 조치하기로 하였다.

끝으로 분양권 불법전매에 대한 벌금을 현재 3천만 원 이하에서 1억 원 이하로 대폭 올 리는 등 처벌규정도 강화하기로 하였다.

8.2대책의 효과 및 후속조치

8.2대책에 힘입어 대책 직전에 급등세를 보였던 서울 등의 아파트 가격이 대책 발표 이후 빠르게 안정세로 전환되었으며, 가을 이사철임에도 불구하고 매매시장과 전월세시장이 모두 전반적 안정세를 보이고 있다. 그러나 서울 일부 재건축단지를 중심으로 국지적 상 승세도 나타나고 있어, 정부는 시장 안정기반이 확고히 뿌리내릴 수 있도록 8.2대책의 후 속조치를 시행해 나갈 계획이다.

우선 주택시장의 안정기조가 정착될 수 있도록 8.2대책의 후속 입법조치를 조속히 완 료할 계획이다. 이를 위한 법령 발의 및 하위 법령개정안 발의도 속속 진행되고 있다. 또 한 강화된 수준의 시장 모니터링을 지속하여 투기수요 유입을 철저히 관리해 나갈 계획이 다. 투기과열지구로 지정되지 않은 지역의 경우에도 시장과열이 계속되면 규제지역으로 추가 지정하고, 비규제지역에 대한 풍선효과를 기대하는 단기 투자수요가 지역 주택시장 불안을 야기하지 않도록 지역별 집중 모니터링도 지속할 것이다.

또한 일부 사업장의 고분양가 책정이 주변지역 집값을 자극하지 않도록 분양가상한제

<표 2> 2017년 전국 및 서울 아파트 가격 상승률 (단위: %)

구분 7월 5주 9월 1주 9월 3주 10월 2주

전국 아파트 0.10 0.02 0.01 0.03

서울 아파트 0.33 -0.01 0.04 0.08

주: 10월 2주차는 추석명절에 따른 전주 조사가 없어 2주간 상승률을 반영.

출처: 한국감정원 주간아파트 가격동향.

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적용기준을 개선하고, 시장상황에 따라 상한제를 시행할 계획이다. 지방자치단체 · 국세 청 · 금융감독원 등과 협력하여 불법 · 탈법 주택(분양권) 거래 의심사례에 대한 강도 높은 조사와 점검도 계속해 나갈 것이다.

맺음말

“집은 ‘사는 것’이 아니라 ‘사는 곳’이다”라는 말은 아쉽게도 많은 사람이 공감하지만 체감 하지는 못하는 것이 대한민국의 현재까지의 모습이었다. 새 정부의 슬로건은 ‘사람이 먼 저다’이다. 사람이 살아가기 위해서 먹을 것, 입을 것과 함께 ‘사는 곳’이 필수적이라는 점 을 생각하면 사람이 먼저인 세상에서 집은 ‘사는 곳’이 ‘되어야만’ 한다.

집이 ‘사는 곳’이 되기 위해서는 무엇보다 주택시장이 안정화되어야 한다. 그리고 이를 위해서는 투기수요를 근절하는 것이 필수적이다. 투기수요 근절 없이 공급을 아무리 늘 려봐야 시장을 안정시킬 수 없기 때문이다. 이와 함께 공급되는 주택이 실수요자에게 공 급될 수 있는 환경을 조성해야 한다. 정부는 이러한 방향을 집약한 8.2대책을 주택정책의 핵심기조로 삼아 흔들림 없이 정책을 추진해 나갈 것이다. 앞으로 국민들의 지속적인 관 심과 협조를 기대한다.

참고문헌

국토교통부. 2017. 실수요 보호와 단기 투자수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안. 세종: 국토교통부.

한국감정원 홈페이지. www.kab.co.kr.

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머리말

5월 9일 출범한 문재인 정부는 매년 10만 호의 국민임대주택을 공급하려던 노무현 정부를 뛰어넘어 2017년부터 2022년까지 임기 중 매년 17만 호의 공적 임대주택 공급을 약속하 고 있어 과거 어느 때보다 저소득 임차가구의 주거안정이 기대된다. 그런데 문제는 공적 임대주택1)의 공급이 늘어도 이를 필요로 하는 가구가 원하는 곳에 지어지지 않거나, 임대 료가 가구의 지불능력을 벗어나면 그 임대주택은 그림의 떡이 될 수 있다는 점이다. 또한 임대주택의 공급이 임차가구 간의 형평성을 저해하거나, 민간임대시장을 혼란스럽게 하 는 것이라면 이 역시 문제가 될 수 있다.

다음에서는 주택의 양적 부족이 해소된 시점에서 공적 임대주택의 공급을 추구하는 방안 과 공급되는 주택이 서민의 주거안정을 위해 어떻게 배분되면 좋을지를 제안하고자 한다.

무주택 가구에 비해 크게 부족한 공공임대주택

신규주택 공급을 늘리기 위한 정부정책 덕분에 우리나라의 주택재고는 2015년 현재 1990년에 비해 2.29배나 늘어났다. 또한 자가가구도 크게 증가하여 1990년 566만 7천 가 구에서 2015년 1066만 9천 가구로 늘어났다(<표 1> 참조). 하지만 자기 집을 가지지 않은 가구도 크게 늘어 2015년 현재 841만 2천 가구가 남의 집에 거주하고 있다. 임차가구 중

03

박신영 | 한국도시연구소장(syparkmomo@hanmail.net)

공적 임대주택 공급 확대와 서민 주거 안정방안

1) 공공임대주택 13만 호 외에 민간이 공급하는 공공지원임대주택 4만 호를 포함한 물량임.

(21)

소득 4분위 이하 가구는 50.4%인 424만 1477가구로 추정되며2), 소득이 낮을수록 전월세 가 상승, 전세의 월세로의 전환3)에 따른 주거비 부담이 크다4). 따라서 무주택 저소득 가 구의 주거안정에 도움을 줄 수 있는 공공임대주택의 공급이 대단히 중요하다.5)

<표 2>를 보면 2015년 현재 공공임대주택 재고는 5년, 10년 뒤에 분양전환되는 임대주 택까지 포함해도 123만 5550호이며, 특히 박근혜 정부가 도입한 행복주택의 공급이 대단

<표 1> 주택수/가구수/자가가구수 증가추이(1990~2015년) (단위: 천 호) 구분 1990년 1995년 2000년 2005년 2010년 2015년 증가율(배) 주택수 7,160 9,205 11,472 13,223 14,677 16,367 2.29 가구수 11,355 12,958 14,391 15,887 17,339 19,111 1.68 자가가구수 5,667 6,910 7,753 8,826 9,390 10,669 1.88 주: 주택수에는 공가가 포함되어 있으며, 다가구 주택은 한 채의 주택으로 계산되어 있음. 2005년 이후의 자가가구에는

타지주택(거처포함) 소유가구가 포함됨.

자료: KOSIS 연도별 주택수, 가구수, 점유형태별 가구 통계.

2) 2015년 인구주택총조사에 의한 임차가구수인 841만 2천 가구에 2016년 주거실태조사에 의한 일반가구의 지역별 소득계 층별 점유형태 비율(http://kosis.kr/statisticsList/statisticsList_01List.jsp#SubCont) 중 4분위 이하 저소득층 임차가구 의 비율을 곱하여 계산한 값임.

3) 2014년 임차가구 중 전세와 월세가구의 비율은 각각 45.0%, 55.0%이었으나 2016년에는 전세는 39.0%로 감소한 반면 월세가구는 60.5%로 크게 늘어났음(국토교통부 2017a, 7).

4) 2016년 주거실태조사에 따르면 저소득층(소득 1〜4분위)의 소득대비 임대료(RIR)는 중위수 기준 23.1%로 다른 소득계층 에 비해 높았음(국토교통부 2017a, 8).

5) 공공임대주택의 공급 외에 임차가구의 주거안정에 도움을 줄 수 있는 정책 대안으로는 임대료 보조, 민간임대주택에 대한 임대료 규제가 가능함.

<표 2> 공공임대주택 재고 변화(2010~2015년) (단위: 호)

구분 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 2015년

영구임대 190,519 190,679 190,694 191,900 192,886 195,669 50년임대 100,722 100,882 101,520 102,646 105,663 108,140 국민임대 335,111 386,129 403,614 427,782 451,723 471,110 매입임대 40,830 45,527 51,493 61,270 69,362 82,298 전세임대 52,406 64,918 85,625 114,826 115,609 142,070 장기(20년)전세 15,574 17,684 19,947 26,471 26,169 28,063

행복주택 0 0 0 0 0 847

5년임대 142,673 103,741 81,721 78,652 77,226 72,113 10년임대 70,679 84,238 78,028 92,091 107,839 135,240

948,514 993,798 1,012,642 1,095,638 1,146,477 1,235,550 주: 국민임대주택에 부도매입, 미분양 매입이 포함됨. 매입임대주택은 다세대, 다가구 매입만 포함됨.

자료: 국토교통부 2017a, 555. 임대주택 유형별 재고 중 공공임대주택호수 발췌.

(22)

히 더딘 것을 알 수 있다. 우리나라 정부가 장기임대주택으로 분류하는 10년 이상 임대주 택 재고는 이보다 더 줄어 116만 3437호로 전체가구 대비 6%에 불과하다.6)

공공임대주택의 공급유형별 특성을 살펴보면 하위소득계층이 입주할 수 있는 공공임대 주택 유형은 영구임대, 매입임대, 전세임대주택인 것을 알 수 있다(<표 3> 참조). 그런데 앞의 <표 2>에 제시된 것처럼 재고가 적어 하위소득계층의 상당수가 민간이 제공하는 임 대주택에 거주하고 있음을 알 수 있다.7) 이처럼 공공임대주택의 유형이 많고 복잡한 것은 정권별로 새로운 공공임대주택의 유형을 만들어내려고 했기 때문이다.

<표 3> 공공임대주택 유형별 특성

관련 법률 특성 임대료 수준주)

영구(50년) 임대주택

「공공주택특별법 시행령」 제2조제1항 제1호 에 따라 최저소득계층의 주거안정을 위해 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으 로 공급하는 공공임대주택

1989년부터 1993년까지 공급되었다가 중 단된 영구임대주택과 재개발 세입자 입주 에서 시작된 50년 공공임대주택으로 구 분 가능

•영구임대 보증금 190만 원, 월세 5만 원

• 재개발임대 보증금 1,400〜3,300만 원, 월세 15〜23만 원

국민임대주택

「공공주택특별법 시행령」 제2조제1항 제2호 에 따라 30년 이상 장기간 임대를 목적으 로 공급하는 공공임대주택

60㎡ 이하 도시근로자가구 월평균소득

70% 이하(50% 이하 우선순위) 평균 4,370만 원, 월세 25만 원

기존주택 매입임대주택

「공공주택특별법 시행령」 제2조제1항 제6호 에 따라 기존주택을 매입하여 「국민기초 생활보장법」에 따른 수급자 등에게 공급 하는 공공임대주택

임차기간 20년

•1순위: 생계 및 의료수급가구

• 2순위: 도시근로자 가구소득 50% 이하 가구

* 신혼부부 별도 기준

• 감정가 50%(영구임대수준 추구)

• 매입임대는 평균보증금 1,500만 원, 월 세 10만 원

• 전세 추가부담 가능하나, 최대 8,500만 원의 5% 자기부담

기존주택 전세임대주택

「공공주택특별법 시행령」 제2조제1항 제7호 에 따라 기존주택을 임차하여 수급자 등 에게 전대하는 공공임대주택

장기전세주택

「공공주택특별법 시행령」 제2조제1항 제4호 에 따라 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택

임차기간 20년

국민임대와 동일하나 소득 50% 상향조정 가능

시세의 80%

행복주택

「공공주택특별법 시행령」 제2조제1항 제3호 에 따라 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택

해당지역 거주자

예비신혼부부 공급도 가능 시세의 60〜80%

분양전환 (5년, 10년) 공공임대주택

「공공주택특별법 시행령」 제2조제1항 제5호 에 따라 일정 기간 임대 후 분양전환할 목 적으로 공급하는 공공임대주택

청약저축 가입자 시세의 90%

주: 임대료 수준은 성북주거복지센터에서 서울시를 기준으로 하여 작성한 국토교통부 2017b를 참고하였음.

자료: 국토교통부(2017a, 208; 248-267) 등을 참고하여 작성.

6) 통계의 시점(2010〜2012년)에 차이가 있으나 프랑스(2014년 17.4%), 네덜란드(2011년 33.0%), 영국(2011년 18.2%) 등으 로 EU 평균 9.4%인 것에 비하면 낮은 것을 알 수 있음(Pittini, Ghekière, Dijol and Kiss 2015)

7) 공공·민간임대주택에 거주하는 중위소득 43% 이하 임차가구의 주거비 부담을 줄여주기 위해 도입된 것이 2015년 10월 부터 시행되고 있는 주거급여임.

(23)

공적지원 임대주택 개념 분명히 할 필요

문재인 정부는 공공임대주택8)의 공급확대 논리에서 벗어나 금융과 세제 등의 지원을 통 해, 민간이 공급하면서 서민의 주거안정에 기여할 수 있는 공공지원 임대주택의 공급을 늘리겠다고 하였다. 이는 민간의 힘을 활용하지 않고서는 양질의 임대주택을 공급하기 에 어려움을 인식했다는 점에서 필요한 조치로 생각된다. 문제는 비슷한 목적과 취지에서 2013년 4월 1일 당시 부동산종합대책으로 도입되었던 준공공임대주택과 공공지원 임대주 택은 어떻게 다른 것인지가 불분명하다는 점이다.

준공공임대주택에 대해서는 8년간 임대를 조건으로 취득세, 양도소득세 면제(규모에 따라 감면), 공공택지 우선공급, 저리기금 융자, 촉진지구 외에 건축특례9)가 적용되는 대 신, 연 5% 이내로 임대료 인상이 제한된다. 준공공임대주택은 도입이후 2016년 6월 말까 지 9609호 공급에 그쳤다.10) 공공지원 임대주택이 준공공임대주택과 다르다면 무엇이 다 른지, 그리고 어떤 지원을 통해 준공공임대주택의 공급물량을 능가할 수 있도록 하는 것 인지를 민간사업자에게 신속하게 알리는 것이 필요하다. 문재인 정부에서는 보유세나 양 도소득세를 강화할 것으로 예상되는 점에서 공공지원 임대주택의 성격과 지원 방안을 구 체화한다면 공급이 늘어날 것으로 기대된다.

서울, 경기도 등에 공적 임대주택의 공급 확대

공적 임대주택이 무주택 저소득층의 주거 안정에 기여하려면 현재 무주택 저소득층 이 많이 거주하고 있으면서 전월세가격이 비싼 곳에 공급될 필요가 있다. 저소득층 이 주로 임대하는 연립주택의 2017년 6월 중위가격을 보면 서울이 가장 높아, 다른

지역에 비해 서울과 수도권 임차가구의 주거비 부담이 큰 것을 알 수 있다(<표 4> 참조).

게다가 서울과 수도권 중 경기도는 아직까지 주택의 양적 부족을 나타내는 주택 보급률11)이 100%를 넘지 못했다. 또한 건설임대주택에 거주하는 가구의 비율을 살펴보아

<표 4> 연립주택의 지역별 중위가격 및 전월세 가격(2017년 6월 기준) (단위: 천 원)

구분 매매 전세 월세보증금 월세

서울 198,454 128,705 35,308 467

수도권 145,493 95,159 23,426 396

지방 80,017 54,313 10,535 278

자료: 한국감정원 2017, 23-24. 전국의 주택가격 중 다가구주택 통계 발췌·인용.

8) 공공임대주택의 정의에 대해서는 「공공주택특별법」 제2조 1항에 규정되어 있음.

9) 용적률 및 건폐율은 「국토계획법」 상한까지 허용 가능하며, 연립 및 다세대주택 5층까지 건축 허용이 가능함.

10) 준공공임대주택 등록제도에 대해서는 국토교통부(2017a, 246-247) 참조.

11) 가구수에 1인가구를 포함하고, 주택수에 다가구주택을 구분하여 각각 1호의 주택으로 계산하는 신주택보급률을 의미함.

(24)

도 서울은 전체가구 대비 공공임대주택 거주가구비율이 6.1%로 낮으며, 경기도는 6.8%로 전국 평균을 하회함을 알 수 있어, 앞으로는 서울과 경기도에 공적 임대주택의 공급을 대 폭 늘리는 것이 필요하다.12) 물론 서울과 경기 외에, 주택보급률은 100%를 조금 넘지만, 건 설임대주택 거주가구 비율이 평균보다 많이 낮은 제주에도 공공임대주택의 공급이 늘어나 야 할 것이다.13)

공공임대주택이 필요한 곳에 지어지기 위해서는 전국의 시와 구를 구분하여 지역별 주 택보급률, 자가거주율, 공적 임대주택의 공급상황, 공공임대주택 대기자, 공공임대주택 신청에서 떨어진 낙첨자, 임대료 수준 등을 세밀하게 분석하여 공적 임대주택을 필요로 하는 주거소요 지도를 만드는 것도 고려할 수 있을 것이다.

<표 5> 주택보급률, 자가거주율, 공공임대주택주) 등의 상황을 통해본 지역별 주거상황

구분 2010

주택보급률(%)

2015

주택보급률(%) 가구수 자가

거주율(%)

주택건설사업자 임대호수

건설임대주택 거주가구비율(%) 전국 100.5 102.3 19,111,030 56.0 1,333,866 6.9

서울 94.4 96.0 3,784,490 49.6 265,412 6.1

부산 99.7 102.6 1,335,900 58.8 84,119 6.4

대구 101.5 101.6 928,528 57.4 55,423 8.5

인천 99.8 101.0 1,045,417 58.6 68,002 7.4

광주 101.8 103.5 567,157 57.0 60,008 7.9

대전 101.0 102.2 582,504 55.1 43,950 8.6

울산 105.1 106.9 423,412 62.6 15,867 5.8

세종 - 123.1 75,219 54.7 5,783 4.0

경기 97.3 98.7 4,384,742 55.5 323,458 6.8

강원 108.1 106.7 606,117 55.1 46,089 7.5

충북 107.5 111.2 601,856 57.8 52,280 7.0

충남 104.6 108.3 796,185 56.0 47,316 5.7

전북 106.7 107.5 717,311 58.9 65,555 7.8

전남 107.6 110.4 720,612 59.8 72,561 7.8

경북 108.9 112.5 1,062,724 59.8 54,500 7.5

경남 104.4 106.4 1,258,487 61.2 61,462 8.2

제주 96.2 100.7 220,369 55.9 2,081 5.4

주: 공공임대주택은 <표 2>의 공공임대주택과는 차이가 있음. 이는 지역별 통계에는 유형별 재고가 파악이 되지 않기 때 문으로 여기에서는 지역별 주택건설사업자에 의한 임대주택호수를 사용하였음.

자료: 주택보급률, 가구수, 점유형태별 가구수는 KOSIS에서 참고, 주택건설사업자에 의한 임대주택호수는 국토교통부 (2017a, 560)에서 발췌.

12) 서울시는 1차와 2차에 걸쳐 다양한 유형의 공적 임대주택 공급계획을 수립하고 임대주택을 늘리기 위해 노력하고 있으 며, 경기도 역시 경기도 공공주택으로 따복주택의 공급에 노력하고 있음.

13) 건설임대주택에 거주하는 가구의 비율이 가장 낮은 곳은 세종시이지만 세종시는 주택보급률이 대단히 높고, 도시의 특 성으로 보아 공공임대주택의 공급 문제를 다른 지역과 같은 기준으로 단순하게 판단해서는 안 된다고 보았음.

(25)

기성시가지 내 임대주택의 공급 확대

서울과 경기도의 시지역에 공공임대주택을 공급하려면 택지개발 방식보다는 기성시가지 내에 저렴한 비용으로 거주할 수 있는 임대주택을 공급해야 한다. 기성시가지 내에서 임 시직이나 일용직 등의 일자리를 찾아야 하는 하위소득계층과 오랫동안 거주해왔던 지역 을 떠나기 힘든 고령자나 장애인에게는 도시외곽에 지어지는 임대주택이 주거선택의 대 안이 될 수 없기 때문이다. 특히, 옥탑이나 지하, 과밀상태로 거주하면서도 과도한 주거비 를 부담하고 있던 청년의 주거문제가 부각됨에 따라 공공임대주택의 새로운 공급대상이 되고 있는 청년세대의 학업과 일자리를 감안할 때 도시외곽보다는 기성시가지 내 주택을 공급하는 방안을 강구할 필요가 있다.

이를 위해서는 첫째, 도시재생과 연계하여 임대주택을 확보하는 방식을 추진해야 한다.

금년도에는 서울시가 배제되었으나, 문재인 정부 5년간 전국 저층 주택 밀집지역 500곳 에서 도시재생이 진행될 것이기 때문에 서울과 경기도 내 시지역에서는 적어도 일정 호수 이상의 공적 임대주택을 확보한다는 비율이 정해져야 한다. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발사업에 대해서는 임대주택의 비율이 정해져 있지만14) 앞으로 활성화될 도시재 생에서는 그러한 원칙이 없기 때문이다. 공공이 참여한다고 해도 가로정비사업이나 자율 주택 사업은 가옥주가 중심이 되는 사업이므로 아무런 조항이나 규제가 없다면 세입자는 밀려날 수밖에 없다.

둘째로 공공임대주택 공급과 관련된 지자체 역할을 제고하는 것이 필요하다. 사실 지 역의 주택상황이나 거주민이 겪는 주택문제는 기초자치단체인 시와 구가 가장 잘 알고 있 으며, 해결방안을 모색할 책임이 있다. 물론 우리나라의 지자체는 조세권이 없으며, 재정 적으로 취약하기 때문에 자체적으로 재원이 많이 필요한 주택문제에 도전하기 어려운 것 도 사실이다. 지자체의 재정능력을 제고하는 방안으로 저소득층이 주로 입주하는 다세 대 · 연립 주택이나 다가구 단독주택을 헐고 아파트나 상업용 시설을 짓는 경우 일정한 부 담금을 부과(housing linkage)할 수 있도록 할 것을 제안한다. 이미 미국은 보스턴과 샌 프란시스코, 그리고 최근 LA가 저렴주택을 확보하기 위해 지역 내에 새로 건설되는 상업 용 및 주거용 건물의 면적당 부담금(2017년 8월 도입된 LA의 경우는 ft2당 주거용은 12달

14) 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율(국토교통부고시 제2016-159호)을 간단하게 요약하면 전체주택의 15%

를 임대주택으로 하며, 공급되는 임대주택의 30% 이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5% 이상을 주거전용면적이 40m2 이하 규모의 임대주택(법 제30조의3제3항에 따라 공급되는 임대주택은 제외한다)을 건설하여야 함. 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율(국토교통부고시 제2016-159호)을 간단하게 요약하면 전체주택의 15%를 임대주택으 로 하며, 공급되는 임대주택의 30% 이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5% 이상을 주거전용면적이 40m2 이하 규 모의 임대주택(법 제30조의3제3항에 따라 공급되는 임대주택은 제외한다)을 건설하여야 함.

참조

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